Как избежать обмана при покупке квартиры в новостройке?

Как избежать обмана при покупке квартиры в новостройке?

Покупка квартиры – долгожданное событие, большинство покупателей идут к приобретению недвижимости годами. Но на рынке первичной недвижимости, наряду с добросовестными застройщиками, встречаются и мошенники или компании, которые не могут должным образом организовать строительство качественного жилья. Кроме того, имеют место факторы, которые приводят девелоперскую компанию к банкротству, и в этом случае период ожидания жилплощади может затянуться на несколько лет. В данной статье мы рассмотрим, как же не потерять деньги и получить желанные квадратные метры?

Квартира в новостройке является объектом первичной недвижимости только в том случае, когда передается от застройщика к первому покупателю (дольщику, если речь идет о приобретении жилья в формате ДДУ) или передается заказчиком другому лицу по договору переуступки. Если же квартира сменила владельца, то она уже считается вторичной недвижимостью, и при ее отчуждении действуют уже другие правила.

Содержание

Как избежать обмана при покупке квартиры в новостройке?

Желающие купить квартиру в новостройке знают, что ее можно приобрести либо когда строительство находится на этапе «котлована», либо когда работы уже завершены и застройщик передает квартиры будущим собственникам.

Чем раньше заключается договор на приобретение жилья, тем меньше средств потребуется вложить в покупку.

Это было бы замечательно, если бы не присутствовал риск того, что сроки строительства могут затянуться или застройщик, по разным причинам, не сможет выполнить свои обязательства.

Собственно, уровень риска в какой-то мере компенсируется ценой – на стадии «котлована» покупателям предлагаются наиболее выгодные цены, однако и выше риски того, что строительство может остановиться на любом этапе. И наоборот, когда строительство уже близится к завершению, цены существенно повышаются, так как упомянутые выше риски минимальные.

Хотя риски присутствуют вплоть до момента передачи жилья покупателю: это могут быть проблемы при вводе дома в эксплуатацию, различные дефекты, которые требуют времени и денег на устранение, пр.

Если говорить о том, чему лучше отдать предпочтение – новостройке на этапе котлована или практически готовому дому, нужно понимать, что первый вариант предпочтительнее в случае приобретения жилья по ДДУ, так как современное законодательство позволяет минимизировать риски дольщика. Если же жилье приобретается по другим схемам, то покупатель, фактически, действует на свой страх и риск, поскольку законы не могут обеспечить какую-либо действенную защиту покупателя.

Схемы покупки первичного жилья: какие есть варианты?

Как избежать обмана при покупке квартиры в новостройке?

  • Договор долевого участия, то есть — соглашение, сторонами в котором являются застройщик и дольщик, осуществляющий вложение своих средств в новостройку. Застройщик при этом обязуется в срок построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и передать жилье участнику долевой постройки.
  • Каждый ДДУ обязательно проходит регистрацию в Росреестре, что исключает вероятность множественных продаж одной и той же квартиры (суд примет решение о передаче жилье в пользу того, у кого на руках имеется зарегистрированный договор).
  • Предварительный договор долевого участия – документ отличается от ДДУ тем, что не регистрируется в госорганах. После его заключения покупатели не получают прав на жилье, он лишь обозначает намерение сторон подписать ДДУ.

В случае оформления предварительного договора покупатель ожидает момента, когда можно будет заключить основной документ – ДДУ (например, этого сделать нельзя, если застройщик не оформил документы, связанные с возведением дома, не заключил договор аренды участка, пр.). Только после этого дольщик вносит полную предоплату за желанную недвижимость, регистрирует договор и ждет окончания срока строительства. Когда дом готов и комиссия произвела приемку, фирма оформляет квартиру на свое имя и затем передает ее покупателю в соответствии с договором.

Если же застройщик настаивает на том, чтобы предоплата была внесена по ПДДУ (например, застройщик может мотивировать это требование тем, что еще не получил разрешение на строительство) – это незаконно, и законодательство в этом случае не может защитить покупателя.

  • Переуступка прав — процесс передачи прав на недвижимость третьему лицу, он заключается в купле-продаже «прав требования» в отношении еще не достроенной квартиры. В этом случае все права и обязанности покупателя перед застройщиком переходят тому, кто приобрел объект на стадии строительства.
  1. Собственно, на основании договора заключается и регистрируется новый ДДУ на имя нового дольщика.
  • Жилищный кооператив, то есть — добровольное объединение группы людей для строительства многоквартирного дома. Формируется объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается внести средства в заранее оговоренный срок. С пайщиком подписывается договор, до полной выплаты ЖСК является собственником жилья, потребитель не сможет ни продать его, ни сдать в аренду.

Как избежать обмана при покупке квартиры в новостройке?

Этот способ приобретения жилья выгоднее, чем покупка по ДДУ, но является намного более рискованным занятием.

Дело в том, что все решения (в том числе – о сроках строительства, о выборе подрядчиков, о суммах взноса) принимаются правлением кооператива и утверждаются собранием пайщиков.

Таким образом, после заключения договора условия могут существенно измениться в невыгодную для пайщика сторону.

Если же, например, средства будут потрачены не по назначению, в результате чего строительство дома не будет завершено, покупатель не сможет вернуть свои деньги. Не сможет он и получить компенсацию, или надеяться на то, что государством будет запущен механизм доведения строительства до конца (все перечисленное предполагается в случае заключения сделки в формате ДДУ).

  • Статья была бы не полной, если бы мы не упомянули о следующем способе покупки жилья: у застройщика приобретается полностью готовая квартира в доме, который уже сдан в эксплуатацию.

В данный момент осуществляется плавный переход от долевого строительства к проектному финансированию.

То есть, через какое-то время застройщик не будет иметь права предлагать недостроенное жилье (на разных этапах строительства), а финансировать возведение зданий самостоятельно (своими средствами или при помощи банковских кредитов).

Такой формат сделки должен уберечь покупателей недвижимости от рисков, однако о достижении какой-либо экономии (которая была обусловлена вложениями на этапе котлована) уже не получится.

Преимущества ДДУ

Как избежать обмана при покупке квартиры в новостройке?

Среди приведенных схем наиболее надежным способом приобретения новостройки на данный момент является договор долевого участия, а также договор переуступки. Именно эти форматы сделок являются защищенными с точки зрения законодательства — 214 Федеральный закон регламентирует взаимоотношения застройщика и дольщика, обеспечивая защиту прав последнего:

  • ДДУ является гарантией защиты от двойной продажи жилплощади, поскольку каждая квартира регистрируется в Росреестре. Договор вступает в силу только после его регистрации.
  • Застройщик не может осуществить продажу без опубликования проектной декларации, договора аренды или права собственности на землю и разрешения на строительство.
  • Деньги дольщиков не поступают застройщику напрямую, с лета текущего года вступает в силу постановление о том, что средства направляются на эскроу-счета и находятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст объект.

Впрочем, для некоторых случаев есть исключения, которые, собственно говоря, можно смело называть лазейками в законодательстве.

Так, если в ЖК по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений (включая машиноместа!), а сам комплекс готов на 30% и более, он строится по старым правилам.

Это же относится к «востребованным проектам» в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории.

Как избежать обмана при покупке квартиры в новостройке?

Далее, проекты застройщика, который строит государству или муниципалитету объекты социальной (инженерной) инфраструктуры, помогает в сносе ветхого или аварийного жилья, также возводятся по старым правилам. Причем, эти правила являются еще более лояльными для ЖК, где по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений (включая машиноместа) и комплекс готов на 15% и более.

Кроме того, существуют, так называемые «системообразующие застройщики» (ПИК и ЛСР) которым, в силу их статуса и значимости для отрасли, государство частенько идет навстречу, и в ряде случаев законодательные ограничения их просто не касаются.

Ну а для тех застройщиков, кто не подпадает под перечисленные послабления, могут возникать дополнительные преференции — регионы смогут устанавливать собственные критерии для застройщиков.

По новым правилам застройщик должен страховать свою ответственность перед дольщиками (оформление страховки, отчисление взносов в специальный фонд). В случае банкротства застройщика фонд и страховая компания финансирует окончание строительства, и покупатель получает свое жилье.

Таким образом, просто собрать деньги с дольщиков и исчезнуть с ними у злоумышленников не получится.

Тревожные звонки: на что обращать внимание

Как избежать обмана при покупке квартиры в новостройке?

Итак, основной риск современного дольщика в текущих условиях законодательного поля (по ДДУ) – это риск долгостроя при банкротстве застройщика. С большой вероятностью здание, рано или поздно, будет достроено. Однако каждый месяц отсрочки сдачи дома в эксплуатацию чреват для дольщика расходами на содержание съемного жилья, ситуация может существенно ухудшаться необходимостью одновременных выплат процентов по ипотеке.

Кроме того, в числе рисков – недостаточный уровень качества строительных и отделочных работ, что, в некоторых случаях, обусловлено использованием недостаточно качественных (и более дешевых) строительных материалов. В этом случае могут потребоваться дополнительные расходы (иногда – немалые) на самостоятельное устранение дефектов.

Таким образом, необходимо выбирать застройщика, который с большой вероятностью сдаст объект вовремя, и его не придется заставлять исправлять все недочеты, которые будут обнаружены в момент приемки. Но как это сделать?

Основной информацией, на основе которой можно судить о порядочности и добросовестности застройщика, являются сведения, касающиеся ранее возводимых им проектов.

Помимо информации, указанной на сайте строительной компании, нужно изучать профильные форумы, а также информацию, касающуюся предыдущих проектов этого застройщика.

Кроме того, стоит заглянуть в реестр судебных постановлений (соответствующие площадки можно найти в Интернете) и посмотреть иски, поданные дольщиками по прежним проектам.

Все это позволит оценить основные проблемы, которые, естественно, могут иметь место и в вашем случае.

Примечание: анализ «следов» застройщика и тенденций в его деятельности, конечно, является необходимым занятием для дольщика, который желает обезопасить себя от рисков.

Читайте также:  Нанесение побоев в состоянии аффекта: ответственность за причинение вреда здоровью

Однако тот факт, что до сих пор у застройщика было все в порядке, не гарантирует отсутствия проблем в будущем, которые могут возникнуть достаточно внезапно.

Поэтому стоит уделить максимальное внимание наличию гарантий того, что квартира будет получена своевременно и в надлежащем качестве.

Дополнительные риски: навязанные услуги

Как избежать обмана при покупке квартиры в новостройке?

Есть еще ряд моментов, о которых стоит знать дольщику, они не вошли в основные риски, но также чреваты потерями. Не являются редкостью случаи, когда застройщик, «в общем и целом» выполняет свои обязательства, однако прибегает к хитростям с целью получить от дольщика больше денег, чем стоит квартира.

Речь идет о дополнительных соглашениях, в которых дольщику навязываются те или иные услуги, не отраженные в договоре. Например, дольщику может быть предложена услуга оформления прав собственности или страхование каких-либо рисков, пр.

Не многие покупатели представляют себе, как проводится оформление прав собственности.

Поэтому часто дольщики соглашаются на это, несмотря на то, что все процедуры можно выполнить самостоятельно, а стоимость услуги от застройщика в разы выше тех денег, которые нужно потратить, если дольщик регистрирует все сам.

Стоит помнить, что подписание основного договора (ДДУ) не является основанием для обязательного заключения дополнительных соглашений.

Дольщик имеет законное право отказаться от их подписания, хотя в ряде случаев это бывает непросто.

Менеджеры идут на уловки, при которых подписание основного договора оказывается под вопросом, если имеет место отказ от дополнительных соглашений.

Тем не менее, это возможно сделать через суд, если удастся доказать факт навязывания услуг или впоследствии отказаться от них, заставив застройщика вернуть деньги, уплаченные за проведение этих услуг.

Совет: внимательно изучайте дополнительные соглашения, которые вам предоставляются на подпись, и привлекайте юристов, если какие-то положения основного договора или дополнительных соглашений вам непонятны.

Заключение

При покупке квартиры в новостройке сложно гарантировать полную безопасность, однако свести к минимуму вероятность возникновения разного рода проблем – это вполне возможно.

И в завершении отметим, что отсутствие юридической грамотности не раз подводило дольщиков. Поэтому следует тщательно взвесить, стоит ли приобретать недвижимость у неизвестных или сомнительных застройщиков, а также экономить на оплате юридических услуг при покупке.

Как не стать жертвой обмана при покупке квартиры в новостройке

По информации градозащитников, 12 марта этого года Куйбышевский суд принял меры предварительной защиты, приостановив действие разрешений на строительство второй очереди ЖК «Планетоград» в Московском районе около Пулковской обсерватории.

Напомним, что до этого Горсуд подтвердил тот факт, что строительство в защитной зоне Пулковской обсерватории, является незаконным. Однако на тот момент застройщик уже успел получить разрешение на строительство второй очереди жилого комплекса.

По данным городских СМИ, застройщик «Setl City» планирует оспорить решение Горсуда и приостановление действия разрешения на строительство. Дольщики, которые уже вложили деньги в недвижимость, с нетерпением ждут развязки дела.

НЕВСКИЕ НОВОСТИ попросили прокомментировать данную ситуацию адвоката юридического бюро «АЛЬФА-СТРАТЕГИЯ» Васильева Александра Николаевича.

«Если подобная проблема связана с получением разрешения на строительство, например, то эта проблема устранима. Но если застройщик начал строить в пределах охранных зон, то фактически компания вложилась в объект, который является самостроем.

Существуют земельные участки, на которых просто нельзя строить. В такой ситуации порядочный застройщик должен вернуть деньги всем вкладчикам, в противном случае на него будет заведено уголовное дело», — пояснил Васильев.

На данный момент, существует несколько самых распространённых ситуаций, в которых покупатели могут потерять свои деньги.

Одним из таких рисков является банкротство компании-застройщика. Из-за этого может быть приостановлено строительство жилого объекта. Прежде чем, отдать свои деньги, необходимо ознакомиться с историей застройщика, другими уже построенными проектами компании и отзывами покупателей.

В случае если банк финансирует компанию или предлагает ипотеку для покупателя, это означает, что новостройка аккредитована этим банком. Если банк крупный и довольно известный, это дает дополнительную гарантию, так как перед аккредитацией банки проводят проверку и застройщика и объекта.

Как рассказал Васильев, юридически невозможно оценить все риски или предугадать процент банкротства застройщика, потому что в России нет открытой базы, где можно было бы посмотреть финансовые показатели каждого из застройщиков.

С его слов, в Москве и Московской области на сайтах госорганов существует список надежных застройщиков, где можно посмотреть, как оценивает государство ту или иную компанию с точки зрения финансовой благонадежности.

Подобные рейтинги не могут давать стопроцентную гарантию, но все же понижают риски покупателя потерять свои деньги.

Также стоит обратить внимание на то, что участок земли должен либо находиться в собственности, либо в долгосрочной аренде у застройщика.

Если договор аренды земли краткосрочный и заканчивается к моменту завершения строительства дома, то могут возникнуть проблемы с оформлением квартиры в собственность. Такая же ситуация может произойти в случае права застройщика на бессрочное пользование участком.

Важен также и статус участка, согласно которому нет ограничений для строительства жилого дома. Например, строительство не может осуществляться в природоохранной зоне.

Как избежать обмана при покупке квартиры в новостройке?

Помимо этого существуют риски получить квартиру с серьезными недочетами. При обнаружении таковых необходимо во время подписания акта приемки-передачи указать все обнаруженные дефекты, которые застройщик должен устранить. В договоре должны быть отражены гарантийные обязательства застройщика и срок, в течение которого компания планирует все исправить.

Также Васильев описал ситуации, когда застройщик начинает строительство без получения исходно-разрешительной документации. С его слов, в крупных городах таких прецедентов уже мало, но в регионах такие случаи до сих пор актуальны.

В связи с отсутствием исходно-разрешительной документации, у застройщика возникает проблема при вводе дома в эксплуатацию, при подключении коммуникаций. Также случается, что дом уже построен, и получено разрешение на строительство, но технических условий на подключение к коммуникациям нет.

Люди не могут въехать, потому что в доме нет света или тепла, рассказал адвокат.

Еще одной распространённой ситуацией в процессе приобретения квартиры в новостройке является двойная продажа одной и той же квартиры.

Чтобы избежать подобных рисков, необходимо заключить с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), который дает право претендовать на жилье.

Согласно закону ФЗ-214, ДДУ – это единственный документ, который имеет законную силу при покупке строящегося жилья. При оформлении договора квартира проходит государственную проверку на принадлежность третьим лицам.

«Существует процедура регистрации самого первого ДДУ, и застройщик, подавая заявку на регистрацию, предоставляет Росреестру (прим.ред.

: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) максимальную документацию: разрешение на строительство, документы на землю и прочее.

Росреестр берет на себя ответственность за регистрацию договора и проводит некий правовой анализ законности строительства дома на конкретном земельном участке. Это также может являться дополнительной гарантией для покупателя», — поделился адвокат.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал.

Купить квартиру в новостройке: советы экспертов на всех этапах

Покупка квартиры — важная и непростая задача. Перед потенциальным покупателем открывается огромный дивный мир с новостройками на любой вкус и кошелек.

А покупка квартиры на первичном рынке в доме, который только начинают строить — это еще и очень рискованно. В этой статье Novostroy-M.

ru расскажет, как грамотно действовать на всех этапах приобретения жилья в новостройке Москвы или Подмосковья.

  • Выбираем новостройку
  • Здесь все индивидуально, но, как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», чтобы сделать правильный выбор, нужно определиться с бюджетом покупки, исходя из чего и искать варианты в том или ином районе.
  • «Стоит изучить средние цены по рынку недвижимость в рамках рассматриваемой локации и класса жилья: сегодня в Интернете много статей, которые включают аналитику крупных компаний. Если цена в проекте сильно занижена – это должно насторожить»
  • Наталия Немчанинова, советник генерального директора по продажам ОАО «ОПИН»

Решите главное — инвестируете ли вы или хотите купить квартиру, чтобы жить в ней самому.

Если речь идет о быстром заработке, и вы планируете продать квартиру по переуступке, когда она вырастет в цене, или на вторичном рынке, когда дом сдадут в эксплуатацию — это одно.

Если выбираете новостройку для жизни — это совсем другое дело. Тут важно проанализировать и уровень развития инфраструктуры, и транспортное развитие района, и многое другое, что подходит конкретно вам.

Оцените свои силы для покупки жилья — можете ли вы внести всю сумму или планируете купить квартиру в рассрочку или ипотеку? Узнайте, аккредитован ли жилой комплекс в банке, на карту которого вы получаете зарплату; действует ли военная ипотека в проекте, принимает ли застройщик материнский капитал? Бывает так, что из-за отсутствия аккредитации определенного банка, человек может сделать выбор в пользу другой новостройки.

Застройщик vs риэлтор

Кстати, взвесить все «за» и «против» может помочь опытный риэлтор. Как понять, у кого лучше купить квартиру? Если вы точно определились с новостройкой — идите к застройщику, если у вас есть энная сумма денег, которые вы хотите просто грамотно вложить без привязки к конкретному проекту — идите к риэлтору.

Застройщик обладает исключительно своим пулом жилья, предложить квартиры новостройках конкурента он не может. Риэлтор обладает базой новостроек от нескольких застройщиков, соответственно и выбор у него больше.

«Зачастую агентства помогают клиентам с реализацией своего старого жилья с целью покупки нового, чем не может похвастать большинство застройщиков», — замечает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP.

Обращайтесь в крупные агентства, давно работающие на рынке недвижимости, они «чаще всего выполняет роль «одного окна», решая намного быстрее оформительские вопросы», — уточняет Мария Литинецкая.

Минус работы с риэлтором только один — комиссии, зачастую скрытые.

Разведка в Интернете

Мы живем с век компьютерных технологий. Сегодня практически у каждой «серьезной» новостройки есть свой сайт. Иногда он дополняется промо-страницей на сайте девелопера или продавца (агентства недвижимости). Как правило, в комплекте также идет и форум. Он тоже бывает продуктом застройщика, а бывает, его создают покупатели как потенциальные, так и состоявшиеся.

И, конечно, социальные сети. В наши дни без них тоже никуда. Для полноты «картинки» необходимо изучить все. Начинайте с сайта новостройки, обратите внимание на разделы «Документы», «О застройщике».

Если там выложены проектная декларация, разрешение на строительство, документы о коммуникациях — значит, застройщику нечего скрывать, а вам не о чем волноваться. Это и есть «прозрачность» проекта, когда вся документация представлена в открытом доступе.

Девелопер или застройщик?

Прочитайте историю возникновения девелопера или застройщика. Чем они отличаются? Все просто. Девелопер — это компания, которая занимается развитием проекта от «А» до «Я», ведь to develop в переводе с английского — развивать, разрабатывать. Поэтому девелопер занимается всем комплексом строительства — от выбора земельного участка до сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Застройщик занимается исключительно строительством, он ничего не развивает, документы у чиновников не утверждает. Он или строит дом сам, или курирует его возведение, если девелопер решает нанять генподрядчика (актуально для крупных жилых проектов).

Обратите внимание — если жилой комплекс строит малоизвестное ООО под брендом крупной компании то, скорее всего, компания-застройщик создана специально под новостройку. В этом случае не надо волноваться о неизвестности застройщика — ведь он строит комплекс под крылом крупного девелопера.

В любом случае, чтобы оценить надежность девелопера или застройщика, Вартан Погосян советует проверить наличие хорошей деловой репутации, существенного опыта на рынке и портфолио реализованных проектов. Если все это есть у компании — ее можно причислить к надежным.

Однако вернемся к сайту новостройки.

Обратите внимание на контент портала — «живой» ли он? Как часто обновляется раздел «Новости»? Есть ли и работают ли web-камеры? Реализована ли функция online-консультанта? Все это важно, ведь сайт новостройки — его «портрет». Как подчеркивает Наталия Немчанинова: «Все это свидетельствует об ответственном подходе и отношении застройщика к своим клиентам как к купившим, так и потенциальным».

Визит на стройплощадку

Итак, вы определились с новостройкой, изучили ее сайт, а также форумы на предмет надежности девелопера илии застройщика. Самое время позвонить в офис продаж, уточнить время визита на стройку. Ведь лучше, как говорится, один раз увидеть, чем сто страниц форумов прочитать.

Однако если у вас нет времени посетить стройплощадку или политика застройщика не предполагает визиты из-за техники безопасности Novostroy-M.

ru может помочь вам: поищите свой жилой комплекс среди «Видео новостроек с воздуха»; возможно, вы найдете ваш объект в разделе «Аэрофотосъемка»; также наши видеомонтажеры смонтировали уже много роликов о новостройках Москвы и Подмосковья, а главное — проверить жилой комплекс за вас может наш Тайный покупатель, достаточно просто оставить заявку.

Если вам все же удалось попасть на стройплощадку, обратите внимание на темпы стройки. Важно оценить, в каком состоянии находится стройплощадка — хаотично ли там лежат стройматериалы или в порядке. Кипит ли работа или, возможно, вы попали в обеденный перерыв? Имейте в виду, монолитные дома строятся медленней панельных.

Офис продаж

Как правило, на объектах есть офисы продаж, где вас проконсультируют по всем вопросам. Если повезет с менеджером продаж, то он расскажет не только обо всех нюансах покупки квартиры в новостройке, но и про компанию, и про район.

Менеджер должен показать вам документацию, которую вы видели на сайте: проектную декларацию, разрешение на строительство (в котором будет прописан статус земельного участка) и бумаги о коммуникациях. Как рассказал Novostroy-M.ru юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов, не лишним будет и попросить показать:

  1. — учредительные документы застройщика;
  2. — свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. — свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. — бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;
  5. — аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Однако всех этих документов может не оказаться в офисе продаж на стройплощадке, тогда рекомендуем вам не пренебрегать поездкой в центральный офис девелопера или застройщика. Там вам должны предъявить документацию в полном объеме.

«Если продавец не предоставляет какие-либо из вышеперечисленных документов, вероятно, ему есть что скрывать. Возможно, у него нет разрешения на строительство. В этом случае не стоит верить на слово»

Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо»

По мнению Софьи Лебедевой, основную информацию о застройщике и строящемся доме можно получить из двух документов: выписки ЕГРЮЛ по юрлицу и проектной декларации. «Из выписки вы узнаете необходимую информацию о юрлице, из проектной декларации – какими документами располагает застройщик и каковы его планы по строительству объекта», — уточнила эксперт.

Заключаем договор

Вы выбрали квартиру, убедились в надежности девелопера, следите за web-камерой на сайте новостройки, она демонстрирует хорошие темпы стройки — самое время заключить договор на покупку квартиры.

Большинство новостроек реализуется сегодня в Московском регионе по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. Однако некоторые застройщики предпочитают продавать жилье через вступление в ЖСК. Вы также можете столкнуться с договором уступки прав требования (если понравившуюся квартиру какое-то физлицо уже купило до вас, но хочет продать) и предварительным договором.

  • «Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги передаются сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен покупатель не получает никаких гарантий»
  • Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
  • Предварительный договор купли-продажи безопасно заключать, если дом возведен, но не сдан, в таком случае недостроя можно не опасаться, а вот если ПДКП вам предлагают подписать перед ДДУ, тут имеет смысл задуматься.

«На сегодняшний день самый надежный способ защитить свои права как будущего соинвестора – заключение ДДУ. Он проходит государственную регистрацию, тем самым исключается риск двойных продаж, а также обязывает застройщика соблюдать сроки сдачи дома. Любые задержки будут грозить штрафами», — утверждает Мария Литинецкая.

Учтите, если застройщик просит вас оплатить квартиру до регистрации ДДУ, это нарушение закона. Оплата должна происходить только после того, как на руки вы получите зарегистрированный в Регпалате договор.

Как подчеркивает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», в ДДУ обязательно должны быть указаны следующие параметры: проектный номер квартиры, планировка квартиры с указанием метражей всех помещений, общая приведенная (с учетом летних помещений, площадь которых посчитана с учетом понижающего коэффициента) площадь квартиры и число комнат, ее месторасположение на этаже и номер этажа; сроки завершения строительства и передачи жилья покупателю, сроки оформления права собственности (если вы подписали договор с застройщиком на оказание соответствующих услуг); стоимость квартиры (полная или за 1 кв. метр). Также стоит обратить пристальное внимание на указанные в договоре основания для его расторжения.

Ирина Доброхотова советует внимательно отнестись к подписанию договора: «После заключения ДДУ «поменять» квартиру уже не удастся: нужно будет или расторгать ДДУ (обычно, если это происходит по инициативе дольщика, карается неустойкой), или продавать квартиру по переуступке и покупать другую».

ЖСК самая неоднозначная форма покупки квартиры. Договор не регистрируется в Регпалате, поэтому ваш пай может кто-то купить вторично, ЖСК не защищает от долгостроя и, тем более, недостроя. Novostroy-M.ru встречался с обманутыми пайщиками компании «Су-155» — все они стали жертвами договора ЖСК.

Договор уступки (в просторечье переуступка) тоже имеет свои нюансы, основной из которых — застройщик просто может не разрешить вам приобрести долю у предыдущего покупателя, если тот демпингует в цене.

Ипотека: особенности покупки

«Потенциальным ипотечным заемщикам сегодня стоит не только тщательно выбирать банк, но и грамотно оценивать свои собственные финансовые силы, учитывая все возможные риски, в том числе личные, то есть внутрисемейные, — считает Дмитрий Пантелеймонов. — Очевидно, нельзя брать ипотеку тем, у кого нет уверенности в надежности текущего места работы: в случае увольнения рассчитывать на быстрое трудоустройство не стоит, уровень безработицы в стране растет».

Итак, вы решили, что ипотека вам по силам, подали заявку в банк и получили одобрение на кредит.

Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК «МИЦ», рассказывает порядок дальнейших действий: представитель застройщика согласовывает ДДУ с участием ипотечных средств с представителем банка, назначается дата проведения сделки.

В банке дольщик подписывает кредитный договор, затем в офисе компании-застройщика подписывает ДДУ. После регистрации ДДУ покупатель вносит первоначальный взнос, а оставшуюся часть денег застройщику перечисляет банк.

Мария Литинецкая подчеркивает, что если банк выделяет средства на возведение конкретного жилого комплекса и сам является финансовым партнером проекта, то вероятность успешного завершения строительства вплотную приближается к 100%. Согласна с коллегой Ирина Доброхотова, по мнению которой, если новостройка аккредитована в крупном банке с госучастием, это сводит к минимуму риски дольщика.

«Точно так же обстоят дела и с ипотечным кредитованием. В условиях, когда банки практически не выдают ипотеку на ранних этапах строительства, возможность получить кредит даже на этапе котлована – это доказательство того, что банк целиком и полностью доверяет девелоперу и «верит» в проект», — подчеркивает Литинецкая.

Принимаем квартиру

Вы купили квартиру, договор заключен, дом построен, пора принимать жилье. Это очень важный момент, ведь если вы обнаружите недоделки после подписания акта о приеме-передачи, застройщик может отказаться что-либо переделывать. Советуем вам внимательно прочитать нашу статью о том, на что надо обратить внимание, принимая квартиру в новом доме.

Застройщик или банк — банкрот

Несмотря на то, что власти сегодня пристально следят за рынком недвижимости и делают все, чтобы обманутых дольщиков и пайщиков не было, они все-таки еще есть.

«Сегодня риски для дольщиков ниже, чем, например, во время кризиса 2008-2009 года, так как тогда не было ни закона об обязательном страховании застройщиков (вступил в силу с 2015 года), ни поправок, определяющих процедуру банкротства строительных компаний (приняли в 2011 году)», — замечает Ирина Доброхотова.

По мнению эксперта, своеобразный сигнал надежности – старт продаж не на котловане, а на этапе монтажа корпусов, это означает, что девелопер уже вложил собственные средства в проект и деньги дольщиков ему нужны в меньшей степени. Советы о том, как действовать, если застройщик — банкрот, читайте в нашей статье.

А что делать покупателю, если банк, в котором он взял ипотеку обанкротился или у него отобрали лицензию? Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», подсказывает, что даже если случилось так, что банк по каким-либо причинам закрылся, то у него в любом случае должен появиться преемник, с которым и будет вести дальнейшие расчеты заемщик.

Это мнение разделяет и Юрий Комиссаренко: «Обращаясь в небольшой банк, клиент ничем не рискует. В случае если этот банк обанкротится или останется без лицензии, кредиты будут оформлены на другую организацию, условия кредитования для заемщика останутся прежними».

Дата публикации 15 июля 2015

Как купить квартиру чтобы не обманули мошенники, известные схемы обмана при покупке квартир

Чаще всего покупатели жилья на вторичном рынке сами позволяют себя обмануть, когда неправильно выбирают путь решения квартирного вопроса.

Причины кроются в незнании элементарных механизмов осуществления сделок с недвижимостью.

Специалисты по юридической поддержке клиентов агентства «Чистые Пруды» рассказывают о распространенных махинациях, а также дают экспертные советы, как купить квартиру чтобы не обманули.

После завершения сделки квартира стала выглядеть иначе

На финальном этапе перед покупкой вы встречаетесь с продавцом в вашей будущей квартире или доме. Всё прекрасно, вы счастливы и ждёте переезда, представляете, как красиво расставляете посуду на кухне и вешаете шторы в гостиной, а кресло и лампу размещаете в уютный угол рядом с розеткой.

Проходит сделка, вы заезжаете в новый дом и обнаруживаете, что все розетки вырваны с корнем, плинтусы ободраны, обои поцарапаны, а все красивые шкафы и тумбочки вывезены. Вы видите голые стены и понимаете, что вас ждёт ремонт и дополнительные траты.

Как предотвратить

В договоре нужно дополнительно прописать, что остаётся нетронутым после передачи ключей и выезда прошлых хозяев. Для ещё большей надёжности к документу можно приложить фотографии квартиры на тот момент, когда вы приняли решение о покупке и подписали бумаги с продавцом. В этом случае, когда вы получите ключи и заедете в квартиру, для вас не будет никаких сюрпризов.

Прошлый владелец не спешит выписываться

Вы купили квартиру и очень хотите как можно скорее совершить сделку и переехать в новое жильё. Кроме продавца, в нём зарегистрированы ещё несколько человек, и бывший хозяин не успевает выписать всех из квартиры. Вы договариваетесь, что они будут сняты с регистрации в течение месяца. Проходит месяц, два, люди не выписываются, на контакт продавец выходить не хочет.

Как предотвратить

Перед покупкой лучше всего дождаться полного юридического освобождения квартиры. Но если вы торопитесь, то обязательно фиксируйте в договоре купли‑продажи сроки, когда всех зарегистрированных в квартире снимут с учёта.

Если проблемы всё же возникают, этого не нужно бояться: вы всегда можете выписать посторонних через суд. Грамотные юристы помогут.

После подписания договора и внесения аванса продавец отказывается от продажи

Муки выбора позади: вы подобрали квартиру, которая подходит по всем параметрам, начали подготовку к сделке, самостоятельно или через риелтора подали заявку на одобрение ипотеки.

И вдруг хозяин говорит, что квартиру продавать передумал. Или нашёл покупателя, который готов приобрести её на более выгодных условиях: например, платит наличными.

Хозяин квартиры возвращает аванс и буквально захлопывает перед вами дверь.

Как предотвратить

В договоре аванса дополнительно прописывается, что после получения залога продавец квартиры гарантирует, что она закреплена за вами, а в случае нарушения условий договора он не просто возвращает аванс, но ещё и выплачивает вам неустойку.

Понятно, что ситуации могут быть разными и невозможно предусмотреть всё в рамках договора. Но дополнительную гарантию порядочности вашего продавца вы получите: выплачивать неустойку мало кто захочет.

Наказание за квартирные аферы

В рамках российского уголовного законодательства мошеннические действия предполагают различные виды наказаний. Жертва преступления, помимо этого, вправе предъявить гражданский иск о материальной компенсации ущерба, возврате утраченного в результате мошеннических действий или имущества.

По определению, мошенничеством считается хищение собственности, используя обман либо введя объект аферы в заблуждение.

Понятие «исковая давность» применяется в рамках методов защиты прав граждан. Является периодом времени, в течение коего потерпевший имеет возможность заявить о нарушении его прав и потребовать защиты.

В случаях продажи недвижимости с совершением мошенничества, подобные дела также имеют срок исковой давности. Имеется в виду период времени, в течение которого жертва вправе заявить о своих нарушенных правах и требовать от законодательных органов действий, направленных на их восстановление.

Срок давности по мошенничеству с недвижимостью устанавливается действующим ныне российским законодательством, а именно: ГК РФ и, конечно, УК РФ.

Каждый отдельный случай, естественно, требует особого рассмотрения и отношения.

В российском законодательстве нет статьи, посвященной в частности мошенничеству с квартирами. При этом, аферы такого рода происходят очень часто. Это объясняется высокой ценовой категорией объектов сделок.

Можно сделать вывод, что, если отдельная статья, относящаяся к описанным нами видам преступлений, не предусматривается изначально, то за основу следует брать общие правила.

Даже, если было установлено, что по вашему делу срок давности исчерпан, не отчаивайтесь! Опытные адвокаты нашей компании способны помочь даже в самых, казалось бы, безнадежных ситуациях.

  • Позвоните нам или опишите свою ситуацию в форме ниже, мы всегда готовы прийти на помощь! Предварительная консультация проводится бесплатно

Адвокаты программы «Человек и Закон» – консультации юристов

Ростом цен на недвижимость стали активно пользоваться мошенники. Аферисты стараются заработать на растущем рынке, но сейчас их активность стала особенно заметна. Многие решили подзаработать на разнице в стоимости жилья. Например, продать дорогую квартиру и купить дешёвую с доплатой. При хорошем раскладе в такой ситуации можно получить больше денег, чем раньше.

«Предложения с «докризисными ценами», как до пандемии коронавируса, кажутся очень соблазнительными. Тем более что ещё не все покупатели привыкли к новым реалиям и не сразу могут понять, что привычная им цена теперь уже значительно ниже рыночной. Как итог, сформировалась благодатная почва для работы аферистов», — рассказывает адвокат по уголовным делам Сергей Матушкин.

Так, в Миассе Челябинской области суд вынес приговор двум местным жителям, которые действовали под видом риелторов. Например, предложили мужчине обменять его квартиру на жильё меньшего размера с доплатой.

После того как он подписал все документы, аферисты привезли его в арендованную квартиру. Какое-то время ему даже выдавали некоторые суммы, но в конечном итоге мужчина остался и без квартиры, и без денег.

«В этом году основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями.

Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов.

К примеру, под видом счёта на оплату услуг или кредитного договора владельцу жилья предоставляется на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме», — поясняет адвокат по уголовным делам Сергей Матушкин.

При покупке квартиры в новостройке меньше риск попасться на удочку мошенника. Связано это с тем, что в основном в качестве продавца выступает организация, а не физическое лицо. Выбирая квартиру на вторичном рынке, особое внимание стоит обратить на стоимость. Если она ниже рынка, нужно внимательно отнестись к проверке юридической чистоты сделки.

«Чтобы избежать потери денег, рекомендуем всегда лично совершать сделки и требовать присутствия собственника.

К тому же нужно тщательно и внимательно сверять документы, до сделки запросить документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру, историю её приобретения.

Договор купли-продажи можно заключить у нотариуса, который дополнительно проверит полномочия сторон и возможность совершения сделки», — советует адвокат по уголовным делам Сергей Матушкин.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *