Что забывают указать в договоре купли-продажи квартиры?

Собираетесь купить квартиру? Уже проверили недвижимость на чистоту с юридической стороны и собираетесь подписать с продавцом договор купли-продажи? Если приобретаете недвижимость по ипотеке, банк проверит документы. Если покупаете без ипотеки — лучше заранее узнать о документах и сделке. Объясним, что указать в договоре купли-продажи, и какие нюансы уточнить у продавца.

Для чего проверять документы?

Когда покупаете квартиру, вы рискуете купить недвижимость с обременениями. Чтобы этого не произошло, проверьте правоустанавливающие документы на квартиру. Когда владельцев два и более, требуется получить разрешение всех участников сделки. Если один из собственников будет против, соглашение признают недействительным.

Если квартиру продают супруги, нужно письменное разрешение на продажу мужа и жены. Проверьте, есть ли у них дети. Если в правоустанавливающем документе один из собственников — ребенок, продавец обязан выделить ему долю в новой квартире. Продавец также получает разрешение на продажу от органов опеки.

Что указывают в договоре купли-продажи?

Что забывают указать в договоре купли-продажи квартиры?

В предмете договора указывают точный адрес объекта, расположение, количество этажей, площадь, год строительства. Если это дом на земле, обозначают площадь земельного участка.

В пункте «Стороны» указываются паспортные данные продавца и покупателя. Прописываются сведения, Ф. И. О., каждой из сторон. Когда владельцев квартиры несколько, указываются паспортные и контактные данные каждой из этих сторон.

В условиях перевода денег обозначают, в каком объеме и как будет проводиться оплата. Здесь прописывают сроки, в которые покупатель внесет плату за сделку.

Есть несколько вариантов оплаты — использование банковских ячеек, когда покупатель вносит всю сумму сразу, а продавец получит деньги после переоформления прав собственности.

Второй вариант — предоплата, когда покупатель вносит 10 или 20% от стоимости в качестве задатка, а остальные деньги оплачивает после переоформления документов.

Что еще проверить в договоре купли-продажи?

В договор купли-продажи разрешается включить дополнительные пункты.

  • Продавец письменно гарантирует, что на квартиру нет обременений и залогов.
  • Если недвижимость продается вместе с техникой и встроенной мебель, все это указывается в договоре купли-продажи.
  • Можно дополнительно указать, что долгов по коммуналке нет.

Нужно ли брать выписку из ЕГРН?

Покупатель заинтересован в том, чтобы продавец предоставил выписку из ЕГРН. Если документу больше месяца, лучше попросить взять повторную выписку. С помощью выписки ЕГРН на квартиру убедитесь в отсутствии арестов, долгов и обременений.

Обратите внимание на количество собственников. Если данные в ЕГРН о собственниках недвижимости не совпадают с паспортными данными, которые предоставил продавец, такую квартиру лучше не покупать.

Или попросите продавца объяснить, с чем связаны такие расхождения и попросите его переделать документ, т. к. в нем ошибка.

Когда в выписке сказано, что долей в недвижимости владеет несовершеннолетний и квартира куплена с использованием денег материнского капитала, продавец обязан предоставить ребенку долю в новой квартире. Иначе сделку признают недействительной.

Нужно или нет проверять техпаспорт?

Перед подписанием договора обратите внимание на технический паспорт. В техпаспорте проверьте точный адрес дома, подробный план помещения. Банки часто запрашивают техпаспорт, если недвижимость покупаете по ипотеке. Сравните квартиру, которую покупаете с техпаспортом. Если план один, а по факту стены перенесены или снесены, значит, была совершена незаконная перепланировка.

Если купите такую квартиру, столкнетесь с проблемами. Выясните, узаконена или нет перепланировка. Для этого попросите продавца обратиться в БТИ и взять справку о том, что перепланировка была узаконена. Кадастровый паспорт не требуется. Документ отменили с 2017 года, поэтому все сведения о недвижимости содержатся в техпаспорте.

Как подписывается договор купли-продажи?

После проверки документов стороны договариваются о встрече в банке или у нотариуса.

Если сделку оформляют через банк и с использованием банковской ячейки, где будут храниться деньги, стороны подписывают соглашение в переговорной комнате.

Покупатель с продавцом заранее договариваются, кто берет на себя расходы на оплату банковской ячейки. Чаще это делает покупатель или стороны делят затраты пополам.

После этого покупатель передает деньги в банковскую ячейку и подписывается договор аренды. После того как договор купли-продажи подписан, переоформляется квартира через Росреестр и затем покупатель снимает деньги. Если регистрацию недвижимости не подписали в указанные сроки, покупатель получает деньги обратно.

Сделку купли-продажи возможно подписать у нотариуса. Здесь обсуждают все нюансы передачи денег, покупатель вносит задаток при нотариусе и после этого подписывают договор купли-продажи. Когда документы на квартиру стороны переоформят на покупателя, продавец получает оставшуюся сумму.

О том, как оформить договор купли-продажи квартиры, мы писали — здесь.

Когда соглашение вступает в силу?

Что забывают указать в договоре купли-продажи квартиры?

При передаче документов присутствуют обе стороны. Если квартира продается через представителя, от него потребуется доверенность на заключение сделки. Оформляется у нотариуса. Цена в Москве такой доверенности от 3 до 5 тыс. руб. Договор купли-продажи регистрируется в течение трех дней с момента подписания.

Кратко: как проверить договор купли-продажи квартиры?

  • Данные в техпаспорте и по факту в квартире должны совпадать. Если в техпаспорте есть стены, которых нет, значит, продавец сделал незаконную перепланировку. Попросите его узаконить перепланировку через БТИ.
  • В документе договора купли-продажи указывается три пункта: сведения о сторонах сделки, предмет договора и условия передачи денег.
  • Разрешается в соглашении прописывать дополнительные условия. Например, штраф за просрочку по переоформлению перехода прав собственности.
  • Подписать документ можно у нотариуса или в банке.
  • Когда недвижимость продает семейная пара, получите разрешение на сделку в письменном виде от каждой из сторон.
  • Если домом или квартирой владеет несколько собственников, потребуется согласие и паспортные данные каждого владельца.
  • Продавая квартиру, купленную по сертификату материнского капитала, продавец обязан получить разрешение органов опеки и выделить долю детям в новой квартире. 

© «МБК». При полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна. Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите Ctrl + Enter.

Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить

Что забывают указать в договоре купли-продажи квартиры?

  • Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить

❗️Читайте новую версию статьи❗️

Рассказываем о формальных вопросах человеческим языком.

Что такое договор купли-продажи

Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную вещь, являющуюся предметом по договору, за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях. Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю.

ДКП по недвижимости заключается на «вторичку», то есть на готовый объект недвижимости, на который ранее было зарегистрировано право собственности. Продавец при этом обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Какие бывают типы договоров ДКП

Договор купли-продажи — широкое понятие, он может быть устным (когда вы покупаете продукты на рынке) и письменным (например, покупка машины или дома).

В сделках с недвижимостью ДКП должен быть письменным в любом случае, даже если он заключается между друзьями или родственниками. На основании этого договора в Росреестре регистрируется переход права собственности.

Кто может заключить ДКП

Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.

В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:

Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости

Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора

При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.

Нужен ли заверять ДКП у нотариуса

Ранее мы уже публиковали подробный материал о том, как и в каких случаях проводится нотариальная сделка, прочитать его можно на сайте DomClick.ru.

В законе определены случаи, когда ДКП должен быть в обязательном порядке удостоверен нотариусом. Во всех остальных случаях ДКП на недвижимость может быть заключен в простой письменной форме.

Основные случаи, когда нужен нотариус, если вы продаете или покупаете:

Квартиру с условием, что вам будут пожизненно выплачивать средства на ваше содержание — ренту, — ст. 584 ГК РФ

В большинстве остальных случаев договор не надо заверять у нотариуса, достаточно соблюсти все требования, которые описаны в гражданском кодексе: указать стороны сделки, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия передачи.

Как составить договор купли-продажи

ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.

Читайте также:  Налог на прибыль: как списать безнадежный долг, обнаруженный с опозданием

Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.

Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.

Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.

Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.

Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.

Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.

Как работает сервис безопасных расчетов СберБанка

Покупатель перечисляет сумму на специальный счет в DomClick.ru. После регистрации в Росреестре сумма по договору переводится на банковский счет продавца. Сторонами ипотечной сделки с использованием инструмента безопасных платежей могут быть как частные лица, так и компании-застройщики.

Сейчас читают

Ипотека от застройщика: плюсы и минусы

Как написать продающее объявление для недвижимости

Сбербанк снижает ставки по ипотеке с 1 октября 2019 года

Ошибки в договоре купли-продажи квартиры

Что забывают указать в договоре купли-продажи квартиры?

Ошибки в договоре купли-продажи квартиры допускать нельзя. Конечно чаще всего это технические ошибки-опечатки, но даже из-за такой ошибки может быть приостановлена регистрация перехода права от Продавца к Покупателю.

Чаще всего приостановка бывает из-за нарушения формы договора.

Например требуется нотариальная форма договора купли-продажи, а стороны сделки предоставляют договор купли-продажи в простой письменной форме.

  • Все сделки по отчуждению  недвижимости или долей в праве собственности на нее, принадлежащей недееспособному или несовершеннолетнему, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса!
  • Покупка недвижимости в ДОЛЕВУЮ собственность законными супругами требует нотариального брачного договора, либо нотариального договора купли-продажи.

Выявление ошибок до регистрации перехода права

Чаще ошибки в договоре купли-продажи квартиры  выявляются регистратором Росреестра. Что приводит к приостановке регистрации. Как правило, регистратор приостанавливает регистрацию на 3 календарных месяца.

Регистратор обязан письменно уведомить заявителей о приостановлении государственной регистрации сделки и объяснением причин.

Уведомление может поступить вам на электронную почту или почтовым отправлением, вы это указали в заявлении

Так же регистратор может устно вас уведомить по телефону и разъяснить, какие документы нужно донести или что исправить в договоре купли-продажи. Устное разъяснение не снимает необходимости письменного уведомления.

Если вы узнали о причине приостановки из звонка регистратора — обязательно запишите требования регистратора, не постесняйтесь переспросить, уточнить. Не допустите повторной ошибки!

Наверняка у Вас осталась копия Договора купли-продажи или электронный вариант.

  • После уточнения проблемы, исправьте ошибку, снова подпишите и донесите вместе с другой стороной в Росреестр по расписке, которую Вам выдали после приема документов.

Если Вы не уложитесь в срок до даты регистрации( добрые))))) регистраторы звонят по телефону и сообщают о проблеме   и можно успеть донести до окончания срока регистрации), указанной в расписке, она будет приостановлена сроком до 3-х месяцев.

Это означает на практике, что регистратору можно не торопиться с выполнением этой работы!
Однако регламент работы требует от регистратора возобновить работу с вашими делом сразу по  поступлению дополнительных (или исправленных) документов.

ПОМНИТЕ, ЧТО  ОТРЕДАКТИРОВАННЫЙ ДОГОВОР ВЫ СМОЖЕТЕ ПОДАТЬ ТОЛЬКО ЧЕРЕЗ ОТДЕЛ ПРИЕМА ДОКУМЕНТОВ МФЦ!
То есть напрямую регистратору — никак!

Регламент работы с документами очень жесткий.

Другие причины приостановки читать  > > >

Сложнее бывает, когда  участники сделки разъехались.  Решайте проблему по-ситуации, может помочь Доверенность.

Время Вы конечно потеряете.
И не паникуйте! Вероятнее всего Ваша ошибка не делает сделку ничтожной!

Справку о Вашем регистраторе Вы сможете получить даже по телефону, указанному на сайте Росреестра.

Только понадобятся данные из расписки о приеме документов (Описи), держите ее перед собой. Там указан номер вашего регистрационного дела ( номер заявления).

Возможно Вы искали:

Ошибки в Свидетельстве о государственной регистрации права

  • https://exspertrieltor.ru/2017/01/24/kak-poluchit-nalogovyiy-vyichet/
  • Всегда рада разъяснить. Автор
  • Ошибки в договоре купли-продажи квартиры

Ошибки в документах на недвижимость. На что обращать внимание в договорах купли-продажи, найма, дарения и завещаниях

Ошибки в договоре купли-продажи квартиры

Неточное описание квартиры или технические ошибки. В договоре купли-продажи (ДКП) важно верно указать свои данные и информацию о квартире. Если объект недвижимости описан недостаточно чётко, договор могут признать незаключённым. Чтобы избежать таких проблем, указывайте кадастровый номер квартиры, он индивидуальный.

Если опечатку в ДКП заметит сотрудник Росреестра на регистрации, то её приостановят и дадут время на исправление. Договор или другой документ, в котором допущена ошибка, придётся переподписать и подать в Росреестр заново.

Отсутствие уточнения, что квартира не передаётся в залог, если деньги за неё продавец получает через банковскую ячейку или аккредитив после регистрации сделки.

Часто оплату квартиры разбивают на две части: сначала покупатель вносит небольшой аванс, а после регистрации права собственности отдаёт оставшуюся сумму. Как правило, продавец забирает деньги из банковской ячейки или получает их через аккредитив после возвращения документов из Росреестра, где регистрируют сделку.

 Такое разделение оплаты на две части попадает под категорию рассрочки, и по закону квартира считается заложенной продавцу до момента полной оплаты. 

Если в договоре отдельно не прописать, что квартиру не отдают в залог, то по умолчанию жильё будет считаться заложенным, и в ЕГРН внесут информацию не только о новом собственнике квартиры, но и о том, что она остаётся в залоге у продавца, хотя он получит деньги сразу после регистрации. Такой залог придётся снимать отдельно — для этого понадобится подать в Росреестр документы о погашении записи об ипотеке (то есть залога).

Чтобы не пришлось заниматься снятием залога, стоит указать в договоре такую формулировку: «Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у продавца на недвижимое имущество не возникает».

В таком случае залога не будет, и Росреестр внесёт в ЕГРН только запись о новом собственнике квартиры.

Ошибки в договорах найма квартиры

Путаница с арендой и наймом. Зачастую договор на съёмную квартиру называют договором аренды. Это неправильно — физические лица заключают договор найма, его регулируют другие положения закона. Договор аренды между физическими лицами будет недействителен.

Например, только для договора найма существуют правила о временных жильцах, а для расторжения долгосрочного договора нужно задолжать больше чем за 6 месяцев, в отличие от договора аренды, который арендодатель может прекратить за двухмесячный долг.

А ещё возникает путаница со сроками:если в договоре найма не прописать срок действия договора, то он считается заключённым на 5 лет, и такое обременение нужно зарегистрировать в Росреестре. В такой же ситуации договор аренды рассматривается как подписанный на неопределённый срок и не регистрируется.  

Неполное или неправильное описание квартиры и вещей. Обязательно нужно составить и подписать акт приёма-передачи квартиры.

В нём должно быть подробно описано состояние жилья на момент передачи нанимателю и все вещи, которые остаются в квартире. Стоит указать всё: потёртости паркета, трещины в столешнице, марку и модель холодильника и стиральной машины.

Когда наниматель будет выезжать, по этому документу станут сверять соответствие квартиры описанию.

Если сделать ошибку в описании квартиры или в перечислении остающегося в ней имущества, то собственник может не досчитаться вещей, а квартирант — получить обвинения в пропаже микроволновки, которая якобы передавалась вместе с квартирой.

Ошибки в договорах дарения квартиры

Обязательства для одаряемого. Договор дарения — безвозмездный договор. Это означает, что у получателя подарка не может быть никаких встречных обязательств.

Любые упоминания о том, что за подаренную квартиру одаряемый должен отдать что-то взамен или что-то совершить, не допускаются.

Если написать в договоре дарения квартиры, что её получатель обязан оплатить все долги за квартиру, то такой договор могут признать недействительным, потому что на самом деле он маскирует куплю-продажу.  

Дарение после смерти дарителя. Подарить квартиру можно только при жизни дарителя.

Поэтому при выборе формулировок не допускайте, чтобы в договоре была ссылка на то, что недвижимость достанется одаряемому только после смерти собственника квартиры. Это прямо запрещено законом.

Сам по себе этот договор действовать не будет, но его положения могут учесть при распределении наследства. 

Ошибки в завещании 

Описки и неточности. К ошибкам в завещании закон относится более мягко, поправить завещание после смерти наследодателя невозможно, поэтому все ошибки, которые не влияют на смысл написанного, не могут быть основанием для признания его недействительности. 

Читайте также:  Что делать если застройщик находится в стадии банкротства?

Все описки в завещании, которые не мешают понять намерение наследодателя, никак не сказываются на правах наследника.

Например, неправильно записанный кадастровый номер единственной квартиры, которую он завещал, не делает желание наследодателя недействительным.

Даже если наследодатель выразился не совсем чётко, закон говорит, что завещание можно толковать — сопоставлять отдельные положения и завещание в целом.

Изменения и отмена завещания.

Если ошибки, сделанные в завещании, слишком серьёзны (например, наследодатель не просто сделал описку в имени наследника, а по ошибке написал там другого или указал неверный адрес квартиры и завещал совсем не ту, которую собирался), то наследодатель может исправить такие ошибки, изменив или отменив завещание. Это можно сделать двумя способами: составив новое завещание, которое может частично или полностью изменять старое, или распорядиться об отмене старого завещания, не делая нового.

Если ошибки или нарушения в порядке составления завещания обнаружились после смерти наследодателя, и они настолько серьёзные, что его желания невозможно истолковать, то завещание могут признать недействительным, какие-то его части или целиком. Одна ошибка не отменяет остальных распоряжений умершего. Если не понятно, кому он хотел завещать коллекцию книг, но предельно чётко обозначена позиция о наследовании квартиры, то наследники без проблем могут претендовать на недвижимость.

Если завещание признали недействительным целиком, то оно отменяется, и всё имущество наследуется по общим правилам, в законном порядке. Мы подробно писали о получении квартиры по наследству и нюансах этой процедуры в статье «Гид по получению наследства».

Как исправить ошибки в документах на квартиру 

Мы подробно писали в отдельной статье о том, как исправить обнаруженные ошибки в документах на недвижимость, которые уже зарегистрировали в Росреестре. А также о том, что делать, если сотрудники организации допустили ошибки при занесении данных в базу.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Иван Прохоров.

Вопрос–ответ: как оформить сделку купли-продажи квартиры?

Вопрос–ответ: как оформить сделку купли-продажи квартиры? В рамках рубрики «Вопрос – ответ» Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.

  Этот материал будет полезен тем, кто планирует продать или купить квартиру. Какие документы собрать, какую информацию проверить, какие юридические нюансы учесть – всё это поможет в успешном оформлении сделки.

Что делать, если вы продавец

Продажа квартиры начинается с подготовки пакета документов. Лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время. Первым делом советуем воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра, который предусматривает большое количество различных вариантов оформления недвижимого имущества. С помощью интерактивного анкетирования сервис вам подскажет, какой перечень документов необходим конкретно в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

  • Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
  • Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, несовершеннолетние граждане, совершеннолетние недееспособные граждане, граждане, признанные ограниченно дееспособными), нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
  • Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале Госуслуг, или обратившись в МФЦ. После этого там же необходимо заказать выписку из домовой книги — она позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
  • Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Что делать, если вы покупатель

Изначально необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Важно! Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.

Кроме того, вы самостоятельно можете заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости — как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.

Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга (см. выше).

При этом необходимо учитывать, что непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру, вопрос о наличии или отсутствии такого согласия государственным регистратором прав не выясняется. Однако, если такое согласие не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) будет внесена отметка, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.

Проверьте информацию, кто зарегистрирован в квартире.

Справку об отсутствии задолженности по платежам услуг ЖКХ по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в Управляющей компании или на портале Госуслуг.

Если для вас это важно, настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов, в том числе от обращения в суд.

Также важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого запросите у продавца технический паспорт. Важно, чтобы все изменения в квартире были узаконены. В обратном случае после покупки квартиры вам придется это делать самостоятельно.

В случае если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи вам понадобится кредитный договор.

Кроме того, для составления договора купли-продажи (а также для представления (предъявления) на государственную регистрацию) потребуются в том числе следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность сторон договора купли-продажи (их представителей);
  • свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний.

Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).

  • Куда обращаться для осуществления регистрационных действий
  • Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
  • Документы на регистрацию права собственности можно подать: 
  • в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
  • в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
  • дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра («Выездное обслуживание»);
  • через нотариуса по личной инициативе участников сделки купли-продажи или по требованиям законодательства.

За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина (для физических лиц – 2 тыс. руб.).

При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации прав (и иными документами, необходимыми для регистрации) не требуется.

Документ об уплате государственной пошлины можно представить по собственной инициативе.

Если квартира приобретается в кредит, то регистрируется ипотека в силу закона с одновременной регистрацией права собственности на квартиру.

Для этого покупателем (залогодателем) или лицом, в пользу которого будет зарегистрирована ипотека (залогодержателем, например, продавцом, представителем банка и т.д.

) предоставляется заявление о регистрации ипотеки в силу закона. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.

Важно! В настоящее время в 75 регионах России Росреестр совместно с кредитными организациями реализует проект «Электронная ипотека за 1 день». В рамках проекта граждане могут оформить ипотеку за сутки, при этом документы на регистрацию в Росреестр банк подаёт самостоятельно в рамках электронного взаимодействия.

После завершения регистрационных действий покупатель получает в том числе выписку из ЕГРН, где содержится информация о его зарегистрированном праве собственности на квартиру.

Читайте также:  В каких случаях нотариус может отказать в оформлении наследства?

Как составить максимально безопасный договор купли-продажи квартиры

Покупка квартиры, как и её продажа – очень важный и серьезный шаг, и к составлению договора нужно подходить очень педантично.

Заключение договора – заключительная часть большой работы, которая была проведена покупателем или его риелтором.

В тексте договора, помимо обязательных пунктов, отражаются аспекты, которые позволят защитить интересы всех сторон при заключении сделки с недвижимостью.

Если что-то вызывает вопросы или просто непонятно, надо обязательно выяснить, что это значит. Ведь внести изменения в уже подписанный договор невозможно или очень трудно, а вот скорректировать его до подписания вполне реально.

Итак, что же надо указать в договоре купли-продажи квартиры, чтобы избежать ненужных сложностей в дальнейшем?

1. Полные паспортные данные участников сделки.

Указывая данные взрослых участников сделки, многие риелторы традиционно пишут только ФИО, регистрацию, а также основные паспортные данные.

Однако будьте аккуратны и не поленитесь дописать место и дату рождения, номер подразделения, выдавшего паспорт. Также укажите ИНН обеих сторон, а в идеале – любой банковский счет участников сделки.

Это понадобится в случае судебного расторжения договора, когда может возникнуть потребность срочно отправить денежные средства одной из сторон.

Если среди участников сделки есть дети, обязательно проверяйте их регистрацию – они могут быть прописаны только там, где прописан один из родителей.

Помните, что до 14 лет у ребенка должны быть указаны данные, содержащиеся в его свидетельстве о рождении, а также в паспорте его официального представителя, которым могут выступать отец или мать, попечитель или опекун.

И не забывайте про то, что с 2016 года требуется нотариальное удостоверение любой сделки с недвижимостью, если в ней участвуют несовершеннолетние.

Если ребенок уже достиг 14-летнего возраста, он подписывает договор самостоятельно, в присутствии и с согласия лица, представляющего его интересы. Данные представителя (отца или матери) вносятся в договор, под которым они также ставят свою подпись рядом со словом «Согласен» («согласна»).

2. Точный адрес и реквизиты объекта недвижимости.

Указывайте абсолютно все – населенный пункт, номер дома со всеми корпусами, инвентарный и кадастровый номера, подъезд, этаж, номер квартиры, вплоть до расположения на площадке (слева, справа и пр.).

Также, обозначая объект права, не забудьте добавить количество и квадратуру всех комнат, балконов, лоджий, кладовых, дату постройки дома, общую и жилую площадь и другие технические характеристики, содержащиеся в техническом плане (паспорт) квартиры и справке из БТИ.

3. Документы-основания.

Те, кто имеет опыт личного общения с государственными регистраторами, наверняка не раз слышали и знают точно, что свидетельство о праве собственности любого объекта недвижимости является актуальным не больше недели.

И составляя договор купли-продажи надо обязательно иметь  это ввиду, и перед заключением договора иметь на руках оригинал выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра права).

Однако документы-основания там не указываются и взять их можно только из свидетельство о праве собственности. Все они должны быть указаны в договоре полностью.

В качестве документов-оснований могут выступать договор купли-продажи, ренты, мены, пожизненного содержания с иждивением, передачи (если речь идет о приватизации), дарения;    свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону, решение суда, постановление администрации и т. п.

При этом обязательно проследите, чтобы имена и фамилии продавцов, указанные в правоустанавливающих документах, совпадала с теми, что значатся в паспортах.

Ведь с момента приобретения имущества в жизни продавца могло произойти много перемен – брак или развод, смена фамилии.

В случае необходимости не стесняйтесь требовать у собственника предъявления документов, объясняющих причину изменения фамилии.

4. Цена объекта недвижимости по договору и её оплата.

В договоре следует обязательно указывать полную стоимость объекта недвижимости. Если есть справка о кадастровой стоимости, стоит указать и её.

Одним из самых важных моментов после цены договора является график и сроки оплаты. Традиционно используют следующие формулировки:

  • «оплата будет произведена полностью на момент подписания настоящего договора» — если расчет производится в момент подписания договора;
  • «оплата будет произведена полностью в течение 3 (трёх) банковских дней с момента подачи документов на государственную регистрацию перехода права в Управления Росреестра» — когда для того, чтобы получить деньги и передать их продавцу, покупателю требуется предъявить расписку, к примеру, в органы опеки или банк;
  • «оплата будет произведена полностью в течение 3 (трёх) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права от Продавца к Покупателю» — также распространенная ситуация, которая обычно возникает при оплате по государственным жилищным сертификатам;
  • «оплата будет произведена полностью в срок до 15 декабря 2016 года» — указывается абсолютный срок, не связанный ни с переходом права, ни с моментом подписания договора.

NB: Имейте ввиду, что в отличие от договора долевого участия, который считается заключенным только с момента его государственной регистрации, договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания. В случае отказа одной из сторон идти в регистрационную палату, суд всегда сможет обязать Росреестр зарегистрировать переход права на покупателя. Имейте это ввиду, когда передаете или получаете деньги.

5. Подтверждение дееспособности сторон и их свободного волеизъявления.

В договоре следует указать, что стороны не находятся под опекой и не страдают заболеваниями, которые могут помешать им понимать суть происходящего и содержание договора. Также покупатель и продавец должны подтвердить, что они не находятся под влиянием обстоятельств, вынуждающих их заключать заведомо невыгодную сделку.

Обычно это делается путем включения в договор следующего пункта (в котором приведены и иные нюансы, в т.ч. касаемо семейного права):

«Содержание статей 160 «Письменная форма сделки», 151 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме», 164 «Государственная регистрация сделок», 179 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств», 283 «Собственность на жилое помещение», 290 «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме», 292 «Права членов семьи собственников жилого помещения», 421 «Свобода договора», 452 «Порядок изменения и расторжения договора», 460 «Обязанность Продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», 461 «Ответственность Продавца в случае изъятия товара у Покупателя», 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», 556 «Передача недвижимости», 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества», 558 «Особенности продажи жилых помещений» ГК РФ; ст. 220 «Имущественные налоговые вычеты» НК РФ; ст. 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» СК РФ Сторонам известно и понятно.»

  • Данный пункт можно сократить и ограничить лишь дееспособностью:
  • «Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.»
  • 6. Зарегистрированные граждане

Очень важно всегда проверять наличие и количество зарегистрированных граждан. Бывают иногда существенные обстоятельства, когда продавец не может выписаться из квартиры на момент её продажи. В первую очередь это связано с необходимость ипотечного кредитования.

И стандартный пункт про регистрацию будет гласить в договоре «На момент подписания настоящего Договора в данной Квартире никто не зарегистрирован, а иных граждан, имеющих согласно статьи 292 Гражданского кодекса РФ право пользования Квартирой, не имеется.».

Но если нужно возложить на продавца обязанность по выписке из квартиры, то перечисляем всех прописанных, и возлагаем на них обязанность выписаться в указанные сроки:

«В указанной квартире на момент подписания настоящего договора зарегистрированы: гр. ____(указать полностью ФИО и год рождения – как это указывается в выписке с лицевого счета), которые обязуются выписаться в срок до ____.»

7. Залоги и обременения

Минимизировать возможность дальнейших притязаний на квартиру и попробовать застраховаться от мошенничества в недвижимости можно, включив в договор:

«Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не подарена, не продана, не заложена, свободна от любых прав и притязаний третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.».

© Сергей Петров, Портал недвижимости в Крыму MetrPRO.RU

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *