Банки по всем флангам наступают на просрочивших оплату по ипотеке заемщиков

Рассказываем, как поступить и куда обратиться, если нечем оплачивать жилищный кредит

Банки по всем флангам наступают на просрочивших оплату по ипотеке заемщиков

Sam Wordleyshutterstock

Доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечного долга россиян (9,5 трлн руб.) на 1 марта 2021 года, по данным Банка России, составила 0,8%.

Показатель не меняется с марта 2020 года года, однако по сравнению с январем предыдущего года он вырос на 12,2%, а с январем 2019-го — на 13,7%.

Увеличение числа просрочек среди ипотечников объясняется тем, что после начала пандемии COVID-19 и введения связанных с ней ограничений доходы у многих россиян сократились. Однако потеря дохода не отменяет обязанности ежемесячно вносить платеж по кредиту на жилье.

Рассказываем, что делать, если нечем платить за ипотеку.

Страховка

Первый вариант — заранее оформить страховку от потери работы, еще во время получения кредита. Страховая сумма по этой страховке не гасит полностью ипотечный платеж, но обеспечивает ежемесячные выплаты в определенном объеме, как правило, сравнимом со среднемесячной зарплатой (однако не больше оговоренного лимита), рассказал управляющий директор компании «Миэль» Александр Москатов.

Выплаты производятся не более нескольких месяцев. За это время застрахованный должен найти работу и восстановить свою платежеспособность.

«Страховка от потери работы покрывает не все случаи утери работы, а только те, которые произошли по независящим от страхователя причинам: например, сокращение или ликвидация предприятия. Увольнение по собственному желанию не является страховым случаем.

Более подробно нужно изучать каждый страховой продукт, условия могут отличаться», — уточнил Александр Москатов.

Каникулы или отсрочка

Каждый потерявший работу заемщик имеет право на ипотечные каникулы. По закону их продолжительность составляет максимум полгода, по истечении этого срока платежи возобновляются. «Законом предусматривается два вида льгот (на выбор), которые максимально могут действовать до шести месяцев: либо отсрочка платежей, либо сокращение их размера.

Для этого нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать одну из двух льгот, определить срок и дату начала ипотечных каникул. Если заемщик хочет сократить размер платежей, то в заявлении должен указать срок и дату окончания каникул и сумму выплат.

Также необходимо предоставить в банк документы, которые подтверждают, что он действительно оказался в трудной ситуации», — пояснил эксперт «Миэля».

В законе описаны пять критериев трудной жизненной ситуации. В соответствии с ними на льготы по выплатам могут претендовать граждане:

  • зарегистрированные в качестве безработных;
  • получившие инвалидность I или II группы;
  • признанные временно нетрудоспособными на срок более двух месяцев.

Каникулами могут воспользоваться и те, чей доход снизился на 30%, так что размер ежемесячных выплат по ипотеке превысил 50% от среднемесячного дохода.

Также каникулы смогут получить граждане, у которых увеличилось число лиц, находящихся на их иждивении (к ним относятся несовершеннолетние или инвалиды I и II группы) при условии, что совокупный доход заемщика снизился на 20%, а выплаты по ипотеке в итоге превысили 40% от среднемесячного дохода.

Ипотечник, попавший в трудную ситуацию, также может попросить у банка отсрочку по платежам, пояснил Москатов. Он уточнил, что для того чтобы это сделать, необходимо подать заявление, которое рассматривается в индивидуальном порядке.

Банки по всем флангам наступают на просрочивших оплату по ипотеке заемщиков

Ипотечник, попавший в трудную ситуацию, также может попросить у банка отсрочку по платежам ( chingyunsongshutterstock)

Реструктуризация

При реструктуризации заемщику может быть изменен график платежей или конечный срок погашения кредита.

За счет увеличения срока, изменения графика платежа или снижения процентной ставки может быть уменьшена сумма ежемесячного платежа по кредиту, что позволит заемщику обслуживать свой долг, рассказала руководитель правового центра VERBA LEX Елена Бабушкина.

Она пояснила, что для принятия банком решения о реструктуризации заемщик должен подтвердить финансовую возможность обслуживания долга в измененных условиях.

«Это может быть справка о заработной плате, наличие иного систематического дохода и т. п. Нередко банки применяют реструктуризацию через заключение с заемщиком мирового соглашения уже на судебной стадии.

Урегулирование долга через мировое соглашение дает преимущество банкам, поскольку при нарушении его условий банк автоматически получает в суде исполнительный лист в отношении долга и заложенной квартиры.

Специального судебного процесса в этом случае не требуется», — объяснил юрист.

Рефинансирование

Другим вариантом является рефинансирование ипотечного кредита. Данный инструмент позволяет урегулировать задолженность путем перекредитования.

За счет нового кредита этого же или другого банка можно погасить свой проблемный кредит, напомнила руководитель VERBA LEX.

Она отметила, что, как правило, кредитные продукты при большой конкуренции на рынке банковских услуг имеют различные условия.

Заемщик может привлечь новый кредит на более выгодных для себя условиях — например, под меньшую процентную ставку, пояснила Бабушкина. Это позволит погасить старый долг, предоставив также свою квартиру в залог новому банку, резюмировала эксперт.

Перевод долга

Еще один вариант для потерявшего доход ипотечника — перевод долга, при котором заемщиком перед банком становится иное лицо. «Для принятия банком решения о переводе долга заемщик может представить в банк согласие нового должника отвечать перед банком по своим обязательствам.

В таком случае старый должник освобождается от долга, но и теряет собственность на квартиру. Данный вариант может быть применен при условии, если старый должник доверяет новому должнику и рассчитывает в последующем по договоренности с ним вернуть свою квартиру», — подчеркнула Бабушкина.

Банки по всем флангам наступают на просрочивших оплату по ипотеке заемщиков

Другим вариантом является рефинансирование ипотечного кредита. Данный инструмент позволяет урегулировать задолженность путем перекредитования ( 89stockershutterstock)

Уступка прав

В отличие от перевода долга при уступке прав меняется не должник, а кредитор. Проблемный заемщик будет должен не банку, а иному лицу, который выкупит у банка права требования к должнику. Стоимость прав может быть существенно меньше суммы долга, отметила руководитель VERBA LEX.

«Этот вариант, как и вариант с переводом долга, применим при наличии договоренности между проблемным должником и новым кредитором. Новый кредитор будет иметь возможность изменять условия кредитного договора без привязки к ранее имевшемуся договору, на более льготных условиях для заемщика, поскольку он уже не будет связан банковскими правилами», — объяснила Бабушкина.

Продажа и аренда

Следующая мера — это продажа квартиры, погашение долга и приобретение более дешевого жилья. «На вторичном рынке недвижимости примерно 7–10% продаваемого имущества — это ипотечное жилье. Продать квартиру можно как самостоятельно, так и с привлечением банка-кредитора (более надежный для покупателя вариант).

Но нужно помнить, что желающих купить квартиру с обременением по рыночной цене найдется немного.

Для продавца единственный вариант — снижать цену на залоговое имущество, но тогда не факт, что остатка средств после погашения кредитов хватит даже на самую скромную жилплощадь», — рассказал управляющий партнер инвестиционной компании GLS INVEST Эдуард Бугров.

Продать можно не только недвижимость, но и свой ипотечный долг, то есть воспользоваться переуступкой прав, отметил Бугров. По его словам, обычно таким правом пользуются дольщики строящегося жилья, однако это нечастое явление, потому что покупатели редко хотят связываться с банком и участвовать в долгой и сложной сделке — им проще купить жилье сразу у застройщика или на вторичке.

Можно также сдать свою ипотечную квартиру и снимать другую дешевле или просто жить у родственников, пока не восстановится доход, отметил эксперт «Миэля».

Банки по всем флангам наступают на просрочивших оплату по ипотеке заемщиков

Банкротство физического лица — это самая крайняя мера ( dokuroseshutterstock)

Банкротство

Банкротство физического лица — это крайняя мера. «Стоит отметить, что сохранить квартиру в этом случае практически невозможно, даже если в ней прописаны несовершеннолетние.

Процедура банкротства поможет заморозить проценты по ипотечному долгу, но в итоге должник останется без крыши над головой и с настолько испорченной кредитной историей, что никогда больше не сможет взять кредит.

Поэтому мой совет — если вы чувствуете, что в ближайшие полгода не сможете вернуться в ипотечный график, лучше продавайте квартиру», — рекомендует Бугров. Это позволит сохранить хотя бы какие-то деньги и не закроет для вас двери банков навсегда, резюмировал юрист.

Что нужно знать

Мотивируйте свою позицию

Предлагая банку изменение условий, вы должны мотивировать свою позицию и приложить документальное подтверждение изменения дохода. «Поясните банку, что по не зависящим от вас причинам изменились обстоятельства, от которых напрямую зависело исполнение вами обязательств.

Более того, вы исходили из того, что такого рода изменения не произойдут, и в настоящий момент прикладываете все усилия для нормализации ситуации.

По возможности попросите знакомого юриста помочь оформить все это грамотно и усилить позицию статьями закона и официальными рекомендациями уполномоченных на то органов», — советует генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Оформите дополнительное соглашение

Далее вы либо получите ответ банка о том, на каких условиях он готов продолжить с вами сотрудничество, и зафиксируете данные изменения дополнительным соглашением к основному договору, либо же получите отказ со всеми вытекающими для вас последствиями в случае неисполнения вами в дальнейшем обязательств по выплате долга, отметил Баранов. Он подчеркнул, что потом можно пытаться изменить условия договора через суд, но эта идея не очень перспективная.

Читайте также:  Может ли внебрачный ребенок получить наследство?

Не рассчитывайте на уступки

Имейте в виду, что банк не обязан идти вам навстречу. «У нас в стране действует принцип свободы договора. Заставить банк вы не можете. Таковы законы нормальной рыночной экономики с присущими ей финансовыми рисками.

Однако при этом стоит иметь в виду, что основа маржинальности для банка — это проценты, на которых он наживается и которые вы платите за пользование кредитом. Чем дольше вы пользуетесь кредитом, даже на каких-то льготных условиях, тем выгоднее банку. Поэтому «рубить сплеча» банку тоже не выгодно.

Ну не пойдет он вам навстречу, ну реализует с торгов потом вашу заложенную квартиру. А бизнес-интерес то его где?» — прокомментировал Баранов.

При таком развитии событий банк, скорее, получит убыток или выйдет в ноль, нежели получит прибыль, подчеркнул юрист. По его словам, договориться всегда выгодно обеим сторонам, главное — чтобы эти договоренности были исполнимы и обе стороны видели в них перспективы.

В россии резко подскочил уровень неплатежей по ипотеке

Темпы прироста просроченной задолженности по ипотечным кредитам (от 90 дней и выше) выросли в пять раз, следует из подсчетов коллекторского агентства «Долговой консультант».

Пик выхода на просрочку связан с пандемией, и если ситуация в экономике выправится, то частота возникновения просрочек должна вернуться обратно в «доковидное» состояние, считают в Банке России.

Негативный шлейф пандемии, скорее всего, будет преследовать рынок до конца года — правда, обойдется без кризиса неплатежей.

К июню темп прироста просроченной ипотечной задолженности вырос в пять раз — с января по май объем кредитов, по которым заемщики перестали платить, увеличился на 2,6 млрд рублей, отмечают в «Долговом консультанте». Годом ранее за аналогичный период объем просроченной задолженности поднялся на 541 млн рублей.

В абсолютных цифрах при среднем размере кредита в 2,3 млн рублей новые просроченные ипотечные кредиты означают, что еще 1100 семей в стране в ближайшей перспективе должны будут расстаться со своим жильем, полагает генеральный директор «Долгового консультанта» Денис Аксенов.

Банки по всем флангам наступают на просрочивших оплату по ипотеке заемщиков

Банки снижают размер первоначального взноса по ипотеке с господдержкой

«В цифрах просроченной ипотечной задолженности отражаются неплатежи по кредитам, которые перестали поступать в банки 90 и более дней назад, то есть рынок жилья сегодня столкнулся только лишь с неплатежами марта.

В апреле и мае платежеспособность заемщиков снизилась еще более заметно. Банки адаптировали свои программы реструктуризации к новым кризисным условиями, многие заемщики воспользовались предоставленными льготными периодами.

Но смогут ли они восстановить платежеспособность — большой вопрос», — считает Аксенов.

В рублевом ипотечном кредитовании объем просроченной задолженности к 1 июня достиг 66,1 млрд рублей, что несколько выше значений на начало 2020 года (63,8 млрд рублей), говорится в ответе Банка России на запрос «Российской газеты». На 1 марта 2020 года объем просроченных платежей составлял 64,8 млрд рублей, уточнили в ЦБ.

Правовые аспекты ипотеки эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

Пиковые значения выходов на первую просрочку по ипотечным кредитам наблюдались в апреле и первой половине мая, что было связано с установлением ограничительных мер, отмечают в Банке России. Так, часть заемщиков не могли своевременно заплатить по кредиту из-за снижения доходов и отсутствия возможности посетить офис банка.

При этом опережающие индикаторы (прежде всего коэффициент выхода в первую просрочку) показывают снижение риска начиная со второй половины мая к значениям, наблюдавшимся еще до введения режима самоизоляции, рассказывают в ЦБ. Если экономическая ситуация не ухудшится, то следует ожидать сохранения частоты возникновения просрочек по кредитам на уровне до пандемии, рассчитывают в Банке России.

Банки по всем флангам наступают на просрочивших оплату по ипотеке заемщиков

До какого уровня опустятся ставки по ипотеке

Оценка уровня риска по ипотечному портфелю после снятия ограничений в целом и в частности по сегменту реструктуризированных кредитов пока затруднена — непонятно, как будут идти дела в экономике и в борьбе с коронавирусом во втором полугодии.

В то же время ипотечный портфель демонстрирует высокую устойчивость к макроэкономическому шоку от пандемии, что позволяет рассчитывать на высокую долю возврата договоров в рабочий портфель после завершения кредитных каникул, надеются в ЦБ.

При этом значимого роста просроченной задолженности по ипотечным кредитам сейчас все же не наблюдается, добавляют в Банке России. Регулятор связывает это с относительно высоким качеством ипотечного портфеля.

Рост неплатежей по ипотеке — закономерный эффект от пандемии, соглашается директор департамента ипотечного кредитования СМП-банка Наталья Коняхина. По ее мнению, негативный эффект от пандемии рынок ипотеки будет ощущать до конца года. «В следующем году, по прогнозам, ситуация выровняется. Ипотечного кризиса мы не ожидаем», — подчеркивает Коняхина.

Негатив от пандемии и связанных с ней ограничений будет преследовать ипотечных заемщиков еще долго, но обойдется без кризиса неплатежей

По ее мнению, уже предпринятых мер поддержки заемщиков и банковского рынка на данный момент достаточно.

Так, заемщики, у которых существенно снизились доходы, еще могут воспользоваться «кредитными каникулами», получив право отложить платежи по кредиту до полугода. Собственные программы реструктуризации предлагают и сами банки.

По данным ЦБ, с 20 марта по 30 июня в банки было подано около 260 тысяч обращений о реструктуризации ипотечных кредитов, из которых удовлетворены около 110 тысяч.

Меняются условия по ипотеке: Какой договор не стоит подписывать и какие риски появились у заёмщиков

Ипотечный рынок последние месяцы переживает непросто. Объём задолженности по жилищным кредитам превысил 10,7 трлн рублей. Средний ежемесячный платёж за год вырос почти на 13%.

Счётная палата уже предупредила ЦБ о возможном обрушении рынка ипотеки. Как показали данные Росреестра, спрос на ипотеку в Москве в конце лета упал на 22%.

В то же время сейчас обсуждается предложение распространить семейную ипотеку на вторичное жильё в городах, где почти нет новостроек.

Динамика позитивная. Только в августе выдано более 150 000 ипотечных кредитов. Хороший показатель, но если сравнивать с августом прошлого года, то это меньше на 8%.

Тогда был большой бум, связанный с льготным кредитованием.

При этом суммы кредитов в этом году на 6% больше, чем в августе прошлого года, — такие цифры привёл на конференции в пресс-центре НСН президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.

При этом он отметил, что роста просрочек по ипотечным кредитам нет. По его словам, за восемь месяцев этого года выдан 1 миллион 240 тысяч ипотечных кредитов, и это очень приличные объёмы. Гарегин Тосунян считает, что пузыря на рынке нет. По ипотеке самый низкий уровень просрочки, который сохраняется на 0,5–0,9%. Для сравнения — по другим кредитам просрочка составляет порядка 4%.

В то же время у простых покупателей сейчас возникает немало вопросов к обстановке на рынке. Несмотря на то что ставки по ипотеке падают, жильё доступнее не становится. Цены на недвижимость не спешат снижаться после того, как за год поднялись рекордными темпами. К тому же этой осенью и банкиры, и застройщики внесли на рынок свои коррективы.

Октябрьские спецпредложения банков впечатляют своей щедростью. Одни отменяют страховку по ипотеке за первый год, другие снижают процент до минимума за покупку жилья в отдалённых регионах, третьи упрощают процесс приобретения квартир в кредит с торгов. Появляются и всё более интересные предложения от застройщиков, которые заманивают клиентов осенними акциями и бонусами. Но не всё так просто.

Топ-менеджер в области финансовых коммуникаций, экономист Андрей Лобода предупредил, что в банках всё ещё встречается мисселинг. Это замена одного продукта на другой. В этом случае полная стоимость кредитования может быть дороже на 200 000 – 500 000 рублей из-за того, что заёмщику просто навязывают непрофильные финансовые продукты.

Банкротство строительных компаний стало редким явлением в крупных городах, и всё-таки важно выбирать проверенных временем девелоперов, которые имеют поддержку властей в регионах присутствия.

Рекомендую подписывать договор только после изучения его юристом. Иногда можно сэкономить от 200 тысяч до 1 миллиона рублей, если сроки сдачи жилья серьёзно задержат, — рассказал Андрей Лобода.

Читайте также:  Банк хочет забрать авто из-за долгов прошлого владельца, что делать?

При этом он обращает внимание, что сейчас появилось много действительно выгодных программ. Во многих российских регионах, в отличие от Москвы, Подмосковья, Краснодара, Казани и Санкт-Петербурга, жильё строится очень низкими темпами. Льготные программы ипотеки в них пока попросту неприменимы. Сегодня власти рассматривают возможность распространить льготную ипотеку и на вторичное жильё.

Нефтяной локдаун: Чем новая волна карантинов обернётся для курса валют

По мнению Андрея Лободы, это очень верный ход, который поможет семьям улучшить жилищные условия, сократив расходы на 30–50%. Стабилизация рынка, вероятно, принесёт свои плоды в начале следующего года. Экономист считает, что при ключевой ставке 7,5–8% базовая ставка на ипотеку для вторичного рынка достигнет 8,5%, а на предложения в новостройках и рефинансирование займов — около 9,5%.

При этом он отметил, что цены на квадратные метры растут, а вместе с ними расширяется и список маркетинговых идей продавцов жилья. Например, они предлагают в формате скидок собственные программы субсидирования ипотеки от 0,1 до 5,5%. Да и скидки на новостройки можно получить в размере 5%, если хорошо поторговаться.

Но тут тоже может быть немало подводных камней. Слишком заманчивые условия может давать недобросовестный застройщик. Кроме того, выгода может снижаться за счёт завышенной стоимости самого жилья или каких-то изъянов в строительстве, которые потом придётся компенсировать за свой счёт.

В любом случае покупателю нужно тщательно проверять репутацию застройщика и историю возведения конкретного жилого комплекса.

Заёмщика должны насторожить не слишком чёткие и конкретные условия ставок, плавающие показатели ставок, туманные формулировки, связанные со страхованием жизни.

Всё, что вызывает вопросы и не находит прозрачных ответов у банка, является поводом не подписывать договор хотя бы до прояснения ситуации.

После подписания договора заёмщик уже не сможет «откатить» назад ситуацию и берёт на себя все обозначенные в договоре обязательства, — пояснила старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова.

Тем не менее подводных камней в последнее время становится меньше. Ипотека сейчас — это совсем не та ипотека, которая была даже 10–15 лет назад. Сейчас условия стали более прозрачными и выгодными для заёмщика. Таково мнение специалиста по банковскому сектору, руководителя представительства инвестиционного Фонда ANIF в России Сергея Григоряна.

Так, ни один банк не может запретить гасить кредит досрочно, хоть на следующий день после получения. И никакие санкции для заёмщика за это не предусмотрены на уровне закона.

Я знаю даже такие случаи, когда застройщики предлагали хорошие скидки покупателям, которые оформляли ипотеку в определённом банке. Покупатели брали ипотеку, покупали квартиру со скидкой, а потом через пару дней закрывали кредит.

При этом все страховки: жизни и здоровья, имущества тоже должны быть возвращены покупателю, если договор расторгнут менее чем через 14 дней. Конечно, это не массовые случаи.

В основном ипотечный кредит берут те, кому не хватает денег на покупку собственного жилья и в ближайшие годы погашение ипотеки не предвидится. Но подобная схема абсолютно законна, и ею можно воспользоваться, если есть такая возможность, — пояснил Сергей Григорян.

Старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников отметил, что сейчас у заёмщика есть возможность отказаться от страховок и прочих навязанных услуг.

Какое-то время назад оформить ипотеку без приобретения обязательных страховок было практически невозможно. Из банков на это шли единицы. Причём страховки надо было приобретать в определённой страховой компании с невыгодными комиссиями.

Сейчас на уровне законодательства этот вопрос решён.

Как объяснил юрист, заёмщик может оформить кредит вообще без сопутствующих страховок, и банк не вправе его обязать их купить. Также клиент может принести полис из сторонней страховой компании, аккредитованной банком.

Зачастую, если заёмщик отказывается от страховок, ставка по кредиту увеличивается на 1–1,5%. Примерно в такую же сумму обходится и страховка.

Поэтому в материальном плане часто не имеет разницы — брать кредит без страховки, но с увеличенной процентной ставкой или оплачивать страховой полис и получать сниженную процентную ставку.

Но последний вариант может быть выгоднее, потому что вы всё равно платите примерно одни и те же деньги, но сможете рассчитывать ещё и на компенсацию в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. В прошлом году настоящим хитом при оформлении ипотеки стала страховка от потери работы.

Более половины заёмщиков её оформляли. Средняя комиссия по страховке составляла от трёх до 10 тысяч рублей и предполагала погашение платежей по ипотеке в случае потери заёмщиком работы на определённый период — от двух до шести месяцев.

Но ключевым условием было, что заёмщик не должен был уходить с работы по собственному желанию, — добавил Петр Гусятников.

Комментариев: 0

Для комментирования авторизуйтесь!

Россияне просрочили 80 % ипотечных долгов «по плану»

Центробанк подсчитал, сколько задолжали дольщики

Центробанк России опубликовал данные, согласно которым просрочка по ипотеке на первичном рынке жилья к концу первого полугодия 2020 года выросла на 541 млн, превысив 6,3 млрд рублей. За весь прошлый год прирост составлял 610 млн рублей, увеличившись за год с 5,16 до 5,81 млрд рублей.

Речь идет о займах, платежи по которым заемщики просрочили на 90 дней и более. Иными словами, о тех кредитах, что были взяты в марте. Через месяц власти ввели программу льготной ипотеки, чем увеличили спрос на данный инструмент. Это означает, что задолженность продолжит расти.

В топ-5 регионов по приросту просрочки вошли:

Республика Крым – плюс 300%;

Республика Калмыкия – плюс 175%;

Приморский край – плюс 86%;

Кабардино-Балкарская Республика – плюс 71%.

Топ-5 регионов по величине просроченной задолженности по ипотеке на строящееся жилье составляют:

Московская область – 648 млн руб.;

Краснодарский край – 451 млн руб.;

Санкт—Петербург – 409 млн руб.;

Воронежская область – 314 млн руб.

Доля просрочки несущественна для рынка

Генеральный директор финансового маркетплейса «Юником24» Юрий Кудряков отметил, что для ряда россиян ипотека – это средство «спасения» денежных средств.

«Отчасти по причине низкой финансовой грамотности в кризисные периоды россияне, спасая средства, вкладывают их в недвижимость. Хорошо, если сбережения покрывают стоимость недвижимости полностью, и гораздо хуже и опаснее, когда заёмщики начинают оформлять ипотеку, не задумываясь, что это обязательства не на 1-2 месяца, а в среднем на 10 лет».

Он объяснил, что риск просрочки возникает в тот момент, когда уровень долговой нагрузки переходит черту в 50 %.

Если для качественного выполнения кредитных обязательств по необеспеченному кредитованию можно отдавать 40% от своего дохода, то для ипотеки – не более 30% с учётом наличия подушки безопасности, которой хватит как минимум на два платежа.

В коллекторском агентстве «Долговой консультант» уверены, что 7 млрд рублей просрочки, – это не слишком серьезная сумма для строящегося рынка. Однако она приведет к срывам сроков сдачи жилья в эксплуатацию, что в свою очередь вызовет социальную напряженность среди заемщиков.

Кроме того, когда к должникам присоединятся те, кто взял ипотеку по льготным ставкам, ситуация дополнительно ухудшится. Генеральный директор «НСВ» Роман Волосников также не увидел ничего страшного в росте объема просрочки.

«Если смотреть абсолютные показатели, то просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования действительно выросла. Однако все же правильнее анализировать показатели в привязке к объёму портфеля, и в данном случае очевидно, что доля просрочки в этом сегменте не меняется уже достаточно продолжительный период и колеблется в пределах 2,2-2,3%», – объяснил эксперт.

По его словам, к концу года показатель может достичь 2,5 %, однако он продолжит находиться в рамках приемлемых норм и не грозит банковскому сектору серьёзными потрясениями.

«Важно понимать, что ипотека традиционно является одним из наиболее качественных сегментов, так как в залоге находится жильё, которое в большинстве случаев является единственным. Однако, на наш взгляд, льготные программы побудят кредиторов более тщательно отбирать клиентов, чтобы не допустить массовых просрочек в этом сегменте», – считает Роман Волосников.

Артем Деев, руководитель аналитического департамента AMarkets, напомнил, что вопрос роста задолженности поднят уже давно. Именно по этой причине регулятор ввел понятие ПДН.

«Ипотека стала более доступной для граждан, а значит стать собственником жилья стало проще.

Но все равно банки не выдают кредиты гражданам, чей уровень долговой нагрузки слишком высок или тем, кто не обладает определенным уровнем доходов.

Финансовые организации заинтересованы в том, чтобы клиенты стабильно выплачивали ежемесячные платежи и полностью закрывали кредит. Так что ни о каком пузыре на рынке ипотечного кредитования в настоящее время речь не идет».

Читайте также:  Можно ли в России вступить в брак родному брату и сестре?

Руководитель проекта ОНФ «За права заёмщиков» Евгения Лазарева объяснила, что для банков программа льготной ипотеки хороша тем, что часть затрат кредитору компенсирует государство.

«Даже безотносительно госпрограммы льготной ипотеки, многие участники рынка уже долгое время снижают ставки в рамках собственных продуктов. И если бы банки видели серьёзные для себя риски невозврата этих дорогих продуктов, то они бы не следовали тренду на стимулирование и развитие ипотеки, которое государство задаёт довольно давно», – говорит Евгения Лазарева.

Так, если правительство посчитало возможным продлить госпрограмму и дать возможность молодым семьям с детьми улучшить свои жилищные условия в такой довольно непростой период, значит у него есть все расчёты и основания для этого. В конце концов, на это будут тратиться бюджетные деньги, а риски просрочки в сложный период будут нивелироваться инструментом ипотечных каникул, которые в своё время предложили Банку России эксперты Народного фронта.

«Коронакризис нам показал, что и у самих банков существует множество программ реструктуризации и рефинансирования, которые могут помочь поддержать ипотечного заёмщика в сложный период и повысить тем самым его лояльность. Поэтому, на наш взгляд, вероятность образования ипотечного пузыря недостаточно высока, чтобы всерьёз беспокоиться», – уверена руководитель проекта ОНФ «За права заёмщиков».

Юлия Рамзенкова, член Ассоциации юристов России, с таким положением не согласна. Она считает, что выдача заемных денежных средств под залог недвижимости для покупки жилья на первичном рынке по субсидированной ставке может впоследствии привести к росту ипотечного пузыря.

Суть в том, что подобная ситуация возникает, когда огромное количество граждан, воспользовавшись мерами государственной поддержки, берут в долг деньги у банков для приобретения собственного жилья, тем самым увеличивая статистические риски несвоевременного возврата денежных средств.

Член Ассоциации юристов России уверена:

«Особую остроту проблема приобретает на фоне экономической рецессии и только-только начавших проявляться колоссальных последствий карантинного простоя экономики, во время которого существенно выросло число безработных и значительно уменьшились объемы личных сбережений граждан».

В данном случае, лучшим способом предотвратить кредитный коллапс и повсеместное обнищание населения станет замораживание начисления процентов на ипотечные кредиты на несколько лет, вплоть до момента восстановления экономики до уровня доковидной эпохи.

Предлагаемые меры защитят граждан в части обеспечения права на жилище, гарантированное статьей 40 Конституции, позволят пострадавшим от кризиса восстановить свое финансовое положение и пресекут попытки кредитных организаций наживаться на лицах, которые на законных основаниях получили субсидированную ипотеку как помощь от государства в порядке реализации последним своей социальной функции.

Как справиться с ипотекой?

Ипотека бьет рекорды — год от года количество оформленных кредитов растет. Россияне берут в долг и на покупку жилья, и на рефинансирование уже имеющихся обязательств перед банками. При этом доля кредитов с просроченной задолженностью постоянно снижается.

Ипотечное кредитование часто является единственным шансом на улучшение жилищных условий для многих россиян.

Что такое ипотека?

Ипотека — это договор между банком и клиентом о кредитовании на длительный срок и крупную сумму, в котором возврат денег гарантируется залогом — недвижимостью.

Такие кредиты оформляются не только на покупку готового жилья на вторичном рынке, но и на новостройки, на ремонт уже находящихся в собственности квартир и домов.

В закладной, которая оформляется с договором ипотечного кредитования, указывается, какой именно объект недвижимости будет находиться в залоге у банка.

Что нельзя делать без согласия банка, если оформлена ипотека:

  • продавать, обменивать или дарить недвижимость
  • делать ремонт с перепланировками, а также изменениями, которые могут сделать жилье непригодным для проживания или последующей продажи

Что можно делать без согласия банка:

  • проживать в своем жилье и предоставлять другим право на проживание (прописывать и выписывать)
  • сдавать свое жилье в аренду (если иное не оговорено в условиях договора ипотеки)
  • делать ремонт без перепланировок
  • оставлять в наследство (при этом если кредит не был погашен, то обязательства переходят к наследникам полностью)

Как расходуется ежемесячный платеж?

Каждый платеж идет на погашение двух компонентов кредита: основного долга (тела кредита) и процентов, которые банк начисляет за использование заемных денег. В первые годы погашаются преимущественно проценты и в меньшей степени тело кредита. С течением времени доля, которая идет на оплату тела кредита, растет вплоть до полного погашения.

Важным параметром является вид ежемесячного платежа. Он может быть аннуитетный и дифференцированный. Аннуитетные платежи не меняются на протяжении всего срока погашения кредита, и их можно вносить заранее в нужном размере.

Сумма дифференцированного ежемесячного платежа может меняться как в меньшую, так и в большую сторону в зависимости от сокращения суммы основного долга, колебаний ставки рефинансирования Банка России или других условий договора.

Это важно помнить и учитывать, чтобы заранее вносить на свой кредитный счет сумму, которой будет достаточно для списания в день очередного платежа.

Основное правило — платить вовремя

Не успеет клиент подписать кредитный договор, как все его финансовые решения станут зависеть от одного факта: достаточно ли останется денег на ежемесячный платеж? Эта напряженность сопровождает заемщиков на протяжении всего срока выплаты кредита.

А как банк понимает, что платеж от клиента не поступил? В день оплаты согласно графику погашения кредита проверяется баланс кредитного счета и наличие нужной суммы для списания. При этом не имеет значения, кто вносил деньги — сам клиент, его доверенное лицо, родственник или друг.

Если денег недостаточно, банк обязан сразу же зафиксировать наличие просроченной задолженности. Затем эти данные передаются в Бюро кредитных историй, где и будут храниться последующие годы.

И ничто так не увеличивает расходы, как пени и штрафы, которые начисляются ежедневно. В отдельных случаях, когда оплата не поступала несколько месяцев или даже лет, выплаты в итоге могут превышать размер первоначального кредита в несколько раз.

Полная сумма кредита, процентная ставка, размер ежемесячного платежа, график оплаты, условия начисления неустойки — вся эта информация уже есть в кредитном договоре.

Уведомления, штрафы, продажа жилья

Насколько многообразны человеческие характеры и судьбы, настолько различны и причины, по которым люди перестают платить по своим кредитам: потеря трудоспособности по болезни или смерть единственного кормильца в семье, смена работы и снижение уровня доходов, развод, отсутствие желания выплачивать долги, доставшиеся в наследство, и многое другое.

По данным Центробанка РФ на начало 2018 года, ЦФО лидировал среди федеральных округов по объемам просроченных ипотечных задолженностей. И чаще всего проблемы с оплатой возникали у москвичей.

Практика показывает, что кредиторы начинают реагировать на ситуацию первыми. Sms, звонки, личные беседы — это целая система взаимодействия в кризисной для обеих сторон ситуации. Цель — помочь заемщикам сохранить свое жилье.

Если договориться не удалось, банк требует досрочно вернуть полную сумму кредита. Даже на этой стадии еще можно расплатиться с долгами, например с помощью нового кредита. Если решение не было найдено, стороны встретятся уже в суде, который и дает банкам право на реализацию залогового имущества.

Помимо наличия длительной задолженности или систематического нарушения графика оплаты, есть и другие причины, по которым банк может потребовать от клиента досрочно вернуть полученные в кредит деньги:

  • повторное оформление недвижимости в качестве залога по другим кредитам и требования других кредиторов о погашении задолженности перед ними
  • перепланировки, которые не были согласованы с банком и снижают ценность жилья на рынке
  • попытка продажи или дарения заложенной недвижимости

Что делать, если денег на погашение ипотеки не хватает, а жилье терять не хочется?

Договариваться со своим кредитором о снижении финансовой нагрузки —

изменить график оплаты или уменьшить сумму ежемесячного платежа. Подобные изменения в кредитный договор вносятся только после тщательного анализа ситуации клиента, поэтому очень важно предоставить банку как можно больше фактов, подтверждающих снижение или отсутствие дохода, а также наличие объективных препятствий этот доход получить.

Рефинансировать кредит в другом банке

По сути, это получение нового кредита для погашения предыдущего. Этот инструмент полезен, если ставки по кредитованию снизились и можно заключить новый договор на более выгодных условиях.

Поискать дополнительные источники дохода

Это не только способ решить проблему с погашением задолженности, но и шанс улучшить свою финансовую репутацию — людям со стабильным доходом легче получить новый кредит.

Получить налоговый вычет

Эти деньги также можно использовать для погашения кредита.

Стоит ли рефинансировать кредит? Сначала сравните ставки. Учитывая, что ипотека — кредит на сумму в несколько миллионов рублей, снижение ставки на 1-3% — это ощутимая экономия для семейного бюджета, особенно в первые 3-5 лет погашения.

5 советов тем, кто выплачивает ипотеку

  1. Пополняйте кредитный счет как минимум за три дня до даты оплаты по договору.
  2. Регулярно проверяйте остаток задолженности. Клиенты банка «Открытие» могут сделать это в мобильном и интернет-банке, на портале #непроблема в личном кабинете, а также в отделении банка. Не лишним будет раз в квартал заказывать выписку из кредитной истории.
  3. Если есть возможность досрочно погасить весь кредит или хотя бы значимую его часть — погасите. Для этого нужно получить разрешение от банка и внести необходимую сумму на счет. Следите за изменением ставок по кредитам, чтобы не упустить выгодные условия рефинансирования.
  4. Если вы попали в сложную ситуацию и понимаете, что расплачиваться с банком будет трудно, сообщите о проблемах с финансами сразу.
  5. Не забудьте получить на руки закладную после погашения ипотеки.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *