Какие сделки являются оспоримыми и ничтожными?

Какие сделки являются оспоримыми и ничтожными?

Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

  • совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
  • нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
  • нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.

Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.

Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.

Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

  1. признать сделку недействительной;
  2. применить последствия недействительности сделки.

Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.

Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.

Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.

Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.

Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.

Основания недействительности сделок

  • Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:
  • Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.
  • Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.
  • Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.

Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

  • нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
  • покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
  • квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
  • нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
  • продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
  • продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
  • продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
  • сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
  • продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
  • квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Суды, Договоры, Недвижимость Распечатать Связаться с адвокатом

Рекомендуем почитать

  • Какие сделки являются оспоримыми и ничтожными?

  • Какие сделки являются оспоримыми и ничтожными?

  • Какие сделки являются оспоримыми и ничтожными?

Оспоримые сделки: виды, сроки, основание признания

Ответ на вопрос, какая сделка является оспоримой, достаточно прост: та, которая противоречит требованиям действующего законодательства и интересам сторон. В первую очередь, речь идет о договорах, которые заключаются финансово несостоятельными участниками рынка, то есть фактическими банкротами.

Какие сделки являются оспоримыми и ничтожными?

В статье подробно рассматриваются основания признания оспоримой сделки недействительной, примеры подобных операций и сроки давности для подачи искового заявления в суд.

Актуальность понятия оспоримой сделки объясняется тем, что ее обжалование посредством обращения в судебные органы нередко становится единственным способом защитить интересы хозяйствующего субъекта.

Важно значение имеет ответ на вопрос, какие сделки признаются оспоримыми и ничтожными. Первая объявляется таковой решением суда, а вторая не требует судебного разбирательства.

Необходимо отметить еще одну принципиальную разницу между терминами. Заключение ничтожной сделки не сопровождается никакими правовыми последствиями. Для оспариваемой ситуация полностью противоположна.

До судебной отмены действуют все положения сделки. Именно поэтому крайне важно вовремя выявить подобные операции и оспорить их осуществление в суде.

Какая сделка признается оспоримой

Сделка представляет собой операцию, в результате выполнения которой одна сторона (физическое лицо или организация) приобретает, лишается или преобразует какие-либо права или обязанности.

К оспоримым относится сделка, обладающая двумя ключевыми признаками. Первый заключается в возможности ее законного оспаривания через суд. Второй состоит в наличии у истца права обратиться в судебные органы.

Ключевой особенностью рассматриваемого термина выступает сложность юридической трактовки, следствием которой стало появление Постановление №25 Пленума ВС РФ, датированное 23 июня 2015 года. Документ разъясняет правила признания сделки оспоримой и регламентирует процедуру принятия судебного решения по этому вопросу.

Какие сделки являются оспоримыми и ничтожными?

Законодательное регулирование процедуры

Помимо приведенного выше Постановления Пленума ВС РФ, порядок признания сделки оспоримой регламентируется большим количеством других правовых документов. Наибольшее значение из них имеют следующие:

  • Постановление №6/8, изданное 1 июля 1996 года Пленумами ВС РФ и ВАС РФ;
  • ст. 288 АПК РФ. Кодекс принят после подписания №95-ФЗ от 24 июля 2002 года. Сегодня действует редакция документа, утвержденная 2 декабря 2019 года;
  • №127-ФЗ, подписанный Президентом 26 октября 2002 года и вводящий процедуру банкротства в России;
  • №229-ФЗ, принятый 2 октября 2007 года и определяющий процедуру исполнительного производства;
  • ФЗ №4015-1, изданный 27 ноября 1992 года и устанавливающий правила страхового дела в России;
  • №179-ФЗ, датированный 21 декабря 2001 года. Содержит основы государственной политики в сфере приватизации имущества, принадлежащего государству и муниципалитетам;
  • №161-ФЗ, утвержденный 14 ноября 2011 года. Включает в себя правила деятельности ГУП и МУП;
  • №1-ФКЗ, подписанный Президентом страны 28 апреля 1995 года и вводящий на территории РФ институт Арбитражных судов;
  • Постановление №6288/02, принятое Президиумом ВАС РФ 12 ноября 2002 года;
  • Постановление №5-П, изданное КС РФ 10 апреля 2003 года;
  • №208-ФЗ, утвержденный Главой государства 26 декабря 1995 года и определяющий правил работ акционерных обществ.

Виды оспоримых сделок

Базовая классификация оспоримых сделок производится положениями действующего в настоящее время ГК РФ. Признаки каждой из них описываются в отдельной статье Кодекса. Актуальная редакция документа позволяет определить несколько основных видов оспоримых сделок:

  • выходящие за рамки правоспособности юридического лица (статьи 173). Речь идет о сделках, которые не предполагаются документами внутреннего распорядка предприятия;
  • заключенные представителем или коллективным органом, не имеющим достаточных полномочий (статья 174). Пример такого лица – заместитель генерального директора, не обладающий правом подписи крупной сделки;
  • заключенные лицами, находящимися в возрасте 14-18 лет и потенциально имеющими право совершать подобные операции (статья 175), ограниченными в дееспособности решением суда (статья 176) или не понимающими значение совершаемых действий (статья 177). Во всех перечисленных случаях сделка признается оспоримой, так как одна из сторон не имеет прав на ее совершение;
  • заключенные лицами, введенными в заблуждение (статья 178), значение которого является определяющим;
  • заключенные лицами, обманутыми или находящимися под влиянием насилия, угрозы или каких-либо других тяжелых обстоятельств (статья 179).

Последний пункт списка заслуживает отдельного и более детального рассмотрения. Сделки под давлением (типичный пример — заключение договора о продаже или дарении недвижимости с так называемым «черным» риэлтором) справедливо считаются распространенным явлением.

Их главная особенность состоит в том, что сделка не только признается оспоримой с отменой всех правовых последствий ее заключения, но и виновное лицо привлекается к уголовной ответственности, причем нередко по тяжким статьям.

Примеры оспоримой сделки

Крайне важно понимать, что любая сделка теоретически может стать оспоримой. Для этого необходимо наличие обстоятельств, детально рассмотренных в предыдущем разделе. Типичный пример оспоримой сделки – покупка квартиры у так называемых «черных» риэлторов.

Она сопровождается очевидным обманом покупателя, считающего приобретение законным. В то же время, целью действий второй стороны является получение прибыли, причем с явным нарушением законодательства.

Для получения объективного представления о правовом характере рассматриваемого понятия необходимо привести примеры сделок – как ничтожной, так и оспоримой:

  • оспоримая – заключение договора под угрозой насилия. Требуется доказать факт угрожающих действий с одной из сторон;
  • ничтожная – заключение договора дарения квартиры родственнику без фактической передачи недвижимости. Операция не имеет правовых последствий, так как прежний хозяин продолжает жить в помещении, платить за жилье налоги и коммунальные платежи;
  • еще один пример ничтожной сделки – заключение договора продажи жилья лицом, не достигшим 14-летнего возраста. В этом случае не требуется никаких доказательств, так как подобные операции без участия опекуна не предусмотрены законодательством.

Какие сделки являются оспоримыми и ничтожными?

Оспаривание сделок при банкротстве

Нередко термин «оспариваемые сделки» применяется к банкротству. Это объясняется тем, что подобные неправомерные действия часто предпринимаются компаниями и физическими лицами, которые имеют серьезные финансовые проблемы. Инициатором признания сделки оспоримой в ходе банкротства выступают:

  • управляющий, который может выступать как самостоятельно, так и представителем кредиторов;
  • альтернативный представитель интересов кредиторов, непосредственно один или группа кредиторов, если они считают, что арбитраный управляющий не способен защитить их интересы;
  • сторона сделки.

Ключевой правовой нюанс: оспоримые сделки в ходе банкротства физических лиц практически ничем не отличаются от аналогичных для организаций. При этом особенно заметную роль при принятии судебного решения играют основания совершения тех или иных действий.

Основания для отнесения сделки к оспариваемым
Вид сделки
Подозрительная (№127-ФЗ, статья 61.2) С предпочтением (№127-ФЗ, статья 61.3)
Неравноценная Заключение в течение года до подачи заявления на банкротство. Обязательства участников неравноценны, в том числе – в отношении цены или других базовых параметров сделки Возможность предпочтения Заключение в течение месяца до подачи заявления на банкротства или после этого. Результат совершения сделки предоставляет кредитору преимущество над другими
Вредная Заключения в течение 3 лет до и после подачи заявления на банкротство. Цель заключения – причинение умышленного ущерба кредиторам. Дополнительные условия – признание второй стороны заинтересованной и ее информированность об обстоятельствах сделки Факт предпочтения Заключение в течение полугода до принятия заявления на банкротство. Дополнительное условие — вторая сторона осведомлена о финансовой несостоятельности должника

Какие сделки можно аннулировать

С некоторой долей условности оспариваемые сделки можно разделить на три категории. Каждая из них обладает собственными особенностями:

  1. Купля-продажа. Самый распространенный вид оспариваемых сделок. Именно с договоров купли-продажи начинается проверка деятельности банкрота – не важно, физического лица или организации. В числе наиболее показательных признаков подобных сделок выделяются такие:
    1. продажа товара или услуги по цене, заметно меньшей, чем среднерыночная;
    2. знакомство участников сделки;
    3. информированность второй стороны о наличии финансовых проблем первой.
  2. Договор дарения. Суть подобной сделки – безвозмездная передача прав собственности. Заключение такого договора способно нанести существенный ущерб другим кредиторам должника, что становится достаточным основанием для его оспаривания.
  3. Другие. Как уже было отмечено выше, оспариваемой может быть признана практически любая сделка. Наиболее типичными из них являются такие:
    1. брачный контракт;
    2. мировое соглашение, фиксирующее раздел общего имущества супругов при разводе;
    3. начисление премий, подлежащих к выплате со стороны ИП;
    4. списание денежных средств со счета ИП или организации;
    5. перечисление финансовых ресурсов третьим лицам по заключенным с ними соглашениям;
    6. продажа доли в предприятии;
    7. отказ от права наследования, в том числе – в пользу третьих лиц.

Признание оспоримой сделки недействительной

Одним из результатов отнесения сделки к оспоримым становится возможность признания недействительной. Процедура вынесения подобного решения регламентируется статьей 166 ГК РФ. Основными правовыми особенностями признания оспоримой сделки недействительной выступают:

  • оспоримая сделка признается недействительной исключительно по судебному решению;
  • требование о признании оспоримой сделки недействительной выдвигается либо ее стороной, либо лицом, указанным в законодательстве. Еще один допустимый вариант – представитель лица, являющегося одной из сторон сделки;
  • судья также имеет право выступать инициатором признания сделки недействительной, когда подобные действия предусмотрены законодательством или необходимы для защиты интересов, являющихся публичными;
  • заявитель по делу о признании сделки недействительной должен действовать добросовестно, в противном случае его заявление не имеет правового значения.

Использованные в тексте ГК РФ формулировки не допускают неоднозначной трактовки. Тем не менее, дела о признании оспариваемой сделки недействительной заслуженно считаются одними из самых сложных.

Дело в том, что большая их часть предусматривает необходимость доказывания умысла или информированности одной из сторон, что сделать в сегодняшних условиях крайне непросто.

Сроки исковой давности

Срок исковой давности по оспоримым сделкам определяется ГК РФ и конкретно статьей 181. Он равняется одному году. Именно такой временной период предоставляется заинтересованным сторонам для того, чтобы подать заявление в судебные органы.

Важное значение для рассматриваемого вопроса имеет дата отсчета срока признания оспоримой сделки недействительной. Она начинается либо с момента прекращения незаконного воздействия (угрозой, насилием, введением в заблуждение) на одну из сторон или ее информирования об обстоятельствах сделки, позволяющих считать ее неправомерной.

Необходимо отметить еще одно существенное отличие между оспоримыми и ничтожными сделками. Для вторых срок исковой давности установлен на уровне 3 года. Срок оспоримых сделок, как уже было отмечено, заметно короче и составляет всего 1 год.

Последствия оспоримой сделки

Решение судьи об отмене оспариваемой сделки имеет несколько серьезных последствий. Первое и самое очевидное из них – восстановление права собственности на имущество, отчужденное по договору купли-продажи, обмена, дарения и т.д. Другими не менее существенными последствиями недействительности оспоримой сделки становятся:

  • включение имущества в формируемую арбитражным управляющим конкурсную массу;
  • возобновление требований покупателя к должнику, нарушившему закон в ходе заключения оспариваемой сделки;
  • включение покупателя в реестр кредиторов, что особенно важно в ходе процедуры признания должника банкротом.

Учитывая серьезность последствий признания оспоримых сделок недействительными, необходимо привлекать к делу профессиональных юристов. Квалифицированная помощь специалистов позволит защитить интересы участников подобных сделок с минимальными негативными последствиями и разумным уровнем сопутствующих финансовых расходов.

Правовые последствия признания сделки недействительной

Понятие недействительности соглашений является собирательным и включает в себя оспоримые и ничтожные договоры. Правовая необходимость рассматриваемых видов соглашений заключается в возможности защиты прав одной из сторон договора и возвращение в состояние, которое предшествовало заключенному соглашению.

Ввиду нахождения оспоримых и ничтожных договоров в категории недействительных их нередко путают между собой. Главным отличием является основание недействительности: оспоримым договор может стать только в силу признания его таковым судом, в то время как ничтожный не несет договорных правовых последствий с момента его заключения.

Гражданским кодексом РФ определяются условия признания сделки недействительной, к ним относятся следующие:

  • договор заключен без цели его исполнения или с намерением прикрыть другое соглашение;
  • несоблюдение требований законодательства (несоблюдение формы заключения);
  • заключение соглашения под влиянием угрозы, обмана или насилия;
  • договор, заключенный на изначально невыгодных условиях для одной из сторон в результате стечения тяжелых обстоятельств;
  • крупная сделка, совершенная юридическим лицом, у которого отсутствовало согласие на произведение таких действий.

Порядок признания сделки недействительной

В российском законодательстве определен порядок и правовые последствия признания сделки недействительной на основании публичного порядка, то есть через судебные органы на основании норм Гражданского кодекса РФ. Судебная форма защиты прав применяется одинаково как для оспоримых, так и для ничтожных соглашений. Форма подачи документов — электронная, нарочным или с использованием почты. Перед обращением в суд вам нужно:

  1. Определить основание для обжалования и подготовить исковое заявление.
  2. Установить суд, в который необходимо обратиться за защитой прав.
  3. Оплатить государственную пошлину и подать документы.
  4. Уведомить ответчика, направив ему копию иска и приложенных документов.

Далее суд:

  1. Рассматривает поданные документы.
  2. Если они удовлетворяют общим требованиям процессуального законодательства, выносит определение о принятии заявления.
  3. Назначает предварительное судебное заседание.
  4. Выносит судебное решение.

Если по результатам рассмотрения дела в удовлетворении требований отказано, вы можете обжаловать решение суда в вышестоящую инстанцию. Законодатель определил срок, в течение которого допускается обратиться в суд. Для ничтожных договоров он составляет 3 года, а для оспоримых — 1 год.

Ответ на вопрос, какие последствия наступают при признании сделки недействительной по общему правилу, содержится в ст. 167 ГК РФ. Это двусторонняя реституция, возвращение сторон в исходное состояние. Применяется такой порядок с учетом конкретных обстоятельств взаимоотношения сторон.

Какие сделки являются оспоримыми и ничтожными?

Последствия

Соглашение двух сторон может быть признано недействительным полностью или в части. Если отдельные условия договора противоречат законодательству, допускается признать недействительными только их.

Процессуальный порядок не отличается от общего. Если суд признает недействительным условие сторон о неустойке, то лицо, получившее денежные средства, будет обязано их вернуть.

Основные обязательства сохранят юридическую силу.

В случае удовлетворения исковых требований сделка признается недействительной; те же последствия применяются и для ничтожных соглашений.

В обоих случаях стороны возвращаются в положение, существовавшее до момента заключения договора и исполнения его условий. Такое действие именуется двухсторонней реституцией.

То есть к последствиям признания сделки недействительной относится обязанность возвратить все полученное по ней, так как судом признана ее недействительность.

На практике нередко складывается ситуация, в которой действия, совершаемые одной из сторон, носят нематериальный характер, и вернуть состояние, существовавшее до заключения договора, окажется невозможным.

В таких случаях последствия признания сделки ничтожной выражаются в возмещении стоимости в денежном эквиваленте.

Для размера взыскиваемой суммы учитывается рыночная стоимость, такое положение сформулировано в определении Верховного Суда РФ от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394.

Вместо реституции в ряде случаев применяется порядок, по которому вы для защиты своих прав подаете иск о возврате уплаченной стоимости и возврате убытков.

Такие ситуации нередко происходят при продаже краденых вещей, которые были обнаружены сотрудниками правоохранительных органов.

Например, если вы приобрели вещь у продавца, который не имел права ею распоряжаться, то невозможно достигнуть последствия признания сделки оспоримой, требуя возвращение сторон в первоначальное положение. Основанием иска будут статьи 460 — 462 ГК РФ.

В качестве вывода, какие последствия влечет за собой недействительная сделка:

  • возвращение всего полученного;
  • возмещение стоимости нематериального обязательства;
  • возмещение убытков в порядке искового производства.

По ст. 167 и 169 ГК РФ, если взаимодействие сторон противоречит основам нравственности и правопорядка, суд отказывает в реституции и все полученное сторонами взыскивается в доход государства.

Признание сделки с недвижимостью ничтожной — Ошеров, Онисковец и Партнеры

Не все сделки, проводимые с недвижимостью, являются законными – некоторые из них могут быть заключены с нарушением законодательства, а значит, являются ничтожными. Но что такое ничтожная сделка с недвижимостью, можно ли ее оспорить и что делать в таких ситуациях? Ответы на эти вопросы вы найдёте в данной статье.

В каких случаях сделка с недвижимостью является ничтожной?

В юриспруденции существует два сходных, но отличающихся между собой понятия – оспоримая и ничтожная сделка.

Главная разница между ними в том, что признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной происходит по решению суда, а ничтожной сделка является с момента заключения и специального признания не требует.

По сути, ничтожная сделка – это частный случай недействительной сделки, но нарушение законодательства является настолько явным, что это не требуется специально доказывать.

В каких же случаях сделку можно назвать ничтожной? Вот основные причины:

  1. Прямое нарушение Конституции, федеральных или местных законов, других нормативных актов – каждая заключаемая сделка должна соответствовать действующему законодательству в данной сфере. Если это не так, такая сделка не может рассматриваться как законная.
  2. Сделка является мнимой – то есть, на самом деле не порождает юридических последствий и правоотношений, которые декларируются при ее заключении. В качестве примера можно упомянуть распространенную схему, когда должник якобы продает недвижимость знакомому или родственнику, но денег на самом деле не получает и продолжает пользоваться объектом. Но кредитор при этом не может отобрать имущество, поскольку у него уже другой владелец.
  3. Сделка является притворной – то есть, заключается с целью прикрыть собой другую, условия которой разглашать не хочется. К примеру, часто люди, продавая квартиру, не хотят уплачивать налог, поэтому формально оформляется дарственная, а деньги за недвижимость передаются негласно.
  4. Одна из сторон не имеет достаточной дееспособности – по закону сделку могут заключать только стороны, которые достигли определенного возраста, не имеют психических заболеваний. Если это условие не соблюдается, такая сделка является ничтожной.
  5. Сделка противоречит основам правопорядка и нравственности – хотя такая формулировка является достаточно размытой, она нередко применяется для оспаривания сделок и признания их ничтожными.
  6. Не соблюдена форма сделки – даже если сделка выглядит вполне законной, но не отвечает существующим требованиям (например, договор купли-продажи квартиры не прошел обязательную государственную регистрацию), она является ничтожной по факту.

Кроме того, стоит упомянуть отдельное условие для юридических лиц. Не все организации имеют право заключать сделки с недвижимостью, соответственно, договоры, заключенные такими компаниями, также являются ничтожными.

Как признать сделку с недвижимостью ничтожной?

Хотя законодательство прямо говорит о том, что признание сделки с недвижимостью ничтожной через суд не требуется, достаточно подтверждения наличия одного из условий, перечисленных выше, на практике все же обычно судебное решение требуется. Потому оспаривание сделок с недвижимостью производится в таком порядке:

  • Подготовка судебного иска о признании сделки ничтожной. Подготовить заявление может как одна из сторон договора, так и третье лицо, которое является заинтересованным в ситуации (это, например, может быть налоговая служба). В самом иске истец просит суд признать сделку ничтожной на основании того или иного обстоятельства;
  • Сбор необходимых документов для судебного иска – вместе с заявлением в суд нужно подать документы, подтверждающие позицию истца и конкретные факты, позволяющие признать договор ничтожным. Это может быть справка о психическом заболевании одной из сторон сделки, подтверждение притворности/мнимости договора и т.д.
  • Подача заявления в суд – данные иски рассматриваются судом общей юрисдикции и подаются по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Иск в суд можно передать лично или отправить заказным письмом. Следует также отправить копии документов ответчику и всем заинтересованным сторонам.
  • Рассмотрение дела в суде –во время слушаний нужно, предоставив доводы, убедить суд в том, что условия сделки позволяют признать ее ничтожной. Если это удастся, судья вынесет соответствующее решение.

Можно ли признать аренду недвижимости ничтожной сделкой?

Договор аренды также может быть заключен с нарушениями, а значит, может быть ничтожным. Таким образом, сделка аренды недвижимости также может оказаться ничтожной.

Как можно признать аренду недвижимости ничтожной сделкой? С юридической точки зрения этот договор ничем не отличается от купли-продажи или другого типа сделки, а значит, и порядок действий одинаковый: подготовка иска, сбор доказательств, судебное рассмотрение и вынесение вердикта.

Последствия ничтожной сделки с недвижимостью

В отличие от оспоримых, ничтожные сделки являются недействительными с самого момента заключения.

Потому в случае, если суд признает договор ничтожным, все права и обязанности сторон по ней аннулируются и возвращаются к таковым на момент ее заключения, и считается, что такая сделка не существовала ранее в правовом поле в принципе.

Таким образом, покупатель получает обратно свои деньги, а продавец – товар (в данном случае объект недвижимости). Это еще раз говорит о том, почему важно указывать в тексте договора реальные сведения: если сделка будет признана ничтожной, стороны получат лишь то, что указано в договоре.

Заключение

Если сделка заключена с нарушениями законодательства, она может быть признана ничтожной. В этом случае все правовые последствия, которые она несла, аннулируются. Признать сделку таковой можно через суд, подав иск и предоставив доказательства наличия фактов нарушений. Мы рекомендуем обратиться к профессиональным адвокатам.

Почему одни сделки оспоримые, а другие нет?

Ранее я написал несколько постов по ничтожности, но на них была достаточно жесткая реакция со стороны критиков, поэтому я решил измениться и написать другой пост, но об оспоримости, чтобы усилить негатив.

Я хочу затронуть одну из центральных проблем нашего (шучу, наше права — это уже проблема) и ненашего права, а именно оспоримые сделки, а точнее саму оспоримость перехода прав (на примере купли-продажи) и ответить на вопрос зачем нам нужна оспоримость и почему она существует в наших реалиях. Это, пожалуй, основной вопрос, на который стоит попытаться ответить нам и, на самом деле, он также может затрагивать и оспорить сделок по услугам и подрядам.

1. Про юридическую реальность: недействительность, квази-контракты и оспоримые сделки

Есть юридическая и фактическая реальность, которые должны следовать друг другу, но это не всегда возможно. Сама юридическая реальность делиться ровно на две части — юридическое бытие или действительность и юридическое небытие или недействительность.

Последнее имеет значение только в том случае, если существует фактическая реальность, которая не имеет никакого отражения в юридической плоскости.

К этому относится, например, кража — вещь выбыла по фактической реальности, но юридически никакой переход прав не произошел.

Также, к этому можно причислить недействительные сделки — они не существуют для юридического мира, но фактически произошли, и тогда мы можем обратиться в суд для того, чтобы он привел в соответствие фактическую реальность под юридическую (вернул вещь обратно собственнику и т.д.).

Как Вы можете, наверное, понять (на самом деле нет) мы сейчас говорим о квази-контрактах — суд вынуждено создает юридическо существующее обязательство вернуть обратно вещь, которая была передана по недействительной сделке.

 Простыми словами, суд говорит — «ребята, поскольку между вами нету юридически действительного соглашения, по которому были переданы активы и деньги, мы создадим договор, по которому у Вас появится обязательство вернуть переданные активы и деньги обратно».

Я опять же не хочу в это углубляться, но подчеркну, что сама недействительность для нас не имеет значения, а имеет только ее последствие, которое выражается именно в неосновательном обогащение, я ставлю равно между недействительностью с последствиями и неосновательным обогащением.

Но, вернемся к теме, оспоримые сделки — это действительные сделки, оспоренные сделки — это недействительные сделки, которые ничем не отличаются от ничтожных сделок.

 Так в чем же смысл оспоримой сделки, если ее можно оспорить? В его отличии от ничтожности, а именно в том, что она может и не быть оспоренной.

В отличии от ничтожности, которое никогда не существовало, оспоримые сделки существуют в течение периода пока их не оспорят (вопрос ретроспективности — это вопрос каждой правовой системы), либо всегда, если такое оспаривание станет невозможным.

Это, конечно же, демонстрируется легко на примере договора купли-продажи, который я буду эксплуатировать нещадно.

Возьмем два договора: 

  1. ничтожный договор — переход прав собственности на вещь не происходит и право остается у изначального собственника (ничтожное право собственности покупателя на товар равно отсутствию права);
  2. оспоримый договор — переход прав собственности на вещь происходит и не возвращается до момента оспаривания (оспоримое право равно существующему праву). Этот принцип прямо связан с тем, что оспоримые сделки порождают юридические последствия на определенный срок до момента нисвержения в состояния недействительности.

Именно по данной причине оспоримое в отличии от ничтожного имеет ровно три свойства:

  • оно может переходить третьим лицам (правда в России так считают и в отношении ничтожной сделке, просто потому что все плохо с логикой); 
  • становится предметом исковой и приобретательской давности (правда в России…), ничтожность же, напротив, во многих прогрессивных странах, где судятся наши компании, не имеет давности; и 
  • становится предметом защиты добросовестного лица (правда…).

Эти три основные пункта надо подчеркнуть, так как они обозначают общие правила невозможности оспаривания сделок, подчеркну общие. В большинстве норм российского и иностранного присутствует невозможность оспаривания сделок или проведения виндикации (кроме Германии и России) с участием сторон договора, добросовестных третьих лиц и в силу истечения давности.

Один короткий пример — Вы заключили сделки под влиянием обмана и, при этом, другой стороной является добросовестный контрагент (не знал и не должен знать), то оспорить куплю-продажу нельзя и оспоримый титул, в том числе.

2. Почему одни сделки ничтожные, а другие оспоримые? 

Вопрос о распределении ничтожных сделок и оспоримых кажется простым — ну наверное одни сделки вопиюще ужасны, а другие нет. Но, если же посмотреть даже на нормы российского права, то можно обратить внимание, что многие оспоримые сделки имеют общую черту.

Впрочем, российским правоведам можно не доверять, хотя бы по тому, что никто не заключает по российскому праву крупные сделки, поэтому я открыл американскую case law (судебную практику) и тут начинается та-да-да-дам!:

Цитата из Suburban Motors, Inc. v. State Farm Mut. Auto. Ins. Co. (1990) 

«The court rejected the claim under section 2403 of the Uniform Commercial Code because «voidable title under the Code can only arise from a voluntary transfer or delivery of the goods by the owner.

If the [218 Cal. App. 3D 1361] goods are stolen or otherwise obtained against the will of the owner, only void title can result.» (Inmi-Etti v. Aluisi (1985) 63 Md.App. 293 [492 A.2d 917] at p. 923.

)

Если по-русски, то оспоримое право может возникнуть только в силу добровольной передачи вещи собственником, а ничтожное, если передача прошла против воли. Вроде правила виндикации, а? А это правила только виндикации?

Давайте посмотрим на перечень оспоримых сделок в ГК:

Статья 173. Недействительность сделки юридического лица, совершенной в противоречии с целями его деятельностиСтатья 173.1. Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправленияСтатья 174.

Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лицаСтатья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограниченоСтатья 175.

Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати летСтатья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособностиСтатья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить имиСтатья 178.

Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

 И именно эти правила о передаче по воле лежат в основе и наших оспоримых сделок.

Да, они носят общий характер, есть исключения, бла-бла-бла, но большинство оспоримых сделок, как и в их праве, так и в нашем, исходят из того, что имущество было передано самим собственником — в силу обмана, мошенничества, насилия, кабального характера и т.

д. Можно было проаргументировать, что недействительные сделки сами по себе заключаются по наличию воли, но это не так — ничтожные сделки, как раз, нет.

Ничтожность возникает в силу отсутствия воли на передачу вещи — полностью недееспособное лицо не может быть носителем воли, во мнимых и притворных сделках воли нет вообще, а также есть перечень обстоятельств, в силу которых воля не может быть признанной существующей для гражданского права (например, воля на продажу наркотиков).

Теперь вопрос на миллион рублей — почему добровольная передача означает оспоримость у американцев? Почему эти критерии у нас действует в виндикации? Ииииии, они только по виндикации?

3. Про переход права собственности.

Переносимость оспоримых прав прямо связано с фактором возможности передачи самого права. Это является отличием ничтожности от оспоримости. Поэтому для этого я решил посмотреть на системы переноса прав собственности, действующие в мире.

Классификация систем переноса права связана с тремя основными вопросами, на которые они отвечают.

Что переходит, на основании чего переходит и когда оно переходит? Первое разделение на унитарную и функциональную систему для нас не представляет интерес, но, если Вы расскажите о функциональном переносе прав собственности своим детям, то есть шанс, что они не выберут юриспруденцию, а выберут нормальную профессию. 

Два остальных вопросах для нас релевантны.

3.1. На основании чего переходит право? Абстрактность против каузальности

Собственно, это довольно давно пропиаренная тема в российском праве, с одной стороны, с другой, она часто ошибочна толкуется и голословно переоценивается (как и вопрос синаллагмы).

Итак, что же надо знать про абстрактность и каузу?

Во-первых, каузальная система предполагает переход прав в силу договора. Мы заключили куплю-продажу, а значит право переходит в силу данного договора.

Абстрактная система предполагает, что переход прав не связан с действительностью договора, а связан с волевой передачей вещи (здесь Вы могли подумать, что мы нашли причину, по которой проявление передачи с дефектной воли имеет юридический эффект, но это не так — я тоже ранее так ошибался, об этом в-третьих). Ну грубо говоря, я передал вещь — передача действительна, а договор действителен или нет, так черт с ним.

Во-вторых, надо отметить сразу, что в мире не существует чисто каузальных систем и чисто абстрактных — признаки друг друга находится как и в странах одной категории, так и в другой. 

В-третьих, моя ошибка состояла в том, что абстрактная система, предполагающая переход прав, могла производится как и в оспоримых сделках, так и в ничтожных сделках, что само по себе дублировала функцию оспоримости.

Иными словами, тут исчезал смысл разделения на ничтожность и оспоримость, так эта категория не имела значения для оценки существования юридических последствий. Ничтожные сделки, порождавшие ничего, в немецкой системе ожили и стали обладать юридическими последствиями.

По сути, немецкое право не исходило из ничтожного или оспоримого права, а из реального права — то право, которое было получено в силу передачи вне зависимости от действительности договора.

Далее, следует обратить внимание, что часть каузальности присутствовала в немецкой недействительности — она была связана с тем, что в некоторых случаях недействительность договора делала переход прав также недействительным.

Это касалось, амморальных соглашений или незаключенных (несуществующих).

Тут, кстати, следует отметить удивительную вещь — если в Германии незаключенные соглашения отличались от ничтожных тем, что первые гарантированные не являлись основанием для перехода титула, то в России нету такого различия в незаключенности и ничтожности — оба ничего не порождают.

Но, по инерции или в силу влияния немецкого права российские суды, а также правоведы переняли такое разделение, неимующие для России практического смысла. Например, в схожих каузальная системах по типу США или Англии незаключенный (неоконченный) договор является ничтожным.

Далее, viewer discretion is advised…

В-четвертых, закройте глаза Вашим преподавателям — абстрактная система мало популярна и абсолютно безперспективна.

Известность она получила в России исключительно из того, что российские правоведы во многом ориентировались на немецкое право — я полагаю, что такая ориентация мало была связана с объективными причинами сколько с обучением немецкого языка в советских школах (они изучали то право, которое могли). 

Непопулярность такой системы перехода прав видно из того, что абстрактными в Европе являются только три страны — Германия, Греция и Эстония.

Свяазно это, в первую очередь, с противоречивостью самой системы и созданием множества логических ошибок (хотя в праве логика не важна, нужнее определенность и урегулированность).

Одну из таких ошибок мы видели выше по ничтожным сделкам, создающим переход прав.

В целом это не мое суждение сколько немецких авторов. Так, Детлиф Кениг (Unjustified Enrichment: Key Issues in Comparative Perspective — С. 5) подчеркивает тупиковость абстрактности:

‘[t]he terminology is confusing, almost each statement is disputed, the solution of trivial questions is becoming ever more complicated, and there is a grave danger of a loss of perspective’ 

Рейнхард Циммерман и Дэвид Джонстон (Unjustified Enrichment: Key Issues in Comparative Perspective — С. 27) о неработоспособности абстракстности при вступления в отношения третьих лиц:

While the German analysis copes well with two-party situations, it is perhaps no accident that it has strained to deal with three-party situations within its traditional framework. 

И продолжает эту мысль Дэниел Виссер (там же):

…two-party situations in law can often be solved with direct, clear rules whereas the best we can do in three-party situations is mostly to lay down the general pattern along which a solution should proceed. 

В-пятых, в противовес сказанному выше, достоинством абстрактной системы можно считать принцип абстрактности, который вошел в Обшее право и в другие каузальные страны.

Он не сделал данные договора абсолютно абстрактными, но выполнил основную свою функцию — без волеизъявления стороны нельзя изъять у него имущество даже, если такое лицо заключило договор об отчуждении.

Данный принцип разделил договор на консенсуальную часть (не связанной с передачей прав) и реальную (действующей с момента передачи имущества). Последняя в англоязычной литературе так и называется real или present.

В России они более известны как обязательственный договор и распорядительный, хотя российское право не признает их существование и любое их упоминание в законе или литературе, скорее всего, говорит о проблемах понимания их сущности.

Если Вы сомневаетесь в том есть ли в Вашем праве принцип абстрактности, то ответьте на один простой вопрос — обладаете ли Вы возможностью изъять имущества у собственника до его передачи или нет? Если да, то Вы относитесь к странам, в которых нет такого принципа (Испания и т.д.), а значит и не существует у Вас распорядительных и обязательственных сделок. Я уже и не говорю о других массовых отличиях (отсутствие прямого разделения договора на части в законе и т.д.).

Итак, абстрактностью называется не переход прав в силу передачи по воле, а разрыв такой передачи от договора.

3.2. Когда переходит право? Передача против консенсуальности.

Я бы хотел отметить одну мысль, которая иногда звучало в литературе — якобы в российской купле-продаже распорядительная сделка может быть недействительна, а обязательственная при этом носит действительный характер. Равным счетом тут присутствует логическая ошибка:

Действительность передачи прав ни в консенсуальных, ни в абстрактных системах никак не влияет на сам договор. Абстрактность, которая делит договора на эти две части (обязательственную и распорядительную), необходима для разделения перехода прав от действительности самого договора, но не обратно.

Скорее всего, тут имеется ввиду то, что действительность исполнения по консенсуальным (а не реальным) договорам как наша купля-продажа никак не сказывается, но это никак не связано с абстрактностью и дележом договора на две части, а связано с тем, что отдельные сделки (переход прав, платежи или приемка товара) тоже могут являться недействительными и на каузу не иметь никакого воздействия.

  • Но может ли обратное недействительность передачи иметь воздействие на основной договор? 
  • Кроме реальных сделок, где передача сама возпроизводит договорные отношения (в которой, кстати, отсутствует синаллагма, второй раздутый по важности институт), это может и касаться консенсуальных систем.
  • Момент перехода прав делится ровно счетом на две части:
  1. на момент, когда договорились (тогда недействительность передачи равно недействительности договора) — консенсуальная система;
  2. на момент, когда сторона передала вещь вещь по своей воле во владение другому лицу — система передачи.

Наше каузальное право принадлежит именно к системе передачи (tradition/delivery), а сама система передачи иногда путается нашими юристами с абстрактностью, что в общем показывает определенный непрофессионализм.

Теперь мы вернемся к оспоримости. Во многих странах оспоримость связано с определенным дефектом в договоре, но такой дефект можно считать допустимым, поскольку критерии перехода прав по системе передачи полностью соблюдаются, что видно из наших институтов — передача по воле во владение может быть произведена из-за насилия, обмана, частичной недееспособности и тогдалее. 

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *