Выгодно ли деприватизировать недвижимость?

Покупка залоговых квартир, комнат в домах под снос, объектов в плохом состоянии — эксперты рассказали, какие еще возможности есть у частных инвесторов

Выгодно ли деприватизировать недвижимость?

Альберт Гарнелис/ТАСС

Время больших и быстрых заработков на продаже недвижимости миновало. Сегодня инвесторов уже не так много даже на активном рынке новостроек, не говоря о вторичном рынке жилья. Но, несмотря на все еще действующие кризисные явления, московская вторичка сохраняет инвестиционный потенциал, утверждают эксперты.

Они рассказали о нескольких возможных сценариях, при которых частный инвестор может заработать на вторичном рынке жилья.

Один из способов — вложение в квартиру в нежилом состоянии, ремонт и последующая продажа по большей цене. Но этот вариант нужно хорошо продумать, предупреждают эксперты компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», — окупить ремонт не всегда получится.

Скидка на максимально изношенные квартиры существенна — не меньше 10% (около 500–700 тыс. руб. с однокомнатной квартиры, от 700 тыс. до 1,5 млн руб. с двухкомнатной и т. д.). Наценка же за свежую отделку составляет порядка 20 тыс.

руб. на «квадрат», то есть 600–800 тыс. в однушке. То есть, если освежить квартиру, вложив в ремонт не более 10 тыс. руб. за 1 кв. м, можно заработать от 700 тыс. до 1 млн руб. при последующей продаже, подсчитали эксперты «НДВ».

«Важно, чтобы дизайн квартиры на продажу был выдержан в минималистичном стиле, поскольку это самый универсальный вариант, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова.

 — Экономить следует на материалах, но не на работах. Например, для санузла можно выбрать пластик, а не плитку, на пол в кухне положить линолеум, а не керамогранит.

Но некачественно поклеенные обои быстро выдадут бюджетный ремонт».

Покупка «убитого» жилья, ремонт и перепродажа — достаточно сложные многозадачные процессы, отмечает ведущий эксперт агентства недвижимости Century 21 Vesta Сергей Тихонов.

По его словам, желательно иметь свою команду по ремонту и закупкам стройматериалов, так как стоимость ремонта одной и той же квартиры сопоставимого уровня может отличаться в сотни тысяч рублей.

«Сторонние строители и закупщики будут пытаться обмануть вас и заработать на всем», — предупреждает он.

Очень часто на реализации вторичных квартир после проведения в них ремонта зарабатывают люди, которые очень хорошо знают рынок недвижимости (в частности, руководители отделов в профильных агентствах, опытные риелторы) и понимают, какие объекты сейчас наиболее востребованы у покупателей, рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Нередко такие специалисты создают даже небольшие компании, занимающиеся подбором недвижимости и дальнейшим ремонтом в ней. Обычно они приобретают квартиры в запущенном состоянии стоимостью от 15 млн до 30 млн руб. (то есть отнюдь не экономкласс, чтобы больше заработать), нередко — с запутанной историей переходов прав собственности, что отпугивает от объекта потенциальных покупателей.

«Поиск подходящей квартиры для перепродажи после ремонта может занять очень много времени, чаще всего просматриваются десятки вариантов, — отметил Шлома. — Если компании удается продать хотя бы одну такую жилплощадь в месяц, то он уже считается удачным».

Недвижимость в домах под снос

Еще один способ заработать на вторичке — покупка жилья в домах под реновацию и дальнейшая перепродажа уже готового в новом доме, куда переселят собственников. Самые выгодные приобретения в домах под снос — комнаты, так как взамен по закону собственнику обязаны предоставить отдельную квартиру, пусть и минимальной площади.

«Квартиры по программе реновации дают в современных домах с полной отделкой, — поясняет Оксана Иванова.

 — Там, где нет стартовых площадок, рассматриваются также варианты выкупа части квартир в близлежащих жилых комплексах для переселения по программе, класс новостройки при этом может быть выше, чем в среднем в локации. Поэтому однушка, полученная взамен комнаты, едва ли будет стоить дешевле 6 млн руб.

Даже за вычетом налога чистая прибыль составит не менее 1,5 млн руб. Большинство стартовых площадок запланированы к вводу на 2021 год, то есть ждать переселения придется не дольше двух-трех лет».

Однако здесь есть как минимум две проблемы, отмечают участники рынка. Первая — длительное ожидание переезда, который может затянуться, поскольку сроки сноса дома, как показала многолетняя практика расселений, могут неоднократно переноситься.

Выгодно ли деприватизировать недвижимость?

Михаил Джапаридзе/ТАСС

Вторая проблема — ограниченное предложение и высокие цены на объекты в домах под снос.

Собственники либо сняли свои лоты с продажи до получения нового жилья, либо взвинтили цены чуть ли не до стоимости будущих квартир в новых домах с отделкой.

По данным «НДВ», к концу 2018 года комнат в московских хрущевках сносимых серий остались буквально единицы, и стоимость их даже на окраине начинается от 3,5 млн руб.

«Необходимы определенные административные ресурсы в нужных кругах, чтобы информация о потенциальном объекте расселения попадала к вам в первую очередь, — считает Сергей Тихонов. — Самые интересные предложения не успевают выйти на рынок и раскупаются очень быстро закрытым кругом покупателей».

Впрочем, как считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, даже с учетом наценки продавцов более чем на треть инвесторы все равно окажутся в плюсе.

Еще один способ заработка на вторичном рынке — покупка залоговой недвижимости с хорошим дисконтом. Наименее рискованная схема — приобретение объекта у банка. В этом случае квартира уже перешла по решению суда в собственность кредитора, и покупателю не придется как-либо взаимодействовать с должником.

«Более того, когда кредитное учреждение получает непрофильный актив, главной задачей для него становится максимально быстрая продажа квартиры, — поясняет Мария Литинецкая.

 — Поэтому на данном этапе банк готов давать большие скидки на имущество в залоге — они могут достигать 10–15%. Большинство крупных игроков ипотечного рынка имеют собственные базы залоговых объектов.

Кроме того, кредиторы могут разместить предложение о продаже квартиры на открытых электронных площадках».

Можно также приобрести квартиру у самого должника. Чаще всего банк-кредитор дает заемщику свое разрешение на продажу заложенной квартиры.

«Обычные граждане не проявляют интереса к таким объектам, не желая связываться с предыдущими владельцами, которые зачастую отказываются выписываться и съезжать с этой жилплощади.

Однако если инвестор готов к конфликтам, он может добиться выселения прежних хозяев квартиры через суд», — отмечает Сергей Шлома.

К тому же несостоявшийся владелец может попытаться продать объект по максимальной цене, которая покроет основной долг и проценты. И тогда рассчитывать на серьезный дисконт уже не получится.

Квартиры на первых этажах

Раньше практика выкупа малоликвидных квартир на первых этажах с целью перепродажи их под перевод в коммерческие площади была в Москве очень распространена.

Такие квартиры можно было купить с дисконтом в 10–15%, поскольку популярностью у обычных потребителей они не пользовались.

Зато они были интересны бизнесменам, планирующим перевести ее в нежилой фонд и сдавать под предприятие малого бизнеса, офис, магазин, точку общепита и т. п.

Позднее из-за ужесточения правил перевода жилых помещений в нежилые этот процесс сильно усложнился, и инвесторы уже не так активно приобретают такое жилье.

«В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи не менее чем в полтора, — рассказала Оксана Иванова.

 — Стоимость услуги велика — от 500 тыс. руб., если все делать своими силами, до 2 млн руб., если привлекать подрядчика. Но стоимость однушки в спальном районе можно за полгода-год превратить из 6 млн руб. в 10 млн руб.

и даже больше».

Квартиры, продавцы которых недавно получили их в наследство, не самый ликвидный продукт на вторичном рынке. Покупатели опасаются мошенников, недобросовестных наследников и не хотят потом отстаивать свои права в суде. Поэтому продается такое жилье, как правило, с приличным дисконтом. Скидка на квартиры, унаследованные менее трех лет назад, составляет в среднем 10% от рыночной цены.

«Но вложения в них оправданны в основном только объемные: на покупке квартиры стоимостью 20 млн руб. можно сэкономить 2 млн, а на недорогой — только 100–200 тыс.», — отмечает Оксана Иванова.

Наконец, еще один способ заработка — покупка квартир и коммерческой недвижимости на закрытых распродажах, аукционах различных организаций, занимающихся банкротством и распродажей недвижимого имущества различных предприятий, юридических и физических лиц.

Как рассказал Сергей Тихонов из Century 21 Vesta, на таких торгах можно приобрести объект ориентировочно за 20–70% рыночной стоимости с целью дальнейшей перепродажи по более выгодной цене. И тут инвестору нужно обладать связями, чтобы иметь возможность участвовать в подобных аукционах, отметил эксперт.

Деприватизация с расчётом: Кому выгоден отказ от прав собственности на квартиру

Некоторое время назад такие явления, как расприватизация и деприватизация (то есть возврат государству квартир, полученных в порядке приватизации), были единичными случаями, но в настоящее время процесс стал приобретать всё более активный характер. И причин тому несколько.

Пандемия оставила очень многих россиян если не без средств к существованию, то с вынужденными долгами. После того как закончился период моратория на их взыскание, такие граждане столкнулись с требованиями погасить задолженность не только перед банками, но и перед коммунальщиками.

Оплата всё возрастающих счетов за коммунальные и иные услуги, которые оказывает управляющая компания, замена приборов учёта воды, капремонт и вывоз мусора — всё это осуществляется за счёт собственников. И, конечно, никто не отменял обязанности платить растущие налоги на имущество.

Но если должники живут только за счёт случайных заработков, то формально и взять с них нечего, кроме разве что квартиры.

Если в допандемийные времена выселение из единственного жилья было нонсенсом, то сейчас судебная практика идёт в противоположном направлении — квартиру за долги отобрать можно, это разрешил Конституционный суд РФ (постановление от 26.04.2021 г.).

Поэтому, как бы необычно не выглядел добровольный отказ от собственного жилья в пользу государства, для некоторых россиян это единственный шанс не остаться на улице, а продолжать проживать в той же квартире, но уже по договору социального найма.

Читайте также:  Как списать пени начисленные за жилищно-коммунальные услуги?

Само собой, и за деприватизированное жильё надо вносить плату за потреблённые ресурсы (по счётчикам), но, как показывает практика, это в разы меньше, чем платит собственник.

Я предпенсионер, и ещё до пандемии оплата за квартиру забирала у меня почти треть моего месячного дохода, — рассказывает москвичка Оксана Павловна. — Сейчас, после деприватизации, я как наниматель плачу ежемесячно 516 рублей за квартиру в 75 метров.

И в моей платёжке нет графы «за капремонт» (соседи платят за него ежемесячно 2600 рублей). А ещё я не плачу ежегодный налог (порядка 12 тысяч рублей). Наследников у меня нет, и, понимая, что квартира и так в итоге достанется государству, я решила, что нет смысла нести дополнительные расходы.

Однако не только одинокие граждане идут по пути деприватизации. Несмотря на то что многие россияне считают отказ от собственности на квартиру и возврат её государству настоящим безумием, ряд профессионалов рынка недвижимости полагает, что в некоторых случаях вариант проживания в квартире на условиях соцнайма может решить не только проблемы с дорогим содержанием недвижимости.

Выгодно ли деприватизировать недвижимость?

Фото © ТАСС / Григорий Калачьян

Сейчас большое количество заявлений на деприватизацию подаётся от тех, кто живёт в старых многоквартирных домах, включённых в план реновации, которая уже началась не только в Москве, но и в других регионах РФ, — рассказывает риелтор Галина Смирнова. — Дело в том, что при расселении квартир, находящихся в муниципальной собственности, новое жильё дают исходя из социальных норм, и это могут быть квартиры, большие по площади, чем те, которые получают расселяемые собственники.

Так и случилось у москвичей Владимира и Натальи, которые жили в двухкомнатной приватизированной квартире в старом многоквартирном доме. Владимир работает юристом и поэтому проявляет профессиональный интерес к законодательству.

Когда он узнал, что дом, в котором он проживает с женой и двумя детьми, может быть включён в программу реновации, то быстро разобрался в новых возможностях.

Владимир понял, что при переселении из старой квартиры его семья может претендовать на двушку примерно такой же площади, а вот если приватизацию отменить, то ситуация будет иная, ведь по социальным нормам семье Владимира полагается квартира большей площади.

Мужчина решил воспользоваться возможностью и оперативно собрал все необходимые документы для возврата своей приватизированной квартиры государству. В итоге через полтора года Владимир по реновации был переселён из своей двухкомнатной квартиры площадью 33 метра в трёхкомнатную 79-метровую.

Хозяева двора: Могут ли жильцы выгонять «чужих» с детских площадок

Конечно, если бы Владимир оставался собственником той квартиры, которую расселили по программе реновации, то ни о какой трёшке он бы не мог и мечтать, — замечает адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив.

Однако не стоит упускать из виду то, что приватизировать новую квартиру у него не получится, так как закон допускает приватизацию только один раз в жизни.

А значит, он сам и его дети смогут пользоваться полученной квартирой как наниматели, но без права её продать, подарить или завещать.

Владимир о последствиях отказа от собственности знает, но считает, что в его случае это был единственный вариант начать жить в просторном жилье и платить за его содержание меньше, чем собственники, поэтому он сделал свой выбор.

Раньше я рассматривал варианты с ипотекой, но потенциально большие платежи и длинный срок кредитования меня не устраивали, так как не оставалось достаточно средств на нормальную жизнь семьи, — поясняет Владимир.

К тому же я не уверен, что через несколько лет ситуация с оплатой содержания недвижимости в Москве не изменится в худшую сторону, а платить за кредит и обязательную страховку, а также оплачивать налоги и капремонт мне видится менее целесообразным, чем откладывать деньги детям на образование.

Комментариев: 0

Для комментирования авторизуйтесь!

В каких случаях нужно деприватизировать квартиру

Если верить статистическим данным, то на территории нашего государства практически 80% жилья является собственностью граждан, и только 20% жилого фонда РФ принадлежит государству и муниципалитетам.

Люди приватизируют жилую недвижимость для того, чтобы осуществлять с ней всевозможные юридические сделки. Ведь по закону только собственник может реализовать жилье, передать его в дар или завещать кому-либо.

Квартиросъемщики, проживающие в государственных жилых помещениях, такими правами не наделены. Именно поэтому многие из них приватизируют муниципальное жилье. Намерения нанимателей достаточно ясны. А вот для чего собственники жилой недвижимости отказываются от своих законных прав на нее, понятно далеко не каждому.

Что такое деприватизация

Прежде чем определить причины, побуждающие полноправных владельцев домов и квартир добровольно деприватизировать их, то есть, возвращать в собственность государственной власти, следует сказать, что сам термин «деприватизация» носит неофициальный характер, но хорошо известен российским гражданам.

Зачастую добровольный возврат прав собственности на жилой объект государству называют расприватизацией. Это не совсем верно.

Расприватизация — это принудительная передача прав собственности на квартиру государству. Решение о расприватизации принимают судебные органы, если в ходе процедуры приватизации были нарушены интересы или права совладельцев оформляемого в собственность объекта.

Когда необходима деприватизация

  • Итак, почему собственники отказываются от законных прав на свое жилье в пользу государства
  • Во-первых, из-за планируемого увеличения размера налога на жилой объект, находящийся в собственности человека.
  • Во-вторых, у нанимателей государственных квартир, проживающих в жилых зданиях, идущих под снос, есть шанс получить от муниципальных властей новое жилье, большее по квадратным метрам.

Хозяева приватизированных квартир в этом случае могут рассчитывать на жилье, равноценное предыдущему по площади.

Кроме того, людям, проживающим в жилых зданиях, принадлежащих муниципалитету, не нужно переживать о вышедших из строя коммуникационных системах, лопнувших трубах, протекающей крыше дома.

Капитальный ремонт муниципального дома — это забота коммунальных служб. А вот дом, в котором все жилые помещения принадлежат собственникам, муниципальные власти и коммунальные службы ремонтировать не станут. Этим по закону должны заниматься сами жильцы приватизированных квартир.

Выгодно ли деприватизировать недвижимость?ДЕПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЬЯ

Необходимые документы

Для того чтобы деприватизировать квартиру, следует обратиться в муниципальные органы, уполномоченные решать вопросы жилищного характера. Кроме правоустанавливающей документации на отчуждаемую квартиру и паспорта собственник должен принести в администрацию города следующие документы:

  1. Справку, свидетельствующую об отсутствии ограничений и обременений (ипотека, арест и т.д.).
  2. Документ из паспортного стола о количестве прописанных на деприватизируемой жилплощади лицах.
  3. Выписка из банковского учреждения о состоянии лицевого, финансового счета физического лица.
  4. Документ, свидетельствующий о регистрации заявителя по месту жительства.
  5. Технические документы: паспорт на жилое помещение, техническая карта, план-экспликация, поэтажный план.
  6. Чек об уплате регистрационного сбора и заявление, подписанное всеми полноправными владельцами квартиры.

Сроки действия документов

Собственник, добровольно отказывающийся от своей недвижимости в пользу муниципалитета или государства, должен знать, что практически все справки, которые ему следует предоставить в Жилищный отдел при администрации города, имеют срок действия. Поэтому все документы должны быть подготовлены своевременно.

По закону муниципальные власти могут рассматривать заявление о деприватизации жилого объекта в течение одного месяца, после чего между ними и заявителем должен быть заключен договор передачи жилого объекта.

Это соглашение подлежит регистрации в Росреестре.

Через 15 дней после подписания вышеуказанного документа наймодатель обязан предоставить новоиспеченному нанимателю муниципальное жилье, предварительно подписав с ним договор соцнайма.

Основания для отказа

В каком случае администрация города имеет право отказать полноправному владельцу жилого помещения в деприватизации

  • Во-первых, если один из собственников отказывается участвовать в деприватизации.
  • Если органы опеки не дают разрешение на деприватизацию.
  • Возвратить право собственности на жилплощадь муниципалитету имеет возможность только тот человек, который участвовал в процессе приватизации. Если жилье было куплено, передано в дар или получено по наследству, то его невозможно деприватизировать.
  • Если деприватизируемая недвижимость — это не единственное жилье собственника.
  • Если квартира обременена залогом или на нее наложен арест.

Преимущества и недостатки деприватизации

Прежде чем принять решение о деприватизации жилья, собственник должен определить все преимущества и недостатки этого процесса, ведь он является необратимым.

Деприватизируя квартиру, человек лишается возможности распоряжаться ею в полной мере: он не сможет подарить ее, продать, завещать.

Обменять муниципальное жилье наниматель, конечно, имеет право, но только согласия наймодателей. Если у квартиросъемщика возникнет желание сделать перепланировку в государственном жилом помещении, то он также обязан получить на это разрешение в соответствующих муниципальных инстанциях.

С другой стороны, собственник должен своими силами устранять неполадки в приватизированной квартире: вызывать сантехников, если потек кран или прорвало трубу, электриков, если воспламенилась электропроводка. За работу эти специалистов хозяин приватизированного жилого помещения обязан заплатить определенную сумму. Нанимателям муниципального жилья эти услуги предоставляются бесплатно.

Кроме того, собственники жилого помещения лишаются возможности получить от государства новую, большую по площади квартиру в случае сноса жилого здания.

Выгодно ли деприватизировать недвижимость?

Приватизировать жилье можно раз в жизни. На сегодняшний день в России насчитывается около 80% собственников жилья. Между тем, есть и те, кто задумывается о деприватизации – передаче недвижимости в собственность государства.

Читайте также:  Какие опасности влечёт за собой генеральная доверенность?

Причины, по которым собственники идут на деприватизацию

Есть ряд причин, по которым собственники недвижимости желают пройти процесс деприватизации. На сегодняшний день наличие жилья в собственности несет ряд крупных расходов: оплата коммунальных платежей, содержание мест общего пользования, расходы на капитальный ремонт дома, в котором расположена квартира.

На законодательном уровне рассматривается ряд законопроектов, и в случае их одобрения собственников жилья ждет еще один неприятный сюрприз – увеличение налогового бремени. Ожидается, что ежегодная сумма налога на недвижимое имущество будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости жилого объекта, а не стоимости БТИ, как это происходит сейчас.

Следовательно, размер налога увеличится в несколько раз.

Плюсы деприватизации

Передав жилье в собственность государства (деприватизировав его), гражданин может оставить за собой право пользования объектом недвижимости, заключив договоров социального найма с муниципалитетом.

Он может далее проживать в квартире, но при этом не будет нести дополнительной финансовой нагрузки в виде ежегодных налоговых платежей на недвижимое имущество.

Не нужно будет оплачивать и взносы на капремонт.

Кому это выгодно? 

Выгоду от деприватизации смогут извлечь семьи, рассчитывающие на получение ряда льгот, которые они не смогли бы получить, имея в собственности недвижимость.

Потребность в деприватизации может возникнуть у одиноких пожилых граждан, многодетных семей, проживающих в домах, предназначенных под снос. Ситуация такова, что при сносе объекта семья получает равнозначное жилье.

Если же недвижимость деприватизирована, то новое жилье будет предоставлено семье исходя из количества ее членов, т.е. вполне вероятно, что будет предоставлена квартира большей площади.

На вопрос о выгоде деприватизации нет однозначного ответа, да и решение навсегда расстаться с правом владения квартирой дается нелегко.

В нынешней ситуации, когда очевиден рост расходов на содержание имущества, каждый собственник вынужден принимать взвешенное решение о деприватизации самостоятельно.

Если же финансовое положение в семье критическое, можно и дальше тянуть «лямку» коммунальных и налоговых платежей, а можно решить финансовый вопрос, деприватизировав жилье.

Региональная юридическая служба. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8 (800) 707-79-45

Как деприватизировать квартиру

Собственники жилья должны платить налог на имущество, оплачивать капитальный ремонт, страховые взносы. Они несут бремя содержания принадлежащих им помещений и обязаны поддерживать их в надлежащем состоянии.

Поэтому для граждан с небольшим доходом может быть выгодно не владеть жилым помещением, а являться его нанимателем и проживать в нем на условиях договора социального найма.

Деприватизация — процедура возврата жилого помещения, ранее полученного в порядке приватизации, в собственность города Москвы. При этом передаваемое жилое помещение должно отвечать следующим требованиям:

  • являться для заявителя (заявителей) единственным местом постоянного проживания;
  • принадлежать ему на праве собственности и быть свободным от любых обязательств, ограничений (обременений);
  • в жилое помещение после его приватизации не были вселены в установленном порядке другие люди;
  • в жилом помещении после его приватизации не производились перепланировки;
  • все собственники приватизированного жилого помещения согласны на его передачу в собственность города;
  • никто из собственников жилого помещения не выбыл (в том числе по причине смерти);
  • зарегистрированы сведения в ЕГРН о приватизированном жилом помещении;
  • отсутствие в суде дел по поводу оспаривания прав на приватизированное жилое помещение;
  • отсутствие задолженности по оплате за жилое помещение, коммунальные и иные услуги в отношении приватизированного жилого помещения;
  • отсутствие изменений состава собственников приватизированного жилого помещения, в том числе отсутствие изменений долей в праве собственности на указанное жилое помещение.

Вернуть жилье в государственную или муниципальную собственность могут только те владельцы, которые изначально приватизировали квартиру на себя.  

Чтобы деприватизировать жилье, вам понадобятся: 

  • запрос (заявление) на предоставление государственной услуги;
  • документы, удостоверяющие личность заявителя, иных собственников приватизированного жилого помещения и лиц, обладающих самостоятельным правом пользования приватизированным жилым помещением: для граждан старше 14 лет — паспорт гражданина Российской Федерации, для детей до 14 лет — свидетельство о рождении;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя и документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, иных собственников приватизированного жилого помещения, лиц, обладающих самостоятельным правом пользования приватизированным жилым помещением;
  • судебный акт о признании гражданина недееспособным, ограниченно дееспособным, вступивший в законную силу (копия, заверенная судом, принявшим судебный акт);
  • согласие уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа на передачу приватизированного жилого помещения в собственность города Москвы — представляется в отношении несовершеннолетних детей, а также в отношении граждан, признанных недееспособными, ограниченно дееспособными;
  • согласие на передачу в собственность города Москвы приватизированного жилого помещения и заключение Договора социального найма;
  • правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на приватизированное жилое помещение (договор передачи, свидетельство о собственности на жилище (свидетельство о государственной регистрации права). В случае их отсутствия представляются дубликаты правоустанавливающих документов либо выписка из ЕГРН.

В некоторых случаях могут понадобиться дополнительные документы.

  • Документы на деприватизацию можно подать в любой удобный для вас центр госуслуг «Мои документы» независимо от района проживания и местонахождения жилого помещения, заявленного к деприватизации.
  • При подаче документов должны присутствовать все собственники старше 14 лет, зарегистрированные в жилом помещении, и лица, обладающие самостоятельным правом пользования приватизированным жилым помещением (или их представители*), с оригиналами паспортов и свидетельств о рождении детей.
  • После проверки представленных документов заявителям выдается выписка о регистрации заявления с датой его принятия.   

*

У представителя собственника должна быть оформлена нотариальная доверенность на заключение договора передачи и договора социального найма.

Документом, подтверждающим расприватизацию жилья, является договор передачи жилого помещения в собственность города Москвы с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на приватизированное жилое помещение и договор социального найма.

Они должны быть подготовлены в течение 23 рабочих дня на безвозмездной основе.

После чего собственники помещения и лицо, уполномоченное на подписание договора социального найма (наниматель) приглашаются в центр «Мои документы» для подписания договора передачи и договора социального найма.

При подписании договоров должны присутствовать все собственники старше 14 лет и лицо, уполномоченное на подписание договора социального найма (наниматель), зарегистрированные в жилом помещении (или их представители*) с оригиналами паспортов и свидетельств о рождении детей.

*

У представителей должна быть оформлена нотариальная доверенность на заключение договора передачи и договора социального найма.

После передачи жилого помещения в собственность города Москвы оно становится частью жилого фонда социального использования, а его бывшим собственникам, постоянно зарегистрированным в этом помещении, это помещение предоставляется для проживания по бессрочному договору социального найма. Проект договора социального найма подписывается одновременно с договором передачи.

Расскажите друзьям

Как приватизировать или деприватизировать квартиру

По мнению экспертов, у приватизации куда больше плюсов, чем минусов. Как уже говорилось выше, такую квартиру можно подарить, продать или передать в наследство, сделать в ней перепланировку. По словам Натальи Тарасовой, недвижимость может стать вкладом при оформлении ренты или при заключении договора о переселении в социальный приют для пожилых людей.

«На мой взгляд, если у вас есть хоть какая-то возможность самостоятельно поучаствовать в улучшении жилищных условий, лучше приватизировать муниципальное жилье, продавать, брать ипотеку и т.д. Надеяться на государство можно, но далеко не всегда это будет в желаемые сроки. Лучше полагаться только на себя и самостоятельно решать все свои жилищные вопросы», – говорит Петр Гусятников.

По мнению Тарасовой, стоит задуматься о деприватизации, только если бремя собственности становится непосильным из-за платежей и взносов.

Ведущий юрист «Европейской юридической службы» Юрий Аванесов же считает, что процедура деприватизации не имеет смысла: «Право на приватизацию в этом случае будет считаться все равно использованным, а приватизировать жилое помещение можно только раз после достижения совершеннолетия».

Дмитрий Щегельский напомнил об опасности проживания в муниципальной квартире. В результате неуплаты ЖКУ можно угодить в своего рода общежитие для неимущих граждан. Человеку предоставят комнату для проживания, а туалет, ванная и кухня будут одни на всех.

Согласно статье 90 ЖК РФ, в случае неуплаты за проживание и коммунальных платежей свыше шести месяцев, граждане могут быть «выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие».

«Деприватизировать жилье имеет смысл, если у вас панический страх мошенников, которые могут отнять у вас жилье. Я лично других мотивов для деприватизации не вижу», – подытожил эксперт.

Однако есть случаи, когда приватизацию разумно отложить. Например, если ваш дом идет под снос, лучше остаться социальным нанимателем до переселения, считает Юрий Аванесов.

Аналогично поступить следует, если речь идет о небольшой площади, в случае, когда семья имеет право на улучшение жилищных условий, например, является малоимущей.

По мнению экспертов, тогда приватизацию стоит провести уже после получения новой квартиры.

Квартира‑тетрис: как московская семья живет на 18 квадратных метрах>>

Стратегия флиппинг в недвижимости: оправдывает ли высокий риск заработок на перепродаже жилья

Однако предпосылки для такого роста носят скорее единичный характер, обусловленный некоторыми экономическими ограничениями:

  • налог на депозиты с 2021 г., в соответствии с изменениями ст. 214 НК РФ (ред. от 02.07.2021 г., с изм. и доп., вступ. в силу с 02.08.2021 г.), начисляемый с процентов по вкладам, если они превысили 42,5 тыс. руб., взыскивается в размере 13%. В результате многие граждане стали перенаправлять средства на покупку новостроек, приобретаемых с целью последующей перепродажи;
  • льготная ипотека в размере 6,5% (для новостроек) введена Постановлением Правительства № 566 от 23.04.20. В результате, по данным ДОМ.РФ, банки выдали за январь-май 2021 г. 755 тыс. ипотечных займов на 2,15 трлн руб. Это больше по отношению к аналогичному периоду 2020 г. на 44% и 73% соответственно. Общий портфель ипотечных кредитов превысил 10,9 трлн руб. Причём на первичном рынке доля льготной ипотеки — 95%.
Читайте также:  Должен ли поручитель выплачивать долг при банкротстве основного заемщика?

Перспективы дальнейшего роста стоимости недвижимости в этих условиях слабо подкреплены долгосрочными проектами, поэтому нужно с осторожностью подходить к применению стратегии флиппинга.

Помимо макроэкономических факторов, стоит учитывать и российскую специфику: низкий уровень доверия между людьми, неравномерное распределение сделок по городам и другие факторы.

С точки зрения частного инвестора, важным ограничением для быстрой перепродажи жилья является необходимость платить налог в 13% с полученного дохода (ст. 220 НК) РФ. Для ухода от уплаты этой суммы некоторые продавцы пытаются договориться о занижении цены продажи, что порождает юридические риски.

Пример. Василий решил заработать на перепродаже недвижимости. У него была на примете «убитая» квартира, но в хорошем районе. Ему удалось купить её за 5 млн руб. Ещё порядка 1 млн руб. ушло на ремонт, оформление бумаг и другие необходимые расходы. Покупатели на приведённую в порядок квартиру, оценённую Василием в 7 млн руб.

, нашлись быстро. Но тогда Василию пришлось бы с дохода в 1 млн руб. отдать 130 тыс. в форме подоходного налога (предположим, что у Василия не было возможности оформить налоговый вычет). Он попытался договориться с клиентами, чтобы они оформили покупку за те же 5 млн руб. — в результате все участники процесса были вынуждены разбираться с ФНС.

Флиппинг — теоретически привлекательный способ заработка, который может применяться как в сфере недвижимости, так и в торговле акциями. Но для его успешного использования на практике от трейдера требуются глубокие специальные знания, первоначальный капитал и хорошие контакты с соответствующими специалистами.

__

Условия расприватизации квартиры и стоит ли ее оформлять

Оглавление:

Не всем пришлась по душе частная собственность, поэтому, путём проб и ошибок законодатель придумал, как же помочь гражданам вернуть право на квартиру в первоначальное положение, а народ окрестил этот процесс расприватизацией.

Что такое расприватизация в привычном понимании? Это возврат приватизированного жилья в государственную собственность с дальнейшим заключением договора социального найма этого жилья.

Но просто так расторгнуть договор приватизации квартиры невозможно, а потому стоит изучить её условия основательно.

Приватизированное жилье можно расприватизировать, если оно ─ единственное место проживания, свободное от всяких обязательств. Поэтому, если квартира оформлена в качестве залога в банке, то свободной от прав третьих лиц она будет только после погашения кредитной задолженности перед банком. С долгами по квартплате история аналогичная .

Расприватизация и деприватизация — в чем разница?

Юристы акцентируют внимание и на двух различных способах прекращения права собственности на приватизированную жилплощадь ─ расприватизация и деприватизация.

Расприватизация признает договор передачи жилья недействительным (по решению суда). Гражданский кодекс предусматривает такую возможность в случае нарушения правил приватизации, например, при ущемлении прав инвалидов или несовершеннолетних. В таком случае право на единственную для каждого приватизацию жилья считается нереализованным.

Принципиально другой способ передачи квартиры в государственный жилой фонд – деприватизация, основанная на абсолютной добровольности собственника жилого помещения.

Деприватизация дает гражданину право безвозмездно передав квартиру в муниципальную собственность, перейти в категорию нанимателя того же жилья по договору социального найма.

После деприватизации, в отличии от расприватизации, право на приватизацию считается реализованным.

Причины отказа от приватизации квартиры

  1. Случаев отказа от оформления жилья в собственность немного, но такое решение может сыграть свою роль в дальнейшем . Самое существенное основание расприватизации квартиры – жилье, которое находится в аварийном доме или в доме под снос.

    В таком случае собственник имеет возможность получить новое жилое помещение, равновеликое площади снесенной квартиры, а квартиросъемщик социального жилья получает квартиру совсем по другим расчетам — 18 кв. м , который прописан на этой площади.

  2. В такой ситуации и появляются причины для деприватизации квартиры.

    Если до переселения в малогабаритной квартире были прописаны пять жильцов – от этого они только выиграют. Когда квартира у собственников большей площади, чем прописано в нормативах, – то владельцы теряют драгоценные квадратные метры, в этом случае квартиру целесообразно приватизировать.

  3. Еще одной причиной может быть высокий для малоимущих налог на жилье, в том числе и расходы на содержание дома и придомовой территории. Те, кто живет в социальных квартирах, в этом вопросе выигрывают.
  4. Из подобных соображений рассчитывают безопасность и при защите от действий аферистов.

    Иногда деприватизацией пользуются бывшие супруги, если после развода им предстоит размен квартир с переездом в неприватизированную жилплощадь.

  5. Ну, и передача квартиры по наследству. Если собственник в квартире проживает по найму, то ему можно просто прописать своего наследника (например, внучку).

    В приватизированной квартире при вступлении в наследство обязательно будут проблемы с выплатой госпошлин и налогов, вступлением в наследство. Нередко возникают и неожиданные наследники.

Невозможность приватизации

  • дом уже находится в аварийном состоянии, квадратные метры уже не спасти;
  • не подлежит приватизации квартира, если она находится на территории закрытого военного городка, а, значит, и расприватизация квартиры военнослужащим не грозит;
  • если жилой объект является служебным помещением;
  • жилые помещения в домах-интернатах;
  • в доме, относящемуся к маневренному жилью ─ специализированному фонду, который предназначен для временного пребывания отдельных категорий жильцов.

Принцип возвращения квартиры

Если решение о расприватизации (деприватизации) окончательное, надо подготовить документы и проверить квартиру на соответствие требованиям властей:

Причины отказа в деприватизации:

  • обременения (права третьих лиц) на приватизированное жильё (как в примере с банком);
  • если у кого-либо из собственников приватизированной квартиры есть другое жильё;
  • вселение в приватизированную квартиру жильцов, не зарегистрированных до ее приватизации (вид обременения);
  • если в полете фантазии сделали в квартире перепланировку и не успели её утвердить в БТИ, то вместо деприватизации может быть штраф;
  • если один из собственников выбыл из приватизированной квартиры (в том числе и по причине смерти);
  • несогласие с расприватизацией хотя бы одного собственника;
  • если нет разрешения на отчуждение от органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетнего собственника или инвалида);
  • устаревшие или подделанные документы при оформлении деприватизации.

В общем, если в документах на приватизированную квартиру изменилась хоть буква, о деприватизации можно забыть.

Как происходит процесс деприватизации

Для деприватизации своей квартиры ее собственнику надо обращаться с заявлением, подписанным всеми совладельцами в Управление Департамента жилфонда Москвы, своего административного округа .

К заявлению надо приложить пакет документов:

  • оригиналы документов, устанавливающих право собственности;
  • документ-подтверждение отсутствия обременений на квартире;
  • техпаспорт (срок действия документа – до одного года);
  • справка о регистрации или выписка из домовой книги (использовать в течение месяца);
  • ксерокопии удостоверений личности;
  • копия финансового лицевого счета (действительна один месяц);
  • квитанция об оплате регистрационного сбора.

Право на приватизацию жилья предоставляется только один раз в жизни. Исключение составляет расприватизация квартиры с несовершеннолетним ребенком. Поэтому только дети имеют право повторно приватизировать квартиру после расприватизации. Все остальные играют в приватизацию один раз.

Положение о возврате квартиры государству имеет столько подводных камней, что решение довериться профессиональным юристам при оформлении документов вполне оправдано. Стоимость услуги в среднем 25 тысяч рублей, консультация – одна тысяча рублей в час.

Чем выгодна властям расприватизация

Городские власти таким путем имеют возможность возвращать в муниципальную собственность жилье, ранее выведенное из нее.

Расприватизация квартиры безвозмездно (если говорить о стоимости) превращает жилье в городское имущество, в случае смерти или переезда квартиросъемщика на другое место жительства освобождаемые квадратные метры опять можно предоставлять очередникам. Можно сказать, что расприватизация жилья автоматически пополняет городской жилой фонд .

Однако эта процедура в свою очередь имеет и свои ограничения, и срок действия. Если с квартирой заключались сделки, если она досталась по наследству или жилье покупалось, то такая квартира деприватизации не подлежит. Расприватизация жилья возможна только в случае, собственноручной приватизации жилья.

Другими словами: расприватизация квартиры — это что получил от города, то ему же и возвращаешь. И теперь проживаешь в этом же жилье, но на условиях социального найма. А это означает, что расприватизация забирает у квартиросъемщика возможность продавать, дарить или передавать в наследство жилье, бывшее в его частной собственности. Расприватизация жилья, кроме того, вторичного шанса на приватизацию этой же квартиры не дает.

При этом если квартира является собственностью нескольких лиц, то ее расприватизация возможна только при совместном решении всех ее обладателей. Иногда в этом вопросе принимают участие и органы опеки и попечительства.

До 2006 года расприватизацию квартир разрешали только малоимущим жильцам. Сегодня в закон внесены изменения, снимающие это ограничение.

И все же очень небольшое количество собственников жилья могут использовать такую возможность, ведь в Москве третья часть всех квартир уже участвовали в каких-то сделках а, значит, деприватизация их уже невозможна.

Инициировать расторжение договора приватизации могут быть и местные органы власти, в случае, когда собственники используют жилье не по назначению.

Если взять среднестатистического малоимущего пенсионера, который в свое время приватизировал свою квартиру, то теперь ее надо страховать, так как ремонт квартиры после пожара или другого стихийного бедствия ему не по силам. Капитальный ремонт и налоги (до 2%) уже сегодня требуют немалых затрат.

Расприватизация квартиры решает все эти вопросы. И ясно, что пенсионеры, в настоящее время освобожденные от уплаты некоторых налогов, оплачивать их все равно будут.

Расприватизация квартиры происходила собственниками, которые имели желание сэкономить на налогах на жилье, этим людям расприватизация жилья просто необходима!

Поддавшись повальному бесплатному оформлению квартир в собственность, некоторые квартиросъемщики теперь об этом жалеют, вспоминая пословицу «семь раз отмерь».

Изменился порядок перехода прав на квартиру после смерти, так как после приватизации могут появиться нежелательные наследники.

Оформление договоров дарения и завещания требует уплаты налогов, вместо простой прописки наследника на жилплощади. Эти проблемы и призвана решать расприватизация.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *