Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Обычно покупка недвижимости в ипотеку связана с приятными эмоциями: переезд в жилье, о котором мечтали, долгожданное расширение, собственное пространство. Никто не желает вместо этого столкнуться с судебными разбирательствами.

Для того чтобы ничто не омрачило неповторимые моменты, нужно провести важную процедуру — юридическую проверку жилья перед покупкой. Сделать это можно самим или прибегнув к помощи специалистов.

На какие детали нужно обратить свое внимание, расскажем в этом материале.

При покупке в ипотеку нового жилья, все, о чем нужно позаботиться – это о своевременной выплате кредита. В ситуации с жильем на вторичном рынке проверка недвижимости на юридическую чистоту очень важна. Итак, что нужно сделать при покупке жилья.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Право собственности и другие документы

Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:

  • договору купли-продажи, ренты, мены;
  • дарственной или свидетельству о наследовании;
  • свидетельству о приватизации;
  • решению суда, признающему право собственности.

Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:

  • паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);
  • свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;
  • расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);
  • кадастровый паспорт;
  • выписку из домовой книги;
  • технический план квартиры.

Требуйте оригиналы бумаг, поскольку на них нужно проверить наличие подписей и печатей госорганов. Доверить проверку недвижимости перед покупкой можно специалистам – риелторам и юристам, а можно провести самим.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Проверка жилья перед покупкой: наличие третьих лиц

Важным моментом является проверка квартиры на предмет возможных прав на нее третьих лиц. Особенно внимательным нужно быть, если объект достался продавцу по наследству. Проверьте, не были ли ущемлены права других наследников.

Важно удостовериться, что квартира была законно приватизирована. Идеально, если право собственности возникло у продавца больше трех лет назад. В таком случае вероятность того, что сделка может быть оспоренной почти отсутствует.

Важный момент проверки жилья перед покупкой – прописанные в квартире люди, которые, как вы понимаете, имеют право жить в помещении и после смены собственника. Продавец должен снять с регистрационного учета всех проживающих перед тем, как реализовать помещение.

Если кто-то прописан на момент проверки, убедитесь, что у вас не будет проблем с выселением. Есть категории граждан, которые могут заявить о своем праве проживать в недвижимости.

К ним относятся: проходящие военную службу, осужденные, несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях, пенсионеры, проживающие в домах престарелых.

Проверка недвижимости перед покупкой также предполагает и осведомление об отсутствии обременений на объект (информация содержится в выписке из ЕГРН). Жилье не должно быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. Иначе сделку могут не зарегистрировать.

На что еще обратить внимание?

  • проверьте самостоятельно информацию о квартире на официальном сайте Росреестра – данные из ЕГРН может заказать любое лицо (в расширенной выписке есть данные о смене собственников, заключении сделок, обременениях);
  • отсутствие задолженности по ЖКХ – попросите продавца предоставить документ об отсутствии задолженности за последний год из управляющей компании и последнюю оплаченную квитанцию. Если, конечно, не хотите сами оплатить услуги, оказанные не вам;
  • согласие супруга – если продавец в браке, при продаже недвижимости он должен предоставить документальное согласие (составляется у нотариуса) на сделку супруга;
  • если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме стоит проверить, не грозит ли многоэтажке снос, не является ли она аварийной.

Надежность продавца

Кроме проверки жилья перед покупкой, следует также убедиться в надежности и самого продавца. Наилучший способ удостовериться в личности человека, а также в том, что с его психическим здоровьем все в порядке, – попросить его наравне с паспортом показать права.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Итак, при подборе жилья насторожить вас должны следующие факты: у недвижимости часто менялись владельцы на основе договора купли-продажи; в жилье остаются прописанные люди; помещение предлагают по слишком низкой цене (хотят быстрее продать).

Проверка жилья перед покупкой на юридическую чистоту с привлечением профессионалов может потребовать затрат, но избавит вас в лучшем случае от судебных разбирательств, в худшем – от потери недвижимости и денег.

Информирован – значит вооружен: как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Покупка квартиры – это не только выбор комфортабельности и технических параметров, но и проверка всей документации на предмет подлинности, а также принятие во внимание других нюансов. Сложности, в основном, возникают при юридическом оформлении сделки.

В статье рассмотрим, какие документы покупателю необходимо проверить по квартире на рынке вторички и первичного жилья, можно ли сделать это самому, в частности, где и как самостоятельно «пробить» историю жилья через интернет, чтобы убедиться в отсутствии проблем.

Понятие юридически чистой недвижимости

Юридическая чистота квартиры – это отсутствие препятствий в процессе сделки, которые могут повлиять на ее законность, с последующим оспорением решения в суде третьими лицами. Другими словами, юридическая чистота подразумевает подлинность всех документов, которые предоставляет продавец для заключения договора купли-продажи квартиры, по доверенности в том числе.

Можно ли самому провести проверку?

Ответ однозначен – можно! Данный этап самый важный, поэтому к его реализации необходимо подойти со всей ответственностью. Перед приобретением квартиры, ее тщательно проверяют по следующим параметрам:

  • законность планировки;
  • наличие долгов за коммунальные услуги;
  • аресты и обременения (ипотека, рента, аренда);
  • судебные споры и притязания третьих лиц (в том числе и возможные наследники, претендующие на квартиру);
  • наличие или отсутствие людей, прописанных в данной квартире (в том числе – временных);
  • правовая репутация и полномочие продавца;
  • достоверность и подлинность документации.

Что нужно знать перед приобретением жилья на вторичном рынке?

Первое, что необходимо проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, – это документацию технического и правового характера. Вот какие документы для покупки квартиры нужно попросить продавца предъявить для проверки:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права – документ, который подтверждает право собственности на квартиру, где указывается владелец жилплощади.
  2. Технический паспорт – в нем должны быть указаны следующие параметры квартиры: состояние, износ помещения, площадь, оценочная стоимость, износ, масштаб и т.д.
  3. Выписка из ЕГРН – она предоставляется по заявлению вместо кадастрового паспорта и включает в себя следующую информацию:
  4. Справка о задолженности – выдается ЖКХ и содержит информацию о долгах за квартплату.
  5. Справка из психоневрологического и наркологического диспансера – в данной бумаге должно быть указано наблюдался или нет собственник жилья у психиатра или нарколога. В случае если собственник наблюдался или состоит на учете у этих врачей, то аннулировать сделку может только суд.

Более расширенную информацию можно получить из расширенной выписки из ЕГРН на квартиру.

Обратите внимание! Если владелец предоставляет право собственности, которое было присуждено судом, то к приобретению такой недвижимости следует относиться с особой осторожностью, так как решение суда может быть обжаловано и продавца лишат права собственности жилплощади.

О том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, рассказано в отдельной статье.

Из видео узнаете, как купить квартиру на вторичном рынке без рисков и о юридических моментах при покупке квартиры:

Читайте также:  Могут ли взыскивать с дохода, который меньше прожиточного минимума?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?Юридические моменты при покупке квартиры на вторичном рынке / Купить квартиру без рисков

Как убедиться в отсутствии долгов по приватизированному жилью?

Проверить наличие задолженности очень просто, достаточно обратиться в коммунальные службы, которые обслуживают данный дом, и уточнить наличие долгов за коммунальные услуги. Такая справка называется «нулевкой», ее наличие обязательно при оформлении договора купли-продажи недвижимости.

Что можно самостоятельно узнать через интернет?

Через всемирную сеть можно заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости. Для этого необходимо зайти на официальный сайт Росеестра (https://rosreestr.ru/site/) и перейти в раздел «Физическим лицам». В данном разделе можно оставить заявку на выписку из ЕГРН, причем это может сделать не только продавец, но и покупатель.

Про то, как проверить квартиру на сайте Росреестра и на других интернет-ресурсах, мы писали тут.

Изучение договора купли-продажи

Перед тем как изучить договор проверьте, на каком основании продавец получил право собственности на жилье: унаследовал, получил в дар, купил и т.д. Исходя из этой информации, можно легко проверить наличие (отсутствие) законных претендентов на квартиру.

Внимательно изучите сам договор купли-продажи недвижимости. В нем должны быть прописаны условия, по которым собственник теряет право на квартиру (например, в договоре купли-продажи может указываться, что новый собственник должен уплатить полную стоимость жилья до определенной даты, в противном случае он теряет право собственности).

Еще один момент – это продажа квартиры человеком, не имеющим права собственности на данный объект или лишенный его, на это тоже нужно обратить внимание.

Важно! Должен насторожить и тот факт, что квартира была недавно получена в дар от человека, не являющегося собственнику родственником или была приобретена не так давно, но уже выставлена на продажу. В данных случаях акцентируйте внимание на дату вступления договора в силу.

На рынке новостроек нужно обращать внимание на две вещи:

  • Для постройки дома используются качественные материалы, и он соответствует всем установленным нормам.
  • Возведение производится надежным застройщиком.

Узнайте, как долго застройщик работает на рынке недвижимости, как о нем отзываются клиенты, сколько объектов успел сдать и сколько находится в работе, а также были ли судебные разбирательства на предмет результатов строительства.

Если по результатам проверки вы не видите никаких отрицательных характеристик застройщика, то приступите к проверке документов, которые продавцу нужно предоставить вам при заключении договора, а именно:

  1. Форму договора по продаже жилья.
  2. Проектную документацию.
  3. Выписку из реестра на здание.
  4. Инвестиционный контракт.
  5. Правоустанавливающие документы на земельный участок или договор долгосрочной аренды.
  6. Разрешение на строительство.
  7. Учредительные документы застройщика.

Рекомендация. Внимательно изучайте документацию на недвижимость, так как застройщик может демонстрировать вам документы на совершенно другое здание. Реквизиты застройщика должны быть одинаковы на всей документации.

  • Любые несоответствия могут повлечь за собой тяжелые последствия, в частности – потерю ваших денежных средств.
  • Об особенностях покупки квартиры в новостройке говорится в этом материале.
  • Как найти планировку квартиры по адресу
  • Смотрите видео о том, как проверить новостройку и застройщика на надежность, а также на что обратить внимание перед покупкой квартиры в новом доме:

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?Проверка новостройки застройщика на надежность

Как правильно изучить документы?

Визуальный осмотр предоставленной вам документации для покупки квартиры считается недостаточным. Чистоту сделки проверяют, только убедившись в подлинности и достоверности документов. Требуйте предоставления вам только оригиналов документации. Придерживайтесь следующих критериев при проверке документов:

  • Все свидетельства должны иметь степени защиты (водяные знаки, гербы).
  • Наличие штампов, печатей и подписей в нужных разделах.
  • Документы не должны содержать помарок, исправлений.
  • Данные продавца должны быть одинаковы во всех документах.

Далее:

  1. Сделайте копии всех представленных вам документов.
  2. Сделайте запрос документов на квартиру в Росреестре и сверьте их с представленными вам.
  3. Уточните репутацию продавца. Для этого пообщайтесь с должностными лицами, выдававшими документы, нотариусом, заверявшим бумаги, а также соседями продавца.
  4. Проверьте срок действия доверенности доверенного лица, уточнив – не была ли она отозвана.
  5. Проверьте свидетельство о заключении (расторжении) брака.Важно! Требуйте предоставить письменное соглашение супруга на продажу квартиры, которое должно быть нотариально заверенное.
  6. Обращайте внимание на срок действия всех документов.
  7. Проверьте оплату всех коммунальных услуг за предыдущие месяцы (как минимум за полугодовой период).

Всегда ли нужно согласие супруга на покупку недвижимости?

Как проводят проверку риелторы?

Риэлторы – это юридически «подкованные» люди, специалисты по проведению различных сделок с недвижимостью. Данные специалисты проведут все действия, описанные выше в статье, грамотно изучат все документы, проверят их на соответствие и подлинность.

Риэлторы понимают, где в документах существуют несоответствия, как разрешить спорную или подозрительную ситуацию и куда следует обратиться в случае их возникновения. В подавляющем большинстве случаев, риэлторы знают способы, которыми пользуются мошенники, и не допустят таких действий в отношении покупателя (как произвести сделку без риэлтора?).

После проведения всех проверок, риэлтор составляет отчет для покупателя, в котором он указывает все выявленные несоответствия и недостатки, с указанием дальнейших действий.

Цена услуг специалистов

Сумма напрямую зависит от масштаба проверки и может варьироваться в пределах от 10 до 30 тысяч рублей. Если вы никогда не сталкивались с вопросами купли-продажи недвижимости, то лучший вариант – это заплатить опытному юристу или риэлтору, который выполнит все проверки, а также поможет решить различные вопросы юридического характера, тем самым обезопасив вас от возможных рисков.

Риски и способы себя обезопасить

Обратите внимание! Чем глубже вы узнаете историю приобретаемой недвижимости, тем меньшими будут ваши риски.

Рассмотрим самые рискованные ситуации при оформлении квартиры в собственность:

  1. Квартира собственнику досталась по завещанию. В данном случае на определенную долю могут претендовать ближайшие родственники, даже если они не были указаны в завещании. Например, нетрудоспособные или несовершеннолетние дети, а также супруг умершего, который по закону имеет право на половину собственности. Чтобы обезопасить себя от различных споров, требуйте от продавца прописать в договоре купли-продажи обязательство решения различных споров.
  2. Продавец стал собственником по наследству. Данный случай не особо отличается от предыдущего, так как в нем фигурируют все те же лица – потенциальные наследники на определенную часть недвижимости. Из практики видно, что наследованная недвижимость очень редко становится объектом мошенничества, но не стоит усыплять свою бдительность, а лучше все тщательно проверить перед покупкой, очертив возможных претендентов на квартиру.
  3. Приобретение квартиры по договору о переуступке прав требования. Данный способ менее рискованный, чем два предыдущих, так как квартира еще не имела хозяев, то есть не будет никаких претендентов на квадратные метры площади из числа родственников продавца. Здесь важна проверка всей документации застройщика или инвестора (описание документации находится выше в статье).
  4. Квартира досталась собственнику в дар. Сделка с такой квартирой включает в себя стандартные риски, связанные с правом наследования долей жилплощади родственниками, передавшего в дар квартиру. Акцентировать свое внимание стоит на следующие факты:
    • передавший в дар квартиру – это пожилой человек;
    • даритель передал квартиру накануне своей смерти;
    • даритель и продавец не являются родственниками.

Все эти факты должны насторожить покупателя, так как в подаренной квартире чаще всего живут сами, не выставляя ее на продажу.

Помните – чем больше времени прошло с момента дарения, тем меньший риск возникновения негативной ситуации в плане чистоты сделки.

Заключение

Внимательно изучайте представленные вам документы, следуя инструкции, описанной в этой статье, и вы обезопасите себя от мошеннических действий со стороны продавца.

Читайте также:  ЗАГС отказался вписать в свидетельство о рождении отчество, что делать?

Как можно самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиру перед покупкой?

  • Меню
  • X

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Везде, где присутствуют большие деньги, есть люди, которые хотят незаконно ими завладеть. Рынок недвижимости является благоприятной почвой для разного рода мошенников.

Одна из самых популярных мошеннических действий на рынке найма (аренды) жилья заключается в том, что мошенник «сдает» не принадлежащую ему недвижимость по бросовой цене. На такое предложение откликается много нанимателей. Показ недвижимости проводится в один день.

Со всеми, кто изъявил желание снять объект, мошенник заключает договор и принимает залоговую сумму в обеспечение обязательств нанимателя снять объект недвижимости. Мошенник обещает привести объект в порядок на следующий день и передать его нанимателю по акту.

Естественно, что на следующий день у объекта недвижимости встречаются все, кого обманули.

На рынке продажи недвижимости мошенниками используется та же «технология», что и при сдаче в наем. Выставляется объект по привлекательной цене, мошенниками собираются задатки с потенциальных покупателей.

Мошенники не любят лишних свидетелей, поэтому можно быть уверенным, что если в сделке присутствует нотариус или агентство недвижимости, то вероятность неприятностей снижается многократно.

Те же, кто считает, что могут обойтись при совершении сделки с недвижимостью своими силами внимательно ознакомьтесь с моими рекомендациями.

План действий – шаг за шагом

  1. При осмотре объекта недвижимости попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ. Договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д. Правоустанавливающий документ – это документ, на основании которого в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) вносятся сведения о правах, ограничениях и обременениях.

  2. Правоподтверждающие документы – служат подтверждением регистрации возникновения и перехода права на недвижимость. До 31 января 1998 года сделки регистрировались в БТИ (Бюро технической инвентаризации) в Петербурге эта организация называлась ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро). Свидетельств о регистрации не выдавалось.

    На правоустанавливающем документе ставили соответствующий штамп. В период с 01 февраля 1998 года по 31 декабря 1999 года был переходный период, в который дела передавались из БТИ в службу по регистрации сделок и сделки могли регистрироваться и там, и там.

    С 01 января 2020 года до 15 июля 2016 года, документом, удостоверяющим право собственности на недвижимое имущество, было Свидетельство о государственной регистрации права собственности. После этой даты государственная регистрация права подтверждается только выпиской из ЕГРН.

  3. В вышеуказанных документах мы видим фамилии собственников продаваемого объекта.

    Наша задача познакомиться с каждым, посмотреть удостоверения личности – свидетельство о рождении для лиц младше 14 лет и папорта лиц, старше 14 лет. Паспорта должны быть действующими, не иметь лишних надписей, вырванных страниц и т.п.

  4. Далее следует ознакомиться со справкой о зарегистрированных в продаваемом объекте гражданах.

    В разных регионах она имеет разные названия, к примеру, выписка из домовой книги, выписка из поквартирной книги, в Петербурге – справка форма №9. Граждане, не являющиеся собственниками, но постоянно зарегистрированные в объекте имеют право пользования объектом.

    Соответственно эти граждане должны быть согласны на продажу, а собственник должен взять на себя обязательство приложить усилия по снятию данных граждан с регистрации, о чем делается запись в договоре купли-продажи объекта.

  5. Запросить у продавца архивную выписку из домовой книги. В Петербурге такая справка называется – справка форма №12.

    В это справке мы видим о наличии, либо отсутствии, в продаваемом объекте граждан временно снятых с регистрации, снятых с регистрации несовершеннолетних.

  6. Сами заказываем выписку из ЕГРН. Нам имеет смысл заказать две выписки. Первая – выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

    Здесь мы увидим адрес объекта, кадастровый номер, дату регистрации права, ФИО всех собственников, наличие обременений (к примеру, ипотека, запрет на совершение сделок наложенный службой судебных приставов и т.п.).

    Вторая – выписка о переходе прав на объект недвижимости. В этой выписке будут указаны все переходы права собственности на покупаемый нами объект. Кто продавал и на основании чего. Чем больше сделок, тем больше вероятность возникновения проблем, связанных с предыдущими владельцами.

  7. Согласие супруга на продажу объекта потребуется в случае приобретения одним из супругов объекта недвижимости в момент нахождения в браке. Даже, если супруги после приобретения объекта потом развелись, данное согласие от бывшего супруга потребуется. Исключением являются случаи, когда объект был приватизирован, подарен или получен в наследство.
  8. Сегодня все чаще родители используют при покупке недвижимости средства материнского капитала. Иногда они «забывают» выделить долю ребенку в приобретенной недвижимости, особенно это может произойти после полного погашения ипотечного кредита, который использовался для приобретения объекта. Поэтому помимо слов собственников, что они не использовали маткапитал, имеет смысл запросить справку об остатке на пенсионном счете. Справка об остатке на пенсионном счете матери позволит нам удостовериться, что материнский капитал использовался или нет.
  9. Технический паспорт на объект позволит нам взглянув на план объекта понять была ли в объекте какая-либо перепланировка. Технический паспорт не является обязательным документом для совершения сделок. Не у всех собственников он может быть. Однако, если объект регистрировался после 15 июня 2016 года, когда при регистрации перехода права собственности начали выдаваться выписки из ЕГРН, то в выписке из ЕГРН обязательно должен быть план объекта.
  10. Справки из ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркологический диспансер) не являются обязательными. Но вы можете попросить собственника предоставить такую справку и даже оплатить ему ее. Ведь эта справка хоть немного, но обезопасит вас от того, что гражданин страдает заболеваниями, которые могут в будущем выступить основанием для оспорения сделки с недвижимостью.

О чем еще нужно помнить?

Следует с осторожностью относиться к сделкам по доверенности. У доверенностей есть одна из немногих особенностей, которая может в будущем лишить вас права собственности. Действие доверенности прекращается в момент смерти доверителя. Доверенное лицо может и не знать, что доверитель умер как раз в момент сделки.

Стоит помнить, что сделки с недвижимостью подвержены большому риску. Росреестр публикует информацию о том, что до 5% всех объектов недвижимости «получают» разного рода обременения, связанные с правом собственности.

Мошенники используют в своем арсенале всё, начиная от подделки свидетельств о рождении и смерти, до изъятия у собственников подлинных документов и «предоставления» на сделку подставного продавца с подлинными документами. А, как известно, паспорт выдается в 45 лет, и потом не меняется. Но меняются его владельцы. И иногда мошенникам найти похожего человека не составляет никакого труда.

Будьте бдительны. Обращайтесь при совершении сделок с недвижимостью к профессионалам.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Проверка квартиры перед покупкой, список документов

Если вы хотите приобрести недвижимость, то должны быть уверены в чистоте документации на нее. Проверить верность всех документов можно и самостоятельно. Для этого вам потребуется выполнить несколько шагов. 

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Запросите у продавца такие документы:

  • Выписку из домовой книги об отсутствии регистрации других жильцов в продаваемой квартире.
  • Правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации права.
  • Выписку из ЕГРП.
  • Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Выписка из ЕГРП позволит вам узнать, является ли продавец единственным владельцем недвижимости. 

Самостоятельная проверка квартиры, детальный анализ объекта

Также обратите внимание на то, кто продает квартиру. Иногда продажа происходит по доверенности, через других лиц. В этом случае владелец квартиры практически не принимает участия в сделке. Специалисты говорят, что такие сделки с недвижимостью можно отнести  к зоне риска. Ведь доверенность могла быть получена мошенником обманным путем.

Для того, чтобы избежать неприятностей, вам лучше взять контакты собственника квартиры и узнать у него все тонкости сделки, а потом уже обговорить все с доверенным лицом.  
Также, если вы получили выписку из ЕГРП, обратите на графу «Обременение». Именно там указывается, числится ли квартира в качестве залогового имущества у какого-либо из банков.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой можно. Вам потребуются такие документы:

  • Для того, чтобы проверить точную площадь квартиры: Технический паспорт, кадастровый паспорт, план поэтажный.
  • Для проверки залога на квартиру вам нужно взять справку ЕГРП
  • Чтобы получить сведения о прописанных лицах возьмите выписку из домовой книги и справку в форме 9 из паспортного стола.
  • Чтобы быть уверенным в порядочности продавца, попросите справку об отсутствии задолженности.

Многие продавцы не хотят предоставлять для ознакомления документы до того, как получат аванс на квартиру. Вы можете сами проверить документы, заказав в МФЦ или органах Росреестра выписку из ЕГРП. Здесь содержатся все достаточные сведения.

Если квартира не вызывает у вас подозрений – вы можете давать аванс и получить документы для более глубокого ознакомления. 
Вы вправе получить от продавца сведения о том, не была ли квартира предметом судебных споров или исполнения решений суда. Не подлежит ли собственник исполнительному производству по какому-либо судебному делу.

 
При покупке квартиры отдайте предпочтение  расчету через банк. Расчет наличными несет огромное количество рисков для покупателя. 

Обратите внимание на документы, которые предоставляет продавец

Обратившись в паспортный стол, вы можете проверить подлинность документов, удостоверяющих личность. Доверенность представителя должна быть обязательно заверена нотариально.

Обратите также внимание на то, прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети. На момент продажи они должны быть выписаны с предоставлением жилья. Этот вопрос строго  контролируют органы опеки и социальные службы. 
 

Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту

Приобретение недвижимости – серьезный шаг. Квартиры и дома стоят немалых денег, поэтому к оформлению сделки нужно подходить внимательно. Как минимум нужно проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту. Сделать это можно, выполнив некоторые действия и получив ряд документов.

Какую информацию нужно проверить

При покупке квартиры заранее нужно проверить следующие сведения:

  • наличие обременений. Это первое, что следует уточнить, так как при наличии сделка просто не будет зарегистрирована;
  • основания приобретения квартиры продавцом. Например, если она была получена по наследству, стоит уточнить, имеются ли иные претенденты на имущество, которые не могли ранее обратиться с заявлением о вступлении;
  • наличие перепланировок. Незаконные «переделки» приведут к проблемам нового собственника. Как минимум, придется возвращать жилье к первоначальному состоянию;
  • долги по коммунальным платежам. Большая часть задолженностей не переходит на нового собственника, но УК и поставщики могут попытаться взыскать деньги с нового владельца. А долг за капитальный ремонт всегда переходит собственнику;
  • зарегистрированные лица. В договоре нужно будет указать, кто прописан в квартире – это обязательное законодательное требование. Если граждане не выпишутся добровольно, то это можно сделать через суд.

Если от собственника выступает представитель, то стоить проверить его доверенность. Это легко можно сделать и самому, на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Как провести проверки самостоятельно

Существующие источники информации позволяют проверить приобретаемую квартиру самостоятельно. Для проверки юридической чистоты нужно выполнить следующее:

  • получить выписку из ЕГРН. Сделать это можно в отделении Росреестра (в том числе через МФЦ), а также онлайн, на сайте того же Росреестра. Обойдется справка в сумму от 290 до 870 рублей, в зависимости от вида и выбранного способа получения (подробнее читайте в статье >>). Можно заказать расширенную, чтобы проверить моменты перехода прав на квартиру. В данном документе будут отражаться основные характеристики объекта, а также наличие или отсутствие обременений;
  • заказать технический паспорт. Сделать это можно в БТИ. С помощью данного документа можно будет проверить, не проводились ли незаконные перепланировки квартиры;
  • получить в УК выписку с лицевого счета. Это поможет проверить наличие долгов. Также можно обратиться напрямую в ресурсоснабжающие компании. Ответ будет дан только собственнику, поэтому придется попросить его получить соответствующие документы.

Проверить зарегистрированных лиц стало сложнее. Если раньше можно было получить справку о составе семьи, то сейчас этот документ был упразднен.

Что еще проверить перед покупкой

В дополнение ко всему, рекомендуется провести проверку продавца:

  • на сайте суда по месту нахождения недвижимости проверить наличие судебных процессов. Во-первых, заседания могут касаться объекта, во-вторых, у гражданина могут быть долги, которые могут привести к наложению обременения;
  • на портале ФССП можно уточнить наличие возбужденных исполнительных производств. Если исполнительный документ касается прав на квартиру, на нее сразу будет наложен арест, что будет видно в выписке из ЕГРН.

Если продавец является несовершеннолетним, нужно получить согласие не только родителей, но и Органа Опеки. В противном случае сделка не будет зарегистрирована.

Дополнительно нужно убедиться, как приобретался объект. Если квартира покупалась в браке, продавцу нужно будет получить нотариально заверенное согласие от супруга. Исключение – если жилье было получено по безвозмездной сделке, например, по наследству.

При покупке у застройщика

Долевое участие в строительстве – это дополнительный риск. Дольщику нужно ждать несколько лет, чтобы получить квартиру. И если застройщик не выполнит свои обязательства, клиент может и не получить свое жилье. Поэтому, перед заключением договора, нужно провести несколько проверок:

  • убедиться в добросовестности застройщика. В первую очередь нужно посмотреть отзывы о нем, поискать информацию на разных сайтах и форумах, в социальных сетях;
  • проверить застройщика на участие в судебных процессах. Сделать это можно на сайтах судов по месту нахождения организации. Если ранее возбуждались дела о взыскании неустойки или требовании исполнить договор, значит застройщик может оказаться недобросовестным;
  • посмотреть, есть ли у застройщика долги. Для этого стоит воспользоваться базой ФССП. Наличие долгов снижает шанс на фактическое получение денег в случае споров с застройщиком.

Также нужно уточнить, есть ли у застройщика разрешение на строительство, находится ли участок, на котором строится дом, в собственности организации.

Если застройщик предлагает квартиру по заниженной цене – это повод провести дополнительные проверки. Высок шанс нарваться на мошенников.

Прочтите: Как составить договор купли-продажи квартиры

Если собственников несколько

При продаже квартиры, находящейся в совместной собственности, нужно передавать объект одним договором. То есть, в качестве продавцов будут выступать сразу несколько человек.

Можно заключить и несколько сделок. Но, в таком случае, сделку придется оформлять нотариально. Это повлечет за собой дополнительные расходы.

Собственники должны прийти к общему мнению касательно стоимости квартиры. Если они не смогут договориться, то реализация сделки будет невозможна.

Когда одним из владельцев является малолетний, продажа будет возможна только с согласия Органа Опеки. Он выдаст разрешение, если будет доказано, что сделка не идет в разрез интересам ребенка, и он не остается без жилья.

Прочтите: Оформление купли продажи квартиры через нотариуса

Подведем итоги

Покупка квартиры реализуется через государственную регистрацию. До момента регистрационных действий она считается неоформленной. Чтобы избежать отказа в регистрации, следует внимательно проверять продавца и квартиру. Проверки оправданы и в других ситуациях, например, с целью снижения риска или для исключения технических нарушений.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *