Недвижимость от застройщика.доверяй, но проверяй!

Несмотря на то, что рынок недвижимости переполнен вторичным жильем, с каждым годом возрастает спрос на новостройки. Как проверить застройщика, чтобы не оказаться обманутыми и не остаться без жилья, у какой копании купить квартиру, эти и другие вопросы волнуют большинство потенциальных клиентов. В статье мы постараемся подробно ответить на самые волнующие вопросы. Итак, приступим.

Выбираем строительную компанию

До подписания договора о покупке жилья в новом доме, необходимо максимально собрать сведения о застройщике и убедиться в следующем:

  • В репутации.
  • Опыте и результате работ.
  • Финансовой стабильности.

Это самые важные пункты, на которые необходимо обратить внимание в первую очередь. От этого будет зависеть, получит ли покупатель квартиру в должном состоянии, согласно заявленным характеристикам.

Проверка застройщика перед приобретением жилплощади дело полезное, однако, его деятельность зависит от факторов, порой не связанных напрямую с уровнем квалификации.

Например, нестабильность курса валюты, может повлечь скачок цен на стройматериалы и, следовательно, создать помехи в работе.

Только крупная строительная организация, прочно стоящая на ногах, может быстро найти решение проблемы, не причинив неудобства своему клиенту.

Важно. Проверьте застройщика и только после доверяйте ему свой капитал.

Недвижимость от застройщика.Доверяй, но проверяй!

Проверка надежности 

Перед покупкой жилплощади просмотрите Интернет, печатные издания, пообщайтесь со знакомыми, выясните, как можно больше информации о застройщике. Обратите внимание на следующие факторы:

  • Стаж в сфере строительства.
  • Рынок недвижимости и действия компании.
  • Получите сведения о состоянии предыдущих объектов.
  • Регистрация в Росреестре.

Любая уважающая себя компания имеет официальный сайт, где можно подробно изучить:

  • Запланированные и реализованные проекты.
  • Сроки сдачи начатых объектов.
  • Акции, новости.
  • И другая полезная информация.

Однако, стоит соблюдать меры предосторожности и желательно внимательно прочитать отзывы как положительные, так и отрицательные.

Для этого существуют форумы, на которых можно найти ответы на интересующие вопросы. Главное, не поддавайтесь на эмоции их героев, а обращайте внимание на конкретные факты.

Интернет может помочь сориентироваться в рейтингах строительных компаний, добавив объективности.

Правоустанавливающие документы 

Говоря о проверке, необходимо понимать, что любая солидная организация вправе предоставить покупателю или его представителю следующую информацию:

  • Учредительные документы, не забыв про устав.
  • Свидетельство о регистрации в государственном органе.
  • Документ, подтверждающий учет в налоговом органе.
  • Заключение аудиторской компании о деятельности фирмы.
  • Годовые отчеты, включая бухгалтерские.

Важно. Заключая договор, согласно действующему законодательству, а именно 214-ФЗ, застройщик обязан предоставить данный пакет документов в оригинале либо их нотариально заверенные копии.

Конечно, человеку незнающему большую часть нюансов строительства, такая информация мало о чем говорит, однако, вы можете попросить предоставить все необходимые копии и получить консультацию специалиста.

Недвижимость от застройщика.Доверяй, но проверяй!

Документы на строящиеся объекты

Наиболее важные следующие:

  • Разрешение на строительство.
  • Договор на владение земельным участком.
  • Проектная документация на объекты.
  • Заключение строительной экспертизы.
  • И др.

Просмотрев данный перечень, можно получить представление о компетенции застройщика.

Важно. Подписывая контракт с фирмой на приобретение недвижимости или доли, необходимо убедиться в надежности уполномоченного лица. Стоит проверить подпись на договоре, ведь от того с кем вы заключаете соглашение, будет зависеть законность сделки.

Проверка документов

Народную мудрость: «доверяй, но проверяй» знают многие, однако не все к ней прислушиваются. Застройщик, не имеет право отказать вам в просьбе представить документы, о которых шла речь выше.

Получив всю необходимую информацию, даже если она будет на копиях, потенциальному покупателю недвижимости не помешает просмотреть ее, чтобы получить дополнительную гарантию в благонадежности компании.

Поскольку на кону большие финансовые вложения.

Важно. Проверяя документацию застройщика, необходимо обратить внимание на срок действия лицензии. Любые данные, которые вызвали у вас сомнение — это повод для обращения за консультацией к юристу или поиску другой фирмы.

Недвижимость от застройщика.Доверяй, но проверяй!

Признаки финансовой устойчивости

Стабильность компании в финансовом плане — один из самых важных критериев, поэтому не стесняйтесь запросить отчеты. Слишком низкая прибыль или убытки, лишний повод насторожиться. Провести проверку самостоятельно можно, зная ИНН застройщика.

Для этого в интернете существуют специализированные сайты, например, судебных приставов. Еще один показатель — это бросовые цены на квартиры, из чего следует вывод: компании срочно нужны деньги. Как вариант, на погашение долгов генерального директора.

Согласитесь, что такая политика может в скором времени привести к банкротству.

Проверка в налоговом органе

С помощью сайта налоговой инспекции вы получите реальные сведения о застройщике. Зная ОГРН, ИНН и название строительной компании, вы без труда сравните официальные данные с теми, которые были вам предоставлены.

Картотека дел на сайте арбитражного суда

Картотека судебных дел позволяет узнать действительные причины, по которым было возбуждено дело, а именно кто, когда и почему подал заявление. Здесь же можно перепроверить финансовое положение компании, а точнее, узнать, предъявлялись ли застройщику иски по банкротству.

Сотрудничество с банками

Начав строительство, но, не имея в достаточном количестве собственных средств, организация может заключить выгодный договор с банком и не одним.

Это еще один критерий проверки, так как финансовые учреждения всегда тщательно изучают будущих партнеров. Если кредит одобрен солидным банком, это гарантия того, что объект будет сдан в срок и без нарушений.

Финансовая организация может своевременно оказать поддержку для завершения строительства.

Подрядчики на строительно-монтажные работы

Ни одно возведение многоэтажного дома не обходится без подрядчиков. Все данные об организациях, которые принимают активное участие в строительстве будущего жилья, должны быть указаны в проектной декларации. Однако, вы имеете законное право собрать самостоятельно или затребовать о них дополнительные сведения.

Договор страхования гражданской ответственности за неисполнение принятых обязательств

К большому сожалению, страховая защита является не обязательным условием, а правом застройщика. Поэтому такого соглашения у компании может не быть, и вы должны быть к этому готовы.

Другой разговор, что любая солидная строительная организация считает своим долгом, обезопасить себя и будущих жильцов от непредвиденных осложнений и форс-мажорных обстоятельств.

При возможности, желательно узнать, на какую сумму и с какой страховой фирмой был заключен договор.

Подписание договора долевого участия с застройщиком

Если с компанией был заключен ДДУ, то Федеральный закон № 214 защищает участников долевого строительства. Тем самым дольщик получает гос. поддержку в непредвиденных ситуациях и сможет отстоять свои права в сложных вопросах.

Недвижимость от застройщика.Доверяй, но проверяй!

Визит на объект

Посмотреть недостроенный или недавно сданный объект, позволит собрать недостающие сведения. Желательно посетить дома с недавно заселившимися жильцами, походить по подъезду, расспросить жителей и получить достоверные ответы на интересующие вас вопросы.  

Местное законодательство

Покупка квартиры в новостройке дело довольно хлопотное, и здесь важно учесть все нюансы, чтобы избежать проблем в будущем. Перед заключением договора необходимо также ознакомиться с местным законодательством.

Например, в некоторых городах РФ запрещено возводить здания выше определенного этажа. Часто такие ограничения относятся к исторической части города. Знание нормативных актов может помочь избежать обмана от застройщика.

Расположение новостройки

Такое предостережение покажется излишним, однако желательно учесть и этот факт. Если новостройка расположена или возводится вблизи архитектурного памятника или в природоохранной зоне, стройка, может быть, заморожена. Для этого необходимо убедиться в наличии заранее проведенной экспертизе и в существовании разрешения на строительство.

СМИ

Пожалуй, это самый простой способ узнать о репутации застройщика и о его взаимоотношениях с органами муниципальной власти.

Вся информация о публичных слушаниях, должна быть, опубликована в местной прессе.

Такого рода слушания полезны тем, что во время их проведения можно многое узнать, например, о том, что строительство дома ведется вблизи от грунтовых вод или, вообще, об отзыве разрешительной документации.

Недвижимость от застройщика.Доверяй, но проверяй!

Только после того, как вам удалось собрать достаточно информации, смело договаривайтесь о встрече с представителем строительной компании, заранее запросив оригиналы договора на приобретение квартиры в новостройке и учредительные документы.

Не помешает попросить их копии для дополнительной консультации с юристом. Он поможет избежать подводных камней, и своевременно отпраздновать новоселье, не боясь подвоха со стороны застройщика.

Не доверяй и проверяй: как принять квартиру в новостройке

Приемка квартиры в новостройке — такое же ответственное дело, как и сама покупка. Невнимательность чревата не только долгими хлопотами, но и серьезными тратами: исправлять ошибки застройщика придется самостоятельно.

После уведомления о том, что объект готов, у покупателя есть два месяца, в течение которых он должен принять квартиру. По истечении отведенного срока застройщик подпишет односторонний акт приемки без согласия покупателя.

Очевидное и вероятное

Первым делом стоит обратить внимание на самые очевидные недостатки. Куда смотреть?

Недвижимость от застройщика.Доверяй, но проверяй!

Стены. Оценить ровность стен помогут отвес и уровень. Небольшие погрешности пола в случае черновой отделки допустимы: их легко исправить, например, стяжкой. Но если есть очевидное изменение геометрии стен, это является нарушением. Также имеет смысл проверить стены на наличие трещин и пятен влаги.

Окна. Стеклопакеты, особенно в новостройках экономкласса, не всегда соответствуют технико-эксплуатационным характеристикам, заявленным в договоре: иногда бывает нарушена технология их установки.

Чтобы оценить качество окон, нужно проверить их не только с эстетической стороны (царапины, пятна), но и с функциональной: нет ли щелей, насколько герметично установлены рамы, полностью ли закрываются дверцы, работают ли ручки-замки и пр.

Читайте также:  С каких доходов можно требовать взыскание алиментных выплат?

Электрика. Захватите с собой небольшой электроприбор (подойдет даже зарядка от смартфона) и лампочку, чтобы проверить, работают ли розетки и патроны.

Недвижимость от застройщика.Доверяй, но проверяй!

Если квартира сдается с чистовой отделкой, придется во все глаза осматривать буквально каждый элемент: обои, ламинат, плинтуса. Проверьте их целостность, нигде не должно быть сколов, царапин, все параметры должны соответствовать указанным в договоре.

Что касается сантехники, то важно убедиться: нет ли сколов и влаги, не подтекает ли кран, герметично ли обработаны швы, заземлена ли ванна.

Осмотрите двери: нет ли зазоров между стенами и дверным коробом, нареканий к ручкам. Надо несколько раз открыть/закрыть замки́ входной двери, позвонить в звонок, посмотреть в глазок или проверить электронный глазок, если он установлен.

Один из главных элементов в кухне — вытяжка: именно по ее работе у новоселов обычно возникает множество нареканий.

По словам экспертов, принять квартиру у застройщика покупателю вполне по силам и без посторонней помощи. Но если вы не уверены, что грамотно оцените качество строительства, возьмите с собой специалиста. Хорошо, если в его арсенале окажется тепловизор для проверки окон и наружных стен и лазерные приборы для проверки наклона стен и площади помещений.

Помните о договореНедвижимость от застройщика.Доверяй, но проверяй!

По словам директора по развитию, партнера маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Романа Строилова, главное, что следует сделать перед приемкой квартиры в новом доме, — перечитать договор с застройщиком.

«У застройщика нет задачи обмануть покупателя. Надо просто внимательно читать договор долевого участия: в нем прописан механизм взаиморасчета в рамках передаваемой жилой площади», — отмечает эксперт.

Так, довольно часто застройщик не попадает в размер оговоренной площади квартиры: по факту она либо немного меньше, либо чуть больше заявленной. В первом случае застройщик должен выплатить компенсацию покупателю, во втором — покупатель обязан доплатить застройщику за «лишние» метры.

«Я бы не называл подобные ситуации подводными камнями процесса приемки квартиры, — рассуждает Роман Строилов. — Есть непонимание со стороны дольщиков, которые за время возведения дома и ввода его в эксплуатацию просто забывают значение некоторых пунктов договора. Всё зафиксировано — освежите его в памяти перед приемкой квартиры».

Картинку к делу не пришьешь

Еще одна сложность, которая часто возникает, когда покупатель осматривает квартиру, — несоответствие его ожиданий реальности.

Неверное представление о доме часто основывается на картинках — рендерах, которые застройщик печатает в рекламных буклетах. Рендеры — лишь представление о том, каким может быть дом, входные группы, дворы, лестницы.

Такие изображения не являются документом — покупатель имеет право требовать только то, что указано в договоре.

«Некоторые застройщики делают свои проекты на рендерах и макетах гораздо привлекательнее, чем потом они выглядят в жизни. Когда люди видят готовый продукт, не совсем оправдывающий их ожидания, они расстраиваются, пытаются внести претензии в акт приема-передачи. Надо понимать, что клиент покупает конкретную квартиру, которая ограничена четырьмя стенами. Поэтому такие опции, как лифты другого производителя, декор в местах общего пользования или не тот оттенок фасада, никак не влияют на приемку. И добиться компенсации с такими претензиями не удастся».

Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Эмоции только мешают

Эксперты подчеркивают, что застройщики часто идут навстречу клиентам и не оставляют обоснованные претензии без ответа. Особенно если речь идет о девелопере с хорошей репутацией.

Но сами покупатели порой реагируют слишком эмоционально, и это затрудняет диалог. При сдаче дома прав у застройщика гораздо больше, чем у дольщика.

«Разумеется, вопросы к качеству строительства возникают часто. Это и протечки, и несоответствие геометрии помещений, и установка некачественных стеклопакетов, и многое другое, — перечисляет Роман Строилов.

— И здесь целесообразен конструктивный диалог с застройщиком, хотя у покупателя, отдавшего за жилье последние деньги, далеко не всегда получается сохранять выдержку и спокойствие.

В этом случае мы помогаем клиентам наладить такой диалог, правильно прописать все недочеты в акте осмотра».

Составив акт осмотра квартиры и указав в нем все огрехи застройщика, покупатель вправе либо подписать акт приема-передачи с условием, что все недостатки будут исправлены в оговоренный срок, либо не подписывать его, потребовав исправить дефекты и провести приемку повторно.

В первом случае покупатель сразу получит на руки ключи и сможет приступить к ремонту или, если отделка чистовая, сразу въехать в квартиру. Во втором случае придется ждать и проходить всю процедуру заново.

Не доверяй, а проверяй: почему большая скидка от застройщика – опасный признак

Что может привлечь покупателя в кризис? Конечно, большая скидка. Но когда речь заходит о приобретении недвижимости, нужно быть особенно осторожным. Дисконт в 20-30% сейчас практически невозможен. Специально для Новострой-М эксперты рассказали, какие скидки считать адекватными и почему слишком «сладкое» предложение должно насторожить покупателей.

Размер имеет значение

На некоторых людей заветное слово «скидка» действует как красная тряпка на быка. И этим активно пользуются попавшие в сложную ситуацию застройщики. Им нужно привлечь покупателей, а на войне, как известно, все средства хороши.

Но стоит помнить, что огромными цифрами в 20-30% сегодня могут оперировать или недобросовестные компании, использующие их в качестве «заманухи», или застройщики, находящиеся на грани банкротства, отчаянно пытающиеся исправить свое положение за счет «живых» денег дольщиков.

Желание сэкономить на покупке квартиры вполне понятно, но при этом нужно не терять голову и быть очень внимательным, предупреждает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». Намеренный демпинг может в дальнейшем стать реальной угрозой при реализации всего объекта. Предельно осторожно стоит относиться к дисконту в 15-20% и выше.

Скорее всего, в этом случае с экономической моделью проекта или финансовой политикой застройщика не все в порядке. Возможно, дело в изначально завышенной стоимости квадратного метра, недостаточной ликвидности жилого комплекса или острой необходимости девелопера в привлечении средств.

Так или иначе, но покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры. «Умеренные» скидки от застройщиков – те, что находятся в пределах 5% (в редких случаях 10%) от стоимости квартиры. Чаще всего они распространяются на ограниченный пул квартир и действуют непродолжительное время.

Кстати, иногда серьезный дисконт совсем не является показателем ненадежности застройщика. В некоторых случаях низкие цены дают на неликвидные лоты: те, что находятся на первом этаже, имеют неудачное планировочное решение или выходят окнами на перегруженную трассу, кладбище или действующий завод. Это тоже надо учитывать, выбирая себе квартиру.

Не существует точных универсальных цифр для каждого объекта или региона, в которые вписывается «безопасная» скидка, считает Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ».

Слишком сильно различаются условия, в которых застройщики работают и реализуют готовое жилье.

Именно маржинальность строительного бизнеса определяет, какую скидку может предоставить девелопер без риска загнать свой бизнес «в минус».

В Москве, Московской области, Петербурге, Краснодаре и других городах строительство жилья намного выгоднее, чем в большинстве иных регионов. Но если учесть, что в среднем возведение жилья приносит застройщикам порядка 3-5%, то дисконт свыше этой величины должен если не напугать потенциального покупателя, то по крайней мере заставить задуматься и внимательно проверить историю застройщика.

Чтобы определить, насколько адекватна цена на квартиру с учетом скидки, необходимо взять несколько новостроек в конкретной локации и сравнить ценообразование, рекомендует Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

При сопоставлении жилых комплексов на одинаковом этапе строительства со схожими характеристиками, цены должны получиться примерно одинаковыми. Если же дисконт составляет более 20-30%, то это очень подозрительно. «Ни один застройщик не может продавать свою продукцию ниже себестоимости, это дорога в никуда», – говорит эксперт.

По информации группы «Эталон», застройщики изначально закладывают в финансовую модель своего проекта скидки в размере 3-5%. Их можно получить при соблюдении определенных условий: например, если полностью единовременно оплатить покупку.

Еще один довольно часто встречающийся вариант – предоставление скидок клиентам на последние свободные квартиры в уже сданной новостройке. В этом случае застройщик хочет поскорее завершить продажи в проекте. Правда, не стоит рассчитывать, что скидка будет существенной, ведь лоты в готовых проектах реализуются с максимальной маржой.

Бонусы, акции и спецпредложения вместо скидок

Одна из тенденций последних лет – не закладывать скидку в стоимость квадратного метра, а выражать ее в виде определенных бонусов, акций и спецпредложений.

Это может быть отделка, кладовка или паркинг в подарок, субсидированная программа ипотеки под 0% (обычно сроком на полгода-год) или рассрочка на выгодных условиях, комментирует Юрий Просвиров, заместитель коммерческого директора «Сити – XXI век».

Сервисные услуги могут снизить финансовую нагрузку покупателя не хуже, чем прямая скидка. Так, при покупке квартиры с отделкой и меблировкой клиент порой экономит до 20% по сравнению с приобретением голой бетонной «коробки» с последующей самостоятельной отделкой, рассказывает Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград».

Читайте также:  Дородовые декретные выплаты в 2019 году

Если же говорить о прямой скидке, то на сегодняшний день она иногда доходит и до 20%. «Однако дисконт более 3% вызывает больше вопросов, если это, конечно, не эксклюзивное предложение конкретному человеку по рекомендации», – считает эксперт.

«Разнообразные акции и скидки действительно один из наиболее распространенных способов получить хорошую экономию при покупке квартиры.

Это ограниченные по времени спецпредложения, которые застройщики периодически запускают для стимулирования продаж и привлечения интереса к своим проектам. В некоторых новостройках девелоперы запускают не просто скидки, а интересные бонусы для покупателей.

Например, вознаграждение за привлечение к покупке проекта своего знакомого или друга, скидки на услуги партнеров и многое другое»

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»

Распознать ненадежных

Бонусы, акции и спецпредложения обычно не вызывают сомнений в состоятельности строительной компании. А вот большой дисконт может свидетельствовать о том, что дела у нее идут не так хорошо, как хотелось бы.

Однако распознать признаки серьезных проблем или банкротства застройщика достаточно трудно. Ведь, как показывает практика, девелоперы в большинстве своем до последнего борются за жизнь своих проектов.

Юрий Просвиров считает, что на сложности могут указывать:

  • — простои в строительно-монтажных работах и неоднократные переносы сроков ввода новостройки в эксплуатацию;
  • — частая смена подрядчиков на стройке (банкроты стараются не платить за произведенные работы, не подписывая КС (акты о приемке работ), затягивая подрядчиков в судебные тяжбы и одновременно привлекая на тендеры новые подрядные компании, которые ожидает та же учесть);
  • — частая смена расчетных счетов и кредитующих стройку банков;

— частая смена менеджеров в офисах продаж (текучка кадров). Как правило, на людей давят два психологических фактора: первый – это задержка зарплаты. Второй – менеджеры в курсе, что проекту предстоит скорая смерть и не могут продавать долгострой.

Также о проблемах у застройщика может говорить отсутствие отчетности и обратной связи с дольщиками.

«Большие скидки на квартиры, либо слишком выгодные предложения для покупателей могут являться одним из тревожных сигналов, так как застройщику просто невыгодно продавать жилье ниже себестоимости строительства.

Но не стоит только по ним судить о благонадежности девелопера: у проектов разная экономика, и причины дисконта могут быть какими угодно. Главное – не позволить скидкам повлиять на вас.

Слишком выгодное предложение должно стать поводом более пристально изучить выбранный вами объект и девелопера, а не оформлять сделку как можно быстрее»

Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград»

Изучить дополнительную информацию и посмотреть на объект своими глазами

Если вас все же прельщает внушительная скидка на квартиру – намного больше средней по рынку – то в надежности девелопера стоит убедиться дважды, а также предпринять дополнительные меры безопасности.

Так, например, Константин Тюленев советует выбирать проекты, строящиеся по эскроу-счетам. В таком случае сумма, внесенная на счет, будет защищена. Если квартира находится в ЖК, который начал строиться раньше июля 2019 года, когда был принят обязательный закон об эскроу, следует изучить и другие проекты застройщика.

Неплохо бы узнать, есть ли у него в портфеле новостройки с проектным финансированием. Отсутствие таковых – повод задуматься о надежности девелопера. Не исключено, что он не прошел банковскую проверку именно из-за плохой экономики.

Выбирая застройщика, следует руководствоваться теми же критериями, которым желательно следовать и во всех иных случаях, связанных с вложением крупных сумм денег, рекомендует Алексей Коренев. Желательно, чтобы девелопер имел многолетнюю безупречную историю, чтобы его документы можно было проверить, чтобы были ясны конечные бенефициары бизнеса.

Не помешает поискать в открытом доступе сведения о долговой нагрузке застройщика – слишком большое количество взятых кредитов может косвенно свидетельствовать о возможных проблемах в случае любых объективных или субъективных осложнений. История судебных разбирательств с данным застройщиком так же может послужить хорошим источником информации о его надежности. Ну и, конечно, никогда не стоит забывать, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Андрей Колочинский считает, что несмотря на появившуюся у многих компаний возможность приобрести квартиру онлайн, лучше приехать на объект и в офис продаж застройщика, чтобы лично познакомиться с проектом и оценить все возможные риски. Стоит не только проверить документы (разрешение на строительство, проектная декларация, документы на земельный участок), но и посетить стройплощадку.

Организация работ на стройке и темпы строительства могут косвенно свидетельствовать о серьезности намерений девелопера. Кроме того, стоит обращать внимание на партнеров в проекте – наличие широкого пула кредитных организаций, выдающих ипотеку, а также громкие имена генподрядов (например, Svargo, Фодд и др.) снимают подозрения в отношении застройщика.

И напротив, если у застройщика нет презентабельного офиса продаж, менеджер не готов предоставить пакет документов, новостройка не аккредитована по программам ипотеки, динамика строительства не прослеживается, на стройплощадке нет рабочих, потенциальный покупатель должен насторожиться.

Все, кто не по эскроу, в зоне риска?

Сегодня покупатели жилой недвижимости надежно защищены законом. Это стало возможным благодаря переходу на проектное финансирование и эскроу-счета.

На них хранятся деньги дольщиков до тех пор, пока новостройка не будет введена в эксплуатацию.

Застройщик просто не получит деньги с эскроу-счета, если нарушит срок депонирования и не передаст квартиру дольщику вовремя. Деньги вернутся к дольщику, поясняет Юрий Просвиров.

Однако таких проектов пока не так много. По информации ГК «Инград» на июль 2020 года, только чуть более 32% недвижимости в стране возводится по эскроу. Все остальное строительство пока еще ведется по спецсчетам. Это проекты, реализация которых началась до 1 июля 2019 года.

При этом процент по отдельным регионам может быть выше: все зависит от присутствия в регионе крупных девелоперов, которые активнее переходят на проектное финансирование.

По состоянию на конец июля в Москве 37% проектов общей площадью около 11 млн кв. м возводятся с использованием эскроу-счетов, сообщает Андрей Колочинский.

Доля новостроек, продажи в которых ведутся по старой схеме, составляет 52%.

И 11% приходится на объекты, которые строятся без привлечения средств участников долевого строительства, либо жилые комплексы, квартиры в которых полностью распроданы.

Однако и до июля 2019 года существовал механизм страхования гражданской ответственности застройщиков, который был призван защитить граждан при покупке жилья по ДДУ, напоминает Игорь Сибренков. Поэтому говорить о том, что покупатели проектов, реализующихся по старой схеме, гарантированно рискуют оказаться в числе обманутых дольщиков, будет не совсем корректно.

Кроме того, после принятия законодательных нововведений все специализированные организации, которые ранее страховали застройщиков, обязаны были передать свой страховой портфель вместе с предусмотренными резервами в «Фонд по защите прав граждан-участников долевого строительства». И теперь при наступлении страхового случая именно он должен выплачивать дольщикам проблемных объектов страховое возмещение или достраивать объекты за счет своих средств.

«После перехода от системы долевого строительства к системе проектного финансирования с использованием счетов эскроу немалая часть застройщиков успела обеспечить себе «тепличные» условия, реализовав требуемую законодательством долю жилья подконтрольным им дочерним компаниям.

Затем они продавали квартиры конечным потребителям от имени этих «промежуточных» фирм. Точная цифра таких объектов не известна, но регулирующие органы активно борются с хитрецами.

Поэтому количество «рискованного» жилья, реализуемого в обход счетов эскроу, стремительно сокращается – застройщики постепенно переходят к проектному финансированию»

Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»

  1. Знакомьтесь, ваша новая квартира: что делать, если при приемке жилья обнаружились дефекты
  2. Квартира дорогая – квартира дешевая: что будет с ценами на новостройки в 2020 году
  3. Евгения Рекшан 

Дата публикации 26 августа 2020

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Новостройки — Журнал Недвижимости

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.

Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.

— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.

ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д.

 Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

Читайте также:  Неприятный сюрприз от банка, который может ожидать любого

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.

«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“.

 — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

  • Как проверить застройщика
  • Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.
  • В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).

Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.

Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.

«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая.

— Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.

— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу.

Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая.

— Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами.

Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.

Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.

— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги.

Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *