Что представляет собой залоговое имущество?

Увы, ответ — да. Правило «единственное жильё не забирают» не действует на ипотечные квартиры. То есть банкрота и его семью выставят из квартиры, даже если семье совершенно негде жить.

Но шанс сохранить жильё (и другое имущество, находящееся в залоге у кредитора) есть. Мы не будем вас обнадеживать, но иногда это удаётся.

Но сначала определимся, что такое залог и ипотека, чтобы мы точно понимали друг друга.

Что такое залог, кто такой залоговый кредитор и при чём тут банкротство?

Когда человек берёт у банка деньги в долг, банк иногда требует залог. Это имущество, которое человек отдаст банку, если не сможет платить по кредиту. Залогом может быть, например, автомобиль или квартира.

Кстати, ипотека — это не когда человек берёт деньги в долг на квартиру.

Ипотека — это когда человек делает квартиру залогом, гарантирующим, что он, заёмщик, расплатится с банком по тому кредиту, который он, заёмщик, взял, чтобы эту квартиру купить.

Представьте ситуацию: человек, у которого три кредита, банкротится. Один кредит у него в первом банке, другой — в другом банке, третий — в третьем банке. Кредит в первом банке обеспечен залогом.

Первый банк в таком случае является залоговым кредитором. Залоговый кредитор — это кредитор, обязательства должника перед которым обеспечены залогом.

У этого кредитора есть серьёзные преимущества перед другими кредиторами: он получит 80% от стоимости залогового имущества. Остальные 20% разойдутся другим кредиторам.

Пример: у должника есть автомобиль стоимостью 300.000 рублей, и этот автомобиль в залоге у одного из трёх кредиторов. Долги — 1.000.000 рублей.

Автомобиль будет продан на торгах, которые организует залоговый кредитор. Из вырученных при продаже 300.000 рублей 80% (а это 240.000 рублей) достанутся залоговому кредитору. Двум другим кредиторам останется по 30.000 рублей.

Это упрощённый пример, он не учитывает некоторых трат (например, на организацию торгов), но в целом даёт представление о том, что залоговый кредит имеет преимущество перед другими кредиторами при банкротстве должника.

Что представляет собой залоговое имущество?

Что можно сделать, чтобы сохранить залоговое имущество при банкротстве?

Снижать оценку стоимости имущества. Например, залоговый кредитор оценил предмет залога (тот же автомобиль) в 600.000 рублей. Мы можем организовать экспертизу, и если она покажет, что автомобиль стоит значительно меньше (например, 300.000 рублей), то и продавать его залоговый кредитор сможет за меньшую сумму. Зачем это?

Ну а вдруг этот автомобиль приглянется знакомому должника и знакомый купит это авто? А потом подарит его должнику на день рождения. Чтобы тот не сильно расстраивался из-за потери автомобиля.

Почему независимая экспертиза может показать, что авто дешевле? Это зависит от того, насколько учтены все факторы — износ, пробег и т.д. Оценка кредитора может не учитывать эти обстоятельства, а независимая экспертиза учтет.

Кроме того, снижение стоимости авто и указание на все его недостатки может привести к тому, что кредитор вообще не захочет возиться с продажей этого авто. И оставит его должнику. Такое не часто, но бывает. Ведь чтобы продавать авто, нужна стоянка. Стоянки может не быть, и значит, её надо искать и арендовать… Может получиться, что для банка овчинка не будет стоить выделки.

Есть ли шансы сохранить ипотеку при банкротстве?

Небольшие, но есть. Надо смотреть по обстоятельствам. Мы видим несколько возможностей сохранить квартиру (хотя по общему правилу ипотечная квартира не сохраняется).

Заключаем мировое соглашение с банком.

Вс защитил права незалоговых кредиторов в банкротстве

Верховный Суд рассмотрел вопрос о том, как справедливо распределить между залоговым и остальными кредиторами средства, вырученные от продажи залогового и незалогового имущества единым лотом (Определение от 21 мая 2020 г. № 305-ЭС18-15073 (4) по делу № А40-183194/2015).

В 2018 г. конкурсный управляющий ООО «ТрансИнвестХолдинг» выставил на торги и реализовал одним лотом права требования на 160 вагонов должника как лизингодателя по договору с ООО «СпецТрансСервис» и переданные в лизинг по этому же договору вагоны, половина из которых находились в залоге у АО «БМ-Банк», а другая половина была свободна от обременения.

Конкурсный управляющий решил, что 77,3% от оставшейся после оплаты услуг организатора торгов выручки необходимо отдать банку, поскольку права требования по лизингу и 80 вагонов находились у него в залоге. Причитавшийся банку процент конкурсный управляющий рассчитал, разделив сумму стоимости заложенных вагонов и прав требования на общую стоимость лота.

Компания «Сити Нортон Холдингз Лтд», один из конкурсных кредиторов, с таким расчетом не согласилась. По ее мнению, лизинг являлся выкупным, т.е. при определении стоимости прав требования по договору в расчет уже была включена выкупная стоимость. Значит, при определении доли залогового кредитора стоимость вагонов не должна учитываться дважды.

Компания предлагала вычесть из стоимости прав требования стоимость всех вагонов и определять долю залогового кредитора как сумму стоимостей прав требования (без учета выкупной стоимости) и обремененных вагонов, разделенную на общую стоимость лота без двойного учета стоимости вагонов.

В результате этого доля залогового кредитора должна была составить 58,47%.

Поскольку конкурсный управляющий настаивал на верности своего расчета, компания обратилась в АС г. Москвы с заявлением о разрешении возникших разногласий.

Первая инстанция поддержала порядок распределения выручки, предложенный конкурсным управляющим. Апелляция и суд округа согласились с верностью подхода АС г. Москвы.

Суды пришли к выводу, что при выставлении имущества на торги и определении структуры лота исходная стоимость складывалась из отдельных стоимостей прав требования, залоговых вагонов и вагонов без обременения.

Они также отметили, что оценщик отдельно учел рыночную стоимость прав требования и вагонов с разделением на залоговые и незалоговые.

Более того, по мнению трех инстанций, стоимость прав требования в принципе не может покрывать стоимость предмета лизинга, так как по условиям договора лизинговые платежи не включали в себя выкупную стоимость.

«Сити Нортон Холдингз Лтд» подала кассационную жалобу в ВС РФ.

Судебная коллегия по экономическим спорам указала, что, когда единым лотом продается залоговое и незалоговое имущество, для правильного распределения вырученных средств между кредиторами прежде всего необходимо определить состав заложенного имущества, а затем стоимостную долю, которую это имущество составляет в общей цене и, соответственно, в объеме вырученных средств.

В этом споре суды исходили из того, что лизинг, в который были переданы все 160 вагонов, не являлся выкупным.

При этом лизинг является выкупным, если договор содержит условие о переходе права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю при внесении им всех лизинговых платежей, включая выкупную цену, напомнил ВС (п.

1 Постановления ВАС от 14 марта 2014 г. № 17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга»).

Судебная коллегия отметила, что при рассмотрении спора компания и ООО «ЗапСиб-Транссервис» (еще один конкурсный кредитор) ссылались на то, что по условиям договора лизинга после уплаты лизинговых периодических платежей стороны обязались заключить договор купли-продажи имущества по определенной выкупной стоимости. Кредиторы говорили и о том, что рыночная стоимость предмета лизинга значительно превышала названную выкупную цену, из чего следует вывод, что лизинговые платежи частично содержали в себе и плату за право собственности на спорные вагоны. «Сити Нортон Холдингз Лтд» и «ЗапСиб-Транссервис» также приводили довод о том, что эксперт, определяя стоимость договорной позиции должника как лизингодателя, учитывал при расчете этой стоимости как лизинговые, так и выкупные платежи. Однако правовой оценки нижестоящих инстанций указанные позиции не получили.

«Если названные доводы соответствовали действительности, то при определении пропорции распределения выручки стоимость как залоговых, так и незалоговых вагонов могла быть ошибочно учтена более одного раза», – подчеркнул ВС РФ.

Кроме того, суды также не исследовали вопрос о том, какое имущество в действительности передано должником в залог банку, заметила СКЭС.

В частности, неясно, включали ли в себя переданные в залог права на получение лизинговых платежей те из них, которые относились к незаложенным вагонам, либо нет.

Пока соответствующие противоречия не устранены, определение доли залогового кредитора в общем объеме выручки невозможно, подчеркнул ВС РФ. А значит, не могут быть разрешены и разногласия между «Сити Нортон Холдингз Лтд» и конкурсным управляющим

На этом основании акты нижестоящих инстанций были отменены, дело вернулось на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Партнер практики разрешения споров Lidings Александр Попелюк отметил, что проблема реализации имущественного комплекса единым лотом залогового и незалогового имущества выливается в необходимость рассчитать правильное процентное соотношение того, кому сколько денег причитается.

«Залоговый кредитор может претендовать в приоритетном порядке на фиксированную долю от выручки, но только от залогового имущества.

Для этих целей необходимо определить состав заложенного имущества, а затем стоимостную долю, которую это имущество составляет в общей цене и, соответственно, в объеме вырученных средств», – указал он.

Читайте также:  Прогноз на банкротство физлица на 2019 год

В данном деле, заметил эксперт, проблема осложнена тем, что реализуемое имущество находилось в лизинге и на торги было выставлено как право требования должника-лизингодателя, так и предмет лизинга.

«Поскольку в стоимость прав требования по договору уже была включена выкупная стоимость, то возник риск того, что залоговый кредитор мог получить выкупную стоимость дважды: из цены залогового имущества и из стоимости права требования.

Суды не сумели разобраться, является этот лизинг выкупным или нет, а от этого зависела доля, причитавшаяся залоговому кредитору. Характерно, что нижестоящие суды вообще не исследовали договор на предмет наличия условий выкупного лизинга», – подчеркнул эксперт.

Примечательно, по его словам, и то, что ВС поддержал заявителя, хотя тот не оспаривал ни отчеты об оценке рыночной стоимости имущества, ни положение о торгах.

Каких-либо иных возражений по стоимости лота до момента его реализации также заявлено не было.

«Это вменялось нижестоящими судами заявителям в качестве одного из критериев стандарта доказывания, который заявитель не смог соблюсти», – заметил юрист.

Партнер Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Иван Веселов указал, что основная проблема, затронутая Верховным Судом, – порядок распределения между залоговыми и незалоговыми кредиторами денежных средств, вырученных от реализации имущества должника. В данном деле этот вопрос был осложнен давнишней проблемой учета лизинговых платежей и соотношения их с реализуемым имуществом в банкротстве, добавил эксперт.

О том, что лизинг является выкупным, могли свидетельствовать как положения договора лизинга, так и экспертное исследование, считает Иван Веселов.

«После уплаты лизинговых периодических платежей стороны были обязаны заключить договор купли-продажи имущества по выкупной стоимости, которая была значительно ниже рыночной стоимости предмета лизинга.

Указанное могло означать, что лизинговые платежи частично содержали в себе и плату за право собственности на спорные вагоны», – пояснил юрист.

Из экспертного исследования же следовало, что эксперт учитывал при расчете стоимости прав требования как лизинговые, так и выкупные платежи.

«Следует отметить, что сумма требований по договору выкупного лизинга уже включает в себя стоимость права собственности на предмет лизинга, поскольку предполагает переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю после исполнения сторонами договора лизинга.

И если учитывать стоимость прав требования по договору выкупного лизинга одновременно со стоимостью предмета лизинга, то тем самым указанное приведет к двойной продаже одного имущества», – подчеркнул Иван Веселов.

ВС: продажа разнородного имущества должника одним лотом на публичных торгах должна быть обоснованаВерховный Суд указал, что выбор такого способа реализации имущества банкрота может необоснованно ограничить количество потенциальных участников торгов и негативно сказаться на конечной цене продажи

Еще одна затронутая ВС проблема – слабая работа судов при определении имущества и прав требования, на которые распространяется залог, заметил юрист. «Особенно остро такой вопрос стоит, если кредитором должника выступают банки. В этом случае имеется значительный крен судов в сторону защиты интересов именно банков. Как правило, суды не проводят в необходимом объеме работу по конкретизации имущества для целей установления того, относится то или иное имущество к числу залогового или нет», – пояснил он.

Данное определение ВС продолжило линию по «тонкой настройке и гармонизации» сферы залоговых отношений и тесно связанных с ними торгов, уверен эксперт. «В недавнем Определении № 305-ЭС16-13381(4) от 4 февраля 2020 г.

Суд также высказал важную позицию касательно продажи имущества на торгах в банкротстве, указав, что объединение объектов продаж в один лот на торгах должно носить объективный характер и не создавать барьеров новому покупателю», – заключил Иван Веселов.

Залог имущества

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Налоговое право » Уплата налогов и сборов » Залог имущества

Одним из распространенных способов обеспечения исполнения обязательств является залог имущества.

Содержание

Залог имущества – это своеобразная форма обеспечения исполнения определенных обязательств, которая может быть выражена в различных материальных ценностях, а также в различных гражданских правах, за исключением денежных средств.

Но реализация и обеспечение исполнения конкретного требования будет возможно лишь в том случае, если залог имущества будет осуществлен в отношении тех материальных ценностей, которые находятся в законной собственности залогодателя.

  • Установленный порядок и особенности положений действующего ГК РФ предусматривают, что находящееся в собственности имущество сможет стать объектом залога только в том случае, если общая ценность данного имущества перекрывает стоимость займа и гарантирует его полноценное погашение и снятие.
  • Порядок и особенности действующего законодательства дают свои разъяснения по поводу требований к предмету залога имущества.
  • Предмет залога представляет собой определенное имущество, выделенное из общей массы, либо переданное лично залогодержателю, ценность которого может быть использована в том случае, если второй стороной данных правоотношений не будут соблюдены определенные требования, условия и порядок, которые содержит договор залога имущества, заключенный между физическими, либо юридическими лицами.
  • Действующие требования устанавливают определенный перечень и виды имущества, находящегося в собственности залогодателя, которое может стать залогом:
  • движимое и недвижимое имущество, в отношении которого также может быть оформлен и залог приобретаемого имущества;
  • имущественные права под залог недвижимого имущества, находящиеся в собственности физического, либо юридического лица, прошедшие все необходимые процедуры регистрации, свидетельство, доверенность, уведомление и т.д.;
  • ценные бумаги и документы юридического, либо физического лица, которые могут быть переданы после регистрации лично залогодержателю, либо размещены на депозите нотариуса, если договор залога имущества не содержит иной порядок, особенности и условия и требования.

Виды и особенности залога имущества

Установленный порядок, особенности и требования законодательства РФ предусматривают, что существующие виды залога имущества могут подразделяться на несколько категорий, в зависимости от дополнительных обстоятельств и от заключенного между сторонами договора.

В зависимости от физического, либо юридического лица, у которого находится заложенное имущество, допускаются следующие виды и форма залога:

  • заклад – при котором имущество, после регистрации, передается на руки залогодержателю – физическому, либо юридическому лицу;
  • залог без передачи – имущество остается у залогодателя, но сам факт залога оформляется соответствующим образом – сбором и подготовкой необходимых документов, в которые входят свидетельство, уведомление и т.д., и проведением процедуры регистрации.

Основные особенности залога заключаются, прежде всего, в том, что право непосредственного залога у физического, либо юридического лица может возникнуть как в результате прямой передачи определенного имущества другому физическому либо юридическому лицу – посессорный залог, так и в результате оформления документов установленной формы – соглашения о праве залога – не посессорный залог.

При этом в роли залогодателя может выступать как сам должник по определенным обязательствам, так и иное лицо, имеющее соответствующее свидетельство, – тогда данная форма залога между лицами будет являться залогом по чужим долгам.

Вам нужна помощь налогового юриста?

Запишитесь на консультацию к специалисту

Договор о залоге имущества

Залог имущества, как факт и форма непосредственного юридического действия, обязательно должен быть оформлен в соответствии с требованиями, перечень которых указан в ГК РФ.

Договор о залоге имущества – это важнейший документ для дальнейшего возникновения права залога между сторонами.

Он также закрепляет основания, особенности, требования, порядок уведомления и обеспечение исполнения обязательств между физическими лицами – участниками данных правоотношений.

Форма данного юридического документа обязательно должна являться письменной. Установленные гражданским законодательством РФ требования, предусматривают, что в договор, в обязательном порядке, должны быть включены следующие сведения:

  • непосредственный предмет залога – перечень и виды имущества, которое включено в залог, сведения о данном имуществе, а также о его стоимости и регистрации;
  • сущность, форма и основания возникновения залогового обязательства, а также срок, в который оно, в обязательном порядке, должно быть исполнено;
  • сведения и уведомление о том, у кого именно будет находиться имущество, являющееся предметом залога;
  • иные сведения, основания, требования, условия и уведомления, которые могут иметь значение при регистрации данных правовых отношений, например, срок, в который должна быть проведена реализация находящегося в залоге имущества, ее виды, форма, необходимые документы и т.д.

Способы обеспечения сохранности заложенного имущества

  1. Договор залога движимого имущества, либо недвижимости между физическими или юридическими лицами, влечет за собой не только регистрацию и приобретение определенных прав, но и появление некоторых обязанностей, в частности обеспечение сохранности всех материальных ценностей, которые стали предметом залога и обязательное уведомление о каких-либо изменениях.
  2. Договор залога движимого имущества обязательно должен содержать сведения о том, где данное имущество будет находиться в тот период, пока документ не исчерпает срок своего действия.
  3. При этом обеспечение сохранности заложенного имущества будет являться обязанностью физического, либо юридического лица, у которого на хранении находится данное имущество, и сведения о котором содержит соответствующий документ – договор между лицами, прошедший процедуру регистрации.
  4. Залог движимого имущества предполагает осуществление физическими, либо юридическими лицами следующих мер по сохранности:
  • оформление страхования заложенного имущества, в размере его полной стоимости в установленный срок и уведомление о данном факте;
  • реализация защиты имущества от посягательств на него третьих лиц, а также перечень иных действий, виды и форма которых направлены на охрану данных материальных ценностей;
  • срочное уведомление юридического, либо физического лица – участника данных правоотношений, о возникновении угрозы утраты, либо причинения вреда имуществу, входящего в залоговый перечень. Форма, требования, основания, а также допустимый срок, в который данное уведомление должно быть отправлено второй стороне, установлены положениями ГК РФ;
  • представлять второй стороне все необходимые документы, содержащие в себе сведения о залоговом имуществе, о его регистрации, в установленный срок.
Читайте также:  Когда даже родительское наследство придется поделить с супругом?

Наложение взыскания на заложенное имущество

Наложение взыскания на имущество физического либо юридического лица является достаточно серьезной правовой процедурой, которая может быть исполнена только одним уполномоченным лицом – судебным приставом.

Форма и реализация данной процедуры предполагают обязательные основания, которые должны иметься, а также специальные требования и срок. Данная процедура обязательно должна иметь два главных основания – действующее решение суда и отсутствие каких-либо правовых препятствий для ее осуществления.

Исполнение данной процедуры будет возможным только в том случае, если факт отсутствия у должника денежных средств и иного имущества для покрытия своих долговых обязательств, подтвержден набором соответствующих документов.

В этот список документов также должны входить ранние уведомления о наличии долга, которые подтверждают, что правовой порядок процедуры был соблюден и законные основания для того, чтобы произошла реализация данной процедуры, имеются.

Перед тем, как приступить к наложению взыскания, судебный пристав должен провести опись имущества физического, либо юридического лица – должника. Сведения об имуществе заносятся в присутствии третьих лиц, которые должны содействовать исполнению должником его обязательств в установленный срок.

Случаи взыскания на предмет залога

Имущество, являющееся предметом залога между определенными лицами, также может служить и предметом обращения взыскания, если данная необходимость присутствует. Реализация данной процедуры по обращению взысканию может быть осуществлена только после соответствующего судебного решения.

  • При наложении взыскания и последующей реализации имеющегося имущества, всеми заинтересованными лицами, включая залогодержателя и залогодателя, между которыми был заключен соответствующий договор, должны быть предприняты действия для получения максимальной выручки от продажи материальных ценностей.
  • Уведомление о наложении взыскания должно быть отправлено всем лицам, которые принимали участие в данной сделке и регистрации договора между участниками.
  • Взыскание на предмет залога требует обязательного судебного решения в определенных случаях:
  • если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее должнику на правах собственности и проведенной регистрации;
  • если в роли предмета залога между лицами выступает имущество, представляющее высокую культурную или историческую ценность;
  • если это имущество — уже обремененное иными залогами и обязательствами между залогодержателем и залогодателем, снятие, либо изменение которых возможно только по судебному решению и т.д.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Банкротство физического лица с залоговым имуществом

11.12.2019 5302

Из-за тяжелой жизненной ситуации не можете расплатиться по кредиту или ипотеке? Бизнес оказался не рентабельным и прогорел, а долги остались? Организация терпит убытки и не в состоянии обеспечить свои долговые обязательства?

Выход есть. Законный способ списать все долги – провести процедуру признания несостоятельности.

Боитесь, что банки отберут залоговое имущество при банкротстве – обращайтесь в ООО «Главбанкрот». Грамотная стратегия обеспечит полное списание долга и сохранность залога.

Стоимость процедуры

Залоговое имущество в деле о банкротстве может реализоваться двумя способами:

  • публичные торги;
  • аукцион.

Для проведения этих мероприятий арбитражный суд назначает конкурсного управляющего, который:

  • занимается формированием конкурсной массы;
  • проводит оценку имущества;
  • публикует объявления о торгах и их результатах.

Оплата за услуги производится за счет средств должника, размер зависит от общей стоимости залогового имущества должника и составляет:

  • при балансовой стоимости активов до 250 тыс. руб. конкурсному управляющему отчисляют не более 10 %;
  • до 1 млн. руб. – 25 000 рублей и 8 % от стоимости имущества в размере, превышающем 250 000 рублей;
  • 1 млн.-3 млн. руб. – до 80 000 рублей и 5 % от суммы, превышающей стоимость в 1 млн.;
  • до 10 млн. рублей – фиксированная ставка составляет 185 тысяч руб. и 3 % от суммы превышения стоимости залогового имущества над 3 млн.;
  • от 100 до 300 миллионов – 1 295 000 рублей и 0,5 % суммы, превышающей 10 млн.;
  • до 1 млрд. руб. – 2 295 000 и 0,1 %;
  • при стоимости активов более 3 миллиардов рублей, управляющему отчисляется 2 995 000 рублей и 0,01 % от разницы между стоимостью имущества и 1 миллиардом рублей.
  • Также в расходы включают стоимость публикаций объявлений в Едином Федеральном Реестре Сведений о банкротстве и в «Коммерсанте».
  • Если вы не согласны с привлечением каких-либо лиц для проведения процедуры и считаете размер оплаты их услуг необоснованными, можно подать обжалование в арбитражный суд.
  • Правильно избранная тактика поможет сохранить залоговое имущество или свести к минимуму дополнительные расходы.

Порядок реализации залогового имущества при банкротстве

  1. После признания должника банкротом, следует процедура реализации конкурсной массы. Судья утверждает конкурсного управляющего.

  2. Подготовительный этап. Управляющий составляет опись имущества, для юридических лиц проводят инвентаризацию, оценивают активы.

    Составляет отчет, в котором указывает рыночную стоимость залогового имущества (определенную оценщиком), условия, способы и сроки реализации залогового имущества при банкротстве.

    Финансовый управляющий на имя должника открывает специальный счет, на который будут поступать вырученные от торгов деньги.

  3. Уведомление. Суд направляет залогодателю или должнику извещение о том, что имущество будет выставлено на торги. В извещении указывают полную информацию о должнике, залогодателе, виде имущества, его стоимости, месте нахождения, а также о дате и времени проведения торгов.

  4. Публикация. Управляющий публикует в открытых источниках объявления о предстоящих торгах, заинтересованные лица должны внести авансовый платеж в размере 5 % от стоимости имущества.

  5. Торги. Реализация проходит в три стадии: первичные, вторичные, публичные торги. На каждой стадии первоначальная стоимость снижается. Процедура регламентируется ст. 110, 111 Закона № 127-ФЗ.

  6. Покрытие долговых обязательств. 70 % от стоимости залогового имущества перечисляется в счет задолженности залогодержателю. Остальные 20 % суд разделяет между другими кредиторами в порядке очереди. 10 % на покрытие судебных издержек и расходов на организацию торгов.

    Если после уплаты всех долгов, на специальном счете остаются деньги, их отдают должнику. Если денег, вырученных от продажи квартиры, машины гражданина не хватает на покрытие всех долгов, то суд все равно признает обязательства выполненными.

    Но в случае с индивидуальным предпринимателем, не покрытые долги перейдут к нему, как к физическому лицу.

Плюсы и минусы

Плюсы Минусы
  • Если банкротом признается физическое лицо, то после реализации имущества списываются все долги, даже если вырученных денег не хватило на их покрытие.
  • Реализации подлежит любое залоговое имущество.
  • На время проведения процедуры банкротства и реализации залогового имущества, счета замораживаются, на займы не начисляют проценты и неустойки.
  • Обременяют квартиры даже если там прописаны несовершеннолетние дети или имуществом владеют оба супруга.
  • В период торгов, контролирующие органы не начисляют пени и штрафы на просроченные обязательства по налоговым отчислениям и взносам.
  • Нельзя самостоятельно продать имущество по выгодной стоимости.

Как при банкротстве сохранить залоговое имущество

В соответствии с ч. 1, ст. 466 ГПК РФ, взыскания не могут распространятся на единственное жилье должника, если оно не является ипотечным. Чтобы избежать изъятия квартиры, дома, нужно постараться добиться реструктуризации долга или мирового соглашения.

Оставление залогового имущества за собой в банкротстве – это реально. Обращайтесь в ООО «Глав банкрот»: многолетний опыт и грамотные специалисты разработали ряд схем, которые позволяют вывести из конкурсной массы залоговое имущество. Для каждого случая мы ищем индивидуальное решение проблемы, которое даст максимальный эффект.

  1. Гарантированный ответ на ваш вопрос в WhatsApp или Telegram
  2. Интересуетесь арбитражными управляющими. Напишите нам и мы проверим их членство в
  3. саморегулируемых организациях

Задайте вопрос в WhatsApp Задайте вопрос в Telegram

Определение стоимости залогового имущества

Оценка точной стоимости залогового имущества, несмотря на множество написанных по этой теме работ, до сих пор является актуальной проблемой для многих банков. Порой сотрудники одного и того же финансового учреждения, работающие в разных отделах, используют различные методы расчетов.

Как считают аналитики, такая ситуация сложилась из-за разногласий, возникающих при определении понятия «залоговая стоимость». В современной юридической литературе его часто вовсе игнорируют или подменяют «ликвидационной стоимостью» (стоимость имущества при продаже, если срок экспозиции меньше обычного для аналогичного объекта), хотя это не одно и тоже.

Читайте также:  Как выселить из квартиры бывшего члена семьи?

Порядок расчета залоговой стоимости российским законодательством также не регламентируется, залоговая стоимость определяется специалистом финансового учреждения.

В конечном итоге получается, что методика расчета залоговой стоимости у каждого финансового учреждения своя, однако все опираются на один и тот же базис – рыночная стоимость или ликвидационная стоимость.

Что подразумевают банки сегодня под залоговым имуществом, и для чего нужна его оценка?

Залоговое имущество должно обеспечить погашение кредита в случае неплатежеспособности заемщика. Определение стоимости актива позволяет кредитору выяснить, насколько она соответствует размеру полученного займа.

Эта цифра дает возможность банку рассчитать вероятные риски и спрогнозировать ситуацию при продаже объекта залога. Как правило, на основании оценки принимается решение о возможности выдачи кредита и его размере.

Кроме того, определение оценщиком стоимости имущества ускорит процесс истребования и реализации залога – споры о его цене уже будут неуместны. Хотя и здесь существует одна тонкость.

В ходе реализации имущества проводится его переоценка. Это может произойти как по инициативе банка, так и по желанию заемщика.

Дело в том, что после продажи объекта на торгах из полученной суммы вычитаются все расходы, которые понесло финансовое учреждение в процессе реализации залогового имущества (судебные издержки, транспортные перевозки и т.д.

), а также сумма долга заемщика перед кредитором. Остаток возвращается бывшему владельцу имущества. Таким образом, он заинтересован в том, чтобы залоговая стоимость была максимальной.

Что может считаться залоговым имуществом?

Залоговым имуществом считается любое имущество принятое в качестве залога.

Проанализировав условия, на которых многие российские финансовые учреждения осуществляют выдачу кредитов, можно заметить, что большинство из них предпочитает получать от заемщика в качестве залога недвижимость, так как этот вид залога наиболее ликвиден и реализовать его проще чем оборудование или иной вид залогового имущества. Наша Компания имеет многолетний опыт работы на рынке оценочных услуг, сотрудничая с большим количеством финансовых учреждений (банков) мы можем с уверенностью заявить, что кредитуя под ликвидный объект недвижимости, финансовое учреждение несет гораздо меньше рисков, чем при кредитовании под объекты движимого имущества – оборудование или транспорт. По практике наших банков-партнеров, реализовать залог – объект недвижимости гораздо проще, чем реализовать, например, оборудование. По нашему мнению, риски банка достигают максимума при принятии в залог уникального оборудования, или уникальной техники. У многих банков, кроме объектов недвижимости, другие виды гарантий погашения ссуды часто даже не рассматриваются. Хотя, как показывает практика, по ряду причин и такой метод не является панацеей от неплательщиков.

Во-первых, отчуждение недвижимости – дело очень хлопотное, занимающее массу времени. Например, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, выселить их законным путем практически невозможно. В результате сотрудникам банка приходится участвовать в бесконечных тяжбах и судебных заседаниях , выслушивать многочисленные жалобы.

Во-вторых, далеко не всегда залоговая недвижимость может быть продана с торгов. Например, таким способом нельзя реализовать квартиры, приобретенные по ипотеке, – это запрещено законодательством. В итоге недвижимость становится лишь формальным залогом, а на практике кредиторам приходится прибегать к иным методам взыскания долга.

В-третьих, даже при относительно благоприятном стечении обстоятельств банк остается в убытках. Возьмем простой пример, когда выдан кредит, предположим, на 120 тысяч долларов (тело кредита плюс проценты).

Банку удалось продать с торгов квартиру заемщика, например, за 50 тысяч долларов.

Где взять оставшиеся 70 тысяч? Сотрудникам кредитной организации опять придется «гоняться» за клиентом и вести с ним длительные и сложные переговоры.

Тем не менее, залоговой стоимости никто не отменял, и ее оценка является приоритетным вопросом при выдаче кредита.

Так как на законодательном уровне эта процедура не описана, сотрудники банков руководствуются внутренней документацией, разработанной специалистами залоговых подразделений.

Сегодня банки, рассчитывая залоговую стоимость пользуются формулой: рыночная стоимость (иногда используют ликвидационную стоимость) минус стоимость всех издержек, которые могут возникнуть при взыскании на заложенное имущество и реализацию его.

У независимых оценщиков, в свою очередь, существуют собственные технологии. Таким образом, иногда разница стоимости одного и того же объекта может составлять порядка 20% — в зависимости от политики банка, поэтому необходимо, чтобы оценщик и банк работали и учитывали все возможные риски совместно.

В настоящее время разработан ряд стандартных схем, на основе которых оценщик сможет создать собственную методику расчета.

— Уходим от риска. Этот подход особенно популярен во время экономической нестабильности, когда прогнозирование дальнейшей финансовой ситуации в стране становится практически невозможным.

Банк заранее предусматривает все свои расходы в случае непредвиденных негативных (при этом позитивные изменения в расчет не берутся) обстоятельств, включая в залоговую стоимость все возможные убытки.

Таким образом он оберегает себя от больших потерь, но у такого подхода есть и недостатки. Банк упускает ряд возможностей, которые у него появились бы, если бы он решился на риск. Кредитную политику такого финансового учреждения называют «осторожной».

Получить в нем ссуду очень непросто, и далеко не каждый заемщик решается иметь дело с банком, который полностью обезопасил себя, тем самым ужесточив требования, предъявляемые к клиентам.

— Управляем риском. На такой подход чаще всего решаются молодые и амбициозные банки. Также он оправдан, если действующий в кредитной организации аналитический отдел работает на профессиональном уровне и может максимально точно спрогнозировать ближайшие негативные и позитивные изменения в финансовом состоянии страны.

В этом случае политика такова: банк учитывает все возможные риски, одновременно прорабатывая варианты оптимального выхода из ситуации. Таким образом, он становится более лояльным к клиентам, повышается число новых желающих получить кредит. Кто-то посчитает этот подход опасным, однако при верном расчете выигрывает и банк, и заемщик.

Какой бы подход ни выбрало руководство банка, всегда учитываются следующие объективные факторы:

  • — прямые убытки, возникающие в случае, если заемщик не может погасить кредит;
  • — дополнительные убытки – если осуществить обращение взыскания на находящееся в залоге имущество по каким-то причинам невозможно, или нельзя его реализовать по необходимой для погашения кредита цене;
  • — упущенная прибыль – если клиенты отказываются брать кредит в банке из-за ужесточенных условий кредитования;

— последующие убытки – если репутация банка на мировом рынке ухудшилась из-за частых невозвратов, понижения цены на акции и т.д.

Разница между рыночной (или ликвидационной) и залоговой стоимостью в финансовой практике называется залоговым дисконтом. Умение вычислять этот дисконт – основное преимущество при работе с залогами. При расчете его величины необходимо включить следующее:

  1. — сумму долга перед банком (включая проценты и пени);
  2. — расходы на налоги, которые придется выплатить после реализации залоговой недвижимости;
  3. — судебные издержки;
  4. — транспортные расходы;
  5. — иные расходы, которые пришлось осуществить банку при реализации залогового объекта.
  6. Рассуждая о залоговой стоимости, многие оценщики рекомендуют помнить о ликвидности предмета залога – она зависит от предполагаемого срока экспозиции недвижимости. Существует несколько категорий ликвидности:
  7. — до 30 дней;
  8. — от 30 до 90 дней;
  9. — от 90 до 180 дней;
  10. — более 180 дней.
  11. В последнем случае ликвидность считается безнадежной, что делает такую недвижимость неинтересной для банка – он, скорее всего, откажется принимать ее в качестве залога, какой бы рыночной стоимостью она ни обладала.

Практика показывает, что, несмотря на индивидуальные особенности каждого залогового объекта, в банках разработаны стандартные шаблоны для дисконтов на разные виды имущества. Например, для недвижимости дисконт составляет 20-40% от рыночной стоимости, на оборудование — 40-60% в связи с большими рисками.

Часто, а тем более в период финансовой нестабильности, банки берут дисконт не от рыночной стоимости имущества, а от ликвидационной стоимости — стоимости, по которой объект залога мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче “разумно долгого” для данного типа объектов на данном рынке.

Как правило, ликвидационную стоимость рассчитывает оценщик после расчета рыночной стоимости объекта. В настоящее время, у большинства финансовых учреждений (банков) требования к расчету ликвидационной стоимости является обязательным.

По нашему мнению, данный подход финансовых организаций снижает ее риски, но и иногда является причиной, по которой заемщик отказывается от кредитования в данной финансовой организации. Опираясь не на рыночную стоимость, а на ликвидационную, дисконт составляет не 20-40% (на недвижимость), а 40-55%, т.к.

ликвидационная стоимость меньше рыночной на 20-30% (в зависимости от ликвидности объекта залога). При кредитовании под объекты движимого имущества, дисконт может составлять до 70-80%, что совсем не выгодно заемщику.

В любом случае пока расчет залоговой стоимости недвижимости остается исключительно внутри банковской технологией, не урегулированной на государственном уровне.

Шешков С.М.

Заместитель генерального директора Центра независимой экспертизы «Инвест Проект» (495)514-57-38, 223-22-14 www.ocenkavip.ru

Вернуться в раздел

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *