Запрет на продажу квартир с долгами

Купля-продажа квартир, за обслуживание которых накопилась задолженность, отнюдь не редкость.

Одним покупателям удается договориться с продавцами о снижении цены взамен на оплату долга, а для других чужие долги становятся неприятной неожиданностью.

Руководитель юридического центра адвокат Олег Сухов рассказал, что в этих случаях делать и как власти планируют бороться с такими сделками.

Как продаются квартиры с долгами за «коммуналку»

Сделки по продаже квартир с коммунальными долгами – обычное дело на рынке недвижимости.

Проблема в том, что в законах нет никаких механизмов проверки квартир на наличие задолженностей при продаже.

Сейчас используется механизм наложения на квартиру обременения, однако он применим только тогда, когда решение о взыскании задолженности вступило в законную силу и по нему возбуждено исполнительное производство. Однако обременение на квартиру накладывается крайне редко – обычно применяется запрет выезда за границу и т. д.

Запрет на продажу квартир с долгами

Есть, кстати, довольно распространенная практика – продажа квартиры с долгами за услуги ЖКХ по меньшей стоимости. Об этом устно договариваются продавец с покупателем, а в договоре это никак не прописывают.

Впрочем, не все собственники добросовестные, и нередко покупатели получают не только квартиру, но и все чужие долги по коммунальным платежам. И у них начинаются проблемы с отключением услуг и претензиями управляющей компании (которая редко разбирается, кто действительно в ответе за долг).

Если вы купили чужой долг

Долг по оплате коммунальных услуг, если он велик, грозит тем, что на вас могут подать в суд. Лучше сразу направить продавцу квартиры претензию с просьбой погасить задолженность.

Укажите конкретный срок исполнения требования и предупредите, что вы готовы обратиться в суд (и напомните, что тогда на ответчика лягут еще и все расходы, связанные с судебным процессом – на юридические услуги, оплату госпошлины и т. д.).

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Также ст. 153 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Шансы выиграть дело в суде против продавца квартиры есть. Но судебный порядок не всегда оказывается эффективным. Часто бывает, что  дело выиграно, а денег равно взыскать не удается. И это связано с низким уровнем эффективности исполнительной системы.

Запрет на продажу квартир с долгами

Можно ли запретить сделку, если есть долги

Общая сумма долга за услуги ЖКХ в России превысила триллион рублей и пока не уменьшается, несмотря на все усилия государства. Недавно была озвучена инициатива ввести запрет на продажу квартир с коммунальными долгами.

Дело в том, что ни повышение пени и штрафов, ни ограничение потребления энергоресурсов не привели к уменьшению общего долга граждан за «коммуналку». Подразумевается, что запрет на продажу квартир станет стимулом для собственников по погашению коммунальных долгов.

На самом деле реализовать инициативу очень просто –

всего лишь нужно внести поправки, согласно которым в Росреестр в обязательном порядке будет предоставляться справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Если выяснится, что есть долги, то сделка просто не сможет быть совершена – либо не примут документы, либо впоследствии будет приостановка ее регистрация.

Инициативу критикуют за ограничение права собственности, однако это не так – у государства есть право устанавливать необходимый перечень документов, который представляется в органы регистрации.

Гражданское право предполагает реализацию своих прав ровно до того предела, когда они не нарушают прав и законных интересов других лиц.

Продажу имущества с долгами вполне можно признать таким нарушением.

Запрет на продажу квартир с долгами

Но стоит предусмотреть и возможность продажи квартиры с долгами – если, конечно, покупатель согласен взять их на себя. И это может быть отдельно указано в договоре купли-продажи.

Пока не ясно, получит ли инициатива какую-либо реализацию, и если да, то в каком виде.

С уверенностью можно сказать, что запрет на продажу квартиры с коммунальными долгами не приведет к заметному снижению общего размера задолженности.

Однако для граждан это станет еще одной гарантией своих прав при покупке недвижимости, поэтому введение такого запрета все же можно назвать целесообразным и нужным.

Источник

Можно ли продать квартиру с долгами

Можно ли продать квартиру с долгами? Такой вопрос нередко возникает у тех, кто накопил неоплаченные счета за коммунальные услуги (или получил такую квартиру в наследство), а также в случае ипотеки или долгов по налогу на имущество. Как видите, все ситуации разные, и возможности реализации имущества также будут отличаться.

В некоторых ситуациях долги самого владельца могут быть препятствием к заключению сделки по продаже квартиры. В нашей статье мы подробно расскажем о каждом случае и приведем пути решения возможных проблем.

3 способа продажи квартиры с долгом по ипотеке

1. Погасить ипотеку досрочно.

Самым сложным моментом в реализации этого способа будет найти покупателя, готового внести оплату за недвижимость наличными. Остаток ипотечного кредита оплачивается из аванса, после чего квартира без обременения может быть продана. Банк в этом случае нужно поставить в известность о причинах досрочного погашения ипотечного займа.

Для оформления сделки необходимо:

  • Поставить в известность банк о намерении продать недвижимость, которая находится у него в залоге, и получить его согласие.
  • Определить сумму долга по ипотеке на момент сделки.
  • Оформить договор купли-продажи. Он должен быть заверен у нотариуса, представляющего интересы обеих сторон: продавца и покупателя. В договоре прописываются в том числе условия погашения оставшегося долга по ипотеке покупателем за продавца квартиры. В идеале нужно включить в документ информацию о том, что эта сумма вносится в качестве задатка или аванса для погашения долга по ипотеке. В теории эти деньги можно будет вернуть при отказе от сделки какой-либо из сторон.
  • Снять с регистрации всех прописанных. На момент совершения сделки из квартиры необходимо выписать всех жильцов. Несовершеннолетние дети выписываются так же, как и при стандартной схеме продажи.
  • Оформить передачу денег на погашение ипотеки. Покупатель вносит аванс, сумма которого необходима для оплаты долга по ипотеке. В некоторых случаях можно брать и большую сумму, это зависит от того, какие условия были прописаны в договоре, и от договоренностей с покупателем.
  • Внести полученный аванс в банк. Тем самым продавец погашает ипотеку. Банк предоставляет справку о снятии обременения с квартиры.
  • Зарегистрировать подписанный с двух сторон договор в Федеральной регистрационной службе. В этот момент право собственности переходит к покупателю.
  • Передать оставшуюся сумму за квартиру продавцу.

Плюсы:

  • Сделка проводится очень быстро. Нет никаких ограничений со стороны банка. Единственное, что нужно учитывать, – на регистрацию в госорганах документов потребуется какое-то время.

Минусы:

  • Основной риск в приобретении квартиры, находящейся в залоге у банка, ложится на покупателя. После внесения аванса и, соответственно, погашения продавцом долга по ипотеке он может отказаться от продажи квартиры, имея на руках справку о снятии обременения. Вернуть оплаченный задаток может быть довольно сложно, несмотря на имеющийся нотариально заверенный договор. Чаще всего такие дела передаются в суд, и на урегулирование вопроса может уйти много времени, хотя в конечном итоге решение будет в пользу покупателя.

Таким образом, однозначно получится положительно ответить на вопрос, можно ли продать квартиру с долгами по ипотеке, одновременно погасив ее.

Но такой способ достаточно редко применяется, поскольку несет в себе существенные риски для покупателя.

2. Погасить ипотеку во время совершения сделки.

В этом варианте продажи квартиры задействованы три стороны: банк, продавец и покупатель. Банк предоставляет две ячейки для внесения в них оговоренной суммы за недвижимость и суммы оставшегося долга по ипотеке. При этом проведение сделки остается за продавцом недвижимости.

Запрет на продажу квартир с долгами

Оформление сделки проводится в следующем порядке:

  • Согласовываем с банком продажу обремененной квартиры.
  • Подсчитываем совместно с кредитором сумму оставшегося по ипотеке долга.
  • Вносим деньги. Со стороны банка предоставляются две ячейки: одна для внесения в нее суммы долга по ипотеке, а во вторую помещается остаток средств, положенных продавцу.
  • Подписываем договор купли-продажи между покупателем и продавцом и регистрируем в Росреестре.
  • Разбираемся с закрытием кредита. После завершения регистрации договора обязательство по залогу переходит к покупателю. Продавец оплачивает долг по ипотеке, получив доступ к первой ячейке.
  • Снимаем обременения. Получив сумму долга, банк предоставляет покупателю закладную, которая, в свою очередь, передается в МФЦ для получения выписки о снятии обременения.
  • Завершаем сделку. Когда все документы получены, продавец может получить доступ ко второй ячейке с оставшимися денежными средствами.

Плюсы:

  • Этот вариант купли-продажи безопасен как для продавца, так и для покупателя. Банк в этой сделке становится поручителем, так как его интересы полностью соблюдаются. Если со стороны продавца сделка срывается, покупателю возвращаются средства, положенные в ячейки. Продавец же может быть уверен, что покупатель настроен серьезно, поскольку предоплата уже внесена.

Минусы:

  • Все этапы согласования и проведения сделки происходят с участием банка, который устанавливает свои сроки. В связи с этим сделка может затянуться. Также не стоит забывать про участившиеся в последнее время отзывы лицензий у банков. И обязательно нужно ознакомиться с договором аренды банковской ячейки.

Но и по такой схеме без проблем можно продать квартиру с долгами по ипотеке.

3. Продать ипотечную квартиру вместе с долгом.

Есть еще один вариант продажи ипотечной квартиры, так называемая переуступка. Этот способ подразумевает под собой перекредитование, чаще всего в одном банке, когда покупатель запрашивает кредит у текущего кредитора продавца с целью приобретения недвижимости.

Читайте также:  Коллектор угрожал наказать должника с помощью колдуна

Вариант подойдет в том случае, если у покупателя нет средств для покупки квартиры. Условия кредитования покупателя определяет банк после рассмотрения заявления, при перекредитовании они могут быть лучше, чем при оформлении ипотеки на новое жилье.

Продавец при этом способе совершения сделки также ничего не теряет.

Процедура оформления сделки:

  • Запрос на ипотечный кредит покупателем подается в банк по стандартной схеме.
  • Когда кредитные условия согласованы, подбирается объект недвижимости. Ипотека чаще всего оформляется в том банке, в котором она согласована у покупателя. Если банк, выдававший кредит продавцу, другой, как правило, происходит перекредитование.
  • При положительном решении с покупателем, помимо договора купли-продажи, заключается договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту).
  • Оформлением документов по кредиту с прежнего владельца на нового занимается непосредственно банк.

Плюсы:

  • При таком способе продажи квартиры и покупатель и продавец ничем не рискуют. Каждый этап сделки ведет банк. Покупателю этот вариант поможет приобрести квартиру по более низкой цене.

Минусы:

  • Этот вариант осложняется тем, что все вводные продавца и покупателя должны совпасть: у покупателя в качестве первоначального взноса должна быть необходимая сумма, банки продавца и покупателя должны быть готовы оформить такую сделку.

Помочь в оформлении и поиске заинтересованных в проведении купли-продажи по такой схеме квартиры могут агентства недвижимости. Но такая помощь, как правило, стоит довольно дорого.

Чаще всего квартиры, которые находятся в залоге у банка, продаются по бытовым причинам, например владелец нашел вариант лучше или изменились планы. Но ситуации, когда продавец спешит избавиться от жилья потому, что у него имеется большое количество долгов, к сожалению, не редкость.

Для покупателя покупка ипотечной квартиры – отличный вариант сэкономить средства на приобретении жилья, такие объекты, как правило, продаются с большой скидкой.

Можно ли продать квартиру с долгами по налогу на имущество

Если при заключении договора купли-продажи выясняется факт того, что на имущество не оплачен налог, это не является препятствием для осуществления сделки. Регистрационный орган передает данные о новом владельце квартиры в Федеральную налоговую службу самостоятельно.

Таким образом, можно продать квартиру с долгами по налогам на имущество.

Налог на имущество начисляется продавцу за период, когда жилье было в собственности. И вместе с недвижимостью неоплаченные налоги покупателю не передаются.

Оплата задолженности прежним владельцем, взыскание с него пеней осуществляется без участия нового собственника. Тем не менее часто встречаются ситуации, когда Росреестр не уведомил ФНС о смене хозяина недвижимости, в этом случае все новые налоги продолжают начисляться предыдущему собственнику, хотя от может и не знать об этом.

Поможет разрешить такую ситуацию суд, в который потребуется предъявить документы, подтверждающие сделку купли-продажи. Задолженность после этого пересчитывается.

Но есть и способ продажи имущества вместе с неоплаченным налогом. Он предусмотрен ст. 391 Гражданского кодекса России. Любой долг (не только по налогам) передается по согласию сторон – это условие прописывается в договоре. При такой схеме продажи недвижимости регистрационный орган отправляет уведомление в ФНС о передаче недвижимости и переводе налоговых долгов на нового владельца.

При оформлении сделок иногда нотариус запрашивает у продавца документы по оплате налогов, но это требование необоснованно. Просто нотариус учитывает все риски покупателя и хочет его по максимуму защитить.

Способы продажи квартиры с долгами по ЖКУ

Часто встречаются ситуации, когда возникает вопрос: можно ли продать квартиру с долгами по ЖКУ. В российском законодательстве предусмотрена возможность передачи прав собственности на объекты недвижимости с неоплаченными долгами за коммунальные услуги.

  • Вариант № 1. Долг оплачивается из задатка.

Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ, сумма задатка входит в стоимость квартиры в целом. Продавец заключает соглашение с покупателем, в котором прописывается сумма задатка, равная сумме долгов по ЖКУ. Эти средства идут на погашение имеющихся обязательств, а при регистрации договора купли-продажи покупателю предъявляется справка об отсутствии долга.

В качестве примера можем рассмотреть ситуацию, когда долг за оплату коммунальных услуг составляет 100 тысяч рублей, стоимость квартиры – 4 миллиона рублей.

Покупателем передается задаток продавцу – 100 тысяч рублей, которые идут на оплату услуг ЖКХ. Остальную сумму – 3,9 млн рублей – продавец получает во время совершения сделки.

  • Вариант № 2. Долг оплачивается покупателем после совершения сделки, на него выделяется часть средств.

Такой же пример: долг собственника за коммунальные услуги — 100 тыс. руб., цена квартиры — 4 млн руб.

Для реализации этого варианта потребуется арендовать две ячейки в банке, в одну из которых кладутся деньги в сумме долга по ЖКУ, а во вторую в сумме, равной стоимости недвижимости за вычетом этих средств – 3,9 млн руб. Условием снятия денег из первой ячейки является справка об отсутствии долгов, а из второй – подписание договора купли-продажи квартиры и регистрация договора в Росреестре.

После полного оформления сделки и получения на руки документов о переходе права собственности (обычно на это требуется около недели) продавец сможет предъявить их банку, забрать деньги из второй ячейки (3,9 млн руб.) и оплатить из них долги по ЖКУ. Затем он берет справку об отсутствии задолженности и относит ее в банк, после чего забирает деньги из первой ячейки.

Запрет на продажу квартир с долгами

Также в этом способе может быть использован аккредитив. Покупатель кладет деньги на сберегательный счет, после оформления договора оплата переводится безналично продавцу. При этом, в каких банках открыты счета, не принципиально.

  • Вариант № 3. Оформить задолженность на покупателя.

При таком способе непременно необходимо прописать в договоре купли-продажи все условия по передаче долга согласно п. 1 и 2 ст. 391 Гражданского кодекса РФ.

Также в документе должна быть информация о стоимости квартиры, сумме непогашенных обязательств и об организациях, перед которыми числится эта задолженность (указать их реквизиты).

Определяется и вносится в договор дата оплаты долга покупателем. Стоимость квартиры в этом случае уменьшается на сумму долга по ЖКУ.

Случаи, когда долги владельца не позволят продать квартиру

Однако не во всех случаях можно продать квартиру с долгами. Кстати, иногда даже наниматели социального жилья почему-то задают такой вопрос.

В рамках данной статьи мы рассматриваем только недвижимость с оформленным правом собственности. Отметим лишь, что вопрос, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами, вообще не имеет смысла.

Потому что квартиру вправе продать только законный владелец.

Отчуждение недвижимости с долгами невозможно в следующих ситуациях:

  • Есть запрет суда или ФСП на регистрацию. Последним этапом в оформлении сделки купли-продажи, согласно Гражданскому кодексу РФ, является регистрация договора в Росреестре, после чего недвижимость переходит в собственность покупателя. Если есть судебный запрет на регистрационные действия, то, даже заключив договор, получив задаток или полную стоимость согласно договору, передать квартиру продавец не сможет документально.
  • Недвижимость под арестом. В этом случае судебным решением или приставом может быть запрещено квартиру не только продать (зарегистрировать переход права собственности), но и проживать в ней.
  • Недвижимость находится в залоге.

Приставам необходимо вовремя выявлять недвижимость, которая находится в собственности у должника, для предотвращения совершения сделок по купле-продаже этого имущества.

При этом, если квартира является единственной жилплощадью должника и она не находится в залоге, ее можно продать. На такое жилье не может быть наложен арест.

Также закон «Об исполнительном производстве» ограничивает права приставов в наложении ареста, если долг не сопоставим со стоимостью недвижимости.

Совершенную продавцом-должником сделку при отчуждении объекта недвижимости можно оспорить, если есть какие-то подозрения, что действия по продаже были совершены с целью уклонения от оплаты долга.

В теории все это выглядит так, как описано выше, в реальности же встречаются различные ситуации и варианты продажи квартиры с задолженностью.

Например, у суда появится повод аннулировать сделку, если должник продал свою квартиру за 1 млн руб. родственнику, хотя ее реальная рыночная стоимость 5 млн руб.

Если в договоре купли-продажи никакие условия не вызывают подозрений, оснований считать сделку недействительной нет.

Продажа квартиры с долгами: основные ограничения и советы юриста

Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Запрет на продажу квартир с долгамиВо многих случаях продажа квартиры, за собственником которой числятся долги, не противоречит российскому законодательству и является вполне осуществимой операцией. Речь идет, например, о коммунальных задолженностях. Ведь должником считается человек, а не квартира. Объект недвижимости по определению не способен иметь долговые обязательства. Другое дело, что не всякий человек захочет покупать такую квартиру: вместе с жильем он может получить еще и проблемы с жилищной конторой: хотя коммунальные службы и не вправе будут требовать от него погашения долгов предыдущего хозяина, они могут направлять по его адресу письма и счета на оплату долгов.

Читайте также:  В каком случае в суде лучше признать исковые требования?

Поэтому самый главный совет лучше адресовать покупателям жилья: перед любой покупкой недвижимости нужно тщательно ознакомиться со всеми документами. А без профессионального нотариуса сделать это не всегда просто.

Впрочем, и тем, кто желает продать квартиру, но не может рассчитаться со старыми долгами, следует знать, что в таком случае им будет трудно собрать все документы для оформления договора купли-продажи. А долг в любом случае придется рано или поздно возвращать.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгом?

Если квартира не приватизирована, то не важно, числятся ли за жильцами долги или не числятся, продать ее невозможно. Она – собственность государства, и распоряжаться ей проживающие в квартире не имеют права.

Жилье нужно приватизировать, и уже после выставлять на продажу.

Кстати, в конце февраля 2016 года Президент Владимир Путин продлил программу бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилфонда.

Можно ли продать квартиру, если собственник является должником по алиментам?

В этом случае все зависит от того, арестовано ли имущество судебными приставами или не арестовано. Во втором случае продать квартиру возможно, долг за хозяином останется, новым владельцам он никаким образом перейти не может. Если имущество арестовано, то его реализовать нереально, пока с него не снимут арест.

Можно ли продать квартиру, если есть долги перед судебными приставами?

Согласно закону, если квартира арестована, то продать ее нельзя. Если ареста нет, то продать можно, но стоит учитывать, что судебные приставы могут потребовать немедленного погашения долга после получения продавцом денег за продажу объекта недвижимости.

Можно ли продать квартиру, имея долги в банке?

Если жилье находится в банке в качестве залога, то продать его нельзя без согласия банка. В других случаях – это реально и осуществляется по обыкновенной процедуре.

Можно ли продать долю в квартире, если есть долги по квартплате?

Сделать это возможно с согласия всех собственников жилья. Можно договориться с покупателем о цене с учетом вычета накопившейся суммы долга.

Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

В принципе, законодательных препятствий для продажи квартиры с долгами за свет, воду и прочие коммунальные услуги – нет.

Но продавцу в любом случае факт задолженности не утаить, поскольку оформление права собственности осуществляется на основании перечня документов, куда входит и выписка из лицевого счета, по которой будет понятно состояние оплаты за жилищно-коммунальные услуги.

Так что с покупателем придется договариваться о погашении задолженности, ведь хотя новый владелец по закону и не будет отвечать за эти долги, ему в таком случае будет трудно наладить отношения с поставщиком коммунальных услуг. Практика показывает, что поставляющие компании продолжают выставлять счета по оплате с учетом долгов предыдущего хозяина.

Существует несколько способов, как продать такую квартиру по обоюдному согласию продавца и покупателя:

  1. Составить промежуточный договор о получении аванса. В нем прописать все условия такой сделки, в том числе цели, на которые пойдет сумма. После оплаты задолженности владелец будет обязан продать квартиру человеку, выдавшему аванс, по заранее оговоренной цене.
  2. Договориться об уменьшении суммы сделки на сумму, которая соответствовала бы накопившейся сумме долга. Новый владелец в таком случае не избежит проблем с управляющей компанией, если сам не погасит задолженность, но по закону за долги, которые образовались до его вступления в права собственника, он не будет нести никакой ответственности в любом случае. Если же новый собственник решит не погашать задолженность, за бывшим хозяином долг будет числиться три года. После этого срока его нельзя будет взыскать с него даже через суд, по причине истечения срока исковой давности.

При продаже квартиры с долгом по коммунальным платежам следует учитывать еще несколько моментов:

  • на квартиру могут наложить арест судебные приставы, продать ее будет невозможно до полного погашения долга;
  • квартиру могут отключить от воды, тепла, газа и электричества, что также осложнит процедуру продажи.  

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Продать квартиру в ипотеке можно только с разрешения кредитной организации, с которой был составлен ипотечный договор. Действовать нужно по одному из следующих вариантов:

  • Договориться с банком о досрочном погашении долга, а с покупателем, в счет оплаты за квартиру, о выплате аванса, суммы которого хватило бы на закрытие ипотеки. Задаток должен быть оформлен по всем нотариальным правилам. После погашения задолженности и снятия с квартиры обременения составляется стандартный договор купли-продажи.
  • Перевести с разрешения банка права и обязанности договора кредитования на покупателя, предварительно получив от него сумму, которая обговаривается сторонами.

Стоимость квартиры с обременением всегда ниже рыночной.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке с материнским капиталом?

Принцип продажи примерно тот же, что в случае с обыкновенной ипотекой, разница лишь в том, что любое жилье, приобретенное на средства материнского капитала, продается с разрешения органов опеки.

То есть в этом случае нужно получить два разрешения: кредитной организации и органов опеки.

Для этого нужно будет представить доказательства, что ребенок, на которого были выплачены средства, получит в собственность долю в другой квартире, не меньшую по объему и с учетом всех санитарных норм.

К сожалению, сегодня не всегда в точности соблюдается данная норма выделения доли ребенку, при осуществлении продажи и купли недвижимости, поскольку она сопряжена с большим количеством бюрократических тонкостей и находится в ведении сразу нескольких инстанций, где кроме органов опеки задействован, к примеру, Пенсионный фонд.

Однако невыполнение всех требований чревато проблемами, особенно для стороны покупателя. Проданную без разрешения органов опеки недвижимость, приобретенную по материнскому сертификату, ребенок по достижении совершеннолетия легко может вернуть себе по суду, доказав неправомерность сделки.

В таком случае покупателю придется возвращать квартиру обратно, хотя и на прежних владельцев будет возложено обязательство возврата полученных средств. Учитывая рост инфляции, от такого решения суда покупатель только проиграет и даже может оказаться на улице, при отсутствии другого жилья. Впрочем, и продавцам, не выделившим долю ребенку, может грозить нечто большее.

Игнорирование гарантийных обязательств суд может рассмотреть, как факт мошенничества, а за это полагается уголовное наказание.

Общие советы

Запрет на продажу квартир с долгами

  • получить задаток от покупателя и направить его на погашение долгов;
  • или же предварительно попытаться изыскать средства, возможно, взять кредит, чтобы рассчитаться с долгами, а взятый кредит погасить уже после продажи жилья.

Покупателю же следует выдавать деньги авансом только после составления нотариального договора, в котором будет прописано, что средства пойдут на погашение задолженности, а квартира будет продана в установленные сроки и только конкретному лицу. Обязательно нужно узнавать, не приобреталась ли недвижимость на средства материнского капитала, и если это действительно так, требовать участия в сделке органов опеки. В любом случае, покупка квартиры у человека с долгами – это определенный риск.

Как продать квартиру с долгами по ЖКХ?

Категория: Советы юриста.

Запрет на продажу квартир с долгами

Согласно жилищному законодательству, все владельцы жилплощади несут обязанность по своевременной оплате услуг ЖКХ.

Если они пренебрегают этой обязанностью, возможно применение различного рода санкций в отношении неплательщиков, в том числе и отключение электричества, воды, газа, возбуждение исполнительного производства с наложением ареста и последующей реализацией жилья, кроме того, если жилплощадь не приватизирована, человек может быть выселен.

В связи с этим многих собственников интересует вопрос, допускается ли реализация такой жилплощади. Ответ на этот вопрос, а также порядок реализации таких квартир будет подробно рассмотрены ниже.

Допускается ли продажа?

В законодательстве РФ нет запрета на продажу жилья, обремененного задолженностью. Главным условием является отсутствие ареста по судебному решению, кроме того, владелец не должен быть признан банкротом.

Однако следует отметить, что найти покупателей на подобное жилье будет непросто, поскольку люди предпочитают не связываться с проблемным жильем. Это связано с тем, что не все понимают, что задолженность связана с личностью продавца, а не с самой квартирой, поэтому при продаже долги не переходят к новому собственнику.

Читайте также:  Как выделяют долю в совместно-нажитом имуществе при долгах?

Условия продажи

Сделки такого рода обладают определенными особенностями, которые необходимо учитывать, собираясь продать квартиру. Обязательным условием является уведомление о задолженности человека, намеревающегося купить квартиру.

В противном случае возможно дальнейшей оспаривание сделки в судебных органах либо признание соглашения о купле-продаже недействительным, с последующим возвратом уплаченной суммы. Такая возможность прямо предусматривается Гражданским кодексом.

Кроме того, на сегодняшний день большинство граждан проверяют наличие долгов путем запроса выписки с лицевого счета или справок из управляющих компаний, подтверждающих отсутствие долга.

Существует несколько выходов из положения:

  1. Заключается предварительный договор о купле-продаже, в соответствии с которым продавцу выплачивается аванс или задаток, после чего он использует эту сумму для погашения долга по ЖКХ.
  2. В договоре прописывается условие о переводе долга на покупателя, а продавец снижает цену на жилплощадь на сумму задолженности.

Если такие варианты не устраивают покупателя, можно разрешить ситуацию следующими способами:

  1. Проблема с задолженностью решается продавцом до подписания договора путем достижения договоренности с УК о предоставлении рассрочки выплат.
  2. В договор включается условие об обязанности продавца погасить долг после заключения сделки.

Заключение договора

В договоре должны обязательно содержаться сведения о:

  • сторонах договора;
  • адресе, площади, количестве комнат, этаже, кадастровом номере продаваемого жилья;
  • правоустанавливающей документации;
  • цене сделки и порядке расчетов;
  • сумме задолженности по ЖКХ;
  • переводе долга на покупателя и уменьшения стоимости квартиры на эту сумму (при наличии такой договоренности);
  • об обязанности продавца погасить задолженность в течение определенного срока (если есть договоренность);
  • размере задатка и сроках погашения задолженности продавцом (если есть такое условие).

Рекомендуется заверить документ в нотариальной конторе с целью снижения рисков мошенничества, особенно если стороны включили в договор условие об авансе/задатке.

Если стороны заключают предварительный договор, необходимо указание сроков заключения основного соглашения.

Процедура продажи

Сделка по продаже жилья предполагает совершение следующих действий:

  1. Получение владельцем в УК справки о сумме долга и извещение покупателя о его размере.
  2. Если стороны пришли к соглашению относительно долга по ЖКХ, осуществляется сбор необходимой документации (выписки из ЕГРН, кадастрового паспорта, технического паспорта из БТИ, выписки с лицевого счета в УК).
  3. Подписание предварительного соглашения о купле-продаже с указанием на задаток в размере долга по ЖКХ. Продавец при этом должен учитывать, что последующее его уклонение от подписания основного договора им должна будет возвращена двукратная сумма задатка.
  4. Происходит снятие с регистрации всех прописанных в квартире граждан. Для подтверждения этого факта представляется справка из паспортного стола.
  5. Продавцом погашается задолженность и берется справка из УК о погашении долга.
  6. Происходит подписание основного договора о купле-продаже.
  7. Производится регистрация прав нового владельца в Росреестре.
  8. Покупателю выдается выписка из ЕГРН, в котором делается отметка о смене собственника.
  9. Покупателем осуществляется уведомление УК о смене собственника.

По завершении сделки на продавца возлагается обязанность по уплате налога с суммы, полученной при продаже, если жилье находилось в собственности меньше 3 лет.

Уведомление управляющей компании

В связи с изменением собственника происходит и смена финансово-лицевого счета. В связи с этим покупателю необходимо уведомить УК о факте покупки. Для уведомления допускается свободная форма, оно адресуется руководителю УК. В нем излагается просьба открыть новый счет. К документу необходимо приложение документации, подтверждающей права нового владельца.

Передача уведомления возможна при личном посещении отдела УК или отправка его заказным письмом с описью вложения.

Риски для покупателя

Важно знать, что продажа квартиры не означает, что новый владелец теперь обязан оплачивать долги прежнего хозяина (если это не было оговорено в договоре). Обязанность по оплате услуг ЖКХ возникает у него с момента, когда его право будет зарегистрировано в Росреестре.

Однако следует учитывать, что в случае недобросовестности со стороны продавца, которые не погасит долг своевременно, может возникнуть конфликтная ситуация с УК.Работники УК могут сообщить новому владельцу, что отключат электричество, воду или газ или обратятся в судебные органы. Следует знать, что такие действия противоречат закону, поэтому воплощение таких угроз в реальность маловероятно.

Однако если это все-таки произойдет, новому собственнику следует обращаться в органы прокуратуры или суда.

о том, как составить долговую расписку.

Долги продавца квартиры по ЖКХ могут передать покупателям: озвучены суммы — МК

Долги продавца квартиры по ЖКХ могут повесить на покупателя. Соответствующий законопроект был направлен в Минстрой. Сейчас при продаже недвижимости к новому собственнику переходят только долги за капремонт.

Поправки предусматривают распространение этой схемы и на долги за управление, содержание многоквартирного дома, а также за коммунальные услуги.

Если правительство поддержит распространение механизма на все имеющиеся задолженности, то покупателю недвижимости могут выставить серьезный счет — до нескольких сотен тысяч рублей.

Справедливо ли перекладывать долги бывших собственников на новых владельцев и сколько в среднем придется заплатить «МК» рассказала специалист в области ЖКХ, директор Организации народного контроля Наталья Чернышева.

— К сожалению, встречаются случаи, когда управляющая компания требует с новых собственников квартиры погасить долги предыдущих владельцев. Управляющие компании не хотят связываться с прежними собственниками, хотя по ЖК РФ (ст.

153) долг по ЖКХ относится не к квартире, а к владельцу, и новый собственник не должен отвечать по долгам того, у кого он приобрел жилье.

Однако, что касается долгов по взносам на капремонт, то тут закон не разделяет прежних и новых собственников квартиры, и новому владельцу переходит обязательство по задолженности за капремонт. Таким образом, долг за ЖКХ переводить незаконно, а за капремонт, к сожалению, законно.

Но зачастую управляющие компании могут не разделять суммы долгов по ЖКХ и за капремонт, которые обычно указываются в одной платежке, и требуют оплаты всего долга за предыдущих собственников.

— Сколько потребители задолжали за услуги ЖКХ?

— Ввиду того, что единой методики подсчета задолженности жителей по ЖКХ не существует, трудно точно оценить размер долгов в целом по стране. Иногда называют цифры около 800 млрд. рублей.

Но сколько из них приходится на бывших собственников, продавших квартиры с долгами по ЖКХ и капремонту, оценить практически невозможно.

Задолженность выросла за 2020 год, и сейчас, после отмены моратория, многие семьи столкнулись с необходимостью заплатить большие суммы, чтобы избежать отключений услуг. И люди отдают последние деньги и берут кредиты, чтобы расплатиться по долгам за ЖКХ.

— Как часто собственники избавляются от квартир, не погасив все долги (за управление, содержание, текущий ремонт и коммунальные услуги)?

— Обычно покупатели и риэлторы все же проверяют квартиры на предмет отсутствия долгов, тем более что такой долг может накопиться за несколько лет, а продавец рассматривает продажу квартиры как способ избавиться от долгов.

Опять же, точных цифр нет, но, по мнению риэлторов, такие случаи, где вовремя не было проверено отсутствие долгов по ЖКХ, не превышают 5-10% от общего числа сделок.

Если все-таки такая неприятность случилась, и управляющая компания не отстает даже при получении выписки из ЕГРН, то надо обращаться в прокуратуру, жилищную инспекцию и Роспотребнадзор.

— Поддержит ли предложение Минстрой?

— Очень надеюсь, что нет, поскольку оно является несправедливым. Наоборот, стоит рассмотреть другое предложение — чтобы и долги в принципе не переходили на нового владельца. Или же, чтобы в любом договоре купли-продажи стоял пункт о том, что долги не переходят на покупателя, и для их перехода необходимо оформить отдельно перевод долга.

— Если задолженность переложат на плечи новых владельцев, сколько в среднем придется заплатить?

— Если же это несправедливая инициатива будет поддержана в целях облегчения взыскания сумм задолженности, пусть и не с реальных должников, то тогда добросовестные приобретатели окажутся в очень плохом положении.

Сумму среднего долга трудно оценить, это может быть задолженность за несколько месяцев, несколько десятков тысяч рублей. Но новых собственников могут обязать платить по долгам предыдущих собственников и за несколько лет, что может исчисляться сотнями тысяч рублей.

Поэтому такой несправедливости никак нельзя допускать.

— Как россиянам не нарваться на такой неприятный сюрприз?

— Рекомендую запрашивать у продавца справку об отсутствии долгов, а, если они имеются, то вставлять в договор купли-продажи квартиры положение о том, что задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг покупателю не передается.

Задолженность может быть переведена на покупателя только сделкой по переводу долга. Если долг обнаружился неожиданно, то следует получить в Росреестре выписку из ЕГРН с датой перехода собственности и отнести ее в управляющую компанию.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *