Стоит ли давать часть суммы заранее, при покупке жилья?

На все вторичные квартиры покупателей сегодня не хватает. В такой ситуации, казалось бы, если появится желающий купить квартиру, пусть не сегодня, а в среднесрочной перспективе, продавцу надо запастись терпением и его дождаться. Впрочем, не все риэлторы согласны, что это – оптимальный план действий.

Стоит ли давать часть суммы заранее, при покупке жилья?

Эта история случилась в августе 2015 года. Двухкомнатная квартира была выставлена в продажу, но особым успехом не пользовалась. Так прошло полгода. И вот появилась покупательница, которая пообещала выкупить квартиру, но через два-три месяца.

В качестве подтверждения серьезности своих намерений она предложила внести предоплату в 300 000 рублей в счет будущей сделки.

Нужно ли было соглашаться продавцу на условия покупателя, или лучше было бы продолжить продавать квартиру? Об этом мы спросили риэлторов, а их мнения разделились.

Такую ситуацию сегодня можно назвать стандартной. На рынке сегодня много покупателей, у которых желание приобрести новую квартиру уже появилось, а деньги – пока нет. Чаще всего это люди, которые улучшают жилищные условия за счет продажи имеющегося жилья.

Квартира выставляется на продажу, а параллельно начинается поиск встречного варианта. Вот только найти новую квартиру проще и быстрее, чем продать старую. И после того, как был найден удачный вариант, к которому «лежит душа», покупателю от него отказаться сложно.

Риэлторы для таких клиентов даже разработали специальную схему приобретения – бронирование квартир на вторичном рынке.

Стоит ли давать часть суммы заранее, при покупке жилья? заместитель генерального директора по риэлторской деятельности, ЦН «Северная казна» Таких случаев стало много этим летом – продавцы вторички начинают присматривать встречные варианты покупки до того, как находят покупателя на свою квартиру. В результате, они находят подходящую квартиру, и агентство предлагает следующее – бронирование квартиры на вторичном рынке на определенный срок, так называемый trad in. Квартира покупателя принимается на реализацию.

Некоторые агенты по недвижимости уверены, что при текущем перекосе спроса и предложения (на продажу в Екатеринбурге выставлено 11 400 квартир – это рекордный показатель за всю историю) нужно использовать любую возможность для продажи. И делятся советами, как вести себя продавцу с покупателем, у которого деньги появятся позже.

Стоит ли давать часть суммы заранее, при покупке жилья? эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Сейчас любой покупатель на вес золота со всеми его сложностями и проблемами. Я бы четко проанализировала перспективы сделки. Если ничего не говорит о том, что она не совершится, то квартиру можно снять с продажи. Просмотров в интернете огромное количество, а звонков от покупателей крайне мало. Большого вреда от того, что вы снимете квартиру с продажи на два-три месяца, вообще не будет. Сейчас квартира продается около полугода.

Преимущество отложенной сделки для продавца – цену квартиры можно зафиксировать, таким образом, предупредить ее снижение.

А это – существенный плюс, если учесть, что вторичная недвижимость в Екатеринбурге взяла курс на понижение цен: каждый месяц стоимость уходит вниз на 0,4-0,8%. Для фиксации цены продавцу достаточно подписать с покупателем предварительный договор.

Кроме того, можно документально закрепить финансовую ответственность покупателя за немотивированный отказ от выхода на сделку.

Стоит ли давать часть суммы заранее, при покупке жилья? Продавцы сегодня соглашаются ждать. С покупателем можно заключить предварительный договор с предоплатой и штрафными санкциями. Размер штрафных санкций устанавливается по договоренности сторон. Кроме того, сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств по предварительному договору, обязана возместить второй стороне причиненный таким отказом ущерб. Может быть использован и задаток – мера непопулярная, покупатели, как и риэлторы, на это идут крайне неохотно.

Задаток является невозвратной суммой. В отличие от аванса, если покупатель передумает выходить на сделку, продавец оставляет задаток себе. Эта сумма хотя бы частично сможет компенсировать потерю времени, которая сегодня означает потерю объектом в цене. Чем больше сумма задатка или аванса, тем меньше вероятность, что покупатель передумает.

Стоит ли давать часть суммы заранее, при покупке жилья? заместитель генерального директора по риэлторской деятельности, ЦН «Северная казна» Сумма должна быть не сильно большая, чтобы не испугать покупателя, и не сильно маленькая, чтобы он не ушел. В принципе, средней суммой аванса считается 50-100 тысяч рублей, но в некоторых случаях доходит до больших сумм, чтобы покупатель не передумал. И ему надо понимать, для чего дается такой большой аванс.

Переданная продавцу сумма за квартиру должна удержать покупателя от того, чтобы он начал присматриваться к другим объектам. Впрочем, в условиях, где квартиры дешевеют со скоростью до 50 000 рублей в неделю, ни авансом, ни задатком покупателя не удержать, говорят риэлторы. А потому, часть экспертов уверена, что ожидание выхода покупателя на сделку – это потеря времени и денег.

Стоит ли давать часть суммы заранее, при покупке жилья? Например, в ситуации с задатком покупатель передаст продавцу 50 000 рублей, а через месяц он найдет уже на 100-150 тысяч дешевле. Ему, возможно, уже будет все равно на эти 50 000 рублей, если сегодня он уже может купить больше и дешевле. Это лето показало, проходит месяц, и покупатель видит, что объекты подешевели. Бывали даже такие случаи, когда при достаточно длинной подготовке сделки – ипотека, опека, – вносился аванс на месяц, и когда все уже было готово полностью, покупатель говорил: «В соседнем доме точно такая же квартира стоит на 100 000 дешевле. Снизите цену – куплю, нет – заберу аванс и уйду». Такие случаи бывают, поэтому кого-то ждать я не рекомендую.

Кроме того, сегодня есть и более эффективные стратегии продажи квартиры, чем удержание покупателя авансом или задатком, говорят риэлторы. К примеру, снижение стоимости объекта. На активизировавшемся осеннем рынке жилья у собственника есть неплохие шансы продать квартиру.

Стоит ли давать часть суммы заранее, при покупке жилья? эксперт по недвижимости OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» В текущей рыночной ситуации, я бы сказал, что смысла чего-то ждать нет. Цены корректируются вниз, предложений достаточно много. Сегодня лучше скорректировать цену – поймаешь гораздо больше потенциальных покупателей с рынка. К тому же рынок немного активизировался в июле-августе, после того, как ключевую ставку понизили – начали возвращаться ипотечные покупатели.

Правда, риэлторы отмечают, что в случае с дорогими или эксклюзивными объектами (к примеру, производственные базы или иные коммерческие помещения большого метража), покупателя можно немного и подождать. Такие объекты дольше всех других стоят в продаже.

А между тем, в истории с непроданной двушкой владелец квартиры все-таки решил взять с покупателя 300 000 рублей и дождаться, когда будет найдена остальная сумма.

Однако покупательница в последний момент пошла на попятный – она решила, что 300 000 рублей – неоправданно большая сумма. Было предложено внести 50 000 рубелей в счет будущей сделки.

Собственник с этим согласился, но настаивал на том, чтобы средства были оформлены в качестве невозвратного задатка. Оказалось, что покупательницу это не устраивает.

Она выдвинула свои условия: деньги передаются в качестве возвратного аванса, а собственник снимет объект с продажи на три месяца. Продавцу эта схема показалось слишком ненадежной. В результате, было решено каждому остаться при своем и созвониться, когда у покупателя все-таки появятся деньги.

Как правильно рассчитаться при купле-продаже квартиры

Сделка купли-продажи квартиры одна из самых крупных и ответственных в жизни многих людей. Ключевой этап купли-продажи — подписание договора и расчет. Чем рискует покупатель квартиры? Какие риски у продавца?  Как лучше организовать этот процесс и обезопасить себя? В статье мы рассмотрим несколько основных ошибок и разберем меры предосторожности.

Передача денег — это риск для двух сторон сделки. Продавец хочет получить деньги и потом передать квартиру, а покупатель, наоборот, расплатиться после получения квартиры.

Если у второй стороны есть злой умысел, то продавец рискует остаться без квартиры, и не получить расчет за нее. Покупатель рискует отдать деньги и не получить квартиру в собственность.

Такие конфликты решаются в судебном порядке, но не всегда успешно.

Стоит ли давать часть суммы заранее, при покупке жилья?

Распространенные ошибки при проведении расчетов

Непроверенная подлинность и качество купюр

Наличная передача денег при продаже жилья до сих пор самый популярный способ расчета в Беларуси. Купюры нужно проверить у специалиста. Порванные или пораженные грибком купюры подлежат замене. За замену банк возьмет комиссию. Процедура замены длится от дней до месяцев.  

Подлинность купюр проверяют с помощью специального оборудования — детекторов. Проверить купюры можно в банке или в агентстве недвижимости.  Если сделка проходит через агентство, заранее уточните, как будут проверять купюры.

Проведение расчетов в небезопасном месте

Случайный выбор места расчета — грубая ошибка многих продавцов и покупателей. Часто расчет происходит в продаваемой квартире без свидетелей, или в салоне автомобиля возле БТИ или нотариальной конторы. 

Запомните правило — не проводите расчеты в месте с большим количеством людей. Для этих целей категорически не подходят: торговые центры, рестораны и кафе, парковки и т.д. 

Никому не сообщайте о запланированной сделке, кроме самых доверенных лиц. Сообщите им о предполагаемом времени завершения сделки. Так ваши близкие смогут поднять тревогу, если вы перестанете выходить на связь. 

В день передачи денег откажитесь от передвижения на общественном транспорте. Если планируете пользоваться такси, вызывайте машину не на адрес БТИ или нотариальной конторы, а на адреса ближайших домов.

Мы рекомендуем проводить сделку в безопасном месте с привлечением специалиста, например, риэлтора или банковского работника. Для подписания документов и дальнейшего расчета подойдет переговорная комната вашего агентства недвижимости или банка. В кабинете регистратора или нотариуса расчеты формально запрещены.

Стоит ли давать часть суммы заранее, при покупке жилья?

Передача аванса или задатка в большом объеме

Внесение аванса или задатка в крупном размере, даже подтвержденное распиской, связано с серьезными рисками. Сделка еще не совершена и право собственности на квартиру не передано, а крупная сумма внесена.

Не стоит передавать более 5% от стоимости объекта в качестве задатка или аванса. Взыскать с продавца сумму аванса при его отказе от сделки может быть очень непросто.

Особенно сложно добиться возврата денег, если продаваемая квартира — единственное имущества продавца и у него нет официального дохода.

Передача денег без расписки

В договоре купли-продажи либо в акте приема-передачи недвижимости есть пункт о том, что расчеты произведены полностью.

Не лишней будет расписка о передаче всей суммы, написанная от руки получателем денежной суммы. Она может быть использована, как письменное доказательство при необходимости.

Если вы вносите деньги частями – каждая из них должна быть подтверждена распиской от получателя.

Передача денег без свидетелей

Если в сделке не участвуют представители агентства недвижимости, то необходимо найти нескольких свидетелей. Мы советуем найти 2 свидетелей, которые подпишут расписку о передаче денег.

Эти люди смогут подтвердить в случае спора, что сделка совершена и расчет произведен в полном объеме.

А расписка послужит письменным доказательством именно факта передачи денег, а не факта заключения сделки.

Стоит ли давать часть суммы заранее, при покупке жилья?

Расчет в валюте

Законодательство предусматривает расчеты между гражданами только в белорусских рублях. В договоре купли-продажи можно предусмотреть, что оплата по нему может быть эквивалентна определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае сумма к оплате в рублях определяется по официальному курсу соответствующей валюты или курсу, установленному соглашением сторон. 

Желание рассчитаться в валюте один из главных мотивов расчета наличными для многих продавцов и покупателей. Неустойчивость курса рубля давно приучила белорусов хранить крупные суммы в твердой валюте.

Чтобы рассчитаться рублями, покупатель должен оплатить конверсию валюты. Продавец тоже заинтересован хранить крупную сумму в валюте, и также несет расходы на конверсию рублей.

Для суммы 100 000 долларов США две такие конверсии могут обойтись и в 1000 долларов. 

Так рождается мотив. В договоре участники сделки указывают рубли, а по факту передают валюту минуя конверсию. Доказать фактический расчет в валюте крайне сложно, чем и пользуются предприимчивые граждане. 

В худшем случае при расчете в валюте, деньги за квартиру конфискуют, и наложат штраф от 50 до 100 базовых величин. Это предусмотрено п. 1.2. Указа Президента Республики Беларусь от 09.02.2015 года № 49. Саму сделку потенциально могут признать ничтожной как не соответствующую законодательству согласно ст. 169 Гражданского кодекса РБ.

Читайте также:  Камеры видеонаблюдения на рабочем месте – правомерно ли это?

Совершать безналичный расчет в валюте при покупке квартир также запрещено. Правоохранительные органы легко смогут вычислить такой расчет. Последствия вам уже известны.

Статья по теме

Распространенные ошибки покупателей недвижимости

Стоит ли давать часть суммы заранее, при покупке жилья?

Варианты расчета по договору купли-продажи квартиры

Наличный расчет до подписания договора купли-продажи

Мы рекомендуем подписывать договор купли-продажи и рассчитываться в присутствии нотариуса или регистратора. Укажите в договоре, что расчет произведен до подписания, и что договор имеет силу акта приема-передачи недвижимости согласно ст.

527 Гражданского кодекса РБ. Подписанные продавцом экземпляры договора купли-продажи обмениваются на сумму денег от покупателя. После чего договор подписывает покупатель и удостоверяет уполномоченное должностное лицо.

Это исключит возможность злоупотребления.

Важно понимать, что в кабинете регистратора и нотариуса нет условий для подсчета и проверки купюр. Вам необходимо заранее подсчитать и проверить их. После подсчета необходимо запечатать точную сумму к оплате за квартиру в заранее подготовленный конверт.

На конверте поставить подписи сторон и заклеить так, чтобы его невозможно было вскрыть без видимых повреждений. На сделку к регистратору или нотариусу ехать совместно покупателю с деньгами и продавцу.

При таком подходе нет необходимости еще раз подсчитывать деньги у нотариуса или регистратора при совершении сделки.

Стоит ли давать часть суммы заранее, при покупке жилья?

Наличный расчет после подписания договора купли-продажи

Продавец и покупатель сначала заключают договор купли-продажи у регистратора с условием расчета в течение одного дня после подписания. Право собственности остается у продавца до момента подписания акта приема-передачи квартиры.  После этого продавец и покупатель производят расчет в банке. Тут возможны различные варианты:

  1. Деньги могут сниматься с расчетного счета покупателя и в наличном виде передаваться продавцу. Акт приема-передачи недвижимости подписывается продавцом одновременно с получением денег. 
  2. Самый оптимальный вариант когда покупатель меняет валюту на рубли, а продавец сразу же приобретает желаемую сумму валюты. У каждой из сторон остаются банковские документы, подтверждающие легальность расчета. Остается минимизировать конверсионные потери. Своим клиентам мы помогаем подобрать лучшие условия конверсии, обычно это около 150 $ за 100 000 долларов, или по 75$ на сторону.

После расчета покупатель с актом самостоятельно обращается к регистратору за получением свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности. Для этого нужно предусмотреть договором право подачи покупателем документов для регистрации без участия продавца. 

Стоит ли давать часть суммы заранее, при покупке жилья?

Безналичный способ

Стороны заранее выбирают наиболее выгодный друг для друга банк с минимальными комиссиями за перечисление. Договариваются о распределении расходов, в том числе по конверсии. Продавец открывает в выбранном банке расчетный счет в белорусских рублях.

Важный нюанс при выборе банка — обменный курс должен быть выгодным для продавца и покупателя. Именно этот курс необходимо использовать для привязки стоимости квартиры в эквиваленте.

По общему правилу БТИ использует в тексте договора курс Национального банка РБ, если будет использован он — продавец не получит желаемую сумму в валюте.

 Банк продает валюту по более высокому курсу, чем курс НБ РБ.

Выбрав банк, стороны обращаются в БТИ за составлением и удостоверение договора купли-продажи с безналичным расчетом после подписания. Тут пригодится договор продавца на открытие счета. Реквизиты расчетного счета вносятся в текст договора купли-продажи, и указывается срок на перечисление денег. Лучше взять не менее 5 банковских дней. 

Покупатель перечисляет деньги на расчетный счет продавца.

Когда средства поступят, стороны встречаются и подписывают акт приема-передачи, после чего покупатель регистрирует переход права собственности на свое имя в БТИ.

Это безопасный способ расчетов — нет перемещений по городу с крупной суммой наличных, а факт расчета подтверждается банковским документом. Минус — потери на комиссиях за перечисление и конверсию валюты.

Стоит ли давать часть суммы заранее, при покупке жилья?

Теперь вы знаете как не допустить ошибку при расчетах в сделке купли-продажи квартиры. Выбирайте наиболее подходящий способ рассчитаться и действуйте. 

Статья по теме

Какие расходы по сделке купли-продажи несет продавец и покупатель

Осталась самая малость — договориться обо всем с продавцом или покупателем. Именно в таких переговорах кроется масса риэлторской работы. Нужно соблюсти баланс среди десятков требований и условий сторон. Сделать это бывает очень непросто. Особенно, если есть цепочка связанных друг с другом сделок, когда продавец квартиры, становится покупателем встречной недвижимости и так далее. 

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым. А вы всегда сможете найти ее, когда она понадобится. 

Желаем удачных переговоров и легкого совершения сделки!

Хотите получить консультацию специалиста по расчетам? Звоните по телефону +375 44 581 96 78 или оставьте заявку в форме ниже

4 безопасных способа передачи денег при покупке квартиры

Самым удобным способом расчёта казахстанцы считают оплату наличными в кабинете у нотариуса. 

В процессе приобретения жилья есть один весьма щепетильный момент — передача денег покупателем продавцу. У тех, кто сталкивается с этим впервые, возникает резонный вопрос: в какой момент нужно передавать деньги?

Как проверить квартиру перед покупкой? >>>

Невыдуманная история

Азамат Кенжебеков недавно приобрел квартиру в центре Караганды. За недвижимость рассчитался наличными долларами в кабинете у нотариуса. По словам покупателя, процесс был некомфортным:

— Сумма была большой, естественно, деньги пересчитывали. И хотя продавец — женщина в солидном возрасте, она всё это делала как-то суетливо, трясущимися руками. Потом начала быстро-быстро убирать деньги в сумку. Я чувствовал себя как-то неудобно.

На этом неприятные ощущения для Азамата не закончились: примерно через два дня продавец позвонила ему и сообщила, что обменные пункты отказываются принимать несколько купюр.

— Я не знаю, то ли они были подозрительными, то ли фальшивыми, — объясняет парень, — но продавец решила, что я ей специально такие деньги подсунул. Хотя я получал эти доллары в банке. С другой стороны — наличные уже два дня находились в руках продавца. Откуда я знаю, что с ними произошло за это время?

История показательна тем, что ставит несколько вопросов: в какой момент нужно рассчитываться за недвижимость, чтобы обе стороны не оказались обманутыми? Как это лучше делать и в какой валюте? Какую роль в передаче денег играет нотариус?

Расчет за квартиру может производиться и до подписания договора купли-продажи. При таком варианте составляется письменное соглашение об авансе. Потом в договоре купли-продажи указывается, что плата за недвижимость была внесена заранее, до подписания документа.

Стоит ли давать часть суммы заранее, при покупке жилья?

Кстати, по закону нотариусы не обязаны выступать свидетелями при расчете и даже вправе отказать в такой услуге посетителям. Но, как правило, нотариусы идут навстречу участникам сделки.

— У них в офисах есть даже свои счетные машинки для денег, машинки для проверки подлинности купюр. Всё зависит от того, насколько нотариус клиентоориентирован, — говорит карагандинский юрист Данияр Жаркенов.

Казахстанцы привыкли рассчитываться наличными и считают этот способ самым удобным, подчеркивает адвокат Азамат Смаилов. В случае выявления поддельных долларов уже после сделки продавец может обратиться в полицию.

— Тогда будут выяснены все обстоятельства: откуда деньги, кто их дал и всё остальное. А чтобы не попадать в такие ситуации, необходимо было, конечно, вначале проверить в банке данную валюту.

Это стоит недорого и делается быстро. И обе стороны за этим наблюдают.

Некоторые делают так: покупатель с продавцом остаются у нотариуса, а их друзья или родственники идут в банк и проверяют наличность, после чего при нотариусе происходит расчет.

Согласно статье 282 Гражданского кодекса, «денежные обязательства на территории Республики Казахстан должны быть выражены в тенге».

Это означает, что в договоре купли-продажи сумма, уплаченная за квартиру, будет указана в отечественной валюте. Хотя в реальности рассчитываются люди по-разному. В нашем примере покупатель отдавал доллары, но в договоре всё равно указывались тенге. Так поступают многие, и в данном случае нарушения закона нет.

Как рассчитываться после подписания договора

Алматы, наверное, город с самым динамичным рынком недвижимости в стране. Здесь, рассказывают риелторы, как и везде в республике, тоже используют расчет наличными у нотариуса. Но самый популярный способ в южной столице — с помощью банковского перевода уже после подписания договора купли-продажи.

— Принятый способ расчета, скажем так, обкатанный. Другого опыта у нас не было, — прокомментировала директор алматинской компании Estate Толганай Калымбетова. — Стандартный маршрут: нотариус, банк, потом в ЦОН сдают документы на перерегистрацию на новых владельцев.

Риелтор обязательно едет в банк, потому что пока деньги не будут перечислены на счет продавца, сделка не считается законченной. Плюс это делается в целях безопасности и какой-то гарантии. Более того, у нас были случаи, когда на риелтора выписывали доверенность и он от имени новых хозяев регистрировал недвижимость через ЦОН.

Вплоть до того, что мы занимались пропиской и получением домовой книги. Как правило, это были занятые клиенты, у которых нет времени.

Стоит обратить внимание, что даже после подписания договора у нотариуса покупатель не считается хозяином жилья, он лишь получает право владения.

Для того чтобы стать полноправным собственником, нужно зарегистрировать договор купли-продажи в органах юстиции (через ЦОН). Сделать это можно в течение полугода после совершения сделки купли-продажи.

Однако за это время могут произойти разные неожиданности.

— Сделка, к примеру, произошла 1 числа, покупатель ее сразу не зарегистрировал через ЦОН, а числа 15-го на квартиру накладывают арест, — объясняет юрист Данияр Жаркенов. — В суде ведь всё долго происходит. Допустим, должен продавец кому-то денег, и начинаются судебные разбирательства. В это время продавец и реализует свою квартиру.

Сумма долга может быть совсем маленькая, 5-10% от стоимости жилья. Понятно, что на квартиру никто претендовать не будет, но арест наложат. Пока судебный исполнитель готовит постановление, отправляет его в юстицию, регистрирует его, какое-то время проходит. И человек в момент продажи может утверждать, что у него справка чистая и нет никаких арестов.

Пока покупатель тратил время, не регистрировал, на его квартире появляется арест.

По утверждению юриста, даже в такой ситуации, если новый владелец подаст в суд по поводу освобождения имущества от арестов, законодательство на его стороне.

Но процесс это долгий и нервный: срок рассмотрения исков 2 месяца, не считая месяца на подготовку, судебное решение вступает в силу через 15 дней с момента вручения постановления. Этот документ может идти по почте две недели.

Поэтому, советует юрист, с регистрацией права собственности через ЦОН лучше не тянуть.

Как подготовить к регистрации документы на недвижимость?>>>

Дабы исключить разного рода неожиданности, некоторые специалисты советуют передавать деньги уже после того, как договор купли-продажи прошел регистрацию в департаменте юстиции. Но тогда рискует продавец: его квартира уже реализована, идет регистрация на нового хозяина, а денег нет.

Существует разные способы обезопасить обе стороны при передаче денег за недвижимость, которые мы и рассмотрим.

Способы передачи денег

№ 1. Банковская ячейка

При использовании данного способа расчета положенная в ячейку наличность всегда доступна, но некоторые банки дают доступ к ней при соблюдении определенных условий, если они были внесены в договор аренды ячейки.

Стоит ли давать часть суммы заранее, при покупке жилья?

В России, например, этот способ весьма популярен, но не в Казахстане. По правилам пользования ячейкой или индивидуальным сейфом, банк не контролирует, что туда закладывается. Сейфы могут располагаться в отдельной комнате, где не ведется видеонаблюдение.

Не происходит описи имущества, которое будет храниться в ячейке. То есть — полная конфиденциальность. Банки лишь гарантируют неприкосновенность и сохранность самих «ящичков».

Еще одна гарантия — доступ к содержимому будет иметь только тот клиент, который указан в договоре об аренде ячейки.

В правилах Национального банка указывается, что одна из функций ячеек — оказание посреднических услуг при платежах по операциям купли-продажи недвижимости. Вот только разные банки предоставляют эту услугу по-разному.

Например, специалист «Банка ЦентрКредит» в одном из интервью указывал, что их работники делают проверку документов, удостоверяющих куплю-продажу. Если все в порядке, открывают доступ к ячейке продавцу недвижимости.

Предварительно продавец и покупатель заключают договор с банком, где указываются условия оплаты сделки. Покупатель недвижимости в присутствии продавца закладывает деньги в сейф. С этого дня доступ к ячейке закрыт.

То есть банк в данном случае оказывает посреднические услуги и открывает доступ к сейфу после предоставления определенных документов.

— Ячейку вы можете взять на любой срок, но по истечении срока — оформили вы документы или нет — мы ничего не проверяем, — рассказывает об условиях аренды в «Альянс Банке» начальник управления операционного обслуживания юридических лиц Елена Иванько. — Допустим, договорился покупатель с продавцом. Покупатель положил деньги в ячейку, которую сразу оформили на имя продавца, и они уходят. Ключ может быть у покупателя, но это они между собой договариваются.

Читайте также:  Кто будет оплачивать кредит после развода?

Чтобы снять деньги, которые хранятся на счете, нужно заранее предупредить об этом банк. В ячейке деньги доступны всегда. Для физических лиц многие банки работают и по субботам.

Плата за использование ячейки зависит от срока, ее размеров и региона. Например, аренда ячейки 80х246х450 мм (так называемый малый сейф) сроком на месяц будет стоить около 3000 тенге (цены размещены на сайтах банков). Минимальный срок аренды — один день.

Плюсы Минусы
  • Одно из прямых назначений ячейки — посреднические услуги в платежах при купле­продаже недвижимости.
  • В качестве посредника при расчете за недвижимость выступает банк, что исключает риск мошенничества.
  • Доступ к деньгам будет иметь только лицо, на которое оформлен договор аренды ячейки.
  • Банк гарантирует сохранность и конфиденциальность содержимого ячейки.
  • Как правило, бесплатно предоставляются машинки для пересчета денег и детектор определения подлинности банкнот.
  •  Изъятие денег не нужно согласовывать заранее (как при депозите).
  • Дополнительные расходы за аренду банковской ячейки.
  • Банк не всегда выступает посредником. Часто клиенту просто предоставляют сейф и гарантируют его безопасность.
  • Возможна утеря ключа клиентом. Если арендатор сразу не предупредит об этом банк, то последний не несет ответственности за сохранность содержимого ячейки. Все расходы по утере ключа несет клиент, согласно условиям договора.

№ 2. Безналичный перевод

Используется в случаях, когда покупатель не хочет снимать со своего счета большую наличность.

В договоре купли-продажи можно указать, что оплата таким способом будет произведена после того, как произойдет регистрация договора купли-продажи в органах юстиции.

В случае расчета через банк минимизируется вариант с поддельными купюрами. Плюс также в том, что банк фиксирует все операции.

Известны случаи, когда мошенники в суде заявляли, что деньги по безналичному переводу им просто подарили. Но, как оказалось, некоторые банки по просьбе клиентов могут указывать цель денежного перевода, например, оплата покупки квартиры.

Более того, начальник управления операционного обслуживания юридических лиц филиала «Альянс банка» Елена Иванько говорит, что можно открыть именной счет с условным вкладом:

— В договоре прописывается какое-то условие, при котором могут выдаваться деньги. Денежный счет можно открыть, допустим, на продавца. Но указать условие, что он может забрать сумму, только когда предъявит какой-то документ или его копию.

В нашем случае продавцу можно показать кадастровую справку из ЦОНа, где новым владельцем жилья указан покупатель.

Плюсы Минусы
  • Нет опасности быть ограбленными, как при использовании наличных средств.
  • Исключена вероятность получения фальшивых денег, «кукол» и других махинаций.
  • Можно указать цель перевода денег, такую как оплата покупки квартиры.
  • Всегда есть возможность документального подтверждения перечисления денег.
  • Даже при незначительной задолженности, например, по налогам, счет может быть заморожен.
  • Существует вероятность попасть в зависимость от проблем банка, когда деньги невозможно перевести какое­то время не по вине клиента.
  • Расходы на содержание счета, комиссия за обналичивание и т.д.

№ 3. Аккредитив

Чаще всего используется при международных операциях между поставщиками товара и покупателями.

Покупатель отдает деньги в банк, которые банк кладет на свой счет. Между банком и покупателем подписывается договор, на каких условиях эти деньги могут быть выданы продавцу. Например, при предоставлении определенного перечня документов.

В тот момент, когда банк получает эти документы, происходит тщательная проверка: они в строгом порядке должны соответствовать тому, что было запрошено. После чего сотрудники банка пишут покупателю, что все документы получены и подходят под требования, указанные в договоре. Если покупатель соглашается, банк отдает деньги продавцу.

— Аккредитивной формой пользуются всегда юридические лица, потому что она дорогая, — объясняет специалист банка Елена Иванько. — Я не слышала, чтобы наши банки вообще когда-либо работали по аккредитивам с физическими лицами.

Аккредитив также может быть использован юридическими лицами при расчетах за недвижимость. Особенно, когда офис, склады или другие помещения приобретаются в другом городе.

Если не брать во внимание стоимость обслуживания аккредитива, адвокат Азамат Смаилов считает этот вариант самым безопасным при расчете.

— Это тот случай, когда в последующем можно на 100 процентов доказать, кому и с какой целью были переданы деньги.

Плюсы Минусы
  • Наиболее безопасная форма расчета, особенно если происходит международная сделка (например, казахстанец покупает недвижимость в другой стране).
  • Покупатель может быть уверен, что продавец получит деньги только после того, как представит определенные документы (например, подтверждение регистрации договора купли­продажи в юстиции).
  • Казахстанские банки не привыкли предоставлять подобные услуги физическим лицам, поэтому клиент столкнется с трудностями в получении данной услуги. 
  • Высокая стоимость обслуживания аккредитива — от 15 тысяч тенге. На сайтах многих банков указываются только тарифы для юридических лиц (т.е. для физлиц такие продукты даже не предусмотрены).

№ 4. Вексель

Используется как средство платежа среди юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Вексель — письменное долговое денежное обязательство. Держателю векселя нужно заплатить определенную сумму в строго оговоренный срок.

Вексель в нашей стране используется как средство кредитования. То есть в Казахстане разрешено обращение только товарного (или коммерческого векселя). Для бизнеса вексель хорош тем, что позволяет заплатить за товар не сразу, а с отсрочкой. В нашем случае в качестве товара может выступать коммерческая недвижимость.

Вексель выписывается на специальном бланке, его не нужно нигде заверять. Чтобы продавец был уверен, что деньги по векселю будут выплачены, в качестве гаранта привлекается банк. Финансовые структуры предоставляют вексельное поручительство.

За то, что банки берут на себя такую ответственность, они взимают определенный процент, например, 1% годовых в месяц от суммы векселя.

  • Екатерина ЮРЬЕВА, Информационная служба kn.kz
  • Как вернуть свои деньги?
  • Если утеряны документы на недвижимость
  • Заключайте договоры с риэлторами

Покупка квартиры по правилам: народные приметы и секреты предков

Больше 60% новоселов России верят в народные приметы при покупке жилья. Свои секреты были и у наших предков: с их помощью прогоняли духов и призывали благополучие.

Приобретение нового жилья — важное событие в жизни каждого человека, естественно, хочется, чтобы все прошло без сучка и задоринки. Помимо факторов объективных, многие новоселы при покупке недвижимости следуют и народным приметам. Наши предки в подобной ситуации подходили к переезду тщательно, соблюдая традиции для подготовки дома к жизни в достатке и благополучии.

Прощаемся с прошлым: съезжаем со старого жилья

Любой переезд начинается с прощания: старое жилье надо покинуть, но сделать это надо по всем правилам. Тогда и новым хозяевам жить будет комфортно, и старые будут избавлены от напастей.

Мусор — забираем, монеты — оставляем

Наши предки были уверены, что перед отъездом в старом жилье надо прибраться. И дело не только в вежливости: по оставшемуся в доме мусору могли навести порчу, поэтому его сжигали или закапывали.

Но кое-что оставить в доме считалось хорошим тоном. Чтобы новые хозяева пребывали в достатке, в жилище оставляли несколько монет. По той же причине деньги подбрасывали в свой новый дом перед заселением. 

Как переезжали домовые

Домового считали хранителем дома. Он имел связь с духами, защищал семью от действия злых сил и прочих напастей, помогал в быту и, вообще, следил за благополучием. Естественно, такого важного члена домохозяйства оставлять было нельзя: при переезде его всегда звали с собой. Ритуалов много, самый простой — при переезде открыть сумку и пригласить верного помощника последовать в новый дом.

Звать с собой домового было не принято, если в старом доме оставались другие члены семьи, или это жилье не принадлежало переезжающим. В этом случае в новом доме домового надо было к себе пригласить. Для этого на стол выставляли сладости и кувшин с молоком со словами «Батюшка приди!». 

Новый дом: готовим жилье к заезду

К переезду следовало подготовить и новый дом. Особые приметы существовали не только в отношении уборки физической, но и очищения духовного.

Сила кота и бытовой цинизм

Первым впустить кота в новый дом — самая популярная примета, которую соблюдают при переезде и сегодня.

На кота возлагали очень серьезную миссию: он должен был подружиться с духами и выявить все места с плохой энергетикой. Например, если кот не садился в один из углов кухни, туда не ставили стол.

И наоборот — в какой части комнаты он ложился, там и размещали кровать. А вот собаку принято было запускать последней.

Также считалось, что кот приносит благополучие и достаток, а еще забирает на себя все проблемы из прошлого: считалось, что они переходят на первого переступившего порог.

По этой же причине соблюдалась и еще одна спорная примета: если кота не было, в дом заходил самый пожилой член семьи. Согласно поверью, кто первым в дом войдет — тот его первым навсегда и покинет.

Такая вот своеобразная жертва новой недвижимости.

Веник — гарант благополучия

Как только кот давал добро на заезд, приступали к уборке, для чего обязательно использовали веник. К этому предмету относились очень трепетно: им обметали новорожденных и лечили от болезней. Поэтому в новый дом покупали новый веник, причем это надо было делать на растущую луну и не в августе. После уборки веник ставили в углу ручкой вниз для защиты от сглаза.

Первые дни в новом доме: чтобы все было благополучно

Были ритуалы и для первых дней в новом доме. Важно было окончательно изгнать злых духов и задать благоприятный тон для проживания. 

Первая ночь не для людей

Первая ночь в новом доме — настоящее событие, но проводили ее тут не новоселы, а петух. Птица символизировала счастье и плодородие, а еще изгоняла нечистую силу своим кукареканьем.

Вернувшись на утро, хозяева следили за поведением петуха. Громко кукарекал — к свадьбе, тряс головой — к беде, хлопал крыльями — к смерти в доме.

Впрочем, предсказателя ждала незавидная судьба: из него делали холодец — блюдо было главным на новоселье.

Ночь после заезда

Примета о первой ночи на новом месте тоже известна многим. Незамужние девушки перед сном должны были произнести присказку: «На новом месте приснись жених невесте». Все остальные могли задать интересующий их вопрос. Считалось, что во сне придут все ответы.

Современные приметы

В современном мире тоже есть место приметам: согласно опросам, более 60% новоселов в России в них верят. Вот некоторые из них:

  • В США многие застройщики пропускают в нумерации 13 этаж. Некоторые покупатели отказываются заключать сделки в пятницу 13 и соблюдают другие правила нумерологии.
  • Следующая популярная методика — фен-шуй. Например, хорошим местом расположения дома считается локация у воды, плохим — на Т-образном перекрестке. Также согласно азиатской традиции, не рекомендуется переезд в високосный год.
  • Во многих израильских домах лифты по субботам автоматически останавливаются на каждом этаже. Причина — шабат, когда нельзя работать и нажимать кнопки технических устройств. 
  • Новоселье надо устроить еще до разбора вещей и расстановки мебели. На праздник лучше позвать побольше детей: они несут положительную энергетику. 

Взгляд со стороны: забавные приметы риелторов

В процессе покупки жилья участвуют не только продавцы и покупатели, но и риелторы. У них за время практики тоже скопились свои приметы:

  • В квартиру первыми должны зайти клиенты, если это пара — лучше, чтобы первой порог переступила женщина.
  • В квартире риелтору обувь лучше не снимать, а надевать бахилы. Если ходить по дому босиком, можно энергетически сделать его «своим», значит он будет долго продаваться.
  • Нельзя рассказывать о завершении сделки, даже если аванс уже внесен. Также нельзя планировать, на что заработанные деньги будут потрачены. Иначе сделка не состоится. 
  • Если во время просмотра клиент спотыкается о порог или цепляется за косяк у входной двери — он сюда еще вернется, скорее всего в качестве покупателя.
  • Если продавец отказывает первому покупателю с более-менее адекватной ценой, то квартира зависает надолго.
  • Если просмотр квартиры срывается даже по уважительной причине, то при просмотре в другой день куплена она не будет.
  • Если в день заключения одной сделки устроить показ по другой квартире — он будет удачным.
  • Начинающему риелтору после первой сделки надо купить кожаный кошелек и положить в него неразменную купюру с прибыли. С каждой новой сделки — пополнять коллекцию таких купюр.
  • Чтобы квартира быстрее продалась — посидеть пару минут на правоустанавливающих документах, затем вытащить их из под себя, крепко сжать и только потом вставать. 
Читайте также:  На каких курортах чаще всего скрываются российские должники?

Покупка квартиры — процесс важный и сложный. Поэтому каждый новосел делает собственный выбор — усложнят его приметы или придадут особую изюминку.

Как происходит передача денег при ипотеке продавцу | Ипотека онлайн

Сегодня разберемся, как происходит передача денег при ипотеке продавцу? Этот вопрос беспокоит банковских заемщиков, ведь покупка новой квартиры – важное событие в жизни семьи. Всегда есть риск нарваться на мошенников и потерять первый взнос, поэтому стоит изучить разные способы передачи денег по ипотеке. Как обезопасить себя при оплате недвижимости, расскажем в нашей статье.

Передача денег по ипотеке

Передача денег продавцу по ипотеке происходит в два этапа. Сначала оплачивается первый взнос, обычно он составляет 20-30% от цены недвижимости. После регистрации права собственности банк выдает кредитные средства, которые сразу же отправляются на расчетный счет продавца.

Если заемные деньги практически всегда перечисляются безналичным способом, то в отношении первого взноса возникают вопросы. Важно правильно оформить передачу денег по ипотеке продавцу. Иначе если сделка сорвется, можно так и не вернуть их обратно.

Обычно передача денег при покупке квартиры в ипотеку происходит следующим образом:

  1. Вы договорились с продавцом имущества обо всех нюансах сделки. В день подписания кредитного договора или чуть раньше можно передать первый взнос, если он состоит из собственных средств (то есть в нем нет бюджетных денег, например, как по мат.капиталу или жилищному сертификату). Одновременно подписывается договор купли.
  2. Весь пакет документов передается на регистрацию в Росреестр.
  3. После оформления права собственности и получения выписки с пометкой о залоге в пользу банка, выдаются кредитные средства. Они должны быть переданы продавцу в определенный срок, обычно на это дается 3-5 дней.
  4. Если для первого взноса вы использовали госсубсидии, они будут переведены согласно правилам жилищной программы. В частности, мат.капитал направляется на погашение займа или на счет продавца (256-ФЗ, ст. 10 (скачать)) в течение 1-1,5 месяцев после обращения в ПФР. Примерно столько же идут деньги и по другим госпрограммам.

Как происходит передача денег при ипотеке? Предусмотрены разные способы, но далеко не все заемщики о них знают, используя передачу наличными или перевод на счет. Однако на практике это самые рискованные варианты. Как переводят деньги продавцу по ипотеке и что более безопасно, расскажем далее.

  • Рекомендуем прочитать статью: Как продать квартиру в ипотеке и купить другую
  • Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски
  • Лучше аванс или задаток при покупке квартиры в ипотеку — в статье есть образцы соглашений об авансе и задатке и расписки о передаче денег.

А также ответ на вопрос из другой статьи, если деньги передаете для снятия обременения. Там мои рекомендации как себя обезопасить и варианты сделки- https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/dogovor-kupli-prodazhi-s-ipotekoj-vazhnye-momenty-dlya-prodavca-i-pokupatelya.html/comment-page-1#comment-122

Перевод на расчетный счет

Перечисление денег по ипотеке продавцу на расчетный счет нельзя назвать полностью безопасным способом взаиморасчетов.

Обычно сразу после подписания договора купли (скачать пример в word) стороны сделки следуют в отделение банка, где происходит перечисление первого взноса.

В качестве подтверждения оплаты выдается платежное поручение, которое заемщик должен предоставить ипотечному менеджеру.

Отменить перевод будет невозможно, даже если сделка впоследствии сорвется.

Перевод денег по ипотеке продавцу в основной части, состоящей из кредитных средств, происходит уже после регистрации права собственности.

Перечисление в рамках одной финансовой организации происходит моментально. Если банк переводит деньги по ипотеке продавцу на сторонний счет, ждать зачисления придется 3-5 рабочих дней.

Обратите внимание, что за совершение перевода может взиматься комиссия.

О том, будет комиссия или нет за перечисление на счет продавца в другой банк, нужно узнать заранее. У нас на практике комиссию еще ни разу не брали, так как перечисление целевых денежных средств. (Перевод ипотеки из ВТБ на счет продавца в Сбербанке).

Если же перечислять планируется первоначальный взнос отдельно от ипотечных денег, то комиссию обязательно возьмут. Как вариант, первый взнос можно положить на расчетный счет, а затем перечислить вместе с ипотекой.

Этот вариант чуть более безопасен, чем передача наличными, но риски все же есть. Если деньги перечисляются продавцу по ипотеке на расчетный счет, они становятся собственностью получателя.

Когда сделка срывается, он должен вернуть средства покупателю в соответствии с условиями договора купли (ГК РФ, ст. 487 (скачать)).

Если он этого не сделает или будет тянуть время, заемщику придется обращаться в правоохранительные органы или в суд.

В чем преимущество перевода на банковский счет? Это просто и доступно, не требует специальных знаний и больших расходов. Минус в том, что есть риск остаться без денег, если сделка отменится.

С использованием банковской ячейки

Взаиморасчеты через ячейку – один из самых безопасных способов передать нужную сумму при оформлении жилищного кредита. Когда банк перечисляет деньги по ипотеке продавцу и как происходит оплата квартиры:

  1. Вам нужно договориться со второй стороной сделки о том, что вы желаете оплатить недвижимость при помощи банковской ячейки. Уточните, кто будет оплачивать эту услугу, но обычно расходы ложатся на покупателя.
  2. Далее составляется договор аренды ячейки (скачать образец на примере Сбербанка) в том банке, где вы берете ипотеку. В нем прописываются условия доступа к содержимому, в частности, получение только после успешной регистрации сделки в Росреестре.
  3. Когда перечисляют деньги по ипотеке продавцу? После наступления оговоренного события он сам забирает средства из банковской ячейки. Если сделка срывается, покупатель получает обратно положенную в сейф сумму.

Эта схема передачи денег при ипотеке практически не имеет рисков и надежно защищает обе стороны от мошенничества. Из минусов стоит отметить расходы. В среднем придется заплатить 1,5-2 тысячи рублей, но это невысокая цена за собственное спокойствие.

Помните, что деньги в банковской ячейке не застрахованы, поэтому в случае ограбления банк не возместит эту сумму. Лучше всего сделать дополнительный договор страхования, но это увеличит расходы.

Важно, заранее уточняйте, можно ли открыть ячейку в вашем случае. Потому что, например, в Сбербанке ограничения по количеству продавцов, и открыть ячейку можно только если продавцов не больше двух.

Передача денег наличными

Передача денег по ипотеке продавцу наличными – самый рискованный вариант оплаты квартиры. Прибегнуть к нему можно, но только если нет другого выхода. Опасностей здесь достаточно, например, вторая сторона может просто забрать деньги и исчезнуть.

Как обезопасить себя при таком способе передачи денег при ипотеке:

  1. Отдавайте наличные только после подписания договора купли.
  2. Требуйте расписку в получении денег по ипотеке (скачать образец) от второй стороны. В ней должна быть следующая информация: именные и паспортные данные продавца, суть сделки с указанием адреса объекта недвижимости, сумма, подпись и дата получения денег.

Какие риски возникают, если вы передаете первый взнос из рук в руки? После получения денег по ипотеке продавцом сделка должна быть зарегистрирована, в противном случае они возвращаются покупателю. Как и в предыдущем варианте, есть риск не получить первый взнос обратно, если сделка сорвется. К тому же, совсем небезопасно ходить по городу с крупной суммой в кошельке.

Тем не менее заемщики часто передают средства именно наличными. Причина в том, что это не отнимает у них много времени и не требует составления дополнительных договоров с банком.

К тому же, многие просто не знают, как продавец получает деньги по ипотеке другими способами. Иногда об этом их просит вторая сторона, занижающая сумму сделки.

Важно понимать, что соглашаясь на такие условия оплаты, вы серьезно рискуете.

Через аккредитив

Безналичный аналог банковской ячейки – это аккредитив (Гражданский кодекс, ст. 867 (скачать)). Он безопаснее описанного выше способа оплаты, ведь доступ ко счету блокируется до наступления определенных условий.

Что из себя представляет аккредитив и каковы сроки перечисления денег по ипотеке продавцу:

  1. Стороны сделки заключают договор о взаиморасчетах по данной схеме. Продавец открывает в ипотечном банке счет, в условиях которого значится успешная регистрация договора купли и переход права собственности.
  2. Первый взнос и кредитные деньги зачисляются на указанный номер счета. Однако получить их продавец не сможет, ведь сумма останется заблокированной, пока не наступит условие выплаты. Не вправе снять с него деньги и покупатель.

Если регистрация купли-продажи не прошла в определенный срок (к примеру, 45 дней), средства вернутся заемщику в том же объеме.

Рисков нет ни у одной из сторон – продавец получает деньги сразу после регистрации документов в Росреестре, а покупатель уверен, что оплаченный им взнос не пропадет.

Единственный минус такой схемы взаиморасчетов – высокая комиссия банка. При передаче крупной суммы она может составлять до 40 тысяч рублей.

Эскроу-счета

Эскроу-счет по своему назначению очень похож на аккредитив, а выплата денег происходит практически также (ГК РФ, ст. 860.7 (скачать)). Рисков при такой схеме оплаты практически нет ни для покупателя, ни для продавца. Однако эти счета имеют ряд отличий:

  • не все банки имеют право открывать эскроу-счета. Аккредитивы же имеются в продуктовой линейке каждой финансовой организации;
  • могут быть установлены более гибкие условия получения денег продавцом, по аккредитиву они регламентируются законом;
  • банк контролирует не только факт выполнения требований договора, но и все этапы сделки;
  • при открытии счета должны присутствовать обе стороны.

Через сколько перечислят деньги по ипотеке? Когда будут выполнены условия, оговоренные в договоре банковского обслуживания.

Существенным минусом использования эскроу-счета является его высокая стоимость.

К примеру, в Сбербанке придется заплатить не меньше 15 тысяч рублей за открытие, около 3 тысяч рублей за проверку документов, в случае изменения условий договора – еще 2,5 тысячи рублей.

Передача денег у нотариуса

Функцию удостоверения передачи денег может взять на себя нотариус (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 87 (скачать)). Вам нужно будет записаться на определенное время и договориться с продавцом, кто оплачивает расходы.

Суть такого варианта оплаты заключается в том, что средства передаются нотариусу, который вносит их на собственный депозит до момента выполнения условий кредитной сделки, а именно регистрации права собственности.

После этого он отправляет деньги на счет продавца, а если продажа срывается, возвращает покупателю.

Стоимость нотариальной услуги может быть достаточно высокой. Необходимо внести госпошлину в размере 0,5% от суммы перевода (но не больше 20 тысяч рублей) и плату за совершение нотариального действия (обычно 1-1,5 тысячи рублей). Дополнительно придется заплатить банковскую комиссию за перевод между счетами.

Рисков при оплате через нотариуса практически нет. Однако данный вариант будет уместен, когда вы проводите сделку через того же специалиста. Гораздо проще оформить аккредитив в банке или арендовать ячейку.

Оцените автора (12

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *