Подводные камни на рынке недвижимости

Подводные камни на рынке недвижимости

Пожалуй, приобретение недвижимости можно отнести к самым рисковым сделкам. У многих на слуху обманы продавца или застройщика – люди вложили свои кровные деньги, а остались без всего – сделку могут признать недействительной или ничтожной, продавец решил не продавать квартиру, а аванс возвращать не желает. И первое, что просто необходимо – скрупулезность во всем, внимание и осторожность.

На что в первую очередь следует обратить внимание при покупке квартиры?

Подводные камни на рынке недвижимости

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры?

  1. Удостоверится в правомочности продавца – тот ли человек является собственником, как к продаже относятся другие члены семьи. Очень часто мошенники выдаются себя за владельца, предъявляя поддельную доверенность на совершение сделки или сфабрикованное свидетельство о собственности.

Потом нужно долго будет доказывать в суде, что вы об этом не знали, и передали средства аферисту, но дело сделано, и вернуть свое порой очень нелегко. Что следует предпринять и обезопасить себя?

  • Проверьте удостоверение личности – гражданин должен быть, как минимум зарегистрирован в квартире;
  • Обратитесь в управляющую компанию, объясните ситуацию и запросите справку о составе семьи, ее могут выдать за небольшую плату;
  • Обратитесь в Росреестр – закажите справку о собственности на покупаемую квартиру, можно сделать запрос через Портал Государственных услуг при условии, что пройдена регистрация. В этом документе кроме сведений о собственниках, будет присутствовать информация о залогах, арестах установленных в отношении квартиры.
  1. Проверить юридическую чистоту – основания для возникновения собственности:
  • По акту передачи при приватизации жилья, если основания именно такие — это самый удачный вариант покупки. Но в этом случае следует проверить количество собственников, включены ли в состав несовершеннолетние дети.

Именно отсутствие несовершеннолетних собственников становится причиной признания сделки недействительной. Но начиная с 2001 года, включение  зарегистрированных детей стало обязательным. Так что обратите на это внимание.

  • Если владелец стал собственником на основании вступления в наследство, то нужно обратить внимание на срок владения. Если намерены приобрести такое жилье, то срок должен превышать три года – по истечении этого срока другие наследники квартиры не могут предъявлять претензии в отношении наследства.

Подводные камни на рынке недвижимости

На что в первую очередь следует обратить внимание при покупке квартиры?

Важные моменты при покупке жилья на вторичном рынке

  • Большинство сделок с недвижимостью совершается именно на этом рынке, но и подводных камней здесь очень много. Кроме вышесказанных ситуаций – личность продавца и юридическая чистота, впоследствии могут всплыть и другие такие нюансы, которые придется решать только в суде, чтобы доказать свою правоту:
  • Продавец может показать устаревшие документы о регистрации жильцов – это может привести к оспариванию нарушения прав третьих лиц, в том числе и временно отсутствующих;
  • Аресты и обременения, залоги – и этот неприятный факт часто замалчивается. Арест может быть наложен судом для предотвращения именно сделок с квартирой, а продавец старается ее реализовать вопреки Закону.
  • Узнать обо всех ограничительных мерах можно только из справочной информации Росреестра, запросить сведения можно как при личном посещении, так и через интернет;
  • Незаконная перепланировка жилья – многие перестраивают жилье по своему вкусу, не извещая об этом инженеров БТИ – в документах будет указана старая планировка, а при получении новых справок придется за свой счет возвращать все в исходное состояние. Предлагаем посмотреть примерный договор купли-продажи по ссылке.

Квартиры в новостройках – риски покупателей

Подводные камни на рынке недвижимости

Квартиры в новостройках.

Низкая себестоимость квадратных метров на стадии котлована – чем не повод приобрести жилье? Но покупатель не покупает квартиру как таковую, он приобретает надежду на жилье.

Построит или нет застройщик дом – большой вопрос, кризис и нехватка средств на завершение строительства – это одна из основных причин лишиться своих денежных средств.

Но кроме этого фактора есть и другие риски:

  • Дом построен, но с нарушениями строительных норм – государственная комиссия не принимает строение в эксплуатацию, а это означает, что зарегистрировать свою собственность граждане не смогут;
  • Аферисты могут по нескольку раз продавать одно и то же жилье – договор составлен таким образом, что оспорить его весьма проблематично. Прежде чем подписывать с застройщиком договор и отдавать свои деньги – проконсультируйтесь с юристом, он укажет на все подводные камни.

Ознакомиться с примерным договором можно здесь.

Приобретение жилья по переуступке прав требования

Этот вид сделки характерен для новостроек – многие заключают предварительные договоры с застройщиком для последующей продажи с явной выгодой для себя – ведь себестоимость котлована и почти готового жилья значительно отличается!

Но! Переуступить свои права на требования квартиры можно только до подписания акта приемки! В противном случае эта сделка будет характеризоваться как продажа. Оградить себя от дальнейших проблем можно, если установить следующие обстоятельства:

  • Факт банкротства строительной компании – эти сведения находятся в свободном доступе, и не имеют грифа секретности;
  • Двойной договор переуступки – строительная компания продала долю квартир инвестору, но денег не заплатила. Инвестор продал квартиры, и деньги не вернул.
  • У застройщика есть все законные права  на возврат своих средств. Поэтому обращайте внимание на продавца, запросите все платежные документы, если он их сможет предоставить, то риски минимальные. В обратном случае вас могут привлечь к судебному разбирательству, а на это уйдет много времени и дополнительных средств.

Подводные камни при покупке квартиры по ипотеке

Подводные камни на рынке недвижимости

Подводные камни при покупке квартиры по ипотеке.

Многие финансовые организации, оформившие с гражданином ипотечный кредит, устанавливают на нее залог до полной расплаты с банком.

То есть пока деньги в полном объеме выплачены не будут, квартира принадлежит только банку. Но и такая недвижимость успешно продается, однако только при полном банковском одобрении сделки. Себестоимость подобной недвижимости ниже, чем аналогичной, но в свободной продаже, и это привлекает потенциальных покупателей.

Итак, на что обратить внимание?

  • Если в квартире зарегистрированы дети – не важно, оформлена ли на них собственность или нет – то просто необходимо проверить наличие разрешения из опеки и попечительства. Отсутствие этого документа влечет признание сделки недействительной и ее отмены. Возвратят при этом деньги или нет, может решить только суд.

И еще очень важный момент:  обратите внимание на дату оформления ипотеки. Начиная с 2007 года, Правительство разрешило использовать материнский капитал на приобретение жилья при рождении второго ребенка.

  • Если квартиру покупала супружеская пара, то для совершения сделки необходимо разрешение от второй половины. Порой квартиру продают с целью получения средств, не извещая о сделке супруга. Но если они в разводе, то они могут начать процесс раздела имущества в течение трех лет. Обратите внимание на эти обстоятельства, если желаете остаться с квартирой.

Пример договора можно посмотреть здесь.

И главное, не спешите отдавать свои деньги – обговорите условия передачи средств, и будет лучше, если арендовать банковскую ячейку, и продавец сможет получить средства только после оформления прав собственности на квартиру.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Как заработать на недвижимости в 2021 году: эффективные стратегии

Сегодня существует достаточно большое количество инвестиционных инструментов, способных не только сохранить финансы, но и преувеличить их количество. Однако рынок недвижимости обладает одним уникальным преимуществом: в отличии от всевозможных акций и облигаций ценность дома или квартиры гораздо более понятна любому человеку.

Кризис – отличное время для заработка

На китайском языке слово «кризис» состоит из двух иероглифов, один из которых обозначает «опасность», а второй – «возможность». Эта древняя китайская мудрость как нельзя кстати актуальна сегодня – не смотря на сложную экономическую ситуацию во всём мире, именно сейчас самое лучшее время, чтобы начать зарабатывать не недвижимости.

За предыдущий «кризисный» год цены на жилье в России выросли примерно на 10%, и эта тенденция всё ещё сохраняется. Главная причина такого роста – повышенный спрос не недвижимость, который, в свою очередь, подталкивается новыми программами государственной поддержки ипотечного кредитования и снижением ставок по кредитам.

Благодаря пониженным процентам многие люди смогли себе позволить приобрести более дорогое и комфортное жильё, а некоторые в принципе задумались о покупке первой недвижимости, хотя раньше не имели такой возможности.

Те же самые причины актуальны и для инвестирования на рынке недвижимости, порог входа на который сегодня стал существенно ниже.

Стратегия №1: Покупка жилья для перепродажи

Вообще покупка жилья ­– один из наиболее консервативных способов инвестирования, основной целью которого является сохранение текущего капитала от инфляции. Тем не менее, если грамотно подойти к этому вопросу, получится и не плохо заработать.

Основная формула заработка достаточно проста: нужно сложить все суммы, затраченные на покупку, оформление, ремонт, налоги и прочие расходы, связанные с приобретением и владением недвижимостью, а затем продать её за большую сумму. Разница и будет вашей прибылью.

Подводные камни на рынке недвижимости

На деле каждый из этих пунктов требует очень пристального внимания и зависит от множества факторов, каждый из которых крайне важен.

В первую очередь стоит понимать каким образом будет приобретаться квартира – за счёт собственных или заёмных средств. В случае ипотеки следует заложить в будущую минимальную сумму продажи проценты по кредиту, расходы на оформление страховок и оценочного альбома и прочие обязательные платежи, которые накладывает банк.

Читайте также:  Процедура банкротства физ.лица — можно ли пройти без помощи юристов?

Затем стоит определиться с районом города, недвижимость в котором наиболее ликвидна и может быть в последствии быстро реализована, а после – с типом приобретаемой недвижимости. Так новостройки и квартиры на вторичном рынке обладают целым рядом преимуществ и недостатков по сравнению друг с другом, которые нельзя не брать в расчёт. 

Например, квартиру на «вторичке» можно гораздо быстрее подготовить к продаже – начинать ремонт можно сразу после получения ключей. Кроме того – с продавцом легко можно поторговаться и получить дисконт в 5-10% от стоимости квартиры.

Конечно, далеко не все готовы на такие условия, но, если вы клиент с «живыми деньгами» (то есть без ипотеки и готовый выйти на сделку в ближайшие дни), а продавцу очень срочно нужно продать квартиру – скидка практически гарантировано у вас в кармане.

Минусы же  «вторички» тоже на поверхности: требуется серьёзная юридическая экспертиза, чтобы не приобрести проблемную недвижимость, а сама ликвидность квартиры даже после проведенного ремонта будет уступать аналогичной жилплощади в новостройке из-за общего состояния самого дома.

Плюсы новостройки обратно пропорциональны минусам вторички: квартира в новом и современном доме – гораздо более лакомый кусочек, так что на нее будет легче найти покупателя, а с юридической точки зрения такая покупка требует значительно меньше проверок, т.к.

до вас этой недвижимостью никто не владел. По сути, самое главное здесь – выбрать надёжного застройщика. С минусами всё сложнее: несмотря на то, что довольно часто можно встретить акции и специальные предложения, большого дисконта здесь ждать не стоит.

Кроме того, начать ремонт и выставить квартиру на перепродажу получится далеко не сразу – чем меньше степень готовности дома, тем сложнее просчитать реальный срок его сдачи, а покупать недвижимость в самом конце строительства максимально невыгодно, т.к.

её цена будет уже достаточно высокой.

Отсюда можно сделать следующие выводы по доходности различных типов недвижимости:

Тип недвижимости Срок реализации Возможный доход
Новостройка 1,5 — 2 года До 50%
Вторичка 1 — 3 месяца До 30%

Важно понимать, что представленные цифры могут быть достигнуты только при правильном просчёте всех вложений и выборе наиболее подходящих объектов для инвестирования.

Стратегия №2: Покупка жилья для сдачи в аренду

В случае если вы не хотите зарабатывать на постоянной покупке и перепродаже квартир, а просто желаете получить источник небольшого пассивного дохода, то эта стратегия – одна из наиболее подходящих. 

Как и в предыдущем примере вам, конечно, же нужно выбрать между новостройкой и вторичкой, ипотекой и покупкой за собственные средства и т.п., однако есть и несколько других очень важных факторов.

Подводные камни на рынке недвижимости

Так для квартиры, которая в последующем будет сдаваться в аренду крайне важен правильный выбор локации.

Полностью идентичные квартиры, расположенные в одном районе города, но на разном расстоянии от станций метро и выездом на крупные магистрали заведомо будут различаться по стоимости ежемесячной аренды.

Поэтому если вы хотите получать максимальную выгоду – стоит на этапе покупки вложиться в более ликвидный объект.

Сэкономить на покупке в новостройке можно, выбрав вместо жилой квартиры апартаменты – они имеют иной юридический статус и стоят дешевле жилой недвижимости, но для арендаторов это не имеет особенной роли.

Несомненным плюсом данной стратегии является возможность приобрести недвижимость, не располагая всей суммой на его покупку. Иначе говоря – купить её в ипотеку, а ежемесячные платежи выплачивать за счёт арендаторов.

В зависимости от стоимости квартиры и вашего первоначального взноса они могут как полностью покрывать платёж по кредиту (в идеале), так и только его часть.

Таким образом через определённое количество лет долг за квартиру будет полностью выплачен, после чего можно будет или продолжить сдавать её в аренду или продать, чтобы зафиксировать прибыль.

Доходность данной стратегии инвестирования для Москвы – от 25 000 рублей в месяц, в зависимости от типа недвижимости.

Стратегия №3: Субаренда

Если покупка квартиры для вас – слишком сложная задача, то это совсем не повод отчаиваться. Заработать на рынке недвижимости возможно даже в том случае, если у вас никакой недвижимости нет вовсе.

Минимально рабочая схема такой стратегии выглядит следующим образом: необходимо снять квартиру в собственника по одной цене, а затем сдать кому-то другому по более высокой. 

На деле это реализовать достаточно сложно, т.к. не многие владельцы недвижимости разрешают пересдавать свои квартиры, и не многие клиенты готовы снимать такую недвижимость по завышенной цене. Из-за этого в последнее время набирает популярность посуточная субаренда квартир, ситуация с которой кардинально иная. 

Подводные камни на рынке недвижимости

При полной «загрузке» квартиры за один месяц можно заработать до 200-300% от её реальной ежемесячной цены. Эта сумма очень сильно зависит от места расположения объекта, его состояния, а также ваших организаторских способностей. Имея возможность такого заработка, можно легко предложить собственнику жилья более высокий ежемесячный платёж, чтобы добиться разрешения на субаренду.

Однако стоит помнить, что эта стратегия предполагает расходы на уборку квартиры после каждого жильца, оплату дополнительных налогов (т.к. такая деятельность уже будет приравниваться к предпринимательской) и затраты на рекламу. Кроме того, вам потребуется тратить большое количество собственного времени чтобы встречать и провожать жильцов или же нанять для этой работы администратора.

В итоге данная стратегия может быть максимально прибыльной в том случае, если вы используете несколько объектов недвижимости, договор с клининговой компанией и нескольких сотрудников отвечающих за маркетинг и бронирование.

Подводные камни покупки элитной квартиры

Когда человек выкладывает за квартиру несколько миллионов долларов, ему хочется верить, что все будет сделано по высшему разряду. Однако от некоторых рисков покупатель жилья по цене $20 000 за квадратный метр застрахован даже меньше, чем тот, кто покупает метры по $4000. Есть и некоторые специфические для этого сектора риски.

Изменение окружающей среды

Дорогие дома обычно строятся в очень хороших местах. Вид на Кремль, храм Христа Спасителя, реку или парк служит важным аргументом для обоснования высокой цены. Тем неприятнее может стать снижение привлекательности места.

Владельцы квартир в комплексе «Золотые ключи» на юго-западе Москвы радовались окружающему зеленому ландшафту, пока не появилась информация, что поблизости пройдет Четвертое транспортное кольцо. «Жить на стройке! — возмущается одна из владелиц. — Если начнутся работы, точно переедем».

«Высокая цена квартиры не может застраховать вас от того, что в вашем любимом скверике выстроят какую-нибудь башню», — предупреждает директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.

Каковы могут быть потери? Директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский приводит такой пример. Сейчас в Малом Козихинском переулке студия Никиты Михалкова «Тритэ» строит гостиницу.

 Котлован уходит вглубь на 10 метров, и местные жители опасаются, что пойдут трещины и провалы грунта, от которых пострадают их дома. Трещин пока нет — но одна только угроза их появления может обойтись владельцам недвижимости в 10% цены.

Так, до начала строительства квартира в доме №12 по Малому Козихинскому была выставлена за $2,3 млн, и по объявлению были регулярные звонки. Сейчас она предлагается уже за $2,1 млн — а звонков почти нет.

Если вы покупаете квартиру в старом доме в центре, не исключено, что он может попасть под городскую программу реконструкции.

В худшем случае это может грозить принудительным, по суду, выкупом недвижимости городом, и в этой борьбе человеку не всегда удается возместить понесенные затраты.

Даже если выкупа или отселения не будет, простая замена стояков в подъезде в ходе капитального ремонта может фактически разрушить дорогой интерьер.

Занижение стоимости квартиры

Распространенный на рынке жилья экономкласса прием, когда в договоре указывают условную цифру — скажем, 1 млн рублей — популярен и среди продавцов и покупателей дорогой недвижимости. «Это в интересах обеих сторон, — рассуждает управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин.

— Покупатель не хочет раскрывать истинный размер своих доходов, позволяющих ему приобрести дорогую недвижимость, продавец экономит на налогах». Покупатель, конечно, получает от продавца расписку с указанием полной суммы, и если сделка доходит до завершения, то все в порядке.

Однако «символическая» сумма в договоре делает покупателя уязвимым в случае, если продавец затягивает исполнение своих обязательств.

По словам Дмитрия Халина, в судебных разбирательствах между застройщиком и покупателем на первичном рынке фактор заниженной стоимости объекта используется стороной продавца в качестве аргумента довольно часто, притом что разрыв с реальной стоимостью квартиры обычно довольно велик.

Зачем это нужно застройщику? Риск, что он под этим предлогом вообще откажется от завершения сделки, заставляет покупателя быть гораздо снисходительнее к недоделкам, затягиванию сроков сдачи и прочим «мелким» грехам застройщика.

Покупка квартиры у юридического лица

Покупатели дорогих квартир на первичном рынке часто подписывают договоры купли-продажи не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть «дочка» застройщика, которой он передал квартиру, или подрядчик, с которым он рассчитался квадратными метрами.

В этом случае юридическое лицо, ООО или АО, принимает недвижимость на баланс и, продавая квартиру конечному покупателю, фактически отчуждает свое имущество.

«Как правило, сделки с квартирами, которые отчуждаются, являются крупными сделками, — рассказывает Дмитрий Халин из Intermark. — Они требуют утверждения собранием акционеров или учредителей. На практике это крайне редко делается.

Часто эти решения подделываются, оформляются ненадлежащим образом». В результате есть риск, что кто-то из учредителей или акционеров может оспорить сделку в суде.

Высокие эксплуатационные издержки

Парадокс человеческой натуры, но для многих покупателей дорогих квартир и роскошных пентхаусов неприятным сюрпризом оказывается такая обыденность, как коммунальные расходы.

Читайте также:  Что такое договор гпд? стоит ли соглашаться на такие условия трудоустройства?

Выкладывая несколько миллионов долларов за жилье площадью 300-400 кв. м, человек не задумывается о том, что его дорого содержать.

«Если вы посмотрите списки должников в «элитных» ТСЖ, — рассказывает Елена Юргенева из Knight Frank, — возглавлять их будут как раз владельцы огромных квартир».

О каких суммах может идти речь? Содержание квартиры площадью 300 кв. м в самом дорогом доме мира, One Hyde Park в Лондоне, стоит $45 000 в год. В Москве цены ниже, потому что меньше набор предлагаемых услуг, но сумма $4-8 за метр в месяц вполне реальна. А это значит примерно $30 000 в год за трехсотметровую квартиру.

Перепланировки

При покупке дорогой квартиры обратите внимание, не была ли она переделана из другой квартиры большей площади. Иногда инвесторы, чтобы легче было продать большой объект, начинают делить его на части.

Они строят дополнительные перегородки, дверные проемы, после регистрации перепланировок в БТИ, получают свидетельства о собственности на квартиры и выставляют их на продажу. «Зачастую, формально разграничив площадь квартир, собственник не производит разделения электросетей, энергоснабжения, — рассказывает Дмитрий Халин.

— В итоге получается, что щиток установлен в одной квартире, а реально энергопотребление на этот щиток идет со всех объектов». При покупке стоит обращать особое внимание на то, как устроены коммуникации в квартире.

Подводные камни при покупке квартиры | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Квартира, жилое помещение, место жительства  – необходимые условия для повседневной жизни каждого человека, такое же, как  еда. Каждый решает жилищную проблему по своему.

Собственность на квартиру в России можно получить в результате приватизация квартиры, по договору  купли-продажи  квартиры, не редкость — переход квартиры  по наследству, кто-то получает дарственную на квартиру,  уже много лет применяется договор  пожизненной  ренты и т.д.

Желание получить квартиру в собственность понятно, тем более, когда вы подобрали на вторичном рынке  понравившийся вам вариант и у вас есть деньги для приобретения. Остается аккуратно и внимательно  обойти подводные камни при покупке, и вы не просто станете собственником, но и до минимума снизите возможные негативные последствия сделки.

Каждый описанный выше способ приобретения квартиры имеет особенности, рассмотрим приобретение по договору купли-продажи квартиры.

Риски при самостоятельной покупке квартиры

В отличие от приватизации, дарения и наследования, когда вы приобретаете конкретную недвижимость и безвозмездно, купля-продажа квартиры – приобретение квартиры по вашему выбору: какую хотите, где хотите, на каких хотите условиях и главное – за ваши деньги. Еще интереснее, когда вы используете ипотечный банковский кредит.

  • Основной риск при покупке квартиры – это возможность потерять квартиру (полностью или частично), при этом, вернуть уплаченные деньги будет совсем не просто.
  • Второй риск при покупке квартиры – вместе с собственностью на квартиру получить обременения правом посторонних лиц на проживание в этой квартиры.
  • Третий риск – потеря денег при покупке.

Подводные камни при покупке квартиры

Подводные камни при покупке квартиры можно разделить на три составляющие:

  • Юридические пороки в истории квартиры
  • Юридические пороки при покупке квартиры (ошибки при проведении текущей сделки купли-продажи квартиры)
  • Технические недостатки квартиры.

Юридические пороки в истории квартиры

Наша многолетняя практика юридического сопровождения сделок с квартирами в Москве и Московской области а так же суды по квартирам бесспорно свидетельствуют: юридические пороки могут быть в истории любой квартиры.

Не исключения квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Не стоит надеяться, что юридических пороков не может быть, если вы первый покупатель квартиры, купленной у первого собственника после ДДУ.

  1. В сделке купли-продажи квартиры Задача покупателя – не брать на себя риски из истории квартиры, пусть с ними разбираются собственники (продавцы).
  2. Вторая задача покупателя – правильно провести сделку купли-продажи квартиры, что бы самому не стать причиной потери квартиры и не нажить проблем в документах.
  3. Не стоит надеяться на нотариуса, если ваша текущая  сделка или предыдущая сделка с квартирой оформлена в нотариальной форме.

Закон не обязывает нотариуса проверять  всю историю квартиры. Позиция нотариуса – проверяем текущее состояние, права  продавца зарегистрированы в ЕГРП, остальное не его,  а ваша забота. Если в последствие возникнут иски к вам из «прошлой» истории квартиры, об этих прошлых нарушениях нотариусу при совершении вашей сделки не известно.

Риски при покупке квартиры в ипотеку

Если вы покупаете квартиру и берете ипотечный кредит — не надейтесь, что банк гарантированно и полностью проверит квартиру. Банк будет проверять только то, что на поверхности, очевидные вещи. Случись что после сделки, банк взыщет с вас долг по кредиту, даже если у вас изымут квартиру по решению суда в ползу кого-то из предыдущих собственников.

При покупке квартиры в ипотеку — будьте внимательными вдвойне!

Риски при покупке квартиры по ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ несет не только риск просрочки застройщика сдать вовремя дом, но и риски юридического характера, о которых многие даже не подозревают.

Основанием для прекращения вашей собственности на купленную квартиру являются нарушения при совершении любой сделки с вашей квартирой — при приватизации, при наследовании, при дарении и т.д.

Подводные камни приватизации:

Типичными нарушениями при приватизации квартир являются:

  • Кто-то из «прописанных» в квартире не смог участвовать в приватизации, и на него не оформлена доля квартиры. Типично, это отбывающие наказание в местах лишения свободы, проходившие военную службу, выехавшие в длительную командировку.
  • При приватизации квартиры прописанные в ней дети не участвовали в приватизации, и не наделялись долей собственности в квартире.
  • Кто-то из прописанных в квартире отказался от участия в приватизации, и у него возникло право пожизненного проживания (пользования) квартирой.

На перечисленные нарушения  накладываются  и откровенные злоупотребления продавцов, когда пытаются продать приватизированную квартиру с общей долевой  собственностью по поддельным доверенностям, по паспортам с переклеенными фотографиями и т.д.

Как покупателю обезопасить себя:

Проверка юридической чистоты квартиры

Для выбранной квартиры обязательна проверка юридической чистоты квартиры: проверка юридической истории квартиры, истории собственников, проживающих, порядок смены собственников, проверка продавцов.

Покупатель должен по возможности получить у продавцов копии всех документов, касающихся квартиры. Они понадобятся для проверки юридической чистоты, а в крайнем случае, пригодятся в суде.

Что проверять перед покупкой квартиры:

  • Если была приватизация  — документы на приватизацию. Проверяется нарушения закона при проведении приватизации.
  • Если в квартире зарегистрировано лицо отказавшееся от участия в приватизации, необходимо его уведомить о продаже квартиры и получить его согласие на изменение места жительства. При этом, необходимо его выписать из квартиры до совершения сделки.
  • Особое внимание уделять не стандартным сделкам в истории квартиры: рента, наследование, сделкам с юридическими лицами.

Рента и наследование – чемпионы по оспариванию через суд.

Причем, как правило, иски возникают спустя годы после открытия наследства, и могут быть предъявлены к вам через несколько лет после покупки квартиры.

Как провести сделку купли-продажи квартиры

  • Проверьте паспорт продавца и проверьте его полномочия. Сделка с неполномочным лицом – будет признана в суде недействительной.
  • Проверьте сделкоспособность продавца.
  • Установить кто продает квартиру – собственник или иное лицо по доверенности.

Преимущества не дает ни один из этих вариантов.

Во первых, потому, что оба способа абсолютно законны, во вторых мошенники для хищений используют оба эти способа. Особенно часто мошенничество происходит в отношении выморочных квартир – квартир умерших одиноких людей.

Не редко в Москве и области мошенники пытаются продать  квартиру по поддельному паспорту, подставное лицо продает квартиру по паспорту собственника, при этом подставное лицо подбирают по возрасту и размеру собственника и  гримируют под собственника. Нам известны случаи, когда в сделках используют «заинтересованных» нотариусов, поддельные документы и т.д.

  • Не редко для легализации похищенных квартир используют судебные решения.
  • Сделка купли-продажи квартиры по доверенности может быть оспорена в суде по причине:
  • — использования отмененной доверенности;
  • — оспаривания в суде самой доверенности;
  • — использование поддельной доверенности.

3)  Удостоверьтесь, что квартира собственность одного собственника ( не долевая). Особое внимание холостым продавцам.

4) Если квартира – общая долевая собственность, собственники других долей квартиры имеют преимущественное право покупки доли. Покупая долю проконтролируйте продавца: он обязан уведомить других собственников долей квартиры о продаже и условиях.

При покупке квартиры у долевых собственников необходима проверка юридической чистоты в отношении каждой доли и собственника каждой  доли.

Кроме того, выясняется причина возникновения долевой собственности на квартиру. Если это приватизация, выясняется наличие лиц, располагающим правом пожизненного проживания (пользования) в квартире. Вы можете получить квартиру «с фаршем», выселить такого жильца вы не сможете даже через суд.

  • Наследство в истории квартиры – отдельный повод задуматься о целесообразности покупки. Наследники иногда появляются через несколько лет после вашей покупки. Проверьте, возможно спор по этой квартире уже в суде.
  • Стандартна проверка квартиры на наличие арестов, залогов, запретов и споров.
  • Перепланировка квартиры может стать препятствием, если вы покупаете квартиру по ипотечному кредиту. Банк примет документы, если перепланировка правильно оформлена — законная перепланировка.

Ошибки при покупке квартиры

Сколько людей, столько может быть ошибок при покупке квартиры. Типичные из ошибок:

Покупка квартиры начинается с внесения предварительной оплаты. Регулярно покупатели квартир теряют аванс, когда отказываются от покупки. Причина – неправильно составленный договор об авансе. Чаще всего покупатели попадают на задаток или обеспечительный платеж. При отказе покупателя от покупки задаток не возвращается.

Не редко к нам обращаются с такими проблемами даже агентства недвижимости. Для возврата аванса нужно правильно составить договор, то есть правильно внести аванс.

Читайте также:  По каким основаниям можно расторгнуть любой договор досрочно?

Многие агентства недвижимости проверку юридической чистоты заканчивают на выписке по квартире из ЕГРП. Что тут говорить о покупателе, который о сделках с недвижимостью знаком по интернету.

Договор купли продажи квартиры не бывает типовым. Не достаточно его просто скачать из интернета. Договор нужно привязать к вашей конкретной ситуации, к вашему объекту, отразить в нем все существенные условия. Без этих условий договор считается не заключенным.

Не редко продавцы требуют указывать в договоре не полную стоимость квартиры. Это опасно. Кроме того, покупатель ограничивает себя при уплате налога НДФЛ, в том числе в случае продажи квартиры.

Расчеты – очень важный элемент сделки, который необходимо четко знать еще на этапе подготовки договора купли-продажи.

Сроки регистрации права, сроки передачи квартиры, сроки оплаты  — должны быть внесены в договор купли продажи. Кроме того, условия о расчетах переносятся в договор с банком.

Это может быть договор аренды банковской ячейки, или договор для проведение безналичных расчетов между продавцом и покупателем.

Крайне существенно учесть момент расчетов, государственную регистрацию права собственности покупателя и момент расчетов. Дело в том, что с 2013 года договор купли-продажи квартир не требует государственной регистрации  и считается заключенным после подписания договора сторонами.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Покупатель квартиры уже на этапе подбора квартиры может задавать продавцу вопросы. На что обратить внимание при покупке квартиры:

  • Продажа квартиры по доверенности
  • Длительное «сокрытие», уклонение риелтора от вашей личной встречи с собственником
  • Неадекватное поведение собственника
  • Неоднократные сделки с квартирой в течение непродолжительного времени
  • Не предоставление (уклонение) продавца предоставить подлинники документов на квартиру
  • Значительное отличие цены квартиры от рынка (занижение)
  • Требование продавца значительно занизить цену квартиры в договоре против реальной цены сделки
  • Настаивание продавца на совершении сделки у конкретного нотариуса

Проверка юридической чистоты квартиры способствует устранению сомнений.  Высокоэффективным способом  для прояснения ситуации о собственнике являются  соседи.

В общем,  чем больше информации будет собрано до проведения сделки, тем меньше вероятность приобрести проблемы в будущем.

04 января 2017 года

Адвокат  Гордон Андрей Эдуардович

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Покупка доли, продажа доли квартиры

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

Переезд или инвестиция. Как россияне покупают зарубежную недвижимость

ОКОЛО РЫНКА

После начала пандемии вырос спрос на недвижимость в странах, где можно получить вид на жительство за инвестиции — ведь в некоторых случаях это помогает преодолеть закрытые границы.

По каким еще причинам россияне инвестируют в зарубежную недвижимость, какие страны интересуют их больше всего и сколько можно заработать на сдаче квартиры в Греции, — об этом специально для БКС Экспресс рассказывает аналитик компании Tranio.

Анастасия Никитина,аналитик международного брокера недвижимости Tranio

Покупок стало меньше

По данным Центрального банка РФ, объем переводов на покупку зарубежной недвижимости во II квартале 2020 г. упал в 2,6 раз по сравнению с тем же периодом 2019 г. На рынок повлияли падение цен на нефть, ослабление курса рубля и пандемия коронавируса.

Тем не менее, аналитики Tranio предполагают, что на самом деле суммы перечислений россиян на покупку недвижимости могли быть выше. Статистика ЦБ отражает не все покупки россиян в целом, а только те суммы, которые они переводят с российских счетов.

Перечисления с иностранных счетов статистика не учитывает, а зарубежную недвижимость нередко оплачивают такими способами: в некоторых странах, например, в Австрии, для покупки недвижимости необходимо сначала открыть счет в местном банке и доказать властям законное происхождение средств.

ВНЖ за инвестиции 

В первой половине 2020 г. россияне инвестировали в Швейцарию, Великобританию и США больше, чем в другие страны.

Как показывают данные ЦБ, за этот период россияне перевели в Швейцарию $4,16 млрд, в США — $1,14 млрд, а в Великобританию — $1,25 млрд.

Инвесторы, как правило, ориентируются на покупку недвижимости именно в этих странах — из-за сильной экономики и законов, обеспечивающих правовую защищенность собственника.

Однако существуют и другие факторы, которые влияют на выбор россиян при приобретении дома за рубежом. Для многих решающим становится возможность получить вид на жительство в стране за инвестиции в недвижимость.

Такие законы действуют в Греции, Испании, Португалии и до недавнего времени — на Кипре.

Эти страны выбирают те россияне, которые планируют эмиграцию и рассчитывают отбить расходы на получение ВНЖ, сдавая приобретенную недвижимость в аренду.

Внутренняя статистика Tranio показывает, что в 2020 г. российские клиенты чаще всего покупали недвижимость в Греции, Германии и Испании. После начала пандемии коронавируса спрос на недвижимость в странах с программой получения ВНЖ вырос — в условиях закрытых границ многие россияне задумались о получении вида на жительство в Евросоюзе.

Еще один важный фактор — это удобное расположение, поэтому россияне выбирают страны, в которые часто ездят отдыхать: Грецию, Испанию, Италию, Черногорию.

Жить самим или сдавать?

Большая часть россиян, покупающих зарубежную недвижимость, хотят часть года жить в ней сами, а оставшуюся — сдавать в аренду. В этом случае их выбор падает на Испанию, Италию или Грецию.

Самую высокую доходность можно получить, сдавая объект в краткосрочную аренду. Но лучше сдавать ее в туристический сезон или даже круглый год.

Россияне же, покупая квартиру в Испании, обычно хотят сами проводить в ней теплые месяцы — тогда это менее прибыльно по сравнению с долгосрочной арендой.

С краткосрочной арендой также связано больше хлопот. Чтобы сдавать квартиру через Airbnb, собственнику нужно либо нанимать управляющую компанию, которая может «съесть» доходность, либо нанимать людей, которые будут следить за квартирой: встречать гостей, передавать ключи и убираться.

IPO Airbnb. +112% в первый день торгов

Другая категория клиентов — это те, кто изначально приходят к брокеру с запросом купить доходную жилую недвижимость и сдавать. Обычно это такие страны, как Германия, Австрия и Великобритания, а также страны Средиземноморья.

Часто в этом случае собственник передает недвижимость в управляющую компанию, которая сама решает, на какой срок сдать жилье — средний или долгий, и берет на себя все обязательства, связанные с арендой.

Собственнику в таком случае можно проводить в доме не больше нескольких недель в год.

Доходность, таким образом, в большей степени зависит от арендной стратегии собственника, а не от страны: в Европе доходность примерно одинаковая и составляет 3,5–5% до налогов. Хотя есть локации, где в туристический сезон она на 1–2% выше, например, в Греции или на Кипре. Соответственно, в этих странах есть возможность дольше сдавать жилье в краткосрочную аренду по высокой цене.

Часто, покупая доходную недвижимость, инвесторы выбирают страны и локации, где более вероятен рост цен, чтобы в том числе выиграть на приросте капитала в случае продажи своего объекта через какое-то время.

Подводные камни сдачи в аренду

Интересный факт: в Мюнхене и Барселоне запрещено сдавать личные квартиры в краткосрочную аренду. Сдавать можно только квартиры с лицензией. Причем эту лицензию нельзя получить самостоятельно — можно только купить квартиру уже с лицензией на сдачу в аренду. Их мало в продаже, и они достаточно дорогие.

В Берлине в большинстве квартир можно либо жить самому, либо сдавать в долгосрочную аренду. Кратко- и среднесрочная аренда возможна, только если домом занимается управляющая компания с соответствующей лицензией.

Следует быть осторожным и при покупке квартиры в Австрии: там существует несколько десятков типов владения недвижимостью. Например, квартира может быть только под сдачу, и самому владельцу в ней жить нельзя.

Средние цены на покупку и оформление недвижимости

Германия: к примеру, апартаменты в Берлине в новостройке (подходит для сдачи в аренду). Стоимость студии от 22 до 33 кв м — от 160 000 до 250 000 евро.

 Стоимость апартаментов площадью от 60 до 84 кв м — от 300 000 до 600 000 евро.

Дополнительные расходы при покупке:• Нотариальная пошлина 1–1,5%• Налог на регистрацию 0,8–1,2%• Налог на приобретение недвижимости 6 %• Брокерская комиссия 0%Ожидаемая доходность до налогов, в случае сдачи в среднесрочную аренду — 4%. 

Греция: к примеру, однокомнатная квартира с садом в отремонтированном здании в центре Афин. Площадь — 60 кв м, стоимость — 110 250 евро.

Дополнительные расходы при покупке:• Налог на переход права собственности 3,09%• Нотариус 1,5%• Юрист 1,5%• Госпошлина 0,7%Ожидаемая доходность до налогов, в случае сдачи в долгосрочную аренду — 4,9%.

При сдаче в краткосрочную аренду и при нормальном положении вещей, а не во время пандемии и закрытых границ, доходность может достигать 7%.

 Рынок недвижимости 2021. Как на нем заработать

БКС Мир инвестиций

#Lifestyle #В мире #Недвижимость #Около рынка
Откройте брокерский счет и зарабатывайте

с «БКС Мир инвестиций»

Покупайте и продавайте валюту на бирже

Составляйте свой индивидуальный инвестиционный портфель

Совершайте операции с ценными бумагами

Бесплатное открытие счета онлайн за 5 минут. Вам понадобится только паспорт

Общество с ограниченной ответственностью «Компания Брокеркредитсервис» (ООО «Компания БКС») использует «Cookie-файлы» для обеспечения функционирования веб-сайта и повышения удобства его использования. ООО «Компания БКС» ответственно подходит к вопросам защиты Ваших персональных данных — ознакомьтесь с условиями и принципами их обработки. Ограничить использование и сохранение ООО «Компания БКС» информации о Ваших прошлых посещениях веб-сайта можно в настройках браузера.

Понятно

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *