Как оформить обязательство продавца после продажи квартиры погасить долги, чтоб он заплатил и не скрылся

Как оформить обязательство продавца после продажи квартиры погасить долги, чтоб он заплатил и не скрылся

Как оформить задаток? Разумный размер задатка, Какие документы подписать. Договор-соглашение о задатке. Расписка от продавца в получении задатка. Возвращение задатка в двойном размере

Статья обновлена 29.05.2021 года

Такие вопросы возникают у любого здравомыслящего покупателя недвижимости. Ведь есть понимание, что задаток необходим, но и есть страх его потерять или вернуть в двойном размере.

  • В этой статье я расскажу как правильно оформить передачу задатка, без опасности  утраты денег.
  • Разберемся в этом  подробно:
  • Как оформить задаток
  • Действительно задаток теряют из-за неправильного оформления документов.
  • Но ведь  и взыскать задаток с Продавца  в двойном размере, при правильном оформлении абсолютно реально.

Поэтому, если Вы определились с выбором — передавайте задаток!

Задача задатка обеспечить  выполнение договоренностей по Предварительному  договору. Поэтому совсем не достаточно составить Соглашение о задатке!!!

  1. Исходя из многолетнего опыта сопровождения сделок, смею утверждать, что весь успех купли-продажи зависит от правильно или неправильно составленного Предварительного договора.
  2. -Вы удивлены?
  3. Вы даже и не задумывались об этом.

Напротив Вы считали Предварительный договор купли-продажи не нужным, не существенным. Или даже не знали о его существовании?

-А я  ни чуть не удивлена, ведь многие  дилетанты начинают  строить дом без проекта. При этом потом  сильно расстраиваются от того, что он трещит по швам.

  • Так вот, Предварительный договор купли-продажи  нужен и передавать задаток без него нельзя!

Предварительный договор — это проект сделки, продуманный до мелочей! И ни чуть не меньше.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры, дома, земельного участка

Как правильно оформить задаток ?-А что, разве можно его оформить неправильно?-Еще как! )))

Начнем с того как правильно определить размер задатка, это очень важно.Ведь  задаток является обеспечительной мерой  выполнения договоренностей по предварительному договору.

Конечно он составляет часть стоимости, но при определении размера задатка необходимо ориентироваться именно на то, какой его размер будет обеспечивать выполнение Продавцом  обязательства продать , на оговоренных условиях. А покупателя купить, на оговоренных условиях.

Например:

Рыночная стоимость недвижимости составляет 3 000 000, 0 рублей. Вы торгуетесь и договариваетесь купить за 2 900 000.0 рублей с использованием кредитных средств. Составляете Предварительный договор, прописываете условия и форму оплаты и передаете задаток 50 000.0 рублей.

То есть в случае отказа от продажи Продавец возвращает Вам двойной задаток, то есть 100 000,0 рублей.

Продавец, поразмыслив над ценой и к тому же  «напряжными» условиями оплаты с использованием кредитных средств после перехода права на Покупателя , понимает что прогадал и продолжает продажу у Вас за спиной.

К нему приходит Покупатель с наличными деньгами и срочной покупкой и не торгуясь предлагает ему 3 000 000.0 рублей, он удачно продал свою квартиру, но ему необходимо освободить ее за неделю.

То есть Продавец,  на завтра продает недвижимость, при подписании договора получает полную сумму и безболезненно возвращает Вам  деньги в размере  50 000.0 рублей. Он уже проконсультировался )))) Вы же соглашение о задатке не составили, значит суд сочтет его авансом, а аванс возвращается  в размере переданной по расписке сумме.

Даже возврат суммы в 100 000.0  Продавца не ударит по карману.

Хорошо если он Вас уведомит о  продаже))))), а то будете ждать, когда он Вам соберет полный пакет документов для банка.

И Вы остались с носом!

Вернее без квартиры.  А чемоданы и коробки уже собраны.

И независимую оценку для банка уже оплатили ((((

А вот правильно оформленный  задаток в  размере 100 000.0 рублей обеспечил бы Вам спокойную покупку, на прописанных в предварительном договоре условиях.

О купле-продаже дома с земельным участком читайте в новой статье

Документы, оформляющие задаток

С размером задатка определились.

-Теперь , какие бумаги необходимо составить?Как оформить задаток ?

-Расписку!

-Конечно расписка нужна. Ведь она подтверждает факт получения денег Продавцом. Но не более того!

-Тогда еще нужно Соглашение о задатке.

-Обязательно.Но оно подтверждает понимание каждой из сторон о последствиях невыполнения договоренностей: о возврате в двойном размере в случае отказа от продажи или потери задатка в случае отказа от покупки.

И все!

В Соглашении  о задатке НЕ прописываются условия купли-продажи. Оно является приложением к предварительному  договору купли-продажи.

  • -Значит нужен  договор о намерениях совершить куплю-продажу?
  • -Обязательно!
  • Предварительный договор купли-продажи  не является договором отчуждения — это договор о намерениях продать и купить.
  • Только три документа, работающие вместе являются правильным оформлением сделки:
  • -А какой из них самый главный?

-Все они, для целей сделки купли-продажи недвижимости,  ценны вместе и не ценны по-одному!Я вижу, Вы сомневаетесь?

Ну тогда вспомните о нашем разговоре позже )

Уж поверьте моему  опыту.   Я сопровождаю сделки с недвижимостью с 2006 года, в моей профессиональной копилке более 1 000 успешных сделок.

Перед передачей задатка нужно оценить риски в сделке и проверить документы, подтверждающие права на недвижимость.Читайте дополнительные разъяснения:

Свидетельство о государственной регистрации права — это условно достоверный документ

Мошенники и как их распознатьПолный алгоритм покупки недвижимости

Нужно ли оформлять задаток у нотариуса?

Гражданский кодекс требует заключение предварительного договора в такой форме, как оформляется основной.

В обязательном порядке нужно удостоверять договор продажи недвижимости,1. принадлежащей несовершеннолетним и недееспособным, а так же

2. при продаже доли в праве собственности НЕ всеми «дольщиками» сразу.

  1. Однако на практике и в этих случаях применяется простая письменная форма предварительного договора.
  2. Однако, необходимо помнить!
  3. Для таких сделок нужно в обязательном порядке:
  4. 1. Разрешение опеки на продажу

2. Уведомление всех «дольщиков»  об условиях продажи доли.

Как оформить задаток. Видео консультация

  • Я приготовила для вас  видео консультацию с подробными разъяснениями по письменному  оформлению задатка и шаблоны договоров.
  • Составление сразу трех  необходимых документов с помощью конструктора договоров:
  • Посмотрите обязательно.
  • Составление соглашения о задатке по шаблону:
  • Как оформить обязательство продавца после продажи квартиры погасить долги, чтоб он заплатил и не скрылся

 

Конструктор договоров можно протестировать бесплатно > > >

Кто может подписать соглашение о задатке

Подписать соглашение о задатке и принять денежные средства может только собственник недвижимости! Или его представитель по нотариальной доверенности.

  • Супруг не может принимать задаток, если право собственности зарегистрировано на другого.

Не нужно путать понятия «совместно нажитое имущество» и  «форма зарегистрированного права».

  • Если супруги владеют недвижимостью на праве общей совместной собственности — один из может принять задаток.

-Как оформить задаток?Составить три документа:

Риэлтор, посредник. агент по недвижимости, директор агентства недвижимости НЕ ИМЕЮТ ПРАВА принимать задаток без нотариальной доверенности от собственника!!!

Как передать деньги продавцу

  1. Как правило задаток передают наличными, ведь это не крупная сумма.
  2. Так же можно сделать перевод с банковской карты покупателя на банковскую карту продавца.
  3. Или совершить безналичный расчет путем банковского перевода на счет продавца.
  • ВНИМАНИЕ!
  • При любой форме расчета продавец должен передать покупателю расписку о получении средств.
  • При безналичном расчете в расписке нужно указать способ получения денежных средств.
  1. Например:
  2. «Денежные средства получены мной на банковскую карту ПСБ «
  3. «Денежные средства получены на банковский счет ВТБ»
  4. Всегда рада разъяснить. Автор
  5. Как оформить задаток правильно, чтобы не потерять деньги

Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами?

Последнее обновление: 19.12.2020

Вопрос:

Я покупаю квартиру, хозяин которой не может расплатиться по долгам за коммунальные услуги ЖКХ. Как мне поступить? И что делать, если я уже купил квартиру с коммунальными долгами?

Как оформить обязательство продавца после продажи квартиры погасить долги, чтоб он заплатил и не скрылсяОтвет:

Бывает, что Продавец квартиры накопил долгов по ЖКХ за несколько лет, и не хочет или не может за них расплатиться. Но его право собственности от этого не пострадало, а значит, он вполне может свою квартиру продать. Такие случаи в практике не редкость. Как здесь быть Покупателю? Как это решается на практике?

Купить квартиру с коммунальными долгами можно. Нужно только правильно понимать последствия этого, и заранее принять меры, чтобы эти долги по ЖКХ не повисли на Покупателе дополнительным бременем. Для этого нужно знать следующее.

Во-первых, на практике, если кто-то готов купить квартиру с непогашенными долгами по ЖКХ, то это объективный повод для снижения цены продажи.

Причем, снижение не только на сумму долгов, но и немного больше (с запасом), так как решение этой проблемы вместо хозяина берет на себя Покупатель.

На этом, кстати, даже делают бизнес некоторые инвестиционные компании и агентства недвижимости (в Москве, например) – выкупают квартиры с долгами за ЖКХ с большим дисконтом, гасят эти долги, приводят квартиры в товарный вид и перепродают. Но это к слову…

Что нужно знать об общей собственности супругов в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Во-вторых, Покупатель должен понимать, что вообще-то сами долги ЖКХ привязаны не к квартире (к объекту), а к ее хозяину (к субъекту), поэтому новый хозяин после покупки квартиры с коммунальными долгами вовсе не обязан платить по обязательствам старого владельца. П/п 5, п.

2, статьи 153 ЖК РФ ясно говорит о том, что обязанность по квартплате и коммунальным платежам возникает у Покупателя только с момента получения им права собственности на квартиру. Все долги, возникшие ДО момента покупки квартиры, к Покупателю не имеют отношения. Но это по закону и в теории.

Читайте также:  Стоит ли покупать квартиру у должника?

На практике же происходит прямо наоборот.

Продавец-должник сразу после продажи своей квартиры исчезает из поля зрения управляющей компании, которой он задолжал за коммунальные услуги и квартплату. Что делать коммунальщикам? Не самим же за него долги гасить. И искать его тоже не резон – страна у нас большая.

Поэтому, как правило, управляющая компания начинает наседать на нового хозяина квартиры, пытаясь компенсировать себе убытки за его счет. То, что такие требования к новому жильцу не имеют под собой никаких законных оснований, коммунальщиков не смущает.

Разговор, обычно, строится в таком ключе: «Не оплатишь долг по квартире, отключим воду-свет-газ!»

Конечно, Покупатель может начать судиться с ними, и наверняка выиграет процесс. Но начинать жизнь на новом месте со скандала с управляющей компанией, мало кому хочется.

Да и новому хозяину квартиры придется самому не раз обращаться в ту же УК за различными справками, документами, вызовами сантехников и т.п.

Поэтому, дабы не провоцировать конфликт с управляющей компанией, Покупатель добровольно соглашается погасить долги по ЖКХ за бывшим собственником квартиры, но с условием.

Условие он ставит уже Продавцу. Добровольное обязательство Покупателя квартиры погасить долги по квартплате и коммунальным платежам должно быть отражено в условиях договора купли-продажи квартиры (или в отдельном приложении к договору), а цена самой квартиры в договоре должна быть адекватно снижена. 

Чтобы грамотно отразить такое обременение в договоре, и быть уверенным, что Продавец не оспорит сделку по основаниям, указанным в п.3 ст. 179 ГК РФ (сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить под влиянием тяжелых обстоятельств), лучше составлять и заверять такой договор у нотариуса.

Завышение стоимости квартиры в договоре. Кому и для чего это нужно? Практика рынка.

Важное уточнение! Среди всех задолженностей по коммунальным платежам Продавца есть-таки одна, которая может передаваться Покупателю вместе с переходом права собственности при покупке квартиры. Это долг за капремонт дома. Закон (п.3, ст.158, ЖК РФ) утверждает буквально следующее:

«При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт».

Почему так? Сложно сказать… Это загадка для будущих цивилизаций! Видимо, наши законодатели обладают сакральными знаниями, недоступными для понимания простым смертным.

Покупателю просто нужно запомнить, что именно эта статья расходов за услуги ЖХК (капремонт) может передаваться вместе с долгом от одного собственника квартиры к другому.

И отбиться по суду от этих платежей у Покупателя не получится.

Проверяют ли банки квартиры при ипотеке? Вообще-то, не очень… Как и почему это происходит – см. в заметке по ссылке.

Это все касается случаев, если кто-то собрался купить квартиру с долгами по коммунальным платежам на крупную сумму (например, несколько сотен тысяч рублей).

Если же долг относительно невелик, и сопоставим с суммой аванса за квартиру, то Покупателю имеет смысл договориться с Продавцом о том, чтобы тот использовал полученный аванс на погашение своих коммунальных долгов, и вышел на сделку уже с «чистой» квартирой.

Конечно, это условие нужно тоже грамотно отразить в договоре аванса, и в этом тоже может помочь нотариус. Составленный им договор об авансе и его нотариальное удостоверение защитят Покупателя, если Продавец попытается уклониться от сделки после получения аванса и решения своих долговых проблем.

При покупке квартиры с долгом по квартплате и за коммунальные услуги, Покупателю нужно помнить еще одну вещь. При длительных неплатежах, управляющая компания может подать в суд на владельца, и квартиру могут арестовать на время судебных разбирательств. Купить такую квартиру будет уже невозможно – сделка не пройдет регистрацию в Росреестре.

Перед внесением аванса Покупателю следует узнать, не наложен ли арест на квартиру. Для этого он может самостоятельно (в т.ч. прямо на нашем сайте) заказать Выписку из ЕГРН. Если арест есть – он будет указан там в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Нужен ли кадастровый паспорт для продажи квартиры? Смотри в этой заметке по ссылке.

Если какой-нибудь нерадивый Покупатель по недосмотру все же купил квартиру с коммунальными долгами, и эта задолженность по ЖКХ стала для него сюрпризом, то тут уже каждый действует сообразно своему темпераменту и размеру кошелька. Правда, как говорится, на его стороне, а практика рынка – на стороне управляющей компании (УК).

Другими словами, Покупатель может пойти на принцип, и затеять суд с УК, и даже наверняка выиграть его. Но практика рынка такова, что большинство все же предпочитают решить вопрос миром и побыстрее, а потому молча гасят чужие долги по своей, теперь уже, квартире.

Чтобы не влипнуть в чужие долги, Покупателю следует в процессе проверки документов на квартиру, выяснить, нет ли здесь задолженности по коммуналке.

Проверить наличие и размер долгов по квартплате и коммунальным платежам при покупке квартиры, можно по Справке об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, или по Единому жилищному документу (ЕЖД). И то и другое выдают в ЖЭУ или МФЦ собственнику квартиры (Продавцу), или любому лицу, прописанному в ней.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Как строить процесс покупки квартиры грамотно, показано на интерактивной схеме ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как передаются деньги при продаже квартиры продавцу: банковская ячейка, расписка о получении, аккредитив

Приобретение жилья иногда омрачается рядом формальностей. Недостаточно просто собрать всю сумму, еще нужно правильно ею распорядиться и знать, когда отдавать деньги при покупке квартиры. 

JCat.Недвижимость расскажет, как лучше передать деньги, исключая обман и мошенничество.

Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки). 

Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.

Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:

  • безналичный;
  • наличный;
  • расчеты у нотариуса;
  • аккредитив;
  • банковская ячейка.

Безналичный расчет

Если стороны договариваются между собой, деньги можно перевести между банковскими счетами, не привлекая юристов и риелторов, но и здесь есть свои риски.

А при покупке жилплощади в новостройке нужно предварительно проверить строительную компанию. Такая мера предосторожности частично защищает от обмана.

Расписка о получении денег за квартиру обязательна и при безналичном расчете, поэтому не забудьте попросить ее у владельца недвижимости. 

Преимущества безналичного расчета:

  • защита от поддельных купюр;
  • отсутствие необходимости носить большую сумму с собой;
  • возможность быстрой проверки точности перевода.

Есть и минусы, о которых нужно помнить при выборе способа расчета:

  • риск потерять деньги, если осуществлять перевод до получения права на объект.

Наличный расчет

Покупатель и продавец встречаются для передачи наличных. По времени это может происходить до подписания договора по покупке квартиры или после него. Передача денежных средств из рук в руки использовалась во все времена. Способ небезопасный, но многим кажется привычным. 

Крупная сумма передается после оформления документов в присутствии других лиц на усмотрение сторон. Составление договора по всем правилам позволяет сократить риски. С этой целью нужно обратиться за помощью к юристам.

Способ популярен, когда сделка заключается между родственниками или знакомыми. Расписка о получении денег за квартиру поможет подтвердить факт оплаты.

Когда речь о большой сумме, лучше перестраховаться подтверждающим документом.

Преимущества сделки с наличной оплатой:

  • оперативность;
  • отсутствие комиссии и процентов.

Недостатки оплаты наличными:

  • риск использования поддельных купюр;
  • опасность перевозить большие суммы.

Нужно тщательно все взвесить перед принятием решения.

Расчеты у нотариуса

С привлечением третьего лица больше гарантий соблюдения обязательств. Деньги отправляются на депозитный счет нотариуса, дополнительно составляют соглашение. Нотариус отслеживает регистрацию и уполномочен самостоятельно подавать документы. Также он проверяет участников сделки, защищает их интересы и гарантирует правомерность действий.

Нотариусы вправе открывать депозиты согласно № 457-ФЗ п. 4 с 2015 года. На депозите деньги хранятся до подписания договора передачи недвижимости на нового владельца. Каждый перевод облагается процентами. 

Покупатель может отозвать деньги с депозитного счета нотариуса в любой момент, согласно ст. 327 п. 3 ГК РФ, если иное не предусмотрено в дополнительном соглашении. 

Основные плюсы нотариальных услуг:

  • сделка занимает всего 1–2 дня;
  • оформление обойдется вам всего 0,5% от суммы.

Единственный недостаток расчета связан с лицензией нотариуса, которую могут забрать по причине мошенничества. Но практика показывает, что это случается крайне редко.

Читайте также:  Подарок родственнику на общие деньги семьи: удастся ли вернуть имущество после развода?

Аккредитив

Аккредитация подразумевает привлечение банка как посредника. Передача денег при покупке квартирыосуществляется после соблюдения всех условий сделки.

Покупатель создает счет, банк открывает на него аккредитив, деньги на счете блокируются до окончания срока. Покупатель передает аккредитив продавцу, который приносит аккредитив в свой банк и получает деньги. Если срок прошел, а условия не выполнили, сумма вернется на счет, с которого была списана.

Способ безопасный, поскольку содержимое аккредитива застраховано. Когда-то эта процедура обходилась очень дорого, а сейчас доступна каждому.

Безналичный расчет через заблокированный лицевой счет является условным обязательством. Владелец недвижимости должен лишь подтвердить переход недвижимости в собственность второй стороны.

Риски минимальные, потому что изначально все тщательно проверяется финансовой организацией, и ошибки быть не может.

Выбирая банк, нужно учитывать, что при переводе возникают вопросы по поводу происхождения средств на покупку квартиры. Поэтому операцию могут приостановить, что особенно характерно для государственных учреждений. Не все финансовые организации предлагают данную услугу и умеют с ней работать, возможно, по причине того, что ее редко заказывают.

Цена услуги колеблется в диапазоне 3 тысяч рублей. Стоимость рассчитывается как процент от суммы, также может быть фиксированной.

Основные преимущества аккредитива:

  • безопасность обеспечивается законом;
  • средства доступны через 2–5 дней после регистрации договора в Росреестре.

Недостатки аккредитива:

  • услугу предоставляют не все банки;
  • проведение выплат исключительно в рублях;
  • если финансовая организация останется без лицензии, средства будут заморожены.

Банковская ячейка

Дляпередачи денег при покупке квартирыиспользуют аренду сейфа. Арендовать нужно 1 или 2 места в хранилище, второе для расписки. При альтернативной сделке с участием нескольких квартир потребуется больше ячеек.

Дополнительное соглашение определяет, кто и когда сможет открыть хранилище. Последовательность этапов: 

  1. Заключение договора купли-продажи недвижимости.
  2. Выбор финансовой организации.
  3. Регистрация в Росреестре.
  4. Предъявление паспорта, договора и записи о передаче недвижимости новому владельцу или выписка из ЕГРН.
  5. Вскрытие ячейки.
  6. Выдача расписки.

Та же практика используется для ипотеки, только сначала подписывают кредитный договор. Если сумма находится в разных финансовых организациях и нужно собрать ее, можно снять отдельное хранилище и добавлять средства туда постепенно. 

Стоимость данной услуги от 1000 до 5000 рублей в месяц, плюс 2–5 тысяч за составление дополнительного соглашения. При подписании договора определяется, кто будет платить, обычно это делает покупатель.

Банковская ячейка популярна на вторичном рынке недвижимости. Например, в Москве, 90% сделок проходят именно так. Ключ от хранилища можно оставить в банке. 

Преимущества банковской ячейки:

  • защита сторон законом о хранении материальных ценностей (статья 922 ГК РФ);
  • деньги будут в сохранности, даже если соглашение сорвется;
  • условия хранения защищают обе стороны.

Но есть и ряд недостатков:

  • не все финансовые организации предлагают такую услугу;
  • высокая стоимость услуги;
  • если у банка будут отзывать лицензию, возникнут проблемы с возвратом денег.

Сервис безопасных расчетов

Банковская услуга, которая позволяет рассчитываться за покупку квартиры удаленно. Сервис безопасных расчетов есть в Сбербанке и ВТБ. Оформление занимает мало времени и стоит 3400 рублей. Процесс длится до 7 рабочих дней и зависит от времени регистрации недвижимости в Росреестре. Принцип работы сервиса простой:

  1. Покупатель переводит деньги на специальный счет.
  2. Банк запрашивает данные в Росреестр.
  3. Деньги перечисляются продавцу.

Если продавец и покупатель открывают счет в одном и том же банке, перевод денег занимает несколько часов. Банк высылает уведомление по электронной почте покупателю о регистрации сделки.

Все делается удаленно, не нужно посещать самостоятельно банк. Сделка защищена от расторжения, и покупатель не может отозвать деньги без согласия продавца.

Для расчета нужен минимальный пакет документов, ИНН, паспорт, банковские реквизиты и договор покупки квартиры.

Плюсы услуги:

  • сделка не может быть расторгнута в одностороннем порядке;
  • оформление занимает до 15 минут;
  • не нужно посещать банк, все делается удаленно;
  • продавец может получить деньги через 7 дней после открытия номинального счета.

Есть и недостатки:

  • банк не несет ответственности за сохранность денег;
  • услуга недоступна в некоторых случаях (участники сделки не имеют гражданства России, собственность оформлена до 1998 года, квартиру покупают по дополнительному соглашению к ДДУ и т. д.).

JCat.Недвижимость рекомендует ознакомиться со всеми особенностями передачи денежных средств при покупке квартиры во избежание ошибок. В любой ситуации можно снизить риски, если подойти к решению поставленной задачи грамотно. Мы постарались описать подробно каждый способ передачи денег и желаем успешной сделки.

Оставайтесь с JCat.Недвижимость, чтобы заключать только успешные сделки с недвижимостью. Сделайте свое объявление о продаже квартиры или дома заметным с помощью нашего сервиса. Выбирайте подходящий тариф и будем сотрудничать!

Подача объявлений на 200+ сайтов в один клик

Погашение долга имуществом

Люди используют кредиты для разных целей: от приобретения нового жилья до оплаты лечения. Обстоятельства бывают разные, и порой возникают ситуации, когда по какой-то причине человек становится не в состоянии выплачивать обязательства по кредиту.

В ряде случаев, если это предусматривают условия договора, банки могут настаивать на погашении долга имуществом, предлагать условия, которые окажутся невыгодны самому заемщику.

В остальных ситуациях имущество может использоваться для погашения задолженности, только если речь идет об индивидуальном предпринимателе (ИП), или человек сам принимает такое решение, если хочет быстро расплатиться с кредитором.

Содержание статьи

Что представляет собой погашение имуществом

Современное кредитование дает возможность получить ссуду под залог собственности: в таком случае заемщик имеет возможность получить кредит на большую сумму, чем без залога.

Но, если клиент вдруг перестанет платить по кредиту, произойдет передача залогового имущества кредитору в счет займа. Выплата задолженности, по сути, превратится в уступку собственности.

Когда имущество переходит к кредитору, обязательства с заемщика снимаются, если стоимость собственности равна или превышает сумму кредита. Сразу нужно прояснить несколько нюансов:

  • если ссуда была взята под проценты, они обычно начисляются в полном объеме еще до начала выплат;
  • после передачи собственности обязательства завершаются, задолженность считается погашенной;
  • если залоговое имущество имеет большую стоимость, чем сумма задолженности, кредит с его помощью погашается полностью, остаток средств возвращается заемщику;
  • стоимость имущества должна соответствовать реальной или рыночной цене.

Налогообложение передачи имущества

Передача собственности в счет выплат по кредиту, согласно пункту 1 статьи 39 Налогового кодекса, считается реализацией имущества и, как любая реализация, облагается налогами. Может потребоваться составление соответствующих документов и их передача в фискальные органы.

Стоит учесть, что, если стоимость имущества расходится с суммой задолженности, могут возникнуть налоговые риски. Нужно внимательно отнестись к составлению документов. Грамотные и ответственные кредиторы не допустят такого риска для заемщика и подскажут, как можно его избежать.

Виды оплаты имуществом

Банковская организация или другой кредитор могут принять имущество в счет задолженности по нескольким алгоритмам.

Добровольное погашение. Ситуация возникает, если заемщик сам имеет желание погасить задолженность и прекратить обязательства в счет какого-либо имущества, а кредитор не против такого исхода. Если обе стороны достигнут соглашения, кредит будет погашен. В качестве собственности, которую можно передать в счет задолженности, получатель может принять:

  • недвижимое имущество (жилые и нежилые помещения, земельные и подземные участки, машиноместа, предприятия, объекты незавершенного строительства, имеющие фундамент);
  • автомобиль или оборудование;
  • сырье или готовый продукт;
  • ценные бумаги, акции, облигации.

Если заемщик — юридическое лицо, он может выпустить дополнительные акции для передачи кредитору.

Залог и продажа. Так как при составлении договора заемщик отдает в залог какое-либо имущество (обычно машину или квартиру), если он перестанет выплачивать обязательства, кредитор будет иметь возможность выставить залоговое имущество на торги.

Правда, до такого поворота дело доходит не слишком часто, так как и кредитору, и заемщику выгоднее договориться о реструктуризации.

Для тех, кто испытывает временные финансовые сложности, могут быть предусмотрены индивидуальные условия погашения: даже для банка это более оптимальный выход, чем альтернативные варианты.

Принудительное погашение. Такое встречается редко, как правило в случаях, когда дело доходит до судебных разбирательств. И для кредитора, и для заемщика суд менее выгоден, чем соглашение на добровольной основе, так что по такому сценарию ситуация развивается нечасто.

Для заемщика наиболее оптимальный выход — связаться со своим кредитором и договориться об индивидуальной схеме погашения задолженности или о реструктуризации.

Более того, даже если понадобится передача собственности, на добровольной основе это выгоднее и удобнее для самого клиента.

Могут ли забрать квартиру за долги по кредиту?

Как оплатить обязательства имуществом добровольно

Соглашение о передаче имущества в счет задолженности можно оформить, если на это согласны обе стороны. Часто подобное развитие событий инициирует сам заемщик, желая быстрее избавиться от обязательств. Общие условия соглашения приведены в Гражданском кодексе РФ, и после его подписания вносить изменения в документ уже нельзя. В соглашении обычно указываются следующие сведения:

  • вид компенсации;
  • порядок и сроки выполнения обязательств;
  • сумма задолженности, которая будет погашена в счет имущества;
  • полностью ли будет передана собственность или кредитору ее передадут частично;
  • понадобится ли выплачивать неустойку.

Сведения об НДС также фиксируются в договоре. Задолженность будет погашена после того, как имущество официально перейдет к кредитору, и это будет отражено документально. В случае с недвижимым имуществом возможна реализация, при которой оно выставляется на аукцион, а вырученные за него средства идут в счет задолженности. Остаток суммы возвращается заемщику.

Обязательно ли выплачивать имуществом

Если речь идет о добровольной передаче, то она возможна лишь по инициативе обеих сторон соглашения. Если собственность не передана в залог при заключении договора, никто не вправе обязать заемщика использовать ее для выплаты имущества.

Если кредитор называет Вас должником и сообщает, что потребует от Вас имущество против Вашей воли, скорее всего, это мошенничество или сообщение заведомо ложных сведений.

Принудительное взыскание возможно лишь по решению суда, а судебное разбирательство грамотные кредиторы стараются не инициировать.

Для добросовестной организации приоритет — избавление клиента от кредитной нагрузки, поэтому она предложит максимально широкий спектр вариантов решения проблемы. Если Вы не хотите выплачивать задолженность имуществом, вполне возможно, что Вы сможете договориться о реструктуризации или индивидуальном графике выплат.

Читайте также:  Как оформить ипотеку, не посещая банк?

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

Если у Вас возникли вопросы, то мы готовы предложить анонимную консультацию. Воспользуйтесь услугой анонимный звонок и просто начните диалог с оператором. Доверительные отношения между оператором ЭОС и клиентом — залог успешного разрешения финансовых проблем.

Позвоните на номер анонимной линии ЭОС 8 800 775 02 04с 8:00 до 20:00 мск

Задайте все интересующие Вас вопросы

Получите консультацию оператора

Долг по коммунальным услугам на квартиру, которую я продал

Мы — ваш онлайн-юрист ????????‍⚖️Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

В июне 2013 года продал квартиру. Недавно узнал, что по коммунальным услугам на этой квартире начал копиться долг на моё имя. Видимо, новый владелец не заключил договор в УК. Я сообщил в УК, что я продал квартиру 06.2013 и на тот момент долгов не было (и они это подтверждают) и попросил закрыть мой лицевой счёт.

На что УК отправляет меня к новому владельцу, чтобы я его заставил прийти и заключить договор. А до этого времени долг будет капать на мой лицевой счет.

Как мне быть? Обязан ли я предпринимать какие-то действия для того, чтобы новый владелец заключил договор с УК? Нужно ли написать какое-то заявление в УК о том, что я продал квартиру и чтобы они закрыли мой счет? Если они откажутся, то как можно на них повлиять?

Здравствуйте!

Действия УК НЕПРАВОМЕРНЫ.

Ваш основной документ — это договор купли-продажи квартиры с актом приема-передачи жилого помещения, которые подтверждают факт и устанавливают момент перехода прав и обязанностей на данную квартиру третьему лицу (новому владельцу). С того момента, как был подписан Акт, все затраты на содержание имущества возложены на нового владельца.

Вывод:

Вы можете спокойно игнорировать неправомерные действия УК, так к Вам данные гражданские тяжбы не имеют никакого отношения.

С уважением А.Э.С.

Консультация юриста бесплатноНа что УК отправляет меня к новому владельцу, чтобы я его заставил прийти и заключить договор. А до этого времени долг будет капать на мой лицевой счет. Как мне быть? Обязан ли я предпринимать какие-то действия для того, чтобы новый владелец заключил договор с УК?Антон

Здравствуйте. Нет, Вам в принципе ничего делать не нужно, только сохранить ДКП квартиры.

  • Обязанность по оплате КУ возникла у нового собственника с момента покупки квартиры, и регистрации такой покупки в Росреестре.
  • Сейчас не важно на Вас или не на Вас ЛС оформлен, всё равно должен будет новый владелец, а не Вы.
  • ЖК РФ

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;Нужно ли написать какое-то заявление в УК о том, что я продал квартиру и чтобы они закрыли мой счет? Если они откажутся, то как можно на них повлиять?Антон

Чтобы исключить в дальнейшем судебные разбирательства с Вами, напишите заявление в УК, приложите копию ДКП квартиры, выписку с ЕГРП и требуйте переоформить ЛС на нового собственника.

Но в общем порядке даже этого не нужно, даже если будет суд, предоставите ДКП и выписку в суд и к Вам вопросы отпадут.

Здравствуйте, Антон.

УК сама должна искать нового владельца и заключать с ним договор, если он этого не делает. Ваши обязательства по этой квартире прекратились с момента перехода права собственности. При этом сам лицевой счет по квартире не закрывается, просто меняется собственник.

В случае каких-либо притязаний в ваш адрес, вам достаточно будет предъявить договор купли-продажи. Он является подтверждением того, что вы больше не обязаны нести бремя содержания имущества, поскольку не являетесь собственником.

Здравствуйте, Антон!

Согласно ст.153 ЖК РФ 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.

То есть, с даты свидетельства о праве собственности нового собственника, он обязан оплачивать коммунальные услуги.

Напишите заявление в УК с просьбой изменить ФИО по лицевому счету ваше прежней квартиры, приложите копии договора купли-продажи и погашенное свидетельство о праве собственности. Если реакции со стороны УК не будет, напишите жалобу в жилищную инспекцию.

Если даже будет судебный процесс, то с вас не смогут взыскать данную сумму в случае представления указанных документов. Однако, стоит опасаться, если УК обратиться в суд с заявление о выдаче судебного приказа, в таком случае стороны в заседание на вызываются.

Желаю удачи!

На что УК отправляет меня к новому владельцу, чтобы я его заставил прийти и заключить договор. А до этого времени долг будет капать на мой лицевой счет.

Как мне быть?Антон

Вам ничего предпринимать не нужно, т.к. собственник несет бремя содержания своего имущества, т.е.

с момента как покупатель получил св-во о праве собственности, к вам предъявлять требования по оплате долгов нового собственника не имеют право

Обязан ли я предпринимать какие-то действия для того, чтобы новый владелец заключил договор с УК?Антон

Нет, ничего писать не нужно. Если к Вам будут предъявлять письменные требования об оплате долга, то Вы вправе обратиться с жалобой в жилищную инспекцию и прокуратуру на действия УК

Нужно ли написать какое-то заявление в УК о том, что я продал квартиру и чтобы они закрыли мой счет? Если они откажутся, то как можно на них повлиять?Антон

Направьте заявление о том, что с 00.00.

0000 г квартира по адресу:… была продана ФИО, что подтверждается договром купли-продажи, так же можете им направить копию купли-продажи, в связи с чем требования по оплату ЖКУ считаю непрвомерными.

В Вашем случае действия управляющей компании неправомерны. вы не обязаны понуждать кого-то заключить новый договор, это проблемы самой управляющей компании. Что касается оплаты услуг, то с момента продажи квартиры управляющая компания не имеет права начислять оплату на Ваш счет.

Статья 153 Жилищного кодекса РФ. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

  1. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
  2. — нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
  3. — собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
  4. Статья 10 Жилищного кодекса. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
  5. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
  6. 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
  7. 2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
  8. 3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
  9. 4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
  10. 5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
  11. 6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
  12. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  • Здравствуйте, к сожалению, обязанность вносить оплату за ЖКУ у нового собственника возникает с момента возникновения права на квартиру.
  • Эту означает, что те долги, которые образовались при Вас, всё ещё остаются Вашими долгами, и требования УК правомерны.
  • Максимум, что можно сейчас сделать — это сообщить УК о том, что Вы более не собственник, чтобы новые счета не выставлялись на Ваше имя.

Понятие лицевого счёта не совсем вернуо, у организации есть контрагенты, с которыми она работает, убрать контрагента из базы нельзя, т.к. должны оставаться данные кто кому за что и сколько платил. Отсюда вывод — Вы будете числиться должником либо до того времени, пока долг не будет оплачен (Вами или новым собственником), либо пока истечёт срок исковой давности — 3 года.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *