К какому лучше обращаться при продаже недвижимости к риэлтору или юристу?

К какому лучше обращаться при продаже недвижимости к риэлтору или юристу?Каждый, кто сталкивался с вопросом приобретения или продажи недвижимости, знает, что найти объект, подыскать покупателя и совершить сделку поможет агентство недвижимости, то есть риэлтор. Но сейчас все большее распространение получает услуга по проверке безопасности сделки через независимого юриста по недвижимости (например, 74 Недвижимость). Так чем же отличаются такие услуги от услуг риэлтора? Кого звать на помощь — риэлтора или юриста? К кому лучше обратиться?

У риэлтора свой интерес

Любая сделка с недвижимостью включает в себя несколько этапов. Проще всего рассмотреть данные этапы на примере сделки купли-продажи недвижимости, например загородного дома.
Сначала надо подобрать объект. Это первый этап сделки. Покупатель обычно делает это самостоятельно, пользуясь рекомендациями знакомых, Интернетом, объявлениями в печати или иной рекламой.

Подбор объекта можно также поручить агентству недвижимости. Мы прекрасно понимаем, чтобы выбрать дом, осмотреть его, провести предварительные переговоры с продавцом, в том числе и о цене, не нужны специальные юридические познания. Но кому-то проще оплатить данные услуги, а кто-то подбирает свою будущую собственность самостоятельно.

Вот подходящий объект выбран, цена устраивает и нужно уже переходить непосредственно к организации сделки и ее осуществлению. Тут сразу возникает несколько вопросов: уверены ли вы в том, что выбранный вами объект не имеет юридических проблем и сделка, которую вы совершите, не будет позже поставлена под сомнение самим продавцом или третьими лицами.

К сожалению, большинство агентств недвижимости не ответят компетентно на данные вопросы. Во-первых, они редко имеют в штате высококлассных юристов, которые смогут оценить юридическую историю объекта и ваши риски, связанные с его приобретением.

И во-вторых, что не менее существенно, большинство агентств недвижимости выстраивают свои взаимоотношения с клиентом таким образом, что их главной целью работы становится совершение сделки.

Именно после совершения они получают свой гонорар, обычно установленный в процентном отношении от стоимости приобретаемого имущества.

В связи с этим агентства недвижимости очень неохотно дают покупателям реальную оценку юридической стороны сделки, так как они заинтересованы в том, чтобы все прошло гладко. Получается, что на данном этапе интересы покупателя и риэлтора уже расходятся.

Что лучше: агентское или юридическое сопровождение? — блоги риэлторов | ЦИАН

Мне иногда кажется, что в наше агентство стали чаще обращаться люди, которые хотят поспорить со специалистами и доказать их некомпетентность именно в своем личном вопросе.

Они уже посетили множество специализированных порталов, перечитали кучу публикаций, изучали форумы, насмотрелись видеороликов о сделках на первичном и вторичном рынке…

Эти люди уверены в своих силах и хотят от нас только одного – проведения юридической проверки выбранной недвижимости, поскольку, к их большому сожалению, не все вопросы по истории квартиры, продающейся на вторичке, они могут выяснить самостоятельно.

Действительно, из широкого ассортимента риэлторских услуг самой популярной является юридическая проверка квартиры с подготовкой письменного заключения. Это глубокое погружение в историю объекта на основании анализа предоставленных клиентом документов.

Такую проверку можно проводить и до, и после подписания авансового договора между сторонами. Ее результат – обоснованные рекомендации: выходить на сделку или нет.

Все неожиданности и сюрпризы, которые могут в дальнейшем возникнуть в ходе работы клиент, ограничивший свои запросы лишь проверкой, по умолчанию готов взять на себя.

Пожалуй, для простой сделки между знакомыми людьми, находящимися в хороших отношениях друг с другом, этого достаточно. Однако подобных случаев в нашей практике крайне мало, поэтому я всегда детально объясняю клиентам разницу с другой услугой – юридическим сопровождением.

Как правило, при этом приходится пояснить, чем эти услуги отличаются друг от друга. Главное отличие – юридическое сопровождение предусматривает тесный контакт с обеими сторонами сделки и заканчивается только тогда, когда клиент полностью решил свою задачу.

Иногда встречается мнение, что существует два вида сопровождения – агентское и юридическое, и для получения той или иной услуги надо обращаться и в агентство недвижимости, и в юридическое бюро. Я считаю, что это разделение надуманное.

У нас, внутри компании, есть свои опытные юристы и агенты, сумевшие решить за многолетнюю практику сотни сложных индивидуальных задач. И те и другие не выпускают из вида клиента с момента обращения в агентство до завершения сделки, отслеживая в процессе работы малейшие признаки зарождающихся проблем.

При этом наши юристы, в отличие от «универсальных солдат» из юридических фирм, специализируются именно на правовых конфликтах, возникающих на рынке недвижимости.

Есть еще один аргумент в пользу данной услуги. Статистика утверждает, что сделки, подготовленные самостоятельно, часто не доходят до финиша.

Взаимное непонимание сторон на фоне повышенного нервного напряжения, неумение и нежелание смотреть на ситуацию объективно, неоправданное желание сэкономить несколько тысяч рублей – все это может развалить потенциально успешную сделку, даже если в результате юридической проверки получено положительное заключение. Что касается сделок, проходящих под наблюдением наших специалистов, то могу сказать, что вероятность их благополучного завершения составляет примерно 99%.

Я уверен, что как бы глубоко человек, желающий провести сделку самостоятельно, не погрузился в теорию вопроса, ничто не заменит регулярной практики, умения ориентироваться в быстро меняющейся ситуации и принимать верные решения.

В своей области он может быть экспертом – топ- менеджером, успешным бизнесменом, мастером на все руки с обширной клиентурой. Это зачастую создает иллюзию легкости преодоления любых препятствий, но будем честны, в области недвижимости он новичок.

Задавать вопросы в ходе сделки некогда и некому.

Одно-единственное слово в тексте документа, значение которого неочевидно дилетанту, может существенно ущемить его интересы в пользу другой стороны, и, несмотря на хорошо проведенную юридическую проверку, в итоге проблемы все же могут появиться в самый неподходящий момент.

Хочу привести несколько примеров. Первый не имеет отношения к недвижимости, но, на мой взгляд, хорошо иллюстрирует важность подготовки к любому незнакомому делу и возможные негативные последствия каждой мелочи.

Один мой знакомый, человек из мира науки, имеющий и регалии и заслуженный авторитет, был приглашен на международный симпозиум в европейскую страну. Он взял с собой дочь-студентку – показать ей мир. Чтобы увидеть мир поближе, они отправились в путь по железной дороге.

Успешно выступив на мероприятии и сполна насладившись гостеприимством принимающей стороны, наши путешественники направились домой с пересадкой в Мюнхене. Казалось бы, что тут сложного – билеты есть, вот вокзал, вот табло, время отправления известно – садись в поезд до Мюнхена, да и поезжай! Однако найти свой состав он не смог.

На табло менялись названия городов, приближалось время отправления, а Мюнхен все не появлялся…

Неизвестно, чем бы это кончилось, если бы взволнованный диалог профессора с дочкой случайно не услышал русскоязычный проводник, проходящий мимо. Оказалось, поезд давно стоял у платформы.

В чем же дело? Наш герой не был силен в иностранных языках и ждал, естественно, появления на табло слова München, а в стране отправления это название писалось как Monaco.

Конечно же, в то Монако, о котором вы сейчас подумали, никто из них не собирался!

 Точно так же можно заблудиться и на рынке недвижимости. В любой незнакомой ситуации человеку нужна помощь, и мы ее оказываем. Фигурально выражаясь, мы сопровождаем клиента через незнакомую для него страну до дверей нового дома и гарантируем, что в дальнейшем в эти двери не будет стучаться никто, кроме тех, кого он сам пригласил.

А вот пример уже из собственной практики. Я проводил сопровождение сделки на стороне покупателя. Юридическая проверка прошла успешно, «подводных камней» не было обнаружено.

Вот мы с покупателем и продавцом уже на сделке, вот нотариус «погасил» документы, покупатель подписал договор купли-продажи, осталась подпись продавца, но тут продавец обронила фразу, которая заставила меня приостановить сделку. Выслушав мои аргументы, покупатель в итоге отказаться от покупки.

Что же это была за фраза? Неосторожное обсуждение мебели для новой квартиры, по некоторым деталям которого я понял, что сын продавца недееспособен. Поэтому, чтобы избежать претензии опеки и прочих третьих лиц, покупатель отказался от покупки.

Похожая ситуация повторилась сравнительно недавно. Самостоятельный покупатель уже внес аванс, но все же обратился к нам в компанию за сопровождением. Оно было недолгим – даже не пришлось проводить углубленную юридическую проверку.

Ознакомившись с пакетом документов, предоставленных клиентом, я сразу понял, что квартиру покупать нельзя.

Там было решение суда, из которого следовало, что человек не отдавал отчета в своих действиях и тот договор дарения, на основании которого возникло право собственности продавца, легко может быть оспорен.

Мы отказались от покупки, но продавец не хотел отдавать аванс, и тогда я предложит клиенту просить его провести сделку с участием нотариуса. Я знал, что ни один нотариус в такой ситуации не возьмется за нее и аванс, в конце концов, был возвращен.

Да, сопровождение значительно дороже проверки, но оно не ограничивается лишь документами, а предполагает постоянную связь специалиста с клиентом. Специалист не только присутствует на сделке, но и на переговорах, а так же встречах в офисе.

Помимо анализа документов идет живое общение с продавцом или его представителем, выяснение тех нюансов, которые не всегда проявляются на бумаге. Часто сопровождение дает возможность экономить и время и деньги, вести профессиональный торг.

Уже на этапе внесения аванса, изучив ситуацию, мы понимаем, какую информацию следует дополнительно запросить, и если продавец отказывается ее предоставить, мы предлагаем покупателю выбрать другой объект и не рисковать суммой аванса.

Читайте также:  Почему у разных адвокатов, разные цены на одни и те же услуги?

В начале лета, в агентство позвонила женщина, планировавшая покупку квартиры и просившая нас провести ее юридическую проверку. Я же предложил ей юридическое сопровождение, подробно объяснив его преимущества. Она согласилась, и заказала именно его.

Когда мы встретились в офисе с продавцом, то выяснилось, что в покупаемой квартире не только прописаны люди, но и сама она находится в залоге у банка. Перед выходом на сделку долг – 2,5 млн. рублей – следовало погасить. У продавца таких денег не было, он рассчитывал в этом вопросе на покупателя.

Я объяснил все риски, возникающие в такой ситуации: продавец, погасив свой долг чужими деньгами, может отказаться от сделки и тогда их придется возвращать посредством судебных разбирательств, а это никому не нужно.

Продавец сам в прошлом был риэлтором и согласился, что в сложившихся обстоятельствах продать его объект по рыночной цене невозможно. Помимо 200 тыс. рублей, которые ранее выторговала наша покупательница самостоятельно, мы в день заключения авансового договора опустили цену еще на 200 тыс., на что покупатель сам бы не решился.

Взвесив все «за» и «против», мы погасили долг своими деньгами, и, взяв риски на себя, заработали те самые 200 тыс. Таким образом, в результате обоснованного торга клиент компенсировал свои затраты на сопровождение, которые составляли 100 тыс. рублей.

Это средняя цена услуги на Московском рынке и, кстати сказать, предложения некоторых агентств в духе «Юридическое сопровождение по цене проверки» я бы воспринимал скептически.

Говоря о стоимости услуги юридического сопровождения, ее всегда следует рассматривать в сочетании с возможностями торга, которые у агентства всегда выше, чем у обычных покупателей. Они, как правило, или стесняются торговаться по-настоящему, или сразу требуют сбросить миллион.

Мы же делаем это обосновано, с учетом конкретных особенностей сделки – технических недостатков квартиры, особенностей прописки — выписки, статистики цен на подобное жилье в данном районе.

Помимо этого, мы, наблюдая за поведением продавца, можем «считывать» невербальную информацию и довольно точно предсказать его попытки скрыть что-либо важное или просто обмануть покупателя.

Получается, что та скидка, которую мы с большой долей вероятности можем получить у продавца, как минимум равна стоимости нашей услуги. При этом клиент не только остается в выигрыше или «при своих», но и избегает массы возможных неприятностей в дальнейшем.

Надо сказать, что большинство клиентов соглашаются с нашими доводами и заказывают услугу юридического сопровождения. Иногда они переключаются с проверки на сопровождение, так сказать, «на ходу», доплатив разницу.

Многие из них в дальнейшем возвращаются к нам в агентство для решения новых задач, связанных с недвижимостью. Приходите и вы!

Нужен ли юрист или риелтор при продаже квартиры и проверке документов? — Спик

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.

Может показаться, что при продаже квартиры проверка документов не так важна, как при покупке. Доля истины в этом есть, но и риски невыгодно продать, упустить хорошего покупателя, пока происходят споры с другим претендентом, есть. И они могут стать серьезной причиной для существенных финансовых потерь.

Риски продавца при продаже квартиры

Риелторы и юристы по недвижимости – это не случайные люди, которые выступают исключительно посредниками. Они выполняют часть функций, при этом каждый свою. Без них собственник рискует потерять деньги в результате:

  1. Установленной неадекватной цены на продажу в результате неточных или предвзятых данных;
  2. Отсутствия знаний рынка недвижимости, неправильно интерпретированные данные;
  3. Незнания документов и нормативов;
  4. Отсутствия юридической безопасности;
  5. Недостатка времени для показа квартиры;
  6. Непонимания, что внешний вид квартиры очень важен – она должна быть в идеальном состоянии во время просмотра;
  7. Отсутствия осторожности с теми, кого впускают в квартиру;
  8. Нехватки таланта убеждения.

Все эти факторы могут снизить конечную стоимость квартиры на 10-20%. Другой вариант – она может безрезультатно продаваться годами. Завышенная стоимость будет приводить редких посетителей на просмотр, которые быстро покидают жилье.

С другой стороны, можно попытаться разобраться во всех вопросах самостоятельно. В чем именно, в каких случаях и насколько это безопасно, об этом ниже.

Можно ли обойтись в продаже квартиры и проверке документов без риелтора?

Начнем с того, можно ли купить квартиру без помощи риелтора, для чего он нужен. Многие полагают и такое размышление является заблуждением, что риелтор способен провести сделку от начала до конца и поможет с покупкой и продажей квартиры и никакая другая помощь не будет нужна. То есть некий такой симбиоз специалистов, которые могут:

  • подобрать объект или найти готового к сделке покупателя;
  • оформить договор;
  • проверить юридическую частоту квартиру (актуально для покупателя);
  • выполнить дополнительные действия.

Это заблуждение. Если проанализировать то, кем являются риелторы, то, к сожалению, юристов, из них очень мало. Тем более практикующих юристов, способных понимать те результаты и последствия, которые могут привести при не надлежащей проверки квартиры при неправильном ее оформление и все что с этим связано.

Соответственно гарантировать юридическую чистоту сделки риелтор, к сожалению, не может. Причина – отсутствие у него опыта и образования.

Риелтор имеет очень важную функцию – экономит время. Он может:

  1. Найти одного или нескольких потенциальных покупателей;
  2. Провести с ними переговоры по телефону, провести встречу на месте, показать квартиру;
  3. Прямо или косвенно убедиться в реальных намерениях потенциальных покупателей.

Это очень важная и неоценимая помощь. Выполняя все эти действия самостоятельно, собственник может столкнуться с тем, что ежедневно ему придется тратить много времени. При этом результат будет нулевой.

Риелтор – это не только экономия времени

Даже такой вопрос, как убедить потенциального покупателя в справедливости выставленной цены на квартиру – у риелтора решить выходит грамотнее. Он убедительно объяснит, почему продаваемая недвижимость стоит этих денег. А главное – сможет сделать это неоднократно, не срываясь и не грубя собеседникам. Соответственно, шансы на продажу увеличиваются.

Кроме того, еще в ходе телефонного разговора по нескольким наводящим вопросам риелтор сможет отсечь тех, кому квартира явно не подходит. Тем самым он экономит время, чего не сможет сделать владелец из-за отсутствия опыта.

Для справки! Как показывает практика, только одному из 10 потенциальных покупателей действительно подходит выставленная на продажу квартира. Задача – отсеять их как можно больше, чтобы сэкономит ресурсы (время, проезд, другие расходы).

 Дополнительная функция – мониторинг покупательского спроса, чтобы объективно скорректировать стоимость квартиры. В отличие от продавца, риелтор в постоянном режиме отслеживает рынок недвижимости. Поэтому он сможет определить объективную стоимость квартиры, скорректировать ее в результате переговоров с потенциальными покупателями.

Он обращает внимание на то, на что именно обращают внимание потенциальные покупатели:

  • планировка и ремонт квартиры;
  • чистота в подъездах, возможность припарковаться;
  • инфраструктура района;
  • соседи и т.п.

На что-то риелтор сможет повлиять. Например, договориться о встрече с потенциальными покупателями на время сразу после уборки подъезда и двора. Это сразу повышает их лояльность. Нехитрый прием, но экономит 1-3% от стоимости квартиры.

Все это занимает много времени. И риелторы как раз нужны, чтобы взять все эти хлопоты на себя. Они помогут, отберут реальных покупателей, с которыми владелец сможет встретиться лично и приступить к обсуждению, как будет проводиться сделка.

Кроме того, риелтор сможет провести так называемое оформление сделки:

  • подготовить договор под продавца;
  • встретиться со сторонами сделки в банке
  • участвовать при подготовке договора банковской ячейке если денежные средства передаются через ячейку;
  • помочь в составлении акта приема-передачи квартиры;
  • проконтролировать подписание расписки.

Многие продавцы с этим не сталкивались. Но при большом желании все эти документы можно найти в интернете, проконсультироваться со специалистами, выйти на сделку и самостоятельно их подписать. Но это потребует много времени.

При полной занятости владельцу будет крайне сложно заниматься этим самостоятельно, разбираться в разных предпродажных нюансах.

Непросто сдерживаться, когда третий или четвертый потенциальный покупатель, ради которого потрачено 1-2 часа, уходит без каких-либо определенных намерений.

Для справки! На первичном рынке продажа и покупка недвижимости не нуждается в услугах риелторов.  В офисе застройщика все договоры и другие документы. Покупателю остается только выбрать понравившийся объект и подписать соглашение.

Промежуточный итог. При наличии времени и при желании сэкономить деньги, а речь идет о 100-200 т.р., можно обойтись без риелтора. В противном случае его помощь необходима, чтобы сэкономить время продавца, ускорить продажу недвижимости. Главный вывод – риелтор не способен провести сделку от начала до конца, обеспечить ее прозрачность и безопасность.

Продажа квартиры и проверка документов без юриста

Ответ на вопрос о том, возможна ли продажа квартиры и проверка документов без юристов, не так очевиден. Продавец размышляет, что риски несет именно покупатель, которому и требуется профессиональная правовая поддержка. Поэтому и продавцы также попадают в неприятные ситуации, которые сопровождаются существенными минимальными потерями.

Пример типичной ситуации, в которой оказываются владельцы продаваемой квартиры:

  1. Условия продажи согласованы, стороны выходят на сделку;
  2. Покупатель просит подписать авансовое соглашение, вносит по нему свыше 3 млн р.;
  3. Сделка не состоялась по инициативе покупателя.

Условиями соглашения в такой ситуации предусматривалось, что деньги не возвращаются, остаются у продавца. С одной стороны, у него и квартира, и деньги. Время на переговоры, другие затраты были не напрасны и окупились сполна.

Читайте также:  Процедура возврата утерянного паспорта

Однако несостоявшийся покупатель потребовал задаток через суд, его исковое заявление было удовлетворено в полном объеме. Причина – в судебной практике переданные средства по авансовым соглашениям возвращаются всегда. Суд их квалифицирует, как неосновательное обогащение. Поэтому деньги по таким договорам обязаны возвращать.

Чтобы в этой ситуации смог сделать юрист? Практикующий правовед изначально отказался бы от авансового соглашения, настоял бы на передаче денег по договору задатка. Последствия – в случае отказа покупателя от сделки деньги не возвращаются. Продавец сохраняет за собой и квартиру, и переданные ему средства в три с лишним миллиона рублей.

В этом случае отказ от профессионального юриста обошелся продавцу в 3,5 млн р. Для некоторых регионов сумма равносильна стоимости жилья или бизнеса. Но если в этом случае продавец может сожалеть об упущенной выгоде, в других ситуациях он может не получить денег и лишиться квартиры.

Когда без юриста продавец может потерять все?

Тщательная подготовка и проверка документов при продаже квартиры необходимы, чтобы не потерять ее и деньги. А такое вполне возможно. Основная причина – продавец соглашается заключить не договор купли-продажи, а какой-то другой. Например, дарственную. Другой вариант – умышленное занижение стоимости продаваемой квартиры. Основной мотив – уход от налога, экономия средств.

Этим пользуются мошенники и недобросовестные лица. Механизм следующий:

  1. Покупатель соглашается на предложение продавца оформить сделку иначе, чем купля-продажа;
  2. Договариваются передать деньги после регистрации;
  3. После перехода прав собственности деньги за квартиру под разным предлогом не передаются.

В результате у продавца не остается ни квартиры (права на нее принадлежат другому лицу), ни денег за нее. Он обращается в суд, который принуждает ответчика выплачивать указанные в договоре средства. А поскольку его зарплата 40 т.р., ежемесячно с него удерживается 20 т.р. И где-то лет через 30 продавец получит всю сумму, хотя не факт.

Чтобы этого не произошло, юрист обязательно настоит на следующем:

  1. Заключать только договор купли-продажи;
  2. В него включить существенные условия договора, в соответствии с которыми неоплата – это основание для одностороннего расторжения договора.

Не передача денег фактически делает соглашение недействительным. Квартира возвращается продавцу. При этом доказывать факт передачи средств – это обязанность покупателя. Как правило, оформляется распиской, в которой четко прописываются такие важные детали:

  • данные продавца и покупателя;
  • сумма (цифрами и прописью);
  • дата ее передачи;
  • договор, в соответствии с которым передаются деньги.

Именно в эти неприятные ситуации продавцы попадают чаще всего. Хотя изначально создается впечатление, что никаких подвохов для них нет. Наоборот, складывается все удачно – найден покупатель, удается сэкономить на налогах.

Передача денег

Еще один вариант – обман при передаче денег или организация нападения после этого. Юридическая помощь здесь важна, но косвенно. Грамотный правовед:

  1. Заранее откинет все сомнительные способы передачи денежных средств;
  2. Предложит несколько безопасных вариантов (банковская ячейка и другие);
  3. Поможет продавцу не пойти не поводу у покупателя, который будет настаивать на каких-то авантюрах.

Может показаться, что продавец и сам может все это сделать. Но практика показывает, что мошенники умеют убеждать даже самых осторожных. Манипулирование – их конек. А вот с практикующим юристом это сделать сложно или невозможно. В каждом таком предложении он, как профессионал, видит не возможную выгоду, а реальные потери.

Кроме того, принмиая решение выйти на сделку с конкретным покупателем, юриста проведет первичную проверку этого лица. Ему доступны как открытые, так и закрытые базы данных.

В течение дня он сможет получить подробный «портрет» потенциального покупателя.

Факты судимости, участия в сомнительных схемах, например, с признаками фиктивного банкротства или финансовых афер/пирамид, – все это только насторожит и заставит принять дополнительные меры предосторожности.

На практике это происходит так. Есть несколько потенциальных покупателей, готовых выйти на сделку. Юрист проверяет всех, и определяет, что один из них в прошлом:

  1. Проходил процедуру банкротства;
  2. Был участником судебного процесса, в котором проданная им квартира была возвращена от покупателя без возврата денег;
  3. На момент рассмотрения предложения о покупке имеет несколько судебных дел (например, о возврате долгов).

Кроме того, от этого потенциального покупателя неоднократно поступают продавцу настойчивые «взаимовыгодные» предложения, как оформить сделку, чтобы сэкономит на налогах. На основании этих фактов, а также исходя из наблюдения за поведением покупателя при встречах, юрист отдает предпочтением другому покупателю. В результате сделка проходит спокойно, без эксцессов.

Это лишь некоторые, хоть и наиболее распространенные примера, когда продавец можно стать жертвой мошенников. Работа с риелторами и юристами позволяет экономить время, нервы и деньги.

С их помощью удается избегать грабежа и ограбления, разбоя, других силовых акций, направленных на продавцов квартир. То есть, привлекая этих специалистов, владелец жилья платит за компетентность и безопасность.

А стоит ли за это отдавать 100-200 т.р. – решать только продавцу квартиры.

Читайте еще

Внимание!

Кто оплачивает комиссию риэлтора при покупке и продаже квартиры — Блог JCat.Недвижимость

Риэлтор помогает собственнику продать, а покупателю — найти недвижимость. Кому больше нужен агент, как понять, кто должен оплатить его услуги? Разбираемся вместе с JCat.Недвижимость.

Казалось бы, ответ на этот вопрос очевиден: кто обращается в агентство и заказывает услуги риэлтора, тот и должен заплатить специалисту его комиссионные. Но на практике это не всегда настолько явно, и в момент оплаты каждый из участников сделки считает, что он платить не должен. 

Предупредить такую ситуацию изначально можно с помощью договора — документа, в котором указывают все особенности и сроки оплаты. Такое соглашение гарантирует риэлтору положенное вознаграждение за его работу и предупреждает споры между сторонами. 

Иногда в момент подписания договора купли-продажи оказывается, что участники сделки изначально не рассчитывали на дополнительные расходы, поэтому оплачивать 2–6% от суммы недвижимости не намерены. 

Давайте разберемся, как не попасть в неприятную ситуацию и заранее определить, кто должен оплачивать работу агента.

Варианты сотрудничества с риэлтором

Для начала разберем, какие варианты работы риэлтора у клиентов в принципе могут быть:

  1. Один риэлтор на обе стороны. Специалист получает двойное вознаграждение справедливо — его работа в этом случае очень сложная.
  2. У обеих сторон разные агенты. Каждая сторона платит своему риэлтору.
  3. Агент есть только у одной стороны. Именно в этой ситуации чаще всего возникает вопрос, кто платит риэлтору — продавец или покупатель. 

На самом деле, услуги агента одинаково нужны каждой из сторон: у продавца и покупателя разные цели, но оба участника хотят заключить договор купли-продажи на выгодных условиях. 

Зачем риэлтор нужен покупателю?

Несмотря на распространенное мнение о том, что риэлтор нужен преимущественно продавцу, часто в роли заказчика услуг агента выступает покупатель недвижимости. 

Риэлтор помогает покупателю:

  • не тратить время на долгий выбор недвижимости;
  • учитывать все нюансы при подборе квартиры или дома;
  • не попасть на уловки мошенников;
  • не получить ряд проблем при покупке недвижимости.

Кто платит риэлтору при продаже квартиры? Логичный ответ — покупатель, но только в случае, если он лично обратился к агенту, и они заключили договор.

В последнее время есть тенденция отказа покупателей от риэлторских услуг. Причин этому две:

  • распространенное мнение, что специалисты агентства проверяют недвижимость, поэтому можно просто обратиться по объявлениям;
  • приобретение квартиры за кредитные средства подразумевает, что сотрудники банка проводят проверку недвижимости на юридическую чистоту.

Обращаться к риэлтору или нет — это личный выбор каждого человека. Но в случае, если принято решение довериться специалисту, важно не забыть составить договор. Он будет гарантией качества услуг агента и поможет подстраховать себя на случай срыва сделки.

Зачем риэлтор нужен продавцу?

Собственники квартир и домов чаще обращаются за помощью при продаже: это связано с большим предложением на рынке. Чтобы объявление продавца не затерялось среди аналогичных вариантов, его нужно грамотно подать — этим и занимаются риэлторы. 

Агенты обеспечивают:

  • съемку объекта продажи;
  • составление и размещение объявлений;
  • проверку «юридической чистоты» недвижимости;
  • консультации по всем возникающим вопросам;
  • подготовку договора о купле-продаже;
  • оптимальные условия расчета между сторонами сделки.

Также агент способствует подписанию договора и передает его на госрегистрацию. 

Кто платит риэлтору при продаже квартиры? В случае обращения продавца к специалисту платит заказчик услуги. Агент и продавец договариваются о вознаграждении заранее: подробности о размере ставки, фиксированной оплате или комиссионных процентах и сроках должны быть указаны в договоре. 

Какую ответственность несет риэлтор?

Все обязательства агента по недвижимости должны быть прописаны в договоре, иначе требовать их выполнения заказчик не сможет.

В сферу компетенций риэлтора входит:

  • подбор подходящих вариантов для желающего приобрести недвижимость и поиск покупателей для продавца;
  • предоставление информации об объекте недвижимости;
  • проведение юридической экспертизы объекта;
  • консультационные услуги;
  • оформление договора купли-продажи;
  • помощь в организации оплаты сделки.

Риэлтор отвечает только за свою часть работы, при этом не несет ответственности за срыв сделки по вине покупателя или продавца. 

Когда следует платить риэлтору?

Все подробности об оплате услуг агента по недвижимости должны быть указаны в договоре. 

Есть несколько вариантов времени оплаты услуг риэлтора:

  • по частям на каждом из этапов — такой вариант наиболее удачный в случае, если заказчик захочет досрочно разорвать договор;
  • после подписания договора;
  • после завершения всех этапов сделки — перехода прав собственности. 

Надежнее всего заранее договориться об оплате в момент полного завершения дела. Если риэлтор работает со стороны продавца, лучше, чтобы он получил вознаграждение после расчета покупателя. В случае, если агент представляет интересы покупателя, завершенной сделка считается после официальной передачи права собственности — получения документов из Росреестра. 

Читайте также:  Какие документы необходимо приложить к исковому заявлению?

Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?

Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:

  1. Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
  2. Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
  3. Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.

Скрытая оплата

Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент. 

Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации. 

Возможны такие варианты развития событий:

  • покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
  • продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
  • сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.

Договор «на берегу» 

Чтобы избежать любых конфликтов и недопониманий, важно как можно подробнее составить договор с агентом. В пункте об оплате услуг важно указать стоимость работы, момент расчета, а также все условия оплаты залога или аванса и его «судьбу» в случае досрочного разрыва договора или срыва сделки.

Риэлтор со своей стороны должен сопровождать клиента на всех этапах заключения договора купли-продажи и проконтролировать передачу права собственности на недвижимость. При правильной организации сотрудничества с агентом специалист хорошо выполняет свою работу, а заказчику не жалко расставаться с деньгами на оплату его услуг. 

Подача объявлений на 200+ сайтов в один клик

Юристы против риэлторов: кого выберет покупатель?

24 августа состоялась пресс-конференция «Тренд сегодняшнего рынка: покупатели отказываются от риэлторов в пользу юристов по недвижимости», организованная юридической компанией «Бергер и Партнеры».

По данным компании, за 2011 год количество клиентов на сопровождение сделок с недвижимостью выросло более, чем в два раза.

Причем речь идет не о посткризисном восстановлении спроса, как можно было бы подумать, а об изменении психологии покупателей.

24 августа состоялась пресс-конференция «Тренд сегодняшнего рынка: покупатели отказываются от риэлторов в пользу юристов по недвижимости», организованная юридической компанией «Бергер и Партнеры».

По данным компании, за 2011 год количество клиентов на сопровождение сделок с недвижимостью выросло более, чем в два раза.

Причем речь идет не о посткризисном восстановлении спроса, как можно было бы подумать, а об изменении психологии покупателей.

На Западе законодательно закреплено, что риэлторы не могут оказывать юридические услуги.

Компания «Бергер и Партнеры» была создана по этому принципу, став пионером на рынке среди юридических компаний, специализирующихся на сопровождении сделок с недвижимостью, и на сегодняшний день остается единственной компанией такого рода. «Хороший юрист — плохой риэлтор, хороший риэлтор — плохой юрист!» — так звучит девиз компании «Бергер и Партнеры».

Как рассказала Надежда Карабчевская, генеральный директор компании «Бергер и Партнеры», в 2007-2008 годах около половины их клиентов приводили агентства недвижимости.

В кризис многие риэлторские компании сократили свои расходы, и в 2009 году количество сделок вслед за снизившемся спросом резко упало. За 8 месяцев 2011 года количество закрытых сделок в 2,5 раза превысило показатели 2007-2008 годов за аналогичный период.

При этом, на сегодняшний день, компания «Бергер и Партнеры» не работает в паре с агентствами недвижимости, а самостоятельно привлекает клиентов.

Количество договоров, заключенных компанией «Бергер и Партнеры» в 2007-2011 годах

Как отмечает Карабчевская, одной из причин увеличения числа клиентов стало то, что после кризиса многие более внимательно относятся к своим расходам и задумываются над тем, могут ли они сами выбрать квартиру и стоит ли им платить 2-3-4-5% от суммы сделки?

Ещё одна причина, по которой все больше покупателей начинают самостоятельно подыскивать себе недвижимость, — это все большая доступность профессиональных баз недвижимости (WinNER, cian.ru, ГдеЭтотДом.РУ) и широкое распространение Интернета. Сегодня любой желающий может воспользоваться как платной, так и бесплатной базой недвижимости.

Присутствовавший на встрече представитель Инновационной группы WinNER Сергей Малышев рассказал о возможностях самостоятельного поиска недвижимости в Базе WinNER, которую чаще всего используют риэлторы. Программу можно скачать бесплатно с сайта http://www.baza-winner.ru. Доступ на месяц обойдется в 4000 рублей. Компания также отмечает увеличение числа подписчиков-физических лиц, намеренных с помощью базы самостоятельно подобрать себе объект.

Услуга по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью более молодая по сравнению с риэлторской. Совершенно естественно, что услуги агентств недвижимости более известны населению, т.к. рекламируются с начала 90-х гг. Однако все больше людей выбирают юристов, считает эксперт компании «Бергер и партнеры».

«На руку компании сыграл и тот факт, что в последние полтора года цены на недвижимость растут в пределах инфляции (см. график ниже), — считает Карабчевская. — До кризиса цена могла измениться в течение дня, и нам приходилось выезжать на переговоры и утром, и вечером.

Сейчас цена не меняется так стремительно, как до кризиса, и у людей есть время и возможность договориться, не пользуясь услугами риэлтора».

«Львиная доля наших клиентов, — рассказывает Карабчевская, — это люди имевшие опыт продажи недвижимости и работы с риэлторами. Необязательно отрицательный. Сейчас таких людей, безусловно, больше, чем 5 или 10 лет назад. Основные наши клиенты — это лица в возрасте от 27 до 45 лет, конечно, они более „продвинутые“ и сильно отличаются от покупателей недвижимости 10-20 лет назад».

Участие юриста при покупке или продаже недвижимости, по мнению эксперта компании «Бергер и Партнеры», имеет большое значение: «Мы выезжаем с клиентом на заключение договора аванса.

Сегодня многие крупные риэлторские агентства предлагают такую схему: внесение предоплаты за квартиру оформляется как договор об оказании услуг, а не как предварительный договор купли-продажи. Мы отстаиваем интересы нашего клиента и заключаем два договора: предварительный договор купли-продажи и договор аванса.

Как правило, без нас клиенты об этом договориться не могут либо не осознают возможные последствия», — сообщила Карабчевская.

Очень часто риэлторы самостоятельно оценивают за клиента риски и не рассказывают о всех проблемных моментах в истории перехода права собственности на квартиру, считая их незначительными — в свою очередь, юридическая компания «Бергер и Партнеры» готовит письменное заключение, где перечисляет все возможные риски утери права собственности, предоставляя покупателю право самому решать, стоит ли приобретать этот объект.

Юристы работают за фиксированный размер вознаграждения (40-50 тыс. рублей), не взирая на то, стоит квартира 5 млн рублей или 5 млн евро — «и это одно из основных наших конкурентных преимуществ», — считает Карабчевская.

Заработок риэлтора привязан к факту покупки или продажи недвижимости, а вознаграждение составляет 2-8% от стоимости недвижимости. За сопровождение альтернативных сделок риэлторы берут около 8%, а на рынке таких сделок большинство.

«Мы не конкуренты риэлторам, они оказывают совсем другую услугу, — подчеркивает Карабчевская. Наша услуга рассчитана на людей, готовых самостоятельно заниматься подбором недвижимости и нуждающихся только в юридической поддержке. Многие наши клиенты не доверяют юристам, работающим в штате агентства недвижимости, т.

к. зарплату им платит риэлторская компания, напрямую заинтересованная в сделке купли-продажи. Полностью уверенным можно быть лишь в юристе, которого наняли Вы», — считает эксперт.

Карабчевская также рассказала о технологиях работы юристов компании — о взаимодействии с собственниками для получения расширенных выписок, демонстрирующих историю квартиры, о случаях привлечения независимых врачей для медицинского освидетельствования в день сделки. «Если же мы не можем договориться с собственником о содействии в получении выписки из ЕГРП и других необходимых документов, мы советуем клиентам делать титульное страхование недвижимости», — сказала эксперт.

О рисках при покупке недвижимости и способах их нивелирования с помощью титульного страхования рассказал Виталий Ус, Директор Центра страхования финансовых рисков ОАО СК «РОСНО».

По статистике РГР, сегодня около 40% сделок заключаются без участия риэлторских агентств — частными маклерами или физическими лицами. По мнению Уса, это явление имеет тенденцию к росту. В Северной Америке (США и Канаде) более 90% всех сделок с недвижимостью страхуется.

При этом в Америке всегда покупка жилья происходит при участии «адвоката по недвижимости».

Как рассказал эксперт, в кризис многие крупные агентства недвижимости значительно сократили свои расходы на юристов и сегодня в штате очень крупного агентсва могут работать лишь 2-3 юриста общегражданской практики.

Поэтому работа страховщиков является смежной с работой юристов по недвижимости — это та же проверка документов, а процедура медицинского освидетельствования не менее часто запрашивается и страховщиками.

«Легитимно получить справку из ПНД (психо-неврологического диспансера), без содействия собственника, нельзя — рассказывает Ус. — Однако нам известны случаи, когда эти справки получались по запросу линейных отделов милиции, который возбуждал уголовное дело и проводил проверку.

На лиц в возрасте старше 70 лет справки также не выдаются». Популяризация юридической услуги, по мнению эксперта, упрощает работу страховщиков.

«На рынке бытует заблуждение, что стоит оформлять страховку на срок исковой давности, — говорит эксперт, — но часто суды не прибегают к сроку исковой давности или восстанавливают его по запросу потерпевшей стороны, особенно в тех случаях, когда речь идет о дефектах приватизации, когда не были учтены права несовершеннолетнего. В таких случаях срок исковой давности начинать течь с момента наступления совершеннолетия».

Стоимость страхования составляет 0,3% на один год, 0,7% — на 3 года, 1,3% на 5 лет. По словам эксперта, сегодня наблюдается тенденция к заключению многолетних договоров страхования — на срок от трех лет.

Привлечь риэлтора к ответственности практически невозможно, считает Ус, ведь в договоре об оказании услуг обычно его обязанность формулируется как «подбор объекта».

Пока представителю ОАО СК «РОСНО» известен лишь один случай судебного разбирательства. «Средний адвокатский ценник за пять слушаний и составление отзыва на исковое заявление составляет 150000 рублей, и это только первый взнос.

При этом адвокат берет ещё сумму от выигранного дела — 10-15% от стоимости объекта», — сообщил эксперт.

В СССР все операции с жильем сводились к обмену, с началом приватизации появилась возможность покупать и продавать жилье. Сегодня мы с опозданием догоняем модель работы, принятую на западе, когда в сделке риэлторская и юридическая составляющая разделены. По мнению участников встречи, это естественный ход развития событий — рынок меняется вслед за меняющимся портретом покупателей.

Юридическая компания «Бергер и Партнеры»

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *