Случаи когда собственник даже без участия мошенников может остаться без квартиры

Юристы постоянно твердят, что экономить на проверке объекта недвижимости перед покупкой нельзя. Но пользователи продолжают верить «в честное слово», а потом оказываются перед неприятным фактом – квартира находится в долевой собственности, есть скрытые жильцы или те, кого невозможно выписать. Но есть еще немало причин, по которым владелец недвижимости может остаться без квартиры.

Случаи когда собственник даже без участия мошенников может остаться без квартиры

Признаки неправомочной сделки

Заключая договор или подписывая предварительные бумаги, покупатель не всегда может заметить несоответствия.

Популярный букмекер выпустил мобильное приложение для Андроид, скачать 1xBet можно по ссылке абсолютно бесплатно.

Специалисты составили ряд часто повторяемых ошибок:

  1. Квартиру продают без участия хозяина. В итоге может выясниться, что продажу осуществил посторонний человек.
  2. Нет оригиналов документов, только ксерокопии. Это явный обман.
  3. Акт купли-продажи написан с ошибками.
  4. Покупатель не настоял на внесении в договор реальной стоимости объекта. Для продавца заниженная сумма выгодна – меньше платить налог. Но для покупателя – это риск не получить полную сумму денег обратно при расторжении сделки (по любым причинам).
  5. Деньги отданы до момента снятия продавца с регистрационного учета в ЕГРП. Эта ошибка может стоить потери денег и недвижимости. Практичнее положить сумму в банковскую ячейку и подписать условие – к продавцу финансы переходят только после поступления в ЕГРП новых данных. Нелишней будет пометка о том, что деньги вынимаются из ячейки только в присутствии обеих сторон (их представителей).

Если у продавца есть внебрачные дети, бывшие супруги и дети в браке, обязательно проверяют права на квартиру всех собственников. Если дело пойдет в суд, скорее всего, примут сторону детей, новый хозяин жилья может остаться без части квартиры.

В случае, когда есть неточности, например, расхождения с планом квартиры, или не ясно, кто именно является собственником – от покупки надо отказаться. В конечном итоге это будет дешевле, чем потом доказывать через суд, что новый покупатель не знал о скрытых собственниках, залоге и прочих особенностях объекта.

Вопрос недействительности сделки регламентирован 2 главой Гражданского Кодекса РФ, в которую входят статьи 166-181.

Банк отобрал ипотечную квартиру с погашенным кредитом

Случаи когда собственник даже без участия мошенников может остаться без квартиры

Залогодержатель (банк) вправе отобрать квартиру при нарушении графика выплат. Но часто бывает так, что покупатель погасил ипотеку, но забыл о последней сумме в 50 копеек. Это может быть что угодно – обслуживание счета, плата за СМС из банка и пр. Сотрудники финансовой организации умолчат о факте, пока долги (пеня, штрафы за неуплату) достигнут больших размеров. И через 10-15 лет банк обратится в суд, выиграет дело и заберет квартиру. Чтобы так не получилось, надо закрывать (расторгать) договоры в письменной форме.

 Загрузка …

Квартиру в течение трех лет часто покупали и продавали

В общем-то, никаких особенных опасностей нет, но если от недвижимости избавлялись, надо выяснить причину. Это может быть проблема с соседями, самим зданием или есть нарушение права первого собственника. Лучше вовремя узнать, почему недвижимость не привлекает жильцов, чем потом спешно решать сложную проблему.

Ипотечная квартира

Допустим, новый покупатель договаривается с продавцом закрыть последний платеж по ипотеке и сразу заключить сделку купли-продажи. Вроде бы все чисто, за одним исключением – если продавец внезапно потеряет память, умрет, сделку признают недействительной.

От момента закрытия ипотечного кредита до снятия обременения банком пройдет время, и этот промежуток особенно опасен для покупателя, лучше не рисковать.

Наследственная недвижимость

Случаи когда собственник даже без участия мошенников может остаться без квартиры

Регистрацию в Росреестре сделка пройдет, покупатель начинает обживать квартиру и вдруг узнает о скрытом наследнике. По праву наследования человек обжалует продажу в суде, комиссия пойдет навстречу, и квартиру отберут.

Квартира куплена за счет материнского капитала

В этом случае есть масса нюансов, но основной один – если органы опеки признают сделку недействительной, квартиру отберут. Детей в паспорт уже не вписывают, увидеть нарушение закона сам покупатель не сможет.

 Загрузка …

Особенно важно проверить законность сделки в случае использования материнского капитала для погашения ипотечного кредита.

Квартира без наследников. Как мошенники крадут имущество у государства и почему ответственность за это несут последние владельцы?

Когда владелец квартиры умирает, не оставив наследников, государство должно переоформить его жилье на себя — это называется выморочным имуществом. Из-за низкого контроля над ним в Москве нередко возникает ситуация, при которой квартиры пустуют, и этим пользуются мошенники. Они оформляют жилье на себя по поддельным документам, а потом продают.

Когда государству становится известно о мошенничестве, оно предъявляет судебный иск не к тому, кто незаконным путем завладел имуществом, а к новому его владельцу — добросовестному приобретателю, который не знал о похищении квартиры. У него отбирают жилье и выселяют.

В 2017 году Конституционный суд так делать запретил, но многие пострадавшие до сих пор вынуждены судиться с властями.

«Такие дела» поговорили с добросовестными покупателями, которые купили квартиры — объекты мошенничества, и с юристами, которые помогают таким семьям. 

Случаи когда собственник даже без участия мошенников может остаться без квартиры pxhere.com

Дело Однодворцевых

В 2005 году семья Однодворцевых купила в Москве двухкомнатную квартиру. Спустя три года они получили иск от межрайонного прокурора, который выступал в интересах департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы (теперь — департамент городского имущества) и требовал изъять квартиру у Однодворцевых, снять их с регистрационного учета и выселить.

До переезда в Москву Татьяна и Валерий Однодворцевы жили в Белгороде. «Работы особо не было, и знакомые нас как-то спросили, а почему мы в Москву не уедем. Так и решили», — рассказывает Татьяна. Сначала они снимали жилье, затем продали квартиры в Белгороде и купили квартиру в Москве.

Жили в ней вшестером: Татьяна и Валерий, их сын с женой и ребенком и отец Валерия. В 2008 году они получили иск. «Открываем почтовый ящик, а там толстое письмо. Прочитали и не поняли ничего, подумали, что ошибка какая-то.

Оказалось, что не ошибка и что когда-то эту квартиру приватизировали мошеннику», — вспоминает Татьяна.

До 2000 года в этой квартире проживал мужчина, который являлся ее законным собственником. Затем он умер, и квартира осталась пустой, три года никто не предъявлял на нее прав. В июле 2003 года в ней прописалась Ольга Мальцева на основании свидетельства о браке с уже умершим мужчиной.

В 2004 году департамент жилищной политики заключил с ней договор социального найма и договор передачи квартиры в собственность. Спустя несколько лет департамент выяснил, что свидетельство о заключении брака было поддельным, а значит, договор передачи квартиры в собственность — недействительным.

И хотя незаконными были действия Мальцевой, а сам департамент был участником сделки по приватизации квартиры мошеннице, иск получила не Мальцева, а Однодворцевы.

Случаи когда собственник даже без участия мошенников может остаться без квартиры Выселяторы  

«Когда мы получили письмо, мы первым делом пошли в суд. И первый суд мы выиграли, но Мосгорсуд отменил это решение и отправил обратно на рассмотрение в районный суд к другому судье. Этот судья нас выслушал и сказал, что квартиру нужно вернуть департаменту, но нас оставить в ней проживать. А Мосгорсуд опять это отменил, — объясняет Татьяна. — Мы судимся уже 12-й год». 

Чиновники пообещали Однодворцевым заключить договор социального найма, но сначала этому помешала реорганизация департамента жилищной политики в департамент городского имущества, а в 2016 году семья получила отказ. Из квартиры их выписали, и уже несколько лет они живут в страхе, что их выселят.

«Мы пенсионеры, много лет проработали на севере. У меня стаж больше 30 лет, у мужа примерно столько же. Отец мужа — ветеран войны, инвалид, ему 95 лет. В этом году его с днем рождения поздравили: подарили открытку с подписью Путина и часы. Но лучше бы просто оставили нас в покое», — говорит Татьяна.

 

Дело Гладышевой

Однодворцевы не единственные, кто оказался в этой ситуации. Руководитель судебной практики Института права и публичной политики Григорий Вайпан, представитель семьи в Конституционном суде, говорит, что за последние 15 лет в Москве было подано несколько сотен таких исков.

«Когда выясняется, что квартира выбыла из владения государства, то сложный путь — это искать того человека, который когда-то давно приобрел эту квартиру незаконным путем, и пытаться взыскать с него деньги, которые он получил, продав ее.

Более простой вариант — прийти к тому, кто этой квартирой владеет сегодня. Им оказывается добросовестный приобретатель, который не имел никакого отношения к незаконным операциям с этой недвижимостью.

Как, например, Однодворцевы: суд признал, что они не знали и не могли знать, что квартира ушла от государства помимо воли государства», — поясняет юрист. 

В 2008 году Светлана Гладышева получила иск от департамента жилищной политики об истребовании у нее квартиры и выселении вместе с ее несовершеннолетним сыном. Квартиру на вторичном рынке она купила в 2005 году. Она была ее третьим собственником и до сих пор им остается.

«Департамент обосновывал свой иск тем, что сделка по приватизации, в которой я не участвовала (первая сделка по переходу прав собственности от муниципального жилья к частному лицу), была недействительной, потому что была совершена по поддельным документам», — рассказывает Светлана. 

Читайте также:  Как разделить бизнес при расторжении брака?

Первое решение суда было в пользу Гладышевой. В судебном процессе от истца был представитель департамента жилищной политики, который потребовал у Светланы взятку, чтобы ведомство не обжаловало это судебное решение.

«Я не согласилась, обратилась в правоохранительные органы, и его взяли с поличным», — рассказывает Гладышева. Департамент в итоге обратился в Мосгорсуд. Дело снова направили в районный суд, и уже при повторном рассмотрении иск департамента об истребовании квартиры удовлетворили.

С этим решением Светлана не согласилась и подала жалобу в Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ).

«Когда меня выселяли, органы опеки и отдел по делам несовершеннолетних сказали, что о моем ребенке позаботятся и пристроят в детский дом, — вспоминает Светлана. — Я писала заявление в суд об отсрочке исполнения решения, писала, что моя жалоба находится в ЕСПЧ.

В итоге мне дали отсрочку исполнения решения суда, поэтому фактически меня не выселили. Хотя каждый звонок и шорох около квартиры вызывал панику. Я даже прятала ребенка. Правоохранительные органы требовали объяснить, где он, на что я отвечала, что не скажу, чтобы его не отняли.

Так государство защищало права ребенка».

В России Гладышева дошла до Верховного суда. На ее сторону встала Генеральная прокуратура и уполномоченный по правам человека в РФ.

Одновременно ЕСПЧ вынес решение о том, что была нарушена Конвенция о защите прав человека и основных свобод.

Это привело к тому, что в 2011 году Верховный суд признал решение о выселении Светланы незаконным и направил дело опять в районный суд, где в иске департамента было отказано.

С 2008 года Гладышева занимается проблемами добросовестных приобретателей. Она создала организацию «Центр защиты жилья и жилищных прав», чтобы помогать людям, которые оказались в той ситуации, через которую она сама прошла.

«К 2020 году ЕСПЧ вынес уже около 80 решений со ссылкой на дело “Гладышева против России” в пользу граждан РФ, — рассказывает она.

— После 2011 года Россия должна была предпринять меры общего характера и сделать все для того, чтобы прекратить эту порочную практику».

Дело Дубовца

Ситуация не изменилась и после 2017 года, когда Конституционный суд в деле Александра Дубовца запретил изымать по искам публично-правовых образований жилье у добросовестного приобретателя, который поверил выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и прошел регистрацию права собственности на имущество.

«Все отношения, связанные с покупкой, продажей и владением недвижимости, отражены в ЕГРН. Он для того и существует, чтобы любой человек, который что-то покупает или продает, мог посмотреть в реестр и узнать, кто собственник недвижимости.

Именно поэтому люди, которые полагаются на реестр, презюмируются добросовестными, пока не доказано обратное», — объясняет Григорий Вайпан.

Александр Дубовец приобрел квартиру в 2008 году — ранее она принадлежала человеку, который в 1994 году умер и не оставил наследников. «Ситуация достаточно редкая, потому что в законодательстве прописано семь очередей наследования, кто-то должен найтись.

Если никто не находится, то восьмой очередью стоит государство», — поясняет Вайпан. В случае Дубовца государство не интересовалось судьбой квартиры более 20 лет с момента смерти первого собственника, и в результате мошенничества квартира попала на рынок недвижимости. В 2015 году чиновники истребовали квартиру Дубовца.

Вернуть собственность ему удалось только после решения Конституционного суда. 

Конституционный суд

После дела Дубовца суды должны были начать пересматривать другие похожие дела, если судебные решения еще не вступили в силу или не были исполнены.

На Однодворцевых правовая позиция КС распространяется, потому что исполнительное производство не окончено и фактически они не выселены. Но суды отказываются пересматривать дело, поэтому они подали жалобу в Конституционный суд.

Их жалоба касается как раз той проблемы, что люди, по которым были приняты решения до дела Дубовца, не могут воспользоваться постановлением КС.

«Когда КС принимает постановление, он создает норму права. А суды, когда они не применяют правовую позицию КС, считают, что это просто еще одна из инстанций, — говорит адвокат кандидат юридических наук Дмитрий Степанов.

— Поэтому у них такая позиция по отношению к тем делам, которые были до Дубовца: вы в КС не ходили, ваше дело не разрешено КС, поэтому и пересматривать его никто не будет.

Это в корне неверно, потому что если КС что-то говорит, то это нужно воспринимать как закон».

Когда в 2017 году Конституционный суд запретил забирать жилье у добросовестных приобретателей, суды общей юрисдикции стали заставлять людей доказывать, что они действительно являются добросовестными, хотя это должна доказывать выписка из ЕГРН.

«Мы сейчас в ЕСПЧ ведем такое дело. В 2018 году у людей отобрали квартиру по суду. И суд сказал, что они недобросовестные, потому что они не получили выписку из домовой книги, когда покупали квартиру.

А если бы они это сделали, то увидели бы, что три сделки назад человек, который продавал эту квартиру, умер раньше, чем состоялась продажа, — то есть было мошенничество. Но проблема в том, что у покупателя нет доступа к домовой книге.

Этими амбарными книгами, которыми суды подменяют ЕГРН, оправдывается абсолютно несправедливое изъятие собственности», — считает Вайпан. 

Юрист Степанов уточняет, что цель создания ЕГРН — это публичная достоверность, поэтому любые попытки отхода от ЕГРН в сторону домовых книг и других документов — это движение в противоположном направлении. По мнению Степанова, оно должно пресекаться и на уровне закона, и на уровне судебной практики.

«Приходит государство в лице департамента и говорит, что приобретатель недобросовестный, потому что он не посмотрел туда-то. Суд не вдается в детали и повторяет эту фразу в своем решении. Это значит, что государству было достаточно заявить этот довод, чтобы он был принят на веру.

К сожалению, бремя доказывания распределено несправедливо: суды применяют высокие стандарты не к истцу — государству, а к добросовестному приобретателю», — говорит адвокат. 

Несправедливость закона

Изменения в закон, которые должны были последовать за постановлением Конституционного суда 2017 года, вступили в силу только в 2020 году. Но юристы считают, что эти поправки могут усугубить ситуацию.

«Теперь в законе написано, что государство может в течение первых трех лет отнять квартиру у добросовестного приобретателя.

Это противоречит тому, что КС сказал в 2017 году и что ЕСПЧ говорит с 2011 года», — комментирует Вайпан.

Предусмотренный механизм компенсации, говорит Вайпан, достаточно циничный. После того как у человека отняли квартиру, он должен подать иск к продавцу и получить судебное решение о взыскании с него денег. Потом нужно возбудить исполнительное производство, чтобы эти средства получить.

Если в течение шести месяцев взыскать деньги с продавца не получится, добросовестный приобретатель может подать судебный иск к казне РФ, чтобы получить компенсацию в размере стоимости утраченной квартиры, и ждать вступления решения в силу.

Так от момента выселения человека до получения денег за утраченную квартиру может пройти несколько лет.

«Непонятно, как быть человеку все это время? У него истребовали квартиру, его выселили, деньги он еще не получил, ребенка отняли, потому что он бездомный, с регистрации его тоже сняли, а без прописки он даже не может получать судебные извещения», — говорит Гладышева.

Еще один вопрос, который задают юристы, — почему бремя многолетней судебной волокиты ложится на плечи человека, который ни в чем не виноват? «Получается, что государство сначала отбирает у добросовестного приобретателя квартиру, а в другом процессе по суду платит ему деньги в размере стоимости этой квартиры.

В чем смысл этого акробатического трюка? Три судебных процесса возникают на пустом месте. Сначала государство тратит собственные ресурсы, чтобы судиться с добросовестным приобретателем. Потом добросовестный приобретатель должен судиться со своим продавцом. И, ничего не добившись, он должен подавать судебный иск к государству о получении денег с утраченной квартиры.

Читайте также:  Основания для прослушивания вашего мобильного телефона

Это умножение сущностей без необходимости», — говорит Вайпан. 

По мнению юристов, проблема с выселением добросовестных приобретателей — в бездействии самих чиновников.

В Москве есть постановление правительства, которое предписывает местным органам отслеживать выморочное имущество, но часто такие квартиры пустуют годами или мошенническим путем попадают на рынок недвижимости.

«Полностью исключить возникновение таких ситуаций нельзя, но главный вопрос не в этом, а в том, кто должен нести за это ответственность и как распределяются риски, — говорит Вайпан. — Государство должно предъявлять денежный иск к тому человеку, который этой квартирой незаконно завладел.

Бывают даже случаи, когда эти мошенники садятся в тюрьму, но иски им не предъявляются. Складывается парадоксальная ситуация, когда финансовое бремя несет не виновный человек, а добросовестный покупатель, который приобрел эту квартиру за собственные деньги. Вот в чем корень несправедливости».

Как не лишиться квартиры из-за мошенников

Случаи когда собственник даже без участия мошенников может остаться без квартиры

Быть полностью уверенным, что принадлежащая тебе недвижимость каким-то образом не окажется оформленной на постороннего человека, невозможно. Случаев, когда мошенники подделывают документы на квартиру, а после продают ее или забирают в счет долга, довольно много, хотя многие люди все еще продолжают верить, что именно их это никогда не коснется. В данной статье описаны наиболее частые ситуации, когда собственник может потерять свое жилье. Обман и доверчивость

Правовая неграмотность и легковерие – это главные причины, по которым граждане могут лишиться своего жилья. В первую очередь, рискуют люди, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации. Например, люди обращаются в компанию с целью продать квартиру.

Если компания оказывается неблагонадежной, то в процессе обсуждения мошенники узнают все подробности и предлагают на выгодных условиях продать квартиру, а с собственника просят только оформить на третье лицо доверенность.

В итоге жилье продано, а денежные средства никто продавцу не возвращает.

Вредные привычки

Часто мошенники специально подыскивают одиноких людей, страдающих от алкоголизма или наркомании. В такой ситуации подделывается доверенность, дающая право на подписание договоров и документов, после этого постороннее лицо, выступая от имени собственника недвижимости, заключает сделку.

После этого недвижимость несколько раз перепродается, чтобы скрыть и запутать следы преступления. В итоге, после целого ряда сделок объект попадает в собственность к добросовестному покупателю.

Деньги от сделки, а также иную недвижимость, которые изначально могут обещаться собственнику, он не получает.

Зависимым людям сложно адекватно оценить ситуацию ввиду того, что они подвержены воздействию и влиянию, поэтому легко поддаются на обман. Уберечь собственника с зависимостью от возможного мошеннического отъема квартиры должны его родственники – чаще навещать, смотреть, кто с ними проживает и какой у них круг общения.

Документы на недвижимость, а в некоторых ситуациях и документы, которые удостоверяют личность, также лучше взять на хранение родственникам или близким людям.

Социальная «помощь»

Мошенники могут воспользоваться беспомощностью одиноких людей, чаще всего пенсионного возраста. Представляясь социальными работниками, мошенники входят к ним в доверие. Они могут непродолжительное время ухаживать, стараясь завоевать симпатию и доверие, а потом выяснить, где хранятся документы на квартиру и добиться обманом нужной подписи.

Если появляются такие подозрительные люди, то необходимо сообщать об этом в письменной форме в полицию. Участковый по факту поступившего сообщения должен провести проверку. Если он не будет принимать мер, игнорируя Ваше заявление, то необходимо обращаться в прокуратуру.

Квартира за микрозайм

Потерять квартиру можно и в случае обращения в организацию за микрозаймом даже в небольшой сумме, к примеру, до пятидесяти тысяч рублей.

Такие организации, формально не нарушая закон, ставят перед собой цель – не получение процентов по выданному кредиту под залог недвижимости, а получить саму недвижимость.

При получении займа под залог квартиры оформляется договор залога недвижимости.

Из-за высоких процентов по кредиту заемщик часто попадает в кабалу, после этого его вынуждают продать квартиру, которая была оставлена в залог.

В большинстве случаев, чтобы побыстрее получить денежные средства, человек изначально со всеми условиями согласен, поэтому подписывает документы «не глядя» и не особо вникая в суть.

Далее лишиться квартиры можно двумя способами:

  1. Заемщик сам не справляется с завышенными процентами, не может в установленный срок выплачивать основную сумму долга и проценты, поэтому начисляются огромные суммы неустойки.
  2. Кредитор умышленно уклоняется от принятия долга и процентов по кредиту, чтобы дождаться увеличения суммы долга и после этого обратиться в суд и привлечь заемщика к ответственности за неисполнение денежных обязательств и оплате неустойки. Так как сумма, за время уклонения кредитора от принятия долга, уже во много раз увеличилась, то отдать ее становится сложно, а для кого-то нереально, и это приводит к продаже квартиры (залога). Заемщику сложно доказать факт, что кредитор умышленно скрывался от него. При таком поведении кредитора нужно немедленно обратиться к нотариусу, так как согласно пункту 1 статьи 327 ГК РФ при отсутствии кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, либо при уклонении кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны, предусмотрена возможность исполнения обязательства заемщиком путем внесения денежной суммы в депозит нотариуса. Внесение денежной суммы в депозит нотариуса считается исполнением обязательства (пункт 2 стат 327 ГК РФ). Процедура эта несложная, недорогая, но гарантированно избавит от возможных проблем в будущем.

Ситуация с такими займами актуальна в настоящее время, когда у многих нет возможности взять кредит в банках, поскольку банки просят больший пакет документов и предъявляют больше требований к заемщикам, поэтому вынужденно обращаются в микро финансовые организации.

Вывод

Чаще всего мошенника распознать сложно, как правило, эти люди обладают знаниями в психологии, навыком и умением манипулировать сознанием других людей, но есть несколько приемов и способов снизит риск.

Всегда нужно проверять через Росреестр, какое количество сделок было с данной квартирой за последний год, если было несколько сделок, то стоит задуматься над покупкой.

Необходимо досконально изучать документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Если продавец согласен предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера, что он не состоит там на учете, то это будет плюсом и докажет его дееспособность.

Отдельное внимание всегда уделяется договору. Необходимо указать в договоре именно ту сумму, за которую продается квартира, не занижать и не завышать ее.

Так как в случае признания сделки недействительной, а оснований для этого в законе предусмотрено достаточно, и применения последствий ее недействительности, сторона сделки сможет рассчитывать только на ту сумму, которая была указана в договоре.

Эффективно также лично сходить в Росреестр или офис «Мои документы» и подать заявление, что сделки с принадлежащим вас объектом недвижимости должны регистрироваться только с вашим личным участием.

Наличие таких сведений является основанием для возврата без рассмотрения заявления и документов, представленных на регистрацию иным лицом, поэтому это реальная, работающая мера по защите и охране законных прав собственника.

Человеку, который не владеет знаниями в области юриспруденции, сложно будет противостоять обману мошенников, если их пути пересекутся.

Поэтому один из главных советов, в подобных ситуациях, при совершении сделки обращаться к независимому от второй стороны сделки и риэлтерского агентства юристу, который проанализирует документы, условия сделки, договоры, что поможет свести риск потери недвижимости к минимуму.

Аренда: как обманывают квартирантов и собственников при аренде квартиры — Аренда — Журнал Недвижимости

Мошенники снимают квартиру на несколько суток, потом дают объявление о сдаче этой же квартиры в аренду на длительный срок на очень привлекательных условиях. У потенциальных жильцов аферисты просят перевести аванс за «бронирование» квартиры из-за того, что желающих её снять якобы очень много. Собрав таким образом несколько авансов злоумышленники исчезают.

Как защититься?

Старайтесь получить как можно больше информации о квартире, попросите показать вам документы, подтверждающие собственность. Проверьте настоящее имя владельца, заказав выписку в ЕГРН. Познакомьтесь с соседями: например, если квартира сдаётся посуточно, они, скорее всего, наблюдают постоянную смену жильцов и могут рассказать об этом. И никогда не отдавайте деньги до подписания договора.

Мошенник выдаёт себя за риелтора

Схем в этом случае несколько, но все они сводятся к тому, что потенциальный жилец платит за некую информацию об объектах, которые сдаются. В результате оказывается, что информация — липа, а вернуть деньги нельзя.

Обмануть могут несколькими способами:

1.   Мошенники публикуют объявление о сдаче квартиры на привлекательных условиях.

Когда наниматель звонит уточнить детали, ему говорят, что конкретно эта квартира «только что» сдана, но агенты могут подобрать другие варианты за небольшую комиссию.

По этой же схеме предлагают купить «секретную базу данных о собственниках, которая есть только у риелторов». Естественно, никакой ценной информации вы ни в первом, ни во втором случае не получите.

Читайте также:  ЗАГС отказался вписать в свидетельство о рождении отчество, что делать?

2.   Мошенник выдаёт себя за риелтора и предлагает подобрать квартиру.

Даже готов подписать договор на оказание услуг! Только предметом договора (если его внимательно читать, а делают это немногие) являются некие «информационные услуги», а совсем не за поиск жилья и заключение договора найма. После получения аванса «риелтор» испаряется, оставив несколько адресов, взятых с сайтов объявлений. Номинально он свою часть работы выполнил!

Как защититься?

Оплачивайте услуги риелтора только после подписания договора найма с собственником квартиры. 

Привлекательная цена аренды за ремонт

Иногда собственники не хотят заморачиваться с ремонтом убитой квартиры и ищут жильцов, которые готовы жить в ней за скромную плату и потихоньку приводить жильё в порядок.

Естественно, предполагается, что квартира сдаётся на длительный срок и наниматели останутся в ней и после ремонта.

Но недобросовестный собственник «попросит» жильцов сразу после того, как квартира будет приведена в божеский вид, чтобы сдать её дороже.

Как защититься?

Тщательно прописывайте условия такого проживания и детали ремонта в договоре найма, а также сроки, когда может быть пересмотрена плата за проживание или договор досрочно расторгнут. Сохраняйте чеки из строительных магазинов, нелишним будет делать фотографии ремонта. Если хозяин попросит вас съехать до истечения договора найма, обращайтесь в суд.

Собственник без причины пытается расторгнуть договор и оставить себе страховой депозит

Собственник-мошенник выгоняет нанимателей, проживших в квартире меньше месяца без каких-либо нарушений, чтобы получить деньги и сдать квартиру новым жильцам, с которыми, скорее всего, поступит аналогично.

Как защититься?

Если вы снимаете квартиру, обязательно заключайте договор найма, где будут четко прописаны все условия, при которых собственник имеет право вас выселить и оставить себе оплату за последний месяц и депозит.

Мошенники обычно очень настойчивы и могут давить на свою жертву, поэтому важно знать свои права, срочно обратиться за помощью к юристу или заселившему вас риелтору.

Если собственник нарушает условия договора, вы докажете его виновность через суд и получите компенсацию.

Наниматель пересдал квартиру

При краткосрочной аренде (на несколько дней) мошенник может пересдать квартиру по поддельным документам нескольким людям, взяв с них оплату за первый месяц проживания и страховой депозит, и исчезнуть, оставив собственника разбираться с «жильцами».

Если наниматель снимает квартиру на длительный срок — месяц и более — он может начать сдавать её посуточно или превратить в мини-гостиницу.

Самый опасный для собственника вид мошенничества — когда преступник снимает квартиру, чтобы делать в ней что-то незаконное, например, фасовать и продавать наркотики.

Это грозит привлечением к уголовной ответственности ни о чем не подозревающего собственника, которому придётся доказывать свою непричастность в суде. 

Как защититься?

Помимо знакомства с жильцами и контакта с соседями вам поможет информация о потреблении воды: если в квартире проживает больше людей, чем указано в договоре, показатели водосчётчиков резко вырастут. И, конечно, стоит раз в месяц наведываться в квартиру — жильцам будет не очень удобно приводить её в «обычное» состояние каждый раз и они предпочтут поискать менее «внимательного» собственника.

Наниматель продал квартиру

Собственник сдаёт квартиру мошенникам, которые по поддельным документам продают её ни о чем не подозревающему покупателю. Когда афера раскроется, и собственник подаст в суд, будет возбуждено уголовное дело, и квартиру по итогам расследования ему вернут. А вот обманутый покупатель останется без своих денег.

Как защититься?

Если вы сдаёте квартиру, познакомьтесь с жильцами, узнайте, где они работают, посмотрите их профили в социальных сетях.

Оставайтесь на связи с соседями — они могут заметить, если мошенники будут устраивать просмотры вашей квартиры для потенциальных покупателей.

Или кто-то из этих покупателей может попытаться познакомиться с соседями — так вы вовремя узнаете о том, что происходит с квартирой.

Предупрежден — значит вооружен: пять мошеннических схем при сделках с недвижимостью

Согласно недавнему исследованию Финансового университета при Правительстве РФ, число дел о мошенничестве с недвижимостью, рассматриваемых правоохранительными органами, ежегодно растет в среднем на 8%. Отмечается, что чаще других страдают участники сделок с жильем на вторичном рынке.

«Охотники за чужим жильем» используют различные мошеннические схемы, однако все они, как правило, основаны на двух факторах — на правовой неграмотности человека и на сделке, оформленной в простой письменной форме, то есть без привлечения нотариуса.

О пяти типичных аферах в сфере сделок с недвижимостью и способах защититься от них — в материале ТАСС и Федеральной нотариальной палаты.

1. Человек думает, что ставит подпись, к примеру, на договоре займа, ренты и т. п., а на деле подписывает договор купли-продажи своей квартиры. На такую уловку может попасться кто угодно, ведь очень немногие привыкли внимательно читать многостраничные документы, которые подписывают, тем более когда в них используются сложные юридические формулировки.

А уж если речь идет о пожилом одиноком человеке, который по сути беспомощен в правовых вопросах, то опытному мошеннику вовсе не составит труда ввести такую жертву в заблуждение, как, впрочем, и убедить ее в том, что лучше и проще все оформить без нотариуса. А если нотариуса нет, значит, и некому убедиться в осознанности действий человека и разъяснить ему, что по факту означает бумага, которую он собирается подписать, — таких обязанностей нет ни у кого, кроме нотариуса.

2. Человек покупает квартиру, реальный владелец которой вообще не подозревает о сделке. Для реализации этой мошеннической схемы в ход идут поддельные, в том числе электронные, подписи собственников, украденные паспорта с переклеенными фотографиями и даже подставные лица, внешне похожие на истинных владельцев квартиры.

В результате сделка спокойно оформляется, добросовестный покупатель с радостью делает ремонт в новой квартире и переезжает.

А спустя какое-то время о своих правах на недвижимость заявляет ее прежний владелец, внезапно узнавший о незаконной продаже.

Суд признает сделку недействительной, недвижимость возвратится истцу, а ни в чем не виновный покупатель останется и без жилья, и без денег, ведь шансы найти мошенников к этому времени обычно уже нулевые.

3. Мошенник играет роль всезнающего юриста и в красках презентует жертве свою версию юридического значения того или иного вида сделки — естественно, противоречащую реальным нормам закона.

Например, собственника могут убедить в том, что договор дарения — это шаг вполне себе обратимый: захотел — подписал, захотел потом — отменил. На самом деле нужен очень веский повод, чтобы отменить дарение недвижимости — к примеру, покушение на жизнь дарителя одаряемым.

Таких поводов мало, и все они прописаны в Гражданском кодексе.

Или другой пример. Человек взял деньги в долг и даже оформил заем не распиской, а полноценным договором займа.

Однако в качестве довеска к договору займа человека просят подписать договор купли-продажи его квартиры, уверяя, что сделка мнимая и после выплаты долга она автоматически аннулируется.

В результате кредит в несколько тысяч рублей оборачивается для наивного заемщика потерей крыши над головой.

4. Квартиру могут отнять и более прямолинейным методом — например, силой заставить собственника подписать нужные бумаги или привлечь так называемых квартирных рейдеров, если жилье разделено на доли.

Жертвами давления, как правило, становятся люди с зависимостями, психическими заболеваниями и т. п.

При «хорошем» раскладе таким собственникам сразу после подписания договора дают в качестве компенсации небольшую сумму денег, а при плохом — вывозят в заброшенные дома или вовсе избавляются от них.

5.

Некоторые мошенники выступают не только знатоками психологии и умелыми переговорщиками, но и обладают серьезным набором технических средств для подделки правоустанавливающих документов на недвижимость. Часто фальсифицируются договоры о приватизации квартиры либо решения судов. Потерять недвижимость могут и клиенты риелтора, который случайно или намеренно ошибся в части исполнения договора.

Конечно, это далеко не все преступные схемы, существующие сегодня на рынке недвижимости. Если какие-то из них перестают быть эффективными и легко распознаются, то тут же придумываются новые. Сегодня, к примеру, мошенники активно осваивают цифровые форматы «работы» с населением.

Возможность заключить сделку практически заочно (например, когда электронные документы подаются на регистрацию через банковскую структуру, сотрудники которой вряд ли смогут — да и не обязаны — выявить подозрительную сделку) и поголовное стремление к простоте и быстроте решения любого вопроса — даже такого важного, как покупка или продажа жилья, — играют аферистам на руку.

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью — проверенный временем и реально работающий способ оградить от преступников себя и свое имущество. Именно в этом случае не сильно вдающийся в тонкости правовых вопросов человек может с облегчением выдохнуть — ответственность за законность сделки и защиту его прав возьмет на себя нотариус.

Наличие на руках договора с печатью нотариуса — это гарантия того, что за любую допущенную ошибку он отвечает в том числе и материально и обязуется полностью возместить ущерб пострадавшим.

При этом риск таких ошибок минимален — нотариус действует строго согласно регламенту, самостоятельно проверяя все документы, запрашивая недостающие сведения из государственных реестров, составляя отвечающий интересам обеих сторон проект договора и обязательно удостоверяясь в том, что каждый участник сделки понимает, на что идет.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *