5 сложностей сделки с экскроу счетом

5 сложностей сделки с экскроу счетом

Счет эскроу это своеобразный инструмент, защищающий покупателя дорогостоящего товара от получения продавцом денег при невыполнении договорных обязательств, а продавца от неуплаты денег покупателем. В этой статье мы подробно поговорим о понятии эскроу счета, почему он гораздо реже используются в России, чем в зарубежных странах, и каких перемен ждать в будущем в свете изменения ФЗ 214 о долевом строительстве.

Договор счета эскроу

Российское законодательство дало позволение резидентам РФ заключать договор счета эскроу с 1 июля 2014 года. Согласно Гражданскому кодексу РФ сторонами такого договора являются:

В статье 860.7 ГК четко указано, что миссию эскроу-агента по упомянутому договору вправе брать на себя банк. Этим обусловлено кардинальное отличие использования таких счетов в России от иностранных государств, где роль агентов эскроу помимо банков берут нотариусы, юридические компании, специализированные фирмы и др.

В то же время в главе 47.1 ГК упоминаются те же эскроу-агенты, что и в зарубежных странах:

  • нотариусы;
  • юридические лица — без уточнения, какие именно.

Там же обозначено, что предметом договора может являться имущество, тогда как согласно ст. 860.7 — только деньги.

Суть договора эскроу:

  1. счет эскроу открывает банк, оказывающий такую услугу и берущий на себя обязанности агента, минимизируя риски обеих прочих сторон соглашения — бенефициара, или получателя денег (продавца) и депонента, т. е.

    плательщика (покупателя);

  2. депонент перечисляет на этот счет денежную сумму, прописанную в трехстороннем договоре;
  3. перечисленную сумму банк эскроу-агент блокирует на неопределенный срок до абсолютного выполнения продавцом своих обязательств перед покупателем;
  4. снимать деньги со счета до выполнения этих обязательств не вправе ни получатель, ни плательщик. Также не допускается использование денег владельцем на какие бы то ни было цели, кроме расчета с продавцом;
  5. банк не вправе списывать комиссии и прочие платежи за обслуживание счета. Агент получает исключительно вознаграждение, предусмотренное трехсторонним соглашением, которое уплачивается иным способом. Вознаграждение может выплачиваться только депонентом либо бенефициаром;
  6. не допускается перечисление депонентом средств в большем размере, чем прописанный в договоре;
  7. если получатель денег так и не выполнит взятых обязательств до истечения срока действия договора, средства возвращаются владельцу счета.

Эксперты нередко отмечают, что счет эскроу — это разновидность номинального счета. Но номинальные счета часто используются в целях опекунства для содержания лиц с ограниченной или полной недееспособностью. Следовательно, есть разница — перечислять деньги, чтобы выполнить условия договора или сделать это, когда эти условия уже выполнены. Графически описанную схему можно представить следующим образом:

5 сложностей сделки с экскроу счетом

Пример сделки с эскроу счетом

Пример эскроу сделки — покупка квартиры в ипотеку, взятую в «Банке Санкт-Петербург». Этот банк распространяет сделки эскроу активнее всех если не в России, то в Питере точно.

Когда ипотечный заемщик приобретает жилье на «вторичке», в банке ему предлагают договориться с продавцом о бесплатном оформлении договора эскроу. После подписания документа деньги перечисляются банком на эскроу-счет.

Продавцу недвижимости экземпляр договора гарантирует, что покупатель при деньгах и что оговоренная сумма непременно окажется на расчетном счету или банковской карте продавца, как только банк убедится, что квартира перешла в собственность ипотечника. А покупатель получает гарантию, что деньги перейдут к продавцу только после регистрации сделки купли-продажи в Росреестре — когда квартира сменит собственника.

Со своей стороны банк, выдавший ипотеку и открывший счет эскроу, обязательно проследит за юридической чистотой сделки и выполнением обязательств продавца перед покупателем — хотя бы потому, что ипотечная квартира подразумевает дальнейшие выплаты банку.

Особенности использования

Важная отличительная характеристика договора эскроу как специфического банковского продукта — гибкость. Сугубо индивидуально устанавливаются:

  • сумма соглашения;
  • размер вознаграждения агента (обычно 0,2-0,7% от суммы, встречается условно бесплатно);
  • порядок перечисления денег на счет депонентом — единовременным платежом или поэтапно;
  • одно или более оснований / условий, при котором деньги перечисляются бенефициару;
  • механизм проверки банком как агентом наступления оговоренного условия / основания.

Эскроу и аккредитив

В чем отличие договора эскроу от очень похожего аккредитива? Во-первых, аккредитив можно отозвать со стороны покупателя или даже банка — в случае, если это отзывной аккредитив. Во-вторых, аккредитив строго регламентирован законодательством и поэтому требует обширного пакета документов — счет эскроу более «гибок» к требованиям сторон, не теряя при этом в надежности.

В-третьих, в аккредитивном договоре ответственность делится между покупателем и продавцом, а банк не является стороной сделки. В договоре эскроу наоборот — ответственность лежит на банке, так что можно быть уверенным, что к проверке документов он подойдет тщательно. Получается неплохое сочетание — с одной стороны, меньше бумаг и бюрократии, с другой — тщательная проверка документов.

В каких банках можно заключить договор эскроу?

  • В настоящий момент такой договор позволяет заключить около двух десятков банков. Их список публикуется на сайте Центробанка, а последнюю версию лучше всего найти через поисковик по запросу вроде такого:
  • 5 сложностей сделки с экскроу счетом
  • Поскольку надежность банка в таком договоре играет первостепенную роль, то стоит выделить Сбербанк и ВТБ. Вот пример актуальных тарифов Сбербанка (расчеты по долевому строительству — бесплатно):
  • 5 сложностей сделки с экскроу счетом
  • Есть экспертное мнение, что власти назначают агентами по сделкам эскроу банковские организации, чтобы минимизировать «отмывание» денег, добытых криминальным путем.

Самый серьезный недостаток соглашения эскроу при купле-продаже жилья на вторичном рынке недвижимости по сравнению с договором аренды банковской ячейки — при последнем нет необходимости «засвечивать» денежную сумму, тогда как на эскроу-счете она 100% прозрачна. Кроме того, на текущий момент счет не годится для взаимодействия юридических лиц.

Счет эскроу и долевое строительство

Договора эскроу станут гораздо более распространенными в нашей стране только после вступления в силу поправок к федзакону № 214-ФЗ, которые обязывают каждого застройщика именно на эскроу-счетах размещать деньги другой стороны ДДУ — дольщиков. С 1 июля 2018 года такой принцип хранения денег покупателей квартир в строящихся многоэтажках действует в пилотном варианте.

Деньги дольщиков, находящиеся на счетах эскроу, будут перечислены застройщику только после сдачи многоэтажки в эксплуатацию и передачи квартир новоселам.

Вместо денег, заплаченных будущими жильцами на стадиях строительства от котлована до возведения голых стен, строительная компания сможет использовать на постройку жилого комплекса кредитные средства того же банка, в котором открыла дольщикам эскроу-счета.

Минус этой схемы для компании в том, что деньги она получит в виде кредита, за который нужно платить — что по-видимому отразится на цене недвижимости и снизит доход инвесторов. Зато банки однозначно выигрывают.

5 сложностей сделки с экскроу счетом

Преимущество для желающих купить строящееся жилье, впрочем, тоже есть — они не станут обманутыми дольщиками, т. е. потерявшими деньги и не получившими жилья. Риск лишиться части средств остается только при обоих обстоятельствах:

  1. крупный банк, кредитующий застройщика и открывший эскроу-счета, лишают лицензии;
  2. сумма, замороженная на счете покупателя первичной недвижимости, превышает 10 миллионов рублей. Именно на 10 млн страхует средства на эскроу-счетах АСВ.

Однако дольщика подстерегает другой риск — если он не сможет расплатиться по какому-либо своему кредиту и суд примет решение взыскать долг, деньги будут списаны со счета на основании исполнительного листа. После чего о собственной новой квартире, конечно, придется забыть.

Еще один минус зачисления денег на эскроу при долевом строительстве — застройщик освобождается от всех прочих обязательств перед плательщиками за строящуюся недвижимость. Так что при задержке с завершением строительных работ (на любой срок вплоть до неопределенного) получить обратно деньги удастся, но взыскать с застройщика неустойку — едва ли.

Что такое Эскроу

Новый вид отношений между покупателем и продавцом с помощью посредника называются сделки Эскроу или как в законе — «Условное депонирование». Это очень простая сделка. Сейчас мы рассмотрим как она работает, какие в ней кроются возможности, опишем схему, расскажем о том, кто и как от этой сделки может выиграть. И какие неожиданные преимущества она в себе таит.

 Этапы сделки эскроу и ее суть

Вместо того, чтобы покупателю платить деньги вперед и бояться, что продавец не отдаст товар, либо продавцу передавать товар, а потом переживать, что за него не заплатят, обе стороны могут прибегнуть к услугам посредника, так называемого агента Эскроу.

5 сложностей сделки с экскроу счетом

На бытовом уровне все объясняется очень просто: вводится посредник, который временно хранит деньги и ценности покупателя, задепонированные в счет оплаты до тех пор, пока продавец не передаст товар и покупатель не объявит, что с товаром все отлично.

В этом случае деньги отправляются к продавцу. Таким образом, за счет небольшой платы в виде комиссионных посреднику (нотариусу или банку, т.е.

заведомо надежному и не заинтересованному в обмане ни покупателя, ни продавца), достигается честность и прозрачность сделки.

Какие могут быть «подводные камни» и как они решаются в рамках действующего законодательства?

  1. У покупателя нет денег и ему нечего внести на депозит. В этом случае договор считается не заключенным — никто не берет на себя никаких обязательств.
  2. Продавец не выполнил свои обязательства. В этом случае деньги возвращаются покупателю, так и не попав в руки продавца.

    Покупатель может дополнительно обратиться на продавца в суд, с целью компенсировать затраты на комиссию агенту, возможно какие-либо потери в связи с ожиданием. В любом случае сумма ущерба будет  несоизмеримо меньше, чем потеря денег на депозите.

  3. Продавец передал товар, но товар оказался ненадлежащего качества.

    Если покупатель отказывается принять товар, тогда обе стороны могут обратиться к экспертам (например, независимым строительным консультантам), чтобы решить в споре вопрос о  том, соответствует ли качество товара заявленным характеристикам.

    Агент эскроу «подождет» разрешения спора и затем, в зависимости от того, кто его выиграл, передаст деньги либо продавцу, либо вернет их покупателю.

  4. Покупатель отказывается заявлять о том, что товар принят. Попросту не подписывает акты.

    В этом случае, при отсутствии претензий покупателя, сделка считается исполненной вследствие фактической передачи товара. Продавец в любом случае получает свои деньги. Если у покупателя появляются претензии, стороны действуют по сценарию пункта 3.

Кто может выступать в качестве агента-посредника?

Банк, аккумулирующий депозит на специальных счетах, либо нотариус, принимающий депозит. Однако это не исключает тот факт, что агентом может быть обычный гражданин, желающий за плату хранить у себя чужое имущество. Главное — правильно зарегистрировать договор, если характер ценностей это требует.

«Подводные камни»: если гражданин-агент вдруг умрет, пропадет без вести, будет признан недееспособным (в том числе ограниченно), то в таком случае действие договора приостанавливается. Все имущество и депозиты должно быть передано депоненту (покупателю), а если поставка товара уже была завершена, то бенефициару (продавцу).

Агентом может быть и любое юридическое лицо. В этом случае сделка прекращается, если лицо ликвидируется.

5 сложностей сделки с экскроу счетом

Можно ли с помощью эскроу спрятать деньги или имущество? Защитить его от ареста или изъятия по долгам?

Статья 926.7 Гражданского кодекса прямо запрещает арестовывать имущество, которое находится у агента. При этом такое положение справедливо как в случае возникновения «проблем» как у агента, так и у покупателя (депонента). В простейшем случае такую норму закона можно использовать, если имуществу грозит опасность.

Однако следует учесть, что та же статья говорит, что органы или лица, преследующие должников, будут «ожидать» имущество на выходе. То есть права на получение денег или товара (в зависимости от того, что должник должен получить) могут перейти третьим лицам.

Такое положение, конечно, можно использовать для того, чтобы потянуть время — если имуществу грозит что-либо уже сейчас, не факт, что через год-два должник не решит свои проблемы и в таком случае деньги и ценности вернутся в полном объеме и останутся в сохранности, вместо того, чтобы быть арестованными или изъятыми.

Как долго можно ждать своей сделки по Эскроу?

Законом определено, что максимальный срок сделки — пять лет.

Это означает, что если, например, покупатель вносит деньги за квартиру, то она должна быть построена не позднее, чем через пять лет после заключения договора. Можно установить срок расчетов меньший, чем пять лет.

Больший срок — нельзя. Если стороны вообще не указывают никаких сроков в договоре, считается, что он заключен на 5 лет. После этого все остаются снова при своих.

Нужно ли заверять договор и сделку у нотариуса?

Да, это обязательно. Но только если покупатель передает наличные деньги, другое имущество.

В случае, если предметом депонирования (то есть той ценностью, которая хранится для того, чтобы рассчитаться с продавцом) являются безналичные деньги (деньги на счете в банке) или ценные бумаги (причем не все, а только бездокументарные — не имеющие бумажной реализации), то тогда можно обойтись и без нотариуса. Заботу об обеспечении сделки вполне может взять на себя банк.

Сколько стоит заключить сделку эскроу и кто должен платить?

Все устанавливается заключенным договором. В Гражданском Кодексе указано, что если договором специально не оговаривается, то комиссию агенту платят обе стороны. При этом комиссия должна быть выплачена отдельно — агенту нельзя ее вычитать из стоимости задепонированного имущества. Впрочем, если договор позволяет, то можно.

Сумма вознаграждений устанавливается свободно. В любом случае она не может быть маленькой, ведь агенту надо заботиться о сохранности имущества, отвечать в случае его порчи, в случае собственных ошибок и неправомерных действий.

Судя по всему будет минимальная стоимость такого договора (по крайней мере у нотариусов) плюс несколько процентов от его суммы.

При покупке квартиры по такой схеме стоимостью 2-3 миллиона рублей вознаграждение агенту составит не менее 30-50 тысяч рублей.

Однако практика применений и конкретные случаи из жизни расставят все по своим местам. Если кто-то из читателей этой статьи знает о конкретных тарифах и расценках на такие операции — пожалуйста, оставьте сообщение в х.

Можно ли передать в качестве депонента и оплаты автомобиль, дом, квартиру, лодку, яхту и т.д.?

Недвижимость — нет. Автомобиль, лодку — без проблем. При этом по закону собственником всего этого имущества все время остается покупатель. И только когда придет день расплаты, права на собственность перейдут к бенефициару (продавцу). Однако хранить все имущество придется у агента. Именно он отвечает за его сохранность, за что, в том числе, получает свое вознаграждение.

5 сложностей сделки с экскроу счетом

Какой главой ГК регулируются сделки эскроу

Новшество введено федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ.

Глава 47. 1 Гражданского Кодекса РФ. Содержит в себе статью 926 с пунктами 1 по 8 по состоянию на июль 2018 года.

Статья 926.1. Договор условного депонирования (эскроу)
Статья 926.2. Вознаграждение эскроу-агента
Статья 926.3. Проверка оснований для передачи имущества бенефициару
Статья 926.4. Обособление депонированного имущества
Статья 926.5.

Особенности депонирования вещей
Статья 926.6. Особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств
Статья 926.7.

Особенности обращения взыскания на имущество по требованиям к сторонам договора эскроу

Статья 926.8. Прекращение договора эскроу

99 проблем счетов эскроу при долевом строительстве (часть первая)

1 июля 2019 начинается завершающий этап мероприятий по переходу к целевой модели финансирования жилищного строительства, предусмотренный «дорожной картой»[1].

Привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства по общему правилу[2] станет возможным лишь с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон).

В исключительных случаях застройщики по-прежнему смогут привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), заключенным в отношении объектов недвижимости, соответствующих установленным Правительством РФ критериям[3]. В преддверии столь значимого и масштабного события для строительной и банковской отраслей хотелось бы рассмотреть ряд вопросов (проблем), связанных с правовым регулированием счетов эскроу при долевом строительстве.

I. Возможность привлечения денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу по уже строящимся объектам недвижимости, часть объектов долевого строительства в которых была реализована с использованием иных форм расчетов до 01.07.2019.

Частью 1 ст. 15.4 Закона установлено, что при привлечении денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу «все участники долевого строительства» в отношении объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу.

При буквальном толковании указанных выше положений может сложиться впечатление, что если часть объектов долевого строительства, входящих в состав объекта недвижимости, уже реализована и при уплате цены ДДУ по таким объектам использовалась, например, аккредитивная форма расчетов, то привлечение денежных средств «новых» участников долевого строительства с использованием счетов эскроу невозможно. Вместе с тем, как мне кажется, такое толкование противоречило бы как цели введения счетов эскроу, а именно: обеспечению минимизации риска для граждан – участников долевого строительства, так и положениям иных федеральных законов. Например, ч. 16 ст. 8 ФЗ № 478 прямо допускает ситуацию, при которой часть объектов долевого строительства может быть реализована без использования счетов эскроу, а другая часть (по ДДУ, представленным на государственную регистрацию после 01.07.2019, но заключенным до этой даты) должна быть реализована исключительно с использованием таких счетов.

Следовательно, застройщик может начать привлекать денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу по уже строящимся объектам недвижимости до 01.07.

2019 и в том случае, если часть объектов долевого строительства в них была реализована с использованием иных форм расчетов. При этом возникает 2 дополнительных вопроса: а) будут ли в отношении такого застройщика применяться льготы, установленные ч. 4 ст. 15.

4 Закона или нет; б) если да, то в каком объеме указанные выше льготы будут применяться (полностью / в какой – то части)?

C одной стороны, применение к таким застройщикам положений ч. 4 ст. 15.4 Закона может стимулировать последних к переходу на счета эскроу до 01.07.

2019, что позитивно скажется на «новых» участниках долевого строительства, способствует минимизации их рисков.

С другой стороны, те же положения (их часть) могут оказать негативное воздействие (увеличить риски) на «старых» участников долевого строительства, которые уже приобрели объекты долевого строительства с использованием иных форм безналичных расчетов.

В связи с этим, на мой взгляд, положения ч. 4 ст. 15.4 Закона следует толковать ограничительно и применять к таким застройщикам лишь в той части, которая, улучшая положение «новых» участников долевого строительства не будет ухудшать положение «старых» участников долевого строительства.

Например, освобождение таких застройщиков от банковского сопровождения: усеченного / расширенного (ч. 2.3 ст. 3, ст. 18-18.2 Закона) может ухудшить положение «старых» участников долевого строительства[4].

В то же время освобождение таких застройщиков от уплаты отчислений (взносов) в компенсационный фонд по новым ДДУ, предусматривающим уплату цены с использованием счетов эскроу (ч.4 ст. 3 Закона; ч. 6.2 ст. 48 ФЗ от 13.07.

2015 N 218-ФЗ), не будет ухудшать положение «старых» участников долевого строительства, но может улучшить положение «новых» участников долевого строительства (за счет использования более надежного механизма для расчетов).

II. Выбор застройщиком уполномоченного банка для заключения договора счета эскроу и открытия счета. Последствия заключения договора счета эскроу и открытия счета в уполномоченном банке с нарушением требований Закона.

В соответствии со ст. 15.4 Закона право выбора уполномоченного банка принадлежит застройщику (ч. 1, 2).

Если для строительства объекта недвижимости застройщик привлекает целевой кредит, то его право выбора ограничено банком, который такой кредит предоставил (ч. 1.1).

При рефинансировании застройщиком указанного выше целевого кредита в другом уполномоченном банке счета эскроу должны открываться в последнем с даты заключения кредитного договора, предоставленного в целях рефинансирования (ч. 1.2).

Застройщик доводит до участников долевого строительства сведения об уполномоченном банке, в котором должны быть открыты счета эскроу:

— в ДДУ (ч. 2 ст. 15.4 Закона);

— в проектной декларации (п. 3 ч. 2 ст. 3.1, ч.1 ст. 19, п. 11 ч. 1 ст. 21 Закона).

Последняя подлежит размещению застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) (ч. 3 ст. 3.1 Закона).

На первый взгляд, законодатель выстроил достаточно понятную систему выбора уполномоченного банка, перехода в другой уполномоченный банк и доведения соответствующих сведений до участников долевого строительства. Однако при ближайшем рассмотрении становится ясно, что это не со совсем так.

1. Статья 15.4 Закона не содержит положений, регламентирующих переход из уполномоченного банка, который не предоставлял целевого кредита застройщику, в уполномоченный банк, который такой кредит предоставил (ч.

1, 1.1). Поскольку специальное регулирование данных отношений отсутствует, но имеется регулирование сходных отношений (ч. 1.2), последнее, на мой взгляд, может использоваться правоприменителем по аналогии закона.

2. Неурегулированным остается вопрос о выборе уполномоченного банка (уполномоченных банков) в ситуации предоставления застройщику целевого кредита синдикатом кредиторов. В целях восполнения указанного пробела в Государственную Думу уже внесен Проект Федерального закона № 681472-7 (далее – Законопроект)[5].

Последним предлагается открывать счета эскроу «в уполномоченном банке (уполномоченных банках) – участнике (участниках) синдиката кредиторов, определенном таким договором синдицированного кредита (займа)».

Не погружаясь в анализ Законопроекта, хотелось бы здесь все же отметить, что разрешая вопрос о выборе уполномоченного банка (банков) застройщиком, которому предоставлен синдицированный кредит, данный Законопроект оставляет без ответа сопутствующий вопрос об объеме денежных средств, размещаемых участниками долевого строительства на счетах эскроу в уполномоченных банках – участниках синдиката. На первый взгляд, оптимальным был бы вариант размещения денежных средств в уполномоченных банках в определенной пропорции от размера денежных средств, который каждый из указанных уполномоченных банков предоставил застройщику по договору синдицированного кредита. Однако участники синдиката могут выбрать другие, более изощренные варианты, и отразить их в договоре синдицированного кредита. 

3. Порядок выбора уполномоченного банка при наступлении в отношении другого уполномоченного банка, в котором открыты счета эскроу, страхового случая в соответствии с ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банка РФ» (далее – Закон о страховании вкладов) также не определен. Часть 10 ст. 15.

4 Закона говорит лишь о том, что застройщик и участник долевого строительства в таком случае обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Кто и как выбирает уполномоченный банк? Что происходит с денежным обязательством участников долевого строительства перед застройщиком? На эти вопросы Закон не отвечает.

Можно предположить, что выбор уполномоченного банка вновь осуществляет застройщик в соответствии с описанным выше алгоритмом. Другой вариант, при котором уполномоченный банк выбирался бы по соглашению между застройщиком и каждым из участников долевого строительства, вряд ли возможен (издержки застройщика на такие переговоры могли бы быть колоссальными).

Сложнее обстоит дело с ответом на второй вопрос. Из положений ч. 3 ст. 15.4 Закона следует, что обязанность участника долевого строительства по уплате цены ДДУ считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

Следовательно, на момент наступления страхового случая денежное обязательство участника долевого строительства уже исполнено. Каких – либо последствий неисполнения участником долевого строительства обязанности по заключению вместе с застройщиком нового договора счета эскроу в другом уполномоченном банке Закон не устанавливает.

Вместе с тем именно от наличия такого счета зависит возможность получения участником долевого строительства возмещения по ранее открытому счету эскроу (ч. 9 ст. 12.2 Закона о страховании вкладов).

Но зачем участнику долевого открывать счет эскроу для получения возмещения, которым он все равно не сможет распорядиться, с учетом того, что его обязательство перед застройщиком по уплате цены ДДУ уже исполнено? Ответ может быть только один – для того, чтобы исполнить восстановленное обязательство по уплате цены ДДУ[6].

Именно к такому ответу подталкивает систематическое толкование ч. 3, 10 ст. 15.4 Закона и ч. 9 ст. 12.2 Закона о страховании вкладов. Так, например, ч. 9 ст. 12.

2 Закона о страховании вкладов говорит о том, что «новый» счет эскроу открывается для осуществления расчетов по ДДУ по тому же объекту долевого строительства, в отношении которого открывался «старый» счет эскроу. Если обязательство по уплате цены уже исполнено, то данные положения лишены какого – либо смысла.

Но возникает еще один важный вопрос: в каком объеме обязательство участника по уплате цены ДДУ восстанавливается? В объеме возмещения или в полном объеме? На мой взгляд, восстановление должно происходить в объеме денежного обязательства участника долевого строительства, но не превышать размер возмещения, установленный Законом о страховании вкладов (10 млн. рублей). Иное приводило бы к неоправданному распределению рисков между сторонами (именно застройщик ближе к источнику риска -уполномоченному банку, выбирает данный банк) и препятствовало бы достижению целей перехода на счета эскроу.

4. Поскольку сведения об уполномоченном банке доводятся застройщиком до участников долевого строительства в ДДУ и проектной декларации, последние могут и не узнать о том, что застройщик заключил договор целевого кредита / рефинансировал ранее выданный целевой кредит в другом банке.

Вместе с тем именно с этого момента счета эскроу должны будут открываться в уполномоченном банке, который предоставил целевой кредит / рефинансировал его (ч. 1.1, 1.2 ст. 15.4 Закона).

Каковы же последствия заключения участником долевого строительства договора счета эскроу и открытия счета в уполномоченным банке, который был указан застройщиком в ДДУ и проектной декларации, но не отвечал требованиям ч. 1.1, 1.2 ст. 15.

4 Закона (не был кредитором застройщика)? Закон на этот вопрос не отвечает. Обратившись к общим положениям ГК РФ (п. 2 ст. 168, п.1 ст. 431.1) можно сделать вывод о том, что такой договор является ничтожным, т.к.

— нарушает требования Закона;

— посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (уполномоченного банка, который предоставил целевой кредит / рефинансировал его).

Субъектами, заинтересованными в применении последствий недействительности ничтожного договора счета эскроу, могут быть: участник долевого строительства / уполномоченный банк, который предоставил целевой кредит / рефинансировал его.

Субъектами, заинтересованными в обратном, могут быть: участник долевого строительства (если он заинтересован в объекте долевого строительства, а не в возврате денежных средств), застройщик, уполномоченный банк, в котором открыт счет эскроу.

Каким образом вторая группа субъектов может защититься от первой? Иск участника долевого строительства, как мне кажется, можно заблокировать со ссылкой на п. 5 ст. 166 ГК РФ. Сложнее обстоит дело с иском уполномоченного банка – кредитора. С одной стороны, п. 3 ст.

166 ГК РФ говорит о том, что иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Уполномоченный банк – кредитор не является стороной договора счета эскроу и не указан в законе в качестве субъекта, управомоченного на предъявление соответствующего иска.

С другой стороны, Верховный суд РФ учит нас тому, что иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может предъявить и иное лицо (не сторона сделки/указанное в законе лицо) в случае, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права (законного интереса) этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (п. 78 ПП ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Законный интерес у уполномоченного банка – кредитора безусловно имеется: средства на счетах эскроу выступают отличным источником фондирования для целевого кредита, а также потенциальным источником его погашения (ч. 6 ст. 15.5 Закона). Что же касается отсутствия у уполномоченного банка – кредитора иных способов защиты права (законного интереса), то здесь не все так однозначно. Например:

А) договор целевого кредита может содержать обязанность заемщика (застройщика) согласовывать с уполномоченным банком – кредитором основные условия ДДУ (См. приложение № 5 к Положению Банка России от 28.06.

2017 № 590-п) и право уполномоченного банка – кредитора на акселерацию долга при нарушении соответствующей обязанности.

Следовательно, если условия ДДУ об уполномоченном банке, в котором должны открываться счета эскроу, не были согласованы застройщиком с уполномоченным банком – кредитором, то последний вправе потребовать досрочного погашения кредита.

Б) договор целевого кредита может содержать заверения застройщика о том, что в ДДУ в качестве уполномоченного банка, в котором могут открываться счета эскроу, указан / будет указан лишь уполномоченный банк – кредитор.

При нарушении данных заверений уполномоченный банк – кредитор вправе будет требовать с застройщика возмещения убытков / уплаты неустойки (если последняя будет согласована договором) (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

Кроме того, если данное застройщиком заверение имеет для уполномоченного – банка кредитора существенное значение, то последний вправе также отказаться от договора целевого кредита, если таким договором не установлено иное (п. 2 ст. 431.2 ГК РФ).

Таким образом, в случае принятия судом / арбитражным судом искового заявления уполномоченного банка – кредитора, вторая группа субъектов, как мне кажется, вправе ходатайствовать о прекращении производства по делу (абз. 2 ст.

220 ГПК РФ) либо об оставлении искового заявления без рассмотрения (п. 7 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).

Если будут установлены указанные выше обстоятельства (наличие у уполномоченного банка – кредитора иных способов защиты права (законного интереса), то суд / арбитражный суд должен будет вынести соответствующее определение.

Продолжение следует.

  

[1] «План мероприятий («дорожная карта») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан» (утв. Правительством РФ 21.12.2017)

Что нужно знать покупателю об эскроу-счетах?

Для повышения защиты покупателей квартир в новостройках, в ФЗ-214 ст.15.4 «О долевом строительстве», внесли соответствующие правки. Со второй половины 2019 г. строительные организации обязаны действовать по обновленной схеме реализации жилья: требуется открытие застройщиком эскроу-счетов с целью аккумулирования денег дольщиков в банке еще до начала возведения жилого комплекса.

Однако средства не поступят сразу на счет девелопера – они будут заблокированы в банке до наступления оговоренных условий. То есть, доступ к собранным на счетах деньгам строительным компаниям предоставят лишь после ввода комплекса в эксплуатацию, что будет подтверждено соответствующей документацией. Только после этого они получают право распорядиться капиталом по личному усмотрению.

 Важная информация про эскроу-счет

Детальное разъяснение термина «эскроу» предоставлено в кодексе РФ (ст.№860.7). Под ним подразумевается регистрация специализированного счета в банке. Он будет вести учет и блокировку финансовых средств, предназначенных для передачи 3-му лицу – застройщику.

Но деньги переведут лишь в случае появления оснований, обусловленных договором: после сдачи объекта в эксплуатацию и документальном подтверждении этого (согласно ст. 926.3 ГК, банк вправе проверить). В данной ситуации банк выступает независимым агентом, выполняя при взаиморасчетах соответствующие функции.

Несет ответственность не только за сохранность капитала, но и за его своевременную передачу строительной компании, когда для этого возникают соответствующие обстоятельства, описанные в договоре (ст.926.1 ГК).

Если интерпретировать на доступном для понимания языке, то получается, что эскроу – это своеобразный сейф, где хранятся деньги. Их невозможно использовать до момента, пока не придет время рассчитываться за готовую квартиру.

То есть, депонирование (хранение) капиталовложений осуществляется банком с целью проведения взаиморасчетов, которые будут безопасны для всех участников сделки – как для дольщика, так и для застройщика. Пока дом не сдан, все средства принадлежат дольщику и он вправе их забрать при несоблюдении условий сделки (например, если девелопер обанкротился и объект заморожен).

Застройщик, в свою очередь, также получает определенные гарантии того, что покупатель в указанный срок оплатит полную стоимость жилья, согласно договору.

Важно! Дольщик имеет полное право расторгнуть документ в судебном порядке, если:

  • застройщиком внесены серьезные изменения в проектную декларацию;
  • назначение нежилых блоков или общественного имущества в здании поменялось;
  • когда строительство временно приостановлено либо полностью прекращено.

Кроме того, у покупателя есть права на расторжение договора и вывод средств, когда задержка при сдаче комплекса составляет два и более месяца. Пополнить или закрыть счет в одностороннем порядке невозможно.

Какие риски закрывают эскроу-счета в долевом строительстве

Применение эскроу-счетов призвано остановить пополнение списка обманутых дольщиков. При необходимости, банки будут предоставлять кредиты строительным организациям на возведение жилых комплексов и контролировать целевое использование средств.

Фактически, эскроу в области строительства является специализированным счетом, призванным в первую очередь защитить интересы дольщиков. Это особый обеспечительный тип, что позволяет покупателю гарантировано получить жилье в новостройке или же забрать свои деньги назад. В результате дольщик не пострадает по причинам, которые прежде довольно часто наблюдались на рынке:

  • затягивание сроков реализации объекта;
  • запрет на сдачу комплекса в эксплуатацию из-за нарушения застройщиком технологий строительства или требований госструктур;
  • банкротство девелопера;
  • вывод средств и обман дольщиков с последующей ликвидацией фирмы посредством фиктивного банкротства;
  •  сторонние судебные разбирательства с компанией-застройщиком.

Таким образом гарантируется абсолютная безопасность для дольщиков и сводится к минимуму количество замороженных объектов по стране.

Последовательность шагов при заключении сделки

В сделке участвуют 3 стороны: банк – независимый агент; дольщик (покупатель), открывающий эскроу-счет; застройщик (продавец), который должен получить зарезервированную сумму.

Сделка с применением данной схемы осуществляется следующим образом:

  1. Стороны при составлении договора подтверждают, что планируют осуществлять взаиморасчет посредством эскроу.
  2. Дольщик подает в банк заявку о регистрации счета эскроу (открывается индивидуально для каждого покупателя). Указывает период его действия, размер капиталовложений и прочие важные условия.
  3. Банк, покупатель и продавец заключают трехсторонний договор, где прописано, на каких условиях каждая сторона имеет право забрать средства. На банк может возлагаться обязанность проверить основания на получение денег девелопером.
  4. Дольщик вносит сумму, соответствующую стоимости приобретаемой недвижимости. Согласно п.5 ст.926.1 ГК, его часть обязательств перед продавцом после этого будет выполненной.
  5. После окончания строительства застройщик перерегистрирует права собственности на квартиру на покупателя: подает в Росреестр соответствующую документацию (включая подписанный акт приема-передачи квартиры).
  6. После получения и проверки документов, подтверждающих завершение объекта и переход прав (договор купли-продажи с соответствующей отметкой, акт выполненных работ, выписка из ЕГРН, документ о введении здания в эксплуатацию), банк переводит право использования эскроу-счета покупателя на застройщика.
  7. После этого девелопер получает возможность снять деньги или перевести их на личный счет. Затем эскроу закрывается.

Выполнять подобные операции и выступать в качестве эскроу-агента могут только надежные финансовые учреждения, – которые соответствуют требованиям и условиям, предусмотренным Правительством РФ (Постановление №606 от 16.05.2019 г.). Перечень таких банков обновляется каждый месяц. Актуальная информация доступна для ознакомления на оф. сайте Центрального Банка.

Особенности использования если покупатель юрлицо

При покупке квартиры в новостройке через счета эскроу участниками схемы обычно являются как физические лица (дольщики), так и юридические (застройщики). Однако некоторые покупатели также могут выступать в качестве юрлиц.

При том, что часть мелких застройщиков иногда значатся в роли физлиц.

К примеру: при покупке-продаже недвижимости на эскроу-счете разместить средства может дольщик-юрлицо (покупатель), а после соблюдения условий договора получить их в форме оплаты за квадратные метры имеет право продавец-физлицо (застройщик).

Но тут есть важный нюанс, который каждый дольщик должен учесть заранее: средства, внесенные им, как физическим лицом, будут застрахованы. А деньги, поступившие на эскроу-счет от юрлица – нет. То есть, покупателям, что являются юридическими лицами, государство не предоставляет никаких гарантий (п. 1 ст. 12.1 закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ).

И еще несколько важных моментов. Срок хранения денег на счетах ограничен – до 5 лет. После исполнения застройщиком соответствующих пунктов договора, банк должен передать ему заблокированные средства на протяжении 10 суток. В случае несоблюдения требований, сумму возвращают владельцу в течении 20 дней.

Что необходимо для открытия счета

Открыть эскроу возможно как в банке, который финансирует возведение объекта, так и в любом другом, на выбор дольщика. Но скорее всего, вряд ли будет доступно множество вариантов. Каждое учреждение вправе выставить собственные требования для регистрации эскроу-счетов. Например, в Сбербанке обязательные условия:

  • Наличие действующего расчетного счета у дольщика;
  • Подача заключенного ДДУ, подписанного обеими сторонами (как дольщиком, так и девелопером);
  • Образцы подписей покупателя и продавца;
  • Заявление на регистрацию эскроу по форме банка;
  • Закрепление в 3-стороннем договоре правоотношений между дольщиком, банковской структурой и застройщиком.

Дополнительно покупатель с продавцом обязаны предоставить пакет правоустанавливающих документов. 

Более детальную информацию об условиях регистрации и обслуживания такого вида счетов можно запросить непосредственно в банке. В перспективе данную схему обещают упростить и открывать эскроу дистанционно.

Преимущества и недостатки для участников сделки

Эскроу-счета гарантируют надежность сделки при покупке квартиры для обеих сторон, поскольку банк не просто резервирует финансы до момента соблюдения девелопером обязательств, но и контролирует их передачу. Однако новая схема имеет как преимущества, так и недостатки.

Для дольщиков преимуществ больше всего:

  • Минимальная вероятность контакта с мошенниками, что исключает денежные потери.
  • Прозрачность, а также строгий контроль всех финансовых поступлений.
  • Гарантия успешного проведения сделки – получения квартиры или возврата инвестиций.
  • Эскроу обходится дешевле, нежели альтернативные варианты – аккредитив или банковская ячейка.
  • Финансы на счетах страхуются. Даже если у банка будет отозвана лицензия, средства вернут дольщику в размере, соответствующем стоимости недвижимости (но не больше 10 млн. рублей).
  • Возможность перевести нужную сумму на счет безналичным платежом, что гораздо безопаснее и удобнее взноса наличными.
  • Среди застройщиков формируется здоровая конкуренция – останутся только добросовестные.
  • Возможны льготы и плавающие ставки для владельцев ипотечных кредитов, открывающих эскроу-счет в том же банке.

Среди недостатков:

  • Ограниченное число банков, работающих со счетами данного типа.
  • Беспочвенные опасения, что переход на эскроу-счета усложнит расторжение договора долевого участия с застройщиком, когда возникнет такая необходимость (например, изменилось финансовое положение покупателя). На самом деле процедура расторжения практически не отличается от обычной, просто выплата денег будет осуществляться банком.
  • В отличие от депозита, сумма, что лежит на эскроу, замораживается, и на нее не начисляются проценты. При долгосрочном хранении стоит вспомнить об инфляции, а значит – о частичном убытке дольщика.

Некоторые застройщики не признают данную схему удобной для себя, поскольку она лишает их возможности напрямую привлекать деньги от дольщиков.

Следовательно, большинству компаний придется вести строительство за свой счет либо брать солидный кредит в банке.

Но для девелоперов здесь есть преимущество: чем больше средств у покупателей на эскроу-счетах, тем дешевле обойдется проектное финансирование (банк снизит процентные ставки).

Несомненно, необходимость сотрудничать с посредником-банком повлечет дополнительные комиссионные расходы и повысит общую стоимость операций.

Подобные изменения существенно отразятся на работе девелоперов и приведут к повышению цен на жилье в новостройках.

А в случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию более, чем на 6 месяцев, любого застройщика могут признать банкротом (для правительства это очередной «рычаг управления» стройкой).

Но не стоит отметать еще один вариант развития событий: разорение значительной части строительных компаний, которое повлечет за собой сокращение рабочих мест.

Не исключено также, что из-за необходимости открытия эскроу-счетов будет наблюдаться частичный переход застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала.

Но несмотря на все минусы, даже здесь есть приятный «бонус» для строительных организаций: больше не потребуются дополнительные формы обеспечения, а соответственно, лишние затраты в виде оплаты поручительства банков, страховых взносов, отчислений в компенсационный фонд.

Напоследок стоит вспомнить и о третьей стороне – банках. Да, они выиграют больше всех. Но теперь, скорее всего, начнут кредитовать только компании, которых уже обслуживали на протяжении нескольких лет и в чьей надежности убеждены, поскольку принимают на себя риски, связанные с незавершенным строительством.

А вот что касается уже запущенных объектов, которые нуждаются в финансировании, но не могут быть достроены по старой схеме за счет дольщиков, то здесь есть высокая степень риска, что они будут заморожены или переданы на завершение другим девелоперам. Однако, если компания ранее работала с банками, значит ее надежность уже подтверждена фактами и она сможет получить кредит, чтобы избежать неприятностей. Именно от этого следует отталкиваться инвестору, выбирая квартиру в новостройке.

Эскроу-счета в долевом строительстве – это новый способ регулирования отношений между дольщиками и застройщиком, который еще требует доработки нормативно-правовой базы.

Учитывая, что данная схема начала использоваться в стране недавно, особой популярности она пока не набрала (к примеру, как аккредитив или расчеты через банковские ячейки).

Но эксперты уверены: очень скоро востребованность такого механизма возрастет многократно, и поможет решить проблему обмана покупателей жилья в новостройках по ДДУ. Безусловно, следует ждать и сопутствующих изменений, в числе которых неизбежный рост цен.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *