В какой срок можно признать сделку купли-продажи квартиры недействительной?

Главная » Купля-продажа квартиры » Как признать недействительной сделку купли продажи квартиры

3 511 просмотров

Исходя из статистических данных, до 15% всех сделок купли-продажи квартиры так или иначе признаются недействительными. Причем инициатором данной процедуры может становится как продавец, так и покупатель. В этой статье рассмотрим, как именно можно признать сделку недействительной и какие есть особенности у данной процедуры.

Варианты признания сделки недействительной

Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.

Можно ли оспорить договор, сделку купли продажи квартиры

Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.

После регистрации

На каком основании сделка может быть признана недействительной

Оснований может быть большое количество, но в данном случае важно, чтобы они соответствовали законодательству. Нельзя просто так потребовать признать сделку недействительной потому, что кто-то так захотел. Точнее можно попробовать, но суд все равно не примет решение, которое устроит истца. Самые распространенные и популярные основания:

  • При продаже квартире не было учтено право третьей стороны. В качестве третьей стороны может выступать как частное лицо, так и фирмы или даже государственная структура (ст.173.1 ГК РФ).

Пример: На момент продажи в квартире проживает арендатор. Договор аренды, заключенный с ним, предполагает, что до его окончания собственник жилья не имеет права продавать эту квартиру. Если этот пункт будет нарушен, арендатор может подать заявление в суд и признать договор недействительным.

  • Одной из сторон сделки является несовершеннолетний (до 18 лет), без согласия на то родителей (ст.175 ГК РФ).

Исключение в данном случае может быть сделано относительно лиц, которые были признаны совершеннолетними в судебном порядке.

  • Одной из сторон сделки является недееспособное лицо (ст.176 ГК РФ).

Пример: Человек, в силу психических расстройств, был признан недееспособным по решению суда. Однако в некоторых случаях он может вести себя абсолютно адекватно, из-за чего вопрос о его дееспособности при заключении сделки не поднимался. В такой ситуации его попечитель может потребовать признать сделку недействительной (при условии, что попечитель не давал своего согласия).

  • Одна из сторон сделки ошиблась при заключении договора или не владела всей информацией (ст.178 ГК РФ).

Пример: Покупатель мог допустить ошибку в договоре или просто не знать о том, что, например, рядом с домом, в котором он купил квартиру, будут возводить огромный промышленный комплекс (это, очевидно, как минимум очень сильно снизит стоимость квартиры). Если покупатель сможет это доказать, то он также сможет и оспорить сделку. Из всех существующих вариантов этот – самый спорный и сложный. Лишь в редких случаях действительно удается доказать в суде, что человек не владел всей необходимой информацией.

  • Договор был подписан обманным путем, одной из сторон угрожали и так далее (ст.179 ГК РФ).

Пример: Продавец не хотел расставаться с квартирой, однако покупатель обманул его, убедив в том, что сразу после сделки, он безвозмездно предоставит другое аналогичное жилье, но в соседнем районе. Разумеется, после того как право собственности перешло новому владельцу, он и не подумал выполнять свои обещания, которые, к тому же, не были зафиксированы в договоре.

Пример: У усопшего трое наследников-сыновей. После его смерти, двое наследников находились в командировке, в другой стране, и не могли знать о произошедшем.

Единственный наследник, который находился рядом с отцом, сразу после его смерти обращается к нотариусу, вступает в право владения и продает жилье.

Оставшиеся двое, сразу после того, как узнают о сложившейся ситуации, могут подать иск в суд и признать договор купли-продажи недействительным.

  • При продаже квартиры, которая является совместной собственностью, не учитывалось мнение супруги/супруга (не было получено согласие на сделку).
  • В результате продажи жилья были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые либо проживают в этой квартире, либо являются ее совладельцами (не было получено разрешение от органов опеки).

Подобных причин может быть еще очень много, выше перечислены только основные. Как следствие, при покупке или продаже квартиры необходимо очень внимательно изучать условия договора и все документы.

Если продавец отказывается передавать какие-то бумаги, это уже должно настораживать.

Как доказывает практика, без помощи опытного юриста самостоятельно предусмотреть все возможные проблемы практически невозможно.

В данном случае абсолютно не важно, происходит ли оспаривание после смерти продавца или же после регистрации сделки. Такие особенности истца не интересуют. Вне зависимости от текущего положения дел, договор все равно может быть признан недействительным.

Под ничтожными сделками понимают такие договоренности, которые изначально заключаются с отчетливым нарушением законодательства.

Несмотря на тот факт, что для признания сделки ничтожной решение суда не требуется, на самом деле, чтобы вернуть жилье или деньги, все равно придется обращаться в суд.

Просто доказывать тот факт, что сделка недействительная уже не требуется, нужно лишь получить решение суда на руки, без которого заставить вторую сторону вернуть квартиру или деньги будет невозможно.

В редких случаях вторая сторона добровольно соглашается «вернуться на исходные позиции», однако это актуально только в том случае, если нарушение законодательства не было преднамеренным.

Основные причины признания сделки ничтожной:

  • Договор не просто нарушает закон (это было бы оспоримой сделкой), но и нарушает права третьих лиц (ст.168 ГК РФ).
  • При заключении сделки использовались недействительные или поддельные документы.
  • Сделка купли-продажи квартиры является фиктивной или притворной.

Пример: Владелец является крупным должником, и он узнает, что в ближайшее время его имущество будет арестовано и продано с торгов. Он якобы «продает» свою квартиру брату/супруге/детям или иным третьим лицам, но фактически, продолжает ею пользоваться. Такая сделка будет признана фиктивной.

  • На момент продажи квартиры владелец потерял право распоряжаться своим имуществом.

Пример: Должник, имущество которого уже арестовано, продает квартиру третьему лицу, которое не в курсе сложившейся ситуации. Так как уже к моменту продажи должник не имел права распоряжаться квартирой, такая сделка будет признана ничтожной.

Оспорить сделку может любой человек (или организация) чьи права были нарушены или не были учтены. Это могут быть как родственники продавца, так и сторонние лица или даже организации. Так, пример, оспорить сделку может прокуратура или органы опеки. Конкретного перечня нет, многое зависит от сложившейся ситуации.

Пример: Продавец реализует квартиру, находящуюся в совместной собственности супругов.

При этом он не получил согласие жены, не получит разрешение от органов опеки и, в результате, сделка может быть оспорена.

Однако в данном случае договор скорее будет признан ничтожным, ведь без разрешения органов опеки или согласия супруги подобные сделки автоматически считаются недействительными.

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключение составляют ситуации, при которых заинтересованное лицо, обращающееся в суд, просто ранее не имело всей необходимой информации или физически не имело возможности обратиться в суд.

А вот признать договор ничтожным можно в срок до 3-х лет, с момента заключения договора. Причем, в отдельных случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.

Порядок признания сделки купли продажи квартиры недействительной

Общие принципы оспаривания сделки или признания ее ничтожной практически идентичны. Разница лишь в том, что во втором случае собрать доказательства ничтожности договора будет значительно легче.

Порядок действий

  1. Собрать доказательства того, что данная сделка является оспоримой или ничтожной.
  2. Попробовать договориться со второй стороной во внесудебном порядке. Рекомендуется документально или любым другим образом зафиксировать данный факт. В случае отказа он также может считаться доказательством в суде.
  3. Составить исковое заявление (образец см.ниже).

  4. Обратиться в суд (подать иск). Это можно сделать лично или отправить по почте заказным письмом. Лучше – лично, так вероятность того, что иск будет «утерян» значительно меньше.
  5. Оплатить госпошлину за подачу иска. Эту сумму можно присовокупить к требованиям по иску, чтобы после получения решения суда истребовать ее с ответчика.

  6. Дождаться даты заседания.
  7. Присутствовать на суде.
  8. Получить решение суда.
  9. Дождаться, пока решение вступит в силу.
  10. С решением обратиться к ответчику и потребовать его выполнить условия этого документа. Если откажется, можно сразу обращаться в ССП (Служба судебных приставов).

    Они заставят выполнить условия судебного решения в принудительном порядке.

Пример: Относительно последнего пункта нужно уточнить, что принудительный порядок может растягиваться на длительный срок. Сначала с нарушителем будут вести беседы.

Только после того, как он проигнорирует все требования ССП, может начаться, например, арест имущества и его продажа чтобы, допустим, вернуть покупателю выплаченную им за квартиру сумму.

К исковому заявлению нужно прикладывать определенный пакет документов. Конкретного перечня не существует, однако примерный список может выглядеть так:

  • Паспорт заявителя.
  • Доказательства того, что сделка должна быть признана недействительной.
  • Договор купли-продажи.
  • Другие документы, доказывающие правоту истца или вину ответчика.

Расходы

Основной статьей расходов в данном случае станут затраты на госпошлину. В ст.333.19 НК РФ нет четкого определения того, во сколько обойдется заявление на признание договора купли-продажи недействительным. Однако, исходя из разъяснения ВС РФ (Верховный суд), исковые заявления такого плана считаются имущественными. Как следствие, применяется пп.1, п.1 указанной статьи НК РФ.

Конкретный размер госпошлины будет зависеть от суммы иска. Если, например, квартира стоит 5 миллионов рублей, то госпошлина в такой ситуации обойдется в 33 200 рублей.

Сроки

Сколько может примерно уйти времени на признание сделки купли-продажи недействительной:

На что будет потрачено времяСколько будет потрачено времени
Поиск доказательств От 1 дня
Составление заявления и подача иска в суд От 1 дня
Ожидание заседания До 1-2 месяцев
Ожидание решения суда От 1 недели
Ожидание, пока решение суда вступит в силу 1 месяц

После этого, если ответчик не хочет добровольно выполнять условия решения и придется обращаться в ССП, процедура взыскания может растянуться на несколько месяцев или даже лет.

Иск о признании договора купли продажи квартиры недействительным

Исковое заявление можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к опытным юристам. Учитывая тот факт, что в зависимости от ситуации вариантов формулировок может быть огромное количество, лучше, разумеется, обращаться к специалистам. Представленный ниже образец может быть взят за основу.

Содержание иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

В иске такого типа должна быть примерно следующая информация:

  • Данные суда, в который обращается заявитель.
  • Информация об истце и ответчике.
  • Данные о сути сделки, которую нужно признать недействительной.
  • Доказательства того, что договор действительно может быть признан оспариваемым или ничтожным.
  • Приложенные документы.
  • Дата и подпись.

Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным

В какой срок можно признать сделку купли-продажи квартиры недействительной?

Скачать образец искового заявления о признании недействительным договора купли-продажи квартиры Признание сделки недействительной – это достаточно распространенная и серьезная проблема, из-за которой у продавца или покупателя могут возникать серьезные риски не получить обратно свое жилье или выплаченную сумму. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, на что нужно обращать внимание в первую очередь при заключении договора купли-продажи. Они же могут представлять интересы клиента как в процессе покупки жилья, так и в суде, если это потребуется.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Вс разрешил не возвращать деньги покупателю, если сделку признали ничтожной — новости право.ру

Мужчина продал землю и вскоре умер. Его сын оспорил договор, доказав, что отец не осознавал своих действий. Суды признали сделку недействительной, обязав при этом вернуть покупательнице деньги. Но ВС не согласился с этим выводом.

Верховный суд обязал нижестоящие суды пересмотреть дело (№ 55-КГ21-4-К8) жителя Хакасии, который оспаривал сделку своего уже умершего отца по продаже земельного участка.

Согласно материалам дела, Юрий Пивоваров* в 2017 году продал садовый участок в 628 кв. м и расположенный на нем домик за 150 000 руб.

Через два года мужчина умер, а его сын Александр*, вступивший в наследство, решил через суд добиться признания сделки недействительной.

В иске он указал, что на момент оформления договора купли-продажи Пивоваров-старший не осознавал своих действий и не мог руководить ими.

В этом сюжете

Суды трех инстанций удовлетворили требования истца, но вместе с тем обязали его вернуть деньги покупательнице. Пивоваров не согласился с таким решением и обратился в Верховный суд.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС, проверив материалы дела, выявила существенные нарушения материального и процессуального права.

Так, на момент совершения сделки мужчина был признан недееспособным, в связи с этим все совершенные им юридически значимые действия являются недействительными.

Это касается не только передачи покупательнице прав на спорное имущество, но и обстоятельств, связанных с доказанностью получения Юрием Пивоваровым денежных средств. 

ВС уточнил, что отдельного документа, подтверждающего оплату участка, не было. А пункт в договоре купли-продажи, согласно которому деньги были переданы продавцу, является недействительным и не может считаться доказательством. Иных доказательств передачи денежных средств в материалы дела не представлено, указал ВС.

«При таких обстоятельствах вывод суда о взыскании с истца в пользу ответчика денежных средств в размере 150 000 руб. противоречит установленным по делу обстоятельствам», – следует из определения ВС.

В результате коллегия постановила отменить решения нижестоящих судов в части взыскания с Пивоварова суммы сделки и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с требованиями закона, постановил ВС.

*имена и фамилии изменены редакцией

ВС: Незарегистрированные ДКП и переход права собственности не могут быть основаниями для виндикации

Верховный Суд вынес Определение по делу № 36-КП9-6, в котором разобрался, возможно ли на основании не зарегистрированного в установленном законом порядке договора купли-продажи квартиры, условия которого не были соблюдены продавцом, признать недействительными последующие сделки с недвижимостью.

20 апреля 2006 г. между Ольгой Бахметовой и ООО ФСК «Веж» был заключен договор купли-продажи квартиры.

Согласно п. 4 договора государственная регистрация перехода права собственности на квартиру производится после оплаты квартиры покупателем. В соответствии с п. 9 договора Ольга Бахметова обязалась до 30 мая 2006 г.

сняться с регистрационного учета и освободить квартиру. Деньги за квартиру были выплачены ей двумя платежами 24 апреля и 19 мая 2006 г. Однако в дальнейшем продавец не передала недвижимость покупателю.

Кроме того, государственная регистрация ДКП и перехода права собственности на квартиру к ФСК «Веж» произведена не была.

25 августа 2008 г. Ольга Бахметова продала квартиру своей матери Валентине Филатовой, право собственности которой на нее было зарегистрировано 22 сентября 2008 г. Спустя 4 года, в декабре 2012 г. новый собственник продала квартиру Дмитрию Кузьменкову, 18 декабря 2012 г. право собственности на нее перешло к покупателю.

18 октября 2013 г. ФСК «Веж» получила выписку из Единого государственного реестра недвижимости, после чего, 25 августа 2015 г.

, обратилась в суд с иском к Ольге Бахметовой, Валентине Филатовой и Дмитрию Кузьменкову о признании договоров купли-продажи между ними недействительными, об исключении из госреестра соответствующих записей о государственной регистрации права собственности, о возложении на Бахметову обязанности по передаче квартиры и о государственной регистрации перехода права собственности к обществу.

При первом и втором рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций отказывали в удовлетворении требований, однако кассация возвращала дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При третьем рассмотрении суд все-таки удовлетворил заявленные ФСК «Веж» требования. При этом он исходил из того, что заключенный между Ольгой Бахметовой и ее матерью договор купли-продажи является мнимой сделкой, а формальное исполнение этого договора сторонами безусловным образом о наличии воли сторон на достижение предусмотренных законом последствий ее не свидетельствует.

Также суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в действиях Ольги Бахметовой злоупотребления правом, что выразилось в уклонении ее от обязательств по ранее заключенному с истцом договору купли-продажи.

При этом суд указал на то, что недействительность договора от 25 августа 2008 г. влечет за собой и недействительность договора от 4 декабря 2012 г., заключенного между Валентиной Филатовой и Дмитрием Кузьменковым.

Ответчики возражали на этот вывод, ссылаясь на то, что срок исковой давности истек. Однако суд посчитал, что названный срок необходимо исчислять с 18 октября 2013 г.

– даты получения истцом выписки из ЕГРН на квартиру. Так как исковое заявление подано в суд 25 августа 2015 г., срок исковой давности истцом не пропущен. Апелляция решение первой инстанции поддержала.

Бахметова и Филатова обратились в Верховный Суд.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы первой, после чего ответчики обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд.

Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила, что в соответствии с положениями п. 1 ст.

131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации, в частности, подлежит право собственности.

Суд указал, что согласно положениям п. 1 ст. 164 ГК (в редакции, действовавшей на 20 апреля 2006 г.) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 3 ст.

433 ГК установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 1, 2 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение сторонами до госрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, посчитал ВС, законодательство, действовавшее на момент заключения договора купли-продажи квартиры между Ольгой Бахметовой и ФСК «Веж», требовало обязательной государственной регистрации как самого договора, так и перехода права собственности на нее.

Суд указал, что после заключения договора квартира истцу не передавалась, при этом требований о государственной регистрации договора истец ответчику Бахметовой не направлял, акт приема-передачи не составлял и не подписывал, во владение квартирой не вступал и ее судьбой не интересовался.

Кроме того, ВС отметил, что в соответствии с п. 1 ст. 170 ГК мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

«Исходя из смысла вышеуказанной нормы материального права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности, правоотношения между сторонами в рамках такой сделки фактически не возникают», – подчеркнул ВС.

Суд обратил внимание на то, что при совершении сделки Бахметовой с Филатовой стороны не только предусмотрели реальные правовые ее последствия, но и осуществили их.

После заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке была произведена регистрация перехода к покупателю права собственности на спорное недвижимое имущество, выдано свидетельство о государственной регистрации права, что подтверждает наличие воли обеих сторон договора на исполнение совершенной сделки и достижение соответствующих ей правовых последствий. ВС добавил, что достоверных и убедительных доказательств мнимости заключенного договора купли-продажи истцом представлено не было и судом не установлено. При этом наличие родственных отношений между продавцом и покупателем ввиду отсутствия иных доказательств мнимости сделки определяющим для ее оценки в качестве таковой не является.

Кроме того, ВС заметил, что правовые последствия действий Валентины Филатовой по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости с учетом всех установленных по делу обстоятельств, включая регистрацию прав на это имущество и последующее распоряжение этим правом путем заключения договора купли-продажи с Кузьменковым, судебными инстанциями учтены не были. Таким образом, выводы судов о применении к возникшим по данному делу отношениям нормы п. 1 ст. 170 ГК основанными на имеющихся в деле материалах быть признаны не могут.

Верховный Суд указал, что согласно положениям ст. 398 ГК право требования кредитора передать индивидуально-определенную вещь путем отобрания ее у должника отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

При этом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

По мнению Коллегии по гражданским делам ВС, при рассмотрении дела указанные положения закона и разъяснения пленумов судами первой и апелляционной инстанции учтены не были, что является существенным нарушением норм материального права, которое привело к неправильному разрешению дела.

Кроме того, Суд отметил, что вывод судебных инстанций о том, что срок исковой давности по заявленным ФСК «Веж» требованиям не пропущен, поскольку составляет 3 года и подлежит исчислению с 18 октября 2013 г. – даты получения истцом выписки из ЕГРН на спорную квартиру, является ошибочным.

Высшая инстанция указала: учитывая, что основания заявленных истцом требований не подтверждают ничтожности оспариваемой им сделки купли-продажи спорной квартиры от 25 августа 2008 г., а сводятся к обоснованию ее недействительности как оспоримой, срок исковой давности по такому основанию в соответствии с п. 2 ст.

181 ГК составляет 1 год.

Суд отметил, что согласно положениям п. 1, 2 ст. 200 ГК (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 г.

) течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Установлено, что плата за квартиру произведена покупателем полностью 19 мая 2006 г., Бахметова снялась с регистрационного учета и освободила квартиру в установленный срок. Таким образом, посчитал ВС, о нарушении своих прав истцу было известно с 2006 г.

, поскольку регистрация перехода права собственности не произошла. Кроме того, в сентябре 2008 г.

была совершена сделка купли-продажи квартиры и произведена регистрация в установленном законом порядке права собственности Филатовой на недвижимость, о чем «Веж» должен был узнать тогда же при должном отношении к содержанию имущества.

В суд за защитой своего предполагаемого права «Веж» обратился только 25 августа 2015 г., до указанной даты истец с требованиями о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 20 апреля 2006 г., а также об оспаривании последующих договоров купли-продажи спорной квартиры не обращался.

В связи с этим ВС определил отменить решения нижестоящих судов и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФСК «Веж» к Бахметовой, Филатовой и Кузьменкову о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации права собственности, возложении обязанности по передаче квартиры, о государственной регистрации перехода права собственности, отказать.

В комментарии «АГ» представитель Ольги Бахметовой адвокат НО «Смоленская городская коллегия адвокатов № 2» Александр Тарасов назвал позицию ВС правильной. «До этого два раза Ленинский районный суд г. Смоленска принимал решения об отказе в иске. И дважды апелляционной инстанцией они утверждались и вступали в силу.

Судьи принимали абсолютно грамотные и взвешенные решения, которые потом отменялись президиумом Смоленского областного суда, в результате чего, когда решение в третий раз было принято не в нашу пользу, дело дошло до Верховного Суда», – указал адвокат.

Он отметил, что в его 19-летней практике это первая ситуация подобного рода.

Руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Виктор Спесивов отметил, что хорошо, что ВС сам поставил точку в споре. «Решения судов нижестоящих инстанций были просто вопиюще безграмотными и ничем, кроме коррупционной составляющей, я объяснить их не могу.

Одного того, что общество обратилось за защитой своего права спустя 7 лет после первой оспариваемой сделки, хотя уже должно было давно обратиться в суд с требованием о понуждении к государственной регистрации своего права собственности, должно было быть достаточным для применения судами последствий пропуска срока исковой давности.

Однако суды пошли еще дальше и проигнорировали то, что по законодательству, действовавшему на момент заключения договора с обществом, на основании которого за обществом признали право собственности, как раз-таки сам договор являлся незаключенным. Причем истец даже не просил зарегистрировать данный договор, он просил только зарегистрировать его право собственности», – указал Виктор Спесивов.

Таким образом, посчитал он, суд обязал Росреестр зарегистрировать право собственности на основании незаключенного договора, «порушив» при этом остальные заключенные договоры.

«Ни суды, ни даже ВС РФ при этом ничего не сказали об институте добросовестного приобретения, хотя, на мой взгляд, в данном деле заодно был проигнорирован и он, так как вне зависимости от реальности или мнимости договора между продавцом и его матерью оснований подозревать в злоупотреблении правом конечного приобретателя в деле представлено точно не было», – посчитал эксперт. По его мнению, напротив, поведение общества, не беспокоившегося на протяжении 10 лет об оформлении права собственности на недвижимость, за которую оно полностью расплатилось, имеет признаки предварительного сговора с продавцом с целью изъятия имущества у добросовестного приобретателя или, по крайней мере, злоупотребления правом.

«Ошибки судов, конечно, случаются, но такие вопиющие и сразу в таком количестве именно в сфере вопросов недвижимости за последние 10 лет практики мне не попадались», – рассказал Виктор Спесивов.

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным: основания, судебная практика

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным производится судом на основании обращения участника соглашения (продавца или покупателя) либо третьего лица, чьи интересы затронуты в результате заключения сделки. Обращаться в суд приходится в том случае, если договор уже был подписан, а переход права собственности был зарегистрирован Росреестром.

Понятие и последствия признания договора недействительным

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Недействительность договора (сделки) — изменение, установление либо прекращение любых прав и обязанностей, истекавших из договора, за исключением тех, что связаны с ее недействительностью. Иными словами, все обязанности и права, являющиеся последствием заключенного договора, аннулируются, если сделка признается недействительной.

Признание договора купли-продажи недействительным производится судом на основании обращения истца с иском к ответчику. Инициатором обращения в суд могут быть:

  • любой из участников сделки;
  • третьи лица, чьи права или интересы были затронуты сделкой;
  • органы власти, например, прокуратура, или местная администрация.

Последствием признания договора недействительным является расторжение сделки и так называемая двусторонняя реституция.

Этот юридический термин означает возврат каждым из участников договора другой стороне всего полученного в результате сделки в натуре — продавец вновь становится собственником квартиры, а покупателю должны быть возвращены уплаченные за нее деньги.

Если возврат полученного в натуре невозможен, например, квартира уже была продана добросовестному покупателю, то покупатель должен полностью возместить продавцу ее стоимость. Кроме того, пострадавшее лицо может рассчитывать на возмещение понесенного ущерба, если вторая сторона знала или должна была знать о возможной недействительности сделки.

Основания для признания договора недействительным

По общим правилам недействительными признаются сделки и договоры, которые не отвечают требованиям законодательства. Ст. 166 ГК РФ уточняет, что недействительной может быть признана оспоримая или ничтожная сделка.

Оспоримые сделки

Оспоримыми считаются договоры, заключение которых нарушает права или охраняемые законом интересы как самих участников сделки, так и третьих лиц. Также оспоримой является сделка, если ее результаты повлекли неблагоприятные последствия для участника соглашения. К оспоримым относятся договоры:

  1. Заключенные с нарушением требований законодательства. Если договор был заключен без согласия третьего лица, органа местного самоуправления, юридического или государственного органа, а такое согласие является обязательным, то сделка является оспоримой. Например, в соответствии со ст. 292 ГК РФ продажа квартиры, собственником которой является несовершеннолетний или находящееся под опекой (попечительством) лицо, осуществляется с разрешения органа опеки. Если оно не было получено, договор нарушает требования закона и может быть аннулирован по иску любой из сторон или органа опеки.
  2. Заключенные ограниченно дееспособными лицами без согласия попечителей. Ограничение дееспособности может наложить суд в отношении лиц, злоупотребляющих алкоголем, наркотиками, азартными играми. Сделку купли-продажи недвижимости ограниченно дееспособные лица могут заключать исключительно с согласия назначенного судом попечителя.
  3. Заключенные лицами, которые на момент сделки юридически являлись дееспособными, однако не могли отвечать за свои действия в силу психического расстройства. Также оспоримой является сделка, заключенная лицом, которое впоследствии судом было признано недееспособным, при том было доказано, что на момент заключения договора оно не понимало значения своих действий.
  4. Заключенные с применением насилия или угроз его применения, а также под воздействием неблагоприятных обстоятельств.
  5. Заключенные под воздействием обмана. Под обманом понимается введение одной из сторон соглашения в заблуждение другой стороной или утаивание обстоятельств, о которые сторона сделки должна была быть предупреждена.
  6. Заключенные лицом, которое существенно заблуждалось относительно предмета и природы договора, личности второго участника сделки.
  7. Заключенные на кабальных условиях ввиду тяжелых жизненных обстоятельств одного из участников сделки.

Еще один случай, когда договор может быть признан недействительным, это безденежность. Данное основание применяется в тех случаях, когда денежные средства в счет исполнения договора не были переданы продавцу.

Признать договор недействительным по данным основаниям может только суд. При этом истец должен не только предоставить доказательства недействительности соглашения, но и доказать, что сама сделка является оспоримой.

Ничтожные сделки

Ничтожным признается договор купли-продажи, если он сразу был заключен с грубым нарушением законодательства. Ничтожными признаются:

  1. Мнимые сделки, то есть совершенные только «на бумаге» без намерения создать правовые последствия. В результате сделки новый владелец является лишь номинальным собственником, а реальным остается продавец. Мнимая сделка обычно заключается с целью освободить владельца недвижимости от претензий кредиторов на его собственность.
  2. Притворные сделки, которые осуществляются с целью прикрытия реальной сделки. Примером притворного договора купли-продажи может являться соглашение, в котором реальная стоимость квартиры занижена с целью освобождения продавца от уплаты НДФЛ.
  3. Договоры, которые не соответствуют требованиям законодательства. Например, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не была соблюдена обязательная письменная форма соглашения, отсутствуют подписи сторон и т. д.
  4. Договоры, заключенные недееспособными лицами — малолетними или чья недееспособность была установлена судом.

Отмена ничтожной сделки также производится судом. Однако в этом случае обращение в суд производится не для того, чтобы доказать недействительность договора, так как он уже по своей природе недействителен, а для применения правовых последствий недействительности.

Исковая давность

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Срок исковой давности для оспаривания сделки зависит от того, на каком основании истец обращается в суд. В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности для определения недействительности сделки составляет:

  • для оспоримой — 1 год;
  • для ничтожной — 3 года для лица, участвующего в сделке, и до 10 лет для третьих лиц.

Момент, когда начинается течение срока исковой давности, может различаться в зависимости от обстоятельств. Для участника ничтожной сделки он начинает течь в момент заключения соглашения, для третьих лиц — с момента, когда оно узнало или могло узнать о подписании договора.

Для оспоримой сделки срок исковой давности начинает течь тогда, когда истец узнал либо мог узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Если же в отношении участника соглашения были применены насилие или угрозы его применения — с момента, когда насилие или угрозы были прекращены.

Истечение срока исковой давности не означает, что пострадавшее от сделки лицо не сможет обратиться с иском. Суд обязан принять иск и, если не последует возражений, назначить дело к судебному разбирательству. Если же ответчик в заявлении укажет, что срок исковой давности истек, суд должен вынести определение об отказе в рассмотрении дела.

Также необходимо учитывать, что при наличии серьезных оснований пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен. Восстановление сроков производится судом на основании ходатайства истца, в котором должны быть указаны уважительные причины для пропуска срока. Например, основанием для восстановления могут быть длительная командировка, болезнь, операция, служба в армии и т. д.

Порядок признания договора недействительным

Признание недействительности договора купли-продажи недвижимости осуществляется по стандартным правилам гражданского судопроизводства — истец подает исковое заявление в суд и предоставляет доказательства недействительности сделки. Суд рассматривает доводы истца, ответчика и третьих лиц и на их основании выносит судебное решение.

Подсудность

Судом первой инстанции является районный (городской) суд. В соответствии со п 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются судами по месту нахождения данных объектов недвижимости.

Исковое заявление

Заявление составляется по правилам, установленным ст. 131 ГПК РФ. Текст заявления должен содержать:

  • наименование и адрес суда, в который обращается истец;
  • ФИО, адреса истца и ответчика;
  • название документа;
  • описательную часть дела;
  • доказательства, предъявленные истцом;
  • просительную часть, в которой формулируются исковые требования;
  • цену иска (зависит от стоимости объекта недвижимости);
  • перечень приложенных к заявлению документов.

Документы

В соответствии со ст. 132 ГПК РФ, к заявлению необходимо приложить документы. В обязательном порядке к иску прикладываются:

  • подтверждение оплаты госпошлины;
  • уведомление о вручении копии заявления ответчику;
  • копия паспорта истца;
  • доверенность, если интересы истца представляет доверенное лицо.

Также к иску необходимо приложить документы, которыми истец обосновывает свою позицию. К их числу могут относиться:

  • выписка из ЕГРН на спорный объект недвижимости;
  • техническая документация на квартиру;
  • копия договора купли-продажи и акта приема-передачи;
  • документальные доказательства правоты истца.

В качестве доказательств могут использоваться денежная расписка, выписка с банковского счета, результаты медицинского освидетельствования, решение суда о недееспособности участника сделки, показания свидетелей и т. д.

Госпошлина

В соответствии с позицией Верховного суда РФ признание недействительности договора купли-продажи относится к имущественным искам. Поэтому размер госпошлины определяется пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска, а значит — от стоимости недвижимого объекта.

Цена иска
Размер госпошлины
До 20 тыс. руб. 4 % цены иска.
От 20 до 100 тыс. руб. 800 руб. + 3 % от суммы, превышающей 20 тыс. руб.
От 100 до 200 тыс. руб. 3200 руб. + 2 % от суммы, превышающей 100 тыс. руб.
От 200 тыс. до 1 млн. руб. 5200 руб. + 1 % от суммы, превышающей 200 тыс. руб.
Свыше 1 млн. руб. 13200 руб. + 0,5 % от суммы, превышающей 1 млн. руб. (всего не более 60 тыс. руб.).

Размер госпошлины может быть уменьшен по ходатайству истца, также ему может быть предоставлена рассрочка оплаты или полное освобождение от госпошлины. Перечень оснований для подобных действий содержится в ст. 333.35 и ст. 333.36 НК РФ.

Рассмотрение дела в суде

По итогам рассмотрения суд выносит решение:

  • о полном признании исковых требований, что влечет расторжение сделки;
  • о частичном признании требований, например, признании сделки недействительной, но отказе в возмещении ущерба;
  • об отказе в удовлетворении требований.

Решение вступает в силу через месяц после написания судом мотивированной части. До этого момента любая из сторон либо третьи лица могут обжаловать его в апелляционном порядке.

Применение последствий недействительности договора

В случае положительного решения суда он должен применить последствия недействительности договора. Продавец должен вернуть покупателю полученные за квартиру деньги и может зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Регистрация осуществляется на основании судебного решения, которое предоставляется в Росреестр в качестве подтверждающего документа.

Судебная практика

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Судебная практика по подобным делам содержит немало примеров, когда договор был признан недействительным. Однако зачастую суды отказывают в удовлетворении подобных исков из-за нарушения истцами процессуальных требований или недостаточности представленных доказательств.

Примеры судебной практики:

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *