Власти заставят платить налоги тех, кто сдает жилье в аренду посуточно

Россиян, которые сдают квартиры и не платят налоги, выведут из тени — такие планы на этот год озвучили в Минстрое. Для этого ведомство создаст специальную платформу совместно с налоговой службой и ГИС ЖКХ.

Как пояснил замминистра строительства Никита Стасишин, в новой системе владельцам квартир будет проще оформить договор аренды и передать данные в ФНС. Бюджету это принесет до 200 млрд рублей налогов в год, а собственникам гарантирует безопасность сделок, уверены в Минстрое.

А что думают сами владельцы недвижимости и аналитики? С ними побеседовал Владислав Викторов.

Как утверждают в Минстрое, «обеление» рынка аренды недвижимости нужно не столько ради сбора налогов, сколько для безопасности. Сейчас по всей стране сдается больше 5 млн квартир, и большинство собственников действительно старается заключать договоры с жильцами, но до налоговой их не доносят.

Для таких людей ведомство хочет создать специальную платформу. Впрочем, в министерстве еще не определились, как именно она будет выглядеть.

Но однозначно там будет возможность заключить договор аренды, зарегистрировать арендаторов по месту проживания, застраховать жилье и передать данные в налоговую.

Власти заставят платить налоги тех, кто сдает жилье в аренду посуточно

Если на практике все действительно будет так просто, то, например, москвичка Ульяна готова воспользоваться этим сервисом, хотя сейчас она сдает квартиру даже без договора.

«Сейчас все это, на мой взгляд, достаточно сложно — оформить документы, потом платить налоги. Второй момент — конечно, не хочется денег лишаться, пусть они лучше останутся у меня в кармане.

С жильцами у меня все просто — это мои знакомые, может быть, поэтому я не думаю ни о каких договорах», — говорит она.

Впрочем, такой подход сопряжен с определенными рисками — в случае любой конфликтной ситуации предъявить жильцам будет нечего. Поэтому многие предпочитают все-таки заключать договор сроком на 11 месяцев, ошибочно полагая, что это освобождает их от обязанности платить налоги.

Если всех этих арендодателей заставить «обелиться», то ежегодно бюджет будет получать порядка 200 млрд рублей налогов, говорят в Минстрое.

А ведь процент тех, кто использует серые схемы, огромен, уточняет главный редактор интернет журнала «Мир квартир» Ирина Богатырева.

Но она считает, что никакие льготы в одночасье не заставят граждан платить налоги: «По нашим данным, примерно 80-90% этого рынка находится в тени.

Причина — не хотят платить налоги, не хотят, чтобы как-то государство отслеживало эту сферу.

Насколько будет новая платформа удобна, тоже трудно сказать, но не все захотят платить налоги. Все равно этот процесс будет не быстрый».

Власти заставят платить налоги тех, кто сдает жилье в аренду посуточно

А ведь сейчас для тех, кто сдает квартиры, и так действуют налоговые послабления: раньше нужно было платить 13% с дохода, а сейчас лишь 4% (6% — если сдаете квартиру юрлицу) — достаточно зарегистрироваться как самозанятый.

Но опыт показывает, что даже это не мотивирует граждан выходить из серой зоны, отмечает глава компании «БЕСТ-Недвижимость» и вице-президент Гильдии риэлторов Григорий Полторак.

Выходит, мотивировать надо не только пряником, но и кнутом, резюмирует он: «Сейчас система упрощена до безобразия.

Всего 4% — совесть надо иметь и их платить. Но не платят.

Нужно еще и что-то принуждающее. Достаточно сделать так, чтобы объявления о сдаче квартиры в наем нельзя было подать, не предъявив документы, подтверждающие право собственности. А уж если подал объявление, дальше легко проверить».

Неизвестно, готовы ли крупнейшие российские порталы по поиску жилья помочь властям в поиске налоговых уклонистов — они не смогли оперативно предоставить комментарий “Ъ FM”. Однако опрошенные участники рынка уверены — власти могут легко обойтись и без них. Если возьмутся, то, как показывает практика, заплатить придется каждому.

Как платить налоги тем, кто сдает жилье в аренду

Менее половины арендодателей, по оценкам риелторов, сейчас официально заявляют о своих доходах и платят налоги. Как и зачем легализовать свою деятельность тем, кто сдает квартиру, разбиралась «РГ».

Есть несколько вариантов для арендодателя, как узаконить свои доходы: подать в налоговую инспекцию декларацию, стать самозанятым или индивидуальным предпринимателем либо оформить патент.

Подавать декларацию целесообразно, если доход от аренды разовый, считает эксперт проектов «Жилфин» и «Финшок» Минфина Ольга Дайнеко. Государству придется отдать 13% доходов.

Зато владелец жилья получит право на налоговые вычеты (например, за обучение), за их счет иногда можно вернуть всю сумму налога, отмечает эксперт Национального центра финансовой грамотности Светлана Ефимкина.

Власти заставят платить налоги тех, кто сдает жилье в аренду посуточно

Минстрой предусмотрит средства на переоборудование библиотеки

Становиться предпринимателем имеет смысл тем, кто сдает в аренду много помещений или очень дорогое жилье. Ставка налога для ИП будет 6% или 15% (в зависимости от выбранной системы уплаты налогов), дополнительно вносится 1% с дохода свыше 300 000 рублей.

Кроме того, предприниматели обязаны делать взносы на пенсионное и медицинское страхование (около 40 тысяч рублей в год), сдавать отчетность, оформлять начало и завершение своей деятельности. Наилучший вариант для большинства арендодателей — стать самозанятым. Если квартиру сдают физлицу, налог будет в 4% от дохода, если ИП или юрлицу — 6%.

Все оформляется через мобильное приложение, дополнительных взносов не требуется. При этом максимальный доход самозанятого не может превышать 2,4 млн рублей в год.

«Если арендная плата менее 90 тысяч рублей в месяц, стать самозанятым — оптимальный вариант, — считает руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. — Оформляться как предприниматель или покупать патент в таких случаях невыгодно».

А если не сделать?

Если владелец квартиры не отчитался о доходах, ему грозит штраф согласно ст. 122 Налогового кодекса, это 20-40% от неуплаченной суммы. Зачастую о неуплате налоговая служба узнает от обиженных квартирантов или соседей.

Однако владельцу жилья следует иметь в виду, что отчитываться перед налоговой буквально на следующий день после заезда жильцов он не обязан: декларацию по итогам года можно подать до конца апреля следующего года.

Так что конфликт должен быть весьма затяжным.

Выгоднее всего для владельца квартиры стать самозанятым

Кроме того, для взыскания налога и штрафа должны быть веские доказательства передачи денег, отмечает управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова. В расписках об их получении должно быть четко указано, что это плата за аренду квартиры по конкретному адресу. Иначе эти доводы можно оспорить в суде. Но если не хочется вести судебные тяжбы, проще все-таки расплатиться с государством.

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

В прошлом году мы фиксировали рост спроса на самые разные активы арендного бизнеса с приемлемой стоимостью входного билета – от помещений в коворкингах до стрит-ритейла в новых жилых районах. Фаворитом спроса стали апартаменты.

Но при сдаче апартаментов в аренду существуют налоговые нюансы, над которыми стоит задуматься.

Какую же схему налогообложения лучше выбрать? Тип и величина налога зависит от того, в каком статусе сдает свой актив владелец – как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель (ИП).

Однако с 1 января 2019 г. вступили в силу законодательные ограничения на сдачу в аренду нежилых помещений, к которым относятся и апартаменты. Теперь для получения легального дохода от аренды придется получить статус ИП либо заключить договор с управляющей компанией.

В противном случае возможно наложение штрафа и доначисление НДС за весь установленный период аренды.

Постоянный доход от аренды нежилых помещений будет расцениваться налоговиками как предпринимательская деятельность, при которой физлицо обязано регистрироваться в статусе ИП.

В свою очередь владелец апартаментов, сдающий их как ИП, может выбрать один из трех форматов налогообложения.

Общая система налогообложения (ОСН). Этот формат налогообложения наименее популярен среди владельцев недвижимости из-за высокой налоговой нагрузки и обязанности вести затейливый налоговый учет.

Доходы ИП, работающего по ОСН, как и доходы физлица, облагаются 13%-ным НДФЛ. Кроме того, предприниматель обязан:

– вести книгу учета доходов и расходов по специальной форме;

– готовить для налоговой декларацию 4-НДФЛ с момента появления доходов от аренды;

– уплачивать авансовые платежи в соответствии с налоговыми уведомлениями;

– если доход меняется более чем на 50%, владелец актива должен уведомить об этом налоговую и она пересчитает авансовые платежи на новый отчетный период;

– по итогам года ИП должен подготовить и сдать декларацию по фактическим доходам по форме 3-НДФЛ – сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом.

Помимо этого, на общей системе предприниматель обязан уплачивать НДС (распространяется на апартаменты, но не жилье). При этом отчитываться по НДС ему придется ежеквартально. Применение ОСН предусматривает и налог на имущество физических лиц.

Кроме того, любой индивидуальный предприниматель не должен забывать про страховые взносы на обязательное пенсионное страхование и обязательное медицинское страхование.

Если вышеописанные манипуляции с документами доставляют много забот, то индивидуальный предприниматель может перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН). Этот формат удобен для тех владельцев апартаментов, чей доход в масштабах года не переваливает за 150 млн руб. То есть для владельца даже нескольких активов этот формат налогообложения будет вполне доступен.

УСН предполагает освобождение ИП от следующих видов налоговых обязательств:

– НФДЛ (кроме ряда исключений);

– налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);

Однако УСН бывает двух типов. Первый – УСН «Доходы». Этот тип налогооблажения предполагает, что ИП оплачивает налог в 6% со всех полученных доходов, независимо от того, сколько он потратил. Второй тип – УСН «Доходы минус расходы». В этом случае ИП оплачивает налог в 15% с суммы, составляющей разницу между доходами и расходами.

Чтобы определиться, какой формат подходит именно вам, стоит заранее проанализировать объем возможных расходов от сдачи актива в аренду. Если расходы составляют более 60%, то актуальнее использовать формат «Доходы минус расходы».

Важный момент упрощенной системы налогообложения – можно уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если у бизнеса есть наемные сотрудники.

Приведем пример. Некий владелец апартаментов г-н Иванов в 2018 г. применял УСН «Доходы» по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 960 000 руб. Сумма налога составит 57 600 руб.

(960 000 × 6%). Сумма фиксированного взноса на 2018 г. установлена в размере 32 385 руб. (ПФР + ФФОМС). Дополнительный взнос (1% от дохода, превышающего 300 000 руб.) составит 6600 руб.

Читайте также:  В каких случаях банк не имеет право взыскивать долги?

(960 000 – 300 000) * 1%).

Если фиксированный и дополнительный взносы оплатить в срок до 31 декабря, их можно вычесть из суммы налога. При этом ИП без сотрудников могут вычитать взносы в полном объеме без каких-либо ограничений.

В итоге сумма, которую придется заплатить, вычитается так: 57 600 – 32 385 – 6 600 = 18 615 руб.

Напомним, в 2019 г. увеличивается размер обязательных страховых взносов. В ПФР за себя платить придется 29 354 руб., в ФФОМС – 6 884 руб. Таким образом, обязательные страховые взносы составят 36 238 руб.

Патентная система налогообложения (ПСН) предусматривает налог в 6% от вмененного дохода. То есть уровень налога зависит не от фактического дохода собственника, а от неких средних значений – гипотетический доход определяется нормативными актами того или иного региона.

Например, в столице потенциальный доход от аренды жилья зависит от локации и площади объекта и может составлять от 250 000 до 10 млн руб. в год. Рассчитать стоимость патента просто – если потенциальный доход от сдачи вашей квартиры в аренду по средневзвешенным данным составляет те же самые 960 000 руб., налог будет равен 57 600 руб.

Патент приобретается на срок от месяца до года и по окончании срока действия должен быть прологнирован. Стоимость патента, увы, нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы. Но хорошая новость в том, что на патенте не нужно сдавать отчетность.

В случае применения этой налоговой схемы наш г-н Иванов приобретает годовой патент стоимостью 57 600 + оплачивает обязательные страховые взносы в ПФР и ФФОМС в размере 36238 руб. Итого получается 93 838 руб.

Наиболее выигрышным кажется формат УСН «Доходы», но все не так однозначно. Нельзя забывать, что в случае применения ПСН вмененный доход напрямую будет зависеть от локации актива, его площади и т. д.

И если апартаменты потенциально можно сдать дороже среднестатистических значений, по которым рассчитывается патент, этот формат налогообложения может оказаться выгоднее.

Поэтому каждая ситуация индивидуальна и требует отдельных расчетов.

В случае ПСН предприниматель также освобождается от НДФЛ. Нет здесь и налога на имущество, за небольшими исключениями. Нет и НДС.

Однозначного ответа на вопрос, какой же формат налогообложения использовать, не существует. Скорее всего, вам придется выбирать между УСН и ПСН, а дальше все будет зависеть от конкретных переменных: локации, качества актива, площади помещения и спроса на апартаменты.

Сдачу квартир обложат налогом. Теперь съёмщики заплатят больше или хозяева получат меньше?

В этом году Минстрой планирует внести в Госдуму законопроект, который направлен на легализацию рынка аренды жилья. Это следует из плана законопроектной деятельности правительства.

Пока документ находится только на стадии обсуждения, но направление работы уже понятно. В частности, предлагается создать информационную систему учёта договоров найма и объединить её с системами ФНС.

Это позволит упростить процедуру начисления и сбора налогов.

Безусловно, Минстрой и ФНС можно понять. В одной только Москве сдаётся около миллиона квартир.

Это несколько миллиардов рублей налоговых платежей в месяц, если считать по минимальной стоимости месячной аренды. На самом же деле — несколько десятков миллиардов.

И ещё как минимум столько же — в целом по стране, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Проблема, с точки зрения государства, колоссальная. Суммы недополученных в казну денег огромны. Как отметила старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова, при ужесточении условий сдачи жилья суммы подоходного налога можно увеличить как минимум на 10%. По её словам, сейчас в России сдаётся около 12% квартир от всего жилого фонда.

Правда, чтобы реально вывести рынок арендного жилья из тени, нужно, чтобы это было интересно не только казне, но и собственнику жилья.

Ещё один вариант, по словам Анны Бодровой, — создать условия, при которых сдавать жильё по серым незадекларированным схемам было бы проблематично и рискованно.

Ужесточая надзор за потоками безналичных и наличных платежей, власти преследуют в том числе и цель осложнения жизни для тех, кто сдаёт жильё и не платит при этом налоги.

При этом Алексей Кричевский считает, что моментальная легализация этого рынка после 30 лет спокойного существования без регулирования банально невозможна.

Чиновники хотят моментального результата, а к нему нужно идти шаг за шагом. Некоторая часть рантье уже зарегистрировались как самозанятые и платят пусть и не 13% НДФЛ, но хотя бы 4%.

 В лучшем случае столь резкие заявления и действия законотворцев приведут к тому, что в России через полгода-год после принятия закона утроится число самозанятых и поступления всё равно будут как минимум в три раза меньше расчётов экономистов министерства.

В худшем — владельцы просто будут сдавать квартиры так, как сдавали и раньше, — считает Алексей Кричевский.

Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов считает, что подобные перемены в первую очередь заметят арендаторы. Он уверен, что расходы по налогообложению, которые будут дополнительно ложиться на наймодателя, включат в стоимость аренды.

Это совершенно очевидно — никто не будет сдавать квартиру себе в убыток. Поэтому, если рынок когда-нибудь придёт всё-таки к «белому» варианту существования, на ценах это скажется, — считает Дмитрий Таганов.

Полки для избранных. Где в секонд-хендах прячут лучшие вещи и как их найти

По словам Алексея Кричевского, в случае тотального контроля цены на аренду моментально вырастут не на эквивалент НДФЛ в 13%, а на 15–20%. И платить придётся не хозяину жилья, а съёмщику.

Анна Бодрова считает, что стоимость аренды может подорожать на 13–15%. Впрочем, многое будет зависеть и от спроса на квартиры. В разных городах и разных районах цены могут измениться по-разному. Вероятнее всего, в первую очередь могут подорожать самые востребованные квартиры.

Как легально сдавать квартиру в аренду

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

Читайте также:  Как оформить банкротство физ. лица без личного участия в суде

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

  • Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.
  • Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.
  • Обычно ставки такие:
  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Попробовать бесплатно

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ. 

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Самозанятость. Сдача квартиры в аренду в 2021 году | БИЗНЕС-РЕГИСТРАТОР | Москва

  • Кто такие самозанятые граждане?
  • Самозанятыми гражданами считаются физические лица, которые не зарегистрированы в качестве ИП, но оказывают услуги без привлечения наемных работников физическим либо юридическим лицам 
  • Налог на профессиональный доход
  • С января 2019 года на территории
  • Москвы
  • Московской области
  • Калужской области
  • Республики Татарстан

С января 2020 года на территории

  • Санкт-Петербурга
  • Воронежской, Волгоградской, Ленинградской, Нижегородской, Новосибирской, Омской, Ростовской, Самарской, Сахалинской, Свердловской, Тюменской, Челябинской области
  • Красноярского и Пермского края
  • Ненецкого, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов
  • Республики Башкортостан
  1. устанавливается налоговый специальный режим для самозанятых физических лиц — «Налог на профессиональный доход»
  2. Под действие Закона попадает сдача в аренду жилья
  3. С 01 июля 2020 года все регионы России получили право на введение налога на профессиональный доход
  4. ​В соответствии с законом, под профессиональным доходом понимается доход физических лиц, от деятельности, при которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников. Такой деятельностью занимаются, например, те, кто сдает в аренду жилую недвижимость

Самозанятые лица смогут самостоятельно зарегистрироваться и начать легально сдавать недвижимость в аренду, без посещения налогового органа. Для этого разработано специальное мобильное приложение «Мой налог». С его помощью можно будет перечислять налог на профессиональный доход (НПД)

Ставка налога:

  • 4% в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду жилой недвижимости физическим лицам
  • 6% в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду жилой недвижимости индивидуальным предпринимателям для использования в предпринимательской деятельности и юридическим лицам
  • Расчет налога на профессиональный доход
  • Расчет суммы НПД производят сами налоговики на основании данных, которые внесены в мобильное приложение «Мой налог» При этом предусмотрен налоговый вычет, который будет зависеть от ставки налога: 
  • если доход платится по ставке 4%, то вычет составит 1% от дохода 
  • если же применяется ставка 6%, то вычет больше – 2% от дохода

Однако в обоих случаях вычет не может быть более 10 тыс.рублей в месяц. 

Если физическое лицо снято с учета в качестве налогоплательщика, а впоследствии вновь поставлено на учет в качестве налогоплательщика, то остаток неиспользованного налогового вычета восстанавливается. Срок использования налогового вычета не ограничен. Уменьшение суммы налога на сумму налогового вычета осуществляется налоговым органом самостоятельно

  1. Сроки уплаты налога на профессиональный доход
  2. Срок уплаты нового налога для самозанятых – не позднее 25 числа каждого следующего месяца. То есть, налог за январь надо заплатить не позднее 25 февраля
  3. Налоговый орган уведомляет налогоплательщика через мобильное приложение «Мой налог» не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, о сумме налога, подлежащей уплате по итогам налогового периода. Если сумма налога, подлежащая уплате по итогам месяца, составляет менее 100 рублей, то указанная сумма добавляется к сумме налога, подлежащей уплате по итогам следующего месяца
  4. Ограничения по применению налога на профессиональный доход при сдаче в аренду недвижимости
  • под налог не подпадает доход от продажи жилья или передачи его в доверительное управление 
  • не могут использовать сниженную ставку налогоплательщики, доходы которых превысили в календарном году 2,4 млн руб. Поэтому если вы за год заработали на аренде жилья 2,4 млн. руб. или более, то уже не сможете платить НПД
  • под налог не подпадает так же с дача в аренду коммерческой (нежилой) недвижимости
  • Налог на профессиональный доход и имущественный вычет
  • Уплата НПД не влияет на право на имущественный вычет при последующей продаже этого жилья или на освобождение от уплаты налога после минимального срока владения
  • Налоговая отчетность для самозанятых
  • Никакой отчетности в рамках нового спец.режима не предусмотрено
  • Чеки для арендаторов
  • При расчетах с арендаторами с использованием мобильного приложения “Мой налог” надо выдавать фискальный чек, данные которого автоматически передаются в налоговый орган.
  • Чек можно передать арендатору «на бумаге» или в электронном виде (например, отправить на почту или предложить сканировать OR-код»)
Читайте также:  Какие этапы выполняются при межевании земельной территории?

Чек должен быть сформирован Вами и передан арендатору в момент расчёта наличными денежными средствами и (или) с использованием электронных средств платежа. При иных формах денежных расчетов в безналичном порядке чек должен быть сформирован и передан арендатору не позднее 9 числа месяца, следующего за налоговым периодом, в котором осуществлены расчеты. 

Обратите внимание: в качестве обязательного элемента чека предусмотрен ИНН. Это означает, что у арендатора должен быть ИНН. Если номера нет, то чек выписать не получится. По ИНН налоговики смогут правильно определить ставку налога

  1. Льготы по страховым платежам 
  2. Доходы самозанятых граждан, не облагаются страховыми взносами, но могут оплачиваться ими на добровольной основе
  3. Расчетный счет для самозанятого

Закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ, ре­гу­ли­ру­ю­щий упла­ту НПД, не со­дер­жит ка­ких-ли­бо тре­бо­ва­ний об от­кры­тии са­мо­за­ня­тыми лицами рас­чет­но­го счета и по­лу­че­нии на него денег в рам­ках при­ме­ня­е­мо­го спец­ре­жи­ма.

Без­на­лич­ные рас­че­ты между са­мо­за­ня­ты­ми арендодателями и арендаторами (физ­ли­ца­ми, ор­га­ни­за­ци­я­ми и пред­при­ни­ма­те­ля­ми), про­из­во­дят­ся в общем по­ряд­ке. То есть са­мо­за­ня­тый может по­лу­чать до­хо­ды, в том числе, и на свою лич­ную бан­ков­скую карту. Отдельную карту самозанятого лица за­во­дить так же не тре­бу­ет­ся.

  • Все до­хо­ды, по желанию самозанятого лица можно получать на­лич­ны­ми день­га­ми.
  • Примечание: Для ре­ги­стра­ции в ка­че­стве самозанятого лица от­кры­вать рас­чет­ный счет или банковскую карту также не требуется
  • Место деятельности самозанятого лица

При арендных отношениях под местом деятельности понимается местонахождение объекта недвижимости, сдаваемого в аренду. То есть данный объект должен находиться на территории действия закона о самозанятости.

Если арендодатель зарегистрирован по месту жительства и состоит на учете в налоговой службе другого субъекта России, то это не является препятствием для использования спецрежима, главное, чтобы сдаваемая недвижимость находилась на территории экспериментального субъекта

Звоните и мы поможем Вам

  • начать свою деятельность в качестве самозанятого лица и сдавать в аренду недвижимость легально и с наименьшими материальными потерями

Ответы на часто задаваемые вопросы

  1. Можно ли самозанятому сдавать в аренду жильё компаниям?
  2. Да, можно
  3. Налог на профессиональный доход придется платить со всех поступлений на мой счет?
  4. Нет, только с поступлений от арендаторов за аренду
  5. Можно ли принимать деньги от арендаторов наличными?
  6. Да, можно
  7. Можно ли совмещать работу по найму подработку в качестве самозанятого?
  8. Да, можно
  9. Что делать, если годовой доход превысил 2,4 млн рублей?
  10. В этом случае регистрация в качестве плательщика налога на профессиональный доход прекращается. Доходы, превышающие установленный лимит, будут облагаться по обычным ставкам: для физлица-резидента — по ставке 13%, для индивидуального предпринимателя — в зависимости от применяемой системы налогообложения
  11. Есть ли минимальная сумма дохода для применения налогообложения самозанятого лица?
  12. Нет, минимального порога закон не предусматривает
  13. Если у меня есть кредит / штраф ГИБДД / не уплатил земельный налог, могу ли я стать самозанятым?
  14. Да сможете, это никак не влияют на получение статуса самозанятого лица
  15. Может ли госслужащий сдавать свою квартиру на этом налоговом режиме?
  16. Да, госслужащие вправе применять налог на профессиональный доход только в целях налогообложения доходов от сдачи в наем жилых помещений. Согласно подпункту 4 части 2 статьи 6 Федерального закона «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» не являются объектом налогообложения доходы государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений
  17. Может ли учредитель ООО стать налогоплательщиком налога на профессиональный доход?
  18. Специальный налоговый режим налог на профессиональный доход не содержит ограничений на его применение лицами, являющимися учредителями или участниками организаций, в том числе ООО
  19. Можно сдавать а аренду жильё в нескольких субъектах РФ?
  20. Законом не запрещено ведение деятельности в нескольких субъектах РФ. При этом при регистрации необходимо указать один регион ведения деятельности из числа входящих в территорию эксперимента
  21. Нужно ли кроме чека оформлять договор и акт?

Федеральный закон «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» не регулирует гражданско-правовые отношения сторон сделки и порядок их оформления. В данном вопросе следует руководствоваться нормами гражданского законодательства.

  • При этом при применении налога на профессиональный доход арендодатель обязан сформировать, передать в налоговый орган и выдать покупателю чек, на сумму произведенных расчетов с указанием ИНН арендатора 
  • Относятся ли к самозанятым подрабатывающие пенсионеры?
  • Да, относятся
  • Придется ли кроме налога на профессиональный доход платить еще что-то: НДФЛ, взносы?
  • Нет, не придется
  • Если я в качестве самозанятого лица буду сдавать квартиру в наем, то не лишусь ли я региональной надбавки к пенсии?
  • Нет, вы не будете лишены надбавки к пенсии.
  • Надбавки к пенсии лишаются пенсионеры работающие по трудовому договору, либо осуществляющие деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей, самозанятые лица ни к первым ни ко вторым не относятся
  • Является ли страховой депозит доходом? 

При подписании договора найма арендатор передает собственнику депозит — страховку сохранности имущества. Когда арендатор будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке.

  1. Или вычтет стоимость испорченных вещей.
  2. С депозита не нужно платить налог, потому что он становится доходом в том случае, когда хозяин квартиры забирает его в счёт оплаты (например, если арендатор сломал шкаф или разбил люстру)

Является ли оплата услуг ЖКХ арендатором (электричество, вода и т.д.)  доходом самозанятого лица?

Если по усло­ви­ям до­го­во­ра арен­ды квар­ти­ры са­мо­за­ня­тый по­лу­ча­ет от арен­да­то­ра ком­пен­са­цию опла­ты элек­три­че­ства и воды по счет­чи­кам, то эти суммы не яв­ля­ют­ся до­хо­дом самозанятого лица. И с них не нужно пла­тить налог (Пись­мо ФНС от 13.06.2019 N СД-4-3/11446@). Но важно, чтобы вы­пол­ня­лись 2 усло­вия:

  • плата за ком­му­наль­ные услу­ги долж­на за­ви­сеть от их фак­ти­че­ско­го по­треб­ле­ния арендатором
  • плата долж­на фик­си­ро­вать­ся на ос­но­ва­нии над­ле­жа­ще уста­нов­лен­ных ин­ди­ви­ду­аль­ных при­бо­ров учета
  • Освобождается ли самозанятое лицо от уплаты налога (НДФЛ) при продаже квартиры, используемой ранее в предпринимательской деятельности (сдача в аренду)?
  • С 2019 года освобождение от уплаты налога, после минимального срока владения, касается имущества, которое использовали в предпринимательской деятельности. Но изменения в законе касаются не любого имущества, а только:
  • жилых домов
  • квартир
  • комнат
  • садовых домиков
  • дач
  • долей в этих помещениях

Теперь, даже если Вы использовали это имущество под сдачу в аренду (для бизнеса),  при продаже после минимального срока, платить НДФЛ и отчитываться о доходах не нужно.

Главное, чтобы совпали два условия:

  • имущество из перечня — то есть жильё
  • его продали через три или пять лет — в зависимости от условий приобретения
  1. Условие о минимальном сроке владения — существенное. Если продать квартиру раньше, условия по налогам будут другими 
  2. Какие существуют минимальные сроки владения недвижимостью, после которых продавец недвижимости освобождается от уплаты налога НДФЛ?
  • недвижимость куплена до 2016 года —  3 года
  • недвижимость куплена после 1 января 2016 года — 5 лет
  • недвижимость получена в подарок или в качестве наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации — 3 года
  • Как зарегистрироваться в качестве самозанятого лица?
  • Для регистрации самозанятости существует 4 различных способа:
  •    1. скачав на мобильный телефон бесплатное мобильное приложение «Мой налог»

       На телефоне или планшете должна работать камера: нужно будет отсканировать с ее помощью фотографию и
       сделать селфи. Заполнять заявление не придется: приложение распознает и внесет данные автоматически.

       Постарайтесь, чтобы на поверхности защитной пленки в паспорте не было световых бликов, а цифры и надписи
       хорошо читались. Следите за подсказками на экране устройства

   2. через личный кабинет налогоплательщика физического лица, на сайте ФНС России

​       Это самый простой вариант регистрации, не нужно сканировать паспорт и фотографироваться. Регистрация
       возможна с любого устройства, даже если на нем не работает камера. Нужен ИНН и пароль для доступа в личный

       кабинет налогоплательщика-физ.лица. Это тот личный кабинет, которым вы обычно пользуетесь на сайте nalog.ru
      для отправки деклараций о доходах, уплаты имущественных налогов и подачи заявлений на вычеты.

   3. с помощью учетной записи Единого портала государственных и муниципальных услуг

      Регистрация возможна с любого устройства, даже если на нем не работает камера. Нужен номер мобильного
      телефона, почта или СНИЛС и пароль для доступа к личному кабинету портала государственных услуг.

Это личный
      кабинет, которым вы обычно пользуетесь на сайте gosuslugi.

ru для того, чтобы заказать госуслуги в электронной
      форме, записаться на приём в ведомство, оплатить любым электронным способом штрафы Госавтоинспекции,

  1.       судебные и налоговые задолженности, госпошлины, услуги ЖКХ и другое
  2.    4. через уполномоченные банки, например Сбербанк
  3.       В этом случае, для регистрации самозанятости используется мобильное приложение банка
  4. Что будет, если сдавать квартиру в аренду и не платить налоги?

Собственник вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сдавать ее в аренду. Но получение дохода от сдачи внаем без декларирования и уплаты налогов считается незаконным.

В налоговом законодательстве предусмотрена ответственность за незаконную сдачу недвижимости в аренду. Закон предусматривает административную и даже уголовную ответственность.

Согласно ст. 122 НК РФ за умышленное правонарушение взимается 20–40% от суммы неуплаты налогов.

По ст. 119 за не предоставление декларации придется заплатить по 5% от дохода за каждый месяц задержки

Если гражданин сдавал в аренду жилплощадь и не платил налоги, причем сумма этой неуплаты превысила 600 тыс. рублей за 3 года, вступает в действие уголовная ответственность, определяемая ополномоченным органом:

  • штраф
  • принудительные работы
  • арест
  • лишение свободы​

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *