Можно ли продать квартиру с прописанными людьми?

Можно ли продать квартиру с прописанными людьми?

Шанс на продажу

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком? Именно этот вопрос беспокоит многих граждан. Что говорит законодательство по этому поводу?

Шансы на продажу недвижимости, в которой кто-то прописан, есть. Законодательство РФ не запрещает собственникам продавать свое жилье, если в нем есть зарегистрированные лица. Но такой вариант развития событий рассматривается в качестве сделки с обременением. Поэтому далеко не всегда удается воплотить задумку в жизнь.

Непривлекательное предложение

Могут ли продать квартиру с прописанными людьми? Как мы уже выяснили, собственники жилья имеют на это право. Законом упомянутые сделки не запрещены. Но они имеют некоторые особенности оформления.

Также продажа недвижимости, в которой кто-то зарегистрирован, является непривлекательной для покупателей операцией. В частности, из-за того что прописка позволяет зарегистрированным лицам жить на той или иной территории.

Лишь изредка покупатели соглашаются на сделку с жильем, в котором есть зарегистрированные граждане. На самом деле все не так страшно, как кажется. Если учесть некоторые особенности сделки, то можно избавиться от квартиры за несколько месяцев.

Кого нельзя выписать

Можно ли продать квартиру с прописанными людьми?

Законодательство указывает на то, что снять с регистрационного учета без согласия жильца нельзя:

  • несовершеннолетних;
  • граждан, которые отказались от приватизации в пользу иных лиц;
  • людей, имеющий право пользования квартирой по завещательному отказу;
  • человека-члена жилищного кооператива (и членов подобных семей);
  • нанимателей жилья;
  • ссудополучателей;
  • получателей ренты.

Чаще всего люди сталкиваются с проблемами при продаже квартиры с несовершеннолетними жильцами (не собственниками). Такое имущество зачастую продается с большой скидкой, что привлекает покупателей. Но в будущем подобная сделка может доставить массу хлопот. О них будет рассказано позже.

Принудительная выписка

Собственник продал квартиру с прописанными людьми? Назвать его обманщиком нельзя. Ведь в России такие сделки не запрещены по закону. Продавец в этом случае является не совсем честным, но его действия полностью законны.

В связи со сменой собственника жилья можно принудительно (по суду) снять граждан с регистрационного учета. И это с учетом того, что они не принадлежат ни к одной из ранее перечисленных категорий.

Можно ли продать квартиру с прописанными людьми?

Риски для покупателя

Как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком? Для этого в первую очередь необходимо найти покупателя, который согласится на подобный шаг. Сделать это намного труднее, чем кажется.

Какие риски имеют место при изучаемой сделке? Среди них обычно выделяют следующие моменты:

  • новый собственник будет получать квитанции по услугам ЖКХ с повышенным тарифом;
  • прописанный человек может в любое время вернуться в квартиру для дальнейшего проживания;
  • зарегистрированные несовершеннолетние чужие дети смогут жить на территории вместе со своими родителями.

Иными словами, купленная квартира фактически не позволит новым хозяевам спокойно жить. Поэтому граждане стараются избегать предложений, где в жилье есть зарегистрированные люди.

Способы продажи

Как продать квартиру с прописанным человеком? Если не учитывать перечисленные особенности процесса, то в целом данная операция ничем не отличается от купли-продажи недвижимости.

Продавать квартиру можно:

  • самостоятельно;
  • через агентства недвижимости.

Во втором случае шанс успешной и довольно быстрой сделки значительно выше. Но нельзя сказать точно, как долго продавец будет искать покупателя для квартиры с обременением.

Алгоритм действий

Можно ли продать квартиру с прописанными людьми?

Если следовать некоторым инструкциям, реализация поставленной задачи не отнимет много времени и сил. Граждане, решившие продать квартиру с обременением в виде прописанных в ней лиц, должны:

  1. Собрать документы, указывающие на наличие у квартиры обременений. Речь идет о расширенной выписке о составе семьи, которая берется в паспортном столе или УК.
  2. Подготовить документы для купли-продажи жилья.
  3. Получить согласие органов опеки на сделку.
  4. Найти новое место жительство для лиц, зарегистрированных в квартире.
  5. Подыскать покупателей для сделки и составить договор купли-продажи. Потенциальным клиентам нужно сразу рассказывать об обременениях и подтверждать их документально.
  6. Заключить договор и получить деньги за сделку.
  7. Выдать выписку о получении денежных средств. Перепрописаться в новое жилье.

Готово! По оформлению данная операция ничем не отличается от обычной купли-продажи недвижимости.

Документы для сделки

Можно ли продать квартиру с прописанными людьми?

На сегодняшний день продавец должен иметь при себе:

  • договор;
  • паспорт;
  • выписку из ЕГРП;
  • свидетельство о правах собственности на квартиру;
  • согласие всех собственников (не жильцов) на осуществление сделки;
  • справку о составе семьи;
  • выписку из БТИ;
  • свидетельство о браке/разводе (при наличии);
  • кадастровый паспорт недвижимости;
  • свидетельства о рождении всех детей-собственников и прописанных в жилье;
  • разрешение органов опеки на сделку (если жилье в собственности у ребенка).

Как уже было сказано, продавец должен предъявить покупателю все сведения о покупаемом жилье. Справка, в которой указываются все прописанные граждане, берется в расширенном виде. В этом случае в документе будут указаны лица, которые временно выписаны из жилья по тем или иным причинам. Главное — быть честным с покупателем.

Как обезопасить сделку

Можно ли продать квартиру с прописанными людьми?

Есть несколько советов, которые помогут покупателям недвижимости обезопасить куплю квартиры. На что обратить внимание в первую очередь?

Потребуется выяснить ответы на следующие вопросы:

  1. Есть ли у покупателя несовершеннолетние дети? Где они прописаны?
  2. Куда планируют прописать ребенка после продажи недвижимости?
  3. Когда состоится снятие несовершеннолетних с регистрационного учета в покупаемом жилье?
  4. Не отказывались ли жильцы от приватизации в пользу других граждан?
  5. Все прописанные на территории не являются родственниками продавцу?
  6. Есть ли люди, которые только зарегистрированы в квартире, но не проживают в ней?

Обычно добросовестный продавец быстро расскажет обо всех обременениях, которые только есть у квартиры.

Не стоит доверять сделкам, при которых бывший хозяин недвижимости обещает выписать несовершеннолетнего ребенка после проведения сделки. Особенно если у детей есть доли в имуществе. На деле обычно несовершеннолетние так и остаются зарегистрированными в квартире в качестве некого бонуса, доставляющего проблемы новым собственникам.

Также покупатель, согласившийся на приобретение жилья с прописанными в нем людьми, должен быть готов у судебным разбирательствам. Как уже было сказано, «лишних» жильцов можно снять с регистрационного учета в судебном порядке. Это довольно распространенное явление.

Итоги

Можно ли продать квартиру с прописанными людьми?

Главное — это честность. Нельзя скрывать обременения, которые есть у продаваемой недвижимости. В противном случае сделку могут признать недействительной. Или же покупатель узнает о прописанных на территории жилья гражданах и откажется от покупки.

На рынке недвижимости квартиры, в которых есть те или иные жильцы, не слишком ценятся. Как было подчеркнуто ранее, данные сделки имеют огромные риски. И поэтому даже низкие ценники на жилье не привлекают потенциальных покупателей.

Обычно купля-продажа недвижимости, где кто-то прописан, имеет большие шансы на реализацию, если в квартире нет несовершеннолетних. Ведь выписать зарегистрированных граждан можно, как мы выяснили, в судебном порядке. Когда в делах фигурируют несовершеннолетние, все осложняется необходимостью обращения в органы опеки.

Стоит ли покупать квартиру с обременением в виде прописанных в ней лиц или нет? Это каждый решает для себя сам. Некоторых данный факт ничуть не беспокоит.

Но если хочется быть уверенными на все 100% в том, что пользованию жильем никто не помешает, лучше искать недвижимость без обременений. Тогда сделка пройдет без особенностей и рисков.

Вся предложенная вниманию информация будет полезной и покупателям, и продавцам недвижимости.

Можно ли и как продать квартиру с прописанным человеком в 2021 году

Многие владельцы недвижимости сталкиваются с тем, что не знают, можно ли продать жилье с прописанным человеком и как это сделать. Гражданское законодательство РФ допускает продажу и покупку жилья с прописанными в нем людьми.

Процедура продажи такого жилья фактически является стандартной, за одним исключением — в договоре купли-продажи указываются конкретные лица, зарегистрированные в продаваемой квартире, и оговариваются сроки их выписки.

В отдельных случаях, оговоренных законом, продажа такой недвижимости осуществляется по особым правилам, в том числе запрещающим собственникам выписывать зарегистрированных в квартире лиц и препятствовать их проживанию. В каких — разберем в данной статье.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Российское законодательство не предусматривает препятствий для того, чтобы продать жилое помещение (квартиру) с зарегистрированными в ней лицами. Ни § 7. Продажа недвижимости Гражданского кодекса, ни Федеральный закон от 13.07.2018 № 218 «О государственной регистрации недвижимости», ни другие нормативно-правовые акты не содержат требований об обязательной выписке продавца, членов его семьи или иных лиц для совершения сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость. Поэтому продать квартиру с прописанным человеком можно, однако необходимо учитывать, что правовые основания и последствия в разных случаях могут отличаться.

Какие могут быть причины продажи квартиры с прописанными людьми

Причины, побуждающие продавца продавать квартиру с прописанными в ней лицами, могут отличаться. Следует отметить несколько оснований для совершения подобных действий:

  1. Продавец и члены его семьи не имеют возможности зарегистрироваться по новому адресу до момента совершения сделки.
  2. В квартире прописаны граждане, которые по тем или иным причинам не могут быть выписаны из квартиры продавцом.
  3. В квартире зарегистрированы лица, которые сохраняют право пользования помещением даже в случае смены собственника.

Первый случай — самый распространенный на рынке недвижимости. Обычно продавец жилья приобретает взамен другую квартиру, так называемый встречный вариант.

До момента продажи своей недвижимости он не имеет возможности сняться с регистрационного учета по причинам отсутствия другой собственности.

Как только обе сделки произойдут, продавец прописывается по новому адресу, что автоматически отменяет регистрацию по старому.

Во втором случае новый собственник может выписать зарегистрированное лицо принудительно — через орган, ответственный за прописку, или суд. В третьем случае новому собственнику придется смириться с тем, что регистрация жильца будет сохранена, а сам он сможет проживать в квартире даже после смены собственника помещения.

Читайте также:  За нарушения в сфере ритуальных услуг предлагают штрафовать на 1 млн. рублей

Можно ли выписать человека без его согласия

Лица, не являющиеся собственниками и не имеющие правовых оснований для сохранения права пользования помещением, могут быть выписаны по заявлению нового владельца, даже если они возражают против сделки и снятия с регистрационного учета. Следует учитывать, что процедура выписки различается в зависимости от вида регистрации:

  • Временно прописанных можно выписать по заявлению собственника квартиры в орган регистрационного учета (региональное отделение Управления по вопросам миграции МВД) или в МФЦ;
  • Имеющих постоянную регистрацию можно выписать только с их согласия или через суд.

Последний вариант действий распространяется на продавца, который обязался выписаться из жилья в установленный в договоре срок, но по тем или иным причинам не выполнил свое обязательство. Через суд выписываются и члены семьи продавца, если добровольно они отказываются сделать это после сделки.

Кого нельзя выписать без согласия

Отдельные категории граждан, не являющихся собственниками, нельзя выписать из жилья без их согласия даже через суд, так как имеющееся у них право проживания не может быть прервано сменой собственника.

Если такое лицо добровольно откажется от снятия с регистрационного учета, то новый собственник будет обязан предоставить им жилплощадь для проживания.

К таким категориям относятся следующие категории граждан:

  1. Лица, которым по завещательному отказу предоставлено право проживания в квартире (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Если жилье было унаследовано по завещанию, а наследодатель указал в его тексте, что наследник обязуется предоставить отказополучателю (лицу, в чью пользу действует завещательный отказ) для проживания квартиру или ее часть, то выписать отказополучателя не может ни наследник, ни последующие собственники жилья.
  2. Заключившие договор пожизненного содержания с иждивением в соответствии со ст. 601 ГК РФ. Квартира могла быть получена продавцом с условием выплаты пожизненного содержания получателю ренты. В случае продажи жилья получатель ренты сохраняет право проживания в квартире и прописку, а новый собственник обязан выплачивать содержание до конца его жизни. Необходимо отметить, что продажа такого жилья допускается только с разрешения получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).
  3. Лицо, написавшее отказ от приватизации. Если прописанный гражданин был зарегистрирован в жилье в момент его приватизации и подписал отказ от участия в ней, он сохраняет право проживания. Если жилец был зарегистрирован в жилом помещении после приватизации, то право пожизненного проживания не возникает.
  4. Гражданин, внесший паевой взнос в кооператив, если жилье находится в кооперативном доме.

Также следует отметить, что право проживания сохраняется у нанимателей жилого имущества (ст. 675 ГК РФ), если договор найма зарегистрирован Росреестром. Наличие или отсутствие регистрации в данном случае не имеет юридического значения. Смена собственника помещения не меняет сущности и условий данного договора, в котором наймодателем становится лицо, ставшее новым собственником помещения.

Как продать квартиру с зарегистрированным человеком

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Продажа квартиры, в которой на временной или постоянной основе остаются зарегистрированными сам продавец, его близкие или посторонние лица, не имеет серьезных особенностей, за исключением того, что указанные факты должны быть отражены в тексте договора.

Необходимые документы

Перечень необходимых документов, необходимых для проведения сделки, зависит от ее особенностей. Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ, минимально необходимый перечень документов для проведения регистрации включает в себя:

  • Заявление на регистрацию перехода права собственности (от продавца);
  • Заявление на регистрацию права собственности (для покупателя);
  • Правоустанавливающий документ на квартиру, на основании которого было зарегистрировано право собственности продавца — договор (купли-продажи, дарения, приватизации), свидетельство о праве на наследство;
  • Правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • Паспорта всех участников сделки;
  • Договор купли-продажи;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Также в зависимости от особенностей сделки могут понадобиться:

  • Разрешение супруга на продажу;
  • Технический и кадастровый паспорта;
  • Разрешение органов опеки;
  • Разрешение банка;
  • Акт приема-передачи (если в тексте договора купли-продажи не указано, что одновременно он является передаточным актом);
  • Нотариальная доверенность, если интересы одного из участников сделки представляет доверенное лицо, и т. д.

Еще одним документом, который не является обязательным, но рекомендуется предоставить, это справка о количестве и составе прописанных в квартире лиц и наличии/отсутствии задолженностей по ЖКУ. Этот документ не имеет единого формата и может выдаваться в виде единого документа или в виде двух отдельных справок.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры, которая продается вместе с зарегистрированными в ней лицами, не имеет существенных отличий, за исключением одного. В тексте соглашения указываются следующие сведения:

  • ФИО лиц, зарегистрированных в квартире на момент обращения в Росреестр;
  • Срок, в течение которого продавец обязуется выписаться сам и выписать других проживающих лиц (конкретная дата или количество дней).

Если после совершения сделки зарегистрированные лица сохраняют право пользования помещением, например, по завещательному отказу или договору пожизненного содержания, то в тексте соглашения также указываются их паспортные данные и основания для сохранения права проживания.

В остальном текст соглашения остается стандартным. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются:

  • Предмет договора — необходимо максимально подробно описать квартиру (адрес, кадастровый номер, этаж, метраж общей и жилой площади, количество и метраж комнат и вспомогательных помещений);
  • Цена — стоимость квартиры необходимо прописать как цифрами, так и буквами;
  • Другие условия, определенные сторонами.

Также в договоре необходимо указать:

  • Паспортные данные участников сделки (продавца и покупателя), если участников больше, чем два, то указываются паспортные данные всех лиц;
  • Права и обязательства сторон;
  • Ответственность за неисполнение договора;
  • Порядок разрешения споров;
  • Дата составления соглашения и подписи участников сделки.

Договор составляется минимум в 3 экземплярах, один остается в Росреестре, по одному — у каждой из сторон соглашения.

Посмотреть образец договора купли-продажи с прописанными людьми
Можно ли продать квартиру с прописанными людьми?
Можно ли продать квартиру с прописанными людьми?
Можно ли продать квартиру с прописанными людьми?

Скачать образец договора купли-продажи с прописанными лицами

Регистрация перехода права собственности

Договор можно подписать заранее, но лучше сделать это в день совершения регистрационных действий. Все участники сделки с документами обращаются в отделение Росреестра или в МФЦ.

Продавец заполняет заявление на регистрацию перехода права собственности, покупатель — на регистрацию права собственности. Госпошлину можно заплатить на месте или принести документы, подтверждающие ее оплату.

Регистратор или сотрудник МФЦ принимает документы, проверяет их комплектность и проводит опись, после чего передает ее копии участникам соглашения.

Сроки и затраты

Срок проведения процедуры государственной регистрации установлен ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ. Он составляет:

  • 7 рабочих дней — при обращении в отделение Росреестра;
  • 9 рабочих дней — при подаче заявления в МФЦ.

По истечении данного срока участники соглашения могут вновь обратиться в указанные органы и получить документы, переданные во время подачи заявлений. Покупатель также получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности, продавец — свидетельство о права собственности с отметкой «погашено» (если было подано).

За регистрацию права собственности покупатель уплачивают госпошлину. В соответствии с п. 22 ст. 333.33 НК РФ ее размер составляет 2 тыс. руб. Продавец не обязан платить госпошлину, однако стороны могут договориться, что расходы на проведение сделки могут быть поделены ими в равных размерах.

Последующая выписка из квартиры

В срок до наступления момента, который указан в договоре, продавец обязан выписать из нее себя или членов своей семьи. Для этого всем зарегистрированным лицам необходимо посетить орган, ведущий регистрационный учет (УВМ МВД РФ), либо подать заявление в МФЦ. Выписаться можно двумя способами:

  • Зарегистрироваться по новому адресу — тогда старая прописка будет аннулирована автоматически;
  • Выписаться «в никуда», то есть отменить действие регистрации.

Последний способ доступен только для совершеннолетних лиц. Лица в возрасте от 14 до 18 лет заполняют заявление самостоятельно в присутствии родителей, за детей младше 14 лет заявление заполняют их законные представители (родители).

Отмена регистрации бывшего жильца через суд

В случае, если продавец или члены его семьи не исполняют обязательство по выписке из квартиры в указанный в договоре срок, новый владелец жилья может обратиться в суд с требованием принудительной выписки. В качестве основания в заявлении необходимо указать, что в соответствии с п. 2 ст.

292 ГК РФ право пользования помещением членами семьи предыдущего собственника прекращается в случае перехода права собственности другому лицу. Суд, рассмотрев исковое заявление, вынесет решение о принудительной выписке посторонних лиц.

С копией решения суда нужно будет обратиться в ГУВМ МВД или в МФЦ, после чего прежние жильцы будут сняты с регистрационного учета.

Какие сложности могут возникнуть

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Несмотря на допустимость продажи квартиры с прописанными лицами, это достаточно трудоемкая задача.

Читайте также:  Облагается ли наследство налогом при продаже?

Сложность состоит даже в не в самой продаже, а в возможности выписать продавца, его родственника или иное лицо после продажи, если они добровольно отказываются это сделать. В некоторых случаях, оговоренных законом, снять с регистрационного учета жильца не поможет даже суд.

Чтобы узнать о том, как продать квартиру с прописанным человеком или как его выписать после сделки, необходимо проконсультироваться с юристом. Получить бесплатную консультацию можно на нашем сайте.

Частые вопросы при продажи жилья и ответы на них

Зависит ли цена квартиры от того, что на момент продажи в ней остаются зарегистрированные лица? Покупка квартиры с прописанным человеком — всегда риск для покупателя, за который приходится платить. Как правило, цена таких квартир меньше на 10 % по сравнению с жильем, не отягощенным подобными ограничениями. Нужно ли обращаться в органы опеки для выписки несовершеннолетнего? Если в квартире прописаны дети до 18 лет, не являющиеся собственниками, то для их выписки обращаться в органы опеки и попечительства не нужно. Достаточно лишь прописать их по другому адресу — выписка «в никуда» несовершеннолетних не допускается. Если ребенку меньше 14 лет, то адрес регистрации должен совпадать с адресом прописки одного из родителей. Если же дети одновременно являются собственниками помещения, придется обращаться в орган опеки за разрешением на продажу. Имеют ли зарегистрированные в квартире лица право продать жилье? Нет, прописка дает лишь право пользования помещением. Для продажи необходимо обладать правом распоряжения, которое гражданским законодательством предоставляется лишь собственникам недвижимости. Можно ли выписать осужденного человека и как это сделать? Снять с регистрационного учета гражданина, отбывающего наказание в местах лишения свободы, можно на основании приговора. Для этого необходимо получить копию приговора суда и предоставить ее в орган регистрации (ГУВМ МВД РФ) или в районный суд. Однако необходимо учитывать, что по возвращению из мест лишения свободы гражданин может потребовать восстановления прописки, а в случае продажи квартиры — и признания сделки недействительной. Поэтому покупателю лучше избегать приобретения такого жилья.

Продажа квартиры с прописанным человеком

Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

  • временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
  • постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

  1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
  2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
  3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
  4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры

Можно ли продать квартиру с прописанными людьми?

Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц. Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи. В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета.

Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия:

  • перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи;
  • указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя.

Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан:

  1. несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными;
  2. лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования;
  3. членов семьи предыдущего владельца объекта;
  4. лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты.

Установить полный состав таких лиц можно путем изучения справок о составе семьи, поквартирных карточек или выписок из домой книги. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации.

По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.

Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.

В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
  • систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
  • систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.
  • В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.
  • Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.
  • Для этого необходимо выполнить следующие действия:
  1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
  2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
  3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования.

Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина.

После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье. Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно. Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

Продажа квартиры с прописанным человеком — особенности сделки и порядок ее проведения

Продажа квартиры с зарегистрированными лицами по закону возможна: регистрация никак не связана с правом собственности.

Если покупатель согласится на сделку, в договоре можно указать сроки снятия с регистрационного учета, либо обозначить право проживания родственника продавца. Все зависит от договоренностей, но иногда аннулировать регистрацию нельзя даже через суд.

Рассмотрим особенности продажи квартиры с обременением в виде прописки, каковы преимущества и недостатки такой сделки, и как все оформить правильно.

Читайте также:  Чем опасен дуэт банк+страховая?

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности сделки по продаже квартиры с прописанным человеком

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику недвижимости принадлежит право владения, распоряжения и пользования имуществом. Он в любой момент без согласования с зарегистрированными членами семьи может продать, подарить или обменять недвижимость, если у них нет долей в праве собственности.

Обратите внимание! Наличие зарегистрированных лиц удешевляет стоимость жилплощади на 10-20% и несет определенные риски для покупателя. Такое жилье продать сложнее. Скрывать прописанных родственников смысла нет: покупатель затребует выписку из домовой книги, по которой сразу все станет понятно.

Чаще всего продажа квартиры с прописанным собственником или его родственником происходит по одной из нескольких причин:

  1. У владельца плохие отношения с зарегистрированными родственниками, и ему проще продать жилье, приобретя взамен другое.
  2. Зарегистрированный человек давно не живет в квартире, информации о его местонахождении нет. В таком случае его нужно признавать пропавшим без вести через суд, на что у собственника может не быть времени.
  3. Если нужно сохранить прописку на определенное время. Например, когда собственник продает квартиру, а взамен покупает другую. Регистрация необходима для того, чтобы в промежутке между сделками люди имели право жить на старой жилплощади.

Совет юриста: покупателю перед заключением договора купли-продажи недвижимости с прописанным человеком лучше сначала уточнить у собственника, по каким причинам нельзя аннулировать регистрацию.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Когда возможна продажа квартиры собственником без согласия прописанных?

Продать дом или квартиру без согласия прописанных можно в любом случае, если:

  1. Оформлена временная регистрация. Новый собственник после сделки вправе обратиться в паспортный стол или МФЦ, чтобы ее аннулировать.
  2. Оформлена постоянная регистрация без права пожизненного проживания. Аннулировать прописку можно с согласия зарегистрированного человека или через суд.

Обратите внимание! Иногда снятие с регистрационного учета без согласия прописанного гражданина невозможно даже через суд.

Кого выписать не получится?

Отменить регистрацию не удастся и через суд в нескольких случаях:

  1. Если покупатель приобретает долю в праве собственности, и другие владельцы тоже зарегистрированы в квартире.
  2. Если родственники продавца были зарегистрированы во время приватизации недвижимости, но подписали отказы от участия в ней.
  3. Если в договоре мены, дарения, ренты, купли-продажи указано, что недвижимость отчуждается с правом пожизненного проживания конкретного лица в ней.
  4. Если зарегистрированный перечислял паевой взнос в кооператив.
  5. Если прописанные не достигли 18 лет или инвалиды.

Совет юриста: чтобы не нарваться на покупку квартиры с зарегистрированными людьми, перед сделкой рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги. Она оформляется в паспортном столе за несколько минут.

Плюсы и минусы продажи квартиры с прописанными жильцами

Рассмотрим основные преимущества и недостатки купли-продажи с прописанными людьми для обеих сторон сделки:

Если поставить цену значительно ниже рыночной, квартиру купят быстрееПридется снижать стоимость минимум на 10%Нужно договариваться с покупателем и уметь убеждать: не каждый согласится на такую сделку
Есть возможность купить жилье на 10-13% дешевле средней рыночной стоимостиВ будущем могут возникнуть сложности с выпиской зарегистрированныхЕсли квартира приобретается в ипотеку, банк потребует выписать всех до заключения договора купли-продажи, в противном случае может отказать в выдаче денег

Обратите внимание! Проще всего выписать человека с временной регистрацией. Если его местонахождение неизвестно, достаточно дождаться окончания сроки прописки, она отменится автоматически.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как продать квартиру с прописанными людьми?

Для продажи квартиры с временно или постоянно зарегистрированными лицами нужно попытаться договориться с ними о выписке. Если они согласны, делать скидку покупателю не придется. Если же они не согласны на выписку или отменить ее не получается, о продаже жилья по рыночной стоимости нужно забыть.

Пошагово сделка состоит из нескольких этапов:

  1. Поиск покупателя и обсуждение условий сделки.
  2. Составление предварительного договора купли-продажи, если родственники согласны выписаться, но на это нужно время. В преддоговоре указываются точные сроки заключения основного ДКП.
  3. Заключение основного ДКП минимум в трех экземплярах. Каждый должны подписать все участники сделки, либо представитель отсутствующего, представив нотариальную доверенность.
  4. Подача документов на регистрацию перехода права собственности. Можно обратиться напрямую в Росреестр или отправить их через МФЦ.
  5. Получение готового пакета документов после регистрации.

Примечание: перед подачей документов стоит предварительно записаться на прием. Это избавит от длительного ожидания своей очереди.

Содержание и образец договора

Договор купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами заключается по общим правилам с указанием полной информации о сделке:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации продавца и покупателя.
  2. Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат.
  3. Информация о зарегистрированных гражданах и сроке снятия с регистрационного учета. Указывается конкретная дата или количество календарных дней с момента заключения ДКП.
  4. Ответственность за несоблюдение условий ДКП.
  5. Права и обязательства сторон.
  6. Порядок изменения и расторжения ДКП.
  7. Подписи участников сделки.

Документы

Чтобы продать квартиру с прописанным родственником, продавец должен представить:

  • паспорт;
  • расширенную выписку из ЕГРН;
  • выписку из домовой книги;
  • техпаспорт;
  • документ, на основании которого зарегистрировано право собственности;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • нотариальное согласие супруга, если недвижимость куплена в браке;
  • разрешение органа опеки, если продается имущество ребенка.

Покупателю достаточно только паспорта. Если он состоит в браке, понадобится согласие супруга на покупку недвижимости за общие деньги, либо брачный договор.

Расходы и сроки регистрации

Регистрация сделки при обращении в Росреестр займет 9 рабочих дней, в МФЦ – 7 рабочих дней. Если стороны оформляли нотариальный ДКП, все зарегистрируют за 3 рабочих дня.

Размер госпошлины для физлиц равен 2 000 руб., для юрлиц – 22 000 руб.

Важно! Если продается доля в праве собственности или недвижимость ребенка, ДКП обязательно удостоверяется нотариусом. Размер пошлины составит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Как выписать человека из квартиры?

После покупки квартиры с временно зарегистрированными лицами можно просто дождаться окончания срока регистрации, или выписать их по договоренности. Если же они не согласны на это, придется обращаться в суд.

Рассмотрим, что делать новому собственнику недвижимости в разных ситуациях.

Если он согласен

Если человек согласен выписаться, ему нужно самостоятельно обратиться с заявлением в УВМ МВД по месту регистрации. В его паспорте проставят соответствующую отметку.

Альтернативный вариант – регистрация по другому адресу. В таком случае предыдущая прописка аннулируется автоматически. Если же человек по каким-либо причинам не может лично явиться в УВМ МВД, собственник вправе подать исковое заявление в суд, а зарегистрированный (ответчик) – поддержать исковые требования.

Без согласия

Чаще всего люди не соглашаются выписываться, и здесь у собственника только один вариант – обратиться в суд, приведя любую из причин в качестве основания:

  1. Квартира куплена до брака. В браке один супруг зарегистрировал другого, после развода тот отказывается съезжать и выписываться.
  2. Мать или отец лишены родительских прав. По решению суда они не могут общаться с ребенком, который проживает в квартире, и обязаны съехать.
  3. Человек купил квартиру, но не знал о наличии зарегистрированных граждан в ней.
  4. Прописанный гражданин длительное время отсутствует в квартире, не оплачивает коммунальные услуги.

В исковом заявлении нужно подробно описать обстоятельства, чтобы дело было рассмотрено в пользу истца.

Ответы юриста на популярные вопросы

Нужно ли согласие прописанных на продажу квартиры? Нет. Регистрация дает только право пользования жильем, а не право собственности. Можно ли продать чужую квартиру, в которой я зарегистрирован? Да, но только при оформлении нотариальной доверенности на совершение сделки от имени владельца.

Как выписать из квартиры ребенка, если он не собственник? Нужно ли разрешение органа опеки? Нет, разрешение не потребуется, но необходимо предоставить ему альтернативный адрес регистрации. Для выписки его родителям нужно обратиться в УВМ МВД.

Могу ли я продать квартиру, купленную в браке, но не поделенную после развода, если там прописан бывший муж? Можете, но с его письменного нотариального согласия (ст. 35 СК РФ). Или поделите недвижимость, продав квартиру и разделив вырученные деньги. Покупаю квартиру, в ней зарегистрирована сожительница продавца.

Могу ли я часть денег передать задатком, а оставшуюся большую часть – после того, как она выпишется оттуда? Да, можете, но это нужно отразить в ДКП. До регистрации права собственности платится задаток, затем подаются документы в Росреестр, женщина снимается с учета. До окончательного расчета недвижимость будет в обременении у продавца.

Заключение Эксперта

  1. Продать квартиру с прописанным человеком-не собственником можно, его согласие на сделку не требуется.
  2. Новый владелец после сделки может аннулировать регистрацию посторонних людей в мирном порядке или через суд. Но в некоторых случаях прописку отменить не получится ни при каких условиях без согласия зарегистрированных.
  3. Продажа недвижимости с зарегистрированными гражданами существенно удешевляет ее стоимость. Если есть возможность, лучше до сделки аннулировать прописку, и только потом заключать договор.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *