Ипотечное кредитование: основные уловки банков

Ипотечное кредитование: основные уловки банков

В ипотечном кредитовании интересы банка совпадают с интересами заемщика — кредитная организация неплохо зарабатывает на процентах с крупного кредита, который обеспечен ликвидной недвижимостью, а заемщик может быстро переехать в собственное жилье. Однако для заемщика оформление кредита на квартиру сопряжено с целым рядом рисков, кроме того, при разработке ипотечных продуктов банк обеспечивает для себя более выгодные условия, чем для своих клиентов.

В этой статье поговорим о некоторых рисках, связанных с ипотекой, о которых задумываются далеко не все заемщики, и которые сами банки, по понятным причинам, не афишируют.

Содержание

Ипотечное кредитование: основные уловки банков

Основное преимущество ипотеки для заемщика заключается в том, что заемщик может получить жилье и проживать в нем, понемногу выплачивая банку сумму, которая была выдана для покупки этого жилья.

Обеспечением кредита служит само приобретенное жилье, банк практически ничем не рискует, и если заемщик перестанет выплачивать взносы, кредитная организация просто отберет квартиру, продаст ее и вернет свой долг.

Однако в ипотечном кредитовании условия игры диктует кредитная организация, а не заемщик, поэтому, вне зависимости от того, как банк позиционирует клиентам ипотечный продукт, банк всегда будет находиться в более выгодных условиях, чем заемщик. Рассмотрим некоторые риски, которым подвергается заемщик, и дадим рекомендации, как можно обезопасить себя еще на стадии оформления кредита.

Аннуитетная система платежей

Нельзя исключать возникновение ситуаций, при которых заемщик утрачивает свою платежеспособность и вынужден вернуть банку залоговое имущество, каковым является приобретаемая квартира. Казалось бы, заемщик взамен должен получить часть средств, которые им были выплачены, и все, что он теряет – это возможность приобрести жилье.

Ипотечное кредитование: основные уловки банков

В чем проблема?

Однако особенность аннуитетной системы расчетов по кредиту заключается в том, что с начала погашения основная доля выплат приходится не на тело платежа, а на проценты, которые банк начисляет за использование кредитных средств. Лишь со временем доля платежа по телу кредита начинает постепенно расти, а доля платежей по процентам снижается.

Таким образом, при расчетах с банком заемщик, который по разным причинам более не в силах нести кредитное бремя, утрачивает большую часть денег, которые он выплатил.

Заемщик в этой ситуации просто «дарит» банку деньги, оплаченные за пользование кредитом, который так и не был реализован до конца, и эти деньги являются для банка чистой прибылью, так как кредитная организация не понесла практически никаких расходов.

Как предотвратить ситуацию?

Альтернативой аннуитетной схеме выплат являются дифференцированные платежи. Сумма ежемесячного взноса включает выплату тела кредита, эта сумма на всем протяжении срока кредитования остается неизменной, и проценты по кредиту – а эта часть выплат постепенно снижается (по мере выплаты тела кредита). Если у заемщика есть выбор, лучше предпочесть дифференцированную систему выплат.

К сожалению, сегодня немногие банки предлагают дифференцированные платежи по ипотеке, а если и предлагают, то с настолько невыгодными условиями, что заемщики предпочитают аннуитет. Поэтому, планируя взять кредит, стоит задуматься о вероятности возникновения описанной ситуации, ведь первые несколько платежей, фактически, состоят из одних только процентов.

Снижение стоимости недвижимости

Выдавая кредит, банк предусматривает возможность возврата заемщиком долга в виде квартиры.

В момент реализации недвижимости банк забирает себе причитающуюся по договору сумму, и этой суммы должно хватить на погашения долга.

Но что произойдет, если рыночная стоимость квартиры снизится, например, в период резкого ухудшения экономической ситуации, когда жилье не будет столь востребованным?

Ипотечное кредитование: основные уловки банков

В чем проблема?

Исключать такой поворот событий нельзя, ипотека оформляется на десять, двадцать лет, а то и больше, а за такой период случиться может всякое… Даже несмотря на то, что заемщик исправно рассчитывается по кредиту, банк допускает вероятность возникновения сложностей у своего клиента, который, в случае потери платежеспособности должен передать банку залоговое имущество. Но при сложившейся ситуации продажа квартиры, учитывая снижение ее стоимости, не поможет вернуть банку необходимую сумму.

  • Соответственно, банк требует от клиента каким-либо образом сделать так, чтобы текущая стоимость недвижимости стала соразмерной долгу.
  • У заемщика достаточно ограниченный набор вариантов – либо предоставить дополнительное залоговое имущество либо внести определенную сумму.
  • Однако у заемщика может не оказаться ни имущества, которое он мог бы предоставить в качестве залога, ни денег.

Что произойдет в этом случае? Банк будет иметь право (по договору) требовать передачи жилья и в судебном порядке (прямо сейчас), настаивать на возврате недостающей суммы.

При таком стечении обстоятельств заемщик окажется без жилья, без части денег, которые он уже выплатил банку в виде ежемесячных взносов (в случае выбора аннуитетной системы расчетов положение осложняется дополнительно) и еще должен банку некоторую сумму.

Ипотечное кредитование: основные уловки банков

Как предотвратить ситуацию?

С одной стороны, банк совсем не заинтересован «грабить» клиентов, поэтому большинство кредитных организаций страхуются от подобного варианта тем, что никогда не выдают в кредит столько денег, сколько стоит недвижимость. В большинстве случаев оформить ипотеку на сумму, превышающую 90% стоимости приобретаемой квартиры (без дополнительного залога, созаемщиков, пр.) нереально.

Однако (особенно в свете затяжного экономического «роста») нельзя исключать, что недвижимость может подешеветь более, чем на 10%. Чтобы перестраховаться, заемщик может прибегнуть к страхованию финансовой ответственности – страховые компании предлагают и такой продукт.

Суть предложения заключается в следующем: оформляя страховой полис, заемщик может рассчитывать на то, что страховая компания выплатит банку требуемую сумму, если по каким-то причинам он не сможет рассчитаться с банком. При этом, следует понимать, что оплата взносов по страховому полису приведет к увеличению расходов, связанных с обслуживанием ипотечного кредита.

Зато заемщик теперь может не бояться требований банка относительно увеличения суммы залогового имущества.

Инфляционные риски

Странно, но не многие заемщики при оформлении ипотеки задумываются об инфляционных рисках. Инфляция, то есть, плавное обесценивание национальной валюты, является нормальным процессом, неотъемлемой частью мировой экономической модели.

Однако стоит учесть, что ипотека оформляется на десятки лет, и если среднегодовая инфляция в РФ находится в пределах 6% (об этом говорят официальные источники, на деле, традиционно, картина роста цен выглядит несколько иначе), то за десять лет покупательная способность денег упадет, по крайней мере, на 60%.

Ипотечное кредитование: основные уловки банков

В чем проблема?

Естественно, суммы заработной платы подлежат индексации (сообразно росту инфляции), однако:

  • Во-первых, это относится, главным образом, к работникам государственных структур, в частности, если оформляется военная ипотека;
  • Во-вторых, индексация осуществляется с учетом уже произошедшей инфляции (до индексации зарплаты повышение цен оплачивают сами граждане);
  • И в-третьих, как показывает практика, индексируются не все зарплаты даже в государственном секторе (и не в полном объеме), а в частных компаниях очень немногие руководители на повышение цен реагируют повышением зарплаты.

Заемщик вполне может основную часть дохода получать неофициально (банк может выдать кредит, если клиент предоставил дорогостоящее залоговое имущество, привлек поручителей).

Эти доходы автоматически не корректируются с учетом инфляции, они могут изменяться только путем повышения цен на товары или услуги, которые предлагает заемщик на рынке.

А это, в свою очередь, не всегда возможно, учитывая снижение покупательской способности населения в кризисные периоды.

Таким образом, в результате инфляции (через 10 – 15 лет) заемщик может получить неподъемную кредитную нагрузку, и быть не в состоянии оплачивать банку ежемесячные взносы.

Ипотечное кредитование: основные уловки банков

Как предотвратить ситуацию?

В первую очередь, при оформлении кредита нужно отталкиваться от своих реальных доходов, на взносы по кредитам должна уходить сумма, которая несущественно отражается на способности заемщика покрывать свои расходы. Если заемщик изначально с трудом собирает деньги не ежемесячные взносы, с большой вероятностью он рано или поздно не сможет продолжать выплаты.

Однако этого может оказаться недостаточно, повышение цен может произойти внезапно и быть довольно резким, поэтому необходимо отслеживать реальный уровень инфляции.

Если на лицо тревожные признаки, которые говорят о том, что через определенное время у заемщика могут возникнуть затруднения при выполнении своих обязательств перед банком, необходимо принимать меры.

Характерным признаком негативных инфляционных изменений служит, в первую очередь, размер ставки рефинансирования, если Центробанк часто повышает ставку, значит – с экономикой явно не все в порядке, и возможно ускорение инфляции (информацию об изменениях ставки рефинансирования можно найти на сайте Банка России, это общедоступные сведения).

Как-либо повлиять на инфляционные процессы заемщик, разумеется, не в состоянии, однако может сделать так, чтобы не оказаться без жилья и уплаченных за него денег. Еще до того, как кризис будет признан официально, необходимо обратиться в банк с просьбой о реструктуризации кредита.

Другими словами, нужно постараться сделать так, чтобы банк снизил размер ежемесячных платежей и продлил общий срок кредитования.

Читайте также:  Какая сумма алиментов положена на содержание матери ребенка?

Кредитные организации, как правило, идут навстречу клиентам, которые выполняют свои обязательства, банку выгодно реструктуризировать кредит и продолжать зарабатывать на процентах.

Риск просрочек по кредиту

Как правило, свою способность выплачивать взносы по ипотеке заемщики связывают с текущим размером заработной платы, рассматривая получаемую сумму в качестве оценки своей «стоимости» на рынке труда.

Но даже если текущая зарплата (или доход) объективно отражает стоимость заемщика как работника (исходя из квалификации, востребованности) или как бизнесмена (востребованность предлагаемых им товаров и услуг), необходимо предусмотреть вероятность возникновения ситуаций, при которых доход будет поступать с перебоями, а зарплата выплачиваться с задержками.

Ипотечное кредитование: основные уловки банков

В чем проблема?

Помните!

Само по себе наличие просрочек банк рассматривает как ухудшение платежеспособности клиента и готовится принять меры, чтобы получить свои деньги обратно.

При задержке заработной платы заемщик не сможет оплатить взнос вовремя, при увольнении необходимо некоторое время на поиски новой работы, а потом еще некоторое время нужно ждать первой зарплаты.

Также нужно учесть ограничения по зарплате, связанные с испытательным сроком, скромную зарплату на временной работе (если во время поиска нет предложений, соответствующих ожиданиям), или полное отсутствие любой работы (в силу ограничений по здоровью, возрасту, навыкам, квалификации, пр.).

В свою очередь, банк (в случае просрочек по оплате ежемесячных взносов) предусматривает в договоре возможность разорвать договорные отношения в одностороннем порядке.

Представитель кредитной организации обратится в суд с исковым заявлением и потребует возврата долга путем обращения взыскания на недвижимость, которая находится в залоге.

Сегодня большинство банков оговаривают для себя такую возможность, если в течение 12 месяцев заемщик опоздал с выплатами по трем или более взносам.

Как предотвратить ситуацию?

Если на момент оформления кредита с доходами все в полном порядке, нужно позаботиться о том, чтобы обеспечить своевременность выплат в любой ситуации. Соответственно, выходом из положения может оказаться запас определенной суммы, предназначенной для выплат, например, в течение полугода, альтернативным вариантом является возможность взять кредит в другом банке.

Ипотечное кредитование: основные уловки банков

Однако наилучшим выходом является получение части предоставленного кредита наличными (или на банковскую карту), которые не используются для покупки жилья (ремонта, прочие расходы), а просто лежат «на всякий случай».

За то время, пока деньги будут находиться у вас, вы будете оплачивать процент за их использование, однако, во-первых, вы гарантированно сможете выполнять свои обязательства перед банком, а, во-вторых, ипотечные проценты намного ниже процентов по потребительскому кредиту (если вы думаете взять кредит для оплаты взноса в случае задержки зарплаты).

Заключение

Принимая решение оформить ипотеку, стоит отталкиваться не только от вашего уровня благосостояния на текущий момент, но и анализировать варианты развития событий, которые могут произойти через десять или двадцать лет.

Не нужно брать кредит в расчете на повышение доходов, этого может и не произойти (продвижения по служебной лестнице может и не последовать, а ваша компания может оказаться в долгах).

Если вы планируете погашать взносы с чьей-то помощью (например, родственники) – подумайте, насколько долго это продлится, и что вы будете делать в том случае, если помогать будет некому. Иными словами, тщательно рассчитывайте свои риски, чтобы не столкнуться с проблемами, которые могут оказаться неразрешимыми.

10 банковских маркетинговых уловок, хитростей и обманов

Пока движется разработка совершенно новой версии нашего продукта, которая никого не оставит равнодушным — мы продолжаем серию постов про банковские обманы и хитрости. Наш предыдущий пост оказался довольно успешным, поэтому мы решили написать еще один.

Желание сделать бизнес еще более прибыльным и максимально безрисковым толкает кредитора на такие хитроумные финансовые изыски, которые по своей природе призваны опустошать кошельки доверчивых и невнимательных заемщиков.

На какие уловки чаще всего идут банки, и как не попасться в коварные сети — об этом читайте ниже. Ипотечное кредитование: основные уловки банков Для ипотечного кредитования страхование жизни и трудоспособности заемщика является обязательным требованием. Но нередко банки, дабы снизить свои риски и хорошо заработать, навязывают клиенту страхование и в случае обычного потребительского кредитования. Пример: Реальное кредитное индивидуальное предложение Альфа-Банка для физического лица. Предлагаемая сумма кредита — 508500 руб (по ней выплачиваете проценты), 447800 руб (фактически получаете на руки)

Жирным выделено то, что клиент видит как предложение:

Сумма кредита 508500 руб. 448700 руб.
Срок кредитования 36 месяцев 36 месяцев
Ежемесячный платеж 20 тысяч руб 20 тыс руб
Годовая ставка 23,90% 33,70%
Переплата за 36 мес 41,59% 60,46%
Итоговая сумма переплаты 211500 руб 271300 руб

Клиент, обратившийся в банк по индивидуальному предложению, узнает о наличии страховки в самый последний момент уже перед подписанием договора. Все это время банк будет убеждать вас, что вы берете сумму N под процент X, на деле сумма кредита будет другая, а считать ставку нужно исходя из того, сколько вы получаете на руки. Таким образом, помимо и без того немалых процентов банка, выливающихся в солидную переплату за три года, клиент должен будет просто так отдать еще плюс 59800 рублей (271300-211500 руб). Простым подсчетом реальная процентная ставка превращается из 23,90% во вполне себе «рисковые» 33,70%.

Как обойти:

  • В соответствии с действующими законами РФ, банковские структуры обязаны предлагать кредитные программы, как с пунктом по обязательному страхованию, так и без него. Настаивайте на варианте без страхования.

Причин, почему образуется задолженность может быть множество. Например, вы погасили кредит раньше того дня, когда была начислена комиссия за пользование кредитом. На начальном этапе это копейки, которые через время вырастут в приличную сумму. Причем, руководствуясь положением о 3-годичной исковой давности, недобросовестные банки напоминают вам о долге лишь спустя 1,5-2,5 года… чтобы успело накопиться побольше штрафных денег. Пример:

  • В Альфа-Банке для карт линеек CLASSIC, STANDARD и GREEN размеры неустойки при просрочке минимального платежа составляют один процент от суммы просроченной задолженности (насчитывается за каждый день просрочки). Плюс выплачивается единоразовая сумма штрафа в 700 рублей — за само образование задолженности.
  • А в Хоум Кредит Банке ситуация другая — здесь пеня начисляется в зависимости от длительности просрочки. Так, за 10 дней нужно будет внести единоразовый платеж в размере 500 рублей, за 2 месяца — 800 рублей, за 3 месяца — 1000 рублей, за 4-5 месяцев — 2000 рублей, а далее по 500 рублей каждый месяц.

Как обойти:

  • После закрытия кредита или карты позвоните в банк и убедитесь, что все точно закрыто.

Фактически, это возможность снять с карты больше средств, чем на ней имеется. Очень часто банк подключает эту опцию в довесок к предоставленным вам услугам и причем без вашего ведома. Предложение, конечно, заманчивое, если не обращать внимание на нещадно высокие проценты по тому самому «избытку», который вы сняли. Уйти же в минус очень легко — достаточно просто снять в банкомате с дебетовой карты сумму всего на 50 рублей большую лимита. Пример:

  • В Промсвязьбанке овердрафт автоматически подключается после первой же операции с картой, требующей авторизации, если в течение 5 дней клиент не отказался от него. И пока потребитель не посетит отделение банка и не напишет заявление об отказе оведрафт будет работать. В случае же ухода в нужно будет ежедневно платить по 0,3% от суммы превышения лимита.
  • В ВТБ24 пеня за каждый день невыплаченной задолженности по превышению лимита овердрафта составит 0,6% от суммы этого долга.

Как обойти:

  • Спросите у менеджера в банке, есть ли на вашей карте овердрафт и как его отключить.
  • Подключайте услугу смс- или интернет-банкинга, чтобы быть в курсе остатка на счете. Только учтите, что данная опция тоже платная.
  • Остаток на счету, скорее всего, будет рассчитываться исходя из суммы ваших средств и кредитного лимита (в Промсвязьбанке, банке «Сиаб», например). То есть, чтобы определить сумму, которой вы сможете пользоваться не боясь уйти в минус, придется отнимать от демонстрируемых вам данных размер овердрафтного лимита.
Читайте также:  Что представляет собой залоговое имущество?

Карта больше не нужна и вы ее просто выкинули? Но для банка она все еще активна, а значит на нее начисляются различные комиссии, которые опять же накапливаются в приличные суммы…

Как обойти:

  • Официально аннулируйте ненужную карту в банке. Менеджер должен будет прямо при вас ее разрезать.

Ипотечное кредитование: основные уловки банков Изображение с сайта tcsbank.ru В описании преимуществ сотрудничества банк, как правило, указывает наименьшие из теоретически возможных процентов и наивысшую (опять же чисто теоретически) кредитную сумму. При этом получить даже в десять раз меньшие деньги под проценты в разы большие — крайне сложно. Для этого придется предложить идеальную кредитную историю, выписку с работы с впечатляющими размерами зарплаты, заручиться поддержкой солидных поручителей и прочее. И даже всего этого априори будет недостаточно — просто потому, что банку не интересно работать с малой выгодой для себя. Пример:

  • Кредитная программа «Партнер» для ИП и малого бизнеса от Альфа-Банка предлагает: «до 6 млн рублей без залога на 3 года». На сайте говорится о предварительном решении по выдаче займа уже через полчаса и упрощенном пакете документов. На деле аналитики банка внимательно изучают вашу кредитную историю, оценивают наличие у вас в собственности недвижимости и пр. До проверки конкурентоспособности бизнеса и бухгалтерской добропорядочности дело часто просто не доходит, ибо банку важно, чтобы с вас было что спросить в счет займа уже сегодня.
  • В Промсвязьбанке менеджеры фактически навязывают потребителям страховку, мотивируя это тем, что так получить кредит будет проще. К примеру (http://arb.ru/bank/promsvyazbank/claims/9707186/), из суммы кредита в 425000 руб на руки человек получил лишь 372000 руб — 53 000 руб забирается в счет страховки. При этом проценты гасятся по первой сумме. Согласно условиям страхования, банк обещает вернуть средства, затраченные на страховку, но только по истечении изначального срока действия договора. Если вы погасили займ досрочно, то договор продолжит свое действие до даты, указанной в нем. В нашем случае кредит был взят на 7 лет…

Как обойти:

  • Не верьте красивым буклетам, верьте цифрам. Внимательно читайте договор.

Многие банки нещадны в отношении клиентов, потерявших их кредитную карту. За ее блокировку и перевыпуск вам придется выплатить штраф, и иногда очень и очень немалый. Пример:

  • Перевыпуск карты в случае ее утраты в Альфа-Банке составляет 270 рублей. А экстренный перевыпуск (за 72 часа) карты в случае ее утраты за границей составляет 6750 руб (за исключением линеек «Gold» и «Platinum»)
  • Перевыпуск кредитной карты в Сбербанке обойдется в 150 рублей. А срочное снятие денег с карты за пределами РФ, в том числе, в случае ее утраты составит 6 тысяч рублей за одну операцию.

Как обойти:

  • Уточните у менеджера, какова пеня в вашем банке за перевыпуск карты по ее утрате.

Ипотечное кредитование: основные уловки банков изображение сайта ezaem.ru Кредит, предлагаемый под «нулевой процент», кажется еще более замечательным и нужным. Однако интерес к нему может быстро пропасть, если клиент узнает, что проценты все же платить придется. Пример:

  • ООО «Е заем» предлагает взять до 6 тысяч рублей совершенно бесплатно. В рекламке на сайте четко указаны сумма займа, размер ставки (0 процентов) и итоговая к оплате, равная собственно той, что вы планируете взять. Весьма заманчиво. Однако почитав условия договора, мы встречаем пункт №4, который называется «Порядок расчета процентов». При этом конкретных цифр в нем вы не найдете, поскольку «размер процентов за пользование суммой Микрозайма рассчитываются Обществом применительно к каждому конкретному Микрозайму».

Как обойти:

  • Не верьте нулевым кредитам — их не бывает, т.к смысл кредита в том, чтобы банк на нем заработал.

Согласно законодательству РФ, банки не имеют права ограничивать потребителя, берущего кредит на личные нужды, в желании возвратить средства ранее договорного срока. Но для этого клиент обязан уведомить банк о своем намерении, как минимум, за 30 дней. Зная об этом, банки стремятся подать ситуацию под другим углом и меняют формулировку «штраф» на что-то вроде «вознаграждение банка». Но перемена понятий сути дела не меняет, а потому заемщик имеет полное право обратиться за помощью в суд. Только не забудьте до этого времени сохранить все чеки и квитанции. Если же речь идет о предпринимателе, который планирует на деньги банка развивать свой бизнес, то здесь все подобные нюансы определяются договором. Пример:

  • В одном из юридических блогов находим сообщение о том, что решением Арбитражного суда был удовлетворен иск некоего ООО в отношении Свердловского филиала «Россельхозбанк» о взыскании с ответчика суммы, уплаченной в качестве комиссии за досрочное погашение займа. Но весной того же года между этими же сторонами было новое судебное разбирательство, в ходе которого «Россельхозбанк» потребовал от ООО возмещения убытков, понесенных вследствие уплаты заемщиком кредита ранее установленного срока. Размер ущерба был оценен в размере процентов, полагающихся банку за месяц. И в этой формулировке Высший Арбитражный суд постановил удовлетворить иск. Если бы заемщик оповестил банк за 30 дней (как и в случае с физическими лицами) о своем намерении выплатить долг раньше срока, то у банка не было бы ни единой возможности получить хотя бы в какой-то форме свои «штрафные» деньги.

Как обойти:

  • При оформлении кредита спросите у менеджера банка, каковы условия досрочного погашения по вашему кредиту.
  • За 30 дней уведомите банк о намерении погасить долг раньше срока.

Изображение с сайта mvideo.ru: прямо сейчас на главной странице сайта Сегодня многие торговые центры предлагают взять товар в кредит, но без переплат. Суть подобных предложений состоит в том, что магазин дает клиенту скидку на товар, которая сводит на нет начисляемые впоследствии по займу банком-партнером проценты. То есть вы приобретаете товар фактически в рассрочку. Но не стоит забывать про всю ту же страховку. Плюс ассортимент продукции, которую можно приобрести на таких условиях, обычно ограничен. Пример:

  • В Эльдорадо по программе «0*0*24 Вариант» можно взять до трех займов в банке «Хоум Кредит» на товары одного наименования. Доступны все группы товаров, но мобильные телефоны и ноутбуки продаются по данной акции только в ограниченном ассортименте.

На деле: кредит выдается со страховкой под 30-35% годовых, в случае если вы захотите кредит без страховки — 99% отказ. Подобные варианты существуют у сетей М.Видео, Техносила, Юлмарт и других. В некоторых случаях, процентная ставка по таким кредитам формируется самим менеджером, от этого зависит их премия. Менеджер банка в магазине выполняет роль продажника, который, оцениваясь на своих субъективных представлениях, предлагает вам кредит на тех или иных условиях. Чем более невыгодным для вас будет кредит — тем больше заработает менеджер. В розничных сетях выгодных кредитов не бывает.

Как обойти:

  • Будьте внимательнее к предложениям банков, не берите потребительские кредиты в магазинах.

Если вы заключаете договор на получение кредита под фиксированную процентную ставку, то размеры процентов для вас должны будут оставаться неизменными на протяжении всего срока выплаты кредита. И если даже по договору подобное изменение возможно, то на помощь придет другой закон — «О защите прав потребителей». Он сводит на нет соглашения, которые прямо или косвенно нарушают права покупателя товаров или услуг.

Как обойти:

  • Если не уверены в своих знаниях, сначала покажите договор кредитования юристу или экономисту, а уже после подписывайте его.
  • Официальные финансовые учреждения редко переступают черту закона, однако на рынке кредитования сегодня не мало мошенников. Проверьте наличие кредитной организации в госреестре (если вы работаете с МФО) или в списке Банков России (если речь идет о банке).

Не забудьте почитать еще про кредиты:

  • Как выгодно и правильно погашать кредиты

P.S. Расчеты приведенные в посте не являются точными до копейки и направлены на объяснение общей логики работы маркетинга и уловок банков. Если у вас получилось посчитать лучше и правильней — пожалуйста сообщайте об этом в личку.

Хитрости и уловки банков при выдаче ипотеки

Взять ипотеку — это не самое простое дело. Банки, конечно, предлагают различные заманчивые условия, но эти предложения требуют пристального внимания. Рассмотрим топ-3 банковских трюка, связанных с ипотекой.

Читайте также:  ЖСК и ТСЖ созданы с целью мошенничества в сфере ЖКХ

Ипотечное кредитование: основные уловки банков

Мелкий шрифт в договоре 

“Мелкий шрифт” в кредитном договоре в основном подразумевает невыгодные для заемщика условия договора в неудобочитаемом виде. Номинально времена “мелкого шрифта” прошли — об этом говорят многие эксперты, в частности, компания “Метриум Групп”.

Но на практике некоторые банки до сих пор используют эту порочную практику. Например, 23 февраля 2019 года арбитражный апелляционный суд признал законными действия Роспотребнадзора, оштрафовавшего банк ВТБ на 100 тысяч рублей за мелкий шрифт в кредитном договоре.

 

Суд постановил, что имело место занижение полной стоимости кредита по договору потребительского кредитования — 20,9% годовых вместо 12,9%. Важные условия предоставления кредита указывались в договоре мелким шрифтом. Основная часть текста, по решению суда, не содержала полной и достоверной информации об услуге.

В общем, несмотря на общую тенденцию к улучшению ситуации со скрытыми мелким шрифтом условиями, нужно все же быть настороже и очень внимательно изучать кредитный договор — правило, которого стоит придерживаться в любом случае. И стоит помнить, что при возможном нарушении ваших прав нужно обращаться в Роспотребнадзор.

Размер процентов

Часто рекламируемый банком процент по кредиту — это не более, чем уловка. Конечно, иногда удается заключить ипотечный договор именно на тех условиях, о которых сообщала реклама, но распространенной практикой являются и различные фокусы в этом направлении. 

Например, относительно низкая процентная ставка может быть таковой лишь при условии большого первоначального взноса, на который вы вряд ли рассчитывали.

 
Возможен и другой вариант: рекламная кампания банка рассказывает о низкой ставке. Вы, заинтересовавшись, приходите в банк и там оказывается, что это предложение действовало только в рамках рекламной акции.

Вам могут предложить ставку на 1-2 % выше, если вы согласитесь на такие условия.

Дополнительные услуги

Ненавязчивые продажи сопутствующих товаров и услуг при обслуживании основного договора являются одной из первоочередных задач хорошего специалиста по продажам в банке. При оформлении ипотеки могут оформляться и дополнительные банковские услуги, не имеющие прямого отношения к договору:

Кредитные карты — выдаются якобы в качестве бонуса, который не обязательно использовать. Но имея такой инструмент, к нему есть риск обратиться при наступлении непредвиденных расходов, и принести лишние деньги банку в качестве процентов.

Ипотечное кредитование: основные уловки банков

Аренда сейфовой ячейки — используется для безопасной передачи наличных денег во время сделки по ипотеке. Это платная услуга.
Дебетовые карты – выдается, как личная карта, которая может понадобиться для проведения безналичных платежей. Плата за обслуживание счетов будет начисляться после активации карты.

Вы имеете полное право отказаться от этих услуг без потери качества обслуживания в дальнейшем.
 

Какие подводные камни могут ожидать ипотечного заемщика?

Ипотечное кредитование: основные уловки банков

Недвижимость всегда была в цене, но одиноким людям или молодым семьям нелегко накопить необходимую сумму на покупку. Многие банки предлагают ипотечные кредиты, которые помогают реализовать мечту о собственном жилье.

Однако при достаточно радужных перспективах существуют и некоторые банковские уловки, на которые нужно обратить внимание.

Страховка

Согласно действующему законодательству, заемщик должен застраховать недвижимость. Если произойдет сильное повреждение недвижимости, оформленной по ипотеке, банк сможет получить средства для покрытия убытков.

Очень часто в рекламе программы ипотечного кредитования указан более низкий процент по сравнению с тем, какой придется платить в реальности. Поэтому нужно заблаговременно согласовать все нюансы. Также стоит учесть, что неправомерны требования застраховать жизнь, платежеспособность, здоровье.

Получатель кредита может сделать это добровольно, но не по требованию банковского учреждения.

Изменения в условиях

Запрещается менять условия кредитования в одностороннем порядке даже, если такая возможность предусмотрена банком в договоре. Заемщик может подать в суд и выиграть дело. Чтобы избежать лишних затрат и стрессов, лучше сразу проверить договор на наличие такого пункта и отказаться от подписания при его обнаружении.

Снижение заработной платы

Неправомерные требования досрочного погашения кредита, если у заемщика понизился размер заработной платы или он потерял работу. В таких случаях банк может предложить только рефинансирование кредита. Данная процедура предполагает продление срока кредита и снижение процентной ставки. В противном случае можно обратиться в суд или прокуратуру.

Досрочное погашение

  • В некоторых договорах может быть указан запрет досрочных выплат или же разрешение на это, но только после определенного времени пользования ипотекой. Такие пункты являются незаконными.
  • Заемщик имеет полное право досрочно погасить кредит, а в оплату должны быть включены только действительные расходы банка.
  • Недопустимо требование оплатить еще и штраф, если была сделана досрочная выплата.

Новый кредит

Некоторые банки могут в одностороннем порядке оформить новый кредит на заемщика, если появились задолженности по оплате.

Такие действия невыгодны для заемщика, поскольку в итоге придется оплачивать двойные проценты, т.е. сразу гасить две задолженности.

Если возникла серьезная причина, например, потеря работы, понижение зарплаты, затраты на медицинское лечение, то можно обратиться в банк с просьбой о рефинансировании.

Ипотечное кредитование: основные уловки банков — Вариант ДВ

Страховка

Зачастую случается так, что по рекламе и по официальному предложению процент оказывается немного ниже, чем приходится платить в итоге. Это связано со страховкой. По действующему федеральному закону заемщик обязан застраховать недвижимость в пользу банка.

То есть, в случае уничтожения, или сильного повреждения имущества, заложенного при получении ипотеки, банк получает средства, покрывающие их убытки.Заемщик вправе застраховать свою жизнь, здоровье и платежеспособность, но банк это требовать не может. Это решение принимает исключительно получатель кредита.

В зависимости от величины кредита надбавка процентов по данному виду страхования может варьироваться от 0,3 до 1,5 процента, в зависимости от банка и размера кредита.

Досрочное погашение

Некоторые банки вносят пункт о запрете досрочных выплат, или разрешают их после определенного периода выплат – данный пункт не является законным! Еще одним вариантом является наложение моратория на досрочные выплаты в течение нескольких лет – в случае досрочного погашения кредита заемщик обязан выплатить некоторый процент от суммы кредита в качестве штрафа. По российскому законодательству заемщик вправе досрочно погасить кредит, оплатив банку только его действительные расходы.

Снижение заработной платы

Еще один незаконный пункт – досрочное погашение кредита при снижении заработной платы (или лишение работы) кредитора. Если в будущем подобное произойдет, банк может предложить заемщику рефинансирование кредита.

То есть, снижение процентной ставки и продлении срока за счет уменьшения размера платежей, но сумма в итоге будет ненамного больше остатка. Но выбор делает сам заемщик.

Если банк требует досрочное погашение, то заемщику следует обратиться в прокуратуру, или подать заявление в суд.

Изменение условий

Иногда банки в одностороннем порядке меняют условия кредитования, если данный пункт внесен в договор. Конечно, в подобном случае заемщик выиграет дело в суде. Но для того чтобы избежать излишней нервотрепки, нужно сразу проверить его наличие в договоре и отказаться от него.

Новый кредит

Некоторые банки самовольно оформляют новый кредит на заемщика без его согласия для погашения старого. Чаще всего это делают при наличии задолженности по оплате. Соглашаться на подобное предложение банка тоже не стоит – возникают двойные проценты.

То есть, заемщик платит проценты по старому кредиту и по-новому, что значительно увеличивает переплату. Если причина задолженностей уважительная — понижение зарплаты, потеря работы, затраты на лечение заемщика или ближайших родственников, пополнение в семье, то можно просить о рефинансировании.

Для этого достаточно предоставить справки об изменении материального положения (и причину), а также заявление.

Советы:

  1. Перед подписанием договора требуется тщательно изучить его и проверить расчёты банка. В договоре банк обязан указать полный размер долга с учетом процентов, а также должна быть расписана сумма оплаты по месяцам и на какую часть приходится выплата – процентная, или основной кредит. 
  2. Не стоит задерживать оплау.

    Если по какой-либо причине нет возможности заплатить кредит, то нужно обратиться в банк.

  3. Если в договор внесен незаконный пункт, то заемщик вправе не выполнять его.
  4. Нотариальное оформление погашения или оформления ипотеки не должно ложится полностью на плечи заемщика – все расходы делятся между ним и банком пополам.

Таким образом, как бы скучно не был написан договор, его все равно надо тщательно изучить.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *