Как купить квартиру у банка за долги?

Многие всерьез думают, что купить квартиру у банка, которую конфисковали у бывших владельцев, можно просто за гроши. А в качестве бонусной акции сотрудники бесплатно проверят документы. «АСКА Недвижимость» разобралась, насколько выгодно брать «сыр в мышеловке» и как это сделать по закону.

Как купить квартиру y банка за долги

Купить квартиру в залоге у банка можно двумя способами:

  • взять в ипотеку,
  • приобрести на открытом аукционе.

Первый способ привлекает снижением процентной ставки. Дело обстоит так: вы обращаетесь за ипотекой на помещение, которое уже оставляли в залог. Отделения составляют отдельный список подходящих предложений. Вы покупаете квартиру или становитесь новым заемщиком.

Выгода во втором случае – ипотечная ставка, сниженная на 1-2 процента. Банк выкупает квартиру за рыночную цену, но снижает переплату за свои услуги. Это выгодно, если вы все равно хотели брать ипотеку, но на новую, а не заложенную недвижимость.

Банковская организация выдала бы ее на общих основаниях, а не по сниженной ставке.

На открытом аукционе можно квартиру в залоге у банка купить как минимум по стартовой цене, назначенной судьей. С молотка продают недвижимость, за которую велись судебные споры.

Ликвидационная стоимость определяется в результате оценки, с учетом мнения кредитной организации. Последняя заинтересована скорее вернуть свои деньги, поэтому помещения стоят на 25-30% дешевле, чем на реальном рынке недвижимости.

Этот способ купли-продажи породил слухи, что королевские палаты можно выкупить за бесценок, если они были заложены.

Насколько выгодна покупка залогового имущества y банка

Бытует мнение, что продажа залоговых квартир создает сложность для банка, поэтому он готов дать огромную скидку. Это не совсем правда.

Банки не любят только помещения в ужасном состоянии, которые не принесут прибыли. Самую выгодную ипотеку оформляют на жилье в новостройке. Вряд ли с торгов продадут старую коммуналку на краю города. Документы залоговых квартир уже проверялись на стадии оформления ипотеки. Неприятные сюрпризы, угрожающие срывом сделки, ликвидированы.

Приобретатели думают, что жилье в залоге – это дёшево. Ошибочное мнение. Сэкономить можно, но не как многие рассчитывают. Чрезмерное снижение стоимости не входит в интересы банка, бывшего собственника. Если речь идет о хорошей квартире, приличном доме, то цена явно будет на уровне «беззалоговых» аналогов. На аукционе могут дать скидку, но не больше 5-6%.

Неприятным бонусом к покупке идет залоговое обременение, влекущее последствия:

  1. покупатель вынужден снимать ограничение прав;
  2. переход права собственности порождает юридические трудности;
  3. нужно считаться с интересами банковской компании, предыдущего собственника;
  4. снятие ограничений обойдется в копеечку, увеличит общую цену недвижимости.

Точных критериев, определяющих рыночную стоимость заложенной недвижимости, нет. Обычно стоимость обусловлена способом продажи. К примеру, кредитная компания предлагает заёмщику вариант.

Они заключают договор о передаче прав собственности на заложенную недвижимость. Квартира выставляется на продажу. Вырученными деньгами кредитная компания погасит заем и пени. Деньги, оставшиеся от продажи, получает должник.

Цена квартиры данного варианта равняется рыночной. Выгоды со стороны покупателя нет.

Где покупать

Квартиры в залоге у банка купить можно на нескольких ресурсах.

На публичных торгах

Возникают ситуации, когда заёмщики долго не платят ипотеку, но не хотят сами подавать недвижимость, на которую оформлен кредит. Чтобы вернуть вложенные деньги и пени, банк обращается в судебные инстанции с иском о принудительном взыскании.

Жизнь показывает, что ипотечные споры решаются в пользу кредитора. По закону, когда недвижимость приобретается с ипотечным займом и оказывается банковским залогом, судья вправе постановить продать квартиру.

Решение не зависит от материального состояния собственника: помещение продадут, даже если другого жилья у него нет.

Как купить квартиру у банка за долги?

В Краснодарском крае немало таких ситуаций. Например, в 2017 году ипотечный дом многодетной семьи из Курганинска был продан на торгах, т.к. заемщики не погашали задолженность несколько месяцев.

Если принято решение о взыскании задолженности по кредитному договору, помещение выставляется на публичные торги. Они проводятся на сайте банка или на специально созданных ресурсах.

К примеру, существует реализация имущества должников по территории РФ. Лот уходит за самую большую цену. Лот может никому не приглянуться, тогда спустя некоторое время торги будут проведены повторно, а цена лота – снижена на 15%.

Это и есть возможность со скидкой купить залоговую квартиру у банка.

Такой шанс представляется крайне редко. Ведь хороший дом понравится многим, а значит уйдет с молотка, как только торги начнутся. Поэтому если вы уже выбрали лот, не тяните с участием, надеясь, что цена снизится. Желающих будет море. Чтобы успеть заполучить на публичных торгах выгодное предложение, нужно часто обновлять список объявлений.

В этой операции есть один большой риск: если координатор или участник нарушат порядок организации торгов, заключенный договор может потерять законную силу, а покупатель – остаться без приобретенного лота. Поэтому заранее перестрахуйтесь и убедитесь, что торги законны.

Для этого нужно запросить у координатора судебные акты или другие документы, доказывающие, что имущество продается с молотка легально. Эти бумаги координатор обязан дать сразу, как только участник попросит.

Прочитайте правила, чтобы узнать о своих правах/обязанностях как участника.

Например, по условиям, установленным в ФЗ «Об ипотеке», публичные торги по продаже заложенной недвижимости организовываются и курируются судебными исполнителями. Их проводят по месту нахождения этой недвижимости. Т.е. если заложенный дом находится в Сочи, торги проходят в Сочи, если в Краснодаре – участие обязательно в этом городе.

На аукционе банка

Когда заемщик согласен вернуть долг, продав заложенное имущество, банк самостоятельно организует открытый аукцион.

Если должники добровольно соглашаются реализовать помещения, продажа залоговых квартир банками по договоренности с заёмщиками проходит во внесудебном порядке.

Объявления и предстоящие аукционы можно посмотреть на официальном сайте банковской организации или на специальных ресурсах – к примеру, можете посетить портал «Залог24». Выкупают квартиру, заложенную в банке, на аукционах в следующем порядке:

  1. Начальную цену лота определяет независимый оценщик.
  2. Цена, назначенная оценщиком, может быть слишком низкой, по сравнению с ценой рыночных «беззалоговых» аналогов. Тогда нужно быть настороже, потому что это сигнал о наличии рисков, связанных как с самим домом, так и с организаторами.
  3. Каждый участник вносит аванс около 5% стартовой стоимости лота.
  4. Аванс победителя засчитывается как часть будущего приобретения, а проигравшие получают внесенный процент назад.
  5. Победителем становится участник, который предложил высшую цену за предлагаемый лот.

По этой схеме покупка квартиры у банка вряд ли обойдется дешево или хотя бы со скидкой. Объекты, попадающие в категорию открытого аукциона, обычно реализовываются по средней цене рынка, т.е. стартовой будет рыночная стоимость. А по ходу торга и появления новых предложений участников стоимость легко может стать выше среднерыночного показателя.

На онлайн-витрине банка

Если квартиру не получилось продать с молотка, кредитная компания может внести объявление в специально созданный раздел своего официального сайта.

Кредиторы заинтересованы в быстрой продаже имущества должников, закрытии долга, компенсации убытков. Обычно квартиры от банка залоговые выставляют на онлайн-витрину по средней цене на рынке.

Вишенка на торте для мечтающих о приобретении подобной квартиры – банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность оформления сделки.

Учтите, что на онлайн-витрине может быть недвижимость со сниженной стоимостью. Она появляется, когда кредиторы не могут реализовать залоговую квартиру по стартовой цене рынка, им приходится сделать скидку и уступить покупателям.

Это помещение является нецелевым активом кредитной организации, ей нечего с ним делать. Нереализованная недвижимость приносит не доходы, а только расходы.

Поэтому в интересах компании побыстрее продать залоговое имущество, чтобы погасить задолженность и больше не тратить средства на содержание объекта. Редко, но скидки могут достигать 50% от начальной суммы.

Для повышения шансов продажи квартиры и привлечения большего количества желающих ее приобрести многие банковские компании создают кредитные базы. В них добавляют предложения с низким процентом на покупку. Можно купить за собственные деньги или оформить ипотеку/рассрочку/кредит на льготных условиях.

Если вы ищите банковскую онлайн-витрину, чтобы использовать предоставляемые преимущества и открыть ипотечный займ по сниженному проценту, откройте специальный раздел на сайте предпочитаемого банка. Например, в Сбере это страница «Подобрать объект», а в Уралсибе – «Реализация имущества». Такие онлайн-витрины есть также у ВТБ, Россельхозбанка и прочих крупных банковских организаций.

Как купить квартиру у банка за долги?

Как проходят торги

Выбрав каким образом купить залоговую квартиру, стоит узнать, как проходит участие в торгах. Есть несколько особенностей, о которых вы вероятно никогда раньше не слышали.

Организаторы размещают пресс-релиз о будущих публичных торгах в периодических изданиях, которые являются официальными информационными источниками органов исполнительной власти в соответствующем субъекте России.

Данная информация должна быть опубликована не раньше, чем за 2 месяца, но не позже чем за 1 месяц до даты организации аукциона. В пресс-релизе содержатся все необходимые данные: когда, во сколько и где будет проходить мероприятие.

Также объявление включает описание предлагаемого к продаже имущества, стартовую продажную стоимость.

Когда торги могут не состояться? По двум причинам, которые служат основаниями для признания аукциона несостоявшимся: если нет желающих предложить начальную стоимость, или если на торги подали заявки менее 2 человек.

После несостоявшегося мероприятия организуют повторное через 1 месяц. Стоимость непроданного имущества будет снижена на 15%.

Если вы покупаете квартиры, которые получены за долги банком, только в качестве инвестиции и хотите приобрести их по максимально низкой цене, просто не участвуйте в первых торгах. В случае объявления повтора вы точно выиграете в цене.

Читайте также:  Если сотрудники гибдд сфабриковали в отношении вас дело

Помните, что перед торгом вы не можете осмотреть помещение, поэтому вы практически будете покупать «кота в мешке».

Чтобы стать участником торгов вам понадобятся:

  1. отсканированные копии всех страниц паспорта,
  2. электронно-цифровая подпись (ЭЦП),
  3. нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки (если есть зарегистрированный брак).

Электронно-цифровая подпись необходима для оформления заявки на участие, поскольку ее функция – придать паспорту, заявлению и другим документам законную силу. ЭЦП – это то же самое, что обычная подпись, но в электронном виде на USB-флеш-накопителе.

Электронную подпись изготавливают и выдают авторизованные удостоверяющие центры. Для получения ЭЦП нужно отослать заявление, паспорт, страховое свидетельство, ИНН. Оформление платное, стоимость в районе 1000 – 3500 рублей.

Финальным этапом оформления будет активация подписи по инструкции, а также установка системы криптографической защиты информации.

Заявка для регистрации и аккредитация на электронной торговой площадке рассматривается до 5 дней.

Размер аванса 2-10% начальной цены лота. Если вы проиграете, аванс вернется в течение 5 дней, а если проиграете – будет включен в стоимость купленного.

В этом случае внесенный аванс не вернется.

Внести оплату нужно в течение 5 дней после закрытия торгов.

Как продать квартиру, если она в залоге у банка?

Если взяли ипотеку или заложили квартиру под залог в банк, чтобы получить кредит — на имуществе будет обременение. Вы остаетесь владельцем недвижимости, но продать, подарить или переоформить права собственности не получится, пока не рассчитаетесь с долгами. Но что делать, если срочно понадобилось продать квартиру и уехать в другой город? 

Рассказываем, как снять обременение, какие варианты продажи залоговой недвижимости бывают, и как продать квартиру с долгами.

Квартира в залоге у банка — что это значит?

На такую недвижимость наложено обременение в виде залога. Например, заемщик взял деньги в долг и в качестве залога оставил квартиру. Или приобрел недвижимость по ипотеке, но полностью не рассчитался. Просто продать такую недвижимость не получится. Придется договариваться с кредитором и снимать обременение.

Как купить квартиру у банка за долги?

Как продать залоговую недвижимость?

Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.

Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.

Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре. 

Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка. 

Как получить разрешение кредитора на продажу ипотечной квартиры?

Посмотрите, что написано в кредитном договоре. Если в соглашении нет пункта, запрещающего продавать ипотечную квартиру, подавайте заявлении в банк. Укажите причину, по которой собираетесь продать имущество. Например, нашли работу в другом городе и переезжаете, или, планируете улучшить жилищные условия и вместо двухкомнатной купить трехкомнатную квартиру.

Чтобы повысить шансы на одобрение, заранее найдите человека, который согласится купить недвижимость сразу или оформить ипотеку. Если он будет оформлять ипотеку, банк проанализирует его кредитную историю и сообщит ответ через 1−2 недели.

Инструкция по продаже жилья через задаток

  • Обращаетесь к кредитору и получаете одобрение на продажу недвижимости.
  • Самостоятельно или по рекомендации банка продавец находит покупателя на недвижимость.
  • Вы вносите задаток в сумме, которой будет достаточно для погашения остатка долга за квартиру перед банком.
  • Заключаете с покупателем договор задатка и заверяете у нотариуса.
  • Расплачиваетесь полученным задатком и берете выписку из ЕГРН о снятии обременения.
  • Подписываете с покупателем договор купли-продажи и переоформляете права собственности.
  • Вы получаете остаток денег, а покупатель квартиру в собственность.

Продажа недвижимости через торги

Если сумма долга за квартиру с обременением сопоставима со стоимостью недвижимости, кредитор вправе арестовать имущество. Распоряжаться такой недвижимостью не получится и банк выставит квартиру для продажи на аукцион. 

Приводим причины, по которым арестовывают жилье.

  • У владельца недвижимости долги по налогам.
  • Квартира выступает предметом споров, т. к. оформлена по завещанию.
  • Квартиру заложили в ломбард и не рассчитались с долгами.

Если владелец отказывается погашать долги или недвижимость не получается разделить по завещанию — назначаются торги с согласия собственников.

Но если долг сопоставим со стоимостью квартиры, торги назначаются по решению суда. Кредитор заинтересован в том, чтобы вернуть деньги за квартиру и торги начинают с минимальной стоимости.

Все банки проводят торги на специальных сайтах, где участвуют все желающие. Для Москвы есть отдельный сайт.

Продажа недвижимости с ипотечным долгом

Учитывайте, что условия по ипотеке для покупателя могут поменять. Это будет зависеть от его пенсионных отчислений, кредитного рейтинга и ежемесячного дохода. Банк выдаст покупателю деньги для оформления ипотеки, которыми он рассчитается с вами за квартиру.

Права собственности перейдут новому владельцу, но квартира будет у него находиться также в залоге, пока не рассчитается с ипотекой. Когда в сделке участвует банк, риск для покупателя и продавца — минимальный, т. к.

менеджеры полностью контролируют процесс и следят за правильностью оформления документов. 

Документы для продажи залоговой квартиры

  • Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.
  • Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.
  • Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
  • При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.
  • Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.
  • Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.

Квартира куплена на деньги по материнскому капиталу

Если квартира в залоге, а при первом взносе использовались деньги из материнского капитала, для продажи недвижимости потребуется согласие опеки. Органы опеки проверят, чтобы права детей не ущемлялись. Прежде чем продавать такую квартиру, придется выделить доли детям в новой квартире, которая по техническим параметрам будет не хуже предыдущей.

Как купить квартиру у банка за долги?

Если органы опеки будут против сделки, продать квартиру не получится, даже если согласится банк.

  • Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
  • Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
  • Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
  • Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
  • Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
  • Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки. 
  • Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

Подписывайтесь на наш блог, чтобы получать полезные статьи на почту или в мессенджер.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

– Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке.

В договоре купли-продажи, который заключают продавец и покупатель, прописывается факт наличия ипотеки, к документам обязательно должно быть приложено согласие банка на продажу имущества. Далее новый собственник заключает два договора: об ипотеке с банком и кредитный.

После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.

Особенно следует отметить, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает. Покупатель теперь становится залогодателем, к нему переходят все обязанности продавца, в том числе те, которые не были исполнены, например, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.

Предложение жилья, находящегося в залоге у банка, растет по мере увеличения количества купленных в ипотеку квартир. Причинами для появления таких объектов на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и позитивные, например, желание улучшить жилищные условия.

У потенциальных покупателей есть несколько причин присмотреться к таким предложениям. Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски при покупке квартиры, т.к. ее история уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Во-вторых, обычно объекты с обременением выставляются на продажу с дисконтом 10-15%.

К примеру, на сайте ЦИАН выставлена двухкомнатная квартира у метро «Аэропорт» стоимостью 197 000 руб. за кв. м. При этом среднерыночная цена предложения жилья без обременения в аналогичных домах составляет 237 000 руб. за кв. м. Выгода покупателя такого объекта составит 2,2 млн руб.

, а может быть и больше, если учесть, что владельцы заложенной недвижимости чаще идут на торг.

Продавцом жилья с залогом может выступать банк или физическое лицо-собственник, с разрешения залогодержателя. При этом первый вариант более удобен, особенно для покупателя, заинтересованного в получении кредита.

Помимо простоты организации сделки, клиент может получить от банка выгодные условия ипотечного кредитования для приобретения данного объекта.

Сделка проходит в стенах банка по стандартному сценарию: партнёры подписывают договор купли-продажи, который затем регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости.

– Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, – продолжает Мария Литинецкая. – Специалистами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения подобных операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи профессионалов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), практически невозможно.

Читайте также:  Как теперь банкротят компанию без имущества?

Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи

Этот вариант предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости.

Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором четко прописаны условия сделки.

При этом если продавец отказывается от своих услуг, покупатель может отстаивать свои права в судебном порядке. Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток или аванс.

После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.

Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь после снятия обременения с жилья продавец может захотеть отказаться от регистрации договора купли-продажи.

Тогда покупателю придется требовать от партнера исполнения его обязательств через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период.

Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.

Покупка квартиры через смену залогодателя

Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.

– Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем его высылают в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.

Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец может наконец получить доступ к ячейке со второй частью денег.

Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки, – заключает Литинецкая.

Оба варианта сделки представляются на первый взгляд сложными и запутанными, однако нередко игра стоит свеч. Чтобы стать владельцем квартиры своей мечты по выгодной цене, стоит пойти на усложнение операции по ее покупке.

Как купить квартиру с обременением

Вы нашли подходящий вариант для покупки. Но узнали, что квартира находится в ипотеке. А значит, в залоге у банка. Можно ли покупать такую недвижимость и безопасно ли это? Скажем сразу: да. А теперь разберемся подробнее.

Что это значит: квартира в ипотеке? 

Если недвижимость куплена в ипотеку, то пока кредит не погашен, она находится в залоге у банка. Информация об этом заносится в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. 

Пока недвижимость в залоге, продать ее просто так нельзя. Росреестр увидит запись об ипотеке и не зарегистрирует право собственности на нового покупателя.

Чтобы провести сделку, продавцу нужно сначала погасить задолженность по кредиту. После этого банк сообщит в Росреестр, что долга нет. И запись о том, что недвижимость в ипотеке, удалят. Это называется снятием обременения. 

Значит, купить квартиру в залоге нельзя?

Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя». 

В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить.

А если я хочу купить залоговую квартиру в ипотеку?

Так еще проще. Если квартира в залоге Сбербанка, и покупатель хочет купить ее также в ипотеку, например на ДомКлик, то залог просто переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк оформит все сам.

Процесс будет практически такой же, как при оформлении обычного кредита и займет столько же времени.

Нужно подать заявку на ипотеку онлайн на ДомКлик или в офисе банка. Если заявку одобрят, останется собрать стандартный пакет документов для одобрения недвижимости. Большую часть бумаг менеджер по ипотеке сам запросит у продавца и закажет в Росреестре. Также он с юристами банка подготовит договор купли-продажи.

Чаще всего покупателю нужно предоставить только отчет об оценке недвижимости. Его можно заказать у менеджера по ипотеке. Но иногда могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от особенностей сделки.

У покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения. Купить ее можно только в том же городе, где оформляешь ипотеку. Межрегиональные сделки с такой недвижимостью пока не проводят. А вот если в ипотеку нужно купить недвижимость без обременения —  это пожалуйста.

Будут ли у меня проблемы, если продавец задерживал платежи по кредиту? 

Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку. 

Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

Я слышал, что продается всё больше залоговых квартир. Люди не могут выплачивать ипотеку? 

Совсем нет. Просто каждая вторая сделка с недвижимостью в России сейчас проходит с ипотекой. При этом ничто не мешает продавать такую недвижимость до полной выплаты кредита. 

Важные вопросы об ипотеке

Как подать заявку на ипотеку

Как проверить свою кредитную историю

Ипотека наоборот: хочу взять кредит под залог своей недвижимости

Поздравляем, вам одобрили ипотеку! Что дальше?

Как досрочно погасить ипотеку

Насколько страшны при покупке недвижимости залог, арест и другие обременения

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт. После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав. Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Виды обременений

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

  1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
  2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
  3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
  4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
  5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать.

В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца.

Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком.

Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк.

В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности.

Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение.

Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа.

Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель.

Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке.

После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю.

Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Читайте также:  При продаже имущества банкрота стоимость лота на торгах может составить 1 рубль

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости.

Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья.

Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор.

Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя.

Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто.

В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов.

Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку.

Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки.

Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене.

«Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода.

Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей.

Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания.

Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки.

Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами.

Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением.

Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость.

А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

Как не потерять квартиру за долги по ипотеке: инструкция

 РИА НовостиРИА Новости

Что происходит при задержке платежа

Это зависит от условий договора. В некоторых банках просрочка до пяти дней не облагается пени, рассказала юрист Татьяна Шадрина. В других пени может составлять от 0,01% до 1% в день от суммы ежемесячной выплаты.

Некоторые банки начинают напоминать клиентам о задолженности уже на вторые-третьи сутки. Обычно финансовые организации переходят к действиям в период от 1 недели до 1 месяца просрочки. В это время они могут обратиться не только к самому должнику, но и к поручителям, созаемщикам и даже его работодателю, говорит Шадрина.

При этом юрист отметила, что напоминание о просрочке — право банка, а не обязанность, поэтому в некоторых случаях заемщик не знает о проблеме. Такое возможно, если, например, невыплата связана с техническими причинами, а не недобросовестностью должника.

Если просрочка без объяснений длится несколько месяцев, банк имеет право прислать к неплательщику представителей службы безопасности и подать в суд, рассказала Шадрина сайту kp.ru

Что делать, чтобы банк не подал в суд

Если в период, когда просрочка составляет от недели до месяца, выйти на связь и объяснить банку, что у просрочки есть уважительные причины (например, клиент потерял работу и временно не может платить), кредитор чаще всего идет на уступки и может предложить компромиссный вариант. Это, например, реструктуризация, изменение графика платежей или кредитные каникулы. В некоторых случаях просрочки могут быть покрыты за счет договора страхования, который заключается одновременно с ипотечным договором.

За какую сумму долга могут подать в суд

В законе не прописана эта сумма, но, как правило, в суд попадают дела о долгах свыше 100 тыс. рублей. Обязательства на меньшую сумму банку выгоднее передать коллекторам.

Что может потребовать банк

Банк может подать в суд по месту своего нахождения или месту нахождения залоговой недвижимости. Он имеет право потребовать выплаты задолженности со всеми процентами, пенями и штрафами или выставления квартиры на торги.

Могут ли за невыплату отобрать ипотечную квартиру

Теоретически у неплательщика могут отобрать квартиру и продать ее с торгов. На практике это обычно применяется только при большом объеме долга или длительной просрочке.

По закону у человека нельзя забрать за долги единственное жилье, но квартира, которая является предметом ипотеки, сюда не относится. Проживание в квартире детей также не препятствие для ее изъятия.

В 2017 году предлагались поправки, согласно которым у должника могли отобрать единственное дорогое жилье, выдав взамен деньги на приобретение жилья по минимальным нормам площади на всех членов семьи, или саму квартиру, соответствующую минимальным нормам.

На данный момент они не приняты, но суды вправе решать, в каких случаях исполнительский иммунитет применяется необоснованно.

На первых торгах недвижимость реализуется по цене 80-85% от рыночной стоимости, определенной оценщиком. Если покупатель не нашелся, на последующих торгах цена снижается на 10-15%. Если выручка от продажи недвижимости будет выше общей суммы долга, заемщику возвращают разницу. Если меньше, доплату осуществляет заемщик.

Заемщик имеет право сам найти покупателя на квартиру и осуществить продажу под контролем банка.

Какие права есть у ответчика по суду

Заемщик может добиться пересчета суммы неустойки. Согласно статье 333 Гражданского кодекса, это возможно, если сумма явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Кроме того, если предстоит продажа квартиры, можно просить об отсрочке выселения. Это условие прописывается в договоре продажи.

Жить в уже проданной квартире без соответствующего договора по закону нельзя, независимо от того, если ли у должника другая недвижимость.

Новый собственник имеет право как выселить недобросовестного плательщика, так и выставить ему счет за аренду по коммерческой цене, даже если такой договор не заключался.

Если ответчик обсуждал свою ситуацию с банком, суду нужно предоставить доказательства того, что кредитная организация была в курсе проблем.

Что происходит после суда

Если исковые требования банка удовлетворяются, решение передается Федеральной службой судебных приставов (ФССП), и исполнением — взысканием или продажей спорной квартиры — занимается она.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *