Как продать неприватизированную квартиру?

Сегодня нам предстоит узнать, можно ли продать неприватизированную квартиру. Данный вопрос интересует многих граждан, особенно тех, у кого в собственности нет никакого жилья.

На что могут рассчитывать такие люди? И что делать, если человек решил провести процесс приватизации? Ответы на все эти вопросы будут даны ниже.

В действительности разобраться в изучаемой теме намного проще, чем кажется.

Право продажи

Можно ли продать неприватизированную квартиру? Именно этот вопрос возникает у современных жителей РФ. В частности у тех, кто проживает на территории только на правах жильца.

Как продать неприватизированную квартиру?

Жилищный кодекс РФ позволяет осуществлять любые сделки со своим имуществом. Его можно дарить, продавать, выделять в нем доли, обменивать и так далее. Но неприватизированное жилье не является собственностью проживающих на ее территории. Что получается в конечном итоге?

Можно ли продать неприватизированную квартиру в России? Законодательно это запрещено. Только после приватизации гражданин сможет продать присвоенное себе жилье.

Способы обхода законодательства

Но отчаиваться не стоит. В России риелторы давно работают с неприватизированной недвижимостью. Ее на рынке не так много, но она имеет место. Это значит, что граждане могут обойти запреты законодательства.

Как продать неприватизированную квартиру? Можно воспользоваться следующими методами:

  • приватизировать имущество вместе с покупателем;
  • обменять квартиру.

Как продать неприватизированную квартиру?

Приватизация с покупателем

Начнем с более трудной задачи — приватизации продаваемого имущества вместе с покупателем. Провести данную процедуру труднее, чем обмен. В частности из-за того, что далеко не всегда можно приватизировать имущество.

В целом алгоритм действий сводится к следующим манипуляциям:

  1. Узнать, можно ли приватизировать жилье. В некоторых случаях сделать это невозможно. Если никаких ограничений относительно вопросов приватизации нет, можно приступать к решительным действиям.
  2. Обратиться в государственную администрацию с заявлением о приватизации и некоторыми документами. О них будет рассказано позже.
  3. Дождаться ответа от городской администрации. На данную операцию отводится около 30 дней. После этого с гражданином заключается договор о приватизации.
  4. Покупатель соглашается внести задаток за приватизацию. Происходит внесение денежных средств.
  5. Как продать неприватизированную квартиру? После того как покупатель внес задаток за имущество, лица, участвующие в приватизации, приобретают право на продажу жилья. Между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи в обычном порядке.

Наиболее трудным моментом является подготовка всех необходимых документов для приватизации. Но при правильных действиях воплотить задумку в жизнь удастся в кратчайшие сроки.

Обмен

Обмен неприватизированной квартиры — это еще один вариант развития событий. Но он подходит только тем, кто работает с добросовестным агентством недвижимости. Без него продажу изучаемого имущества провести не удастся.

Так как правильно обменивать неприватизированные квартиры? Для этого придется:

  1. Разместить объявления об обмене имущества. Сделать это можно как самостоятельно, так и через агентство недвижимости.
  2. Покупатель должен купить так называемый «буфер» у агентства недвижимости. Так называют жилье, принадлежащее компании и используемое для процедур обмена имущества.
  3. Собрать документы и подать заявление на обмен. Соответствующий орган изучит бумаги и даст разрешение на операцию.
  4. Оформить в агентстве недвижимости процедуру обмена — покупатель получает квартиру, а продавец — «буфер».
  5. Оформить куплю-продажу «буфера» агентству недвижимости.

Как продать неприватизированную квартиру?

Права с приватизацией и без

Чем же отличается приватизированное жилье от неприватизированного? И почему без данной операции осуществить куплю-продажу недвижимости труднее, чем кажется?

Дело все в том, что приватизация — это процесс преобразования чужой собственности в свою. Как правило, оформление государственных квартир в качестве частного имущества. При этом в приватизированном жилье собственники могут:

  • дарить;
  • продавать имущество;
  • завещать недвижимость;
  • прописывать новых жильцов;
  • выписывать проживающих;
  • отчуждать доли;
  • обменивать имущество по собственному желанию;
  • жить на правах собственника.

Также приватизированное жилье переходит по наследству. Одновременно с правами на собственников ложатся определенные обязанности. В частности:

  • по содержанию жилья;
  • по ремонту имущества;
  • по оплате налогов за собственность.

Как продать неприватизированную квартиру?

О прописке

Несколько слов о прописке. Как уже было подчеркнуто ранее, собственники приватизированных квартир могут прописывать на территорию любых граждан. Исключение составляют случаи с несколькими хозяевами. Тогда для прописки третьих лиц нужно письменное согласие всех собственников имущества.

Прописка в неприватизированную квартиру без согласия хозяина почти не имеет места. Жильцами такой недвижимости можно сделать близких родственников, в частности детей. Для прописки третьих лиц необходимо получить разрешение от администрации города.

Участники приватизации

Можно ли продать неприватизированную квартиру? Да, но с определенными проблемами. Лучше всего сначала провести приватизацию, а затем совершать сделки купли-продажи имущества.

Кто имеет право на приватизацию? Участвовать в данном процессе бесплатно может каждый прописанный в жилье гражданин. Если человек когда-то приватизировал то или иное имущество, ему придется платить за повторную приватизацию.

Если гражданин не хочет участвовать в процессе, он может отказаться от него. Для этого придется написать отказ и заверить его у нотариуса. Тогда человек будет простым жильцом, а не собственником.

Отказ от приватизации запрещен малолетним детям. Они обязательно участвуют в процессе, но при этом право на бесплатную приватизацию в будущем за ними остается. Отказываться от оформления жилья в собственность можно с 14 лет через органы опеки. Но это крайне редкое явление.

Если хотя бы 1 жилец не согласен на приватизацию и не дает письменного отказа на участие в процессе, процедура невозможна. В данном случае придется задуматься, как продать неприватизированную квартиру. О возможных методах уже было сказано ранее.

Процесс приватизации

Можно ли продать неприватизированную квартиру? Да, но в исключительных случаях. Лучше всего сначала приватизировать имущество, только потом проводить сделку. Воплотить задумку в жизнь намного проще, чем кажется.

Как приватизировать квартиру? Для этого потребуется:

  1. Узнать о праве приватизации. Обычно оно имеет место.
  2. Собрать согласия на участие в процессе или отказы от всех жильцов.
  3. Обратиться с заявлением о приватизации в администрацию города. К запросу необходимо приложить определенный перечень документов и отказы на участие в приватизации.
  4. Дождаться ответа от соответствующего государственного органа. После получения решения обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности.

Если все жильцы согласны на приватизацию, никаких особых затруднений процесс не вызовет. В противном случае, как уже было сказано, возможно появление ситуаций, при которых оформить квартиру в частную собственность не получится.

Как продать неприватизированную квартиру?

О документах (приватизация)

А какие документы могут потребоваться для реализации поставленной задачи? Как приватизировать квартиру?

Для того чтобы иметь возможность на оформление жилья в частную собственность, потребуются:

  • паспорта всех жильцов;
  • заявление на приватизацию;
  • отказы от участия в приватизации от несогласных жильцов;
  • кадастровый и технический паспорт недвижимости;
  • выписки из домовой книги и с лицевого счета;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженностей;
  • свидетельства о рождении (для несовершеннолетних);
  • разрешение органов опеки на отказ от участия ребенка в приватизации (при необходимости);
  • договор социального найма;
  • справки об участии/неучастии в приватизации ранее.

На самом деле все не так уж и трудно. Все перечисленные бумаги прикладываются вместе с копиями за исключением заявления.

После решения

Как продать неприватизированную квартиру?

Все, что теперь остается — это оформить права собственности на имущество и выставить его на продажу. Обратиться за соответствующим свидетельством необходимо в Росреестр.

Гражданину выдадут свидетельство о правах собственности после предоставления:

  • договора о приватизации;
  • паспортов собственников;
  • кадастрового паспорта.

В течение 5 дней с момента обращения за свидетельством собственникам жилья выдадут соответствующие документы. После подачи заявления на предоставление свидетельства о правах собственности на квартиру всем выдадут выписки, в которых будет написана дата получения необходимой бумаги.

Продажа квартиры

Как продать неприватизированную квартиру с несовершеннолетним? На практике сделать это довольно трудно, почти невозможно. Продажа приватизированного имущества на деле имеет место, но тоже с определенными оговорками. Люди неохотно связываются с квартирами, в которых прописаны дети.

Купля-продажа имущества подразумевает подписание соответствующего договора. К нему прикладываются следующие бумаги:

  • паспорта сторон;
  • разрешение об обмене (при неприватизированном жилье);
  • кадастровый паспорт имущества;
  • разрешение от супруга на сделку (если квартира — совместная собственность);
  • разрешение на операцию от всех собственников жилья;
  • выписка из лицевого счета и домовой книги;
  • разрешение от органов опеки (если в квартире есть дети-собственники);
  • документы, указывающие на отсутствие задолженности по счетам;
  • свидетельство о праве собственности.

Как продать неприватизированную квартиру?

Итоги

Как продать неприватизированную квартиру с долгами? Как и в случае с прописанными несовершеннолетними, воплотить задумку в жизнь почти нельзя. Единственным верным решением будет являться приватизация имущества с последующей ее продажей.

Отныне понятно, каким образом можно преобразовать государственное жилье в частное. После приватизации гражданин сможет распоряжаться квартирой на свое усмотрение.

Можно ли продать неприватизированную квартиру? Да, но люди неохотно связываются с подобной недвижимостью. Обычно ее либо обменивают, либо сначала приватизируют, а потом выставляют на продажу.

Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2021 году

8 239 просмотров

Не у каждого гражданина есть возможность или желание приватизировать жилье, в котором он проживает. А можно ли продать то, что фактически принадлежит государству? Ответ на этот вопрос вы узнаете из этой статьи.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Данный вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой Вы проживаете не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету.

В настоящее время законодательством не предусмотрена продажа не приватизированного жилья. Однако в некоторых случаях, такая процедура все-таки возможна.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

СпособыПлюсыМинусыСтоимостьСрок исполнения
Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем Можно отказаться от продажи на этапе приватизации.
Продажа за более высокую цену.
Длительный поиск покупателя.

Уплата налога на прибыль в размере 13%.

Все расходы на дальнейшую приватизацию  лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей. В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней
Прописка покупателя Продавец не участвует в дальнейшей приватизации.
Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам.
Получение согласия всех зарегистрированных граждан.
Уплата налога на прибыль в размере 13%.
В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателя Для прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней.
Обмен Возможность выбрать необходимое жилье.
Законность сделки.
Получение согласия главы администрации муниципального образования.
Длительный поиск покупателя.
Оплата комиссионных агентству.
В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором. Срок оформления в пределах одного месяца

Способ 1. Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем

Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

Порядок, этапы

Для реализации такой схемы продажи необходимо:

  • узнать можно ли продать квартиру;
  • подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
  • подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
  • после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
  • получение аванса;
  • регистрация права собственности в Росреестре;
  • заключение договора купли-продажи.

Процедура, процесс

Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.

Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр.

Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи.

При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже  приватизированной квартиры.

Способ 2. Прописка покупателя

Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

Порядок, этапы

Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:

  • как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
  • найти покупателя;
  • взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
  • переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
  • получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
  • выписаться из квартиры.

Процедура, процесс

Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов.

Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.

Способ 3. Обмен

Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

Порядок, этапы

  • подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
  • найти покупателя;
  • приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
  • подать заявление на обмен в муниципалитет;
  • после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
  • оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
  • продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.

Процедура, процесс

Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье.

Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное». После чего оформляется обмен между квартирой и «буфером», а затем заключается договор купли-продажи «буфера» с сотрудниками агентства.

Подводные камни

Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются.

Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь. Кроме этого любое заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки недействительной и данном случае Вам предстоит долгое судебное разбирательство.

Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.

Как подстраховаться?

Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

  • при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
  • в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

Как продать неприватизированную квартиру?

А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.

Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру: с долгами, подводные камни, порядок оформления

Закон о приватизации действует в РФ уже более 25 лет, но не все успели оформить государственное или муниципальное жилье в собственность. Решив продать такую недвижимость, люди сталкиваются со сложностями, т.к. официально она им не принадлежит.

Есть несколько законных способов продажи неприватизированного дома или квартиры, которые позволяют получить деньги.

Рассмотрим, когда и как можно продать неприватизированное жилье, какие могут быть для этого причины, какие способы продажи существуют и что понадобится для сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли продавать неприватизированную квартиру?

Прямая продажа неприватизированной квартиры невозможна. Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности возникает только в результате сделки по отчуждению имущества. Если жилье не приватизировано, оно принадлежит государству или муниципалитету, а человек в нем может жить по договору социального найма.

Программа приватизации в РФ работает на основании Закона от 04.07.1991 №1541-1. В идеале нужно сначала приватизировать жилье, а потом продавать. На это не всегда есть время, но существуют другие законные способы непрямой продажи, когда договор купли-продажи (ДКП) может не оформляться, но наниматель фактически получит деньги за жилье:

  1. Регистрация покупателя по адресу неприватизированного жилья.
  2. Обмен одной недвижимости на другую.

Обратите внимание! Продажа или покупка неприватизированной недвижимости – сложная сделка. Для сопровождения рекомендуется обратиться к хорошему юристу или риэлтору, который подготовит все документы и будет контролировать процесс на каждом этапе.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Почему продаются неприватизированные квартиры?

Существует несколько причин, по которым люди продают неприватизированное жилье:

  1. Не хочется утрачивать право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, получить другое жилье от государства не удастся.
  2. Срочно нужны деньги, и нет времени и желания заниматься приватизацией.
  3. Хочется приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.

Чем грозит не приватизация квартиры?

В неприватизированном жилье человек живет по договору социального найма, и единственное, что ему приходится оплачивать – это содержание и коммунальные услуги. Безосновательно его не выгонят на улицу, а его дети могут жить на такой жилплощади на законных основаниях.

Но есть и недостатки:

  1. Если накопились долги по коммунальным услугам, собственник вправе расторгнуть договор соцнайма, и наниматель лишится жилья. Если бы оно было у него в собственности, никто бы не лишил его недвижимости.
  2. Неприватизированную недвижимость нельзя передавать по наследству. После смерти наследодателя дети лишь сохраняют право проживания, если зарегистрированы в ней.
  3. Регистрировать на неприватизированной жилплощади наниматель может только близких родственников. Если нужно прописать постороннего человека, понадобится согласие собственника.
  4. Неприватизированное жилье нельзя завещать, дарить, продавать, совершать с ним иные сделки по отчуждению.

Совет юриста: при продаже без приватизации рано или поздно все равно лучше ею заняться, пусть и новому собственнику. Получив недвижимость в собственность, появляется больше обязательств в плане содержания, уплаты налогов, но зато можно быть уверенным, что на нее не смогут претендовать другие люди.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как продать муниципальную квартиру: 4 способа

Существуют три способа продажи муниципальной недвижимости:

  1. Приватизация и последующая продажа.
  2. Прописка покупателя.
  3. Обмен.

Рассмотрим каждый способ со всеми плюсами и минусами детально.

Продажа с приватизацией

Суть этого варианта заключается в том, что наниматель сначала приватизирует квартиру по закону, а затем продает ее по стандартному ДКП.

Как все выглядит пошагово:

  1. Наниматель находит покупателя, заключает с ним договор задатка за неприватизированное жилище, указав в нем сумму и сроки, в которые сделка должна быть оформлена.
  2. Наниматель подает документы для приватизации, получает жилье в собственность.
  3. С покупателем заключается основной ДКП, документы подаются на регистрацию в Росреестр. Через 7-9 дней жилье переходит в его собственность.

Совет юриста: этот способ не самый надежный с точки зрения законодательства. Задаток не может браться за недвижимость, которая не принадлежит продавцу, поэтому при возникновении споров такой договор могут признать ничтожным. Но многие все равно так делают. Лучше сначала приватизировать недвижимость, затем найти покупателя и продать ее.

Возможность продать недвижимость по более высокой ценеМожно отказаться от продажи на этапе приватизацииБольшой срок оформления документов. На приватизацию уйдет примерно один месяц, еще столько же – на сделку по продажеНайти покупателя на неприватизированное жилье сложно. Лучше сначала приватизировать, а потом – продаватьПридется платить налог в размере 13% от дохода

Если отказаться от сделки, придется возвращать задаток в двойном размере.

Оформление регистрации

Продажу через регистрацию «покупателя» нельзя назвать прямой, но она вполне законна:

  1. Наниматель находит «покупателя».
  2. Берет разрешение у собственника на регистрацию другого человека, согласие от всех совершеннолетних членов семьи. Если «покупателем» выступает близкий родственник, достаточно согласия.
  3. «Покупатель» прописывается в квартире, на него переоформляется лицевой счет.
  4. Заключается договор о передаче денег.

Важно! Бывшему нанимателю нужно прописаться в другом месте в течение 7 дней с момента переезда, иначе придется платить штраф.

Такой способ продажи неприватизированного имущества хорош для тех, кто не хочет участвовать в приватизацииЖилье можно продать и с долгами, так как лицевой счет переоформляется на покупателя, или вычесть размер долга из цены сделкиПродавая неприватизированную жилплощадь через регистрацию, велик риск нарваться на мошенниковМуниципалитет может не дать согласие на прописку постороннего

Обмен

Согласно ст. 72 ЖК РФ, наниматель по договору соцнайма вправе обменять свою квартиру на другую, предоставленную по договору соцнайма другому нанимателю, с письменного согласия членов семьи и наймодателя.

Что нужно сделать:

  1. Найти подходящее жилье и договориться с нанимателем о сделке.
  2. Получить разрешение собственника на обмен, согласие родственников.
  3. Заключить договор мены.
  4. Переоформить договоры соцнайма.

Самый простой и быстрый тип сделкиЕсли собственник не против, наниматель может обменять меньшую жилплощадь на большую, затем приватизировать ее и продатьНа неравноценный обмен мало кто согласится

Буферная продажа

Под буферной продажей подразумевается участие двух объектов недвижимости в сделке: неприватизированной квартиры и жилья, находящегося в собственности. Чаще всего буфером выступает недвижимость, принадлежащая агентству:

  1. Продавец и покупатель заключают договор с агентством, которому принадлежит буфер.
  2. Покупатель выкупает у агентства буферную жилплощадь по цене, равной стоимости неприватизированного жилья.
  3. Покупатель и продавец обмениваются недвижимостью с согласия муниципалитета. Теперь буферная квартира принадлежит продавцу.
  4. Агентство выкупает буфер по стоимости, внесенной покупателем.

В результате неприватизированная недвижимость остается у покупателя.

Буферная сделка – хорошая альтернатива стандартной продаже, и она вполне законна. Если ее будет сопровождать хорошее агентство, все риски для сторон сводятся к минимумуНайти покупателя для буферной сделки крайне проблематично, большинство отказываются в ней участвоватьСама схема выглядит довольно сложно, и занимает много времени – до четырех месяцевПридется платить агентству комиссионные за работу

Как купить неприватизированную квартиру: подводные камни

Любой способ продажи неприватизированной недвижимости выглядит сложнее, чем стандартная сделка. Нужно учитывать и другие моменты:

  1. Буферные сделки часто проводят мошенники. Они продают «буфер» сразу нескольким людям, и в и тоге те остаются без денег.
  2. Пока продавец не выпишется из муниципального жилья, покупатель там прописаться не сможет.
  3. Для большинства сделок нужно согласие муниципалитета и членов семьи. Без них такие сделки незаконны.
  4. Если заключен договор аванса или задатка на неприватизированное жилье, могут возникнуть сложности с возвратом денег при срыве сделки. По закону наниматель не может брать задаток или аванс, т.к. жилище ему официально не принадлежит.

Совет юриста: любой факт передачи денег нужно фиксировать расписками. Так будет проще отстоять свои права в суде при возникновении споров.

Можно ли продать муниципальное жилье с долгами по коммунальным услугам?

По закону продажа недвижимости с долгами по ЖКУ не допускается, наймодатель попросту не разрешит регистрацию покупателя. Но есть обходной путь:

  1. Продавец находит покупателя, заключает договор задатка, погашает из этих денег долг.
  2. Продавец берет разрешение у муниципалитета на регистрацию покупателя, прописывает его в квартире, сам регистрируется по другому адресу.

В завершение на покупателя переоформляется лицевой счет, продавцу передаются деньги.

Приватизация квартиры и продажа: особенности

Самый лучший и законный способ продажи муниципального жилья – приватизация с последующим заключением ДКП с покупателем.

Какие критерии предъявляются к нанимателям для приватизации:

  1. Российское гражданство.
  2. Проживание на жилплощади по договору соцнайма.
  3. Право на приватизацию не утрачено.
  4. Согласие на приватизацию или отказы от участия в ней от остальных членов семьи.

Чтобы приватизировать жилье, нужно подать документы в МФЦ и дождаться результатов проверки. Обычно она занимает около двух месяцев. После этого с муниципалитетом заключается договор о передаче квартиры в собственность, сделка регистрируется в Росреестре. После этого недвижимость можно продавать.

Документы для приватизации

В каждом регионе свой регламент приватизации, в том числе и касающийся перечня документов.

Что обычно требуется:

  • заявление на приватизацию.
  • паспорт заявителя и всех членов семьи от 14 лет.
  • свидетельства о рождении на детей до 14 лет.
  • выписка из домовой книги.
  • договор соцнайма.
  • ордер или выписка из распоряжения администрации.
  • справка о наличии права на приватизацию.
  • техпаспорт.
  • поэтажный план.
  • выписка из лицевого счета.

Иногда требуются дополнительные документы. Например, если процедурой занимается представитель, понадобится нотариальная доверенность.

Содержание и образец договора приватизации

Договор с муниципалитетом о передаче жилья в собственность должен содержать следующие данные:

  1. Сведения о собственнике: наименование, адрес, Ф.И.О. уполномоченного лица.
  2. Информация о нанимателе: Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения, адрес регистрации.
  3. Адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь жилища.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Подпись ответственного должностного лица, печать.
  6. Подпись нанимателя.

Содержание и образец договора купли-продажи

ДКП заключается после регистрации права собственности на основании договора с администрацией. Какая информация в нем содержится:

  1. Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные участников сделки.
  2. Сведения о квартире: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, количество комнат.
  3. Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности, дата.
  4. Ответственность, права и обязательства сторон.
  5. Стоимость жилплощади, сроки и порядок расчетов.
  6. Дата заключения, подписи продавца и покупателя.

Ответы юриста на частные вопросы

Приватизировали квартиру и хотим продать. Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы не платить НДФЛ после продажи? Согласно ст. 217 НК РФ, минимальный срок владения приватизированной квартирой для освобождения от налога с продажи составляет три года. Если продать ее раньше трех лет, придется платить 13% от суммы.

Можно ли продать неприватизированную комнату в коммуналке? Да, через регистрацию, обмен или буферную сделку. Можно ли продать неприватизированный дом через регистрацию покупателя без согласия собственника? Нет. Если покупатель не приходится продавцу сыном, дочерью, супругом, родителем, бабушкой или дедушкой, согласие муниципалитета на регистрацию обязательно.

Я участвовал в приватизации, когда мне было 15 лет. Сейчас снова хочу приватизировать квартиру и продать. Возможно ли это? Да. Право на приватизацию не утрачивается, если в первый раз человек стал собственником муниципального жилья до совершеннолетия. Покупаю неприватизированную квартиру через регистрацию. Продавцу передала аванс по договору, а он отказался от сделки.

Обязан ли он вернуть мне деньги? Да, аванс всегда возвращается в одинарном размере.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Перед тем, как продать неприватизированную квартиру, нужно тщательно изучить все способы, чтобы не допустить ошибок.
  2. Продажа неприватизированного жилья напрямую не происходит. Она совершается через регистрацию, обмен, буферную сделку или приватизацию.
  3. Неприватизированная квартира нанимателю не принадлежит, ею владеет муниципалитет или государства. Прямая продажа возможна только после оформления права собственности.

Как продать неприватизированную квартиру?

Нередко люди, проживающие в неприватизированной квартире, задаются вопросом, можно ли ее продать и как это сделать, не нарушая законы. По сути, собственником неприватизированной квартиры является государство, поэтому живущие в ней люди не имеют права продать ее. Однако есть несколько вариантов законной сделки.

Совместная приватизация квартиры

Чтобы продать квартиру, необходимо узнать, можно ли ее приватизировать, и провести ее приватизацию совместно с покупателем. Для этого нужно оформить на покупателя договор социального найма на недвижимость и прописать его в своей квартире.

Получив предварительно оговоренную сумму за продажу квартиры, необходимо выписаться из нее. Только потом покупатель имеет право на законных основаниях оформить квартиру на свое имя и провести приватизацию жилья.

Вторым, более надежным вариантом, является приватизация квартиры на свое имя с дальнейшей ее продажей.

Список документов

  • Для приватизации необходимы следующие документы:
  • • выписка о прописанных в квартире на текущий момент людях и несовершеннолетних детях;
  • • предоставить паспорта членов семьи и свидетельства о рождении детей, проживающих в неприватизированной квартире;
  • • иметь на руках справку о том, что не принимали участия в приватизации на прежнем месте жительства;
  • • обязательно наличие договора на проживание в квартире и документы, подтверждающие ваше присутствие в ней;
  • • собрать и сделать копии оплаченных квитанций за свет, воду и другие коммунальные услуги.

Все документы нужно подать в административную организацию, где вам выдадут бланк заявления. После его заполнения и наличия подписей всех членов семьи заявление подлежит рассмотрению в течение месяца. Договор приватизации необходимо обязательно заверить у нотариуса, оплатив все сборы и пошлины.

Теперь, став ее собственником, хозяин квартиры может ее продать или же обменять без всяких опасений. Помощь специалистов Несколько надежней будет продавать неприватизированную квартиру, обратившись в надежное агентство по недвижимости.

При содействии специалистов можно быстро найти покупателя и продать квартиру в кратчайшие сроки. В том случае, если нет справок по приватизации, агентство предлагает обменять квартиру на пригодное для жилья помещение, принадлежавшее самому агентству. Затем продавец и покупатель подают заявку на обмен в соответствующие органы.

  1. После выдачи разрешения на обмен сделку нельзя признать недействительной, и покупатель становится полноправным собственником приобретенной квартиры.
  2. Продажа неприватизированной квартиры дело хлопотное, поэтому перед обращением в агентство наведите справки о результатах их работы и проверьте лицензии, чтобы не стать добычей аферистов.
  3. Региональная Юридическая Служба. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8 (800) 707-79-45

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру

Главная » Купля-продажа квартиры » Можно ли продать неприватизированную квартиру

294 просмотров

Продажа квартиры – это самый простой и доступный способ очень быстро поправить финансовое состояние. Однако далеко не каждый объект недвижимости, в котором имеет право жить человек, можно продать на общих основаниях. Рассмотрим подробнее проблему продажи неприватизированного жилья.

Можно ли продать социальное жилье

Если говорить о прямой продаже жилья – то нет, нельзя. Данная недвижимость принадлежит государству/муниципалитету. Обитающие в ней лица имеют право только жить в квартире и обязаны платить за коммунальные услуги. Никаких прав реализовывать это жилье до его приватизации у них нет.

В то же время, существует множество «обходных» схем, при помощи которых жильцы так или иначе, но могут условно «продать» свою неприватизированную квартиру. Подобные варианты решения проблемы не пользуются особой популярностью, однако могут быть интересны покупателю за счет того, что квартира такого типа будет стоить значительно дешевле, чем аналогичное жилье на рынке.

Как продать неприватизированную квартиру

Продать неприватизированную квартиру можно несколькими способами из которых самым простым и очевидным является предварительная приватизация и последующая продажа. Но так как именно этого обычно и хотят избежать по каким-то причинам, рассмотрим все доступные и наиболее актуальные варианты.

Варианты продажи неприватизированной квартиры

Всего выделяют 3 варианта приватизации:

  • Продажа с приватизацией. Сначала продавец приватизирует жилье, после чего продает его на общих основаниях.
  • Продажа с обменом. В такой ситуации происходит обмен одного неприватизированного жилья на другое.
  • Продажа с пропиской. Наиболее близкий к понятию «продажа» вариант, не требующий приватизации. Предполагает прописку покупателя в жилье и последующую выписку всех остальных жильцов.

Каждый из способов может подойти для той или иной ситуации и по-своему удобен. Рассмотрим, как можно реализовать представленные схемы в реальности.

Продажа с приватизацией

Сразу после приватизации квартира становится частной собственностью и ее можно продавать абсолютно свободно, как и любую другую недвижимость. При этом, некоторые жильцы не могут или не хотят заниматься приватизацией по определенным причинам.

У кого-то нет времени, другие жильцы не могут найти и выписать одного из них (а без его подписи приватизация невозможна), третьи имеют серьезную задолженность по коммунальным платежам, что также закрывает возможность для приватизации и так далее. И в то же время, именно эта схема является самой эффективной и, фактически, единственной абсолютно законной.

Если проблема заключается в долгах за коммунальные платежи, то можно попробовать договориться с потенциальным покупателем, заключить предварительный договор купли-продажи и получить от него аванс, которого хватит на оплату долгов и последующую процедуру приватизации. А дальше уже жилье можно будет продавать абсолютно законно, по стандартным, проверенным схемам.

  1. Получить согласия от всех жильцов социальной квартиры на приватизацию.

Некоторые жильцы по собственным причинам могут отказаться участвовать в приватизации, но в результате они потеряют право на долю в приватизированной квартире. Это не является препятствием для приватизации. А вот если жилец отказывается давать согласие и писать отказ от участия, то приватизация станет невозможной.

  1. Собрать документы на приватизацию.
  2. Написать заявление на приватизацию и приложить документы.
  3. Дождаться одобрения.
  4. Подписать договор на приватизацию.
  5. На основании договора зарегистрировать право собственности на всех жильцов, равными долями.
  6. Оценить недвижимость для дальнейшей продажи (самостоятельно или при помощи оценочной компании).
  7. Найти подходящего покупателя (самостоятельно или при помощи риэлтора).
  8. Обсудить условия сделки.
  9. Составить договор купли-продажи (самостоятельно или при помощи нотариуса).
  10. Заверить договор у нотариуса (альтернативно, это можно и не делать).
  11. Зарегистрировать договор.
  12. Подписать акт приема-передачи квартиры, и получить деньги от покупателя.
  13. Написать расписку о получении денег за жилье.
  • Паспорта всех лиц, имеющих право проживать в данной неприватизированной (пока еще) квартире.
  • Свидетельства о рождении тех жильцов, у которых еще нет паспорта.
  • Согласия или отказы от участия в процедуре от всех жильцов.
  • Справка от управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (если долги есть, их предварительно нужно погасить).
  • Справка о том, что все лица, участвующие в данной приватизации, раньше в приватизации не участвовали.
  • Если в квартире прописаны (имеют право проживать) несовершеннолетние лица, потребуется дополнительное разрешение на приватизацию от органов опеки.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Договор, на основании которого лица занимают данную квартиру (договор социального найма или аналоги).
  • Заявление на приватизацию (заполняется на месте, при подаче документов).
  • Выписка из домовой книги о прописанных лицах (требуется не всегда).

Приватизация квартиры – это бесплатная процедура, однако кое-какие затраты понести придется. Некоторые документы выдаются достаточно долго и ускорить этот процесс можно при помощи дополнительного платежа.

В среднем на это уходит около 1-2 тысячи рублей. Отказ от приватизации требуется заверять нотариально. Каждый такой документ стоит порядка 1-2 тысяч рублей.

Кроме всего прочего, при регистрации права собственности придется заплатить по 2 тысячи рублей на каждого нового владельца в виде госпошлины.

Уже при процедуре продажи также могут возникать различные расходы:

РасходыСумма
Услуги оценочной компании Около 10 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимости/риэлтора Около 2-5% от стоимости жилья
Услуги нотариуса От 5 до 30 тысяч
Свежая выписка из ЕГРН 350 рублей
Новый техпаспорт (если нужен) Около 10-20 тысяч рублей

Отдельно нужно отметить тот факт, что при продаже приватизированного жилья сразу же после оформления его в собственность придется заплатить налог в виде 13% от стоимости квартиры. Избежать этого можно только если ждать 5 лет после регистрации права собственности.

Сроки приватизации напрямую зависят от заявителя. Примерные цифры будут выглядеть так:

  • Сбор документов для приватизации: около 1 месяца.
  • Подача заявления: 1-2 дня.
  • Ожидание решения: около 2 месяцев.
  • Подписание договора на приватизацию: 1 день.
  • Регистрация права собственности: около 1-2 недель.
  • Оценка квартиры: до 1 недели.
  • Поиск покупателя: индивидуально, но редко дольше 1 месяца.
  • Обсуждение сделки с покупателем: от 1 дня и до нескольких месяцев.
  • Осмотр покупателем квартиры: 1 день.
  • Составление и подписание договора купли-продажи: 1-2 дня.
  • Подписание акта приема-передачи и окончательный расчет: 1 день.

После этого покупатель может регистрировать право собственности уже на себя. За это он заплатит еще 2 тысячи рублей госпошлины, но это уже будут не расходы продавца.

Данный вариант актуален только в том случае, если в качестве «покупателя» выступает жилец другой социальной квартиры. В такой ситуации обе стороны могут просто обратиться в местную администрацию и написать заявление на обмен квартир.

Следует учитывать, что формально жилье не принадлежит покупателю/продавцу, потому вопрос о доплате, в теории, подниматься не должен. Тем не менее стороны могут заключать любые дополнительные договоренности друг с другом, не оповещая об этом муниципалитет.

Порядок действий

  1. Найти подходящий объект для обмена (покупателя).
  2. Обсудить с ним условия сделки.
  3. Если планируется доплата, это можно оформить дополнительным договором.

В данном договоре не должно быть никаких отсылок на обмениваемые неприватизированные квартиры, иначе сделку могут признать незаконной. Самый простой способ: воспользоваться банковскими ячейками.

  1. Обратиться в местную администрацию с заявлением на обмен неприватизированных квартир.

  2. Дождаться одобрения и подписать соответствующий договор.
  3. Обменяться жильем.
  4. Получить доплату (если она планировалась).

Документы

Для такой процедуры требуется намного меньший пакет документов, ведь фактически никакой продажи не происходит и стороны просто обмениваются социальным жильем друг с другом. При подаче заявления на обмен потребуется предоставить:

  • Паспорта и свидетельства о рождении всех жильцов обеих квартир.
  • Договора найма социального жилья.
  • Согласие всех жильцов с обеих сторон на обмен.
  • Разрешение от органов опеки (если требуется).
  • Заявление на обмен (составляется на месте, при подаче документов).

Расходы и сроки

Данная процедура абсолютно бесплатная. Ни одна из сторон не несет никаких расходов, за исключением суммы доплаты, но даже такой платеж не должен быть никак официально привязан к самому факту обмена.

Реализовать всю сделку можно буквально за 1 день, так как никакие специальные документы не требуются. Однако иногда приходится несколько месяцев ждать одобрения от муниципалитета, что обязательно нужно учитывать.

Продажа с пропиской

Этот вариант, как и было сказано ранее, больше всего соответствует именно определению «продажа неприватизированной квартиры».

Суть в том, что жилец может попробовать прописать в квартире другого человека, если получит на то разрешение от муниципалитета (что бывает не очень часто, если этот человек не является родственником).

После этого достаточно лишь выписаться из этой квартиры и она, фактически (при условии отсутствия других жильцов) останется в пользовании «покупателя».

Порядок действий

  1. Найти подходящего «покупателя», согласного на описанную выше схему «купли-продажи» квартиры.
  2. Детально обсудить условия сделки.

    Следует учитывать тот факт, что жилье не принадлежит «продавцу» и любые документы, при помощи которых стороны будут пытаться контролировать друг друга, не должны быть связаны с самим жильем.

  3. Обратиться в местную администрацию с просьбой прописать в квартире нового жилья.

  4. Дождаться одобрения.
  5. В администрации оформить прописку нового жильца.
  6. Выписаться из квартиры.
  7. Получить от «покупателя» деньги.

Документы

Учитывая тот факт, что в данном случае предполагается простая регистрация нового жилья, перечень необходимых документов очень незначительный:

  • Паспорта сторон.
  • Договор социального найма (или аналог).
  • Заявление на прописку стороннего лица.

Чаще всего в прописке отказывают, так как никаких оснований прописывать человека, который не является родственником жильцу, у них нет. Однако можно попробовать убедить и обосновать необходимость такого действия.

Как и в предыдущем случае, никаких расходов тут не будет. Максимум что потеряют «покупатель» и «продавец», так это время на рассмотрение заявления. Традиционно оно занимает около 2 месяцев.

Продажа неприватизированных квартиры – это достаточно сложная, противоречивая, а главное – достаточно опасная процедура. В результате продавец может потерять квартиру и ничего не получить взамен. Опытные юристы на бесплатной консультации расскажут о наиболее важных нюансах, заслуживающих внимания. Они также могут сопровождать всю сделку, что позволят свести к нулю возможные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *