Социальное жилье – риски и выгоды

Условия льготной ипотеки существенно изменились с 1 июля 2021 года.

Если раньше на субсидии от государства по семейной программе могли претендовать только семьи с двумя и более детьми, то теперь в ней могут участвовать пары с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года.

Предельные размеры кредитов остались прежними — 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн для других регионов. Правда, при этом с 5 до 6% увеличились процентные ставки. 

Социальное жилье – риски и выгоды

Но что делать холостякам, молодым парам без детей или тем, чьи дети старше установленного возраста? Раньше они рассчитывали на ипотеку с господдержкой, но теперь в Москве и Санкт-Петербурге  жилье по этой льготной программе не купить: максимальная сумма кредита по новым правилам составляет всего 3 млн рублей, а ставка выросла с 6,5 до 7%. 

Социальное жилье – риски и выгоды

В результате спрос на приобретение ипотечного жилья в обеих столицах заметно снизился. Чтобы не терять клиентов и не сбавлять темпы продаж, застройщикам приходится искать нестандартные решения и идти на определенные издержки — например, самостоятельно субсидировать ипотечные ставки для своих клиентов. Что это значит?

«После введения ограничений в программу господдержки ипотеки с 1 июля этого года ее популярность у покупателей ожидаемо снизилась, поэтому застройщики начали внедрять собственные программы, — рассказывает Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). — Говоря простым языком, субсидированная ставка — это всегда совместная партнерская ставка от застройщика и банка, когда строительная компания берет на себя недостающую разницу и оплачивает ее за клиента». 

Выбирайте лучшее онлайн

Сравните ипотечные предложения ведущих банков и найдите наиболее выгодную для себя программу на Циан.Ипотека

Запуск такой программы застройщиком выгоден обеим сторонам, уточняет Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development: «Для покупателя это реальный шанс сэкономить на выплаченных банку процентах, а для застройщика — как можно быстрее реализовать свой проект».

Квартира дороже, ежемесячный платеж меньше

Эта схема на российском рынке не новая. Впервые подобные предложения появились еще шесть–семь лет назад, но особо популярными в то время так и не стали. В первую очередь из-за того, что являлись элементом маркетинга и реальной выгоды клиентам от них было немного.

Сейчас ситуация изменилась. Конечно, застройщики не занимаются благотворительностью, оплачивая кредиты своих клиентов, — себе в убыток работать никто не будет. Но в некоторых случаях облегчить кредитную нагрузку и добиться ощутимой экономии они все же помогают.

Социальное жилье – риски и выгоды

 Lexion Development

При этом важно понимать, что, получая ипотеку от застройщика, другими акциями и скидками вы уже не воспользуетесь. К примеру, в ЖК «Румянцево-Парк» при покупке квартиры в обычную ипотеку скидка достигает 10%, а если выплаты по кредиту субсидирует застройщик, скидка в большинстве случаев не превысит 1%.

Так, двухкомнатная квартира площадью 54 кв. м в этом ЖК стоит почти 12 млн рублей. Если покупатель берет обычную ипотечную программу на 25 лет по ставке 7,4% годовых, то скидка равна 10% и при полной оплате квартира обойдется в 10,8 млн рублей.

При покупке этой же квартиры в ипотеку с субсидированной ставкой от застройщика в размере 4,65% на 25 лет и первоначальном взносе 20%, скидка составит 1%, то есть квартира обойдется в 11,8 млн рублей. 

Из-за разницы в процентных ставках ежемесячный платеж в первом случае составит около 63 тыс. рублей, а во втором будет существенно ниже — 53,5 тыс. рублей. 

«Субсидированная ипотека от застройщика — это сниженная процентная ставка на кредит при условии повышения стоимости квартиры, — объясняет Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»».

— Независимо от удорожания субсидированная ставка зачастую выгоднее, особенно если она устанавливается на весь срок кредита.

Переплата по ипотеке может сократиться в два раза по сравнению с кредитом по базовой ставке.

Рассмотрим пример с квартирой стоимостью 17,3 млн рублей (включая удорожание на 732 тыс.). Сумма кредита — 12 млн, первый взнос — 5,3 млн, субсидированная ставка — 2,1% на весь период, ежемесячный платеж — 61,3 тыс. рублей. Переплата — 2,7 млн рублей. 

При базовых условиях стоимость такой квартиры равна 16,6 млн рублей, первый взнос — 5 млн, кредит — 11,6 млн рублей, ставка — 5%, ежемесячный платеж — 76,4 тыс. рублей, примерная переплата — 6,7 млн рублей. Таким образом, субсидируемая ставка от застройщика в конкретном случае позволяет сэкономить порядка 4 млн рублей». 

Что означают сверхнизкие проценты?

Эксперты отмечают, что льготная ипотека от застройщика обычно наиболее выгодна для клиентов, которые не планируют досрочно гасить ипотеку в течение пяти первых лет. Но важно понимать, что строительная компания готова платить за вас проценты по кредиту не бесконечно.

Чаще всего ипотека субсидируется в течение первых года–двух–трех, а иногда всего лишь полгода. Дальше вступает в действие стандартная ставка, по которой вы будете платить оставшиеся 15 или 20 лет. 

Особенно это касается самых привлекательных ставок 0,1–1%. Такие предложения, увы, краткосрочны и серьезно облегчить кредитное бремя не позволяют. 

Предложения о субсидировании ставок на весь срок погашения кредита встречаются реже, но такие варианты найти реально. Цифры здесь не столь заманчивы, но более реалистичны. И именно такие программы зачастую оказываются более выгодными. 

Социальное жилье – риски и выгоды

Вот схема расчетов по программе ипотеки под 2,99% «Меньше переплат» от группы «Самолет». Размер ставки в ней сохраняется неизменным в течение всего срока кредитования. При стоимости квартиры 5 млн рублей, первоначальном взносе 30% (1,5 млн рублей) и сроке ипотеки 20 лет ежемесячный платеж по кредиту составит 20,9 тыс. Размер переплаты — 1,2 млн рублей. 

По стандартной программе ипотеки со ставкой 8,29% годовых при тех же стоимости, размере первоначального взноса и сроке погашения кредита ежемесячный платеж составит уже 29,9 тыс. рублей, а переплата — 3,7 млн рублей. Таким образом, общая экономия с субсидированной ипотечной программой — более 2 млн рублей. 

Не стоит забывать: предлагая особенно низкие процентные ставки, некоторые застройщики повышают начальную стоимость квартир, рассчитывая так хотя бы частично покрыть свои издержки. 

Но в ряде случаев установить заманчиво крошечный процент даст объединение различных программ. К примеру, ГК «Гранель» и Сбербанк предлагают кредит на 20 лет по госпрограмме семейной ипотеки. При этом уже субсидируемую государством ставку еще и частично оплачивает застройщик, позволяя сохранять ее на уровне 1,8% в течение всего срока кредита.

Разумеется, подобные предложения распространяются только на жилье от участвующих в ипотечном субсидировании застройщиков. Причем зачастую — только на квартиры в отдельных ЖК.

В качестве примера приведем совместную программу компании «РСТИ» и банка ВТБ. Благодаря ей удастся приобрести квартиру по ставке от 1,5% на срок до 30 лет при первоначальном взносе от 15%. Распространяется это предложение только на жилье в ЖК «БелАрт», New Time и Terra.

Ипотечные программы с субсидированием от застройщика на весь срок кредита

Застройщик Банк Ставка Срок Первоначальный взнос Примечания
А101 ВТБ 5,30% 5–30 лет 20% для получения минимальной ставки необходимо оформление сделки онлайн и страхование жизни и здоровья; участвуют все ЖК, кроме «Южные сады»
Гранель Сбербанк 4,80% 20 лет 20% минимальная ставка возможна только при условии страхования жизни
Гранель Уралсиб 4,89% 15 лет 20% минимальная ставка возможна только при условии страхования жизни, сумма кредита — более 7 млн руб.
Гранель Альфа-банк 5,09% 20 лет 20% минимальная ставка возможна только при условии страхования жизни, сумма кредита — более 6 млн руб.
РСТИ Сбербанк 4,80% 7–12 лет 20% только для ЖК «БелАрт», New Time и Terra
РСТИ ВТБ 5,70% 30 лет 15% только для ЖК «БелАрт», New Time и Terra
Lexion Development Росбанк 4,65% 25 лет 20% только для ЖК «Румянцево-Парк»
Lexion Development Альфа-банк 4,79% 20 лет 20% только для ЖК «Румянцево-Парк»
Lexion Development Сбербанк 4,80% 20 лет 20% только для ЖК «Румянцево-Парк»
Самолет Альфа-банк 2,99% 20 лет 20% программа действует до 1 октября 2021 года
Самолет Сбербанк 6,40% 20 лет 20%
Унистрой ВТБ 5,70% От 20% при условии страхования жизни и использовании электронной регистрации с сервисом безопасных расчетов
Самолет ВТБ от 2,9% при условии страхования жизни
ПИК Сбербанк 6,50% до 20 лет 20% при условии электронной регистрации сделки
ПИК ВТБ 6,50% до 30 лет
ПИК Альфа-банк 6,50% до 20 лет 10–20%

По данным Циан

Ипотечные программы с субсидированием от застройщика на начальном этапе погашения кредита

Читайте также:  Нотариус вам неправомерно отказал. что делать?

Социальное жилье – риски и выгоды

По данным Циан

Ипотечные программы с господдержкой и дополнительным субсидированием от застройщика

Социальное жилье – риски и выгоды

По данным Циан

Новое арендное жилье в России есть

Доходные дома в современной России считаются невыгодными для бизнеса из-за длительного срока окупаемости таких проектов, хотя примеры есть. Но для частных инвесторов вложения в квартиры или апартаменты для сдачи в аренду могут стать способом сбережения средств. 

Президент РФ Владимир Путин поручил начать пилотные проекты по строительству арендного жилья весной 2016 г. К концу 2020-го в стране имеются единичные частные проекты и около 10 000 квартир, которые выкупил Дом.РФ, чтобы сдавать.

По данным госкорпорации, из 24,3 млн семей, которые хотят улучшить жилищные условия, 5,6 млн готовы арендовать жилье (и 5 млн из них не против делать это долго). Сейчас 6 млн семей снимают в общей сложности 239 млн кв. м, это около 6% от всего жилищного фонда, по данным ВЦИОМа.

Арендодатели – преимущественно физлица, из-за неуплаты налогов которыми бюджет ежегодно недополучает 200 млрд руб. 

Одним из первых столичных комплексов, корпус в котором выкупил Дом.РФ, стал «Лайнер» компании «Интеко» на Ходынском поле, апартаменты в нем начали сдавать три года назад.

Судя по «соседским чатам» «Лайнера», несмотря на то что юридически это нежилые помещения и коммунальные платежи выше, чем для жилья, Дом.

РФ все сдал и ставки выше, чем могут просить частники в том же комплексе (но с учетом всех затрат дешевле, чем обошлось бы проживание в столичной гостинице того же качества).

В жилой части проекта «Сколково парк» компании Millhouse два из шести корпусов, всего около 70 квартир, предназначены только для сдачи в аренду. Те, что площадью 80 кв. м, стоят 130 000–180 000 руб.

в месяц, двух- и трехкомнатные квартиры (от 80 и от 130 кв. м соответственно) сдают за 200 000–270 000 руб., договор заключается минимум на 11 месяцев.

Тут тоже все сдано и есть лист ожидания, говорят в компании.

на столько вырос в Москве интерес к долгосрочной аренде за год, по данным «Авито недвижимости». Спрос на аренду в целом по России почти на треть превысил аналогичные показатели прошлого года. Рост цен пока сдерживается тем, что предложения много, денег у россиян мало, а вторая волна пандемии уже захлестывает 

По словам директора по маркетингу управления недвижимости Millhouse Станислава Лобанова, блок под аренду планировали еще на этапе проектирования комплекса. Поскольку часть масштабного проекта в Сколкове – это деловой квартал (в настоящее время строится шесть офисных зданий общей площадью 212 000 кв.

м примерно на 10 000 рабочих мест), в Millhouse рассчитывают «на синергию проектов» и рост спроса на аренду квартир от сотрудников компаний-резидентов. Всего в комплексное развитие территории Сколкова Millhouse вложит не менее $1 млрд ($550 млн – в деловой квартал, $450 млн – в жилую недвижимость).

 

Востребованность арендного жилья в районе Сколкова и Заречья уже растет год от года, отмечает Лобанов. «На территории фонда «Сколково» уже есть коттеджи и апартаменты, которые сданы по хорошим ставкам», – подтверждает перспективность затеи Денис Колокольников, гендиректор консалтинговой компании RRG. 

Даниил Слуцкий, гендиректор компании «Оценка бизнеса и консалтинг», считает, что пример Millhouse вряд ли может заинтересовать в массовом порядке девелоперов, разве что будет возможность продавать квартиры в таких домах дешевле (например, за счет госсубсидий), это привлечет больше инвесторов, в том числе крупных. 

О том, что пришло время создать фонд арендного жилья, который позволит москвичам жить близко к работе, столичный мэр Сергей Собянин говорил в октябре в интервью ТАСС: «Чтобы люди из одного конца [города] в другой на работу не ездили, а быстро могли поменять аренду жилья, переехать близко к работе». По словам градоначальника, стимулировать инвесторов предполагается освобождением от ряда налогов и выплат за землю. 

ГК «Пионер» в проектах YE’S продает готовые к сдаче апартаменты под управлением компании-отельера, рассказывает директор по развитию этой сети Антон Агапов. Уже открыты YE’S Hoshimina в Санкт-Петербурге и YE’S Mitino в Москве, еще два проекта в столице строятся: YE’S Technopark (506 апартаментов от 18,5 до 89,5 кв. м, от 7,2 млн руб.

) и YE’S Botanica (1032 апартамента от 18,6 до 72 кв. м). Продажи в них открылись в 2018 г., в первом продано 87%, во втором – 74%. 90% покупателей – инвесторы, планирующие сдавать недвижимость. Делать это можно через УК, которая получает 20% дохода. Средняя ставка аренды в YE’S в Москве составляет 49 500 руб.

в месяц, в Санкт-Петербурге – 30 500 руб.

«Для создания легального рынка аренды в России ежегодно нужно строить не менее 10–15 млн кв. м именно для этих целей. И отказаться от выделения бесплатного жилья, заменив социальный наем субсидированием ставок аренды незащищенным группам граждан».

По словам Агапова, летом действующие апарт-отели почти заполнены (до 98%). «Апартаменты сдаются на срок от одного месяца, этот бизнес устойчивее к сезонным колебаниям по сравнению с классическими отелями», – утверждает он. Но в случае, если застройщик решит оставить весь проект себе и сдавать апартаменты в аренду, срок окупаемости составит более 25 лет, уточняет Агапов. 

Кстати, цены на стадии котлована на апартаменты и жилую недвижимость примерно одинаковы, по данным «Пионера». А вот спрос на сервисные апартаменты, которые покупают как инвестицию, ниже, чем на жилую недвижимость. «Даже если апартаменты будут стоить дороже, на жилье можно заработать больше», – комментирует он. 

Чтобы апартаменты хорошо продавались инвесторам, важна локация, транспортная доступность и хорошая управляющая компания, которая обеспечивает высокую загрузку, берет на себя заботы по заселению, поддержанию технического состояния помещений, обеспечивает пассивный доход инвесторам, перечисляет Агапов.

Развиваются подобные проекты и в регионах: в Красноярске работает апарт-отель «Парк сити» (сдан в 2018 г., все 400 номеров проданы) и строится МФК «Золотое сечение» (жилой дом и здание апарт-отеля). «В «Парк сити» минимальная площадь юнита – 16–17 кв. м, максимальная – 65 кв. м.

Проживание стоит 2000–3000 руб. в сутки, и он загружен в среднем на 60%», – сообщил руководитель отдела продаж компании-застройщика «Ментал-плюс» Алексей Прилепо. В среднем собственник может получить 800–1000 руб. с 1 кв. м в месяц. Для номера площадью 30 кв.

м это означает доход 12–14% годовых: около 24 000–27 000 руб. за вычетом коммунальных платежей (они здесь выше, чем в жилом фонде, примерно 250 руб. за 1 кв. м в месяц), оплаты услуг управляющей компании, НДФЛ. В строящемся МФК площади от 23 кв. м, цена продажи – от 65 000 руб.

за 1 кв. м, без отделки и мебели. 

На 12–14% частный инвестор в номера апарт-отеля вполне может рассчитывать, уверена Анастасия Заболотная, операционный директор департамента «Апарт-отели» компании Becar Asset Management: «Например, средняя прогнозируемая доходность отеля с элементами коливинга YouCo (его планируют открыть в 2023 г. в Санкт-Петербурге) – до 12%». «Мы сдаем в Vertical We & I номера на любой срок», – говорит Заболотная, но, по ее словам, «доходность будет выше, если сдавать номера посуточно, меняя тариф в зависимости от спроса и предложения».

«8–12% – возможная доходность, но она не гарантирована, риски всегда есть. Любое изменение ситуации на рынке, карантин, кризисные явления могут привести к падению спроса», – считает Колокольников.

А чем меньше загрузка всего комплекса, тем сложнее УК обеспечить обозначенную прибыль каждому инвестору, отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.

Но в целом, «приучая россиян к такому рентному бизнесу, девелоперы способствуют появлению в стране арендного жилья», говорит Колокольников.

Сейчас у Дом.РФ под сдачу есть отдельные здания или выделенные секции в проектах «Матч пойнт», «Символ», «Парк легенд», «Лайнер», «Октябрьское поле», «Level Амурская», «Сердце столицы» в Москве, «Современник» в Воронеже, «Южные кварталы» в Екатеринбурге. Из годового отчета Дом.

РФ следует, что в 2019 г. объем финансирования арендных проектов составил 6,5 млрд руб.

Из них 0,1 млрд – затраты на «Современник», 0,5 млрд – «Символ», 0,6 млрд – «Парк легенд», по 0,9 млрд потрачено на «Матч пойнт», «Сколково», «Сердце столицы» и «Level Амурская», 1,7 млрд проинвестировано в «Октябрьское поле».

Институт развития в данном случае выступает как частный инвестор, выкупая у девелопера пул квартир на средства закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, чтобы получать доход от сдачи в аренду. Такой инвестор и оператор нужен для развития этого рынка, уверен Слуцкий. 

По словам опрошенных «Ведомостями» экспертов, Дом.РФ приобретает квартиры (не по одной, а сотнями) с дисконтом не менее 5–15%. И сдает их в среднем на 70% выше рынка, замечает Попов. Как следует из того же отчета за 2019 г., такие цены Дом.

Читайте также:  Может ли банк заблокировать зарплатную карту при долгах по кредиту?

РФ объясняет тем, что у арендодателей-физлиц нет, в отличие от самой корпорации, необходимости возмещать капитальные затраты на строительство арендного жилья, зато есть льготный режим налогообложения – или же вовсе отсутствует привычка платить налоги.

Кроме того, арендаторы получают дополнительный сервис, так что премия за возможность снимать жилье такого уровня не так и высока, – этот довод часто озвучивают представители Дом.РФ на публичных мероприятиях.

Судя по тому, что сданы почти все готовые апартаменты и в некоторых проектах формируется лист ожидания, спрос есть и на такие ставки.

«Людей привлекают безопасность сделки, имеющий юридическую силу договор и широкий набор дополнительных услуг консьерж-сервиса», – объясняет Вероника Янушкевич, замдиректора подразделения «Арендное жилье» Дом.РФ. Сейчас в портфеле Дом.

РФ чуть больше 8500 квартир общей площадью 445 000 кв. м. В то время как (по оценкам корпорации) спрос на новый цивилизованный формат арендного жилья есть у 4,7 млн семей.

По данным ЦИАНа, 67% потенциального спроса (суммарный просмотр объявлений) приходится на лоты со ставкой аренды менее 50 000 руб. «Нужно учитывать, что те, кто готов заплатить 45 000–50 000 руб.

в месяц, хотят найти хорошую однушку или небольшую двухкомнатную квартиру, а не 25-метровую студию, как предлагает Дом.РФ», – комментирует Попов.

По данным Елены Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – супермаркет недвижимости», большинство нанимателей однокомнатных квартир в Москве платят до 30 000 руб. в месяц.

Дмитрий Котровский, общественный омбудсмен по строительству, считает, что вместо строительства арендных домов имело бы смысл проработать «обеление» частного рынка, который «может предложить сейчас разное: квартиры в Королеве, в Щербинке, в центре Москвы, с хорошей отделкой, с плохой отделкой, – и это устоявшийся сегмент». «Но та часть собственников, которая хотела сдавать квартиры официально, сделали это в период, когда создали налоговый режим для самозанятых. Те, кто остался в тени, никогда уже оттуда не выйдут, пока не будет правовых методов, а именно закона, ужесточающего наказание за неуплату налогов», – полагает Роман Бабичев, руководитель департамента аренды «Азбуки жилья». Поэтому пока российский путь развития арендного жилья – выкуп с дисконтом квартир в новостройках, чтобы их сдавать, и налоговые льготы для застройщиков, чтобы они это жилье строили.

Мищенко считает, что жесткие меры не нужны, нужно, напротив, стимулировать предложение: «Необходимо максимально упростить порядок информирования налоговых органов о том, что граждане сдают недвижимость (допустим, по электронной почте, по телефону, в личном кабинете госуслуг). И нужно убрать из квитанции ЖКХ статью расходов на капитальный ремонт, раз собственники-арендодатели платят налог. Пожилым людям не стоит считать доход от сдачи в аренду как дополнительный, чтобы они получали пенсию в полном объеме». 

Социальное жилье – риски и выгоды

Разгулявшийся вирус подтолкнул развитие сегмента съемного жилья в разных странах.

Как сообщает Bloomberg, в Великобритании инвесторы вкладывают рекордные суммы в новые арендные дома, предполагая, что пандемия ударит по экономике и сделает покупку недвижимости недоступной для многих людей.

По прогнозам, в этом году инвестиции в такие проекты достигнут $5,2 млрд, что почти в 2 раза больше, чем в прошлом (Bloomberg ссылается на данные Knight Frank).

Американская инвесткомпания Rockpoint Group и Invitation Homes, которой принадлежит около 80 000 арендных домов, пишет The Wall Street Journal, заключили соглашение об инвестировании более $1 млрд в покупку 3500 домов. Инвесторы говорят о рекордной заполняемости арендного жилья и росте ставок и прогнозируют, что вложения в доходные дома станут основным классом активов для многих институциональных инвесторов. 

Директор агентства недвижимости Dem Group Екатерина Демидова рассказала, что доходность арендного девятиквартирного дома стоимостью 499 000 евро в Дортмунде (Западная Германия) с населением около 600 000 человек составляет 35 200 евро в год, а срок окупаемости вложений – 14 лет.

Традиционно бизнес долгосрочной аренды в Германии и в целом в Европе развивается на вторичном рынке жилья. «В Германии, если бюджет не позволяет купить целый дом, можно приобрести квартиру, цены начинаются от 40 000 евро. Доход от нее будет те же 7%.

Комиссия управляющей компании – 20–30 евро с каждой квартиры ежемесячно», – рассказала Демидова. По ее словам, «строить под аренду невыгодно, так как высока цена квадратного метра.

Если покупать квартиру в новостройке, надо быть готовым к бюджетам от 150 000 евро за маленькую однокомнатную квартиру и доходности около 3–4%».

Не думай о квартирах свысока. Как потерять деньги, вложив в недвижимость?

Ставки по депозитам падают, заставляя людей искать новые источники вложений.

Идти на фондовый рынок, изучать особенности инвестиционных счетов, ПИФы и прочие инструменты не каждый хочет, предпочитая стабильные и понятные способы сохранения и приумножения средства. Недвижимость считается одним из надёжных вариантов вложений.

Люди берут ипотеку по льготной ставке, квартиру сдают и получают доход от аренды, которого часто хватает на платёж и ещё остаётся. Но не все разделяют энтузиазм.

Квартира вообще приносит доход?

Мы уже считали, что доход от сдачи квартиры в аренду составляет 4−5% годовых в зависимости от региона и самой квартиры. Окупаемость — более 10 лет. Получается, что вкладывать деньги в инвестиционную ипотечную квартиру невыгодно — останешься в минусе?

Не надо забывать о росте цен на жильё. Если квартиры будут расти в цене примерно на 7% в год, как это произошло в 2020, то выгода будет даже с учётом процентов по ипотеке. К тому же квартира останется с тобой на всю жизнь. Доход от аренды станет подспорьем к пенсии.

Риск при вложениях в недвижимость тоже есть. Квартира может внезапно обесцениться, а нерадивые жильцы устроить пожар или потоп. Не надо забывать о дополнительных расходах: налог на имущество, налог на доходы физических лиц (или НПД), текущий ремонт.

Недвижимость — низколиквидный актив. Если деньги понадобятся срочно, то квартиру не получится продать за пару недель не сбив цену.

Поезд ушёл

Выбор способов удачно инвестировать в недвижимость стремительно сокращается. Раньше можно было купить новостройку на начальном этапе строительства с большой скидкой. Переход на проектное финансирование, рост цен на первичное жильё, скромные темпы строительства привели к тому, что выгодных предложений становится всё меньше и меньше.

Апартаменты рассматривались как предмет инвестирования, потому что цены на них были ниже на 15−20%. Однако Минстрой ведёт речь о запрете апартаментов. Сейчас неясно, дадут ли власти ход инициативе, как пройдёт запрет и что будет с уже готовым жильём.

Цены в долларах показывают убыток

От одного из читателей «Выберу.ру» в х прозвучало мнение — если цены на российскую недвижимость перевести в доллары, то получится, что она дешевеет.

Среднестатистическому покупателю квартиры «для себя» пересчёт на валюту ничего не даст, поскольку мы получаем зарплату в рублях и тратим её в рублях.

Желающий инвестировать, изучая динамику цен на квартиры и курс рубля, может сделать выводы о целесообразности вложений. Так размышляет наш читатель:

Доступность жилья от подешевения действительно не повысилась, но об этом снижении определенно стоит знать людям, планирующим (или купившим) жилье в качестве инвестиции.

Очень многие уверены (до 90% в моем окружении) в перспективности вклада в жилую недвижимость в РФ.

Мол цены то растут… Однако им стоит трезвее оценивать этот рынок и аккуратнее приобретать активы (орфография и пунктуация автора)

Итак, глядя на цифры, можно сказать, что недвижимость — это способ сохранить средства, а не получить доход. Квартиру можно рассматривать как подушку безопасности «на старость». Однако не надо ограничиваться одним способом вложений. Стоит рассмотреть разные варианты инвестиций, просчитать плюсы, минусы, риски и доход по каждому.

Стоит ли покупать недвижимость – 10 причин инвестировать в жилье, преимущества вложения денег в недвижимое имущество

В 2018 году банки выдали ипотечных кредитов на сумму более трёх триллионов рублей. Застройщики рапортуют о росте цен.

Покупатели, опасаясь дальнейшего удорожания, стремятся запрыгнуть, как им кажется, в последний вагон уходящего поезда под названием «долевое строительство», и ими постоянно превозносятся исключительные качества недвижимости как беспроигрышного варианта вложения денег. Может, они правы?

Давайте разберём, где истина, а где — вымысел. Начнём с преимуществ вложения денег в недвижимость по сравнению с другими активами. Они, безусловно, есть, и их немало.

  1. Двойственная сущность недвижимости Первый, самый важный, плюс недвижимости в том, что она является одновременно и товарным, и финансовым активом. Причём в обоих качествах смотрится достойно. Можно использовать инвестиционные преимущества недвижимости, а можно — её потребительскую ценность. Проще говоря, не только извлекать прибыль из владения недвижимостью, но и непосредственно жить в ней или задействовать в бизнесе (если недвижимость коммерческая). Практически никакие другие активы такими свойствами не обладают. Например, автомобили быстро амортизируются и в качестве средства сбережения и накопления не годятся. А те активы, что не амортизируются (например, ценные бумаги), невозможно употребить. Несколько похожими свойствами обладают ещё произведения искусства, драгоценности и золото, но в отличие от недвижимости все эти активы весьма специфичны.
  2. Извлечение пассивного стабильного дохода Не так много активов могут похвастать тем, что гарантируют своему обладателю пассивный доход, а тем более стабильный пассивный доход. Например, золото — отличный инвестиционный инструмент, но, к сожалению, оно не приносит никакого пассивного дохода, и инвестору приходится рассчитывать только на рост его стоимости. Размер дивидендов от акций сложно спрогнозировать на длительную перспективу. Пожалуй, только депозиты в банках и ОФЗ могут составить конкуренцию недвижимости. «Если моё финансовое положение ухудшится, я всегда могу сдать свою квартиру», — такой аргумент покупателей недвижимости вполне имеет право на жизнь. Доход с арендной недвижимости — весомая причина остановить свой выбор именно на ней. Кстати, именно за счёт наличия собственной внутренней доходности от недвижимости реальная ставка по ипотечным кредитам намного ниже, чем по другим видам кредитов. Например, оформляя ипотечный кредит под 10% годовых и получая при этом арендный доход в 6%, можно учитывать реальную ставку по кредиту 4% (без учёта первоначального взноса).
  3. Понятная инвестиция на долгий срок Купленная квартира не только медленно амортизируется, но и практически не меняет своих потребительских свойств. Да и как финансовый актив она очень стабильна во времени. Кризисы сменяют друг друга. Государства распадаются. Компании процветают и банкротятся. Люди рождаются и умирают. А недвижимость остаётся в собственности. С большой долей вероятности можно предположить, что и через десять, и через двадцать лет квартира будет обладать примерно такой же ценностью, как и сегодня. Короче говоря, недвижимость может рассматриваться как инвестиция на очень длительный срок, а значит, вполне годится в качестве пенсионного плана. Потому что нельзя отрицать, что на длинных дистанциях конкурентов у неё немного.
  4. Уникальность Когда вы покупаете недвижимость, вы приобретаете во владение не только стены, но отчасти и землю, на которой она стоит. А земля — ограниченный ресурс. Там, где стоит дом, другой уже не построишь, а значит, вы покупаете уникальный продукт, который нельзя в точности повторить. А если построить такой же дом рядом? Можно, но это будет уже иное здание, стоящее на другом участке земли. И чем дальше от первоначального места, тем больше отличий. Для маленьких посёлков такие рассуждения не имеют большого резона, но на плотно урбанизированных территориях, где сложно возвести новые здания, покупка объекта недвижимости может иметь инвестиционный смысл. По этой причине так дорого стоит недвижимость в центрах крупных городов — не из-за конкретных потребительских преимуществ, а из-за того, что количество и площадь земельных участков в таких местах жёстко ограничены.
  5. Защита от инфляции Недвижимость хорошо сопротивляется обесценению валюты. Строго говоря, не всякую инфляцию она отыграет, но если министерство финансов увлекается чрезмерной эмиссией, то стоимость недвижимости имеет все шансы особенно от этого не пострадать. Возможный рост цен также прельщает инвесторов и заставляет их вкладывать в реальный актив.
  6. Удобство хранения/парковка крупных денежных сумм Достаточно один раз купить недвижимость — и больше особых усилий по хранению денег прилагать не придётся: куда поставить или спрятать (если речь про товарную сущность), на что менять (если речь про деньги). Физически украсть недвижимость невозможно. Кроме того, недвижимость очень денежноёмкая, что является весомым плюсом. Например, известно, что страховая сумма в банке составляет только 1,4 млн рублей. А если у вас имеется 15 миллионов? Вам не хватит и десяти банков, чтобы разложить всю сумму. Но достаточно купить квартиру в Москве — и проблема сохранности денег решена.
  7. Относительно низкие риски владения Риски владения можно условно разделить на две группы. А) Риски полной или частичной утраты актива (например, в результате экспроприации, раздела имущества и т.д.). Б) Риски потери покупательской стоимости. Кто-то считает, что недвижимость — совершенно безрисковый актив, но это мнение далеко от реальности. Вариантов потерять её достаточно много. Но если сравнивать с другими финансовыми активами, то рисков действительно меньше, особенно в том, что касается рыночных колебаний.
  8. Защита со стороны государства Государство поощряет вложения в недвижимость (вспомним материнский капитал, льготы по ипотечным ставкам, субсидии и т.д.) и защищает её владельцев (например, на квартиру не может быть наложен арест, если это единственное жильё, другие активы такой привилегией не обладают). Обманутых дольщиков могут расселить, а вот об обманутых вкладчиках, которым вернули деньги, что-то не слышно. Недвижимость едва ли не единственный вид ценного имущества, который пережил 1991 год. Поэтому недвижимость в России — больше, чем просто актив. Покупатель недвижимости, вступая в ряды собственников, подспудно ощущает свою защищённость.
  9. Покупка престижа Мало кто в этом признаётся, но недвижимость покупают не только, чтобы в ней жить. И даже не для того, чтобы с её помощью заработать. Для чего ещё? Чтобы всем рассказать, что купил! Человеку свойственно приобретать вещи ради репутации. Есть даже такой термин — показное потребление. Проблема в том, что возможностей для показного потребления в современной экономике осталось не так много из-за доступности кредитов. Остаётся недвижимость как одно из последних благ, которое в силу стоимости ещё относительно недоступно для широких масс. Один из примеров такого поведения: «У меня есть три квартиры, а что сделал ты?». Эту мотивацию не стоит недооценивать. Для тех, кому важно пустить пыль в глаза, покупка недвижимости становится особенно важным достижением. Это, кстати, далеко не последняя причина, почему недвижимость, особенно уникальная, не падает в цене.
  10. Дополнительные бонусы

    Постоянная регистрация даёт преимущества в медицинском обслуживании, социальных гарантиях, получении образования. Мне известно немало случаев, когда люди решились на покупку квартиры только ради того, чтобы устроить ребёнка в детский сад или школу.

Читайте также:  Переход на эскроу-счета не повлиял на стоимость жилья

Мы рассмотрели десять аргументов в пользу инвестиций в недвижимость. Это не агитация за покупку, скорее поиск реальных, а не надуманных плюсов такой идеи. Разумеется, картина будет неполной, если не озвучить позицию противоположной стороны. Поэтому в следующей статье я рассмотрю доводы «против».

Аналитики назвали выгоды льготной ипотеки для заемщиков исчерпанными

Льготные программы ипотеки и ставки на рынке перестали компенсировать российским заемщикам подорожание жилья и удлинение сроков ипотечных кредитов. Об этом сообщает РБК со ссылкой на рейтинговый обзор агентства «Эксперт РА» под названием «Жилье в ипотеку: иллюзия доступности».

По расчетам аналитиков, в июне 2021 года средний ипотечный кредит на квартиру в новостройке составил 4,06 млн рублей, это на 46% больше, чем годом ранее. Тогда в России уже действовала антикризисная программа льготной ипотеки под 6,5% и началось рыночное снижение ставок.

Российские банки пытались компенсировать этот эффект, удлиняя сроки кредитования ипотечных заемщиков, но пересмотр графиков лишь отчасти снизил нагрузку на клиентов. В июне 2021 года средний платеж по ипотеке на первичном рынке составил 27 100 рублей.

За год он вырос на 28%, подсчитали в «Эксперт РА». На вторичном рынке средний ежемесячный взнос в июне достиг 22 300 рублей, что на 13% выше, чем годом ранее. За тот же период средний срок кредитования в ипотеке удлинился более чем на два года.

Если бы увеличения сроков кредитования не произошло, то рост платежа был бы еще заметнее, отметили аналитики.

Каждый пятый — в группе риска: чем опасна льготная ипотека

Они выделяют два ключевых фактора, которые негативно отразились на доступности ипотечного жилья. Это, во-первых, рост цен на недвижимость. Во втором квартале 2021 года цены на квартиры в новостройках увеличились на 21% в годовом выражении, следует из данных Росстата. На вторичном рынке жилье за тот же период подорожало на 14%.

Как следствие, выросла средняя сумма ипотечного кредита. Второй фактор — снижение реальных доходов населения. По оценкам Росстата, в 2020 году они упали на 2,8%, а в первом квартале 2021 года — на 3,7%.

По итогам второго квартала реальные располагаемые доходы населения остаются ниже соответствующего периода доковидного 2019 года на 0,8%, оценивал главный экономист «ВТБ Капитала» по России и СНГ Александр Исаков.

Аналитики заявили о резком снижении выдачи ипотеки после ужесточения льготной программы

Несмотря на снижение ставок, ипотека выгоднее не становится, отмечают аналитики «Эксперт РА».

«Растущая стоимость жилья вынуждает заемщиков брать больший по размеру ипотечный кредит и, соответственно, делать больший в абсолютном выражении первый взнос, чтобы обеспечить требуемые банками 10–15% от стоимости квартиры.

При этом погашать возросший кредит на фоне снижения доходов возможно только за счет его размывания на больший срок, что позволяет обеспечить приемлемый для клиента ежемесячный платеж, но увеличивает итоговую переплату», — говорится в обзоре.

 «Во второй половине 2021-го средний платеж по ипотеке может показать небольшой прирост, но его темпы будут ниже, чем в первой половине года», — прогнозирует младший директор по рейтингам кредитных институтов «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Она объясняет это тем, что скорость подорожания жилья замедлится.

Холодное лето: как московский рынок жилья отреагировал на сворачивание льготной ипотеки

Как отмечается в обзоре, по итогам года выдачи ипотеки могут достичь 4,5 трлн рублей против 4,4 трлн рублей в 2020 году. Сдерживать рынок будет потребительский спрос: часть заемщиков уже успели реализовать свои потребности в первом полугодии, кроме того, аналитики ожидают снижения инвестиционного спроса на недвижимость.

По словам Щурихиной, прирост базы платежеспособных ипотечных заемщиков будет ограниченным из-за отсутствия роста доходов населения. Ужесточение регулирования в ипотеке, по оценкам «Эксперт РА», существенно не повлияет на динамику рынка.

С 1 августа Банк России повысил для кредиторов коэффициенты риска по ссудам с низким первоначальным взносом (от 15 до 20% стоимости жилья). Аналитики не считают, что повышение ключевой ставки ЦБ серьезно отразится на ставках. Согласно их прогнозу, средние ставки по ипотеке на вторичном рынке вырастут на 0,5–1 п.п.

и приблизятся к 9%, а на первичном рынке процесс будет идти медленнее из-за льготных программ. На 1 июля средневзвешенная ставка по ипотеке в России составляла 7,07%, следует из данных Центробанка.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *