Покупка квартиры по заниженной стоимости: риски сторон сделки

Последнее обновление: 14.06.2018

Покупка квартиры по заниженной стоимости: риски сторон сделки

С января 2016 года налог при продаже квартиры взимается с ее кадастровой стоимости. Точнее, с ее кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Но у этого правила есть нюансы. Дьявол, как всегда, кроется в мелочах. О чем тут речь – сейчас поясним.

Каждый Продавец квартиры обязан уплатить налог 13%-НДФЛ с полученного от продажи квартиры дохода, с учетом имущественных налоговых вычетов (на величину которых Продавец  может уменьшить свой налогооблагаемый доход).

Дело в том, что до 2016 года этот самый «полученный доход от продажи квартиры» считался от той суммы, которая была указана в качестве цены в Договоре купли-продажи (ДКП).

А с января 2016 года налоговики получили право исчислять НДФЛ при продаже квартиры с ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 5, ст.217.1 НК РФ).

 Это свое право налоговики используют только в том случае, если цена договора ниже, чем кадастровая стоимость Х 0,7. Если же цена договора выше, то налог возьмут именно с нее (то есть с той суммы, которая оказалась больше).

Продавец, конечно, по-прежнему имеет право указывать любую цену в своем Договоре купли-продажи квартиры (ДКП), но если размер полученного им дохода окажется меньше, чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог (13%-НДФЛ) ему все равно придется уплачивать именно от этой суммы – от 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом, возможность применения налоговых вычетов при продаже квартиры у Продавца сохраняется, и в некоторых случаях налог может быть сведен к нулю (подробнее о вычетах – см. по ссылке).

  • Помощь в оформлении налоговой декларации и получении налогового вычета можно получить – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
  • Кадастровая стоимость квартиры для целей налогообложения берется по состоянию на 1 января того года, в котором происходит продажа квартиры.
  • А в случае, если эта кадастровая стоимость для квартиры не определена, то положения данной статьи не применяются, и налог исчисляется по-прежнему с цены, указанной в договоре.
  • Но таких случаев сейчас очень мало, а с годами, по мере проведения регулярных работ по кадастровому учету объектов недвижимости, таких случаев не будет вообще.

Кроме того, в пункте 6 той же статьи 217.1 НК РФ указана возможность для каждого субъекта РФ по своему усмотрению понижать коэффициент 0,7 для кадастровой оценки в целях налогообложения. Причем, отдельным законом субъекта РФ этот коэффициент может быть понижен вплоть до нуля как для всех, так и для отдельных категорий налогоплательщиков и/или объектов недвижимости.

Поэтому в разных субъектах России, перед тем как продавать квартиру, имеет смысл выяснить текущую ситуацию насчет местной величины коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости квартиры для целей налогообложения при ее продаже. Такую информацию можно получить, например, в региональном Управлении Росреестра, филиале Кадастровой палаты Росреестра, или у местных консультантов.

Список документов, необходимых для продажи квартиры – смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Для каких квартир действует новое правило налогообложения?

Важный момент! Это законодательное новшество (учет кадастровой стоимости при исчислении налога с продажи квартиры) применяется только для тех квартир, которые были приобретены в собственность после 1 января 2016 года. Об этом прямо говорится в п.3, статьи 4 вводного закона №382-ФЗ от 29.11.2014.

Другими словами, если квартира была оформлена в собственность (приватизирована, унаследована, куплена, и т.п.) до 2016 года, а продана после, то правило определения налога с продажи по кадастровой стоимости не применяется.

Порядок действий в альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Как ее организовать – см. по ссылке.

Стоит ли занижать цену в договоре купли-продажи квартиры?

Покупка квартиры по заниженной стоимости: риски сторон сделкиРанее многие Продавцы, пытаясь избежать уплаты налога с продажи квартиры, указывали в Договоре купли-продажи (ДКП) заниженную стоимость квартиры – в пределах 1 млн. рублей. Это давало им возможность использовать положенный по закону налоговый вычет в размере того же 1 млн. рублей, и таким образом «законно» избегать уплаты налога с продажи.

Такой трюк радовал Продавцов, но пугал Покупателей, так как в случае признания сделки недействительной, Покупателю к возврату полагалась та самая «уменьшенная» сумма из договора, а не та, которую он реально заплатил.

Но налог с продажи квартиры обнуляется для Продавца и вполне легальным способом, без всяких трюков, после нескольких лет владения квартирой.

Если, например, он ее ранее купил, то после 5 лет владения он может продавать ее без налога (п.4, ст.217.1 НК РФ).

Если он получил ее в подарок, унаследовал или приватизировал, то он освобождается от налога с продажи уже после 3 лет владения (п.3, ст.217.1 НК РФ).

Если же он продает квартиру, не дожидаясь этих сроков, то налог возникает, и легально уменьшить его можно только с помощью налоговых вычетов. Вот тут у Продавца и возникает соблазн занизить цену квартиры в Договоре купли-продажи, чтобы подогнать ее под размер вычета и ничего не платить в бюджет.

Такой соблазн останется у Продавцов до начала 2021 года (если квартира была прежде им куплена: 2016 год + 5 лет владения), или до начала 2019 года (если квартира была им получена в подарок, унаследована или приватизирована: 2016 год + 3 года владения). Покупателям надо иметь это в виду, и не поддаваться на подобный трюк с занижением цены в договоре купли-продажи недвижимости.

Какие способы передачи денег за квартиру применяются в практике рынка недвижимости – смотри в Глоссарии по ссылке.

Где узнать кадастровую стоимость квартиры?

Покупка квартиры по заниженной стоимости: риски сторон сделкиЭтот вопрос теперь стал актуальным для всех продавцов квартир. Перед тем, как указывать реальную рыночную стоимость в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП), неплохо было бы знать, какая именно величина окажется налогооблагаемой базой – указанная в ДКП цена или кадастровая стоимость квартиры с коэффициентом 0,7?

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно бесплатно на сайте Росреестра, в разделе «Сервисы» – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»: здесь.

Такая информация является открытой и общедоступной, и предоставляется любому желающему, который может ввести в соответствующее поле точный адрес или кадастровый номер квартиры. Актуальные данные о стоимости предоставляются автоматически из базы Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Кадастровая оценка недвижимости – это не статичная величина, а периодически изменяемая. При проведении такой оценки стараются все больше исходить из рыночных параметров квартиры, поэтому кадастровая стоимость близка к реальной рыночной цене квартиры, и иногда даже может превосходить ее.

Если оказалось, что кадастровая стоимость квартиры существенно превосходит ее реальную рыночную стоимость (например, в 1,5 – 2 раза) то владелец квартиры имеет право оспорить проведенную кадастровую оценку. Но в этом случае уже без специалистов (юристов и оценщиков) не обойтись.

В чем смысл Акта приема-передачи квартиры? Кому он больше нужен – Продавцу или Покупателю? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

Покупка квартиры по заниженной стоимости: риски сторон сделкиДля того, чтобы оспорить и снизить кадастровую стоимость своей квартиры, физлица могут обращаться как сразу в суд, так и попытаться решить этот вопрос во внесудебном порядке (а если не получится – тогда в суд).

Для внесудебного решения нужно обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такая комиссия работает при филиалах Росреестра в каждом субъекте РФ. Комиссия должна отреагировать в месячный срок – отказать заявителю или удовлетворить его просьбу.

Пытаться таким образом оспорить (снизить) кадастровую стоимость квартиры имеет смысл только в том случае, если она превышает рыночную цену минимум на 35-40%. При меньших расхождениях в стоимости, комиссия вряд ли примет запрос к рассмотрению. Но владелец квартиры, опять же, может оспорить такой отказ в суде.

  • Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.
  • Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — ЗДЕСЬ.
  • Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Источник:

Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

Покупка квартиры по заниженной стоимости: риски сторон сделки

Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

Практика занижения стоимости квартиры при продаже вторичного жилья давно распространена в России.

Цена, указанная в договоре купли-продажи, гораздо ниже фактической. Цель, которая преследуется обеими сторонами сделки, – получить максимальную финансовую выгоду. Однако покупка квартиры по заниженной стоимости имеет серьезные риски, пренебрегать которыми – значит подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия – от полной потери средств до уголовного преследования.

Зачем занижают цены на недвижимость?

Читайте также:  Скрытые платежи по кредитной карте, как себя обезопасить?

При оформлении сделки, в том числе и с недвижимостью, при определенных условиях взимается подоходный налог. Сумма вычетов исчисляется из указанной в договоре купли-продажи стоимости квартиры.

Согласно Налоговому Кодексу РФ, недвижимое имущество, которое находилось в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению. Из указанной в договоре суммы вычитается миллион рублей, не облагаемый налогом.

Из оставшихся денег вычитается 13%. Таким образом, если квартира находится во владении менее 3-х лет, ждать некогда, а собственник продаваемого объекта хочет минимизировать вычеты, он намеренно занижает стоимость жилья.

Чаще всего к таким махинациям прибегают:

  • — при получении наследства;
  • — посредники (те, кто занимается выкупом квартир по рыночной стоимости);
  • — при разделе имущества;
  • — покупая квартиру, чтобы просто вложить средства в недвижимость.

К этой категории относятся и владельцы квартир в новостройках по ДДУ. Переход к собственнику автоматически переводит это жилье во вторичный фонд, а технические характеристики новой квартиры увеличивают ее стоимость.

Таким образом, занижаются цены на квартиры по разным причинам, но с единственной целью – минимизировать расходы, существенно уменьшить сумму налога на сделку. Это единственное преимущество такого хода. Но сделки подобного характера могут печально закончиться для обеих сторон.

Покупка квартиры по заниженной стоимости: риски сторон сделки

Риски покупателя

Приобретая квартиру по заниженной стоимости, риск несет прежде всего покупатель недвижимости. Вариантов неблагоприятного развития событий несколько.

— Расторжение сделки. В этом случае недобросовестный продавец вернет покупателю только сумму, указанную в купчей. А это значительно меньше денег, чем первый получил на руки. Доказать иное будет практически невозможно.

— Аннулирование договора судом. Это может произойти, если сделка признана недействительной по каким-то причинам (не учтены права детей, квартира с дефектами, не указанными в купчей и т.д.). Последствия те же – продавец может вернуть только сумму, указанную в договоре, а жилье вернется прежнему владельцу.

— Вероятность упустить финансовую выгоду. При заниженной стоимости квартиры покупатель может лишиться возможности попасть под льготы или субсидии, иногда предоставляемые региональными властями для приобретения жилья.

Чем рискует продавец?

Собственник отчуждаемой недвижимости рискует несколько меньше, но и у него могут возникнуть проблемы.

У покупателя остается расписка с указанием той суммы, которую он на самом деле вручил продавцу, что является доказательством неуплаты налога последним. Если покупатель обратится в суд, бывший собственник квартиры может потратить крупную сумму на возмещение налога, уплату пени и штрафа (20% от недоимки) или даже оказаться привлеченным к уголовной ответственности.

Второй риск – недополучить всю оговоренную сумму. Обычно финансовые средства за покупку вносят в два этапа: покупатель может не выплатить все деньги, мотивируя тем, что отдал всю сумму, указанную в договоре. Продавец ничего доказать не сможет, иначе сам окажется под угрозой ответственности.

Схема занижения стоимости не дает гарантии, что сделка пройдет успешно, без последствий для сторон. Решая, стоит ли идти на серьезный риск ради сомнительной экономии, стоит помнить пословицу оскупом, который платит дважды.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

К нам часто обращаются покупатели недвижимости с одним и тем же вопросом: не опасно ли указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры?

Случается, что продавец отказывается прописать в документах полную стоимость квартиры.

Зачем это нужно продавцу? Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, то при ее продаже возникнет необходимость уплаты налога с суммы, превышающей стоимость ее покупки, или превышающей 1 миллион рублей. Чтобы не платить налог, продавцы стремятся указать в договоре стоимость меньше реальной, обычно как раз около миллиона рублей.

Разницу между фактической ценой квартиры и указанной в документах предлагается оформить отдельной распиской. Часто в расписке указывается, что деньги уплачены за неотделимые от квартиры улучшения, например, перепланировку или ремонт.

Наши специалисты в один голос советуют покупателям недвижимости: не соглашайтесь на подобные сделки!

Во-первых, вы рискуете остаться и без денег, и без недвижимости. Может оказаться, что надлежащий собственник не знал о продаже квартиры или был ограниченно дееспособным. Суд признает сделку недействительной и обяжет покупателя вернуть квартиру. А продавец должен будет возвратить уплаченную за нее сумму, то есть ту, что указана в договоре.

Во-вторых, соглашаясь на подобные условия продавца, вы помогаете ему укрываться от налогов и фактически вступаете с ним в сговор. Это наказуемое деяние. Кстати, по этой причине предъявление расписок в суде вам не поможет, только навредит.

В-третьих, вы создаете для себя проблемы с налогами в будущем. Вы сможете вернуть подоходный налог только с суммы, указанной в договоре. А если решите продать недвижимость ранее, чем через три года, то разница между будущей реальной ценой квартиры и официальной стоимостью ее покупки будет весьма значительной. Это означает, по сути, большую сумму налога с продажи.

=======================================

УВАЖАЕМЫЕ ГОСТИ НАШЕГО САЙТА, мы хотим напомнить вам, что вы всегда можете воспользоваться услугами нашего агентства недвижимости ЖИЛСПРОС. Продать или купить квартиры, дома, земельные участки или коммерческую недвижимость. А также всегда работает БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ по вопросам в сфере недвижимости. ЗВОНИТЕ — мы всегда на связи!

Источник:

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2019 году — Про сад и дом

(10

Как занизить стоимость квартиры

Если в договоре купли-продажи заниженная стоимость квартиры, значит продавец намерен заключить договор с отступлением от требований закона.

Содержание:
Риски покупки квартиры с заниженной стоимостью. читать
Уловки риелторов или не эффективные способы занижения стоимости квартиры по договору. читать
Как законно занизить стоимость квартиры в договоре? читать

Например: реальная стоимость квартиры 100 рублей, в договоре указывается стоимость продажи в размере 30 рублей, оставшиеся 70 рублей продавец получает не по договору (могут быть оформлены какие-нибудь соглашения к договору, расписки и т.д.).

Важно понимать, что фактически 70 рублей это тоже оплата за квартиру, но которая не отражается в договоре купли-продажи, а значит, по общему правилу, не обеспечена той защитой по закону, которая распространяется на 30 руб.

сумму, указанную в договоре.

Покупка квартиры по заниженной стоимости: риски сторон сделки

Прежде чем покупатель согласится приобретать квартиру на основании договора с заниженной стоимостью необходимо оценить риски.
1. Например, если вскоре после продажи квартиры продавца признают банкротом, тогда покупателя, в судебном порядке, принудят либо вернуть квартиру, либо доплатить еще 70 руб. (см. пример выше) т.е.

до рыночной стоимости квартиры, так как по договору стоимость была занижена (30 руб.).
2. Нередко в мошеннических схемах продавец использует жену/мужа (о которой продавец не заявляет). После заключения договора, жена/муж продавца предъявляет иск в суд об оспаривании сделки, так как он/она не давала согласие на сделку.

Как итог, суд потребует у покупателя вернуть квартиру, а продавцу надлежит возвратить сумму по договору, т.е. заниженную стоимость. Оставшиеся сумма, уплаченная вне договора останется у продавца.
3.

Продавец заведомо продает непригодную для проживания квартир, и понимает, что вскоре после продажи, покупатель попытается оспорить сделку в суде. Суд, рассмотрев спор, присудит продавцу вернуть только стоимость по договору (30 руб.).

В практике встречается огромное разнообразие мошеннических схем, поэтому не имеет особого смысла всех их заучивать.
Важно понять простую истину: заключенный договор-купли продажи квартиры должен максимально полно и достоверно отражать условия сделки.

Например, если стоимость 100 руб., значит указывается 100 руб., если оплата по договору произведена после регистрации перехода права на квартиру, значит указывается именно такой порядок.

Обычно продавцы просят занизить стоимость квартиры, риелторы (дабы им угодить) предлагают следующие схемы как якобы законно можно занизить стоимость квартиры:
1. Заключить дополнительное соглашение к основному договору купли-продажи квартиры об увеличении стоимости квартиры.
2. Заключить договор о приобретении неотделимых улучшений в квартире.

3. Заключить договор о приобретении преимущественного права на покупку квартиру.
4. Включить в условия договора купли-продажи квартиры пункт об обязанности продавца уплатить огромный штраф, если в последствии указанный договор будет оспорен в судебном порядке.
Но, к сожалению, все эти схемы не работают, о чем имеется обширная судебная практика.

Поэтому не стоит покупателю рассчитывать на реальную защиту его интересов, если следка структурирован из подобных уловок.

Под законным способом занижения стоимости понимается такая сделка, где в договоре купли-продажи квартиры указывается не вся сумма (30 руб., см. пример выше), но если, в последствии, сделку будут оспаривать, то покупатель вправе претендовать на всю реальную стоимость (100 руб., см. пример выше).
Если продавец просит снизить стоимость квартиры по договору, то это можно сделать законно.

Читайте также:  Что нужно знать, прежде чем подать в суд на управляющую компанию?

Для начала, условия договора купли-продажи квартиры необходимо усилить следующим пунктом:

«Стороны, руководствуясь статьями 308.1. (альтернативное обязательство) 421 (свобода договора), 393.1. (возмещение убытков при прекращении договора) 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае, если после регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, указанное п. 1 настоящего Договора, в пользу ПОКУПАТЕЛЯ, к ПОКУПАТЕЛЮ будут предъявлены какие-либо требования (признанные обоснованными в судебном порядке), направленные на умаление его права владения, пользования, распоряжения или иного права на нежилое помещение, указанное п. 1 настоящего Договора, со стороны третьих лиц (например, требования конкурсных кредиторов в процедуре банкротства), на основании обстоятельств (юридически-значимых фактов) которые прямо либо косвенно связанны с действия (бездействиями) ПРОДАВЦА, то ПРОДАВЕЦ обязуется, по письменному требованию ПОКУПАТЕЛЯ:
— либо приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное нежилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы;
— либо предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства, достаточные для самостоятельного приобретения нежилого помещения, исходя из стоимости аналогичного нежилого помещения в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, действующей на рынке недвижимости на момент предъявления письменного требования ПОКУПАТЕЛЕМ, и возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением упомянутого нежилого помещения.
ПОКУПАТЕЛЮ предоставлено право выбора способа исполнения обязательства ПРОДАВЦОМ, определенные настоящим пунктом Договора.
При этом письменное требование ПОКУПАТЕЛЯ должно содержать встречное обязательство ПОКУПАТЕЛЯ о передаче обратно всех прав и обязанностей по настоящему Договору в пользу ПРОДАВЦА, при условии предварительного исполнения ПРОДАВЦОМ письменного требования (предоставление денежных средств либо приобретение нежилого помещения). На ПРОДАВЦА возлагаются все расходы по принятию обратно всех прав и обязанностей по настоящему Договору.

Не имеет юридической силы письменное требование ПОКУПАТЕЛЯ, в котором отсутствуют условие о передаче всех прав и обязанностей по настоящему Договору в пользу ПРОДАВЦА.»

Также нужно будет совершить ряд дополнительных юридически-значимых действий, которые существенно повысят шансы покупателя на положительный исход судебного разбирательства (если таковому быть).
При этом важно помнить, что вынесенное решение (исполнительный лист) не помогут взыскать деньги с продавца, если у него их нет.

Чем чревата покупка недвижимости по заниженной стоимости в договоре купли продаже ?! – Правовед Плюс

Покупка квартиры по заниженной стоимости: риски сторон сделки

27.06.2021

Встречается часто ситуация, когда продавец просит покупателя в договоре купли-продажи указать сумму в итоге ниже, чем реальная сумма квартиры на самом деле. Желание это обусловлено тем, что продавец попросту хочет снизить налог на объект жилой недвижимости. Этой схемой пользуется огромное количество граждан в нашей стране, но по факту носит она незаконный характер.

Причем скрывает в себе она ряд рисков для будущей сделки

Теоретически собственник имеет полное право обозначить фактически любую цену. Упирается это на установленные законодательными нормами принципы свободы гражданско-правового договора, которые в свою очередь предусмотрены положениями статьи 421 Гражданского кодекса. Инициатива занижения цены может исходит как от продавца, так и от покупателя.

Особенности продажи объектов недвижимого имущества по заниженной стоимости

Сделка сама проводится по стандартной схеме, отработанной годами. При сделке покупателем или продавцом может быть, как физическое, так и юридическое лицо. Низкий ценник имущественного объекта указывается непосредственно в договоре.

При этом реальная стоимость может быть отражена в дополнительном соглашении. Факт передачи денежных средств от продавца к покупателю подтверждается распиской.

Но при этом дополнительное соглашение и расписка не считаются главными документами по сравнению с договором купли-продажи.

Какие риски есть у покупателя недвижимости ?!

Наши специалисты утверждают то, что покупатель несет большие риски, чем продавец при приобретении жилья по заниженной цене. Если будет инициировано разбирательство в судебном процессе, то тогда есть риск того, что он будет признан решением суда недобросовестным приобретателем. Сделка сама признается недействительной.

Он обязан будет вернуть жилое помещение продавцу. А продавец в свою очередь возвращает деньги, уплаченные за квартиру, и эта сумма будет гораздо меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. Доказать то, что за рамками договора купли-продажи были выплачены гораздо более крупные суммы фактически невозможно.

В итоге в ходе сделки покупатель остается без недвижимости и без большей части своих денег.

Причем судебные разбирательства со стороны продавца могут быть инициированы по различным причинам

Например, если после осуществления сделки будет обнаружено то, что не учтены права несовершеннолетних граждан или супругов, которые по закону должны давать обязательное согласие на отчуждение имущества.

Отдельно надо упомянуть о ситуации, когда в отношении продавца ведется процедура признания финансовой несостоятельности или же банкротства. Тут уже кредиторы, принимающие участие в банкротстве могут обратиться с требованием о взыскании денежной суммы.

Если продавец за три года до банкротства продал свою недвижимость, то тогда по закону кредиторы имеют право потребовать признания гражданско-правовой сделки недействительной. Делается это для того, чтобы в процессе взыскать с гражданина деньги, путем обращения его недвижимости к продаже.

И в этом случае покупатель теряет и деньги, и недвижимое имущество, которое потом обращается в конкурсное производство.

Еще один неприятный момент связан в том, что покупатель просто не может получить имущественный вычет по объекту имущества, приобретенному им по заниженной стоимости. Если возникнет необходимость продать недвижимость до периода облагаемого налогами (три календарных года), то тогда разница между будущей ценой и стоимостью в договоре будет существенной.

А как покупать квартиру ?!

Можно приобрести имущество таким образом, но лучше всего не делать это у постороннего продавца.

Например, провести договор купли-продажи с объектом по заниженной стоимости можно между родственниками, которым вы доверяете.

Не надо забывать о том, что перед сделкой надо написать расписку, в которой прописывается реальная сумма денег, которая в итоге будет передана на руки или переведена на банковский счет.

Риски для продавца жилой недвижимости

Продавец, как и покупатель также несет риски в виде денежных потерь. Перед тем, как подписать договор с заниженной стоимостью продавец может заключить с покупателем договор аренды ячейки в банке. В эту ячейку покупатель в присутствии продавца должен заложить сумму денег реальную, а не та, которая указана в договоре. Эта сумма денег должна быть равна стоимости квартиры.

При этом продавец может полагать то, что он гарантированно получит все деньги, заложенные в ячейку

Но тут органы Росреестра регистрируют переход права собственности на покупателя. Срок действия ячейки может истечь, а регистрация перехода права собственности попросту не наступит.

Покупатель получает доступ к денежным средствам и у него есть договор с заниженной стоимостью жилой квартиры. Если покупатель недобросовестный, то тогда он может обратиться в судебные органы с требованием регистрации права собственности на себя.

И оплатит он по закону только ту цену, которая была обозначена в тексте договора.

Естественно то, что продавец не будет согласен с этим

В свою очередь покупатель может пригрозить продавцу тем, что он огласит условия сделки с прописанной заниженной стоимостью жилого помещения. Продавцу грозить может штраф и обязательство выплаты налогов перед государством. В худшем варианте развития событий может грозить уголовное преследование по факту совершения мошеннических действий.

И это уже уголовное преступление, которое наказывается достаточно суровым образом

Покупатель может даже не обращаться в суд. Ему достаточно осуществить обращение в налоговую инспекцию по месту жительства. Согласно нормам налогового законодательства ФНС может доначислить продавцу налог на прибыль.

Юристы не рекомендуют в договоре купли-продажи указывать цену ниже 70% рыночной цены, чтобы потом не было проблем со стороны государственных органов для продавца и покупателя.

В любом случае все риски перед покупкой надо оценивать самостоятельно либо при помощи опытного юриста.

Нужна консультация юриста по недвижимости или сопровождению сделки купли продажи в Москве, Московской области или регионах РФ ?! она тут.

Заниженная стоимость квартиры в договоре. Чем грозит и как лучше оформить?

Покупка квартиры по заниженной стоимости: риски сторон сделки

Случается, что продавец квартиры категорически не хочет указывать в договоре стоимость, за которую он действительно продает свою недвижимость. Были времена, когда в договорах купли-продажи все поголовно писали цену 1 миллион рублей.

Население России не очень любит платить налоги в полном объеме, и сейчас приобретает достаточно обширную практику указание в договоре купли-продажи стоимости в размере 70%-71% от кадастровой цены продаваемого объекта недвижимости.

Читайте также:  Зачем банки России хотят получать от клиентов декларации о доходах?

Почему не стоит указывать заниженную стоимость

В такой ситуации покупатель действительно рискует, поскольку в случае расторжения договора, признания его недействительным и т.п., возврату будет подлежать только сумма, указанная в договоре.

Если продавец категорично не хочет указывать реальную стоимость, то имеет смысл подумать над тем, стоит ли вообще покупать именно этот объект. Однако может случиться, что квартира прошла все проверки, совершенно «чистая», а единственная проблема это то, что продавец не хочет указывать полную стоимость в договоре и хочется приобрести именно этот объект недвижимости.

В этой ситуации, как правило, продавцы предлагают указать в договоре 70% от кадастровой стоимости, а на остальную сумму (разницу) написать расписку.

В расписке можно написать, что эта сумма за неделимое улучшение, за ремонт, в общем вариантов масса.

Смысл каждый раз один: в договоре стоимость одна и при этом есть расписка на разницу, где продавец указывает, что за проданную квартиру получил разницу между суммой договора и реальной стоимостью покупки.

При этом, как правило, указывается, почему и откуда эта сумма взялась. Иногда могут даже не указывать, а просто подписать расписку на сумму разницы.

В этом есть минус, потому что далеко не всегда суды, если в последующем будут какие-то споры по квартире, удовлетворяют требования, основанные на обязательствах по подобным распискам.

Расписка действительно является доказательством подтверждения факта передачи денежных средств, но при этом суды говорят о том, что есть договор, в договоре определена стоимость, а что еще передавалось по расписке, это не относится к стоимости договора.

Стоит попробовать договориться с продавцом, узнать из-за чего он не хочет указывать полную стоимость. Вопрос всегда упирается только в налоги, продавец не хочет платить налог с дохода, который он получает от продажи.

Можно договориться о том, что этот налог, который должен заплатить продавец, будет выплачен с покупателем пополам.

В крайнем случае, если квартира того стоит, покупатель может выплатить и полную стоимость налога, тогда у продавца не будет причин писать заниженную стоимость и в договоре пройдет полная сумма.

Дополнительное соглашение

Есть еще один вариант, когда вы в договоре купли-продажи указываете ту стоимость, которую хочет продавец, но при этом одновременно вы подписываете дополнительное соглашение к договору купли-продажи и этим дополнительным соглашением вы указываете, что изменяете пункт, в котором указана стоимость договора.

То есть в дополнительном соглашении к договору купли-продажи прописывается, что изменяется пункт договора, где прописана цена приобретаемой недвижимости. Указывается, что стороны договорились изменить этот пункт и читать его в следующей редакции, а в этой редакции уже указывайте реальную стоимость, за которую вы эту квартиру действительно покупаете.

В настоящий момент по закону договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а государственной регистрации обязательно подлежит переход права собственности по данному договору. Соответственно в Росреестр подается первоначальный договор с суммой, которую хотел продавец и Росреестр направляет в налоговую имеющиеся данные по этому договору.

При этом у вас на руках остается дополнительное соглашение, которое подтверждает реальную стоимость квартиры и если потом возникнет какой то спор, у вас будет больше шансов доказать, что вы купили не за ту цену, которая была в основном договоре, а за цену, которая фигурирует в дополнительном соглашении.

Надо отметить, что данный вариант судами тоже трактуется неоднозначно, поэтому всегда будет риск, что суд может не принять вашу позицию и все равно посчитать по первоначальной стоимости. В любом случае, ситуация с таким дополнительным соглашением лучше чем писать просто расписку на разницу.

Чем рискуют покупатель и продавец

Новая напасть для тех россиян, которые, чтобы уменьшить налоги, решаются занизить стоимость квартиры или автомобиля в договоре купли-продажи. Теперь разницу между ценой сделки и рыночной стоимостью налоговики считают доходом и требуют заплатить положенный налог — 13%. И это абсолютно законно.

Практика занижения стоимости квартир или машин при их продаже началась ещё в далёкие 90-е годы. Однако такие сделки имеют серьёзные риски, пренебрегать которыми означает подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия — от полной потери средств до уголовного преследования. При этом пострадать может как продавец, так и покупатель.

Риски продавца

Более свободно себя чувствует продавец: ему кажется, что раз квартира или машина проданы, деньги по сделке получены, то ему ничего не грозит — в самом деле, не станет же покупатель стучать на него в налоговую.

Однако налоговая всё равно вскоре может узнать правду. Например, когда покупатель придёт в налоговую инспекцию за налоговым вычетом. Так случилось с москвичом Максимом — он продал свою квартиру по заниженной в договоре цене.

А покупатель без какой-либо задней мысли обратился в инспекцию за своими законными 13% из бюджета, представив налоговой службе весь пакет документов, включая и расписку Максима о получении полной суммы по сделке. Инспектор удивился расхождению стоимости квартиры в договоре и расписке и попросил написать объяснительную.

Налоговый вычет покупателю-то в итоге одобрили, а Максим вскоре получил от ФНС квитанцию с требованием доплатить налоги плюс штраф 20% от неуплаченной добровольно суммы и пени.

Кстати, налоговые органы не обязаны запрашивать объяснение у участников сделки, а могут включить свои требования в ежегодное извещение об уплате налогов. И у продавца будет два варианта: или заплатить то, что требует налоговая, или попытаться оспорить претензии через суд, доказывая, что цена сделки была справедливой.

Похожие риски для продавца возникают и в случае, если покупатель для приобретения квартиры воспользовался ипотечным кредитом. Банки, выдавая кредит на покупку квартиры, допускают «занижение», прописывая полную сумму в кредитном договоре и обозначая её как затраты «на неотделимые улучшения».

Само собой, для банка, который берёт квартиру в залог, никаких дополнительных рисков это не создаёт, нет правовых последствий и для покупателя, а вот данные о продавце и о сумме сделки через Росфинмониторинг поступают в налоговую службу.

Если инспекторы установят, что сделка была не рыночной, вполне могут доначислить продавцу налог, пени и наложить штрафы. 

Даже если занижением не заинтересовались налоговики, существует риск, что переданная сверх договора денежная сумма будет взыскана покупателем обратно.

Такое право требования возникает у него в соответствии со статьёй 1102 Гражданского кодекса РФ «Обязанность возвратить неосновательное обогащение». И практика по таким судебным делам существует.

Ведь юридически покупатель обязан оплатить только сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Риски покупателя

Покупатель при занижении тоже может пострадать. Во-первых, очевидно, что налоговый вычет будет рассчитываться от той суммы, которая указана в договоре, а не от реально уплаченной покупателю. А во-вторых, в период регистрации недвижимости продавец имеет право подать в Росреестр заявление об отказе от сделки.

К сожалению, есть достаточно ушлые продавцы, которые на такой операции пытаются получить прибыль. Ведь формально, согласно ст. 398 ГК РФ, продавец обязан вернуть деньги, если они были уплачены ему до регистрации, однако в этом случае возврату подлежит только сумма, указанная в договоре.

В-третьих, занижение цены квартиры в договоре купли-продажи может привести к тому, что уже совершённая сделка будет оспорена. И сделает это совсем не продавец.

Согласно закону, если в течение трёх лет после продажи квартиры её продавец будет признан банкротом, то конкурсный управляющий имеет право оспорить уже совершённую сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу на том основании, что на момент сделки её стоимость не соответствовала рыночной (определение Верховного суда РФ по делу № А11-7472/2015), и доказать это ему будет достаточно просто. Как правило, суду представляют копию оспариваемого договора и выписки об аналогичных сделках в аналогичное время. Из этих документов разница будет видна сразу. Аналогичные ситуации могут возникнуть и у покупателей автотранспортных средств. Только при сделках купли-продажи автомобилей добавляются случаи, когда машина может оказаться в залоге, под арестом или в розыске. И тогда вернуть от продавца что-либо, кроме суммы, указанной в договоре, не получится никак.

И четвёртый риск — в случае если стоимость квартиры в договоре значительно ниже кадастровой, разницу налоговики могут счесть доходом покупателя и потребовать заплатить 13% в бюджет.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *