Нюансы приобретения квартиры со свободной планировкой

В настоящее время весьма популярным предложением на рынке недвижимости стали так называемые квартиры со свободной планировкой. Отметим, что большинство квартир в новостройках для повышения инвестиционной привлекательности позиционируются именно так.

Что значит свободная планировка квартиры в новостройке?

В основном эта информация поступает от застройщиков, которые в рекламных проспектах расхваливают свободную планировку, утверждая, что она является одним из основных достоинств квартиры. На первый взгляд, такой вариант планировки действительно очень привлекателен, поскольку дает будущим собственникам возможность реализовать любые дизайнерские решения.

Но если вы собрались купить квартиру со свободной планировкой, соблазнившись возможностью реализовать собственный дизайн, то стоит сразу же охладить свой пыл.

Дело в том, что юридического понятия «свободная планировка» не существует. Каждый собственник должен знать, что в каждой квартире есть своя планировка, утвержденная городскими властями.

Поэтому мнение, что свободная планировка позволяет как угодно возводить перегородки и менять местами помещения с разным функциональным назначением – ошибочно. Игнорирование данного факта приводит к негативным последствиям, в том числе и к невозможности узаконить сделанную перепланировку, которую собственник таковой даже не считал, думая что он действует на законных основаниях.

Поэтажный план застройщика, фото.

Нюансы приобретения квартиры со свободной планировкойНюансы приобретения квартиры со свободной планировкойНюансы приобретения квартиры со свободной планировкой

Чтобы развеять все сомнения, достаточно взглянуть на поэтажный план БТИ или поэтажный план застройщика, и все встанет на свои места.

 Ведь проекты домов свободной планировки ничем не отличаются от проектов домов многоквартирных.

В большинстве случаев вы увидите там не «свободную планировку», а самый что ни на есть обыкновенный поэтажный план, где четко размечены и жилые комнаты, и зоны санузлов и ванных, и кухня, и вспомогательные помещения.

Примеры планов БТИ по новостройкам с выделенными помещениями, фото.

Нюансы приобретения квартиры со свободной планировкойНюансы приобретения квартиры со свободной планировкойНюансы приобретения квартиры со свободной планировкойНюансы приобретения квартиры со свободной планировкой

Обычными линиями на планах показаны стены, которые по факту возведены. Стены, обозначенные пунктирными линиями, отсутствуют, и обязанность их возвести возложена на собственника.

Плюсы и минусы квартиры свободной планировки

Зачастую перед покупкой недвижимости заказчик посещает уже построенную квартиру в новостройке и видит «свободную планировку» своими глазами.  Как правило, это выложенные в один кирпич (пеноблок) линии на полу. Риелторы обычно говорят, что это предложенный вариант планировки, и его можно менять по своему усмотрению.

Этот аргумент кажется покупателю убедительным, и больше вопросов не возникает, а зря. Ведь эти линии и обозначают настоящую планировку квартиры.

А если будущий собственник захочет сконфигурировать помещения иначе, это будет считаться перепланировкой, поскольку положение стен, зафиксированное в документах БТИ, изменится, а собственника ожидают неприятные последствия в виде красных линий и санкций.

Свободная планировка квартир, фото.

Нюансы приобретения квартиры со свободной планировкойНюансы приобретения квартиры со свободной планировкойНюансы приобретения квартиры со свободной планировкой

Отсутствие стен не означает свободную планировку, это означает лишь, что строители сэкономили на материалах, наметив будущие стены в «один кирпич». Данные стены на планах БТИ показываются пунктирными линиями. Обязанность возвести их по намеченным линиям возложена на собственника.

Если новостройка относится к панельный домам, то здесь свободной планировки не может быть в принципе. В панельных домах практически все стены несущие, а все зоны в квартире стопроцентно выделены.

Перепланировка квартиры свободной планировки

Самый сложный случай – это когда вся квартира обозначена на плане БТИ единым жилым помещением с выделенными зонами (зачастую обозначенными неявно) кухни и санузлов, без зон коридоров и вспомогательных помещений. Получается сложная ситуация (см. планы ниже).

Мокрая зона в квартире свободной планировки

  • По закону расширение ванных и санузлов на площади жилых комнат запрещено, а если ориентироваться на данный план, то в какую сторону ни расширяй санузел, попадешь на жилую комнату, так как в квартире не выделены зоны коридоров.
  • Примеры планов БТИ по новостройкам без выделенных зон коридоров, фото.

В подобных случаях необходимо отталкиваться от строительного плана (он же поэтажный план застройщика), который берется у компании-застройщика либо в управляющей компании. На нем однозначно будут отмечены полностью все помещения, то есть планировка, прошедшая Мосгосэкспертизу перед строительством.

Этот план подтверждается печатью застройщика и предоставляется в Мосжилинспекцию вместе с основным комплектом документов, чтобы, например, доказать, что вы расширяете ванную за счет коридора, а не жилой комнаты. Однако в последнее время, даже с учетом предоставления строительных планов, подобные перепланировки согласуются с трудом.

Ниже приведен пример отказа в согласовании перепланировки квартиры со свободной планировкой по причине отсутствия поэтажных планов застройщика.

Свободная планировка: надо ли узаконивать перепланировку?

Разберем типичную статью (фото ниже) о квартире свободной планировки. Даже в таком маленьком блоке (выделено красным) присутствует несколько ошибочных утверждений, которые касаются ремонта квартиры со свободной планировкой.

Мифы о «свободной планировке» на примере массовой периодики, фото.

«Квартиры-студии часто выставляются на продажу без отделки. Делается это для того, чтобы покупатель имел возможность сэкономить».

– Не совсем верно. Как мы уже говорили, это делается для экономии, но не покупателя, а застройщика. Застройщики таким образом существенно экономят как на материалах, так и на работе.

«Ну и воплотить свои представления о «доме мечты» – ведь ваши дизайнерские фантазии не ограничены ничем, даже стенами».

– В каждой конкретной квартире имеется ранее утвержденная планировка с определенным расположением стен. Возможно не все помещения выделяются отдельными комнатами, но помещения ванной, санузла и кухни строго зафиксированы.

«И никаких нудных согласований перепланировки и очередей в БТИ!»

– В корне неверно! Как раз именно в каждой квартире так называемой «свободной планировки» перепланировку необходимо согласовывать, так как будут отличия от утвержденного поэтажного плана БТИ. Насчет очередей также весьма спорное утверждение. В большинстве случаев заказчики, побывавшие в БТИ, не согласятся с этим.

  1. «То есть, каким образом отделять ванну и туалет, вам тоже придется решать самостоятельно».
  2. – Это давно решено и отображено в тех же документах БТИ.
  3. «Кстати, то, что унитаз все-таки надо отгородить – это очевидно».
  4. – Наверное, это действительно стоит сделать.
  5. «А вот в отношении ванны можно еще поспорить».

– Попробуем вместе сходить в жилищную инспекцию и поспорим. Можем даже записаться на прием к руководителю. Прямо так и запишем на прием в графе записи «будем спорить насчет установки ванны в спальне». Как говорится, в споре рождается истина, но в этом споре она точно не родится.

«Некоторые западные варианты планировки подразумевают ванну в общем пространстве – иногда в зоне кухни. Конечно, такая квартира рассчитана только на одного жильца».

– Здесь даже согласимся. И более того, мы даже видели такие планировки. Но все это не работает для многоквартирных жилых домов – только для загородных коттеджей. Там допускается любой каприз. А вот в отношении городской недвижимости действуют законы и правила, которым необходимо строго следовать.

Таунхаусы свободной планировки

Выше мы уже говорили о том, что свободная планировка является мифом, если речь идет о квартире, однако в таунхаусах свободная планировка – явление более частое.

Этим, к слову, и объясняется их популярность на рынке недвижимости.

Не стоит, однако, думать, что вы сможете перепланировать площадь таунхауса как вам заблагорассудится – чаще всего существует такой же план застройщика, согласно которому и должны возводиться перегородки.

Так же как и в многоквартирных домах, в таунхаусе нельзя переносить или расширять санузел или ванную комнату без согласования перепланировки. Запрет также касается и перепланировок с внесением изменений в несущие стены. Вообще, многие запреты на перепланировку в таунхаусе повторяют те же запреты в многоквартирном доме, и свободная планировка оказывается рекламным трюком девелопера.

  • Согласовать перепланировку в таунхаусе, расположенном в Москве, вы можете в Мосжилинспекции.
  • Если обобщать вышеприведенную информацию, то получается, что новостройки свободной планировки, как их позиционирует застройщик, реальное преимущество и аргумент в пользу покупки такого жилья.
  • На деле же свободная планировка, как она есть, это, скорее, недостаток, из-за которого вы переплатите за (далеко недешевые) квадратные метры и получите уйму проблем при реализации собственной планировки.
  • Поэтому перед покупкой квартиры свободной планировки детально проконсультируйтесь у специалистов.

Что лучше выбрать: квартиру со свободной или готовой планировкой

Нюансы приобретения квартиры со свободной планировкой

Содержание

Современные строительные технологии, например, монолитно-каркасное строительство, дают возможность возводить дома, в которых несущими будут только внешние стены здания, что освобождает собственника от ограничений, связанных с переносом внутренних перегородок.

Такая жилплощадь выглядит как единое жилое пространство и носит название свободной планировки. В квартире в этом случае обозначено, где будет кухня, где санузел, поскольку прокладка коммуникаций заложена еще на этапе строительства. На остальной площади стены отсутствуют, и будущий собственник может в полной мере проявить свою фантазию.

Спрос на квартиры со свободной планировкой растет из года в год, жильё бизнес-, премиум- и элит-классов строится в основном таким способом.

Многим кажется заманчивым приобретение такой квартиры, поскольку можно, руководствуясь своей фантазией, создать свой неповторимый комфортный дизайн, воплотить самые смелые мечты и создать идеальный вариант уютного, или авангардного, или функционального жилого пространства.

Нюансы приобретения квартиры со свободной планировкой

Однако, если вы намереваетесь стать собственником жилья со свободной планировкой, стоит иметь в виду, что юридического понятия «свободная планировка» нет.

Каждый покупатель должен знать, что любой квартире присуща планировка, утвержденная городской администрацией.

Читайте также:  Кто имеет право на снятие судимости?

Следовательно, предположение, что «свободная» планировка дает возможность где вздумается строить перегородки и переносить помещения с разным функционалом, ошибочно.

Неосведомленность в этом вопросе часто приводит к возникновению проблем, вплоть до невозможности узаконить выполненную перепланировку, которую владелец квартиры таковой даже не считал.

Потому при покупке квартиры свободной планировки обязательно нужно ознакомиться со строительным (поэтажным) планом здания, на котором полностью обозначено расположение комнат, согласованное и прошедшее госэкспертизу ещё до начала застройки. Получить этот документ можно у застройщика или в управляющей компании.

В чем преимущества свободной планировки?

Главным достоинством жилплощади со свободной планировкой является именно возможность выбора количества комнат и дизайна будущей квартиры. Здесь можно сделать все по своему вкусу без необходимости сносить стены, что позволит собственнику существенно сэкономить и время, и деньги.

Планировка, осуществляемая согласно своим представлениям об идеальном жилье, позволит сделать проживание удобным и приятным, да и сам процесс планирования пространства принесёт немало положительных эмоций.

Свободная планировка – замечательный вариант для любителей оригинального жилья, для тех, кто хочет видеть свою квартиру не похожей на все остальные.

Нюансы приобретения квартиры со свободной планировкой

Такой вариант может быть интересен творческим или требовательным людям, желающим смоделировать жилплощадь в полном соответствии со своими мечтами.

Рискнуть приобрести такую квартиру имеет смысл, ведь квартира мечты есть далеко не у каждого человека. К тому же, покупка такой квартиры – отличная тренировка перед строительством собственного загородного дома, так как вы приобретете бесценный опыт планирования пространства.

Чем квартиры без внутренних стен проигрывают готовой планировке?

Обойдется собственнику дороже

Для семей со средними финансовыми возможностями квартира со свободной планировкой будет не лучшим вариантом.

Во-первых, сама стоимость покупки жилья со свободной планировкой будет на 5-10% выше, чем покупка квартиры с готовой отделкой. Застройщики позиционируют свободную планировку как основное преимущество, это дает им возможность завысить цену.

Во-вторых, при приведении такой квартиры в жилой вид стоимость квадратного метра может очень сильно увеличиться. В квартирах свободной планировки имеется только черновая отделка.

Будущий собственник приобретает бетонную коробку.

Отопление, водопровод и канализация проложены застройщиком, имеются стеклопакеты и входная дверь, а остальное обустройство квартиры производит собственник по своему вкусу и из своего кошелька.

Нюансы приобретения квартиры со свободной планировкой

Одна только работа дизайнера по составлению проекта обойдется собственникам квартиры не в одну сотню тысяч рублей. Помимо этого, потребуется также закупить материалы и оплатить работу строительной бригады.

Кроме возведения стен, собственнику придется оплатить услуги специалистов по подводке электричества в квартиру, поскольку в таких домах устанавливается только общий электрический щит на этаже. Для этого сперва потребуется заказать проект на данный вид работ.

Требует согласования перепланировки

Далее владелец квартиры без внутренних стен сталкивается с тем, что действительность несколько далека от красивой сказки.

Свободная планировка все же имеет утвержденный план БТИ, поэтому владельцам предстоит не просто строительство перегородок, но и обязательное согласование всех изменений в соответствующих инстанциях.

Наличие ограничений

Несмотря на всю “свободу” планировки, собственник все же сталкивается с целым рядом ограничений. В частности:

  1. Запрещается переносить кухню и санузел. Эти помещения не должны располагаться над жилыми комнатами соседнего этажа.
  2. Обустраивать жилые комнаты без окна и приборов отопления.
  3. Объединять балконы и лоджии с комнатами.
  4. Размещать батареи центрального отопления на балконах и лоджиях.
  5. Сносить несущие стены и нарушать их устойчивость.
  6. Устанавливать перегородки, которые помешают доступу к инженерным коммуникациям.
  7. Зашивать воздуховоды.
  8. Запрещается прятать в стену газовые трубы.

Бывает, что, приобретая большую квартиру, покупатель не замечает, что по документам жилая зона значительно меньше общей площади. Это чревато тем, что для расширения жилого пространства будет задействована площадь из зоны недостаточного освещения. Тогда проект могут не согласовать.

Нюансы приобретения квартиры со свободной планировкой

Несоответствие метража

Площадь квартиры без стен в итоге может оказаться меньше обозначенной застройщиком. Квадратные метры может «съесть» разметка квартиры.

Акт приема-передачи жилья различия в метраже не регулирует, поэтому, если покупатель не хочет оплачивать несуществующие квадратные метры, ему потребуется оформить дополнительное соглашение и проводить обмеры с участием специалистов БТИ, произвести перерасчет и затем требовать компенсации от застройщика.

Изменение сроков заселения

Покупая жилье без стен, обычно не принимают во внимание, что времени от приемки госкомиссией до начала ремонтных работ пройдет гораздо больше, чем, если квартира полностью спланирована.

На разработку и утверждение нового проекта уйдет несколько месяцев. Если столько же времени потратить на сам ремонт, то получается, что при выборе свободной планировки срок заселения в собственное жилье значительно отодвигается.

Заключение

Таким образом, свободная планировка таит в себе немало сюрпризов, и следует хорошо рассчитать свои возможности, прежде чем решиться создавать квартиру своей мечты. Несомненно, вариант покупки жилья с готовой планировкой будет гораздо практичнее.

Что можно и нельзя при свободной планировке, как не ошибиться при выборе квартиры

Свободная планировка — это «ноу-хау» строительного рынка. Нельзя сказать однозначно, хорошо это или плохо, но можно со стопроцентной уверенностью утверждать, что мало кто из покупателей хорошо понимает, что это значит. А когда становится ясно: квартира уже куплена, денег на перепланировку вроде бы «свободного» пространства не хватает, а что дальше делать непонятно.

Свободная планировка и ее подводные камни

Застройщики, для повышения инвестиционной привлекательности позиционируют монолитные новостройки как жильё со свободной планировкой, достоинством которых, называют реализацию любых дизайнерских фантазий. При этом умалчивают о том что, несмотря на определённую свободу действий, относительно перепланировки существует и ряд ограничений, утверждённых на законодательном уровне.

Под свободной планировкой квартиры подразумевается пространство, ограниченное только несущими стенами. Это возможно благодаря технологии монолитного построения домов, при которой функцию несущих, выполняют только наружные стены. Благодаря этому можно изменять планировку. Изменять, так как план помещения уже утвержден проектом.

Только в случае, когда собственник решил не устанавливать никаких перегородок, всё просто. Но если вы самостоятельно распланировали квартиру свободной планировки, то потребуется получить разрешение на перепланировку или переоборудование помещения.

Покупка такой жилплощади имеет свои недостатки:

  1. Её цена выше типовой.
  2. В ней нет отделки. Есть бетонные стены, установленные входные двери, окна, система отопления. Подведены газ, свет и вода. Собственнику понадобится большой объемвложений на то, чтобы сделать ремонт: установить перегородки, выполнить разводку электрической и водопроводной сетей, устройство полов, чистовую отделку комнат. Производство  этих работ строго регламентировано СНиПами (Строительными нормами и правилами) кроме отделки комнат.
  3. Возможность перепланировки требует получения разрешения с последующей разработкой проекта и его согласованием. Процесс согласования зависит от сложности проекта. Чемсложнее проект, тем длительнее согласование.
  4. Возведение перегородок приведёт к потерям площади. Расстояние между перегородками, используемые для них материалы –регламентированы.
  5. Перепланировка ванных комнат, туалетов и кухонь практически невозможна. Стояки перенести нельзя, да и размеры этих комнат, скорее всего, изменить не удастся.

О чем стоит знать при покупке

Покупая квартиру, собственник считает что «свободная» планировка даст ему возможность где угодно возводить стены, располагать комнаты с разным назначением по желанию. Это не всегда так. В технической документации определено расположение мокрых и сухих зон. Менять их расположение — нельзя.

Проблемно даже поменять их размеры. Происходит это потому, что на законодательном уровне определено, что ванную комнату, туалет и кухню (мокрые зоны) нельзя расширить за счёт жилых зон.

И если в такой квартире нет зоны коридоров, то как бы владелец ни пытался расширить санузел, он обязательно попадет на площадь жилой комнаты.

Ещё есть ограничения, касающиеся технических возможностей. Например: несмотря на свободную планировку, санузлы в новой квартире могут быть расположены только там, где это предусмотрено проектом, потому что перенести стояки — невозможно.

Ещё один момент, который нужно учесть перед покупкой квартиры. Далеко не каждому известно, что к сдаче дома в эксплуатацию должны быть закончены все строительные работы, а на дату оформления права собственности квартира должна соответствовать утверждённому плану.

Хороший вопрос: Свободная планировка — «могу делать, что хочу»?

В прошлом году ко мне обратилась клиентка, которая купила квартиру «с супер-пупер-свободной планировкой»: в помещении физически не было стен. Вообще не было. А на плане — отмечены только ванные: мол, делайте что хотите. Она и сделала перепланировку по своему усмотрению, но в согласовании ей отказали.

После чего владелица и пришла ко мне: мы подняли поэтажный план застройщика, и в нем оказались «нарисованы» все стены и помещения квартиры. Причем совсем не в том виде, как хотелось клиентке (и совершенно не так, как на плане, по которому она покупала квартиру). И таких ситуаций, затрагивающих дизайн квартир свободной планировки, много.

Потому сегодня я хочу рассказать о том, что значит свободная планировка: в чем ее настоящая свобода, а в чем — ограничения.

SushiiphotoЧто такое «свободная планировка» ?Вообще юридического понятия «свободная планировка» не существует. Подобная формулировка применяется главным образом к квартирам в домах, построенным по монолитно-каркасной технологии. И здесь свободная планировка квартиры — это пространство, в котором отсутствуют внутренние стены, а количество несущих опор сведено к минимуму. Иными словами, владелец квартиры в новостройке якобы получает возможность распланировать пространство — расположение и конфигурацию помещений — в соответствии со своими предпочтениями.

То есть, предлагая покупателям квартиры в доме со свободной планировкой, застройщики преподносят отсутствие внутренних стен как безусловное благо для владельца.

Аргумент — отсутствие препятствий для того, чтобы новосел мог обустроить все «по-своему».

Читайте также:  Нужно ли нотариально удостоверять предварительный договор?

Единое пространство нового жилища выглядит весьма заманчиво в глазах покупателя — ведь владельцам «панелек» об индивидуальной планировке приходится только мечтать: далеко не все желания конструктивно реализуемы в ходе перепланировок.

Пекашев АндрейВыгодный застройщику мифВ большинстве случаев за ваши же деньги вам пытаются продать то, что фактически стоит дешевле. Объясню, почему.

Квартиры-студии и «квартиры свободной планировки» в основном продаются в монолитных домах, а технология их возведения предполагает минимальное количество (и ширину) несущих опор, что, в сущности, и дает широкие возможности в плане создания индивидуальных интерьерных решений.

Но в то же время эта технология помогает экономить средства на постройку здания: получается, такие квартиры могли бы стоить дешевле. Ведь стоимость и сроки возведения дома по монолитной технологии значительно меньше, чем дома из кирпича.

И, конечно, застройщик, существенно экономит, ведь ему не нужно тратить время и деньги на возведение стен внутри квартиры: фактически вам продают лишь «коробку» по цене готового жилья. Многие потенциальные покупатели, слушая увлекательные рассказы застройщика, не понимают, что приобретают «кота в мешке».

Вместо готовой квартиры за эти же деньги они получают по сути «недострой», и стены, которые по определению должны быть на своем месте, владельцу придется достраивать на собственные средства.

Факт: Благодаря тиражированию мифа о выгодах приобретения жилья в подобном состоянии застройщикам удается повысить прибыльность проекта, а риелторам — продать квартиру со свободной планировкой дороже ее фактической стоимости.

Свобода с большими ограничениямиПолучается, что свобода «дизайна интерьера» в такой новостройке — относительная. 1. Планировка есть, вы просто о ней не знаетеВо всех случаях существует чертеж, определяющий расположение мокрых и жилых зон в данном помещении. Это значит, что есть определенные ограничения, которые регулируются законодательством и техническими возможностями: например, санузлы в новой квартире могут быть расположены только там, где это предусмотрено проектом, поскольку согласовать перенос стояков практически нереально.

Факт: Ванная и туалет, а также кухня в любом случае будут не там, где хочется владельцу, а в строго отведенном для этого месте.

2. Как только вы поставите стены — квартира дешевеетЕще один момент, о котором знают далеко не все: разница в метраже. Так, при продаже площадь квартиры со свободной планировкой равна, допустим, 100 кв. м.

Я хочу сделать перепланировку и представляю все документы в соответствующие органы для согласования, после чего площадь 100-метровой квартиры за счет возведения перегородок уменьшается на 4–5 м, а то и больше.

Далее я регистрирую в БТИ квартиру с перепланировкой и по факту получаю жилье меньшего метража — соответственно, его цена при продаже снижается. Таким образом, для удобства приходится жертвовать квадратными метрами и деньгами. Так получилось, например, с моей личной квартирой.

3. Правила перепланировок никто не отменялСуществует еще один барьер — закон «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». В 5-й статье документа говорится, что подсобная площадь не может быть увеличена за счет жилой, в соответствии с разграничениями, отображенными в БТИ. То есть в квартире со свободной планировкой вы не сможете сделать ванную просторнее за счет площади комнаты, а только за счет коридора — и то, если такая возможность существует.

Лоджия и балкон не могут стать полноценной открытой частью жилого помещения, так как нельзя переносить радиаторы центрального отопления. Кроме того, есть ограничения по метражу жилых комнат (например, они не могут быть менее 9 кв. м) и еще целый свод правил по согласованию.

Вывод: В итоге «свободная планировка» ограничивается возможностью изменить конфигурацию жилой зоны (да, вы выиграли в том, что не нужно демонтировать стены). В остальном владельцу приходится за свой счет завершать строительство согласно первоначальному плану, утвержденному застройщиком.

4. Ремонт сразу невозможенДругой нюанс, о котором часто не подозревают покупатели квартиры в новостройке, — это время. Дескать, все купили, перепланировали — и можно делать ремонт. Однако закон предполагает, что застройщик ведет строительство по заранее утвержденному плану, причем это относится и к планировке квартиры. К периоду сдачи дома в эксплуатацию должны быть закончены все строительные работы, а к моменту оформления права собственности квартира должна находиться в состоянии, соответствующем заявленному плану.Иначе говоря, владелец новой квартиры не может сразу приступить к ремонту, если он принял решение использовать планировку, отличную от спроектированного и утвержденного застройщиком варианта. Оформление собственности, как правило, занимает от месяца до полугода после сдачи новостройки в эксплуатацию; к этому времени следует прибавить еще полгода на согласование новой планировки. И только после этого можно начинать капитальный ремонт, на который уйдет по меньшей мере три-пять месяцев.

Вывод: Все это время счастливому новоселу, который приобрел недостроенную квартиру, придется снимать жилье, заниматься ремонтом и утверждать индивидуальную планировку.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ…План ремонта в новостройке – что сначала, что потом

Получается, что «свободная планировка квартиры» (фото) — это маркетинговый ход, позволяющий закрепить в сознании потенциальных покупателей мысль о полной свободе действий относительно создания интерьера.

Но на деле для каждой квартиры разработана предполагаемая планировка, и она вовсе не является свободной: ведь расположение и вид каждого элемента официально утверждены еще до начала строительства.Если вы купили такую квартиру и намереваетесь спланировать интерьер «под себя», вы обязаны согласовать эти изменения в БТИ.

В противном случае могут возникнуть проблемы при дальнейших операциях с недвижимостью. После согласования планировки любые новые изменения потребуют дополнительных согласований и утверждений.

Кому же выгодно покупать квартиру-студию?Мой ответ: тем, кто может себе это позволить.Действительно, квартиры со свободной планировкой — не самый экономичный способ улучшить жилищные условия. Покупать просторную квартиру-студию, чтобы сделать ее «под себя», особенно невыгодно при ограниченном бюджете, поскольку расходы, на которые придется пойти владельцу после подписания акта приемки-передачи, могут быть равны половине (!) уже уплаченной суммы.

Чтобы избежать разочарований, следует как можно подробнее изучить планировку квартир, предлагаемых застройщиком в готовом виде, — возможно, расположение и конфигурация помещений в целом вас устроят.

В крайнем случае в дизайн квартир свободной планировки всегда можно внести частичные изменения после того, как строительные и отделочные работы окончены.

Согласовать в БТИ небольшие изменения намного проще, чем глобальную перепланировку.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ…Покупателям, которые располагают достаточными средствами, чтобы оплатить дорогостоящий индивидуальный ремонт, свободная планировка придется в самый раз. Так или иначе, работа дизайнера предполагает создание проекта, отличного от типовой планировки, и большинство имеющихся перегородок все равно потребуется снести. Иногда интерьерное пространство приходится оптимизировать вплоть до нескольких сантиметров: например, в одной квартире готовая стена стояла всего в десятке сантиметров от намеченной линии и, увы, она была демонтирована.

Вывод: Если ваш бюджет ограничен, выбирайте такую планировку квартиры, которая изначально вас устраивает или почти устраивает. Если же вы располагаете средствами на кардинальную перепланировку и капитальный ремонт, то квартира со свободной планировкой — хороший вариант.

В ВАШЕМ ГОРОДЕ…

Закажите удобную перепланировку для вашей квартиры – Специалисты по дизайну интерьера на Houzz

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ…

Перепланировка кухни – что можно, а что нельзя

Свободная… планировка! Как одна роковая ошибка может обернуться потерей квартиры

Покупатель квартиры ошибается один раз. В случае ошибки он не сможет продать то, что купил, за приличные деньги – придётся или делать хороший дисконт, или вкладываться в недвижимость ещё больше. Подобной роковой ошибкой может оказаться покупка жилья со свободной планировкой.

А свобода есть только у одного слова, и слово это – «моё»!

Сели вы вечером ужинать всей семьей, пошел степенный разговор под перезвон вилок и ложек. И вдруг – просыпается домофон. Заявился какой-то «жилищный инспектор» и давай бродить по вашей квартире и проверять — не дай бог, вы произвели незаконную перепланировку… Вечер похоронен.

Нет, конечно, просто так жилищный инспектор войти в вашу квартиру прав не имеет. Если вы сами «по доброй воле» не решите пустить его на порог. Во всех других случаях нужна веская причина – например, судебное решение.

Перед продажей квартиры придётся привести планировку к стандартам. postila. io.

Но уважаемое отвечающее за жилье россиян Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ подготовило новый законопроект: визиты инспекторов упростят, «поскольку незаконные перепланировки могут угрожать жизни и здоровью жильцов». И это только первый шаг – за одним законопроектом последует второй, упрощающий появление инспекторов в вашей квартире еще больше. Потом третий…

И дело не закончится одним испорченном вечером. Гораздо больше проблем «светит» жильцу, если эта распроклятая перепланировка будет взята на карандаш. Для начала ему грозит денежный штраф и предписание вернуть всё как было.

Хуже, если перепланировку обнаруживает банк в тот момент, когда владелец собирается продать квартиру в ипотеку. Сделка накрывается медным тазом.

Конечно, матёрые риэлторы увещевают, что банки на незначительные перепланировки закрывают глаза. Но, как говорил Камиль Ларин в «Дне выборов»: «Мы на это глаза приподзакрыли, а можем, что? Приподоткрыть».

Читайте также:  ТОП 10 частых отказов физлицу в банкротстве

Простите, а где-то есть европейская розетка?

Впрочем, продажа одного гражданина другому гражданину квартиры с перепланировкой – только вершина айсберга. С некоторых пор в этом сегменте обосновались и продавцы новостроек, придумав перепланировке новое красивое название – «квартира со свободной планировкой».

Определение «свободная планировка» весьма условно:

Выгода застройщика понятна – часть внутренних стен вообще не возводится, а заодно не нужно заморачиваться с их отделкой. Одна сплошная экономия, а покупателю – одни сплошные головные боли.

Да какая ж это ванна, сынок? Это ж купель!

Многие наивные покупатели почему-то уверены, что могут наполнить приобретенное пространство стенами и дверьми, как захотят. На самом деле однозначно нельзя:

  • сносить или передвигать несущие стены (но в этих стенах можно делать дверные проемы);
  • менять расположение мокрых и сухих зон. Ванна и унитаз размещаются исключительно по проекту застройщика;
  • устанавливать радиатор, где душа пожелает;
  • приращивать балкон или лоджию к площади жилого помещения;
  • проводить любые эксперименты с вентиляционными блоками;
  • делить комнаты на площади менее 9 кв. м.

Да и с прочими собственными архитектурными идеями нужно быть очень осторожным. Иначе потом, когда придет пора квартиру продавать, серьезно потеряете в деньгах.

Все бы ничего. Но при продаже такой квартиры планировку нужно привести в соответствие с реальными планами.

Запомните – «свободных» планировок нет, – просвещает руководитель АН «Вишня» Сергей Вишняков

Да, перепланировку можно узаконить. Но, опять же, в судебном порядке. Именно так в конце концов поступает большинство собственников. Но это же другая история.

Что нужно знать о квартире со свободной планировкой? Проблемы и риски

В последние годы очень популярными стали квартиры со свободной планировкой и, так называемые, квартиры-студии. Строительство и продажа жилья – очень прибыльный бизнес. Поэтому риэлторы убеждают своих потенциальных покупателей в том, что приобретение такой квартиры является верным решением.

Основным достоинством квартир со свободной планировкой считается отсутствие навязанного застройщиком архитектурного проекта. То есть, будущий собственник сможет сам придумать, как будет выглядеть его жилье. Но по сути, покупатели получают лишь видимость свободы и массу проблем, связанных с последующей перепланировкой.

Что это такое?

Квартиры со свободной планировкой похожи на пустой коробок. Это значит, что они имеют лишь необходимые несущие стены. Отгораживают только ванную и туалет, все оставшиеся помещения объединены в единое пространство.

Такие квартиры подходят для бездетных пар и молодежи, еще не имеющей семью.

Квартира со свободной планировкой также решает вопрос недостатка пространства – отсутствие перегородок добавляет дополнительные метры к общей площади.

Но для семьи из нескольких человек это не совсем удобно, ведь такие помещения исключают понятие личного пространства, и тогда может возникнуть вопрос, как найти планировку квартиры по адресу.

Фото

Ниже представлены фото таких квартир:

Ограничения

Что касается свободы внутренней перепланировки, то это скорее миф, чем реальность. При перепланировке существуют серьезные ограничения:

  1. Несущие стены. Ни в коем случае не разрешается переносить или ломать несущие стены, особенно это касается больших помещений.
  2. Санитарные стояки. Расположение стояков всегда отражено в планировке квартиры, но согласовать их перемещение практически невозможно. Поэтому ванная и туалет останутся в месте, отведенном им застройщиком.
  3. Окна. Количество и расположение оконных проемов рассчитывается в зависимости от площади и расположения квартиры.

Покупатели редко обращают внимание на то, что по документам общая площадь квартиры в два раза больше жилой зоны. В таких случаях работают ограничения по фактической инсоляции. Приходится использовать плохо освещенные зоны для увеличения объема жилого пространства, а для таких проектов тоже нелегко получить согласование.

Важно! По закону не допускается расширение подсобной площади за счет жилой. Это значит, что балконы и лоджии нельзя перестраивать в жилые помещения, запрещено планировать комнаты менее 9 квадратных метров.

Нужно ли оформлять?

В юридической практике не существует термина «свободная планировка». Поэтому работы по перепланировке такого типа жилья должны фиксироваться в документах БТИ.

Законодательством предусмотрены обязательные требования для работ, связанных с изменением структуры квартир. Прежде всего, они касаются мер безопасного совместного проживания.

В Жилищном кодексе РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ прописаны все надлежащие требования.

Застройщики могут утверждать, что свободная перепланировка не нуждается в согласовании и подтверждении БТИ, но они не правы.

Как узаконить?

Для того чтобы утвердить перепланировку необходимо взять у застройщика поэтажный план строительства, а затем согласовать дальнейшие действия с БТИ.

Свободная планировка утверждается, когда проведена проверка соблюдения всех надлежащих требований при выполнении строительных работ и закладки стен. Очень часто в проектных документах застройщики отмечают место, где должна находиться перегородка или стена. Жильцы вынуждены платить штраф, если обнаружено несоответствие.

Чтобы узаконить процесс перепланирования, нужно сделать проект будущих изменений и написать заявление на согласование. Иногда встречаются и сложные случаи. Например, нельзя расширить ванную или туалет из-за отсутствия коридора, а расширение проводится только за счет нежилой площади. Такое случается, если вся площадь помещения обозначена как единая.

Куда обратиться?

  1. Чтобы получить разрешение на внесение изменений в проект нужно обратиться в администрацию по месту нахождения квартиры. Разрешение выдается в течение 45 дней.

    Но документ действителен лишь год, если строительные работы не успели начаться за этот период, то распоряжение утрачивает силу. Разрешается вносить лишь те изменения в проекте, которые указаны в документах.

  2. По завершению перепланировки, вызывается эксперт из БТИ.

    Будет проведен осмотр, сделаны замеры, а затем выдается акт приемки в течение 10 дней.

  3. Затем владелец получает новый техпаспорт на квартиру в БТИ. В него вносят изменения, и на это уходит 30 рабочих дней.

  4. Свидетельство на право собственности можно получить после регистрации кадастрового паспорта в Управлении государственной регистрации кадастра.

Документы

Необходим следующий перечень документов:

  • заявление на перепланировку;
  • документы на собственность;
  • техпаспорт на квартиру;
  • заключение эксперта о технической стороне планируемых работ;
  • проект перепланировки в двух экземплярах.

Проект нужно сделать в строительной компании, которая имеет соответствующую лицензию.

Как составить заявление?

Бланк заявления можно получить в Жилищной инспекции или в центре «Мои документы», если он имеется в нужном районе. В нем указывается следующая информация:

  1. ФИО собственника квартиры, паспортные данные, телефон и адрес жилья.
  2. Если согласованием перепланировки занимается специализированная организация, указываются также реквизиты доверенности.
  3. Далее идет форма собственности.
  4. Собственник обязуется проводить строительные работы по утвержденному проекту, сюда также относят сроки проведения работ и условие о необходимости принять проверяющих из Жилищной инспекции.
  5. Письменное согласие других собственников, если такие имеются.

На заметку! Иногда требуются дополнительные документы. Это может быть копия поэтажного плана, пояснения к архитектурному проекту до перепланировки, техническое заключение о состоянии дома. Если же речь идет об историческом здании, то необходим проект для современного использования.

Когда перепланировка затрагивает общедомовую собственность, нужно предъявить письменное согласие не менее 2/3 собственников жилья.

Стоимость и сроки согласования

Все заявления на перепланировку каких-либо помещений заверяют сотрудники Жилищной инспекции или Многофункционального центра. После приема пакета документов владельцу жилья выдают расписку в получении всех необходимых бумаг.

Срок рассмотрения заявления определяется проектом перепланировки. Проекты по типовым объектам рассматривают около 35 дней, а индивидуальные проекты – 20 дней.

Все действия, связанные со сбором документов и получением разрешения – это долгий процесс. Он длится несколько месяцев. Но, если проект не соответствует нормам, установленным законодательством, в разрешении могут отказать.

Примерная стоимость перепланировки:

  • создание проекта примерно 15000 руб;
  • техническое заключение из БТИ не меньше 10000 руб;
  • техническое заключение о допустимости и безопасности проводимых работ 20000 руб.

Общая стоимость согласования перепланировки зависит от количества учреждений, в которые придется обратиться и, конечно, от планируемых изменений. Например, заделка и создание проемов в несущих перегородках, увеличение площади санузла за счет коридора, перенос сантехники в помещении санузла обойдутся владельцу в 30000 руб. и выше.

Риски

Перепланировка квартиры со свободной планировкой, не имеющая разрешительных документов, является незаконной. Это влечет за собой штрафы в размере от 2000 до 2500 руб. по статье 7.21 КоАП РФ. Кроме того, инспектор выдает предписание на устранение изменений и возвращение квартиры в свое первоначальное состояние.

Более серьезная опасность, которая грозит собственнику при самовольной перепланировке – это нарушение целостности конструкции либо причинение ущерба третьим лицам. В этом случае хозяин квартиры несет уголовную ответственность.

Важно! Незаконные перепланировки без каких-либо нарушений встречаются крайне редко. Чаще всего они противоречат санитарным либо строительным нормам.

Изучив проблемы, связанные с покупкой квартиры со свободной планировкой, можно сделать следующие выводы:

  1. Такой вид квартир – дорогостоящий способ улучшения жилищных условий. Купить просторную квартиру со свободной планировкой может себе позволить только обеспеченный человек. Затраты, которые собственник квартиры сделает на перепланировку после подписания акта приемки-передачи, могут составить половину уже оплаченной суммы.
  2. Чтобы сократить траты можно внести небольшие изменения в дизайн квартиры. Их согласовать в БТИ намного проще, чем полную перепланировку.
  3. Если бюджет ограничен, нужно постараться выбрать такую планировку, которая устроит изначально.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *