Может ли мать распоряжаться имуществом несовершеннолетнего ребенка?

27.05.2021 Может ли мать распоряжаться имуществом несовершеннолетнего ребенка?

Какая роль отведена нотариусу в защите и реализации имущественных прав и интересов несовершеннолетних граждан, какие нотариальные действия совершает при этом нотариус?

Об этом и многом другом в прямом эфире Радио «Город FM» — Екатеринбург на 107.6 в программе «Линия защиты» рассказала Наталья Сидоркина, член Правления Нотариальной палаты Свердловской области, нотариус Екатеринбурга.

Вопросы радиослушателей, заданные в рамках заявленной темы, касались порядка удостоверения договоров отчуждения недвижимого имущества с участием несовершеннолетних граждан, выдачи ими доверенностей на право распоряжения своим имуществом, о распределении долей при использовании материнского капитала, удостоверении соглашения родителей о месте жительства ребенка, порядке общения с ним, выезде ребенка за границу и путешествии с ним по территории России, о том, может ли нотариус заверить фото ребенка.

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

Несовершеннолетние граждане, не достигшие 14 лет, не являются дееспособными и не могут участвовать в сделках. Представляют права и защищают их интересы законные представители: родители, опекуны.

С 14 лет несовершеннолетний гражданин обладает частичной дееспособностью, и участвовать в сделках он может самостоятельно: подписывать договоры, документы от своего имени, но действует он также с согласия своих законных представителей.

Для получения доверенности от 14-летнего гражданина на распоряжение его имуществом необходимо согласие органов опеки и попечительства, которое дается в случае, если идет распоряжение конкретным имуществом при определенных условиях.

Просто доверенность на подписание каких-то документов от несовершеннолетнего на распоряжение имуществом существовать не может.

Доверенность может быть только на совершение незначительных действий, а именно, получить справку, подписать договор на образовательные услуги.

Как распределить доли при использовании материнского капитала?

В 2016 году Обзором Верховного суда Российской Федерации был закреплен порядок распределения долей при использовании материнского капитала. Суд указал на то, что равными доли признаются только на средства маткапитала, не на целое жилое помещение. Ситуация: молодая семья приобрела квартиру за 3 млн. руб.

, взяли ипотечный кредит, погасили его средствами маткапитала. На сегодня он составляет 456 023 руб. К примеру, процент использования маткапитала составляет 1/7 стоимости квартиры. Семья из 4-х человек. Значит, у каждого члена семьи по 1/28 доли.

Оставшиеся доли в квартире родители распределяют по своему усмотрению: в равных долях, в совместную собственность. Если они определят раздельную собственность по долям, то это соглашение обязательно подлежит нотариальному удостоверению, так как здесь есть элементы соглашения о разделе имущества, брачного договора.

Росреестр может отказать в регистрации данной сделки, если она совершена в простой письменной форме. Просчитать доли, оформить все документы, передать их на регистрацию поможет нотариус.

Покупка квартиры с участием несовершеннолетней

Ситуация, когда при покупке квартира мать не знает, где находится отец ее дочери, вместе они не проживали, в воспитании отец несовершеннолетней участия не принимал.

Первое, что нужно сделать, — уточнить, на какие средства покупается объект недвижимости.

Если это средства только матери, своими денежными средствами ребенок в сделке не участвует, то мама может осуществить права законного представителя и приобрести это имущество, указав в числе сособственников несовершеннолетнюю.

Нарушений здесь нет. И вряд ли потом появившийся отец сможет оспорить эту сделку, так как она совершается для улучшения имущественного положения ребенка.

В случае если используются денежные средства несовершеннолетнего, то нужно согласие обоих родителей и разрешение органов опеки.

Соглашение об уплате алиментов

За таким соглашением обращаются достаточно часто. Прежде всего, это защита прав детей. Ребенок должен быть обеспечен в ежемесячном содержании. Многие семьи приходят и заключают такое соглашение.

Это еще и защита прав родителя, с которым остается несовершеннолетний. Нотариально удостоверенное соглашение об уплате алиментов имеет силу исполнительного листа.

Если родитель перестает платить, то можно обратиться в службу судебных приставов и принудительно взыскивать денежную сумму.

Соглашение родителей о месте жительства ребенка и порядке общения с детьми

В практике такие соглашения встречаются не так часто, как соглашения об уплате алиментов. В данном соглашении родители могут предусмотреть дополнительные расходы на образование, отдых ребенка, медицинские услуги, с кем ребенок будет проводить каникулы, выходные, кто и в какое время будет забирать его из детского сада, школы.

Выезд ребенка за границу. Порядок оформления документов

Для выезда за границу Российской Федерации нотариальное согласие родителей на выезд обязательно. Без него просто не выпустят. Многие страны устанавливают форму и содержание данных документов для получения визы.

Для путешествия по территории России нотариальное согласие не требуется. Законодательно это не предусмотрено. Тем не менее, перевозчики требуют согласия хотя бы от одного родителя. Недавно заселение детей в гостиницы тоже было с согласия родителей. Изменение это убрали.

Законодатель обсуждает ситуацию, когда будет требоваться письменное согласие одного из родителей на заселение в гостиницы несовершеннолетних граждан. Это, безусловно, направлено на соблюдение прав несовершеннолетних. Советуем для безопасности путешествия оформить такое согласие хотя бы от одного родителя с указанием лица, который будет сопровождать ребенка по территории России.

Согласие можно оформить не только на конкретную поездку, но и на длительный срок с указанием цели поездки.

Бывает, люди уезжают, забыв оформить согласие на сопровождение ребенка. Не стоит паниковать. Сейчас нотариусы имеют возможность удостоверять равнозначность документов.

Если ребенок уже уехал и находится в другом населенном пункте, то родитель может обратиться к любому нотариусу и удостоверить согласие.

Нотариус направит документ в тот населенный пункт, где находится ребенок с сопровождающим лицом. Делается это достаточно быстро.

Может ли нотариус заверить фото ребенка?

Нотариус не заверяет фото. Он устанавливает факт, что лицо, которое пришло к нему в контору, тождественно лицу, изображенному на фотографии. Он удостоверяет факт присутствия гражданин, нахождения его в определенном месте.

Проблематично установить это с детьми, которые не достигли 14-летнего возраста, так как фотографии в свидетельство о рождении не вклеиваются. Установить то, что этот ребенок и есть тот, кто указан в свидетельстве о рождении, нотариус не сможет. Документом, удостоверяющим личность, является паспорт.

Видеозапись прямого эфира по ссылке

Разрешение на распоряжение имуществом несовершеннолетнего

Разрешение на распоряжение имуществом несовершеннолетнего

Операции  с  недвижимостью,находящейся   в   собственности   несовершеннолетних

     Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются чуть ли не самыми сложными. Дети, как и взрослые, могут быть собственниками недвижимого имущества. А стало быть, распоряжаться ею: продавать, покупать, обменивать…      Но несовершеннолетние (от 14 до 18 лет) в соответствии с Гражданским кодексом РФ обладают неполной дееспособностью. То есть,  чтобы заключить сделку, потребуется согласие законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетнего. Проведение таких операций с недвижимостью имеет ряд существенных особенностей, и если своевременно их не учесть, сделка будет сорвана или хуже того – признана недействительной. Как этого избежать?      Несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.      От имени малолетних  в сделке всегда действуют их законные представители. Безусловно, 10-летний, к примеру, ребенок вправе пойти в магазин и купить себе шоколадку или банку колы. Законом такие сделки не запрещены. Дети до 14 лет могут совершать другие мелкие бытовые сделки, распоряжаться карманными денежными средствами, предоставленными им их законными представителями. Но трудно даже представить, чтобы такой ребенок подписывал договор купли-продажи или сдавал документы на государственную регистрацию. Такого рода сделки за них совершают родители или другие законные представители.

     Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более свободна в заключении сделок. Они самостоятельно их совершают, расписываются в документах и т. д.

Но делают это с оговоркой, что все действия происходят с письменного согласия мамы или папы или же других законных представителей.

При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).

    Без письменного согласия граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе:

1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими; 4) совершать мелкие бытовые сделки;

5) с 16 лет вправе быть членами кооперативов.

      В сделке с участием несовершеннолетних обязательно должен присутствовать законный представитель ребенка.      К законным представителям ребенка относятся:

– родители; – усыновители; – опекуны. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то опека устанавливается над детьми до 14 лет;

– попечители. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то попечительство устанавливается над детьми в возрасте от 14 до 18 лет.

      Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:

– для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.  

      Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, необходимо предъявить выписку из домовой книги с места «прописки».       Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.       Главенствующий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.       При принятии решения сотрудники опеки и попечительства должны руководствоваться только интересами ребенка. То есть в каждом конкретном случае строго учитывается:             – не ухудшатся ли жилищные условия ребенка, не будут ли затронуты его имущественные интересы и т. д.       Как правило, органы опеки дают добро на продажу, если несовершеннолетний собственник взамен получит другое жилое помещение или равноценную его долю. Например, если продается трехкомнатная квартира, где ребенок имеет  долю, то сотрудники опеки могут дать разрешение на продажу, если взамен он получит аналогичную долю в другом жилом помещении. Но при этом будут учитываться и другие факторы, например: где располагается продаваемое и приобретаемое жилье.       Так, если продаваемая квартира расположена в центре Москвы, то, естественно, имущественные и иные интересы ребенка пострадают при покупке ему аналогичного жилья на окраине столицы или в ближнем Подмосковье.       Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.

Читайте также:  В каких случаях могут выписать из квартиры несовершеннолетнего?

На заметку  

      «Статья 37 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на его отказ от своих имущественных прав».

Например, разрешение попечителей понадобится, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников. Органы опеки проверяют, не нарушены ли имущественные права ребенка. По закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации.

Чтобы в дальнейшем было легче продать недвижимость, некоторые родители идут на хитрости: накануне оформления квартиры в собственность «прописывают» свое чадо к дедушке с бабушкой. В таких случаях разрешение на сделку органы опеки дают лишь тогда, когда ребенок уже имеет другую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Согласие опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.

Государственная регистрация

      Договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор и представляет документы на регистрацию самостоятельно.

      Документы, предъявляемые на государственную регистрацию:  

– заявление; – документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц от 14 до 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.); – квитанция об уплате государственной пошлины; – договор купли-продажи; – кадастровый паспорт; – правоустанавливающие документы на квартиру; – разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет; – письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет; – разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом; – документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним); – договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.

И такая ситуация…

Согласие органа опеки необходимо и на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего: – дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний; – залог недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний; – сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего; – обмен имущества несовершеннолетнего; – отказ от преимущественной покупки доли; – раздел имущества несовершеннолетнего; – отказ от наследства; – выдел доли из имущества несовершеннолетнего;

– другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

      Следует отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.       Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.

      Но если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры всем прописанным придется сниматься с регистрационного учета по месту жительства.

О чем следует помнить:  

– опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя выкупить квартиру у ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование; – сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего; – сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя; – в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. То есть если, допустим, родители разводятся, ребенок остается с матерью. В суде делят совместно нажитое имущество, среди которого квартира – она будет делиться лишь между отцом и матерью, так только эти два лица являются собственниками жилого помещения. По общему правилу, доли каждого из супругов признаются равными, но суд вправе и отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей;

– если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка.

  •       Для принятия решения по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетнего (купля-продажа, мена, дарение, сдача в  аренду, залог  и прочее) к специалисту обращаются с заявлением родители (законные представители) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, несовершеннолетние, достигшие возраста 14 лет, действующие с письменного согласия родителей (законных представителей), опекуны (попечители) с заявлением и предоставляются  подлинники и копии документов:
  • — свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое     имущество; — технический (кадастровый) паспорт, справка БТИ о стоимости жилого помещения; — справка о регистрации и составе семьи; — единый жилищный документ; -копии вышеуказанных документов на приобретаемое жилье; — при выезде в другой город – разрешение на регистрацию из ОВД этого города, предварительный договор купли-продажи, мены и оценку жилого помещения по рыночной стоимости;
  • — заявление граждан, являющихся собственниками приобретаемого заявителями жилого помещения, о подтверждении готовности продажи квартиры заявителям.
Читайте также:  Как подать в суд на врача?

— вызов, виза (при выезде в другое государство); — свидетельство о рождении ребенка, паспорт несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет; — паспорта родителей (законных представителей), опекунов (попечителей); — справка из налоговой инспекции о наличии (отсутствии) долга  по уплате налога на недвижимое имущество;

— выписка из ЕГРП.

  1. При необходимости, специалист вправе запросить и иные документы, необходимые для решения вопроса по существу, провести обследование отчуждаемого и приобретаемого жилья.
  2. СНЯТИЕ    ДЕНЕЖНЫХ   СРЕДСТВ   С   РАСЧЕТНОГО СЧЕТА  НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО
  3. Главе администрации муниципального округа Свиблово

И.С. Маркиной

от гр.

________________________________ ________________________________ дата рождения_________________________ место рождения________________________                                                  ________________________________ паспорт______________________________ выдан_______________________________ ________________________________ дата выдачи__________________________ Адрес регистрации по месту жительства______ _______________________________ Адрес фактического проживания___________ _______________________________ Телефон дом.__________________________ Телефон моб.__________________________

  • ЗАЯВЛЕНИЕ 
  • Прошу разрешить снять денежные средства в сумме _________________________                                                                                                                   сумма цифрами ___________________________________________________________ рублей
  •  сумма прописью

с причитающимися процентами и компенсацией с расчетного счета № _________________________________, открытого в ОСБ № _____________ на имя моей несовершеннолетнего (-ей) сына (дочери) ________________________

                                                                                                    Ф.И.О., дата рождения полностью

________________________________________________________________ , зарегистрированного (-ой) по адресу: _____________________________________

                                                                          указывается адрес регистрации

в связи ___________________________________________________________                     указывается причина снятия денежных средств Обязуюсь в установленный законом месячный срок, предоставить в отдел опеки и попечительства муниципалитета Свиблово в городе Москве копии документов, подтверждающих на что потрачены денежные средства.

  1. Дата                                                                                   Подпись
  2. ПЕРЕЧЕНЬ ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ ДОКУМЕНТОВ 

1.         Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего ребенка. 2.         Выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета по месту регистрации несовершеннолетнего (оригиналы). 3.

         Копия сберегательной книжки. 4.         Копия свидетельства о праве на наследство по закону (завещанию). 5.

         Заявления родителей и детей старше 14-лет (пишутся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства). 

Все копии документов сдаются с предъявлением оригинала или заверенные нотариально.

Как оформить право распоряжения имуществом несовершеннолетнего

Законные представители несовершеннолетних не всегда могут распоряжаться их имуществом по своему усмотрению. В некоторых случаях для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства. 

Разрешение требуется для: 

  • снятия денежных средств со счета, открытого на имя несовершеннолетнего;
  • сделок с недвижимым имуществом, собственником (или одним из собственников) которого является несовершеннолетний или в котором проживает находящийся под опекой несовершеннолетний, если продажа жилого помещения скажется на его интересах. 

Разрешение не требуется для: 

  • сделок с недвижимостью, в которой ребенок только зарегистрирован, но не является ее собственником.  

Для получения предварительного разрешения на снятие денежных средств со счета, открытого на имя несовершеннолетнего, законный представитель несовершеннолетнего должен представить:

  • заявление;
  • документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт — если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении — если младше 14 лет);
  • документы, подтверждающие наличие денежных средств на счете несовершеннолетнего (например, копия сберегательной книжки, распечатка банковского счета, свидетельство о праве на наследство по закону);
  • документы, удостоверяющие личность законного представителя;
  • если документы будет подавать несовершеннолетний в возрасте от 14 лет — письменное согласие законных представителей несовершеннолетнего. 

В ходе оказания государственной услуги могут понадобиться дополнительно:

  • единый жилищный документ;
  • документы, подтверждающие выплату пенсии по инвалидности;
  • документы, подтверждающие выплату пенсии по случаю потери кормильца;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего.

Для получения разрешения понадобятся: 

  • заявление;
  • копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;
  • документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт — если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении — если младше 14 лет);
  • копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);
  • документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетних;
  • письменное согласие собственников жилого помещения (можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо оформить заранее у нотариуса);
  • письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;
  • информация о рыночной стоимости жилого помещения;
  • копия кадастрового паспорта, экспликации, поэтажного плана;
  • единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (могут быть получены в ходе оказания услуги);
  • для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;
  • для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.

Выдачей таких разрешений занимаются органы опеки и попечительства. В Москве полномочия органов опеки и попечительства переданы отделам социальной защиты населения. Поэтому с подготовленным пакетом документов необходимо обратиться в отдел социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего.

Срок предоставления услуги — не более 15 рабочих дней, начинает исчисляться со дня, следующего за днем предоставления документов.

Органы опеки и попечительства устанавливают соответствие снятия денежных средств или сделки с недвижимостью интересам несовершеннолетнего. По результатам рассмотрения заявления законных представителей несовершеннолетнего может вынести одно из следующих решений: 

  • о выдаче разрешения; 
  • о предоставлении разрешения (согласия) на совершение сделки, иного действия с выполнением обязательных условий или указаний; 
  • об отказе в выдаче разрешения (согласия) на совершение сделки, иного действия.

Отказ органа опеки и попечительства в выдаче предварительного разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке.

Расскажите друзьям

Вопрос-ответ: как осуществляются сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних?

Вопрос-ответ: как осуществляются сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних?

Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению самых актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости. Повышение уровня правовой грамотности сделает процесс получения государственных услуг понятным и эффективным, позволит гражданам обезопасить себя от мошенничества при сделках с недвижимостью.

Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.

Какие существуют категории несовершеннолетних лиц?

Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. Учитывать эти особенности при совершении сделки с недвижимостью необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки.

Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):

  • лица в возрасте от 14 до 18 лет;
  • лица, не достигшие 14 лет.

Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства

Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).

При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого.

Читайте также:  Идет ли стаж, если стоишь на бирже труда?

Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.

Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:

  • по обмену или дарению;
  • сдаче внаем (аренду);
  • сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
  • влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
  • любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.

Обращаем внимание! Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

Нотариальное удостоверение сделки

Завершающее требование – обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).

Подача документов на регистрацию

Поскольку договор купли-продажи квартиры, продавцом (одним из продавцов) которой является несовершеннолетний, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.

Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:

  • лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
  • лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
  • дистанционно с помощью единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи;
  • лично в офисах Федеральной кадастровой палаты Росреестра (по экстерриториальному принципу);
  • почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган или офис Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.

Осторожно, дети. Верховный суд разъяснил, на что обращать внимание при покупке вторичного жилья

Очень полезное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда разбирала спорную ситуацию, связанную с покупкой квартиры у собственников, среди которых были несовершеннолетние дети.

Известно, что жилье на так называемом вторичном рынке чаще всего дешевле новостроек. Но и рисков потерять только что приобретенную квартиру, и деньги при такой покупке — больше. Особенно если продавец — семья с маленькими детьми.

Нельзя признать недействительной сделку, основы­ваясь только на ст. 167 Граждан­ского кодекса

Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем.

Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.

Наша история началась в Челябинской области. Там некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.

На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие — квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.

А дальше события развивались следующим образом. Сделка состоялась. Новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в новой квартире ей не удалось.

Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.

Расстроенная новая хозяйка попыталась защищаться и обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.

А еще она нашла такой аргумент — при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.

Местный городской суд с доводами опеки согласился целиком и полностью. И он удовлетворил иск отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей. Ну а истице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.

В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки. Но Челябинский областной суд отменил решение городских коллег и принял новое решение, отказав опеке, а заодно и истице.

По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным.

По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет.

При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.

Опека с таким отказом не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там материалы спора изучили и с выводами областного суда не согласились. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса — статью 168 «Сделка, противоречащая закону» и статью 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса.

В этой статье не установлены основания, по которым признается недействительность. Но эти основания предусмотрены в других статьях того же кодекса — 168 «Сделка, противоречащая закону» и статье 173.

1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Опека разрешает сделку с квартирой, если детям купят равноценное жилье. Иначе сделку отменят

Верховный суд подчеркнул — в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась. Вот на что обратили внимание в Верховном суде — суд основал свое решение на утратившем силу варианте статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

А еще облсуд не принял во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления.

По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и этот довод в Верховном суде РФ сочли важным.

Высокий суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, — того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Поэтому велел спор пересмотреть.

 Наталья Козлова

Российская газета — Федеральный выпуск № 39(8093)

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *