Условия договоров долевого участия, ущемляющие права покупателей

Дольщики часто обнаруживают в договорах с застройщиками условия, которые выгодны кому угодно, только не будущим собственникам. Для защиты своих прав приходится обращаться в надзорные органы или сразу в суд.

Условия договоров долевого участия, ущемляющие права покупателей

На нескольких свежих примерах покажем часто встречающиеся условия договоров, которые суды могут признать незаконными.

✔ Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 апреля 2021 г. по делу № А43 – 27022/2020

Застройщик из Нижегородской области судился с управлением Роспотребнадзора.

Роспотребнадзор считал незаконным такой пункт договора:◉ «в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров технической инвентаризации, произведенных специализированной организацией, окажется меньше общей приведенной площади/общей площади более чем на 5%, дольщик письменно уведомляет застройщика о необходимости произвести перерасчет цены договора; застройщик, в срок не позднее 30 календарных дней с момента получения письменного обращения от дольщика, возвращает дольщику стоимость разницы в метраже, превышающей 5%, исходя из цены одного квадратного метра объекта долевого строительства, указанной в пункте 3.1 настоящего договора».

Административный орган признал застройщика виновным в совершении правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, и назначил наказание в виде штрафа – 10 000 рублей.

Условия договоров долевого участия, ущемляющие права покупателей

  • Организация обжаловала наказание в арбитражный суд: условия договора не противоречат закону, не носят дискриминационный характер для потребителя, обеспечивают баланс интересов застройщика и участника долевого строительства; подписывая договор, потребитель сам согласился с его условиями.
  • Суд был другого мнения и поддержал Управление Роспотребнадзора:
  • определение объекта долевого строительства (в том числе, его общей площади) и цена договора являются его существенными условиями рассматриваемого договора (пункты 1, 3 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
  • по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ).
  1. Таким образом, для изменения цены договора участия в долевом строительства в соответствии с частью 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ необходимо соблюдение двух условий: — наличие в договоре участия в долевом строительстве положения, предусматривающего возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения; — само соглашение сторон об изменении цены договора.
  2. Следовательно, без свободного волеизъявления каждой из сторон изменить цену договора в порядке части 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ невозможно, даже при наступлении предусмотренных договором случаев и условий для изменения цены.
  3. При этом суд добавил, что ни один из способов определения цены договора не должен лишать дольщиков права на соразмерное уменьшение цены в установленных законом случаях, в частности при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (в том числе права на возврат денег при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади).

✔ Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2021 г. по делу № А03 – 9460/2020

В этот раз с региональным Управлением Роспотребнадзора спорил застройщик из Барнаула.Организацию и здесь привлекли к административной ответственности, что и послужило причиной спора.

Условия договора участия в долевом строительстве, которые не понравились надзорному органу:

◉ «участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в срок 1 месяц с момента получения застройщиком письменного требования участника долевого строительства об устранении недостатков».

По мнению Управления, такое условие ограничивает возможность дольщика при выборе способа реализации своих прав, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Ведь дольщик вправе выбрать не устранение недостатков, а, например, уменьшение цены договора или возмещение своих расходов на устранение дефектов. При существенных нарушениях дольщик может и вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги за квартиру.

◉ «участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд в связи с выявленными недостатками качества квартиры только в случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в установленный договором срок».Таким образом, условие предусматривает обязательное соблюдение претензионного порядка при выявлении недостатков качества квартиры, что, по мнению Роспотребнадзора, не соответствует ч. 6 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

◉ «гарантийный срок, в течение которого участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством переданной ему квартиры, устанавливается в 5 (пять) лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартиры, и исчисляется с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

Такое условие ограничивает возможности участника долевого строительства потому, что от ввода дома в эксплуатацию до передачи квартиры дольщику проходит много времени. Соглашаясь на подобное условие, граждане добровольно уменьшают гарантийный срок.

Хотя по требованиям части 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок «по умолчанию» исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.

◉ «по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:- прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок квартира не будет передана участнику долевого строительства;- существенного изменения проектной документации строящегося дома;- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений (при их наличии), входящих в состав дома».Роспотребнадзор указал, что такое условие не содержит положения о том, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных установленных Федеральным законом или договором случаях, что нарушает часть 1.1. статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Суды поддержали административный орган:«как лицо, не обладающее познаниями в сфере юриспруденции, потребитель, ознакомившись со спорными условиями заключенного с обществом договора, будет ошибочно полагать, что других вариантов поведения, кроме изложенных в подписанном им договоре, у него не имеется».

✔ Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2021 г. по делу № А55 – 24265/2020

Суд оставил в силе наказание застройщику из Самары. Того тоже привлекли за включение в договор сомнительных условий:

◉ «Перемена лиц в обязательстве Дольщика (переуступка прав требования, перевод долга) допускается лишь после получения Дольщиком письменного согласия об этом Застройщика…».Такое условие не соответствует ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», потому что там не предусмотрено обязанности дольщика в получении письменного разрешения Застройщика.

◉ «В случае одностороннего отказа (расторжения) Дольщика от исполнения настоящего Договора по основаниям, не связанным с неисполнением/ненадлежащим исполнением Застройщиком своих обязательств по Договору, а также при отсутствии вины Застройщика в действиях/ основаниям, по которым участник долевого строительства расторгается настоящий Договор, Застройщик начисляет штраф в размере 20% от общей стоимости квартиры…».Это условие противоречит требованиям ст. 9 Закона № 214-ФЗ, которая не предусматривает право застройщика требовать применения каких-либо штрафных санкций в случае расторжения договора по инициативе дольщика.

✱ Обращаем внимание читателей, что практика в отдельных регионах может отличаться от выводов судов в приведенных примерах.

Условия договоров долевого участия, ущемляющие права покупателей

Условия договоров долевого участия, ущемляющие права покупателей

В последнее время некоторые эксперты, работающие на рынке недвижимости, рекомендуют застройщикам включать в договоры долевого участия условия, ограничивающие права дольщиков. Например, предусматривать взыскание штрафа за нарушение сроков принятия квартиры или вносить пункт, разрешающий девелоперу передавать жилье в «упрощенном порядке». Данная статья расскажет о том, к чему могут привести подобные «советы» и законны ли вообще такие действия со стороны застройщиков.

Недействительность условий ДДУ, ухудшающих положение дольщика

Статья 421 ГК РФ декларирует свободу договора. Это значит, что граждане и юрлица могут включить в него любые условия, не противоречащие закону.

Однако данное правило применяется в сфере долевого строительства с большими оговорками. Согласно статье 9 закона № 15 — ФЗ[1], когда гражданин покупает товары или услуги для личного потребления, он пользуется не только правами, предоставленными ему ГК РФ, но и правами, которые даёт ему закон о защите прав потребителей.[2]

В свою очередь закон об участии в долевом строительстве указывает, что отношения между дольщиком и застройщиком, вытекающие из ДДУ, заключенного физлицом для личных или домашних нужд, регулируются законом о защите прав потребителей.

[3] А статья 16 этого нормативного акта указывает, что условия договора, ущемляющие права потребителя, признаются недействительными. Следовательно, само включение подобных условий в ДДУ является бессмысленным занятием.

Разве только для устрашения гражданина. Да и то вряд ли.

Справедливости ради скажу, что после начала реформ в области долевого строительства (то есть в последние год — полтора) подобные пункты и оговорки фактически исчезли из договоров долевого участия.

Работая над данной статьей, я мельком посмотрел несколько ДДУ на сайте единой системы жилищного строительства[4] и не нашел даже похожих условий. Большинство договоров созданы по типовой схеме и мало чем отличаются друг от друга.

Тем не менее я приведу несколько примеров недействительных пунктов, которые застройщики еще 7 — 8 лет назад массово включали в ДДУ.

Штраф за нарушение сроков принятия квартиры

Некоторые «продвинутые» компании ранее в договоре предусматривали возможность наложения на дольщика штрафа за нарушение срока приемки квартиры.

Однако закон № 214 — ФЗ вообще не содержит подобной ответственности для граждан-участников долевого строительства. Нет ее и в законе о защите прав потребителей, а также в ГК РФ.

Следовательно, в соответствии со статьей 16 ЗПП данное условие, априори, является недействительным.

Упрощенная передача квартиры в собственность при отказе дольщика принять её

Никакой такой упрощенной процедуры передачи жилья никогда не было и нет. Есть стандартный порядок, изложенный в том же законе № 214-ФЗ. Он указан в ч. 6 ст. 8. Его суть состоит в том, что если гражданин уклоняется от приема квартиры, то девелопер (по прошествии двух месяцев с предусмотренной договором даты о передачи жилья) вправе составить односторонний акт о передаче объекта собственнику.

Однако даже это правило действует с большими оговорками. В частности, оно не применяется, когда человек отказался подписать акт ввиду серьезных недостатков, выявленных в новой квартире, а также в случае, если у застройщика вообще нет сведений о том, получил ли собственник письмо о завершении строительства дома. Так что здесь вообще не может идти речи о каком-то упрощенном порядке передачи жилья.

Читайте также:  Как я подсела на кредит и меня не смогли спасти

Условие об одностороннем изменении срока сдачи дома

Это условие довольно часто встречалось в ДДУ лет 10 — 12 назад. Оно состояло в том, что застройщик «наделял себя правом» менять срок сдачи объекта в одностороннем порядке. То есть без согласия участника строительства. Честно говоря, я давно не встречал договоров с подобной оговоркой.

Ни один нормальный застройщик не включит сегодня это условие в соглашение. И дело даже не в том, что оно является незаконным. Данный пункт просто бесполезен в современной ситуации. Ведь статья 17 закона № 214-ФЗ и закон о регистрации недвижимости[5] требуют обязательной регистрации каждого ДДУ в ЕГРН Росреестра.

А с недавних пор сроки сдачи объекта фиксируются еще и в Единой информационной системе жилищного строительства.[6] Таким образом, дата сдачи является не просто делом застройщика и дольщика, но ещё и государства.

В свою очередь статья 6 закона о долевом участии в строительстве требует от строительной компании, чтобы последняя в случае нарушения сроков сдачи дома не позднее, чем за два месяца известила гражданина о данном факте и предложила человеку изменить договор.

Но так как ДДУ зарегистрирован в ЕГРН, то и изменение к нему в форме дополнительного соглашения также подлежит обязательной регистрации в едином госреестре. Иными словами, без дольщика девелопер физически не сможет внести изменения в ЕГРН.

Более того, даже если застройщик и уведомит дольщика об изменении сроков, но при этом не подпишет с ним дополнительное соглашение, то данный факт вообще не приведет к изменению сроков и в самом договоре. На это обратил внимание Верховный суд РФ еще в 2015 году. Тогда одна гражданка приобрела по договору цессии права по ДДУ.

В договоре уступки прав было указано, что она уведомлена о переносе сроков сдачи объекта. Собственница подписала договор, а после получения квартиры тут же обратилась в суд и потребовала взыскать с застройщика штраф и неустойку за нарушение срока передачи жилья. Суды первой и второй инстанций отказали ей в этом, а вот ВС РФ удовлетворил все её требования.

Он пояснил, что даже уведомление дольщика об изменении сроков не является основанием для изменения даты в договоре. Только дополнительное соглашение, подписанное сторонами и зарегистрированное в ЕГРН, может изменить содержание договора.[7]

Иные условия, ограничивающие права дольщиков

Кроме вышеописанных пунктов, некоторые строительные компании включали такие условия, как право не передавать квартиру вплоть до полной оплаты по договору или пункт о том, что изменение площади помещения более чем на 5% не считается существенным.

Такие оговорки являются (и являлись) недействительными, так как государство регулирует их совершенно по-другому. Например, если покупатель допускает просрочки и не вносит платежи, то девелопер вправе вообще отказаться от исполнения договора при наличии условий, оговоренных в законе.

А согласно статье 9 закона № 214-ФЗ изменение площади жилья более чем на 5% позволяет дольщику идти в суд и требовать расторжения договора.

Типичные ущемления прав дольщиков сегодня

На сегодняшний день ситуация с условиями, ограничивающими права дольщиков, улучшилась. Такие пункты, как штраф за непринятие квартиры или право застройщика на одностороннее изменение сроков, уже не встречаются. Однако более мелкие, так сказать, нарушения до сих пор присутствуют в некоторых ДДУ.

Например, часть девелоперов указывает в договорах, что дольщик обязан принять квартиру в течение пяти, семи или десяти дней с момента получения сообщения о вводе дома в эксплуатацию. Такое условие считается незаконным. Оно ограничивает права дольщика.[8] Или другой момент.

В некоторых ДДУ присутствует если не запрет, то ограничения на уступку прав требования.

Застройщик включает в соглашение пункт о том, что участник не имеет права без его согласия уступать права требования, обязывает гражданина уплатить компенсацию при оформлении уступки и даже грозит штрафами за совершение цессии без согласия девелопера. В свою очередь закон № 214-ФЗ не ограничивает дольщика в этом плане.

Человек вправе уступить свои права начиная с даты внесения ДДУ в ЕГРН и до дня подписания акта приема-передачи помещения при условии полной оплаты или при переводе долга на другого субъекта.

Кроме того, встречаются пункты, обязывающие дольщиков заключить договор с управляющей компанией по выбору строителей, соблюдать досудебный порядок урегулирования споров, а также формулировки, относящие действия госорганов местных властей к непреодолимой силе. Ну, и наконец, некоторые соглашения предусматривают возможность одностороннего изменения проекта девелопером. Вплоть до этажности. Все эти условия противоречат закону и судебной практике.

Ответственность застройщика за включение в ДДУ условий, ограничивающих права дольщика

За включение в ДДУ условий, ограничивающих права дольщиков, руководство девелопера может быть оштрафовано на сумму от 1000 до 2000 рублей, а компания — до 20 000 рублей (ст. 14.8 КоАП РФ). Понятно, что для строительной организации это не деньги.

Однако информация о привлечении застройщика к административной ответственности вносится теперь в ЕИСЖС. И непонятно, как отнесутся контролирующие органы к такой строительной компании в будущем. Не секрет, что в России для давления на фирму или ее собственников при необходимости используются любые поводы.

А факт нарушения прав дольщиков является вполне подходящим основанием для того, чтобы начать «кошмарить» бизнес.

Куда жаловаться при включении в договор условий, ограничивающих права дольщиков

На условия, нарушающие права участников долевого строительства, следует жаловаться в территориальное управление Роспотребнадзора и в прокуратуру. Именно эти структуры привлекут застройщика к ответственности и накажут его за незаконные пункты.[9] Можно также обратиться в суд, который, при наличии оснований, легко признает спорные условия недействительными.

Вообще, на этапе покупки надо внимательно изучить ДДУ либо обратиться за помощью к адвокату. Однако, как правило, сегодня строители уже не включают в соглашения явно незаконные пункты. Слишком большой риск.

Если же вы нарвались на девелопера, который «состряпал» договор времен дикого капитализма, то лучше отказаться от подписания подобного ДДУ и оповестить об этом надзорные органы.

Может ли дольщик претендовать на получение штрафов и неустойки, если он все-таки подписал договор на невыгодных условиях, а застройщик нарушил сроки сдачи объекта или иным образом не исполнил свои обязательства

Может. Как я уже сказал выше, все условия, ограничивающие права дольщика — потребителя, по закону являются недействительными. Поэтому, несмотря на любые пункты ДДУ, гражданин вправе подать иск в суд и с помощью адвоката (либо сам) взыскать с нарушителя все штрафы и неустойки.

Выводы

Итак, мы можем констатировать, что подход застройщиков к условиям ДДУ серьезно изменился. Пункты, особо злостно ограничивающие права участников долевого строительства, встречаются все реже и реже. Да, некоторые условия по-прежнему нарушают права дольщиков, однако (если уж быть до конца честными) они не являются определяющими.

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

[1] Ст.9 Федерального закона «О введении в действие части второй ГК РФ» № 15 — ФЗ от 26.01.1996 года.

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Новостройки — Журнал Недвижимости

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.

Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.

— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.

ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д.

 Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.

Читайте также:  Оформление права собственности на новостройку

«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“.

 — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

  • Как проверить застройщика
  • Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.
  • В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).

Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.

Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.

«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая.

— Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.

— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу.

Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая.

— Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами.

Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.

Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.

— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги.

Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

ДДУ. Какие пункты ущемляют права

Главная > Пошаговые инструкции > Какие пункты ДДУ ущемляют права

Пункты договора участия в долевом строительстве, ущемляющие права потребителей:

• Не указано, что оплата по договору происходит только после регистрации его в Управлении Росреестра.

Так как договор считается заключенным только после его регистрации, граждане отдают деньги, по сути, под честное слово застройщика, а сами застройщики, принимая деньги от граждан таким образом, впрямую нарушают требования закона.

• Предусмотрено изменение цены застройщиком в одностороннем порядке.

Это означает, что дольщик заранее соглашается с тем, что он соглашается понести непредвиденные дополнительные расходы до нескольких сотен тысяч рублей. Цена договора после его заключения, в соответствии со ст.

5 214-ФЗ, может изменяться только по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения.

Ни в коем случае нельзя соглашаться с тем, что застройщик сам будет определять, за что и сколько должен доплачивать участник долевого строительства.

• Имеется пункт об обязательной для участника долевого строительства дополнительной плате, в случае, если контрольный обмер выявит увеличение фактической площади квартиры по сравнению с указанной в договоре.

По мнению юристов

Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, это является нарушением Закона «О защите прав потребителей», что, частично, подтверждается сложившейся судебной практикой.

В одном из судебных решений указано: «Застройщик, осуществляя строительство объекта, может контролировать соблюдение качественных характеристик и нести риски, связанные с необходимостью возмещения требований дольщика при ненадлежащем качестве объекта.

В свою очередь, дольщик никаким образом не может повлиять на качество строительства, он только оплачивает установленную в договоре цену и имеет право на получение указанного в договоре объекта. При этом, заключая договор, дольщик ориентируется на определенную цену, а изменение площади квартиры в сторону, например, увеличения на 1 кв.

м может привести к невозможности оплаты дольщиком дополнительного метража.
В «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.

2017) в разделе «Разрешение споров, возникающих в сфере защиты прав потребителей» отмечено, что «Обязанность обеспечить достоверное указание площади объекта долевого строительства возложена на застройщика».
В тоже время, в последние годы, сложилась иная судебная практика, когда суды признают действия застройщиков в таких случаях правомерными, если доплата оговорена в договоре.

Читайте также:  Как оформить банкротство физ. лица без личного участия в суде

Чтобы не доводить дело до судебных разбирательств целесообразно избежать включения пункта о доплате в случае увеличения площади квартиры в договор участия в долевом строительстве. В противном случае, нужно быть готовым к доплате.

• Указано, что гарантийный срок для объекта долевого строительства отсчитывается с даты выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

В 214-ФЗ указано, что «гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором».
Учитывая, что от ввода объекта в эксплуатацию до передачи квартиры дольщику проходит от нескольких месяцев до года, соглашаясь на такое условие в договоре, граждане добровольно уменьшают гарантийный срок.

По оценке Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, это является условием, ущемляющим права дольщика, так как гарантийный срок целесообразно исчислять со дня выполнения обязательств застройщиком, т.е. со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, что и делается подавляющим большинством застройщиков.

• Участник долевого строительства не имеет возможности уступить права требования по договору без письменного согласия застройщика.

Нормами ст.

11 214-ФЗ предусмотрено право дольщика переуступить свое право требование по договору в случае, если договор полностью оплачен и если уступка произведена в период с момента государственной регистрации договора до момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, такой запрет является нарушением норм 214-ФЗ и ухудшает положение потребителя относительно прав, предоставленных законом.

• Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию товарищества собственников жилья.

Это противоречит ст.143 ЖК РФ, предусматривающей право, а не обязанность собственника жилья стать членом товарищества, и, соответственно, оплачивать его расходы.

• В договоре не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон. Так, например, основания для одностороннего расторжения договора застройщиком указываются, а про права участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, нет ни слова. Или в разделе «Ответственность сторон» есть положения об ответственности дольщика и случаях, когда застройщик освобождается от ответственности, но нет пунктов об ответственности самого застройщика.
В тоже время, надо понимать, что такие «уловки» застройщиков бесполезны, так как, даже если в договоре не в полной мере определена ответственность сторон, то в любом случае при соответствующих нарушениях действуют нормы ответственности, указанные в 214 Федеральном законе.

Или в некоторых договорах указано, что дольщик имеет право отказаться от приемки квартиры при несоответствии качества квартиры требованиям договора, потребовав составления Акта о таком несоответствии с перечнем подлежащих устранению в разумный срок недостатков. Однако, обязанности Застройщика по подписанию акта, совершению дальнейших действий по устранению недостатков, либо подготовке мотивированного отказа, при этом не отражены.

• В отдельных договорах указано, что отсутствие на момент передачи квартиры электроэнергии, тепла, воды, работающих лифтов, телефона, регулярного вывоза мусора не означает нарушение требований о качестве квартиры, так как могут отсутствовать договоры на эксплуатацию по постоянной схеме, а заключаются они с поставщиками ресурсов ТСЖ после передачи ему объекта.


Право выбора способа управления жилым домом (в том числе создания ТСЖ) остается за собственниками жилья, но в соответствии с п. 14 ст.

161 ЖК РФ застройщик обязан не позднее 5 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома заключить договор с управляющей организацией (в случае, если сам застройщик не соответствует стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирным домом).

В тоже время в договорах указан достаточно большой период от даты ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (до 9 месяцев), до передачи квартир дольщикам, позволяющий урегулировать взаимоотношения со снабжающими организациями.

Следовательно, управляющая компания получает полномочия на заключение договоров с различными ресурсообеспечивающими и эксплуатирующими организациями задолго до передачи помещений участникам долевого строительства. Таким образом, данный пункт договоров ущемляет права потребителей. Кроме того, такой пункт в договоре нарушает права дольщика после подписания акта приема-передачи квартиры проживать в ней (если она передана с отделкой) или осуществлять необходимые работы по отделке квартиры.

• Договор дает не достаточно полное определение существенных нарушений требований о качестве квартиры, сводя их исключительно к отклонению от общей площади квартиры более указанных в договоре размеров и признанию квартиры непригодной к проживанию. В то время как ст.7 214-ФЗ предусматривает обязанность застройщика «передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям».

Следовательно, участник долевого строительства может отказаться от приемки квартиры не только при признании квартиры непригодной для проживания, но и при несоблюдении застройщиком вышеперечисленных требований.

• Иногда застройщики включают в договор пункт о том, что в определенных случаях расторжения договора Застройщик вправе удержать из подлежащих возврату сумм неустойки и штрафы, начисленные Дольщику…

В тоже время в п.7 ст.9 214-ФЗ указано: «При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается».

Данная норма является императивной, и включение такого пункта в договор долевого участия ущемляет права потребителей.

• Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного (указываются конкретные проценты) от цены договора в случае его расторжения по соглашению сторон.

В соответствии со ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время, при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору – такие расходы должны быть подтверждены документально.

Так, в Решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.

2015 года по делу А56-22590/2015 указано «Отказ потребителя (дольщика) от исполнения договора влечёт лишь его обязанность оплатить исполнителю (застройщику) фактически понесённые расходы, связанные с исполнением договора. Иных последствий, в том числе в виде выплаты заранее определённой суммы, не установлено».

• Отсутствуют предусмотренные статьей 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (это ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания).

С учетом положений части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя (застройщика). Данное положение прямо предусмотрено в пункте 1 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей»».

• Предусмотрена возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, без уведомления дольщика, вплоть до увеличения этажности, размещения в квартире объектов согласно требованиям противопожарных норм (рукавов, вентилей и т.д.), изменения проекта благоустройства прилегающей территории и др. Эта позиция представляется спорной, так как потребитель, (участник долевого строительства), для обеспечения возможности правильного выбора товара, в соответствии со ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст.21 214-ФЗ, должен быть проинформирован о приобретаемом им товаре – квартире. (В данном случае речь идет о проекте строительства и разрешении на строительство, которые определяют основные характеристики многоквартирного дома). Нельзя забывать о том, что существенное изменение проектной документации строящегося дома является основанием для расторжения договора по требованию дольщика в судебном порядке.
В указанном выше Обзоре Верховного суда от 26.04.2017 указано, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной Верховный суд относит описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

• Застройщики, не применяющие проектное финансирование, зачастую используют при расчетах с ними покупателей жилья форму аккредитива, что вполне приемлемо для дольщиков.

Но некоторые строительные компании указывают в договорах, что условия открытия и исполнения аккредитива определяются в соответствие с заявлением об открытии аккредитива (или определяются в соответствующем договоре с банком). По мнению юристов комиссии, участник долевого строительства имеет право знать эти условия до подписания ДДУ и быть уверенным, что деньги поступят на счет застройщика не ранее государственной регистрации ДДУ.

• Указано, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора.

Неправомерность такой позиции подтверждается вступившими в законную силу судебными решениями. В первую очередь, это касается тех случаев, когда принятие компетентными государственными органами и органами местного самоуправления актов, препятствующих выполнению сторонами своих обязательств по договору, вызвано, в том числе неправомерными действиями самого застройщика.
Однако, с учетом последних событий, в том числе, издания Правительством РФ и исполнительными органами власти субъектов Российской Федерации весной 2020 года актов, регулирующих деятельность строительных компаний и связанных со сложной эпидемиологической ситуацией в стране, такой пункт в соответствующей редакции может быть в договоре.

Другие статьи на эту тему:

  • Выбрать застройщика
  • Когда ДДУ заключать нецелесообразно
  • Когда ДДУ заключать нельзя
  • Что нужно вычеркнуть из ДДУ
  • Доплата за «лишние» квадратные метры по ДДУ
  • Принять квартиру в новостройке
  • Купить квартиру по переуступке
  • Как оформить квартиру в собственность
  • Подать в суд на застройщика

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *