Почему в договоре купли-продажи квартиры стало рискованно скрывать полную стоимость?

Заключение договора купли-продажи недвижимости в жизни большинства людей становится самой крупной по сумме сделкой, которую они проводят. При этом возникает необходимость выплатить налог, а тот выражается в процентном соотношении от общей суммы. Не стоит забывать о вознаграждении нотариусу.

Почему в договоре купли-продажи квартиры стало рискованно скрывать полную стоимость?

Экономить при оформлении договора купли-продажи квартиры пытаются многие

Одним словом, возникает довольно много сопутствующих трат. Неудивительно, что большинство желает сэкономить. И одна из сторон может предложить другой искусственно занизить сумму в договоре. Это довольно популярный способ уменьшения налогов. К тому же если вознаграждение нотариусу тоже привязано к сумме, то этот специалист получит меньше средств.

Также некоторые лица не хотят показывать весь объём появившихся у них денег. Одни пытаются спасти средства от кредиторов, другие руководствуются иными соображениями. В любом случае это довольно распространённая схема. И она опасна тем, что оборачивается против участников.

Почему в договоре купли-продажи квартиры стало рискованно скрывать полную стоимость?

Все риски можно разделить на 3 условные группы:

  • риски, угрожающие в первую очередь продавцу;
  • проблемы, с которыми может столкнуться при использовании такой схемы покупатель;
  • универсальные проблемы, угрожающие любой из сторон.

Чем искусственное занижение цены опасно для продавца?

При такой договорённости довольно много проблем возникает с передачей средств, поскольку это не подкрепляется договором. Поэтому многие покупатели предлагают сначала передать ту сумму, которая обозначена в соглашении, заключить сделку, а потом уже отдать оставшуюся часть.

Как нетрудно догадаться, если владелец согласится на такую схему, то он рискует не увидеть всех средств. То есть получит исключительно ту сумму, которая и была обозначена в договоре.

При этом если соглашение составлено грамотно, то опротестовать его не удастся.

И поскольку занижение цены с целью ухода от уплаты налогов является правонарушением, то сослаться на такую устную договорённость не выйдет.

Даже если будет подписан на момент выявления проблем исключительно предварительный договор, например, о намерении заключить основной позднее, вторая сторона тоже способна доставить серьёзные проблемы.

Она может настаивать на соблюдении договорённостей и на реальном заключении такого договора по заниженным ценам. При этом отказывающейся стороной выступит продавец.

Следовательно, ему потребуется возвращать аванс и выплачивать компенсацию.

Почему в договоре купли-продажи квартиры стало рискованно скрывать полную стоимость?

А доказать ущемление своих интересов покупатель в такой ситуации сможет без особого труда. Например, на основании того, что он уже выстроил планы с учётом покупки подобной квартиры по такой цене, а сейчас сделка срывается. И у него на данный момент нет возможности приобрести подобное имущество в рамках соответствующего бюджета (что легко доказывается даже поверхностным анализом рынка).

Безусловно, отстоять свои права можно. Однако для продавца это может оказаться откровенно хлопотно.

К тому же в процессе вскроется попытка уплаты меньшего по объёму вознаграждения нотариусу и другим специалистам.

И поскольку сделка при начале конфликта срывается, то собственнику снова нужно будет искать покупателей. Однако теперь специалисты могут отказаться с ним сотрудничать и даже максимально затруднить продажу.

Проблемы для покупателя

Заключение сделки купли-продажи недвижимости с заниженной ценой для покупателя тоже чревато большими проблемами, хотя вначале может показаться, что он ничем не рискует. Однако это далеко не так.

Почему в договоре купли-продажи квартиры стало рискованно скрывать полную стоимость?

Занижение цены в договоре купли-продажи чревато серьёзными проблемами

Покупатель может стать жертвой мошеннической схемы, которая выражается в следующем:

  • Сначала с ним договариваются о заключении договора купли-продажи.
  • Он передаёт средства, соглашение заключается.
  • Дальше продавец его опротестовывает. Для этого может использоваться любое основание, в том числе и то, о котором даже внимательный покупатель мог и не знать. Например, представитель продавца заявляет о его недееспособности, которая была установлена не так давно. Или же выясняется, что при покупке квартиры изначально применялся материнский капитал, бывший владелец не планирует выделять доли детям. В таком случае опротестовать сделку могут уже несовершеннолетние (или от их имени).
  • Следующий этап — это отмена договора, возврат денег. Однако вернут вам в таком случае именно ту сумму, которая и указана в соглашении. Причём и её будут отдавать с зарплаты, то есть на протяжении значительного периода, когда эти средства по сути частично обесценятся. При этом у вас не будет ни денег, ни недвижимости.

Занижение цены при проведении сделки может быть также способом привлечь внимание покупателя, заставить его согласиться на сомнительную сделку. Из-за желания сэкономить многие забывают об осторожности и начинают игнорировать даже очевидные признаки обмана.

Одним словом, для покупателя такой вариант тоже будет рискованным. Однако довольно большое количество проблем может возникнуть у всех участников подобной сделки.

Почему в договоре купли-продажи квартиры стало рискованно скрывать полную стоимость?

Что угрожает при занижении цены как покупателю, так и продавцу?

Необходимо отметить, что в современной России (и не только) занижение суммы сделки при покупке-продаже квартиры чревато целым рядом проблем, о которых стороны могут даже не подозревать. Но их нужно принимать во внимание.

Почему в договоре купли-продажи квартиры стало рискованно скрывать полную стоимость?

Лучше всё, включая реальную сумму, фиксировать в договоре

Почему в договоре купли-продажи квартиры стало рискованно скрывать полную стоимость?

Претензии со стороны налоговой

Для начала необходимо отметить, что уход от налогов — это проблемы с ФНС РФ, если о занижении суммы станет известно.

А такая информация может поступить от любого участника сделки, от риэлтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса.

Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.

Вероятные последствия:

  • опротестование сделки в судебном порядке;
  • неопределённый на какое-то время статус квартиры;
  • серьёзный штраф;
  • доначисление налогов;
  • проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
  • тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
  • конфликт с риэлтором и нотариусом;
  • репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных владельцев).

Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьёзных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета.

Риск опротестования сделки кредиторами

Нередко продажа квартиры происходит с целью закрыть все долги. Однако необходимо учитывать, что кредиторы очень внимательно следят за проведением таких сделок. И если сумма окажется ниже рыночной, неизбежно возникнут вопросы. Появляется довольно высокий риск того, что сделка будет оспорена, а новый владелец лишится своей собственности.

В этом случае при заниженной официально сумме совершения сделки покупатель получает возможность вернуть только те средства, которые зафиксированы в договоре. Доказать, что было отдано в действительно гораздо больше, получается редко. При этом покупатель пополняет список кредиторов. И вероятность того, что он увидит хотя бы какие-то средства, откровенно мала.

Безопасность при оформлении договора купли-продажи недвижимости должна быть на первом месте

Что же касается продавца, то к нему возникает ещё больше вопросов, что может осложнить процедуру проведения банкротства. Для списания должник должен демонстрировать добросовестное поведение.

Если же он пытается реализовать имущество по явно заниженной цене, то арбитраж может это растрактовать как попытку уйти от ответственности и избежать уплаты долгов.

Следовательно, начнутся проблемы со списанием имеющихся долгов.

И в любом случае у всех участников будет масса организационных сложностей. Просто сделки купли-продажи не получится: придётся отстаивать свои права, обращаться в разные инстанции, доказывать законность собственных действий. Участнику сделки лучше самостостоятельно доказывать, что он выполнил все требования к проведению такой сделки, учитывал в деталях все нюансы.

Проблемы с обоснованием средств и подозрения в отмывании денег

Есть ещё один немаловажный аспект, о котором стороны такой сделки редко задумываются. Во-первых, у продавца появится на руках большая сумма денег, чем должна быть. Это может вызвать вопросы по поводу источника финансирования.

В современном мире нельзя взять и просто положить деньги на банковский счёт. А если точнее, то непосредственно положить можно. Проблемы впоследствии возникнут с тем, чтобы их оттуда достать.

У продавца могут запросить подтверждение законности происхождения денег.

Почему в договоре купли-продажи квартиры стало рискованно скрывать полную стоимость?

Попытка уйти от налогов при заключении договора купли-продажи квартиры чревата

Однако поскольку у него на руках — только договор с указанной там меньшей суммой, обоснования банку собственник предоставить не сможет. В итоге есть риск, что с возможностью распоряжаться деньгами возникнут проблемы.

Читайте также:  Облагается ли наследство налогом при продаже?

Особенно актуально последнее для тех, кто планирует открыть счёт в другой стране. В Европе вопрос отмывания денег и контроля за движением средств — очень болезненный. И там к таким моментам относятся предельно внимательно.

Во-вторых, проблемы могут появиться и у покупателя. Чтобы рассчитаться с продавцом так, чтобы этого никто не заметил, придётся использовать наличность. А для этого нужно будет снимать довольно крупную сумму.

Однако в настоящем к обналичиванию большинство банков в России относятся подозрительно. Особенно много проблем может возникнуть у покупателя, если он занимает руководящую должность в компании, является ИП или же учредителем фирмы.

Риск блокировки счетов до прояснения экономического смысла такой операции тоже есть.

Репутационные риски

Необходимо отметить, что если занижение цены сделки приведёт к проблемам с налоговой или же к аресту счетов из-за претензий со стороны банков, это также способно негативно повлиять на бизнес. Может пострадать репутация предпринимателя.

Заниженная цена большинству довольно очевидна, поскольку всегда можно изучить выборку объявлений по конкретным характеристикам и посмотреть на реальное положение дел на рынке.

Соответственно, многие могут сделать выводы о том, что сделка — сомнительная, вызывающая большое количество вопросов.

Стоит отметить, что любые подозрения в уклонении от уплаты налогов — это проблемы не только для самого предпринимателя, но и для связанных с ним контрагентов.

Если налоговая решит, что сделка вызывает вопросы, то она может начать проверять всех, кто в последний отчётный период осуществлял какие-то операции с конкретным ИП или же с определённой компанией, в которой, например, может работать на руководящей должности продавец.

А лучший способ отпугнуть контрагентов и подвести к мысли о том, что сотрудничество с вами невыгодно — это впутать посторонние организации или ИП в проблемы с налоговой. О таких возможных последствиях занижения цены мало кто думает, однако не стоит забывать, что они вполне реальны.

Почему в договоре купли-продажи квартиры стало рискованно скрывать полную стоимость?

Вероятность опротестования сделки со стороны органов опеки и попечительства

Если в реализуемой квартире прописаны несовершеннолетние, возникает риск, что в сделку с заниженной ценой вмешаются органы опеки и попечительства.

Они могут решить, что на указанную сумму нельзя приобрести квартиру, позволяющую совершенно спокойно прописать на новой жилплощади детей.

При этом не стоит забывать, что новая недвижимость не должна серьёзно ухудшать качество жизни несовершеннолетних. То есть продать квартиру в элитном районе и купить в промзоне не получится.

На основании всего перечисленного довольно легко сделать вывод о том, что при занижении суммы органы опеки и попечительства придут к выводу, что сделка ущемляет интересы несовершеннолетних. Поэтому они способны запретить продажу такой квартиры.

Естественно, если указать реальную сумму, то вероятность добиться разрешения на проведение сделки намного выше. Однако если уже один раз был дан запрет на сделку, то после этого разобраться с органами опеки и попечительства будет на порядок сложнее.

Занижение цены квартиры при заключении договора купли-продажи многим ошибочно кажется отличной идеей. Никому не хочется переплачивать налоги, а также отдавать серьёзную сумму нотариусу и риэлтору. Однако стоит учесть, что подобное соглашение чревато серьёзными проблемами. Причём последствия могут наступить и через какое-то время, когда все стороны уже успеют забыть о своей экономии.

Поэтому занижать сумму, обозначенную в договоре, не стоит. Такое решение способно обернуться потерями, которые нельзя сопоставить с сэкономленными средствами.

Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры

Последнее обновление: 14.07.2021

Почему в договоре купли-продажи квартиры стало рискованно скрывать полную стоимость?Некоторые владельцы квартир, продавая свою недвижимость, предлагают Покупателю занизить стоимость квартиры в Договоре купли-продажи (ДКП). Зачем им это нужно, и как на это реагировать Покупателю? Есть ли для него риск, связанный с заниженной ценой в договоре? И как это обычно решается на практике?

Тут ситуация из разряда «бабушка надвое сказала». Теоретически, для Покупателя некоторый риск есть.

А практически – на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит ни к каким негативным последствиям для Покупателей.

Тем более, что есть способ, как можно купить квартиру с заниженной на бумаге стоимостью и при этом избежать риска.

А теперь подробнее и с примерами.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?

Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры?

Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек владел им 3 года и более (а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке).

Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе).

Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве).

Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.

Из законных способов применяют налоговые вычеты при продаже квартир. Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов (подробнее – в Глоссарии по ссылке).

А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше?

Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости.

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запоминаем этот факт!

Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры.

Так и происходит на практике! А в каких случаях Продавцу это может понадобиться?

Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:

  • Когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
  • Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, получил в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.

Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю.

Все бы хорошо, но тут возникает мандраж у Покупателя: «А чем мне это грозит? Чем я рискую, если соглашусь?»

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

В чем риск занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи?

Почему в договоре купли-продажи квартиры стало рискованно скрывать полную стоимость?Многие риэлторы, не углубляясь в юридические тонкости, утверждают, что для Покупателя риск заниженной стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сводится к следующим моментам:

Рассмотрим эти риски по порядку.

По первому пункту дело обстоит не совсем так. Если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя реституция – то есть каждой стороне возвращается все, что было получено по сделке. Поэтому в практике для защиты Покупателя от риска невозврата всей суммы, используется обычная расписка, которая также учитывается судом, как и Договор купли-продажи квартиры.

Можно потребовать от Продавца написать одну расписку о получении полной (реальной) суммы за проданную квартиру.

Или можно составить две расписки – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью).

Читайте также:  Могут ли органы опеки забрать ребенка у матери, которая проживает по временной регистрации?

Этот остаток представляется как материальное обеспечение (гарантия) Продавца на случай расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным.

И такие расписки дают реальную защиту от риска Покупателя в случае, когда в договоре указывается заниженная стоимость квартиры. Судебная практика это подтверждает, вот конкретный пример:

Выдержки из определения суда апелляционной инстанции по гр. делу № 33-43371/17 от 20.10.2017 (Москва):

«…Кроме этого пояснил, что истцы приобрели квартиру у ответчика за 5 700 000 руб., вторая расписка на сумму 2 200 000 руб., выданная (- кем: ФИО ответчика -), является обеспечением договора на случай его расторжения или признания недействительным

Как занизить стоимость квартиры

Если в договоре купли-продажи заниженная стоимость квартиры, значит продавец намерен заключить договор с отступлением от требований закона.

Содержание:
Риски покупки квартиры с заниженной стоимостью. читать
Уловки риелторов или не эффективные способы занижения стоимости квартиры по договору. читать
Как законно занизить стоимость квартиры в договоре? читать

Например: реальная стоимость квартиры 100 рублей, в договоре указывается стоимость продажи в размере 30 рублей, оставшиеся 70 рублей продавец получает не по договору (могут быть оформлены какие-нибудь соглашения к договору, расписки и т.д.).

Важно понимать, что фактически 70 рублей это тоже оплата за квартиру, но которая не отражается в договоре купли-продажи, а значит, по общему правилу, не обеспечена той защитой по закону, которая распространяется на 30 руб.

сумму, указанную в договоре.

Почему в договоре купли-продажи квартиры стало рискованно скрывать полную стоимость?

Прежде чем покупатель согласится приобретать квартиру на основании договора с заниженной стоимостью необходимо оценить риски.
1. Например, если вскоре после продажи квартиры продавца признают банкротом, тогда покупателя, в судебном порядке, принудят либо вернуть квартиру, либо доплатить еще 70 руб. (см. пример выше) т.е.

до рыночной стоимости квартиры, так как по договору стоимость была занижена (30 руб.).
2. Нередко в мошеннических схемах продавец использует жену/мужа (о которой продавец не заявляет). После заключения договора, жена/муж продавца предъявляет иск в суд об оспаривании сделки, так как он/она не давала согласие на сделку.

Как итог, суд потребует у покупателя вернуть квартиру, а продавцу надлежит возвратить сумму по договору, т.е. заниженную стоимость. Оставшиеся сумма, уплаченная вне договора останется у продавца.
3.

Продавец заведомо продает непригодную для проживания квартир, и понимает, что вскоре после продажи, покупатель попытается оспорить сделку в суде. Суд, рассмотрев спор, присудит продавцу вернуть только стоимость по договору (30 руб.).

В практике встречается огромное разнообразие мошеннических схем, поэтому не имеет особого смысла всех их заучивать.
Важно понять простую истину: заключенный договор-купли продажи квартиры должен максимально полно и достоверно отражать условия сделки.

Например, если стоимость 100 руб., значит указывается 100 руб., если оплата по договору произведена после регистрации перехода права на квартиру, значит указывается именно такой порядок.

Обычно продавцы просят занизить стоимость квартиры, риелторы (дабы им угодить) предлагают следующие схемы как якобы законно можно занизить стоимость квартиры:
1. Заключить дополнительное соглашение к основному договору купли-продажи квартиры об увеличении стоимости квартиры.
2. Заключить договор о приобретении неотделимых улучшений в квартире.

3. Заключить договор о приобретении преимущественного права на покупку квартиру.
4. Включить в условия договора купли-продажи квартиры пункт об обязанности продавца уплатить огромный штраф, если в последствии указанный договор будет оспорен в судебном порядке.
Но, к сожалению, все эти схемы не работают, о чем имеется обширная судебная практика.

Поэтому не стоит покупателю рассчитывать на реальную защиту его интересов, если следка структурирован из подобных уловок.

Под законным способом занижения стоимости понимается такая сделка, где в договоре купли-продажи квартиры указывается не вся сумма (30 руб., см. пример выше), но если, в последствии, сделку будут оспаривать, то покупатель вправе претендовать на всю реальную стоимость (100 руб., см. пример выше).
Если продавец просит снизить стоимость квартиры по договору, то это можно сделать законно.

Для начала, условия договора купли-продажи квартиры необходимо усилить следующим пунктом:

«Стороны, руководствуясь статьями 308.1. (альтернативное обязательство) 421 (свобода договора), 393.1. (возмещение убытков при прекращении договора) 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае, если после регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, указанное п. 1 настоящего Договора, в пользу ПОКУПАТЕЛЯ, к ПОКУПАТЕЛЮ будут предъявлены какие-либо требования (признанные обоснованными в судебном порядке), направленные на умаление его права владения, пользования, распоряжения или иного права на нежилое помещение, указанное п. 1 настоящего Договора, со стороны третьих лиц (например, требования конкурсных кредиторов в процедуре банкротства), на основании обстоятельств (юридически-значимых фактов) которые прямо либо косвенно связанны с действия (бездействиями) ПРОДАВЦА, то ПРОДАВЕЦ обязуется, по письменному требованию ПОКУПАТЕЛЯ:
— либо приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное нежилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы;
— либо предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства, достаточные для самостоятельного приобретения нежилого помещения, исходя из стоимости аналогичного нежилого помещения в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, действующей на рынке недвижимости на момент предъявления письменного требования ПОКУПАТЕЛЕМ, и возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением упомянутого нежилого помещения.
ПОКУПАТЕЛЮ предоставлено право выбора способа исполнения обязательства ПРОДАВЦОМ, определенные настоящим пунктом Договора.
При этом письменное требование ПОКУПАТЕЛЯ должно содержать встречное обязательство ПОКУПАТЕЛЯ о передаче обратно всех прав и обязанностей по настоящему Договору в пользу ПРОДАВЦА, при условии предварительного исполнения ПРОДАВЦОМ письменного требования (предоставление денежных средств либо приобретение нежилого помещения). На ПРОДАВЦА возлагаются все расходы по принятию обратно всех прав и обязанностей по настоящему Договору.

Не имеет юридической силы письменное требование ПОКУПАТЕЛЯ, в котором отсутствуют условие о передаче всех прав и обязанностей по настоящему Договору в пользу ПРОДАВЦА.»

Также нужно будет совершить ряд дополнительных юридически-значимых действий, которые существенно повысят шансы покупателя на положительный исход судебного разбирательства (если таковому быть).
При этом важно помнить, что вынесенное решение (исполнительный лист) не помогут взыскать деньги с продавца, если у него их нет.

Продавец хочет занизить стоимость квартиры в договоре | Адвокат Белякова Инна

Что делать, если продавец хочет занизить стоимость квартиры в договоре?

Запишитесь на бесплатную консультацию:

Почему в договоре купли-продажи квартиры стало рискованно скрывать полную стоимость?Покупатель, договариваясь с продавцом перед оформлением сделки купли-продажи, может столкнуться с ситуацией, когда владелец недвижимости настаивает на том, чтобы в тексте договора фигурировала не реальная, а заниженная стоимость.

Эта ситуация очень распространена, а значит, всем нужно знать, как себя вести, если продавец не хочет указывать полную стоимость квартиры, чем это может грозить и как могут развиваться события в дальнейшем.

Далеко не каждый человек сходу поймет, зачем же умышленно занижать сумму сделки в документах. Казалось бы, самый простой вариант – это указать в договоре все реальные данные: параметры квартиры, ее стоимость, личности сторон и т.д.

Это позволит избежать множества проблем и споров в будущем как для покупателя, так и для продавца.

Однако на самом деле причины для таких действий есть, и основная из них – это нежелание платить налог на прибыль, полученную в результате продажи недвижимости.

Согласно российскому законодательству, продавец недвижимости обязан оплатить налог (по состоянию на момент написания статьи он составляет 13%) во всех случаях, кроме двух исключений

  • если квартира находится в его собственности более 3 лет – если с момента приобретения прав на жилье прошло больше трех лет, налог на прибыль с продажи платить не нужно;
  • если квартира продается за ту же сумму или дешевле, чем была куплена – если продавец не получает прибыли на сделке, то и налоги ему платить не нужно.

Однако нужно помнить, что налог насчитывается не на всю сумму продажи: в случае, если квартира продается впервые (например, она была приватизирована или получена в дар), размер взыскания составит 13% от суммы сделки минус 1 млн рублей (т.н. налоговый вычет для любого жилого помещения); если же квартира перепродается, то процент налога будет насчитан на разницу между покупкой и продажей, то есть, на фактическую прибыль для владельца.

Читайте также:  Как чаще всего происходит арест имущества должников?

Интересно, что инициатива занизить стоимость недвижимости в договоре не всегда исходит от продавца. Покупатель также может попросить официально провести сделку по более низкой цене, чтобы не показывать свои реальные доходы и разницу между ними и реальным состоянием. Однако такие ситуации случаются намного реже.

Для покупателя занижение стоимости недвижимости – это большая проблема. Очень часто это является частью мошеннической схемы: владелец квартиры или его представитель просит оформить договор с более низкой ценой, а после заключения сделки сразу же обращается в суд с целью ее расторжения.

Естественно, суд становится на сторону заявителя (обычно аргументы для этого подготовлены и вполне устраивают судью), квартира возвращается владельцу, а покупатель получает деньги назад, но вот только не всю сумму, а лишь ту, что указана в договоре.

Наиболее надежной защитой от подобного мошенничества является указание полной стоимости – даже в случае разрыва договора все деньги будут возвращены без ущерба для покупателя.

Как же поступить, если продавец всё-таки настаивает на занижении цены? В первую очередь, постарайтесь его убедить поступить правильно: не всегда владелец сам знает, какой размер налогов ему придется уплатить. Возможно, сумма окажется намного меньше, и ее без особых проблем можно будет отдать налоговой.

В качестве дополнительных аргументов расскажете о возможных последствиях: если государственным органам станет известно об искусственном занижении стоимости с целью уклонения от налогов, это приведет не только к доначислению сборов, но и серьезному штрафу, потому рисковать не стоит.

Кроме того, можно пригрозить вообще отказаться от сделки: зачастую это сработает, ведь лишиться клиента, уже готового заключить договор, и снова отправиться на поиски покупателя, мало кому захочется.

Также рекомендуется обратиться к юристу – помощь адвоката по недвижимости может быть очень кстати в подобных ситуациях, ведь специалист сможет непредвзято оценить обстоятельства, риски и последствия сделки, и озвучить наиболее правильное решение.

Вы использовали все аргументы, а продавец всё-таки не идет на компромисс и согласен продавать квартиру, только если ее цена будет в документах занижена? Что ж, придется принимать решение, участвовать ли в такой сделке. Возможны такие варианты:

  • если вы на 100% уверены в продавце (это ваш родственник, близкий друг или человек, с которым вы давно знакомы и полностью доверяете), можно пойти на заключение договора с уменьшенной ценой. Но в любом случае вы должны осознавать, что все риски вы берете на себя, и в случае неприятностей вы лишитесь части денег;
  • если вы не знаете, стоит ли доверять продавцу, совет будет однозначный – от сделки стоит отказаться. В любом случае, это не последняя квартира на рынке, вполне вероятно, вы сможете найти вариант намного лучше и с нормальными условиями договора. Но окончательное решение рекомендуется принимать после консультаций с адвокатом.

Вообще, сделки с квартирами сопровождаются повышенными рисками, потому самостоятельно их заключать, не обращаясь за квалифицированной помощью, довольно опрометчиво.

Сегодня существует такая услуга как сопровождение сделок с недвижимостью – за сравнительно небольшие деньги вы получаете консультации и помощь на всех этапах сделки: от предварительных переговоров до подписания договора и перерегистрации прав собственности. Воспользовавшись этой услугой, вы обезопасите себя от возможных неприятностей.

Заключение

Ситуации, когда продавец хочет занизить стоимость квартиры, очень распространены. Обычно это делается с целью уклонения от налогов.

Такой вариант очень рискован для покупателя, ведь может быть частью мошеннической схемы и привести к потере большой суммы денег. Нужно постараться убедить продавца указать реальную цену, а если это невозможно, от сделки лучше отказаться.

Но, в любом случае, рекомендуется посоветоваться с адвокатом перед принятием решения.

Заниженная стоимость квартиры в договоре. Чем грозит и как лучше оформить?

Почему в договоре купли-продажи квартиры стало рискованно скрывать полную стоимость?

Случается, что продавец квартиры категорически не хочет указывать в договоре стоимость, за которую он действительно продает свою недвижимость. Были времена, когда в договорах купли-продажи все поголовно писали цену 1 миллион рублей.

Население России не очень любит платить налоги в полном объеме, и сейчас приобретает достаточно обширную практику указание в договоре купли-продажи стоимости в размере 70%-71% от кадастровой цены продаваемого объекта недвижимости.

Почему не стоит указывать заниженную стоимость

В такой ситуации покупатель действительно рискует, поскольку в случае расторжения договора, признания его недействительным и т.п., возврату будет подлежать только сумма, указанная в договоре.

Если продавец категорично не хочет указывать реальную стоимость, то имеет смысл подумать над тем, стоит ли вообще покупать именно этот объект. Однако может случиться, что квартира прошла все проверки, совершенно «чистая», а единственная проблема это то, что продавец не хочет указывать полную стоимость в договоре и хочется приобрести именно этот объект недвижимости.

В этой ситуации, как правило, продавцы предлагают указать в договоре 70% от кадастровой стоимости, а на остальную сумму (разницу) написать расписку.

В расписке можно написать, что эта сумма за неделимое улучшение, за ремонт, в общем вариантов масса.

Смысл каждый раз один: в договоре стоимость одна и при этом есть расписка на разницу, где продавец указывает, что за проданную квартиру получил разницу между суммой договора и реальной стоимостью покупки.

При этом, как правило, указывается, почему и откуда эта сумма взялась. Иногда могут даже не указывать, а просто подписать расписку на сумму разницы.

В этом есть минус, потому что далеко не всегда суды, если в последующем будут какие-то споры по квартире, удовлетворяют требования, основанные на обязательствах по подобным распискам.

Расписка действительно является доказательством подтверждения факта передачи денежных средств, но при этом суды говорят о том, что есть договор, в договоре определена стоимость, а что еще передавалось по расписке, это не относится к стоимости договора.

Стоит попробовать договориться с продавцом, узнать из-за чего он не хочет указывать полную стоимость. Вопрос всегда упирается только в налоги, продавец не хочет платить налог с дохода, который он получает от продажи.

Можно договориться о том, что этот налог, который должен заплатить продавец, будет выплачен с покупателем пополам.

В крайнем случае, если квартира того стоит, покупатель может выплатить и полную стоимость налога, тогда у продавца не будет причин писать заниженную стоимость и в договоре пройдет полная сумма.

Дополнительное соглашение

Есть еще один вариант, когда вы в договоре купли-продажи указываете ту стоимость, которую хочет продавец, но при этом одновременно вы подписываете дополнительное соглашение к договору купли-продажи и этим дополнительным соглашением вы указываете, что изменяете пункт, в котором указана стоимость договора.

То есть в дополнительном соглашении к договору купли-продажи прописывается, что изменяется пункт договора, где прописана цена приобретаемой недвижимости. Указывается, что стороны договорились изменить этот пункт и читать его в следующей редакции, а в этой редакции уже указывайте реальную стоимость, за которую вы эту квартиру действительно покупаете.

В настоящий момент по закону договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а государственной регистрации обязательно подлежит переход права собственности по данному договору. Соответственно в Росреестр подается первоначальный договор с суммой, которую хотел продавец и Росреестр направляет в налоговую имеющиеся данные по этому договору.

При этом у вас на руках остается дополнительное соглашение, которое подтверждает реальную стоимость квартиры и если потом возникнет какой то спор, у вас будет больше шансов доказать, что вы купили не за ту цену, которая была в основном договоре, а за цену, которая фигурирует в дополнительном соглашении.

Надо отметить, что данный вариант судами тоже трактуется неоднозначно, поэтому всегда будет риск, что суд может не принять вашу позицию и все равно посчитать по первоначальной стоимости. В любом случае, ситуация с таким дополнительным соглашением лучше чем писать просто расписку на разницу.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *