6 рисков покупки квартиры по доверенности

Последнее обновление: 12.09.2021

  • 6 рисков покупки квартиры по доверенностиПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:
  • …Идем дальше.
  • Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры.

И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е.

подписывать Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на «вторичке» и так несет в себе достаточно рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Как правильно выбрать риэлтора? Рекомендации и методы.

Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ).

 А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана.

То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты (ФНП) — здесь.

Что нужно знать о сроке исковой давности по сделкам с недвижимостью? Что он дает – смотри по ссылке в Глоссарии.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Титуле на квартиру или в Выписке из ЕГРН.

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то по закону считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится ничтожной.

Суд также может признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

Все это дает широкие возможности для мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя.

Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры.

 Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

6 рисков покупки квартиры по доверенностиЕсли из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в «группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

И когда этот потерпевший придет в себя (а мошенника уже и след простыл), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя (то бишь – у нас). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры, будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

О случаях мошенничества с доверенностью при продаже квартир, можно почитать в специальном разделе «Махинации с жильем», по ссылке.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск. Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги.

 Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и денежные расчеты проводил сам Продавец (собственник) лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

  • во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии);
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей ФНП и не отозвана ли она (см. сервис по проверке доверенностей – ЗДЕСЬ);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Образец Доверенности на продажу квартиры можно посмотреть ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в Договоре купли-продажи. То есть «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

Нам, как Покупателю, в этом случае следует все же пообщаться со всей семьей лично, убедиться, что решение всех собственников согласованное, среди них нет недееспособных, и только тогда подписывать документы с тем, на кого вся семья выдала доверенность.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.

  1. 6 рисков покупки квартиры по доверенностиИтак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.
  2. Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.
  3. Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?
  4. Сейчас узнаем.

Покупка квартиры по доверенности: типичные риски и мошенничества

При покупке квартиры по доверенности от типичных рисков и мошенничества достаточно сложно защититься. Поэтому следует знать, какие риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности бывают и как их можно избежать.

Виды доверенности

Для начала нужно знать, какие виды доверенности бывают и кто их может выдавать. Зачастую мошенники пользуются незнанием покупателя и подсовывают ему поддельные документы.

В результате «продавец» завладевает деньгами и пропадает в неизвестном направлении.

Когда обман вскрывается на стадии регистрации сделки или даже позже, то покупатель остается и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого не допустить, сторонам необходимо знать, как выглядит доверенность и кто ее может выписать.

Читайте также:  Как получить ипотеку молодой семье?

Большинство доверенностей оформляется на специальном бланке, который заверяет нотариус. Если выписать ее просто от руки, то она может не приниматься в качестве официального документа, особенно, если речь идет о крупной сумме денег и таком дорогостоящем имуществе, как недвижимость. Генеральная доверенность на распоряжение недвижимостью, в частности, должна быть обязательно заверена.

Официальный сайт Федеральной Нотариальной Палаты — data.notariat.ru.Здесь вы можете найти реальных нотариусов в вашем городе. Если кто-то из знакомых предлагает вам своего нотариуса, то не поленитесь и проверьте его лицензию на этом сайте. Если такого нотариуса вы там не найдете — это мошенник!

Большинство доверенностей заверяет нотариус. Но статья 185 Гражданского кодекса РФ наделяет такими полномочиями и других лиц:

6 рисков покупки квартиры по доверенности

  • руководителя учреждения ФСИН, где доверитель отбывает наказание;
  • заведующего учреждения социальной защиты;
  • главного врача лечебного заведения;
  • командира военной части;
  • старшего врача военного госпиталя и т.д.

Наличие доверенности в любом случае повышает риски сторон, поэтому обязательно нужно убедиться, что документ не подделан. Проще всего это сделать, связавшись с доверителем и лицом, заверившим доверенность.

В каких случаях нужна доверенность

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности

6 рисков покупки квартиры по доверенности

Чаще всего доверенность выписывают, когда сам участник сделки не может по каким-либо причинам присутствовать при ее заключении. Например, если он продает квартиру из-за границы, находится на лечении, проходит срочную службу. Нередко доверенность выписывают пожилые люди, которые в силу возраста не имеют возможности ходить по инстанциям.

Чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник, редко – риэлтор, в исключительных случаях в этой роли может выступить нотариус. Также часто доверенность выписывают на имя сотрудника банка, где покупатель берет ипотеку, чтобы тот совершил необходимые действия по регистрации сделки.

Различают следующие виды доверенностей в зависимости от ситуации:

6 рисков покупки квартиры по доверенности

  • генеральная – обладатель такого документ может произвести с квартирой любые манипуляции в пределах отведенного срока;
  • специальная – выдается для совершения определенных действий, например, на сбор документации;
  • разовая – предназначена для проведения конкретного действия, например, для получения в Росреестре справки о праве собственности.

Стандартный срок действия документа – 1 год, в исключительных случаях доверенность можно продлевать до 3 лет. Но чаще всего ее выписывают на 1-2 месяца – этого срока вполне хватает для совершения всех действий по купле-продаже жилья.

Обычно для продажи квартиры выписывают либо генеральную, либо специальную доверенность. Если продавец или покупатель хотят всесторонне контролировать сделку, то они выписывают разовые доверенности на каждый шаг.

Возможные риски продавца

Скачать чистый бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны продавца

Самый главный риск, который имеет место со стороны продавца при выписывании доверенности – что деньги пройдут мимо него, если доверенное лицо захочет их присвоить. Чаще всего взаимодействовать с крупными суммами поручают близкому родственнику или надежному другу. Но известны прецеденты, когда продавец доверялся риэлторам или другим посредникам – и в результате лишался денег.

Получить средства назад достаточно сложно. Приходится обращаться в суд и доказывать, что деньги не были переданы владельцу жилья, а доверенное лицо умышленно присвоило их себе. Для этого необходимо знать местоположение ответчика и то, куда были потрачены деньги.

Нередко доверенное лицо меняет место жительства, выдает себя за недееспособного или даже имитирует ограбление.

Возможные риски покупателя

Скачать чистый бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны покупателя

Но со стороны покупателя, совершающего сделку через посредника, рисков гораздо больше. Наиболее распространенные следующие:

  • Автор доверенности аннулировал доверенность до истечения ее срока. Сделка будет признана недействительной, даже если покупатель и само доверенное лицо об этом не знали.
  • Доверитель скончался. В этом случае продать имущество может только его наследник, а ему еще необходимо вступить в наследование. В любом случае доверенность теряет силу после смерти доверителя.
  • Доверитель являлся недееспособным на момент выписывания доверенности или не давал отчет в своих действиях, будучи в состоянии опьянения. Нередко невменяемым состоянием доверителя пользуются мошенники, вступая в сговор с врачами специализированных клиник. В результате доверенность подписывает фактически больной человек. Если его родственники докажут этот факт, то сделка будет аннулирована.
  • Если доверителя запугивали или вводили в заблуждение. После суда такая доверенность будет отозвана, а все сделки, выполненные при ее наличии – аннулированы.
  • Автор доверенности может числиться без вести пропавшим. Если его родственники добьются признания его умершим через суд, то сделки, сделанные от его имени, признают ничтожными.

Таким образом, для покупателя самый главный риск – это вероятность, что договор купли-продажи квартиры окажется недействительным из-за прекращения срока действия доверенности. В результате суд обяжет покупателя вернуть жилье истинному владельцу, а деньги придется «выбивать» из кошелька мошенника. А это требует времени и не факт, что увенчается успехом.

Что должно насторожить

  • Пример мошеннической сделки на видео:
  • Самый главный совет, как обезопасить себя при совершении сделок с доверенностью – обязательно свяжитесь с доверителем и удостоверьтесь, что он действительно выписывал этот документ и что он является действительным.
  • Злоумышленник может получить подпись жертвы разными способами:
  • путем запугивания или шантажа;
  • с помощью обмана и введения в заблуждение;
  • просто подделав;
  • достав старую доверенность и поменяв дату и т.д.

Если владелец квартиры подтвердит полномочия доверенного лица, то ему можно доверить. Если же нет – стоит обратиться в правоохранительные органы.

Кроме того, должны насторожить следующие моменты:

  • предъявитель доверенности всё время торопит покупателя;
  • предлагается покупка квартиры по цене ниже среднерыночной;
  • посредник не дает встретиться с владельцем жилья;
  • доверенное лицо постоянно ошибается, путает факты, адреса, фамилии, т.е. не владеет всей информацией;
  • со стороны покупателя образец доверенности не соответствует стандарту и т.д.

Таким образом, основным риском и для продавца, и для покупателя остается недобросовестность посредника.

Он может провернуть мошенническую схему, чтобы завладеть деньгами покупателя или же квартирой продавца.

Поэтому обоим сторонам рекомендуется взаимодействовать напрямую, используя доверенное лицо только для действительно посреднических действий, например, передачи документов.

[autor_bq]

Как не стать жертвой новой схемы отъема жилья по доверенности

05.07.2021 6 рисков покупки квартиры по доверенности

В фокусе скандальных историй с квартирными рейдерами вновь оказались доверенности на распоряжение недвижимостью. Мошенники часто пользуются правовой неграмотностью хозяев квартир и своим умением идти напролом. Вооружившись доверенностью от лица владельца микродоли, рейдер заявляет, что он решил заселиться в квартиру — таким правом его якобы наделил доверитель-сособственник нескольких метров жилплощади. Почему такой аргумент — профанация, объясняют эксперты нотариата.

Доверенность — один из самых распространенных документов, который запрашивают у нотариусов. Так, за прошлый год нотариусы удостоверили более 5,5 млн доверенностей, из них — свыше 1,7 млн касаются распоряжения недвижимым имуществом.

Именно последние нередко становятся оружием в руках мошенников, ведь многие люди до сих пор не понимают, в чем юридический смысл этого документа, какими могут быть последствия его выдачи, и почему нотариально удостоверенная доверенность на распоряжение недвижимостью не делает саму сделку с этим жильем безопасной.

Доверенность — это письменное полномочие делать что-то в интересах кого-то, например, получать документы, продавать имущество и т.п. В свою очередь, в истории, с которой столкнулся москвич Михаил С., доверенность попытались использовать как документ, который дает право вселиться в квартиру от имени собственника микродоли в этой квартире.

Дело в том, что жилплощадь, о которой идет речь, досталась герою по наследству. При этом две маленькие доли в этой квартире перешли очень дальним несовершеннолетним родственникам Михаила. Суд отказал матери сособственников во вселении, так как закрепленные за ними доли невозможно превратить в жилое помещение, даже в случае их объединения.

Единственное, что могут сделать владельцы таких микродолей для получения какой-то выгоды от такого имущества, это продать свои несколько квадратных метров собственнику остальной части квартиры.

Однако не все готовы идти мирным и честным путем, и, желая получить более значительные деньги за свои микродоли, их владельцы нередко обращаются за «помощью» к квартирным рейдерам. Не стала исключением и мать детей-владельцев микродолей в квартире Михаила. Решить вопрос она попыталась через выдачу квартирным рейдерам доверенности.

Одно но — недобросовестная родственница не учла, что доверенность на распоряжение недвижимостью не дает право на вселение в эту недвижимость.

«Доверенность не может содержать полномочий, которые в силу своей специфики человек может делать только сам, — объясняет член комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе, нотариус города Москвы Александр Сагин. — Например, нельзя в интересах кого-то есть, пить, спать, жить и т.д. Это может делать только сам человек.

Кроме того, нельзя передать полномочий больше, чем есть у человека. Если человек не имеет прав что-то делать, он не может доверить это делать другому. В описанной истории собственники микродолей даже сами не имели право жить в этой квартире.

Читайте также:  Вам простили микрозайм? Через год у вас уже могут забрать жилье!

Поэтому Михаил и любой другой человек, столкнувшийся с подобной ситуацией, может смело обращаться в правоохранительные органы».

Возвращаясь к теме законных последствий, которые действительно может повлечь за собой выдача доверенности, стоит помнить, что доверенность с широким кругом полномочий зачастую позволяет поверенному самому выбрать покупателя, договориться о цене, оформить сделку от лица собственника квартиры и получить на руки оговоренную сумму. Соблазн злоупотребить такой свободой действий велик, и, увы, многие не могут (а чаще — и не хотят) перед ним устоять. Доступная в большинстве случаев простая письменная форма сделки окончательно развязывает мошенникам руки, и их жертва остается и без жилья, и без денег.

Именно поэтому нотариусы всегда советуют сто раз подумать, прежде чем выдавать кому-то доверенность с полномочием на заключение сделки с недвижимостью. Если же без такого документа не обойтись, то стоит ограничить срок его действия — хотя бы до полугода.

Как только поверенный выполнит свои задачи, доверенность следует сразу же отменить. Сделать это можно в любой удобной нотариальной конторе.

Нотариус внесет соответствующую информацию в Реестр отмененных доверенностей ЕИС нотариата, и уже на следующий день все заинтересованные лица будут считаться извещенными об отмене документа.

Тем же, кому приходится участвовать в сделке, где другая сторона действует по доверенности, стоит обязательно убедиться в подлинности и актуальности предъявляемого документа.

Выявить фальшивку можно двумя способами — либо путем сканирования QR-кода, который сегодня ставится на каждой выдаваемой нотариусом доверенности, либо через специальный бесплатный сервис проверки доверенностей на портале Федеральной нотариальной палаты.

На основании реквизитов доверенности этот же сервис позволяет узнать, не отменялась ли она ранее доверителем. Сканирование QR-кода также следует делать через портал ФНП notariat.ru, чтобы избежать фейковых сайтов.

Вместе с тем, самый надежный способ защиты от различного рода мошенничества, в том числе использующего доверенности, — оформлять через нотариуса не доверенность, а саму сделку.

Многие не отдают себе отчет в том, что при обращении к нотариусу за удостоверением доверенности в его полномочия не входит проверка назначения доверенности, то есть самой сделки, для которой эта доверенность выдается.

Если же нотариус удостоверяет саму сделку, то он проводит правовую экспертизу документов и составляет текст договора, а также выявляет соответствие воли и волеизъявления сторон, разъясняет правовые последствия заключаемого соглашения. Такая работа позволяет нотариусу выступать гарантом законности сделки, а также защитить права и интересы граждан.

При этом нотариально удостоверенные документы имеют повышенную доказательную силу, поэтому оспорить такую сделку будет намного сложнее. Если же при удостоверении сделки нотариус допустил ошибку, которая повлекла за собой материальный ущерб её участникам, то по закону он будет нести за это полную имущественную ответственность.

Для тех, кто по тем или иным причинам не может присутствовать при оформлении сделки лично, сегодня в нотариальной практике существует удобный дистанционный формат заключения договора.

В этом случае каждая сторона сделки может пойти к удобному именно ей нотариусу и в согласованное время, соединившись с контрагентом и его нотариусом по видеосвязи, пройти все необходимые для удостоверения договора купли-продажи недвижимости процедуры.

То есть стороны дистанционной сделки получат весь пакет правовых гарантий, который дает договору нотариальная форма, сэкономят время и деньги на встречу друг с другом в одном городе и автоматически уйдут от рисков, связанных с заключением сделок через поверенных лиц.

Продажа и покупка квартиры по доверенности какие есть риски

6 рисков покупки квартиры по доверенности

Совершение различных сделок по доверенности в наши дни получило широкое распространение. В их число входят и операции с недвижимостью. Однако покупка квартиры по доверенности таит в себе риски, о которых мы расскажем в этой статье.

Данные правовые тонкости необходимо знать как покупателю недвижимости, так и ее продавцу. В противном случае возможны негативные последствия, которые долго останутся в памяти.

Как правило они связаны с признанием сделки по купле продаже квартиры, недействительной и приведением сторон в первоначальное положение. Плюс ко всему, налицо будут и финансовые потери одной из сторон сделки.

Риски при совершении сделки купли-продажи квартиры по доверенности

Они могут подстерегать как самого владельца квартиры, так и покупателя.

Начнем с собственника жилья. Главные риски продавца квартиры кроются в недобросовестности будущего представителя. Газеты и интернет сегодня пестрят описанием различных мошеннических схем, которые применяются при сделках с жильём по доверенности.

Например, представитель может путём ряда манипуляций переписать жилье на себя или же совершить сделку на крайне невыгодных для собственника условиях. Может случиться так, что представитель окажется недееспособным. В таком случае сделку в будущем легко поставить под сомнение.

Существует и финансовая составляющая рисков. После продажи квартиры представитель может забрать вырученные по сделке деньги и просто исчезнуть. Поэтому во избежание таких проблем рекомендуется продавцу самому присутствовать при сделке или же не предоставлять представителю полномочия по получению средств за проданное жилье.

Риски для продавца может таить и неправильное оформление доверенности. Тогда не исключено, что представитель будет наделен более широким кругом полномочий, что может нанести вред интересам собственника.

Чем рискует покупатель

В сделках отчуждения недвижимости по доверенности присутствуют и риски покупателя квартиры. Основные из них сводятся к следующему.

Зачастую мошенники подделывают доверенности. В этом случае покупатель может остаться не только без жилья, но своих средств. Поэтому внимательно следует рассмотреть удостоверительную надпись нотариуса. И если будут малейшие сомнения в её подлинности, то от совершения сделки лучше отказаться.

Используется и такая схема, при которой одна и та же квартира продаётся мошенниками несколько раз. В этом случае покупателю следует быть готовым к длительным судебным тяжбам. Чтобы этого избежать, необходимо заранее запросить данные о собственнике жилья в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

Одним из подводных камней может оказаться и то, что доверенность уже отозвана или просрочена. Тогда сделка по купле — продаже может также быть признана недействительной как такая, которая совершена с отсутствием необходимых полномочий.

Бывает так, что доверенности на распоряжение своим жильём часто выдают пожилые люди. И не исключена вероятность того, что на момент финального этапа сделки они уже умирают. В этом также кроится составляющая риска для покупателя, поскольку свои права на жилье, в том числе, могут предъявить и наследники умершего.

Ещё одна схема обмана кроется в том, что под видом собственника квартиры мошенники выдают лицо, внешне схожее на него и используя при этом украденный паспорт владельца. В таком случае настоящий хозяин жилья может быть и в неведении относительно его продажи.

Как минимизировать возможные риски

Если происходит продажа квартиры по доверенности, риски со стороны продавца можно уменьшить, если при нотариальном удостоверении доверенности будет присутствовать сторонний представитель, юрист или адвокат.

Снижению риска будет способствовать также и правильное оформление доверенности. Под этим подразумевается указание точных данных о доверителе и представителе, подробной характеристики квартиры, чётких полномочий у представителя.

При этом представителя можно уполномочить совершить только часть необходимых для сделки действий. Основные же этапы сделки будут контролировать собственник недвижимости.

Что же касается второй стороны, то при покупке квартиры по доверенности со стороны покупателя риски также допустимо свести к минимуму. В первую очередь следует стремиться наладить личный контакт с собственником и убедится, что квартира принадлежит именно ему.

Если продаётся только часть квартиры (одна из долей в общедолевой собственности), то следует убедиться в том, что остальные собственники дали по всей форме согласие на продажу.

Особое внимание перед подписанием сделки купли-продажи следует уделить изучению правоустанавливающих документов на жилье. При этом нужно проследить их комплектность, а также сверить содержание изложенной там информации с данными доверенности и договором купли-продажи.

Что делать, если возникли проблемы

Несмотря на все предосторожности, вероятности встречи с мошенниками все же исключить нельзя. В таком случае нужно сразу писать заявление в правоохранительные органы, а также начинать работу по судебному возврату средств или квартиры (в зависимости от того, кто обращается с иском).

При этом ответчиками по делу об оспаривании сделок могут выступать продавец, покупатель, представитель, а также иные лица, которые причастны к спорному соглашению. При этом нужно упомянуть в иске не только требование признать сделку недействительной, но и вернуть имущество.

Есть одна деталь. Иск будет рассматриваться в суде по месту расположения спорной квартиры: об этом говорят правила исключительной подсудности.

Как мы видим, и продажа, и приобретение квартиры на основании доверенности таит в себе немало рисков для всех сторон сделки. Поэтому важно внимательно подойти к составлению доверенности, определению круга полномочий представителя, оформлению всех документов касательно основной сделки.

Читайте также:  Новости рынка мфо 2020

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Если необходимо произвести сделку купли-продажи квартиры, то в процессе должен присутствовать собственник, но это условие не обязательно, если у ответственного лица имеется доверенность.

Такой документ составляется, если необходимо передать права третьему лицу, так как владелец не может заниматься сделкой.

Продажа квартиры по доверенности имеет свои нюансы и риски, которые стоит детальнее оговорить.

Можно ли произвести продажу жилья по доверенности

Если собственник квартиры болен, находится за пределами города или страны, не может по другим обстоятельствам продать свое жилье лично, он может передать свои права ответственному человеку.

На представителя оформляется генеральная доверенность, она заверяется у нотариуса, так как без этого документ не будет действительным. В бумаге, при составлении, владелец должен указать, какими полномочиями он наделяет другого человека.

В перечень обязанностей может входить:

  • составление договора о купле-продаже, а также его заключение с новыми владельцами;
  • показ жилой площади будущим покупателям;
  • отправление запросов на получение документов для предоставления их покупателям;
  • подписать готовый документ от имени настоящего собственника.

Документ оформляется на определенный промежуток времени. В этот период представитель может выступать от имени собственника и проводить любые сделки купли-продажи, связанные с квартирой.

Продажа квартиры без собственника

Чтобы реализовать процесс без участия владельца жилой площади, должна быть оформлена доверенность, она называется «генеральная». Такое название подразумевает, что все права и полномочия по продаже будут переданы ответственному лицу. Этот человек не только собирает документы и подписывает договор, но и получает денежные средства.

  • Продажа квартиры без посредников: пошаговая инструкция
  • Как продать ипотечную квартиру?

Возможные риски сторон

Любая сделка по купле-продаже имеет массу рисков, когда этот процесс производится по доверенности, они только возрастают. Собственник должен серьезно отнестись к выбору представителя. Не желательно наделять человека правами по составлению договора и получению денежных средств. Риски продавца в этом случае значительны, так как уполномоченное лицо может забрать средства.

Представитель может забрать деньги даже из банковской ячейки. Если он предоставит сотрудникам банка доверенность, то у них не будет повода запретить забрать средства. По этой причине следует указать в документе, что получить деньги ответственное лицо не имеет права.

Риски покупателя же связаны с оформленной доверенностью. Владелец в любой момент может отменить действие документа.

В итоге покупатель переведет деньги на счет представителя, а действие доверенности уже истечет, поэтому сделка будет приостановлена.

Чтобы избежать такой ситуации, юристы рекомендуют производить оплату через банковскую ячейку. В таком случае забрать деньги у представителя не выйдет, пока сделка не будет оформлена полностью.

К дополнительным рискам можно отнести смерть владельца жилплощади. Также документ может быть признан недействительным, если собственника признали недееспособным. В этом случае все составленные договора окажутся недействительными. Когда владелец уходит из жизни, родственникам предоставляется право вернуть квартиру погибшему, чтобы родные получили ее в наследство.

Важно! При составлении договора с пожилым владельцем, следует быть осторожным, так как именно таких людей часто признают недееспособными. Подтвердить дееспособность может только врач.

Пропажа гражданина, который оформил доверенность, также является риском для покупателя. Сделка будет отменена до того момента, пока собственник не будет признан пропавшим без вести, или пока его не найдут. При этом признание должно проводиться исключительно в судебном порядке, эта процедура очень длительна.

Признаки, которые должны насторожить при покупке квартиры

Нельзя забывать и о мошенничестве, многие собственники входят в сговор с ответственными лицами и обманывают покупателей, забирая их деньги. Выбор клиентов в этом случае проводится очень тщательно.

Обычно пострадавшими становится одинокие люди в преклонном возрасте. Получается, что риски покупателя значительно выше, чем продавца.

Какие документы необходимы

Чтобы оформить генеральную доверенность, владелец должен посетить нотариальную контору и предоставить туда такие документы:

  • квитанцию, подтверждающую оплату пошлины (ее размер составляет от 1 до 2 тысяч рублей);
  • технический план, предоставленный БТИ;
  • удостоверение личности в оригинале;
  • кадастровый паспорт на жилплощадь;
  • справка о том, сколько людей прописано в квартире;
  • выписка, выданная в ЕГРН, подтверждающая права на квартиру.

В некоторых случаях нотариус имеет право потребовать справку, предоставленную врачом из психоневрологического диспансера, чтобы подтвердить вменяемость.

Ответственное лицо же обязано принести свой паспорт, чтобы подтвердить личность, а также справку о дееспособности, если это потребуется. Выписка из ЕГРН выдается собственнику в многофункциональном центре. Когда владелец состоит в браке, супруга должна предоставить письменное согласие на продажу собственности.

Когда доверенность будет недействительной

У доверителя всегда сохраняется право на аннулирование бумаги. Для этого владелец квартиры может посетить нотариуса и подать соответствующее заявление. При этом за заявителем сохраняется право не указывать причин. Генеральная доверенность будет признана недействительной в таких случаях, как:

  • если лицо, которое выдавало документ, было признано недееспособным на момент подписания бумаги;
  • доверителю уже исполнилось 14 лет, но от родителей нет письменного согласия;
  • владелец еще не достиг 14 лет;
  • во время составления доверенности, к собственнику были применены принудительные действия;
  • доверитель самостоятельно отозвал доверенность;
  • срок действия бумаги закончился;
  • во время составления доверенности, гражданин находился в недееспособном состоянии (наркотическое или алкогольное опьянение).

При смерти доверителя бумага автоматически аннулируется, и все сделки становятся ничтожными. Это же правило касается случаев, когда владелец квартиры пропал.

Продажа квартиры в ипотеке по доверенности

Процесс оформления сделки по купле-продажи на основе доверенности почти не отличается от процедуры, которая проводится хозяином помещения. Разница здесь только в том, что в одном случае сделка совершается непосредственно владельцем, а в другом его доверенным лицом. Когда составляется документ, владелец квартиры оговаривает все действия, которые разрешено производить представителю.

Обратите внимание! При составлении такого документа, его обязательно заверяют в нотариальной конторе.

Если говорить об ипотеке Сбербанка, то покупка квартиры по доверенности здесь неоднозначна. Ипотека по доверенности здесь обычно не предоставляется. Политика организации разрешает такую сделку только в том случае, если кредит будет погашен раньше установленного срока. Но бывают и такие случаи, когда банк пропускает такие случаи, хотя встречаются они достаточно редко.

Стоимость доверенности

Когда необходимо составить этот документ, многие граждане интересуются стоимостью процедуры. Цена на услуги нотариуса зависит от условий доверенности, а также от региона и города. Стоимость услуг может значительно отличаться, но в среднем придется заплатить около 500 рублей.

Плата берется не только по тарифу, но еще и за техническую работу юридического лица. В среднем сумма составляет от 250 до 1000 рублей. Чтобы точно узнать стоимость услуги, рекомендуется обратиться в нотариальную контору.

На что обратить внимание

Обычно, такая сделка совершается в том случае, если владелец недвижимости живет за границей, или же лежит в больничном учреждении. Но мошенники могут легко проворачивать такие сделки, поэтому покупатели должны быть осторожны. Если граждане столкнулись с таким приобретением, они должны в кратчайшие сроки подать в суд, чтобы оспорить сделку.

Есть несколько нюансов, на которые следует обратить внимание при совершении сделки:

  • покупателей постоянно «подгоняют», говоря о коротких сроках сделки;
  • подписывая документы, риэлтор не позволяет сторонам связываться и общаться между собой;
  • представитель не дает покупателям увидеть будущее жилье, даже когда это возможно (например, владелец лежит в больнице).

Эти признаки говорят о возможных мошеннических действиях. Если приобрести такое жилье, то в будущем владельцев ждет судебное разбирательство.

Подводя итоги можно сказать, что сделка о купле-продаже жилья по доверенности возможна, но покупатель и продавец должны учитывать риски.

Если риэлтор не дает увидеть квартиру перед покупкой, или слишком торопит со сроками подписания договора, лучше отказаться от такой покупки.

Оспорить договор новые владельцы смогут только в судебном порядке, этот процесс может затянуться на несколько месяцев.

  1. Уважаемые читатели!
  2. Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.
  3. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.
  4. Это быстро и бесплатно!

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *