Многие управляющие компании многоквартирных домов работают без лицензии

Все российские управляющие организации должны будут получить специальную лицензию до 1 мая 2015 года. Таково требование нового федерального закона, одобренного верхней палатой Федерального Собрания в этом месяце.

Жалобы жильцов и растущее не по дням, а по часам количество судебных разбирательств  в сфере ЖКХ побудили законодателей принять меры. Предполагается, что новый закон поможет устранить причины наиболее распространенных конфликтов, возникающих между жильцами и управляющими компаниями многоквартирных домов.

Насколько государственное лицензирование действительно может помочь сделать деятельность УК более эффективной и прозрачной?

Законодатели вступились за жильцов

Как известно, управление ЖКХ в последние годы стало одним из самых болезненных вопросов для собственников жилья. Количество споров и судебных тяжб выросло в разы.

Многие управляющие компании многоквартирных домов работают без лицензии«Проект закона о лицензировании деятельности управляющих компаний во многом стал плодом постоянно ведущихся споров между жильцами многоквартирных домов и компаниями, эксплуатирующими данные объекты. Проще говоря, это попытка сократить количество ошибок, нарушений и злоупотреблений, которые допускают данные компании в своей деятельности, а также дать больше рычагов влияния на ситуацию собственникам жилья», – говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

  • К управляющим компаниям доверия нет
  • Интересы жильцов и управляющих компаний не совпадают
  • Многие управляющие компании многоквартирных домов работают без лицензии«Основные споры между жильцами и управляющей компанией, как правило, связаны, во-первых, с повышением тарифов, которые происходят без согласования и предварительного уведомления жителей дома, во-вторых, с недобросовестным выполнением управляющей компанией заявленных обязательств, например, содержанием в ненадлежащем состоянии мест общественного пользования, и, в-третьих, и это очень существенная проблема для жильцов дома, – с выбором управляющей компанией на свое усмотрение всех обслуживающих дом подрядчиков, вплоть до интернет-провайдеров, услуги и тарифы которых могут удовлетворять далеко не всех жильцов», – говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
  • Какие меры предусматривает закон?
  • Директоров управляющих компаний в сентябре ждет экзамен
  • Чего ожидать после введения лицензирования ЖКХ?

Зачастую деятельность управляющих организаций прямо-таки покрыта тайной. Во многом эта ситуация намеренно поддерживается самими компаниями, которым по разным причинам такое положение дел может быть выгодно. Однако в результате создается полное непонимание между жильцами и УК. Куда уходят деньги, какие работы выполняются и что означает пресловутая статья «содержание и ремонт»? Эти вопросы остаются без ответов. «Справедливости ради нужно сказать, что жильцы порой несправедливо обвиняют управляющие компании во всех смертных грехах, только потому, что не доверяют им. Но происходит это от того, что работа УК на сегодняшний день, в большинстве случаев, абсолютно непрозрачна», – говорит Софья Лебедева.
«По сути, конфликты между управляющими организациями и жильцами возникают по одной, достаточно банальной, причине – жильцы хотят комфортно жить, а УК хочет получить прибыль. Найти устраивающий всех компромисс получается далеко не всегда», – объясняет Софья Лебедева.
«Многие УК считают себя вправе устанавливать такие тарифы по поставке жилищно-коммунальных услуг, какие им хочется. Когда в действительности структура услуг УК и размеры платы за них регламентируются правилами, утвержденными правительством РФ. Еще один камень преткновения – сбор арендной платы за использование нежилых помещений. Не секрет, что это весьма прибыльное дело, особенно в престижных районах. Немало прецедентов связано с борьбой за выгодный объект между УК и ТСЖ. Зачастую, пока данный вопрос не решится в суде, жители вынуждены платить обеим организациям, да к тому же при этом не получают положенных услуг. Проблемные жильцы, или попросту должники, тоже могут стать причиной общего конфликта. При возникновении долгов ответственность перед ресурсоснабжающими организациями несет УК или ТСЖ. Законодательство допускает шестимесячную задолженность для физических лиц. Не имея реальных рычагов давления на неплательщиков, УК вынуждена покрывать задолженность перед поставщиками ресурсов из собственных средств, но многие находят и другой «выход» из ситуации, «разбрасывая» долги отдельных людей на всех жильцов в доме, тем более что это значительно проще, чем судиться с «обанкротившимся» жильцом», – дополняет список наиболее распространенных спорных ситуаций Софья Лебедева. Все эти проблемы жильцы обычно называют просто – произвол управляющей компании. Проблема в том, что зачастую УК и не стремится искать какие-то реальные компромиссы с жильцами. Потому что знает, что повлиять на ситуацию, даже через суд, собственникам жилья очень непросто. Вот это и должен изменить новый законопроект.
В первую очередь, это лицензирование. Предполагается, что достаточно непростой процесс получения государственной лицензии позволит отсеять наиболее недобросовестные или не имеющие соответствующей базы компании. «Для того чтобы уменьшить вероятность злоупотреблений, в законе предусмотрен коллегиальный принцип. Так, не менее трети участников лицензионных комиссий должны составлять представители общественных контролирующих организаций и профессионального сообщества. Кроме того, вводится право вето собственников на отстранение УК от управления соответствующим домом. То есть если компания жильцам нравится, а ее пытаются лишить лицензии или отстранить, собственники жилья смогут этому воспрепятствовать», – поясняет Софья Лебедева. При возникновении конфликтов, в результате которых компания получает два административных взыскания за год, решать судьбу управления домом будут собственники жилья. У них отныне есть право как отстранить не оправдавшую надежды УК, так и дать ей «второй шанс» и позволить выполнять свои функции и дальше, если, скажем, компания пообещает улучшить качество своей работы. «Законопроект предполагает создание общедоступного реестра управляющих компаний – проверить наличие лицензии у управляющей компании можно будет в том числе на сайте Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. А также предписывает управляющим компаниям сделать открытой информацию о своей работе», – добавляет Софья Лебедева.
Одним из условий получения государственной лицензии для УК является наличие специального аттестата у ее руководителя, который подтвердит его квалификацию. Так что осенью для директоров управляющих компаний, желающих продолжать свою деятельность и получить гослицензию, начнется горячая экзаменационная пора. Помимо этого, компании-претенденты на лицензию должны будут убедить специально созданные комиссии в том, что у них имеется надлежащая материально-техническая и финансовая база, а также профессиональный коллектив сотрудников. Будет проверяться и история компании. Те, за кем в течение года были зарегистрированы нарушения, рискуют остаться без лицензии. Привлечение к административной ответственности два раза в течение одного года также грозит лишением лицензии. Кроме того, будет создан специальный черный список, в который занесут руководителей таких нерадивых управляющих организаций. В него также попадут директора компаний, которые ранее были дисквалифицированы или судимы за экономические преступления. Выдача лицензий начнется с 1 сентября 2014 года. ТСЖ, согласно новому закону, лицензироваться не будет, однако многодомовые ТСЖ, у которых нет общего имущества, должны быть ликвидированы к 1 июля 2016 года.
Владимир Богданюк считает, что новые меры не приведут к существенному изменению ситуации. Крупные компании наверняка получат лицензии. В их уставах все будет прописано по правилам, а спорить жильцам по-прежнему придется с конкретными сотрудниками и управляющими. «Безусловно, введение любых оценочных процедур, таких как, например, лицензирование, способствует санации рынка, соответственно, и повышению качества оказываемых услуг. Другое дело, что зачастую проблемы с управляющей компанией у жильцов возникают на «местном» уровне, с конкретными управленцами, которые не всегда могут четко следовать общему регламенту компании. По большому счету, на сегодняшний день на рынке функционирует не так уж много крупных и проверенных управляющих компаний, к тому же в состав некоторых девелоперских компаний уже входят управляющие организации, поэтому, скорее всего, введение лицензирования косвенно отразится на рынке. У властей, возможно, будет меньше проблем и жалоб от жильцов на управляющие компании, и сами жители будут четко понимать, что имеют дело с компаний, чье качество услуг оценено соответствующими органами», – говорит эксперт. Софья Лебедева более оптимистична в своем прогнозе: «Предполагается, что основную пользу от закона извлекут собственники жилья. Общественные контролирующие организации будут активно привлечены к процессу лицензирования, что должно сделать его максимально честным. Возможно, новые законодательные меры действительно изменят ситуацию и жильцы наконец получат качественный сервис и содержание дома, а управляющие компании – возможность вести нормальный, прозрачный бизнес».

Что ж, будем надеяться, что конфликтов в сфере управления ЖКХ станет действительно меньше. Правда, вряд ли это произойдет быстро. Некоторые вопросы пока остаются без ответов. Например, не совсем понятно, кто займет место недобросовестных компаний, которые будут отсеяны с рынка с помощью лицензирования и других мер.

Откуда вдруг возьмется необходимое количество новых профессиональных и честных управляющих организаций? Если серьезно взяться за дело, вполне возможно, что немалая часть многоквартирных домов останется вообще без управления. Свято место пусто не бывает.

Но найти подходящую замену ушедшим компаниям может стать непростой задачей и следующей проблемой, которая потребует решения.

Блог

Многие управляющие компании многоквартирных домов работают без лицензии

Как известно, с 11 января 2018 года вступили в силу очередные изменения в Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ), которые внесены и в часть 7 ст. 162 ЖК РФ. Если ранее управляющая организация должна была приступить к управлению многоквартирным домом (далее – МКД) в течение 30 дней с момента подписания договора управления, то теперь такая обязанность (соответственно, и право) возникает только с момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. Буквально о праве на управления МКД только с момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ не говорится, но подразумевается и толкуется данная норма именно так.

Читайте также:  Жск и тсж в чем отличия?

Однако пункт 4 ст. 198 ЖК РФ (в ред. до 11 января 2018 г.

) говорил о том, что при выполнении требований о размещении указанных сведений в системе и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления многоквартирным домом лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом с даты, определяемой в соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ, за исключением случая, указанного в части 7 настоящей статьи.

То есть, до момента внесения вышеназванных изменений, сроки начала управления МКД не конкретизировались в жилищном законодательстве и позволяли толковать их неоднозначно.

Это вызывало споры по моменту заключения договора управления и возникновению прав и обязанностей по нему.

Нередки были случаи управления одним домом двумя управляющими организациями, выставления двойных квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) жителям.

Пресловутые отказы органов государственного жилищного надзора (далее – ГЖН) во включении дома в реестр лицензий управляющей организации при наличии судебного спора также порождали ситуации с «двойным управлением» МКД.

Единственный плюс от таких пробелов в законе – отсутствие штрафов за управление домом «без лицензии», так как споры о законной управляющей организации в судах могли идти годами.

Сроки начала управления в разных нормах ЖК разнились, что, как мы знаем, является «неустранимыми сомнениями в виновности лица, привлекаемого к административной ответственности», что и позволяло избежать штрафов за управление «без лицензии»по КоАП РФ.

Верховный суд РФ Решением от 29.09.2017 № АКПИ17-704 установил:

«Признать не действующим со дня вступления решения суда в законную силу подпункт «а» пункта 9 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 г. № 938/пр, в части, допускающей в качестве основания для отказа во внесении изменений в реестр и возврата заявления несоответствие заявления и документов требованию, установленному подпунктом «г» пункта 5 данного нормативного правового акта — отсутствие судебных споров по вопросу определения лица, правомочного осуществлять управление многоквартирным домом, сведения о котором указаны в заявлении». Раньше включения дома в лицензию можно было ждать до момента «пока рак на горе свистнет».

Также внесены изменения с начала 2018 года в часть 6 статьи 198 ЖК РФ, согласно которым сдаты исключения сведений   о многоквартирном доме из реестра лицензий    субъекта    Российской Федерации   лицензиат   не вправе осуществлять    деятельность    по управлению таким многоквартирным домом, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные   услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 200 ЖК РФ.

Однако некоторые особо рьяно исполняющие свои обязанности представители органов ГЖН, наверное, являются провидцами, которые, несмотря на отсутствие еще вышеназванных изменений, еще в 2016 году выдавали предписания о незаконности управления МКД без включения дома в реестр лицензий за управляющей организацией (УО). Радует, что такая практика не прижилась. По-видимому, адекватных сотрудников в ГЖН на порядок больше.

Однако одной управляющей организации из Ивановской области не повезло и именно ей «прилетело» от ГЖН за управление в отсутствие лицензии на дом в виде предписания вернуть деньги жителям за все время управления «без лицензии». После проведенного общего собрания в апреле и мае 2016 г.

, на котором собственники двух выбрали новую управляющую организацию, она неоднократно направляла в ГЖН заявление о внесении изменений в реестр лицензий. На основании действующей на тот момент нормы Закона(п.7 ст.

162 ЖК РФ) приступила к исполнению договора управления в течение 30 дней с момента его заключения.

Так как орган ГЖН внес изменения в реестр лицензий только в июле 2016 года, то за июнь 2016 г. выдано предписание вернуть жителям двух домов собранные деньги. «Предпринимательские риски» управляющей организации, как любят писать в своих решениях суды.

И суды трех инстанций признали такое предписание органа ГЖН законным и обоснованным. Жаль, что упорства УО хватило только до кассационной инстанции.А может, наоборот, это было благом для всех УО. Ведь ВС РФ мог бы закрепить в своем решении эту практику, и в дальнейшем, аналогичные предписания ГЖН летели бы направо и налево по всей стране. Как говорится, все, что ни делается – к лучшему…

Управляющая организация в своих жалобах поясняла следующее:

«…Ссылаясь на положения жилищного законодательства, Общество настаивает на законности выставления квитанций жителям многоквартирных домов № 21 по Кохомскому шоссе и № 5 Г по проспекту Текстильщиков г.Иванова.

Заявитель жалобы считает, что положения статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) устанавливают основания и порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, а не условия изменения (приостановления) срока начала исполнения договора.

ООО «Управляющая компания «Корона» полагает, что часть 7 статьи 162ЖК РФ определяет момент начала исполнения управляющей организациейдоговора управления многоквартирным домом.

По мнению заявителя жалобы,судом первой инстанции не учтено, что ООО «Управляющая компания«Корона» на основании названной нормы приступило к исполнениюобязанностей в соответствии с договором управления многоквартирным домом».

Однако суды апелляционной и кассационной инстанции не согласились с заявителем жалобы. В Постановлении АС Волго-Вятского округа от 07.04.2017 г. по делу № А17-7070/2016указал:

«…Основания и порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензийсубъекта Российской Федерации, исключения сведений о многоквартирном доме изуказанного реестра, установлены в статье 198 ЖК РФ.

Согласно части 2 статьи 198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления лицензиат в течение трех рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения на официальном сайте для раскрытия информации. Эти сведения лицензиат также обязан направить в орган государственного жилищного надзора.

  • Орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 данной статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (часть 3 статьи 198 ЖК РФ).
  • При выполнении требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации и внесении органом государственного жилищного надзора изменений  в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления многоквартирным домом лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом с даты, определяемой в соответствии с частью 7 статьи 162 названного Кодекса, за исключением случая, указанного в части 7 настоящей статьи (часть 4 статьи 198 ЖК РФ).
  • Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом,управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (часть 7 статьи 162 ЖК РФ).
  • Таким образом, возникновение у лицензиата права осуществлять деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом обусловлено обязательным выполнением требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации».

В принципе, ничего удивительного в таком решении нет. Суды крайне неохотно выносят решения о признании действий и решений государственных органов незаконными.

Это касается также,по большей части, и протоколов по административным делам.

Толкование закона в пользу простых граждан и юридических лиц, если это не ресурсники или иные любители лоббировать свои интересы лица, в наших судах не принято. Как сказано в народной пословице: «Закон — что дышло…»

В свете изменений Жилищного кодекса остается надеяться, что аналогичные споры исчезнут в будущем.

Однако изречение древнегреческого философа Аристотеля: «Природа не терпит пустоты» отлично подходит и к нашей отрасли ЖКХ, ик нашей судебной системе, хотя и речь в изречении шла о совершенно ином. И поэтому оснований для новых видов судебных разбирательств, думаю, будет еще множество.

Ведь законы нашей страны будут всегда далеки от идеального, пока их принимают врачи, певцы и спортсмены, а монополисты — активно лоббируют свои интересы в законодательных органах, да и не только в них.

С уважением, Ильмира Носик.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь. 

Управляющие компании: лицензии, рейтинг, что делать, если не нравится

Управляющие компании в случае оказания некачественных услуг или неверно начисленных квитанций на оплату ЖКХ начнут платить штрафы в пользу жителей. Соответствующий закон вступил в силу 1 января 2016 года. Размер штрафа составляет 30 процентов от стоимости некачественно или не в полном объёме оказанной услуги и 50 процентов от несправедливо начисленной суммы.

Читайте также:  Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости по адресу?

Что делать, если управляющая компания неправомерно начисляет платежи?

Во-первых, необходимо провести перерасчёт. По этим вопросам необходимо обращаться в свою управляющую организацию. Если вас не услышали или вы не согласны с решением проблемы, то тогда можно направить жалобу в Мосжилинспекцию.

Обратиться в надзорный орган можно через официальный сайт либо направив письмо на почтовый адрес: 129090, Москва, проспект Мира, дом 19, строение 1.

При этом важно указать свой точный адрес и ясно изложить претензию (рекомендуется прикладывать копии единых платёжных документов за интересующие периоды оплаты). Если выяснится, что управляющая организация допускает нарушения и начисляет некорректные платежи, то инспекция выдаст предписание провести перерасчёт.

Оставить жалобу можно на портале «Наш город».

Отметим, что москвичи, которые уезжают из дома на праздники, смогут получить перерасчёт за коммунальные услуги. Холодную и горячую воду, водоотведение и газ пересчитают тем, кто отсутствовал более пяти дней подряд. О том, как это сделать, читайте здесь.

Что делать, если управляющая компания не выполняет свою работу?

Собственники квартир могут направить свои претензии к качеству оказываемых услуг по телефону объединённой диспетчерской службы (ОДС) или напрямую в управляющую многоквартирным домом компанию.

Информацию о ней можно найти на портале «Дома Москвы». В разделе «Узнать о доме» по адресу дома опубликованы все данные о нём и его обслуживании.

Здесь можно узнать название управляющей компании, её телефон, график работы, часы приёма и другую полезную информацию.

  • Если обращение не принесло никаких результатов, можно оставить сообщение на портале «Наш город» или обратиться в Мосжилинспекцию.
  • Стоит помнить, что, заключая договор, управляющая организация должна выполнять определённый перечень работ.
  • Управляющая организация обязана:
  • — следить за исправностью конструктивных элементов подъезда и своевременно их ремонтировать;
  • — ежедневно проводить влажное подметание лестничных клеток первых двух этажей, площадок перед мусоропроводами, вывозить отходы из мусороприёмной камеры и проводить её уборку; мыть пол лифта;
  • — два раза в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролётов в домах без лифта;
  • — один раз в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролётов в домах, оборудованных лифтом;
  • — один раз в месяц мыть, чистить и дезинфицировать все элементы мусоропровода;
  • — содержать и ремонтировать стояки холодного и горячего водоснабжения и канализации;
  • — следить за работоспособностью систем вентиляции;
  • — регулярно проверять безопасность работы газового оборудования, установленного в квартире;
  • — обеспечивать бесперебойную работу системы отопления, ремонтировать оборудование при необходимости;
  • — следить за состоянием стен дома, проводить ремонт, включая капитальный, если повреждения произошли по вине управляющей организации;
  • — содержать и ремонтировать системы водоснабжения и канализации;
  • — следить за работоспособностью систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
  • — регулярно проверять безопасность системы газоснабжения;
  • — обеспечивать бесперебойную работу системы отопления.

Как проверить работу управляющей компании?

С 1 мая 2015 года управление многоквартирными домами без лицензии в Москве запрещено. По данным Мосжилинспекции, в прошлом году лицензии были выданы 717 организациям, из них 499 осуществляют деятельность по управлению 29 973 многоквартирными домами в Москве и 218 изъявили намерение осуществлять деятельность по управлению.

«Лицензионный контроль позволяет более жёстко и открыто осуществлять контроль за деятельностью в сфере управления многоквартирными домами, выявлять и пресекать деятельность недобросовестных управляющих организаций, что, в свою очередь, обеспечит гарантированное качество жилищных услуг, защиту прав и законных интересов москвичей», — отмечают в Мосжилинспекции.

Главы управляющих многоквартирными домами компаний не имеют права работать без специального аттестата, который можно получить, сдав квалификационный экзамен. Работая без аттестата, директора управляющей компании нарушают лицензионное требование. 

Формирование и ведение реестра лицензий управляющих компаний осуществляются в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) на сайте Dom.gosuslugi.ru. В настоящее время в ГИС ЖКХ внесена информация по 672 лицензиатам. Рейтинг управляющих организаций опубликован на сайте Мосжилинспекции.

  1. Управляющая компания обязана раскрывать:
  2. — общую информацию: реквизиты и актуальные контактные данные;
  3. — основные показатели финансово-хозяйственной деятельности: расходы и доходы компании на содержание вашего дома, выручку, прибыль, убытки;
  4. — порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту, нормативы выполнения работ;
  5. — информацию обо всех проведённых работах и оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества вашего дома;
  6. — сведения о стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
  7. — цены и тарифы на коммунальные услуги.

Себе на УК: в России хотят отменить лицензии для управляющих компаний

В России предлагают отменить лицензирование управляющих компаний (УК), которые занимаются обслуживанием жилых домов. Его можно заменить на обязательное вступление таких фирм в саморегулируемые организации (СРО), считают члены комиссии по ЖКХ общественного совета при Минстрое.

Там «Известиям» заявили, что направят предложение на рассмотрение в министерство. На практике идея может означать отказ от контроля жилинспекции, но появление механизма страхования ответственности УК перед жильцами со стороны СРО, пояснили эксперты.

Вероятно, рынок еще не готов к такой новации, но со временем может к этому прийти, полагают в отрасли.

На пути к саморегулированию

В России предложили отменить лицензии для управляющих компаний (УК) и заменить их на обязательное вступление в СРО. Такой вопрос обсуждали на заседании комиссии по ЖКХ общественного совета при Минстрое в присутствии представителя ведомства. Предложение членов комиссии направят в министерство, сообщили «Известиям» в совете.

Лицензия выдается на юридическое лицо, при этом каждый дом под управлением компании включается в специальный реестр.

Предприниматель получает разрешение на управление определенным числом объектов, для чего нужны соответствующие финансовые, кадровые, хозяйственные ресурсы, пояснил эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. Лицензии выдают и отзывают региональные государственные жилищные инспекции (ГЖИ).

Механизм был введен в 2014 году как вынужденная мера, напомнил зампредседателя комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. До этого на рынке было много мошенников, которые регистрировались в офшорах, выставляли двойные квитанции, иногда злоумышленники копили долги перед ресурсоснабжающими организациями (РСО) и исчезали, рассказал Павел Склянчук.

Предполагалось, что это временная мера. В 2013 году на тот момент премьер-министр Дмитрий Медведев заявлял, что период лицензирования нужно «просто пройти». «Вначале могут быть лицензии, а потом, когда уже возникнут нормальные управляющие компании, через какое-то время, через три, пять, семь лет, можно перейти к саморегулированию», — говорил он.

Государственное лицензирование направлено в первую очередь на определение квалификации организаций, сказал эксперт комиссии по ЖКХ общественного совета при Минстрое, вице-президент компании «Фортум» Парвиз Абдушукуров.

Поэтому этот инструмент так полностью и не решил проблему мошенничества, когда УК, лишившись лицензии, меняет название и возвращается к управлению тем же домом, отметил он.

Кроме того, компании зачастую сталкиваются с административными барьерами при получении лицензии, отметил член общественного совета при Минстрое, исполнительный директор СРО НП «УК ЖКК Югры» Александр Тарасенко.

По словам директора направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Ирины Генцлер, зачастую собственникам сложно сменить УК из-за лицензирования. Дом числится за компанией, пока ГЖИ не вычеркнет его из реестра. И решение собственников может не выполняться, если оно по каким-то причинам расходится с мнением инспекции, пояснила она.

В числе других сложностей с лицензированием: неправильная квалификация лицензионных нарушений, превышение полномочий проверяющими, неправомерные отказы в выдаче лицензии или ее аннулирование, незаконное бездействие или отказы во включении дома в реестр лицензий, отметила кандидат юридических наук, член комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусана Киракосян. Эти проблемы на руку другим УК, которые берут под управление дома через фальсификации решений собраний собственников, рассказала она.

— Нужно создать механизм компенсации убытков, если УК не выполняет свои обязательства. СРО предполагает компенсационные фонды. И благодаря денежной ответственности саморегулируемые организации крайне ответственно принимают компании в свои ряды, — подчеркнул Парвиз Абдушукуров.

Трудности перехода

За годы существования лицензирования в сфере управления домами удалось навести относительный порядок, сказал Павел Качкаев. Сейчас существует четкий список лицензированных УК, которые обязаны публиковать сведения о себе в ГИС ЖКХ. А до 2014 года вообще было неизвестно, какие компании работали на рынке и сколько их.

— Качество управления улучшилось: ответственность УК повысилась. Но всё же пока работа управляющих компаний находится на довольно низком уровне, — сказал Павел Качкаев.

По данным НП «ЖКХ Контроль», на управление домами жалуются почти 12% россиян. Еще более 15% отмечают неудовлетворительное состояние, содержание и ремонт подъездов. Ежегодно проходит более 3 тыс. судебных заседаний по оспариванию штрафов за нарушение лицензионных требований, сказала Сусана Киракосян.

Сегодня ГЖИ по жалобам собственников, например за грязные подъезды, может выписывать штрафы УК, отметил Павел Качкаев. Но компании выплачивают их из денег, собранных с жильцов на содержание дома, — в итоге страдают сами же жалующиеся, указал парламентарий. Наказывать нужно не собственника, а конкретное должностное лицо, которое выполняет свою работу некачественно, считает он.

Следует отменить лицензирование на конкретные дома, но не полностью перекраивать законодательство, высказала мнение советник мэра Москвы по ЖКХ Светлана Разворотнева.

Читайте также:  Зачем нужно оформлять договор при грузоперевозках?

Для перехода к СРО нужно создать единые инструменты оценки качества работы всех членов, считает Ирина Генцлер. Так контрольно-надзорные функции будут сняты с госоргана, указала эксперт. Но при этом СРО нужно отказаться от компенсационных фондов, а страховать ответственность УК перед потребителями, полагает она.

— Нужно идти путем совершенствования Жилищного кодекса в части управления домами и лицензирования УК, параллельно развивать СРО в жилищной сфере. После того как УК вступят в СРО, лицензирование отомрет само по себе, — считает Павел Качкаев.

Если сегодня отменить лицензирование, пока полностью не налажена работа ГИС ЖКХ, в которой компании должны публиковать данные о своей деятельности, может вернуться ситуация начала 2000-х годов, высказал мнение Павел Склянчук. Сегодня переход полностью на СРО преждевременен, считает он.

По мнению гендиректора ПАО «ГИТ» Сергея Минко, также необходимопридать силу договорам между жильцами и УК: если граждане выбрали компанию, и она соблюдает условия договора, то расторжение соглашения с ней обязует собственников компенсировать расходы УК или недополученную прибыль. Так компании будут заинтересованы выполнять работу максимально качественно, считает он.

Как бороться с управляющей компанией?

doroshin/Depositphotos

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин: 

Не платить за содержание — не выход. Став должником, вы можете подвергнуться санкциям: та же УК может отключить вам электричество или даже ограничить водоотведение.

Прежде всего следует изучить договор с управляющей компанией, понять все нюансы ваших взаимоотношений и провести общее собрание жителей. Если большинство проголосует за смену управляющей компании, надо ее менять.

Если же случится так, что большинство жителей всем довольны, а сложившаяся ситуация не устраивает меньшую часть ваших соседей, в дальнейшем надо действовать с ними сообща.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Платить за ремонт и содержание общедомового имущества все-таки придется. Однако вы можете пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию, которая вправе оштрафовать управляющую компанию.

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Как привести в чувство управляющую компанию?

Отвечает член Общественного Совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов:

Вопрос о том, как повлиять на УК, обычно возникает, когда у жильцов заканчивается терпение. Регулярно не вывозится мусор, запах и грязь на лестничных клетках вынуждает пользоваться лифтом, но и тот систематически ломается.

Из-за неполадок общедомового оборудования возникают перебои с подачей электричества, затруднено теплоснабжение, напор и качество воды оставляет желать лучшего.

С подобными казусами в управлении домом сталкиваются даже в новостройках, что уж говорить о проблемах старого фонда, когда поломка ветхих систем может привести к порче личного имущества и нанесению вреда здоровью жильцов.

Помимо технических огрехов в управлении, деятельность УК может сопровождаться неправомерным завышением тарифов. Нередко жильцы вынуждены платить в двойном размере за услуги ненадлежащего качества, а то и за полное их отсутствие.

При этом суммы за поставку ресурсов, электричества, газа, воды и тепла устанавливают местные органы власти. Прочие услуги, в том числе работа сантехников, электриков, дворников, оплачивается исходя из тарифов УК.

Дополнительные расходы, к примеру на установку новых входных дверей или организацию велопарковки, должны согласовываться с жильцами на общедомовом собрании.

УК бывают государственные и коммерческие. Деятельность и тех, и других строго лицензируется, а обязанности должны перечисляться в договоре с собственниками многоквартирного дома. Государственных УК в России большинство. Они работают по строгим стандартам и обязаны утверждать все тарифы в префектуре.

Частные компании конкурентоспособнее. Они охотнее идут на пересмотр списка услуг и выполнение дополнительных работ.

Основные обязанности всех УК регламентированы 162 статьей Жилищного кодекса и Постановлением Правительства «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Перед тем, как подавать жалобу на свою УК, помимо договора и законодательных актов, не лишним будет ознакомиться и с сайтом «Реформа ЖКХ». Каждая компания обязана вносить туда подробные сведения о своей деятельности.

Перечень услуг, ремонтно-хозяйственные работы, тарифы и другие данные должны регулярно обновляться и на сайте УК. В случае сокрытия отчетности или ее недостоверности УК может быть подвергнута административному взысканию. За двойное взыскание компания лишается возможности управлять домом.

Если в истории УК окажется более 15% таких домов, она потеряет лицензию.

Перед обращением в вышестоящие органы лучше пожаловаться в саму УК. Заявление от одного или группы собственников подается в 2-х экземплярах и должно рассматриваться в течение 30 дней. Второй экземпляр с пометкой УК остается у заявителя до разрешения конфликта. Если проблема не будет устранена, можно приступать к следующему этапу борьбы с нерадивыми управленцами.

Без вины не виноваты

Верховный суд (ВС) РФ взялся за проблему лишения управляющих компаний в ЖКХ лицензий на управление многоквартирными жилыми домами.

Практика распространена во многих регионах — инспекции добиваются аннулирования лицензий новых УК лишь на том основании, что они не взяли ни один дом в управление за полгода после получения разрешения.

В большинстве случаев суды занимают сторону инспекций, но несколько компаний добились передачи дел в коллегию ВС, настаивая на неверном применении закона. Одно из дел ВС уже решил в пользу УК, еще три рассмотрит в марте.

На рассмотрении коллегии ВС оказались четыре дела об аннулировании лицензий на управление многоквартирными жилыми домами (МКД).

Основанием применения жесткой санкции стало то, что УК за полгода после получения лицензий не приняли в управление ни одного дома, а арбитражные суды согласились, что этого достаточно.

Как выяснил “Ъ”, такая практика сложилась после вступления в силу поправок к Жилищному кодексу РФ 11 января 2018 года — тогда перечень оснований для аннулирования лицензий был дополнен фразой «а также отсутствие в течение шести месяцев в реестре лицензий сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат». Учитывая, что предыдущая статья того же закона обязывает владельцев лицензий вносить данные в реестр, можно было бы предполагать, что норма была призвана стимулировать его наполнение.

В Минстрое, впрочем, отмечают, что идея отбирать лицензии при отсутствии у УК домов под управлением возникла в рамках борьбы с «нулевыми» лицензиями на руках у компаний-пустышек, на которые могли бы перевести «свои» дома УК-нарушители.

Однако жилищные инспекции в регионах сочли, что эту норму можно применять не только к УК-нарушителям, но и к тем, кто просто не реализовал свое право на управление МКД, а суды в большинстве случаев их поддерживали.

“Ъ” обнаружил такие решения судов в Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Самарской, Тюменской, Вологодской и других областях. Первой УК, добившейся передачи своего дела в экономколлегию ВС, стало ООО «АТСЖ» — лишить ее лицензии потребовала жилинспекция Саратовской области.

Суды трех инстанций поддержали доводы ведомства. Но экономколлегия ВС 30 января вынесла решение в пользу АТСЖ.

Как разъяснил ВС, при получении лицензии УК не становится обязанной осуществлять такую деятельность, а получает право ею заниматься.

По мнению высшего суда, поправки направлены на аннулирование лицензии в случае, когда УК получила дом в управление, но лишилась его из-за своего противоправного поведения и уже после этого в течение шести месяцев не управляла ни одним домом. Простое же неиспользование лицензии не может считаться нарушением. Аналогичные дела по жалобам еще трех УК будут рассмотрены коллегией ВС 11–12 марта.

По мнению юристов, позиция ВС должна пресечь массовые аннулирования лицензий. Партнер коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Марк Каретин отмечает, что отсутствие домов в управлении может быть связано, например, с затягиванием сроков их сдачи застройщиком.

Юрист уверен, что начать «охоту на ведьм» позволила нечеткая формулировка нормы, и доволен, что «в коллегию передано несколько таких дел, чтобы у нижестоящих судов не создалось впечатление, что это исключительный случай, на который можно не обращать внимания».

«Жилинспекции применяют санкции там, где их не нужно применять, все это направлено на передел рынка ЖКХ. Санкции применяются для неугодных компаний, и применяются несправедливо»,— отмечает и председатель Московской коллегии адвокатов «Арбат» Наталья Никольская.

По ее словам, «все профсообщество сейчас воспринимает это решение ВС как практикообразующее и надежд на него очень много».

Екатерина Волкова, Евгения Крючкова

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *