Как продать квартиру и купить другую одновременно?

Что такое aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы, кaкиe pиcки в ней есть и что делать, чтобы их избежать, — на эти и другие вопросы отвечаем вместе с экспертами

Как продать квартиру и купить другую одновременно?

Sasha Turkina/shutterstock

При альтepнaтивной сделке c нeдвижимocтью собственник продает свою квартиру и тут же покупает себе другую на деньги от продажи первой. Но у этой схемы есть свои минусы — например, если две стороны не смогли договориться об условиях сделки, третья сторона также страдает.

Вместе с экспертами разбираемся в особенностях альтернативной сделки и рисках, которые могут возникнуть при использовании данной схемы.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:

  • продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
  • покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
  • продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

Пример альтернативной сделки

Допустим, есть лицо А, которое хочет приобрести квартиру у лица Б. Лицо Б в свою очередь планирует продать свою квартиру и на вырученные деньги купить другую квартиру у лица В. Стороны договорились, что денежные средства от сделки между лицом А и лицом Б поступают сразу лицу В, а лицо Б в случае необходимости доплачивает лицу В разницу в цене.

При этом сам термин «альтернативная сделка» законодательно не закреплен и используется участниками рынка недвижимости. Формально альтернативная сделка похожа на прямую продажу, где есть один покупатель и один продавец.

При этом она обладает своими специфическими чертами, на которые следует обратить внимание. Во-первых, денежные средства от первоначального покупателя поступают напрямую к конечному продавцу, минуя продавца-покупателя.

Во-вторых, при проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку.

Ecли покупатель-продавец хочет продать oднy квapтиpy и кyпить двe, тогда участников сделки становится еще больше и продажа усложняется. Каждую сделку нужно регистрировать отдельным договором.

Как продать квартиру и купить другую одновременно?

При проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку ( Lisa-S/shutterstock)

Виды альтернативных сделок

  • Сделка с равноценным обменом: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами, фактически передача денег между такими людьми не происходит.
  • Сделка с неравноценным обменом, или доплатой. В данном случае продавец-покупатель продает свою квартиру и приобретает более дорогое жилье с доплатой. Это самый распространенный вариант, поскольку на практике редко бывает, чтo продавец-покупатель продает и покупает нeдвижимocть зa oднy и ту жe cyммy.
  • Разъезд (съезд): обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд). Такой вид сделок популярен в молодых семьях, когда родительская квартира или дом продается и покупается несколько объектов, меньших по площади и стоимости.

Риски альтернативных сделок

Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, является более сложной, многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше. По словам экспертов, больше всего рисков при альтернативной сделке у покупателей, особенно у того, кто покупает альтернативную квартиру. Рассмотрим эти риски подробнее.

1. Первый риск — отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.

2. Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене.

«То есть покупатель при альтернативной сделке зависит не только от обстоятельств и воли своего продавца, но и других собственников в цепочке», — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

3. Еще один риск для всех сторон связан с частичной регистрацией сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной.

Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена (к примеру, из-за проблем с документами).

В таком случае сторонам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.

«Важно помнить, что при проведении подобной цепочки сделок в договоре необходимо ссылаться на ст. 157 ГК РФ (сделки под условием), указывая, что права и обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества переходят к сторонам только при регистрации в Росреестре второй сделки, что увеличит шансы в суде», — рекомендовал руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры».

4. Минус альтернативной сделки для всех сторон — более длительный срок заключения.

По данным экспертов «НДВ Супермаркет Недвижимости», если свободная продажа занимает в среднем три недели — месяц, то альтернативная сделка растягивается на три — пять месяцев.

«Обычно люди готовы столько ждать, если они достаточно походили по рынку и из всего имеющегося предложения данная квартира подходит им больше всего. В противном случае они отдали бы предпочтение свободной продаже», — отметила Елена Мищенко.

Кроме специфических рисков, присущих альтернативной сделке, есть стандартный набор, который характерен для всех сделок на вторичке — квартира с обременениями, недееспособный продавец, лжесобственник и т. д.

Поэтому важно проверить юридическую чистоту недвижимости и продавца. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, следует получить разрешение на продажу объекта от органов опеки.

Сам несовершеннолетний собственник после продажи должен получить аналогичную долю в новом жилье.

При этом, по словам экспертов, продавцы фактически не несут никаких рисков. Они находятся в середине, то есть всегда могут передумать покупать и продавать.

Как продать квартиру и купить другую одновременно?

Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, все же является более сложной и многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше ( CrizzyStudio/shutterstock)

Плюсы альтернативных сделок

Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен.

«Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы.

Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.

Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

Как провести альтернативную сделку

Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.

«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию.

Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления.

Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.

  1. Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
  2. Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
  3. Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
  4. Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
  5. После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
  6. Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
  7. Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

Налоги при альтернативной сделке

Многие ошибочно считают, что в случае альтернативной сделки не нужно платить налоги.

Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если заключены в один налоговый период.

Поэтому при продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель, отметил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет — по общему правилу, три года — наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом — уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.

Покупатели могут воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть официально трудоустроенным и платить налоги. Вернуть по вычету можно до 260 тыс. руб. «Получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.», — добавил Кирилл Стус.

Как продать квартиру и купить другую одновременно?

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы ( kan_chana/shutterstock)

Особенности альтернативных сделок

При ипотеке

Главная сложность в альтернативной сделке с ипотекой заключается в том, что в сделке очень много участников: страховая компания, банк, собственники квартир, регистрационная палата.

Необходимо учесть интересы каждого участника, проверить каждый документ, чтобы не было проблем с регистрацией.

Все детали сделки должны быть идеально спланированы и подготовлены, а каждый участник должен учитывать интересы друг друга.

Читайте также:  Банки по всем флангам наступают на просрочивших оплату по ипотеке заемщиков

«Может случиться так, что ваша квартира понравится покупателю, который, так же как и вы, берет ипотечный кредит. Но у него другой банк. В этом случае сделку совершить не удастся. То есть теоретически она возможна, но на практике осуществить ее будет очень тяжело», — отметил Кирилл Стус.

По его словам, это связано с тем, что каждый ипотечный банк проводит сделку в своем офисе. То есть взять кредитные средства и унести их в другой ипотечный банк для расчетов не получится.

«В данном случае надо провести первую закладку в одном банке, вторую — в другом. Такая сделка может растянуться на два дня.

Конечно, если участники сильно заинтересованы друг в друге, то провести такую операцию реально», — добавил юрист.

Кроме того, если оформлять ипотеку на доплату, то приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка до погашения кредита. Если, наоборот, приобретается квартира, купленная в ипотеку, то потребуется дополнительное соглашение с банком на сделку. Эти нюансы следует учитывать и заранее подготовиться к ипотечной сделке.

При нахождении сторон в разных городах

Ситуация, при которой стороны находятся в разных городах, хоть и усложняет сделку, но является разрешимой. В данном случае покупатель приходит в отделение банка в своем регионе, а продавец — в своем; каждый подписывает свой экземпляр договора. Также удаленно закладываются деньги, и документы отправляются на электронную регистрацию.

«Но участники рынка не любят такую схему. Потому что покупателю важно видеть продавца лично, удостовериться, что это именно он и что он в адекватном состоянии. Продавцы, если не могут присутствовать на сделке, оформляют доверенность. Но обычно они находят возможность приехать на сделку», — рассказала Елена Мищенко.

С материнским капиталом

Альтернативная сделка с маткапиталом, как и стандартная, подразумевает наделение детей и супруга долями и получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости. Также в данном случае потребуется нотариально заверять сделки.

«Риски при альтернативной сделке с маткапиталом в том, что сделка должна быть совершена в сжатые сроки, и у тех, кто продал свое жилье и должен купить новое, нет возможности ждать 10–20 дней для выдачи средств материнского капитала. В остальном риски остаются, как и в любой другой сделке», — подытожил руководитель практики юридической компании «Интерцессия».

Trade-in в тренде: как параллельно продать старую и купить новую квартиру

Как продать квартиру и купить другую одновременно?

Разновидности покупки квартиры в trade-in

При стандартном trade-in покупатель передает квартиру застройщику по цене ниже рыночной (как правило, –15% обычной стоимости), а взамен получает новое жилье.

Есть и обратный вариант: покупатель заключает с застройщиком договор, приобретает в ипотеку новую квартиру, до сдачи дома продолжает жить в старой, а после ее продажи тратит полученные деньги на то, чтобы выплатить кредит. Такой алгоритм подходит, только если период ожидания нового жилья составляет четыре–шесть месяцев.

Пожалуй, самый выгодный для покупателя путь — параллельный trade-in, когда оба процесса проходят одновременно. Застройщик или его партнерское агентство недвижимости занимается продажей квартиры на вторичном рынке: проводит оценку, дает рекламу, проводит показы, оформляет документы. При этом застройщик бронирует новую квартиру для покупателя — это значит, что ее стоимость не вырастет.

Квартиру продают по рыночной цене, но в оговоренный период, так как застройщик не будет ждать слишком долго. Время бронирования зависит от скорости возведения дома и общей ситуации на рынке. Как правило, минимальный срок — два месяца, максимальный — шесть месяцев, но по договоренности его можно продлить.

Плюсы схемы

Во-первых, фиксированная цена.

Средняя стоимость квартиры в московской новостройке, по подсчетам экспертов, составляет сейчас 12,7 млн рублей: в 2020 году был зафиксирован самый быстрый рост цен на недвижимость с 2013 года.

В 2021-м ситуация выровнялась, но цены все равно, хотя и медленно, но растут. Поэтому договор trade-in — выход для тех, кто хочет максимально обезопасить себя от колебаний рынка.

Кроме того, застройщик может поставить на паузу не цену, а саму продажу квартиры — в зафиксированный период ее никто другой не купит. Учитывая спрос на жилую недвижимость в последние месяцы, это тоже важно.

Недавно правительство изменило условия государственного субсидирования семейной ипотеки: до 1 июля 2022-го семьи с одним ребенком вправе взять ипотеку под небольшой процент.

Следовательно, в ближайшее время число желающих приобрести недвижимость точно не сократится.

Во-вторых, trade-in удобен для продавца. Все нюансы, связанные с продажей квартиры, возьмет на себя брокерское агентство.

  • Найти эксперта по оценке недвижимости, заключить с ним договор, оценить квартиру, сделать фотографии, составить привлекательное объявление, подать рекламу и следить за ее эффективностью, приводить потенциальных покупателей на просмотры и, наконец, оформить все нужные документы — вот далеко не полный список того, чем в противном случае продавцу придется заниматься самостоятельно.
  • Это отнимает много времени, а стоять в очередях в Росреестре или МФЦ еще и небезопасно из-за эпидемиологической обстановки.
  • Минусы

Но у этого способа есть и минусы. Не всегда продавцы предлагают зафиксировать цену на приобретаемую недвижимость — чаще только бронируют за покупателем квартиру, цена на нее может повыситься.

Это вынуждает снижать стоимость старой недвижимости, чтобы быстрее ее продать. Поэтому не все потенциальные покупатели соглашаются на trade-in.

Сейчас гораздо проще самому заняться продажей: количество сервисов для реализации недвижимости и уровень агентских услуг выросли — нет смысла терять от 15% стоимости жилплощади.

Нюансы

Бронирование новостройки рано или поздно закончится. Следовательно, надо успеть продать старую квартиру в установленный срок. Поэтому продавцу стоит трезво оценить сумму, за которую он готов расстаться с недвижимостью. Если стоимость будет существенно выше рынка, то покупатели не найдутся и за полгода. Эксперты уверяют, что необходимо уметь вовремя предложить хотя бы небольшую скидку.

Как продать квартиру и купить другую одновременно?

Всегда следует считать конечную выгоду. Например, если застройщик закрепляет за покупателем цену, а тем временем стоимость незабронированной недвижимости растет, есть смысл во время продажи старой квартиры сделать дисконт покупателю — чтобы быстрее заключить сделку и успеть до окончания брони.

Забронированная квартира в новостройке и квартира на продажу должны быть в одном регионе. Дело в том, что не все агентства и застройщики занимаются недвижимостью в других регионах, поэтому реализовать старую квартиру им будет непросто или вообще нереально.

Шаг за шагом: как устроена схема trade-in

Шаг первый. Выбрать новую квартиру и уточнить у застройщика, существует ли вариант покупки со схемой trade-in.

Шаг второй. Заключить с застройщиком договор бронирования квартиры: за покупателем закрепляется определенная квартира, и застройщик обязуется продать ее по определенной цене.

В некоторых случаях за этот договор придется заплатить. Цена таких документов ни в каких регламентах не зафиксирована, поэтому каждая компания устанавливает свою.

Обычно покупателю предстоит отдать от 30 до 50 тыс. рублей.

Шаг третий. Заключить с партнерским агентством недвижимости или с особым отделом застройщика договор на услуги по продаже старой квартиры и тоже его оплатить.

Стоимость зависит от цены продаваемой квартиры — обычно это 2–3% (предположим, если ваша квартира стоит 10 млн рублей, то за услуги потребуют 200–300 тыс. рублей).

В некоторых агентствах называют фиксированную цену, которая не зависит от стоимости жилья.

Шаг четвертый. Если требуется, брокер занимается подготовкой квартиры к продаже.

Шаг пятый. Брокер находит покупателя и готовит документы к продаже. Продавец оплачивает комиссию агентству, подписывает необходимые документы и получает деньги от покупателя.

Шаг шестой. Застройщик одновременно с этим тоже готовит все документы — на покупку квартиры. Покупатель передает деньги за квартиру, оплачивает регистрацию договора долевого участия и услугу по оформлению собственности и получает ключи.

Как продать квартиру и купить другую одновременно?

Вывод

Если учесть все вышеперечисленные тонкости, trade-in способен стать выгодной и удобной для всех участников сделкой. Особенно этот способ подходит людям, у которых нет шанса накопить на новое жилье с нуля. К тому же совмещать во времени продажу старой квартиры и покупку новой довольно непросто, поэтому ко всем сложностям добавляются еще и расходы на аренду временной недвижимости.

В свою очередь застройщик при параллельном trade-in получает гарантию того, что квартиру купят, и ему не понадобится тратить дополнительные деньги на ее рекламу.

Как выгодно продать старую квартиру и купить новую?

Когда планируете продать старую квартиру и тут же купить новую — это называется альтернативной сделкой. Для этого заранее подбирают квартиру и договариваются с продавцом. Затем составляют двойной договор купли-продажи, где прописывается, что проводится альтернативная сделка. 

Расскажем, как составить договор, какие потребуются документы и на что обратить внимание при покупке недвижимости по такой сделке.

Особенность альтернативной сделки

Встречная или альтернативная сделка означает, что вы продаете свою квартиру и на полученные деньги покупаете новую. Например, продали свою двухкомнатную квартиру и переехали в новую трехкомнатную с доплатой.

Но это простая сделка, в которой участвует три стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец, у которого приобрели трехкомнатную недвижимость. Но есть и сложные альтернативные сделки. Рассмотрим на примере.

 

Пример Семья с совершеннолетним ребенком продает свою трехкомнатную квартиру, т. к. мать и отец разводятся. Они хотят на вырученные деньги купить три однокомнатных квартиры. Получается, им нужно сразу найти три однокомнатные квартиры с тремя разными покупателями и еще одного человека, который купит их трехкомнатную квартиру.

Такие сделки называются сложными. Требуется проверить в несколько раз больше документов, чем при простом заключении договора купли-продажи.

И если одна из сторон откажется от покупки или продажи, придется искать нового человека. Поэтому такие сложные цепочки с несколькими сторонами стараются упрощать.

Например, если негде жить после продажи недвижимости, семья продает квартиру, снимает жилье и подбирает новую недвижимость.

Что сделать для упрощения альтернативной сделки?

Минус проведения альтернативной сделки — не каждый покупатель согласится ждать и согласовывать нюансы с третьей или четвертой стороной. В таком случае упрощайте сделку и переводите ее в прямую.

Например, вы продаете двухкомнатную квартиру и хотите сразу купить и въехать в трехкомнатную. Вы нашли покупателя на свою квартиру и договорились с продавцом, у которого покупаете новую недвижимость.

Как продать квартиру и купить другую одновременно?

Документы для проведения альтернативной сделки

Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:

  • Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.
  • Паспортные данные покупателя и продавца.
  • Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.
  • Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.
  • Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.
  • Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.
Читайте также:  Юрист по банкротству помог мне избавиться от долгов и сохранить имущество

Особенности заключения сделки

Как продать квартиру и купить другую одновременно?

Что касается сроков, то лучше брать с запасом на 1−2 недели для каждого участника сделки. Но если один из участников сделки так и не подобрал себе новое жилье, сроки лучше увеличить до 30 дней. Помните, на оформление расходов и уплату госпошлины придется потратить 2 тыс. руб. Если сделка проводится с участием нотариуса, придется заплатить 0,5% от суммы, но не более 20 тыс. руб.

Заключение предварительного договора

Когда обсудите все детали, заключайте предварительный договор, пропишите сроки и  передайте продавцу задаток через нотариус. После этого оформляйте сделку. Но если одна из сторон альтернативной сделки вышла из соглашения, задаток возвращается вам. Если сделка сорвалась не по вашей инициативе, а вы оставили задаток, то получите такую же сумму в качестве компенсации.

Именно этим задаток отличается от аванса. Если в соглашении указано, что вы передаете аванс, компенсации за срыв сделки не будет. Когда оформляется альтернативная сделка, в которой принимает участие три и более сторон, прописываются обязанности и ответственность каждой из них. 

Если сомневаетесь, все ли делаете правильно или переживаете по поводу правильности оформления документов, обращайтесь в МБК. Проверим документы и поможет заключить соглашение, в котором будут прописаны ваши права и обязанности.

Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом.

Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ.

Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.

Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.

Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели.

Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи.

Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.

  • Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.
  • Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.
  • Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.
  • Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.
  • Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.
  • Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.
  • Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.
  • Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.

Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК, чтобы стать независимым. Подписывайтесь на рассылку статей.

Как выгодно продать старое жилье и купить новое

Как продать квартиру и купить другую одновременно?

  • Как выгодно продать старое жилье и купить новое

Если квартира стала тесноватой для вашей семьи или ее качество перестало вас устраивать, пора задуматься о переезде. О том, как сэкономить деньги и нервы при обмене жилья, разбирались вместе с Евгенией Юрченко, руководителем отдела вторичной недвижимости ГК «КВС». 

Продать, чтобы купить

Каждый пятый из тех, кто обращается в «КВС» за квартирой в новостройке, планирует приобрести ее на средства с продажи имеющегося жилья. Процесс продажи — сложный и нервный, нужно знать много юридических тонкостей. Помощь специалиста здесь просто необходима, и рынок таких специалистов готов предоставить.

Чтобы клиенту не нужно было ходить из агентства в агентство, от менеджера к менеджеру, мы открыли свой отдел вторичной недвижимости, где все вопросы можно решить в режиме «одного окна».

Если клиент обращается к нам для продажи квартиры и после покупает жилье в новостройке «КВС», услуги агента для него будут бесплатными.

А это уже заметная финансовая выгода — затраты на риелтора на рынке сейчас составляют от 2 до 5% от суммы договора.

Евгения Юрченко, руководитель отдела вторичной недвижимости ГК «КВС»

Зачем нужен агент

Выставить квартиру на продажу — несложно. Трудности начинаются, когда находится покупатель. И здесь ситуации могут быть очень разные. Например, у продаваемой квартиры есть обременение — непогашенная ипотека, или в ней прописаны несовершеннолетние дети, или она приобретена с использованием материнского капитала. Как провести сделку?

Не так давно мы закрыли сделку, где было 4 звена: мы выступали в качестве продавца, наш покупатель приобретал квартиру, продавая свою и добирая средства ипотекой. У его покупателя также была своя продажа, а у его покупателя — своя. Вся эта сделка проходит в один день. Деньги закладываются в банковскую ячейку, подписываются бумаги, договоры уходят на регистрацию.

Состыковать всех участников, правильно оформить документы, чтобы все остались при своей выгоде — это большой труд, требующий времени и, конечно, знаний и опыта. Ведь даже после подписания договора сделка может быть признана недействительной, если будут допущены юридические ошибки.

Причины отказа в регистрации договора

У нас не было отказов, ведь наши специалисты всегда заранее внимательно проверяют чистоту сделки. Мы обязательно проверяем правоустанавливающие документы, архивные справки, выясняем, выписаны ли из квартиры все, кто там проживал. На рынке «вторички» очень много нюансов, поэтому тщательная проверка документов — обязательна.

Еще один немаловажный момент, который при самостоятельной продаже клиенты часто не учитывают — это четко сформулированные договоренности. Зафиксировать их нужно в письменном виде, а не в устной беседе. Схема взаиморасчетов, точные сроки подписания акта приема-передачи недвижимости и санкции за просрочку, чтобы никто не затягивал сделку.

Наши менеджеры, например, ведут сделку не только до подписания договора купли-продажи и подачи его на регистрацию, но и контролируют саму регистрацию, подписание акта приема-передачи квартиры, подписание акта взаиморасчетов. Работа менеджера заканчивается только тогда, когда между продавцом и покупателем полностью выполнены все договоренности.

Программа Trade-in

Мы анализировали рынок, и у большинства компаний схема выстроена так, что клиент все равно несет определенные затраты — оплачивает услуги стороннего агентства, которое занимается продажей «вторички». Плюс для него только в том, что в рамках программы он может забронировать квартиру в новостройке еще до реализации старой.  

У нас для клиента взаимодействия с различными менеджерами сведены к минимуму — это снижение стресса. Мы ищем максимально удобные для покупателей варианты, даже разработали специальную программу «Живи в старой квартире до новоселья». Она позволяет клиенту арендовать уже проданную квартиру у нового владельца до того момента, как его новый дом не будет построен.

Мы заинтересованы в развитии агентства как полноценной единицы, не только для стимулирования продаж на первичном рынке. Напротив, если клиент не находит желаемого варианта на «первичке», мы можем предложить «вторичку». Также помогаем с реализацией квартир и без последующей покупки новостройки.

Как определить профессионализм риелтора

Самое главное — опыт работы. Важно, чтобы у риелтора была не одна проведенная сделка. Чтобы он не только знал, что делать, но и мог сделать это быстро и точно.

Важно также личное общение — клиенту должно быть комфортно с его менеджером, ведь на период сделки менеджер становится другом семьи, ему доверяют личную информацию.

Кроме того, агент должен быть хорошим психологом — уметь донести до клиента верную информацию, успокоить, если тот взволнован.

Есть несколько типов менеджеров. Одни берут количеством сделок, предлагая, как правило, более бюджетную услугу. Другие — это те, кто способен погрузиться в конкретную ситуацию, стать клиенту другом, всегда быть на связи, ответить на любые вопросы. Для меня ценны вторые сотрудники, и именно таких я набираю в команду. И клиенты, уверена, также это чувствуют.

Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик. 

Сейчас читают

Как определить качество строительства дома

Инструкция: как купить квартиру в ипотеку

Какой первоначальный взнос нужен для ипотеки

Инструкция: как продать «ипотечную» квартиру и купить новую

Бытует мнение, что квартира, купленная в ипотеку, принадлежит банку и до погашения кредита её нельзя продать. На самом деле это не так. Квартира находится в залоге у банка, а право собственности принадлежит покупателю. Каких-либо ограничений на пользование залоговой недвижимостью, как правило, нет.

«В первую очередь квартира должна использоваться по прямому назначению. Также залогодатель (ипотечный заёмщик — прим. Сравни.

ру) не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом», — отмечает руководитель центра клиентских и партнёрских продаж «Росбанк Дом» Светлана Ременюк. Директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.

РФ Игорь Ларин напоминает, что в соответствии с законодательством об ипотеке, продажа, сдача или прописка лицами, не являющимися залогодателями или родственниками залогодателя квартиры, осуществляется с согласия банка. 

Получается, «ипотечную» квартиру продать можно. Разберёмся, как это сделать.

Шаг 1. Сообщить в банк

Если вы решили продать свою квартиру, следует сообщить об этом в банк и получить согласие.

Так, в ВТБ заёмщику нужно подать соответствующее заявление и приложить копии паспортов заёмщика и покупателя, правоподтверждающего документа (например, договора купли-продажи — прим. Сравни.

ру) и договора о покупке заёмщиком объекта недвижимости. «Банк даёт возможность продать залоговый объект, если в результате сделки ипотечный кредит будет полностью погашен.

Ипотека должна быть погашена перед регистрацией договора купли-продажи», — отмечает пресс-служба ВТБ.

«Росбанк Дом» также не накладывает запрета на продажу. «Однако из-за наличия обременения продавец (заёмщик банка) не может продать квартиру до погашения кредита или получения согласия банка», — замечает Светлана Ременюк.

При этом кредитная организация может настоять на погашении кредита до сделки. Эксперт рекомендует обращаться в банк для уточнения возможности продажи, условий выхода на сделку и погашения кредита.

В Росбанке, например, есть подразделение, которое рассматривает подобные обращения, подробно информирует клиентов о всех деталях.

Шаг 2. Подать заявку на новый ипотечный кредит

Прежде чем начинать искать покупателя для своей квартиры, подайте заявку на новый кредит. Вы сразу поймёте, на какую стоимость жилья сможете рассчитывать.

Читайте также:  Зарегистрировать ООО или ИП через интернет можно будет бесплатно

Тут есть один нюанс: банк будет учитывать и платёж по текущему ипотечному кредиту. Поэтому лучше подавать заявку в ту же кредитную организацию, где у вас сейчас ипотека.

Она может учесть, что действующий кредит будет погашен до выдачи нового. У банков разные требования, но в среднем платежи по всем кредитам не должны превышать примерно 50% от общего семейного дохода.

Также обратите внимание на свой зарплатный банк — часто у них есть специальные условия для клиентов.

Срок действия одобренной заявки в банках тоже разный и составляет в среднем три месяца. Этого времени достаточно, чтобы найти покупателя для своей квартиры и новое жильё.

Кредитная нагрузка — соотношение платежей по кредитам и доходов — влияет на кредитный рейтинг. А чем выше рейтинг, тем больше вероятность, что банки будут одобрять кредиты на крупные суммы под низкие ставки.

Бесплатно проверить свой кредитный рейтинг можно на Сравни.ру — с помощью сервиса «Кредитный рейтинг». Там же можно подписаться на историю изменений рейтинга с ежемесячными отчётами, которые приходят на электронную почту, — так вы сможете не пропустить момент, когда рейтинг станет лучше, и вовремя подать заявку на ипотеку.

Шаг 3. Обратиться к риелтору

Поскольку одновременно придётся и продавать, и покупать, нужен грамотный риелтор или агентство, которое возьмёт на себя все организационные моменты, подготовку и проверку документов.

Риелтор может показывать вашу квартиру потенциальным покупателям даже в ваше отсутствие, а также ездить на предварительные просмотры квартир и оценивать, соответствует ли жильё вашим требованиям.

Это сэкономит ваше время и силы и избавит от личных переговоров с участниками сделки.

Риелтору придётся заплатить комиссию — расценки зависят от конкретного специалиста, это может быть процент от суммы сделки или фиксированная сумма. 

Шаг 4. Подготовить документы

При продаже квартиры понадобятся:

  • паспорта всех собственников;
  • выписка из ЕГРН (можно заказать на портале Госуслуг);
  • выписка из домовой книги (жители Москвы могут заказать выписку из домовой книги в МФЦ или на сайте Mos.ru, жители других регионов — также в МФЦ или в управляющей компании);
  • справка об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту (из банка);
  • справка о том, что вы не состоите на учёте у психиатра и нарколога (необязательна, но многие покупатели спрашивают её для уверенности в дееспособности продавца).

Позаботьтесь о бумагах заранее, но учитывайте сроки действия подобных справок — в основном месяц.

Собрать документы не составит большого труда. Управляющий партнёр правового агентства недвижимости «ЮОНИ» Кирилл Поплавский отмечает, что сейчас подготовка документов не занимает много времени.

«Если мы говорим о Москве, благодаря цифровизации все документы делаются за одно посещение МФЦ (выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН) и банка (справка об отсутствии задолженности по кредиту)», — отмечает эксперт.

Также следует подготовить документы по предыдущей сделке, когда вы сами покупали эту квартиру: договор купли-продажи/участия в долевом строительстве, акт приёма-передачи.

Шаг 5. Продать свою квартиру

После того как все документы будут готовы и банк одобрит покупку новой квартиры в ипотеку, можно выходить на сделки. 

В целом процесс продажи залоговой квартиры уже стандартный, отмечает пресс-служба ВТБ. Покупатель может получить ипотечный кредит на покупку или приобрести объект за наличные средства.

«Проблема в том, что обычно на рынке используется схема, когда покупатель вынужден брать ипотеку в том же банке, где ипотека продавца, хотя предпочел бы более выгодные условия другого банка», — подчёркивают в ВТБ.

Обращает на это внимание и Кирилл Поплавский. Ипотека берётся на длительный срок, и за это время семья по разным причинам может захотеть продать квартиру до погашения кредита.

Он рекомендует при покупке квартиры при равных условиях брать ипотеку в топовых банках.

«Тогда вероятность найти покупателя, который будет брать ипотеку в том же банке, где открыт ваш кредит, возрастает», — считает эксперт. 

Пресс-служба ВТБ также отмечает риски, обусловленные тем, что кредит должен быть погашен до заключения договора купли-продажи: продавец может взять кредит наличными, чтобы «закрыть» ипотеку, но если покупатель передумал приобретать его квартиру, то вынужден выплачивать кредит на иных условиях (кредит наличными выдаётся на меньший срок по сравнению с ипотечным, поэтому сумма платежа может быть выше). «Рискует и покупатель, если решает передать денежные средства за квартиру продавцу до заключения договора купли-продажи: продавцу ничего не мешает отказаться от сделки и не возвращать средства», — подчёркивают в банке.

Шаг 6. Купить новую квартиру

Здесь уже вы выступаете покупателем, и в ваших интересах проверить все документы по квартире, в чём вам должен помочь риелтор. Банк со своей стороны также проверяет чистоту сделки.

После подписания договора купли-продажи и ипотечного договора документы направляются в Росреестр на регистрацию обременения и права собственности.

Если планируете использовать для первоначального взноса деньги, оставшиеся от погашения действующего кредита при продаже своей квартиры, учтите важный нюанс.

Их вы сможете забрать из банка только после регистрации права собственности в Росреестре: деньги будут храниться в банковской ячейке или на счёте. Раньше на это уходил месяц.

Сейчас, по информации на сайте ведомства, государственная регистрация прав в разных случаях проводится от 5 до 12 рабочих дней.

Шаг 7 (заключительный). Переехать ????

Сроки переезда после сделки обычно зависят от сроков регистрации права собственности. Как правило, только после этого подписывается акт приёма-передачи квартиры, продавец её освобождает и передаёт покупателю ключи.

Но всё индивидуально и зависит от обстоятельств и лояльности участников обеих сделок. Если удастся договориться, то новоселье можно будет справить до окончания срока регистрации прав собственности в Росреестре.

В 2013 году мы с мужем купили в ипотеку однокомнатную квартиру в подмосковном Щёлково. Квартира была с хорошим свежим ремонтом, мы прожили в ней четыре года, а ипотеку оформляли на 15 лет.

Летом 2017 года коллега занималась продажей своих двух квартир и очень хорошо отзывалась о своем риелторе. Я решила проконсультироваться с ним по ценам на двухкомнатные квартиры поближе к Москве и возможности продажи ипотечного жилья.

Каких-либо конкретных планов по переезду ещё не было.

Но когда я озвучила риелтору наши пожелания по цене и локациям, он нам сказал: «А зачем вам менять Подмосковье на Подмосковье? Я вам в Москве квартиру найду!» Мы заразились его оптимизмом и решили действовать.

Это был август, а в конце октября мы уже переехали в новую квартиру. Каких-то особых программ в банках для подобных сделок тогда не было (или нам о них не было известно). Ипотека была в банке, через который мы с мужем получали зарплату.

Сообщили в банк о планах продать квартиру и досрочно закрыть ипотечный кредит и сразу подали новую заявку. Кстати, какого-то официального согласия или разрешения на продажу квартиры нам не выдавали. После того как получили одобрение на новый ипотечный кредит, стали искать покупателя и присматривать себе квартиру.

На удивление, покупатель нашёлся быстро. Мужчина покупал жильё за наличные, что упрощало нам сделку.

Новую квартиру мы присмотрели не сразу, объездили вариантов 15 точно. Остановились на двухкомнатной квартире со свежим ремонтом в Чертаново. Наш риелтор получил аванс от покупателя, а мы, в свою очередь, заплатили аванс нашему продавцу.

Сначала мы заключили договор купли-продажи нашей квартиры и закрыли ипотечный кредит по ней. По сути, покупатель погасил остаток нашего ипотечного кредита, а оставшиеся деньги банк положил в ячейку до окончания регистрации прав собственности в Росреестре.

Сроки снятия обременения и выдачи закладной в нашем банке составляли до 30 дней, но нам повезло — закладную нам отдали через три дня.

Сразу после этого мы отдали документы на регистрацию в Росреестр, которая длилась около месяца. В это же время снова пришли в банк на сделку — по покупке новой квартиры. Здесь всё было стандартно: мы внесли первоначальный взнос и оформили ипотечный договор с банком.

Обстоятельства торопили нашего покупателя с переездом — он не был готов месяц ждать ответа из Росреестра. Риелтор договорился с нашим продавцом, что он освободит квартиру не через месяц, когда пройдёт регистрация, а на следующий день после сделки.

По факту, мы в течение одной недели продали свою квартиру, купили новую и переехали в неё. 

Оглядываясь назад, удивляюсь, как мы могли решиться на такую авантюру! Сейчас мы рефинансировали ипотечный кредит в другом банке под меньший процент и снизили ежемесячный платеж на 15 000 ₽. Опираясь на свой опыт, могу точно сказать, что ипотека — это не кабала на всю жизнь, а гибкий финансовый инструмент, который помогает решить свой жилищный вопрос, не откладывая его в долгий ящик.

Продать ипотечную квартиру и сразу купить новую в ипотеку возможно. Банки идут навстречу своим клиентам и проводят такие сделки. Они, как правило, проходят оперативно. Если новый объект уже подобран, то вся процедура может занять одну неделю. «Обычно клиенты улучшают свои жилищные условия именно таким образом, приобретая новые объекты дороже предыдущих», — отмечает Светлана Ременюк.

Изучить ставки по ипотеке

И оформить выгодный кредит

Сейчас у банков появляются отдельные ипотечные программы специально для подобных случаев. Например, в Банке ВТБ и в Банке ДОМ.РФ есть программы на покупку жилья в залоге у другого банка на вторичном рынке недвижимости.

Схема в ВТБ предполагает одновременное предоставление средств — продавцу для закрытия кредита в другом банке и покупателю на квартиру с обременением. «При данной механике нейтрализуются критические риски для продавца и покупателя», — комментирует пресс-служба кредитной организации.

Уже в ближайшее время ВТБ планирует запустить эту возможность и для новостроек.

В Банке ДОМ.РФ программа распространяется на квартиры и апартаменты на вторичном рынке недвижимости.

До подписания кредитной документации по сделке заёмщику и продавцу необходимо предоставить нотариальные доверенности на сотрудника банка, чтобы он мог заняться снятием обременения банка-залогодержателя, получить погашенную закладную, а также полностью досрочно погасить задолженность продавца перед банком-залогодержателем.

Как отмечает Игорь Ларин, выдача кредитных средств происходит до регистрации залога в пользу банка, при этом кредит направляется на погашение ипотечного кредита продавца. «Стоимость объекта недвижимости по договору купли-продажи между продавцом и заёмщиком должна превышать или быть равной остатку долга продавца», — комментирует эксперт.

По мере роста ипотечного рынка логично предположить рост количества ипотечных квартир, выставленных на продажу, отмечает ВТБ.

«Люди воспринимают ипотеку как удобный инструмент приобретения недвижимости, а не пожизненное обременение, и хотят иметь возможность гибко проводить сделки купли-продажи с ипотечными квартирами, если это необходимо», —  комментирует пресс-служба банка.

По оценкам Кирилла Поплавского, «ипотечное» жильё в Москве продаётся в среднем на 10% дешевле квартир без обременения. Поэтому если планируете покупать новое жильё, можно обратить внимание на такие квартиры. Правильно подготовившись к сделке и предусмотрев все нюансы, вы сможете купить подходящую квартиру по более низкой цене.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *