Верховный суд защитил добросовестных приобретателей квартир

Наталье Зибровой* принадлежала однокомнатная квартира в Москве. После смерти Зибровой квартиру переписали на Евгению Жарикову*. Она обратилась к нотариусу и указала, что Зиброва – ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность Жарикова продала ее Максиму Верцаеву*, а тот зарегистрировал в «однушке» отца.

Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. ДГИ потребовал признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить последних жильцов без предоставления им другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.

Первая инстанция, Нагатинский районный суд, оставила требования ДГИ без удовлетворения. Районный суд указал, что Жарикова – наследница первой очереди, а ДГИ вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. Верцаев же – добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН.

В апелляции, Мосгорсуде, (определение от 30 июля 2018 года) решение первой инстанции отменили и приняли новое. В нем отменили свидетельство о праве на наследство и признали продажу квартиры недействительной, сославшись на то, что документы, подтверждающие совместное проживание, подложные.

Суд решил, что надо забрать квартиру у Верцаева, признать право собственности за Москвой и выселить жильцов. При этом доводы покупателя жилья о том, что он всё проверил перед совершением сделки, суд отклонил. В определении указали, что ему следовало проверить целый ряд обстоятельств и документов.

Например, нужно было посмотреть на свидетельство о рождении Жариковой и выяснить, почему она долго не оформляла право собственности на «однушку», а через месяц после оформления продала жильё. Также в апелляции сочли, что покупателю надо было проверить копию паспорта Жариковой.

Он бы узнал, что она неоднократно меняла паспорт, в том числе незадолго до совершения сделки, не проживала с наследодателем и находилась не в Москве. Это, заключили в Мосгорсуде, заставило бы Верцаева усомниться в том, что Жарикова владеет квартирой законно.

Но покупатель «не проявил достаточную степень осмотрительности и добросовестности при заключении договора», решил суд. Также суд отметил, что квартира была приобретена по заниженной стоимости.

Мосгорсуд предъявил приобретателю такие требования, которые делают приобретение невозможным.

Так, возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство – это, с одной стороны, практически подрывает сам смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств, более того, такого, чьи акты должны приниматься всеми как юридически достоверные. А с другой – требует от приобретателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.

Пределы осмотрительности

В том, что такое «должная осмотрительность» при покупке жилья, пришлось разобраться коллегии Верховного суда по гражданским спорам под председательством судьи Александра Кликушина (дело № 5-КГ19-88).

В ВС указали, что ситуацию, по сути, создало бездействие самого истца: когда ДГИ не оформляет выморочное имущество вовремя, создаются предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, говорится в определении.

ВС высказался и по основному вопросу в деле – по поводу добросовестности приобретателя. ВС напомнил о п. 1 ст. 302 ГК, по которому собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли.

Статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и КС признал ее частичную неконституционность. Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова. Он получил квартиру по цепочке перепродаж, которую организовали «черные риелторы», впоследствии осужденные за мошенничество.

Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города.

Но КС решил иначе (Постановление 22 июня 2017 года № 16-П): суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

КС указал, что ДГИ не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

В нынешнем деле ситуация аналогичная: ДГИ Москвы вовремя не предпринял никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении. ВС направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (на момент написания материала не рассмотрено).

По оценке Юлии Бузановой, партнера , отмененный акт суда апелляционной инстанции носит весьма поверхностный характер. Суд не дает оценку действиям и бездействию ДГИ, что приводит к результату в виде акта, не основанного на анализе фактических обстоятельств.

Это ставит вторую сторону настоящего процесса в заведомо проигрышное положение. «При рассмотрении аналогичных споров на результат влияет каждая деталь.

Если бы судебный акт апелляционной инстанции был оставлен без изменений, то это породило бы множественные злоупотребления со стороны уполномоченных органов власти в части выморочного имущества», – замечает Бузанова.

По мнению Александра Латыева, партнера , московские власти в очередной раз демонстрируют свое стремление во что бы то ни стало заполучить квартиры умерших одиноких москвичей, даже если они уже были приобретены другими добросовестными москвичами.

Их не останавливает то, что покупателей в этом случае придется выселять. «Фабула дела практически такая же, как дела Дубовца.

Только теперь, понимая, что с учетом позиции КС ссылаться на выбытие помимо воли бессмысленно, ДГИ зашел с другой стороны и попытался подвергнуть сомнению добросовестность покупателя», – заметил Латыев.

Как быть добросовестным

При этом судебная практика и без того предъявляет довольно высокие требования к приобретателю, чтобы признать его добросовестным, отмечают юристы.

Ссылаться только на данные ЕГРН для подтверждения добросовестности необходимо, но давно недостаточно.

Практика требует от приобретателя осмотреть приобретаемую недвижимость, убедиться не только в её юридической, но и фактической свободе от третьих лиц, замечает Латыев.

Быстрая перепродажа действительно является одним из признаков недобросовестности, равно как и заниженная цена продажи. Но в случае с продажей унаследованного имущества и то и другое вполне может иметь свои объяснения, никак не связанные с недобросовестностью.

Например, малый период времени между регистрацией права и продажей квартиры объясним тем, что продавец зарегистрировал право только для того, чтобы иметь возможность продать, а до этого в регистрации не нуждался.

А заниженная цена может быть обусловлена низкой субъективной ценностью имущества для продавца.

По мнению Александра Латыева, проблема судебных претензий Москвы к приобретателям выморочного имущества во многом основана на том, что ДГИ превратно понимает цель признания имущества выморочным.

«Выморочное имущество – это не способ пополнения городской казны, а всего лишь определение крайнего наследника, чтобы никогда не складывалось такой ситуации, что кто-то умер без наследников», – замечает юрист. Отсутствие наследников создает проблему для кредиторов умершего, поскольку непонятно, к кому предъявлять претензии.

А если наследство выморочное, то претензии предъявляются к городу. Именно поэтому закон запрещает отказываться от выморочного наследства и не требует его принятия, разъясняет юрист.

Источник: https://pravo.ru/story/213852/?desc_tv_1=

Квартира из третьих рук. Верховный суд объяснил, как защитить добросовестных покупателей жилья

Покупателям квартир, которые, приобретая жилье, ничего не знали про его проблемное прошлое, очень может пригодиться интересное решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ. Оно защищает права добросовестных приобретателей квартир. В последние годы, судя по судебной статистике, подобные споры стали весьма актуальными.

В этом споре чиновники стали судиться с гражданкой, которая оформила на себя муниципальную квартиру матери, после ее смерти. Дочь приватизировала жилье и продала. Но чиновники, которые внимательно следят за подобным жильем, поставили под сомнение законность действий дочери. А соответственно, по цепочке, и нового хозяина этой квартиры.

Но все по порядку. После смерти хозяйки однокомнатной квартиры ее дочь переписала жилье на себя. При оформлении гражданка объяснила, что они с матерью жили вместе. Нотариус все, что положено, сделал.

И через какое-то время новая собственница материнскую квартиру продала. Прошло время, и чиновники местного департамента имущества подготовили и отнесли в суд иск к дочери умершей хозяйки квартиры.

В исковом было сказано, что дочь в этой квартире на самом деле не жила и вообще не доказала принятие наследства. Поэтому квартира является выморочным имуществом. Чиновники просили признать недействительным свидетельство о праве на наследство, забрать квартиру и выселить жильцов.

Но чиновники в суде проиграли. Суд решил, что дочка является наследницей первой очереди, а сами чиновники вовремя не зарегистрировали право на выморочное имущество. Новый хозяин квартиры — вообще добросовестный приобретатель, который вел себя при покупке правильно и проверил все по ЕГРН.

Чиновники оспорили отказ в городском суде и там нашли понимание. Решение райсуда было отменено, и апелляция приняла новое решение. По нему, как и просили чиновники, было отменено свидетельство о праве на наследство дочери, а продажа «однушки» признана незаконной. Ну а квартира должна отойти городу. Нового жильца решено — выселить.

  • Правовые аспекты операций с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
  • Заявления нового хозяина, что он перед покупкой все тщательно проверил и квартира была «чистой», апелляция не услышала.
  • Чиновники вовремя не предприняли никаких действий, чтобы оформить жилье, а покупатель полагался на данные Госреестра
Читайте также:  Как сэкономить на оформлении банкротства физлица?

В решении горсуда сказано, что новый собственник должен был проверить целый список обстоятельств и документов.

К примеру, свидетельство о рождении продавщицы жилья, выяснить, почему она долго не оформляла право собственности, а через месяц после оформления продала квартиру.

Горсуд даже заявил, что покупателю надо было проверить копию паспорта продавщицы и если бы он это сделал, то увидел бы, что прежняя хозяйка несколько раз меняла паспорт. По мнению горсуда, если бы новый хозяин все это проверил, то не попал бы в такую ситуацию.

В общем, городской суд предъявил новому собственнику квартиры такие требования, которые сделали бы покупку жилья просто невозможной. Так, покупатель, по мнению апелляции, должен был проверить действия нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство.

На это заявление Верховный суд отреагировал так — это, сказал он, с одной стороны, практически подрывает смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств. Тем более что нотариальные акты должны приниматься всеми как юридически достоверные.

А с другой — требует от покупателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.

В итоге Верховный суд разъяснил, что входит в понятие «должная осмотрительность» при покупке жилья. По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, когда чиновники не оформляют выморочное имущество вовремя, то они создают предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, сказано в решении Верховного суда.

Вот что заявила высокая судебная инстанция о добросовестности приобретателя. Суд напомнил о статье 302 Гражданского кодекса.

По ней собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли.

Кстати, эта статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и Конституционный суд признал ее частичную неконституционность.

Суть вот в чем. Конституционный суд два года назад помог покупателю жилья отстоять свои права на купленную квартиру в споре с имущественным департаментом города. Очень похоже на наш случай.

Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова, получившего жилье по цепочке перепродаж, которую организовали «черные риелторы», потом осужденные за мошенничество.

Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города.

Но Конституционный суд встал на сторону гражданина и решил иначе — суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

  1. Конституционный суд указал, что имущественный департамент не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.
  2. В нашем случае ситуация аналогичная: чиновники вовремя не предприняли никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении Судебной коллегии по гражданским делам.
  3. Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение.
  4. Наталья Козлова
  5. Российская газета — Федеральный выпуск № 201(7959)

Конституционный суд расширил понимание добросовестности для приобретательной давности // Поддержав подход Верховного суда

Сегодня Конституционный суд (КС) опубликовал важное постановление № 48-П о приобретательной давности. В нем он фактически подтверждает широкий подход гражданской коллегии Верховного суда (ВС) к добросовестности давностного владельца.

По нему добросовестным будет тот, кто получил вещь от собственника на основании договора, однако сам так и не стал собственником (например, потому что переход права не был зарегистрирован).

Эта концепция облегчает доказывание добросовестности и, вероятно, позволит чаще применять приобретательную давность. Однако сделано это, не мой взгляд, за счет снижения определенности относительно того, кого именно можно считать добросовестным.

И в итоге все может обернуться тем, что суды станут применять приобретательную давность еще более ограничительно, чем сейчас.

Обстоятельства дела

В КС обратился Виктор Волков. Он приобрел участок с гаражом. Продавец обладал участком на праве пожизненного наследуемого владения. Письменный договор, судя по всему, не сохранился, так как его существование подтверждается только распиской в получении денег. Переход права зарегистрирован не был.

Суды отказались признавать за Виктором Волковым право собственности в силу приобретательной давности. Главное основание для отказа заключалось в том, что он недобросовестен, так не мог не знать, что не приобрел право собственности на спорный участок.

Они сослались на п.

15 постановления Пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов № 10/22, называющий добросовестным того, кто, получая владение, не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Что сказал Конституционный суд

КС признал такой подход чересчур формальным и не отвечающим целям приобретательной давности, которые заключаются в возврате имущества в гражданский оборот.

В постановлении КС сделан вывод, что если владелец участка приобрел его по сделке с прежним правообладателем, которая не привела к переходу права, и собственник не проявлял «намерения осуществлять власть» над участком, то «совершение такой сделки… само по себе» не может основанием для признания владельца недобросовестным.

Таков выявленный конституционно-правовой смысл ст. 234 ГК, и применять правила о приобретательной давности (ст. 234 ГК) следует впредь с учетом этого разъяснения.

Как видно, КС сформулировал резолютивную часть достаточно аккуратно. Он ответил на вопрос, можно ли определенные обстоятельства считать основанием для вывода о недобросовестности владельца.

Кажется поэтому, что сфера применения правовой позиции КС достаточно узка. Но было бы заблуждением считать так, ведь чтобы прийти к своему выводу КС пришлось в целом широко интерпретировать добросовестность, опираясь на несколько важных тезисов о задачах приобретательной давности. Разберу их по очереди и прокомментирую.

Приобретательная давность защищает публично-правовые интересы

По мнению КС, приобретательная давность направлена на защиту «не только частных интересов собственника и владельца имущества, но и публично-правовых интересов, как то: достижение правовой определенности, возвращение имущества в гражданский оборот, реализация фискальных целей». В этом она отличается от защиты добросовестного приобретателя по ст. 302 ГК, которая «направлена на разрешение спора собственника и добросовестного приобретателя» (т.е., видимо, на защиту исключительно (?) частных интересов).

Такое понимание приобретательной давности, судя по всему (КС прямо это не говорит), должно оправдывать ее широкое применение.

Мне этот подход кажется сомнительным. Нельзя сказать, что в ситуации, рассмотренной КС, существовала правовая неопределенность. Напротив, все было достаточно ясно: собственником вещи был муниципалитет. Это же будет справедливым для всех ситуаций, когда известно, кому принадлежит вещь, находящаяся в давностном владении.

Еще сомнительнее тезис о защите с помощью приобретательной давности фискальных интересов. Если известен действующий собственник, то бюджет никак не пострадает, ведь платить налоги должен он. Ну а если этот собственник — публичное образование (как в этом деле), то применение против него приобретательной давности не защищает фискальные интересы, а, напротив, угрожает им!

Остается только мотив возврата имущества в гражданский оборот. Проблема «выпадения» имущества из оборота в России связана с коротким сроком исковой давности.

Из-за ее истечения собственник довольно скоро, до истечения срока приобретательной давности, утрачивает возможность вернуть вещь. Но в таком случае есть два выхода: увеличить срок исковой давности или позволить владельцу стать собственником. КС выбрал второй вариант.

Остается неясным, почему он является  более верным с точки зрения Конституции и защиты публичных интересов.

В общем, объяснить широкое применение приобретательной давности публичными интересами довольно сложно, если истинный собственник имущества известен.

Добросовестность при давностном владении шире, чем добросовестность при виндикации

Это различие КС объясняет двумя соображениями. Первое связано как раз с тем, что приобретательная давность защищает публичные интересы, а виндикация — только частные (что само по себе сомнительно, но не буду здесь на этом останавливаться). Второе соображение связано с элементом срока.

Статья 302 ГК говорит о защите добросовестного приобретателя. Здесь, по определению, добросовестность должна устанавливаться в момент приобретения. Давностное владение — это длящееся состояние, при котором собственник пассивен, а потому к добросовестности следует подходить более гибко.

Отсюда следует, что добросовестность может пониматься не только как незнание об отсутствии права у отчуждателя, что следует из ст. 302 ГК, но и как поведение владельца в течение давностного срока.

Опасность этого тезиса я вижу в том, что он позволяет заменить достаточно определенное понятие добросовестности менее определенным, при этом нарушая содержательную связь между двумя нормами закона (ст. 302 и 234 ГК). Более того, этот тезис создает риск ограничительного применения правил о приобретательной давности.

Остановлюсь на этих вопросах чуть подробнее.

Почему выявление добросовестности через поведение владельца мне кажется неопределенным? Ответ достаточно прост: потому что нет ясных критериев такого поведения. Сам КС не пытается их толком сформулировать (об этом чуть ниже).

По сути, в резолютивной части он дает только отрицательный ответ, говоря, какие обстоятельства не свидетельствуют о недобросовестности. Отрицательные характеристики не могут определять понятие. В итоге получится, что каждый будет понимать добросовестность по-своему.

Владельцы будут идти в суд, надеясь, что получат право собственности по давности владения. Судьи будут руководствоваться какими-то своими критериями. Споры будут продолжаться до бесконечности, и, похоже, Верховному и Конституционному судам придется еще не раз отвечать на обращения истцов, которым отказали в применении ст. 234 ГК.

По сути, этим разъяснением КС как раз подорвал ту ценность, о которой он не раз говорил в постановлении, — правовую определенность.

Почему позиция КС может вопреки ожиданиям сузить сферу применения приобретательной давности? Все дело в том, что она покоится на одной достаточно опасной посылке: для определения добросовестности можно учитывать поведение владельца после того, как он получил контроль над вещью.

Читайте также:  Как можно продать недострой?

Истории права известны случаи, когда применялся такой подход. Делалось это для того, чтобы признать недобросовестным владельца, который при получении владения был добросовестным, так как не знал, что не стал собственником, но узнал об этом впоследствии.

«Последующая недобросовестность имеет значение» — так кратко формулировался этот принцип.

Этой проблемы позволял избежать подход, заложенный в Постановлении № 10/22, приравнивающий добросовестность для защиты от виндикации и добросовестность для приобретательной давности. Таким образом, он гарантировал, что требование добросовестности не будет применяться слишком широко, и при этом не нарушал связь между ст. 302 и 234 ГК.

(Кстати, в постановлении КС встречается фраза «требование о добросовестном заблуждении [владельца о наличии у него права собственности. — Прим.

мое] в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот».

Здесь можно отметить, что такого требования в Постановлении № 10/22 нет: оно говорит о заблуждении лишь в момент приобретения. Последующая недобросовестность не имеет значения. Поэтому опасения КС в этом отношении напрасны.)

Добросовестность для приобретательной давности — это забота об имуществе и ненарушение прав иных лиц

В резолютивной части постановления КС говорит лишь о фактах, которые не могут быть основанием для вывода о недобросовестности. Это опасный подход, так как он не дает положительных ориентиров для практики.

Судам говорят: если владелец знает о том, что не стал собственником по сделке, то это не повод считать его недобросовестным.

Означает ли это, что его можно считать добросовестным? Тоже нет! Так кого считать в таком случае добросовестным? Некоторые подсказки можно найти в мотивировочной части постановления КС.

КС с одобрением ссылается на ряд определений гражданской коллегии ВС, в которых добросовестными признаются владельцы, длительное время обладающие вещью, заботящиеся о ней, несущие на нее расходы и не нарушающие при этом ничьих прав. Видимо, они должны наполнять новую добросовестность некоторым содержанием, очерчивая ее границы. Присмотримся к этим критериям внимательнее.

Имеет ли значение длительность обладания вещью? Если да, то добросовестным владелец становится не сразу, а через некоторое (длительное!) время.

Тогда и срок давностного владения начинает течь не сразу, а только после истечения этого времени. Только непонятно, после какого. Такая интерпретация слишком неопределенна и потому не может быть принята.

Поэтому остается признать, что под «длительным владением» КС понимает просто истечение срока давностного владения.

Важна ли забота о вещи? Очевидно, да. Но совсем не очевидно, что под ней понимать. Кто-то скажет, что это постоянный ремонт, улучшение имущества. Кто-то — просто проживание в нем и «тушение пожара» по мере необходимости (протекла крыша — отремонтируй). Ну и мало кто согласится с тем, что простое проживание в доме должно признаваться заботой о нем.

Предугадать вывод судов сложно. Мы оказываемся в ситуации неопределенности. И совсем непонятно, почему мы будем «наказывать» непризнанием права собственности того, кто живет в доме, не проявляя заботы о нем.

Он явно заинтересован в использовании имущества больше, чем собственник! Нет ли здесь нарушения публичных интересов, о которых должна заботиться приобретательная давность?

Но главное — а не стоит ли применить этот критерий заботы и к тем добросовестным владельцам, которые не знали, что собственниками не являются, т.е.

к тем, кто был субъективно добросовестным при получении имущества? Уверен, что многие судьи не устоят перед таким соблазном, особенно если речь будет идти о публичной собственности.

Вполне вероятно, что забота будет интерпретирована ими как существенные вложения в имущество и, таким образом, публичная собственность будет защищена от перехода в частные руки.

Остается последний, отрицательный, критерий — отсутствие нарушения чужих прав. Он в постановлении проиллюстрирован обстоятельствами из дела заявителя.

Муниципальное образование не зарегистрировало свое право собственности, уклонилось от участия в деле, не заявляло иска о признании права собственности.

«Исходя из этого владение [Виктором Волковым] земельным участком не может рассматриваться как нарушающее права муниципального образования», — резюмирует КС.

Я вижу две проблемы в таком рассуждении.

Во-первых, оно сужает понимание неправомерных действий. Вполне естественным мне кажется считать неправомерным любое использование чужого имущества без согласия его собственника. С точки зрения КС, это не так. Мои действия не будут нарушать право собственника, если он в течение какого-то времени не протестует против них. В течение какого времени — это неясно.

Возможно, в течение срока исковой давности? Но как тогда быть, если собственник заявил иск, а ответчик на исковую давность не ссылается? Может ли суд отказать в иске, посчитав, что ответчик не нарушал право собственника, потому что последний долго не проявлял интереса к имуществу? Нет нарушения права, нет и права на иск! А как быть с негаторным иском, для которого нет исковой давности?

Во-вторых, получается, вывод о добросовестности давностного владельца будет зависеть не только от его действий, но и от действий собственника недвижимости.

Ведь если собственник проявляет какой-то интерес к своему имуществу, например зарегистрировал право на него по истечении исковой давности, то владелец будет нарушать его право, а потому не должен считаться добросовестным.

Учет поведения собственника после утраты им владения, на мой взгляд, противоречит самой идее приобретательной давности как способа приобретения права собственности, основанного на факте длительного владения, т.е. на действиях приобретателя.

Как можно было бы поступить Конституционному суду

Вместо расширения понятия добросовестности КС мог сделать то, с чем согласилось бы большинство комментаторов: признать ст.

234 ГК неконституционной в той мере, в которой она не позволяет стать собственником недобросовестному владельцу, каковым и был Виктор Волков.

Такая позиция КС вынудила бы внести, наконец, в эту статью поправки, допускающие недобросовестное давностное владение. Этим бы КС сослужил бОльшую службу правовой определенности, о ценности которой он несколько раз высказывался в постановлении.

Еще один вариант предлагал Константин Скловский в своей статье: дать такому владельцу по сделке иск о признании за ним права, конвалидирующий недостатки формы сделки. Об этом он писал в своей статье, размещенной на Закон.ру.

Какие тезисы из мотивировочной части постановления надо поддержать

Этот пункт очень важен, так как тезисы могут ускользнуть от внимания судов. Поэтому считаю необходимым их выделить.

1. Если собственнику отказали в иске по ст. 302 ГК, то добросовестный приобретатель становится собственником. Причем, неважно, идет ли речь о недвижимом или движимом имуществе. Эта позиция уже есть в Постановлении № 10/22, но важно, что она прозвучала и от КС.

2. Презумпция государственной собственности на землю не означает недобросовестности всех владельцев публичных участков.

КС обосновывает эту идею через равенство публичных и частных субъектов гражданского права.

Если мы допускаем приобретение по давности участков, от которых фактически отказался частный собственник, то так же следует поступать и в отношении участков, принадлежащих публичным образованиям.

Актуально ли постановление Конституционного суда сейчас

КС высказал свою позицию в отношении приобретательной давности, которая истекла до начала этого года. Он подчеркивает в постановлении, что законодательство не содержит определения добросовестности для приобретательной давности. В этом году такое определение появилось в п. 6 ст. 8.1 ГК:

«Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него».

В связи с этим между Романом Бевзенко и Андреем Рыбаловым уже возник спор о том, применима ли новая позиция КС к давностному владению, которое продолжается после начала 2020 года? Андрей Рыбалов считает, что п. 6 ст. 8.1 ГК говорит только о частной ситуации и не исключает иное понимание добросовестности в других случаях (см. здесь).

Соглашусь с тем, что такое толкование возможно. Другой вопрос, является ли оно правильным? По уже изложенным причинам я в этом сомневаюсь. Думаю, что вернее было бы признать остальных владельцев недобросовестными и дать им возможность стать собственниками в силу приобретательной давности.

Вс напомнил, как судам следует проверять добросовестность конечного приобретателя

Верховный Суд вынес Определение № 78-КГ19-4 по делу об оспаривании цепочки сделок купли-продажи кредитором продавца в первой сделке, в котором напомнил, как следует проверять наличие или отсутствие злоупотребления правом участниками гражданско-правовых отношений.

В ноябре 2015 г. суд взыскал со Светланы Мукосеевой-Арно в пользу Александра Нижника по заключенному между ними договору займа свыше 3 млн руб. В ходе судебного процесса на имущество ответчицы (включая ее квартиру) был наложен арест.

После вынесения судом решения в пользу Нижника судебный пристав-исполнитель отменил постановление о запрете регистрационных действий в отношении недвижимости. При этом в марте 2017 г.

постановление об отмене запрета было признано незаконным в судебном порядке.

Несмотря на введенную судом обеспечительную меру в отношении квартиры, Светлана Мукосеева-Арно еще в сентябре 2015 г. продала ее своему сыну Сергею Кашину.

Государственная регистрация права собственности нового владельца на жилье состоялась через 5 месяцев, в феврале 2016 г.

Читайте также:  Есть ли у владельца арестованного за долги имущества шанс распорядиться этими вещами самостоятельно

, причем уже в апреле того же года Сергей Кашин продал квартиру несовершеннолетней Варваре Варкки, действовавшей с согласия своей матери.

В дальнейшем Александр Нижник оспорил вышеуказанные сделки в судебном порядке, требуя вернуть недвижимость первоначальному собственнику. Истец полагал, что участники сделок купли-продажи действовали недобросовестно в целях воспрепятствования обращению взыскания на имущество в ходе исполнения решения суда о взыскании со Светланы Мукосеевой-Арно денежных средств.

Ответчики не признали иск. В частности, мать новой собственницы жилья утверждала, что квартира была куплена для проживания ее дочери, обучающейся в вузе, на собственные средства. Она также пояснила, что при заключении сделки полагала, что Светлана Мукосеева-Арно осуществляла риелторские услуги как предприниматель.

Суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что истец не является ни стороной оспариваемых договоров, ни лицом, управомоченным их оспаривать, ни заинтересованным лицом, обладающим правом на обжалование оспариваемых сделок в силу ст. 166 ГК РФ. Суд также отметил, что истец не доказал факт нарушения его прав спорными сделками, поскольку погашение задолженности Светланы Мукосеевой-Арно перед ним возможно и за счет иного арестованного имущества.

Впоследствии решение первой инстанции было отменено.

Удовлетворяя иск, апелляционный суд отметил, что оспариваемые сделки нарушили права Александра Нижника, поскольку отчуждение спорной квартиры должника было совершено в целях уклонения от исполнения обязательств перед истцом.

Апелляция указала, что Светлана Мукосеева-Арно воспользовалась отменой судебным приставом-исполнителем меры по запрету на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры, однако не могла не предвидеть возможность обращения взыскания на ее недвижимость.

Вторая инстанция также отметила, что Сергей Кашин длительный период времени не регистрировал переход к нему права собственности и продал квартиру по заниженной цене.

Кроме того, апелляция указала на то, что из договора купли-продажи, заключенного между Варварой Варкки и Сергеем Кашиным, следовало, что последний выдал Светлане Мукосеевой-Арно доверенность на отчуждение объекта еще до того, как приобрел этот объект сам.

В связи с этим апелляционный суд указал, что несовершеннолетняя Варвара Варкки не может быть признана добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку она и ее законный представитель не озаботились должным образом проверкой чистоты сделки.

Представитель Варвары Варкки обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по гражданским делам которого нашла ее обоснованной.

Со ссылкой на Постановление Пленума о применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ от 23 июня 2015 г.

№ 25 высшая судебная инстанция отметила, что под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст.

10 ГК пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

«Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

По своей правовой природе злоупотребление правом – это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет недействительность этих сделок, как не соответствующих закону (ст. 10 и 168 ГК РФ).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимы исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц», – отмечено в определении ВС.

Соответственно, в подобных спорах суды обязаны проверить наличие или отсутствие следующих обстоятельств:

  • цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок;
  • действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий;
  • негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц;
  • иных обязательств у сторон по сделке, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

С учетом изложенного Верховный Суд отметил, что апелляция не дала надлежащей оценки доводам матери Варвары Варкки о том, что сделка была совершена ею в интересах несовершеннолетней дочери с соблюдением требований действующего законодательства.

Как указал Суд, мать новой собственницы жилья предоставила декларацию о доходах, свидетельствующую о наличии финансовых средств для покупки жилья, а сама сделка купли-продажи была совершена в нотариальной форме.

Факт исполнения обязательств по оплате стоимости квартиры подтвержден распиской Светланы Мукосеевой-Арно, действующей от имени Сергея Кашина, и договорами аренды банковских сейфов.

ВС отклонил довод апелляции о том, что регистрация Сергеем Кашиным права собственности на квартиру произошла по истечении 5 месяцев после заключения договора купли-продажи, поскольку оно было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Он также не согласился с нижестоящим судом в выводе о недобросовестности конечного покупателя спорной квартиры в связи с ее приобретением по заниженной цене, так как вопрос о рыночной стоимости при рассмотрении судом не исследовался, как и доверенность, выданная на имя Светланы Мукосеевой-Арно.

  • «Таким образом, суд апелляционной инстанции не опроверг выводы суда первой инстанции о недоказанности совершения ответчиками сделок, заключенных с целью уклонения должника от исполнения обязанностей должника, не исследовал и не оценил условия заключения оспариваемых сделок и фактические обстоятельства их совершения, не опроверг вывод суда первой инстанции о том, что у Светланы Мукосеевой-Арно как должника имелось имущество, достаточное для удовлетворения денежных требований Александра Нижника, а размер оставшейся части долга не мог повлиять на реализацию имущества, обладающего многократно превосходящей стоимостью», – указано в Определении.
  • Верховный Суд отменил апелляционное определение и вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.
  • Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова отметила, что важной деталью данного спора является то, что требование было предъявлено не стороной сделки, а кредитором продавца по первому договору, в пользу которого с продавца взысканы денежные средства.

«Сама категория дел, когда третье лицо, не являющееся стороной сделки, оспаривает ее ввиду того, что соответствующая сделка делает невозможным исполнение должником (стороной сделки) обязательства перед таким третьим лицом, не является новой.

Соответствующее оспаривание является одним из возможных способов защиты права от так называемой “интервенции в чужие договорные отношения”.

При наличии в доктрине различных подходов по вопросу о допустимости удовлетворения соответствующих исков ВС РФ в целом ряде актов сделал вывод о том, что если у третьего лица отсутствует иной способ защиты права, а при заключении сделки ее стороны действовали недобросовестно, то по иску такого третьего лица сделка может быть признана недействительной (ничтожной), и могут быть применены последствия недействительности», – пояснила эксперт.

Пленум ВС РФ принял постановление о субсидиарной ответственностиРазъяснены вопросы привлечения контролирующих должника лиц к ответственности при банкротстве

По мнению Людмилы Степановой, наиболее распространенными примерами таких дел являются оспаривание сделки при двойной продаже (например, Определение ВС РФ от 9 января 2018 г.

№ 50-КГ17-27), оспаривание уступки требования по денежному обязательству, совершенной в нарушение договорного запрета (п. 17 Постановления Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г. № 54) и т.д.

«Оспаривание сделки ввиду того, что она заключена в целях вывода актива из-под взыскания (как в анализируемом определении), также может быть отнесено к соответствующей категории дел», – пояснила юрист.

«Вывод Суда об отсутствии недобросовестности сторон сделок не является столь однозначным: в соответствии с фабулой первой договор купли-продажи был заключен во время рассмотрения дела о взыскании денежных средств с продавца приблизительно в одно время с наложением запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, регистрация перехода права к первому покупателю была произведена через незначительный период времени после незаконного снятия приставом этого запрета, второй договор купли-продажи был совершен практически сразу после регистрации права первого покупателя на квартиру и т.д.», – отметила эксперт.

Тем не менее Людмила Степанова согласилась с выводами ВС. «В ситуации наличия иного источника для удовлетворения требований истца как кредитора по денежному обязательству (иное имущество продавца, на которое может быть обращено взыскание), несоразмерности денежного требования (3 млн руб.) и стоимости квартиры (кадастровая стоимость – 18 млн руб.

, цена по сделке – 21 млн руб.) признание сделок недействительными является необоснованным и не соответствует идее о том, что такое оспаривание по иску третьего лица должно допускаться только в исключительных случаях при отсутствии иных способов защиты прав истца и в любом случае при обеспечении баланса интересов всех сторон», – заключила юрист.

Руководитель группы практик юридической фирмы «INTELLECT» Андрей Тишковский отметил, что самым сложным в делах об оспаривании сделок должников является доказывание недобросовестности со стороны приобретателя. «В данном случае недобросовестность со стороны конечного приобретателя не доказана.

Определение ВС направлено на защиту прав добросовестного приобретателя и обеспечение стабильности гражданского оборота.

При этом не исключено, что недействительной может быть признана сделка, совершенная между должником и его сыном, тогда, при невозможности передачи имущества по причине последующей продажи, может быть взыскана стоимость проданного имущества с сына по правилам п. 2 ст. 167 ГК РФ», – полагает эксперт.

Он также добавил, что кредитор может защитить свои права путем обращения в суд с иском о взыскании убытков, причиненных незаконным постановлением судебного пристава-исполнителя, допустившего отмену запрета и сокрытие имущества должником.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *