Уловки нечестных риэлторов, о которых нужно знать

Все хотят жить в хорошей квартире, желательно ещё и в хорошем районе. Но зачастую денег на то, чтобы улучшить жилищные условия, не хватает.

Чтобы купить новое жилище, приходится продавать свою старую квартиру, но работа, семейные дела и отсутствие специальных навыков не позволяют посвящать всё своё время поиску покупателя, который предложит достойную цену, поэтому большинство россиян обращается за услугами к риелторам. Как не попасть в ловушки недобросовестных риелтеров, разбирался Лайф.

На сегодняшний день деятельность риелторов не регламентирована специальным законом и поэтому те, кто называют себя риелтором, осуществляют свою деятельность так, как им вздумается: кто-то действует исключительно в интересах своего доверителя, а кто-то прежде всего пытается выудить побольше денег лично для себя.

Самой популярной ловушкой для продавцов квартир являются невозвратные авансы и скрытые комиссии. В среде самих риелторов существует три основных мнения насчёт того, можно ли помимо оплаты, оговорённой с заказчиком услуг, брать ещё и эти самые скрытые комиссии.

Одни считают, что без невозвратного аванса или ловкой комиссии работать вообще никак нельзя; другие полагают, что комиссию брать можно, но только если для совершения сделки потребовалось приложить значительные усилия, так как возникли проблемы, о которых заранее было неизвестно; третьи уверены, что скрытая комиссия недопустима ни при каких обстоятельствах, таких меньшинство.

Уловки нечестных риэлторов, о которых нужно знать

Фото © ТАСС / Сергей Коньков

Понятно, что риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они устанавливают либо процент от сделки, либо фиксированную сумму, и это нормально. Вопрос только в том, что будет написано в соглашении о сотрудничестве, за что именно продавец квартиры платит деньги риелтору.

Бывает так, что агент заверяет продавца, что у него свои «клиентские базы», и сразу берёт за свою работу солидный аванс. После этого начинается шквал звонков от «потенциальных покупателей», причём нередко те, кто звонят по объявлению, спрашивают о совершенно другой квартире и утверждают, что такая площадь, этаж или цена указаны в объявлении, которое разместил риелтор.

Через неделю-две звонки прекращаются — и риелтор перестаёт выходить на связь, а квартира так и не продана.

На первый взгляд такие действия бессмысленны, но на самом деле нет.

Номера всех звонивших остаются в базе риелтора, и теперь он может им предлагать другие, возможно, более ликвидные объекты, а аванс он вам не вернёт, так как в договоре указано, что риелтор обязан лишь помогать продавать, а не гарантировать результат в виде продажи квартиры. Поэтому большим количеством звонков он сохраняет репутацию и получает за это деньги как за оказанную услугу.

Налог на отдых. Сколько придётся платить за вход в природные парки

Риелтор после подписания договора выжидает одну-две недели, сообщает, что спроса на такую квартиру сейчас нет, и приводит доводы о падении рынка, о строительстве рядом нового квартала и так далее. Как вариант решения проблемы предлагается снижение цены продажи. Через неделю — ещё снижение, через неделю — ещё.

Так будет продолжаться до тех пор, пока продаваемая квартира на самом деле не станет суперликвидом — сладким и заманчивым, который можно продать за один день. Из клиентов выстраивается очередь, а риелтору в этом случае остаётся только ждать, что кто-то из желающих купить эту квартиру сам предложит ему бонус в виде скрытой комиссии, лишь бы квартира осталась за ним.

Понятно, что при такой схеме риелтор, получив на руки этот «бонус», приведёт именно этого покупателя к своему нанимателю, от которого получит легальную оплату по договору.

Казалось бы, что продавцу нет никакого дела до тех денег, что покупатель дополнительно заплатил риелтору, однако не стоит забывать, что схема работает, только если цена продаваемой квартиры понижается ниже рыночной, а значит, продавец теряет в деньгах.

Если продавец, выслушав риелтора, не соглашается сразу на понижение цены, то для него может быть организован спектакль. Приходят подставные покупатели и, осмотрев квартиру, сообщают, что всем довольны, кроме цены, мол, у них нет таких денег.

Продавец снизить цену не соглашается, и «покупатели» с глубоким сожалением уходят. Через некоторое время появляются другие подставные покупатели, которые уже не так довольны квартирой, но, «так и быть», готовы её купить. Опять же — если будет снижена цена.

Продавец уже сомневается, ведь время идёт, а продажи нет, и поэтому он снижает цену и договаривается об авансе. Вторые «покупатели» тоже исчезают, позже риелтор скажет, что они купили другую квартиру, и прямо заявит, что покупатели показали — цену надо снижать.

Это и будет сделано, что приблизит риелтора к организации продажи. А продавец потеряет несколько десятков тысяч долларов.

Иногда на осмотр квартиры приезжает «покупатель», который на деле оказывается «специалистом известного агентства недвижимости».

Если у продавца ещё нет риелтора, то он сразу предлагает свои услуги, а если риелтор есть, то он под любым предлогом постарается выведать данные хозяина квартиры и встретиться с ним приватно.

Этот «специалист» умело расскажет о своей компетентности и даже сразу предложит заключить с ним договор, а деньги за его работу надо будет отдать потом, когда он приведёт покупателя.

И через несколько дней «специалист» действительно приходит с покупателем, который, бегло осмотрев квартиру, заявляет, что хотел бы её купить, но для того, чтобы заплатить запрошенную цену, ему понадобится ипотека.

Сейчас этим никого не удивить, и продавец подписывает договор, покупатель просит копии документов для ипотеки и так далее. Между делом «специалист» предлагает оплатить его работу по договору. Так как эта сумма по сравнению с ценой продаваемой квартиры небольшая, а продавец рад, что ему удаётся продать квартиру за свою цену и без торга, он оплачивает услуги «специалиста». После чего через несколько дней покупатель заявляет, что в банке ему отказали и он покупать квартиру не будет.

«Газпром», это же общий газ! Но почему доходы увеличиваются только у вас?

Продавец подозревает мошенничество, но проблема в том, что данные «специалиста» в договоре — липа, а паспорт его продавец не проверял. Что касается подставного покупателя, то он никаких денег не получал и заявляет, что нашёл «специалиста» по объявлению в Интернете. Какие к нему претензии?

Однако не стоит считать, что все риелторы занимаются нечестным промыслом. Многие из них действительно серьёзно облегчают продажи жилья. Но кроме знаний в области законодательства, доступных в открытых источниках, и наработанного опыта поиска информации и проведения сделок от риелторов не стоит ждать чудес и моментальных продаж.

Вот что должен делать риелтор при продаже жилплощади: прежде всего аргументировано подсказывать продавцу, как повысить цену его квартиры (например, нужно ли убрать бабушкину мебель и стоит ли побелить на кухне потолок); размещать объявления на популярных площадках и в специализированных базах; отвечать на звонки потенциальных клиентов и проводить показы; взять на себя всю бумажную работу по оформлению сделки.

Уловки нечестных риэлторов, о которых нужно знать

Для того чтобы всё это исполнялось, следует составить агентский договор, в который надо внести необходимые пункты. Как правило, риелторы предлагают «типовое соглашение».

Если это непреложное условие сотрудничества, то до подписания такого соглашения следует его показать юристу.

Толковый риелтор не станет возражать, если в него будут добавлены условия заказчика, ведь каждая сделка индивидуальна.

Помните: если вы начали работать с риелтором, то нет ничего зазорного в том, чтобы проверить его паспорт и доверенность, а также самолично внести все его данные в договор.

Имеет смысл заранее не только оговорить все вопросы по предполагаемой сделке, а также сумму и порядок выплат вознаграждения риелтора, но и обсудить, каким образом будет формироваться отчёт о проделанной работе — например текстовыми анкетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах (написать много отчётов разным почерком с разными данными сложно).

Серьёзный риелтор не боится называть стоимость своих услуг и чётко разъясняет, что именно входит в его работу.

Как понять, что риэлтор – мошенник?

Сделки с недвижимостью – одна из самых востребованных и прибыльных сфер деятельности. А там где прибыль, неизбежно появляются  граждане, жаждущие бесчестного обогащения. Как вычислить мошенника, который выдает себя за риэлтора? Расскажем о том, что должно вас насторожить.

ПРЕДЪЯВИТЕ ДОКУМЕНТЫ

Один из наиболее популярных схем, которые используют мошенники, – продажа чужой квартиры через подставное лицо.

Более того, с 15 июля 2016 года воплощать в жизнь подобную аферу стало гораздо проще: отмена обязательного требования о предъявлении свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость при заключении договора купли-продажи существенно облегчила жизнь мошенникам. Теперь им не нужно «доставать» свидетельство о собственности на квартиру, достаточно лишь получить паспорт жертвы и заказать выписку из ЕГРН.

Эта схема давно известна, она у всех на слуху, однако до сих пор находятся доверчивые простаки, которые попадаются в эту ловушку. Чаще всего это – пенсионеры. Пожилые люди, по тем или иным причинам вынужденные продавать свои квартиры, часто чувствуют себя растерянными.

Они плохо ориентируются на рынке недвижимости, не умеют быстро искать информацию в интернете – и обаятельному мошеннику ничего не стоит втереться к ним в доверие, предложив взять все хлопоты на себя. А дальше все просто. Лже-риэлтор просит у владельца квартиры паспорт якобы для составления договора о предоставлении риэлтерских услуг.

После этого мошенник ищет человека, внешне похожего на его жертву. Затем идет с ним к нотариусу, где оформляет на свое имя генеральную доверенность с правом продажи квартиры.

Получив доверенность, мошенник ищет покупателя, показывает ему квартиру – иногда даже в присутствии ничего не подозревающего хозяина, которого выдает за своего родственника. Далее аферист по доверенности заключает договор купли-продажи и забирает деньги себе.

В этой сделке обе честные стороны – продавец и покупатель – оказываются в равной мере пострадавшими. Покупатель, заплатив деньги, едет в «свою» квартиру и обнаруживает, что там, на законных основаниях проживает ее настоящий владелец. Который, в свою очередь, узнает, что квартира ему больше на принадлежит.

Как избежать

Покупателей должно насторожить явное стремление продавца поскорее заключить сделку. Он готов сделать большую скидку, он готов хоть завтра заключить договор, он явно неохотно соглашается на повторный показ квартиры.

Еще один подозрительный признак – дублирование объявлений на рекламных площадках с разными ценами на одну и ту же квартиру. Если вы видите, что на разных сайтах приглянувшаяся вам квартира продается по разной цене – не рискуйте. И, наконец, третий подозрительный момент – продажа по доверенности.

Тут желательно потребовать непременной личной встречи с владельцем. Чтобы уточнить – а подписывал ли он эту доверенность?

Продавцу настоятельно рекомендуется подать в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) заявление о запрете регистрационных действий с объектом недвижимости без личного участия собственника или, в случае несовершеннолетия или недееспособности собственника, – его законного представителя.

Для физического лица  «законными представителями»  могут быть только родители, усыновители, опекуны или попечители. А вот представители по доверенности (даже нотариально заверенной) в этой роли выступать не могут. Установленный собственником запрет сделает сделку по доверенности невозможной.

И еще один совет: никогда никому не отдавайте свой паспорт. Только копию.

Если агент пришел к вам домой – не держите паспорт на видном месте и не «прячьте» его в такие очевидные места, как ящик письменного стола или тумбочка в коридоре. Мошенники все эти места знают наизусть.

Отвлечь вас на минутку – дело нехитрое, так что паспорт могут взять и без вашего согласия, а при следующей встрече незаметно подкинуть на место. Так, что вы даже не заметите пропажу.

Читайте также:  Оформление права собственности на новостройку

ОШИБОЧКА ВЫШЛА!

Отсутствие фантазии у людей, дающих названия городским улицам, позволяет нечестным на руку риэлторам проворачивать простенькую, но эффективную мошенническую схему. В этом ему помогают созвучные названия. Возьмем для примера Москву.

Тут есть улицы Кустанайская и Кастанаевская, Керченская и Кетчерская. Переулки Ружейный и Оружейный. Валы Семеновский и Симоновский. Плюс – бесконечные улицы Строителей, Проектируемые проезды, Парковые улицы и так далее.

И – многочисленные корпуса, в которых путаются даже местные жители.

И вот, например, понравилась вам квартира в Москве, на улице Олеко Дундича, дом 21, корпус 2. Прекрасное место – дорогой район Филевский парк, до парка этого – минут 10 пешочком, до Парка Победы – минут 15, до метро Филевский парк – и вовсе минут 5.

Дом кирпичный, ремонт в квартире очень неплох, и даже кухню со всей встроенной техникой вам прежние хозяева оставляют. Посмотрели вы квартиру, купили, все оформили.

Приезжаете – и понимаете, что квартира, которую вам показал риэлтор, на самом деле находится не во втором, а в третьем корпусе, а ваш, второй – это довоенный двухэтажный домишко с деревянными перекрытиями, в котором явно проживали граждане, не знающие слова «ремонт».

Схема проста: чтобы продать «убитую» квартиру с ободранными стенами по хорошей цене, риэлтор арендует в соседнем корпусе аналогичную по площади квартиру с хорошей отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает ее вам.

Известны случаи, когда агенты и вовсе меняли табличку с адресом на доме, чтобы покупатели не заметили «ошибки». Чтобы дополнительно подстраховаться, риэлтор предлагает подвезти вас на объект на своей машине.

После того, как вы оценили квартиру, вам предложат как можно скорее заключить сделку – сославшись, например, на то, что хозяева планируют переезд в другой город и им нужно как можно скорее закончить дела. Цель спешки – не дать вам разобраться и заметить ошибку.

В итоге вы приобретаете старое, требующее серьезного дорогого ремонта жилье по цене квартиры с хорошей отделкой.

Как избежать

Заранее узнайте адрес дома и проверьте его по карте. Оцените и запомните расположение нужного вам здания по отношению к другим домам, школам и прочим объектам инфраструктуры. Откажитесь от предложения агента подвезти вас на машине и ищите дом сами, по навигатору. Это убережет вас от попыток риелтора показать не тот дом.

ВАМ КВАРТИРА, И ВАМ КВАРТИРА

Чтобы действовать наверняка, агент-мошенник снимает очень хорошую квартиру, на которую наверняка будет большой спрос, и выставляет ее на продажу по цене чуть ниже рыночной – якобы, продавцу срочно нужны деньги. Для большего ажиотажа в объявлении может быть указано: «Срочная продажа!!!».

Следующий шаг – пригласить сразу нескольких покупателей на просмотр квартиры. Для создания еще большего эффекта мошенник даже может пригласить на просмотр нескольких подставных покупателей, чтобы толпа желающий приобрести такую хорошую квартиру была максимально большой.

Ну а затем он методично обзванивает всех потенциальных покупателей и сообщает им, что квартира достанется тому, кто успеет первым внести залог. Цель – заключить залоговые договора и получить залог со всех, кто смотрел квартиру.  После чего мошенник просто исчезает со всеми собранными деньгами.

Как избежать

Проверьте документы на недвижимость и обязательно пообщайтесь с собственником квартиры. А еще лучше – избегайте схем с внесением залога, когда речь идет не о прямой продаже квартиры ее собственником или же крупным агентством с хорошей репутацией.

ПРОДАВЕЦ С ОСОБЕННОСТЯМИ

История столичного пенсионера, трижды продавшего свою квартиру разным людям, и затем трижды расторгшего заключенные договоры купли-продажи через суд по причине собственной недееспособности, уже стала легендой. При этом хитрый пенсионер умудрился вернуть каждому покупателю только 70% от суммы сделки.

Однако гораздо чаще такие дедушки и бабушки придумывают подобные аферы не сами. Мошенники от недвижимости разыскивают подходящих граждан, чья недееспособность не видна на первый взгляд. Квартира недееспособного человека выставляется на продажу.

Как правило – чуть дешевле рыночной цены, чтобы покупатель был заинтересован поскорее оформить сделку.

Найдя желающих приобрести данное жилье и продав его по всем правилам, недееспособный продавец при поддержке риэлтора подает заявление в суд и просит расторгнуть сделку, предоставив документы о недееспособности. Суд чаще всего встает на сторону «бедного дедушки».

После чего мошенники предлагают обманутым покупателям вернуть большую часть денег и закрыть дело в суде. Как правило, покупатели соглашаются – ведь если дело дойдет до официальных выплат, то возвращение денег может растянуться на долгие годы. Прибыль недееспособный владелец и мошенник делят между собой.

Как избежать

Покупая жилье у лиц старше 60 лет, попросите их предъявить справку из психоневрологического диспансера. Также нужно насторожиться, если риелтор откровенно «продавливает» вас купить какую-то конкретную квартиру. Возможно, он находится в преступном сговоре с ее владельцем.

РИЭЛТОР – АЛЬТРУИСТ

Уловки нечестных риэлторов, о которых нужно знать

Один из самых настораживающих признаков – подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие. На столичном рынке недвижимости размер агентской комиссии начинаются с 3% от суммы сделки. Разумеется, торг здесь уместен, причем в обе стороны.

За очень «легкую», ликвидную квартиру агент чаще всего получает комиссию в диапазоне от 2% до 3%.

За элитную дорогую недвижимость комиссию могут сбавить до 1,5%, а вот за проблемную квартиру (например, если хозяин живет за границей) – ценник может подняться и до 5%.

Если же риэлтор подозрительно «бескорыстен» и соглашается на комиссию 1% и менее – это повод насторожиться. Либо вы нарвались на одного из тех мошенников, о которых мы уже писали выше, либо риэлтор двурушничает. Делается это так: агент соглашается найти для вас квартиру за очень скромное вознаграждение.

Подобрав подходящий вариант, агент связывается с собственником и предлагает ему увеличить продажную цену квартиры, отдав ему разницу в качестве вознаграждения. Взамен риэлтор обязуется «впарить» вам именно эту квартиру.

В итоге, сэкономив на официальной комиссии, вы потеряете гораздо больше за счет завышенной цены. 

Третий вариант – агент может брать комиссию и с продавца, и с покупателя. Согласно профессиональной этике, двойная комиссия не допустима. Платить вознаграждение агенту должен тот, кому оказывается услуга.

Если покупатель заключил  договор с риэлтором о поиске подходящей квартиры – комиссию платит покупатель. Если продавец заключил договор о поиске покупателя – комиссию платит продавец.

Брать вознаграждение с обоих считается неэтичным, от услуг такого агента лучше отказаться.

Как избежать

Не позволяйте риэлтору полностью устранить вас от переговоров. Чтобы риэлтор не наживался за ваш счет, обязательно встретьтесь с продавцом и обсудите с ним все условия сделки. И заодно уточните насчет изначальной цены и комиссии.

ПРАВИЛЬНЫЙ ВЫБОР

Как выбрать хорошего агента по недвижимости и не стать жертвой мошенников? Эксперты «Из рук в руки» рекомендуют придерживаться следующих несложных правил:

Выбирайте риэлтора, представляющего крупное агентство. Их работу контролирует компания. Не отказывайтесь от предложения застраховать сделку – так вы сведете риск к минимуму. Проверьте сертификацию вашего агента на портале Российской Гильдии риэлторов.

Профессионалы, прошедшие такую сертификацию, дорожат своей деловой репутацией и не станут рисковать ею. Обязательно перепишите все данные агента – номер и серию паспорта, ИНН и так далее. Пробейте эти документы в интернете.

Также в интернете стоит проверить самого риэлтора – нет ли его в черных списках, куда заносятся как мошенники, так и просто слабые профессионалы? Честный риэлтор обязательно предложит вам заключить договор, в котором будет указан размер комиссии и ответственность сторон.

Честный риэлтор гарантирует юридическую чистоту объекта в договоре.

Оцените манеру ведения переговоров. Хороший специалист уверен в себе, легко отвечает на ваши вопросы, дружелюбен – но при этом не переходит границ приватности и не навязывается вам в приятели. Излишнее панибратство – повод насторожиться.

«Уловок для наживы всегда много»: Как не попасться на удочку риэлторов-мошенников

Риэлтор делится профессиональными секретами и рассказывает, как избежать обмана при покупке квартиры

Как обстоят дела на рынке недвижимости, на что нужно обращать внимание при покупке квартиры и как не стать жертвой мошенников? Для того, чтобы это узнать, я обратилась за помощью к Елене Анисимовой, опытному риэлтору:

— В сфере недвижимости крутятся немалые деньги. Возможно ли риэлтору, оставаясь честным, заработать большие деньги?

— Я бы хотела развенчать миф о том, что риэлторы зарабатывают огромные деньги и они достаются легко. Это неправда. Рынок недвижимости совсем не такой, как в 2011 или 2014 годах. 

— А чем отличался рынок в те годы?

— С началом экономического кризиса в 2008 году продажи стали падать, у людей не было денег.

Позже, в 2011-2012 годах, стал активно расти спрос на недвижимость из-за того, что банки стали предлагать выгодные условия ипотечных кредитов.

Процентные ставки по кредитам в тот период стали занижать и приобрести квартиру в ипотеку стало гораздо проще. А в 2014 году был максимальный уровень цен из-за резкого скачка курса валют.

И вот сейчас рынок переполнен объектами недвижимости, а покупателей больше не стало. И те, кто продает квартиры, купленные, например, в 2014 году, теряют приличные деньги на продаже. А если не торопятся продать, то выставляют по этой же цене, по которой брали, и таких квартир на рынке недвижимости полно.

Плюсом, информацию сейчас добыть можно практически из любого источника и многие наивно полагают, что могут сами подобрать себе жильё или продать квартиру. Безусловно, могут. Но какие из этого могут вылиться последствия? А заработать всегда можно, если много трудиться. Над самообразованием, в том числе.

Ведь, по большей части, риэлтор — это не механик по показу квартир, а профессионал, обладающий знаниями, с помощью которых клиент может, как минимум, ничего не потерять, а даже заработать на продаже или покупке объекта недвижимости.

Я думаю, слова «мошенники», «каждый день» и «большие деньги» не совсем относятся к профессии риэлтор. Возможно, когда-то давно, в 90-х, они были. В крупных регионах до сих пор существуют недобросовестные риэлторы. Но видеть мошенников сейчас нужно не в риэлторах, а в покупателях и продавцах.

И поэтому одна из важнейших задач риэлтора — проверить объект на чистоту сделки и иногда даже на дееспособность и вменяемость клиента.

— Почему вообще, как Вам кажется, люди выбирают для себя профессию риэлтора? Как было в Вашем случае?

— Все всегда приходили, приходят и будут приходить в профессию только по ошибочному предположению, что они будут зарабатывать завтра же лёгкие и большие деньги. На втором месте — свободный график работы (но я бы назвала это ненормированным рабочим днём).

На третьем — опыт работы, образование, пол и возраст, медицинские показания работодателей не интересуют. Иными словами, мы берем не космонавтов, причём в любом возрасте и с любым опытом работы. Ну и на четвертом, правда очень редко, общение с людьми.

Я пришла в профессию по тем же причинам, что и остальные. Покупала квартиру, обратилась в агентство. В процессе оформления мне показалась, что риэлтор ничего не делает и зарабатывает со сделки 30000, по тем временам это просто космическая сумма.

На момент выхода на сделку я уже была сотрудником этого агентства. О чём нисколько не жалею.

— Какие уловки сейчас распространены среди недобросовестных риэлторов для получения наживы?

— Уловок для наживы всегда много, но всех секретов не хотелось бы раскрывать, потому что мы, риэлторы, как говорят, «в одной упряжке» и иногда приходится работать и с такими «ловкими» риэлторами. Но хотелось бы дать пару советов: 1. Не давать комиссию до сделки; 2.

Читайте также:  К кому обратиться с вопросом сопровождения сделки с недвижимостью?

Задатки, авансы передавать желательно (но есть исключения) от покупателя продавцу. Риэлтор не может брать задаток себе. 3. Все передачи денег осуществлять по документам и только напрямую от покупателя продавцу. 4. Внимательно читать то, что вы подписываете.

А вообще, наверное, самое главное — обращаться к риэлтору с опытом и по рекомендациям довольных клиентов.

— Как вы думаете, почему люди не занимаются покупкой недвижимости самостоятельно, а предпочитают перекладывать это на риэлторов? 

— Нехватка времени, недостаток знаний по юридическому оформлению сделки, проживание в отдалении от продаваемого объекта, ну или лень. Я считаю, что каждый должен заниматься своим делом.

Лучше довериться профессионалу, нежели вставать на грабли самостоятельно. Сколько раз в жизни 1 человек продаёт и покупает квартиру? 1? 2? Ну, максимум, 3? Риэлтор совершает от 2 до 10 сделок в месяц.

А если умножить на годы работы, то складывается приличный опыт.

— Какие способы отвлечь и усыпить бдительность клиента бывают задействованы чаще всего?

— Наверное, один из приёмов — втереться в доверие. Зачастую при осмотре квартиры клиенты смотрят на картинку и не обращают внимания на качество. Если риэлтор «с подвохом», его задача — побыстрее продать и он не думает, как люди потом будут жить в этой квартире.

Подтёки от протечки крыши, порванные обои, скрипучие полы, плесень в углах, все это можно проглядеть, если смотреть на цвет обоев или куда поставить свой холодильник.

Неузаконенная планировка может стать проблемой, зарегистрированные несовершеннолетние , продажа от доверенного лица, долги за капитальный ремонт или квартплату. Или вообще долги, аресты, обременения.

— Дайте, пожалуйста, несколько конкретных советов, на что важно посмотреть при покупке? 

— Нужно обратить внимание на чистоту подъезда. Посмотреть, какие люди там живут. Прийти несколько раз в разное время суток, потому что, бывает, попадаются жильцы-пьяницы, дебоширы, просто шумные соседи, время активности которых за один визит можно не застать.

Если это верхние этажи, нужно убедиться, что не течёт крыша (наличие подтёков на потолке). Часто бывает, что делают предпродажные ремонты «тяп-ляп» — обои поклеили, а под ними плесень. Пройдёт полгода, придётся снимать обои и выводить эту плесень.

Также, надо проверить, установлены ли счётчики на воду, на газ (коммунальные платежи по счётчикам гораздо ниже, чем без них). Их можно установить, но это будут дополнительные затраты для покупателя. Затем узнать, какая управляющая компания обслуживает дом. Бывают компании, которые не очень хорошо справляются со своей работой. Посмотреть двор: детская площадка (если нужно), парковка.

Бывают клиенты, которые смотрят на «декорации», на общую картинку, и упускают важные детали. Например, стоит диван и, допустим, после покупки продавец его заберёт и окажется, что за ним не поклеены обои.

Бывает, что обои поклеены красиво, но некачественно. Ещё нечестные продавцы могут маскировать дыры на ламинате или линолиуме ковровым покрытием, на это тоже нужно обращать внимание.

Краны нужно проверять, всё ли работает, смотреть, чтобы ничего не протекало.

Если угловые квартиры, я рекомендую проверять, не промерзают ли углы. Или если, например, первый этаж и во всех комнатах и в кухне ковровые покрытия — скорее всего квартира холодная. Кстати, это одна из причин, почему в осенне-зимний период повышенный спрос на квартиры. В это время можно увидеть, течёт ли крыша, холодно ли в квартире и так далее.

— На что обратить внимание при покупке квартиры (посмотреть квитанции, поговорить с соседями и тд)?

— Запросить правоустанавливающие документы. Посмотреть технический паспорт и убедиться, что не было перепланировки.

Заказать выписку из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости), это документ, в котором указан собственник недвижимости, дата регистрации, характеристики объекта недвижимости, возможные обременения, аресты, запрещения на сделки с ним (ипотека, рента и т. д.). Заказать справку из жко (справка о составе семьи ).

Проверить, есть у продавцов долги по кредитам и судебным решениям, нет ли арестов на совершение сделки. Внимательно осмотреть квартиру, в договоре указать сроки передачи квартиры и мебели, которая остаётся, дабы не было сюрпризов. И много-много еще всего.

— Назовите основные способы распознать мошенника и оградить себя от возможных неприятностей

— Во-первых, риэлтор должен работать в агентстве. Очень часто слышу: я риэлтор, то есть «я никто и звать меня никак». Как вы это себе представляете? А как же одна из основных задач риэлтора — оказать сервис, поделиться знаниями.

Каждое, даже маленькое, агентство подписывает контракты с аккредитованными застройщиками, банками, выдающими ипотеки, сотрудничают с страховыми компаниями и оценочными.

А как это делать на дому? А где потом искать этого риэлтора, у которого ни офиса, ни руководства, с которого можно спросить? Во-вторых, рекомендую подписывать договор на услуги, а после расчета по комиссии требовать акт выполненных работ. Кроме того, риэлтор должен иметь рекомендации от клиентов. Отзывы, благодарности.

Сейчас очень хорошо продаются квартиры в интернете и поэтому большая часть риэлторов ведет свои личные страницы. Там можно посмотреть, что из себя представляет человек, почитать отзывы о его работе, посмотреть образование, места работы, тренинги, мастер классы, в общем, увидеть и убедиться, что человек действительно риэлтор.

— Назовите самые сложные случаи в своей практике.

— По поводу сложностей.. Технически, каждая сделка похожа. Конечно, законодательство постоянно меняется и бывают редкие случаи и документы. Иногда приходится переводить документы с иностранного языка, вызывать переводчика на сделку, иногда даже сурдопереводчика. Но всё, что связано с документами — решаемо. Самое сложное в профессии риэлтора — оставаться человеком.

Иногда приходится делать выбор между своим благополучием и человечностью, законом и справедливостью. Клиенты продают или покупают недвижимость не всегда для улучшения условий проживания. Зачастую причинами бывают состояние здоровья и даже смерть. Часто приходится вникать в проблемы семей, во взаимоотношения супругов, детей и родителей. Вот это действительно сложно.

 

— А можете рассказать о случаях самой быстрой и самой долгой продажи квартиры в Вашей практике?

— Самая быстрая продажа была на прошлой неделе. Продала квартиру двухкомнатную на улице Профсоюзной за один день. Собственники не могли продать квартиру в течение полугода, хотя до этого и обращались к другому риэлтору.

Почему у меня получилось быстро продать? Я оповестила всех своих знакомых риэлторов о том, что вот такой у меня появился объект, выложила информацию в соцсети, в группы нашей компании, на свои личные страницы.

Мне позвонил знакомый риэлтор, мы обсудили условия, показали клиентам и вышли на сделку.

А сейчас большинство продаж так и происходит: о сделках договариваются два риэлтора (со стороны продавца и со стороны покупателя), потому что квартир в продаже очень много и очень сложно бывает найти на рынке недвижимости «то самое». Наличие специалистов с обеих сторон значительно сокращает время поисков.

Ну а самая долгая продажа длилась года два. Сначала дом долго не сдавался, затем цену собственники хотели сделать повыше. Бывает такое. Но всё-таки продажа состоялась. Тоже вот недавно, в начале сентября.

фото:Елена Анисимова

Уловки нечестных риэлторов, о которых нужно знать

«Купи-продай»: на какие уловки идут недобросовестные риелторы

В Прикамье по вине риелтора-мошенника семья с маленьким ребенком осталась без жилья. Тем временем в Санкт-Петербурге расследуют дело в отношении шести риелторов, которые подделали документы и приобрели право на выморочное имущество двух квартир, оставшихся от умерших владельцев.

А в Томской области перед судом предстанет группа лжериелторов, которые предлагали помощь в оказании информационных услуг в сфере недвижимости: деньги взяли, но обязательства не выполнили. Среди потерпевших ― более 70 человек.

О том, как не попасть в сводки криминальных новостей и на какие уловки идут недобросовестные риелторы, ― в материале «Известий».

Риелтор, нажми на тормоза

Одна из самых распространенных уловок, которую используют ушлые «посредники» рынка недвижимости, ― искусственно создаваемый ажиотаж.

Как отмечается в пресс-релизе компании «Метриум», недобросовестный риелтор может намекнуть сомневающемуся клиенту, что пока он думает, за квартирой уже буквально выстроилась очередь.

Говорить, конечно, можно что угодно, но нередко риелтор для правдоподобности подстраивает целые ситуации.

Так, во время просмотра риелтор может торопить клиента, поскольку «через пять минут придет другой потенциальный покупатель (или арендатор)». В этом случае клиент впопыхах может не успеть посмотреть всю квартиру и заметить недостатки.

Или же во время показа жилья у риелтора внезапно звонит телефон: «Как неожиданно! Еще один клиент хочет немедленно посмотреть этот же вариант!» Здесь вы рискуете поддаться сиюминутному порыву и, отказавшись от просмотра других предложений, не успев как следует подумать, сказать: «Беру». Собственно чего и добивался ушлый риелтор.

Что делать? Специалисты советуют взвесить все за и против и не принимать поспешных решений сразу после показа. Возьмите паузу хотя бы на день. Ведь даже народная мудрость гласит: утро вечера мудренее.

Еще один нечестный ход ― создание дублей объявлений о продаже квартиры, но по заниженной цене (собственник, понятно, об этом не знает). Таким образом нечестные риелторы собирают максимальный спрос с рынка.

Когда покупатели откликаются на фейковое объявление и готовы купить недвижимость, агент начинает давить на собственника («Такой шанс нельзя упустить»), и тот соглашается продать квартиру за более низкую цену.

Как не допустить подобное? Эксперты советуют продавцу мониторить основные базы объявлений и прописать в договоре порядок отчетности агента за действия по продаже квартиры (тогда риелтору придется присылать ссылки на размещенные объявления или скриншоты).

Экскурсия по сараю

Другая хитрость: риелтор начинает общаться с клиентом по-приятельски. Между делом заводит разговоры о жизни, на какие-то личные темы, которые не имеют никакого отношения к сделке.

С одной стороны, вроде приятная атмосфера доверия, а с другой эксперты предупреждают: профессионал не должен переходить грань между дружелюбием и вторжением в личное пространство клиента.

Вполне возможно, что таким образом риелтор хочет усыпить вашу бдительность, пытаясь занизить стоимость на продаваемую недвижимость, или, наоборот, продать подороже вариант, который объективно стоит меньше.

Кстати, о вариантах похуже.

Допустим, вы оглашаете свой бюджет (на покупку квартиры у вас, к примеру, есть 7 млн рублей), но на лице риелтора появляется выражение сожаления: «За такие деньги, увы, вы не найдете достойных вариантов, лучше доплатить». Для пущей убедительности вам устроят экскурсию по «неликвиду». Дескать, гляньте, что за сарай вы можете себе позволить за такие «гроши», давайте посмотрим что-то поприличнее.

«Не следует считать слова риелтора истиной в последней инстанции. Лучше зайти на сайт объявлений о продаже недвижимости и посмотреть, какие квартиры предлагаются в заданном ценовом диапазоне. Эти нехитрые действия помогут составить объективное представление о рынке», ― советуют эксперты компании «Метриум».

Третья улица Строителей

Мошенник и совесть ― это как параллельные прямые, которые не пересекаются. Поэтому, купив квартиру в одном месте, вы можете внезапно узнать, что на самом деле приобрели совсем другую недвижимость и по другому адресу. Если речь идет о типовой застройке в спальном районе, то раскусить мошенников не так просто.

Как это работает? Клиента привозят на показ квартиры в темное время суток и сразу к подъезду, чтобы не видно было таблички с адресом, а в договоре прописывается настоящий адрес недвижимости. В итоге вы посмотрели хорошую квартиру, вам всё понравилось, а на деле купили «убитое» жилье. Так что обращайте внимание на всё ― даже на номер корпуса дома.

Также недобросовестные агенты могут замалчивать истории о «темном прошлом» недвижимости.

Читайте также:  3 три этапа которые следуют при отказе от оплаты кредита

Это могут быть сведения, которые не влияют на качество предложения (например, о том, что в квартире было совершено разбойное нападение).

Или принципиальные моменты с точки зрения закона ― такие как банкротство собственника. Так что запросите выписку ЕГРП перед сделкой, проверьте продавца на банкротство и так далее.

«На вторичном рынке недвижимости риски столкнуться с мошенничеством гораздо выше, чем на первичном, ― говорит «Известиям» управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. ― Клиент покупает квартиру у физического лица, а не у юридического.

Форма договора купли-продажи менее регламентирована, чем договора долевого участия. Наконец, сделка на первичном рынке проходит несколько стадий контроля — со стороны регистрационной палаты, банка, самого риелтора.

В случае со вторичной недвижимостью вся ответственность ложится на плечи брокера».

По словам эксперта, может помочь в поиске надежного риелтора «мини-тендер» ― возможно, друзья или знакомые имели удачный опыт и могут посоветовать хорошего специалиста.

Как правило, тщательно подбирают персонал в авторитетных агентствах, которые следят за своей репутацией: рынок недвижимости достаточно тесен, и в профессиональном сообществе существуют черные списки, куда вносят недобросовестных игроков.

Арендуй правильно

В начале месяца профессиональные риелторы пожаловались на разгулявшихся за период самоизоляции мошенников в сфере аренды жилья.

По информации компании «Инком-Недвижимость», за два месяца число заявлений от пострадавших граждан выросло в пять раз по сравнению с показателями за весь прошлый год (с марта 2019 года по март 2020 года).

Так, например, лжериелтор под видом сотрудника известного агентства за предоплату предлагал выгодную сделку по найму жилья, а получив деньги, испарялся. Обманывают как потенциальных арендаторов, так и собственников: первым продают информацию о несуществующем жилье и наймодателе, вторым ― услугу по быстрому подбору арендатора.

В компании обращают внимание, что крупные агентства недвижимости работают без предоплаты и на основании договора о предоставлении риелторских услуг, а никак не «информационных». Кроме того, сотрудники агентств не предоставляют нанимателям контакты собственников квартир.

Об общих правилах аренды жилья напомнили в Росреестре. Во-первых, изучите внимательно все документы сторон договора. Список недействительных паспортов можно посмотреть здесь. Убедитесь в корректности всех указанных в договоре данных о квартире (адрес, площадь, кадастровый номер, описание состояния недвижимости и т.д.) и ее собственнике.

Во-вторых, ознакомьтесь с прописанными условиями оплаты, каковы обязанности, дополнительные расходы и условия расторжения договора. В договоре можно прописать перечень лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем жилья, и предельное количество проверок со стороны собственника.

В ведомстве советуют подписывать договор усложненным вариантом подписи с расшифровкой ФИО ― так мошенникам будет сложнее подделать подпись. Кроме того, неплохо периодически просматривать интернет-ресурсы и базы недвижимости: вдруг квартиру, которую вы снимаете, выставили на продажу или хотят пересдать.

Кстати, в ближайшее время, по крайней мере, в Москве, услуги риелторов не подорожают. С одной стороны, это связано с высокой конкуренцией за клиента и снижением издержек.

Как сообщает агентство «Москва» со ссылкой на руководителя аналитического центра «Циан» Алексея Попова, на рынке постоянно совершенствуются технологии, ряд рутинных операций переходит в автоматизированный режим.

С другой стороны, отмечает вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Векшина, увеличение стоимости услуг не прогнозируется в связи со снижением покупательской способности населения.

Какие уловки применяют риелторы при работе с клиентами | Rusbase

Если вы решили купить недвижимость, то, скорее всего, вам не обойтись без риелтора.

Какие уловки применяют риелторы при работе с клиентами Марат И это вполне естественно, ведь лучше поручить дело профессионалу, чем пытаться выполнить не всегда простую задачу самому. Тем важнее найти именно профессионала, а не посредника, нацеленного лишь на то, чтобы «стрясти» с вас деньги, не заботясь о конечном результате.  Зная способы относительно честного отъема денег, применяемые риелторами, вы можете в некоторой степени обезопасить себя от разного рода нечистых на руку посредников.

  • Не дать клиенту опомниться
  • Свой парень
  • Эксклюзивчик

Начнем с того, что профессиональный риелтор в первую очередь является хорошим психологом и способен определить платежеспособность клиента и его характер уже в первые минуты общения. Если клиент сомневается или не спешит принимать решение по какому-либо из вариантов, то посредник применяет в этом случае обычную тактику: клиенту сообщается о наличии еще пары-тройки потенциальных клиентов на этот вариант квартиры и устанавливается небольшой срок для принятия решения. Особым эффектом обладает телефонный звонок, от якобы еще одного потенциального покупателя, согласного купить предложенную квартиру.Доводя клиента «до кондиции», риелтор старается завоевать его доверие. Для клиента такой человек будет выглядеть грамотным товарищем, чьи советы и профессионализм позволят ему принять правильное решение. Собственные же интересы маклера  внешне как бы отходят на второй план. То есть у клиента создается впечатление, что он сам принимает решение, а риелтор ему только помогает. При таких отношениях клиент уже, как правило, не обращает внимания на огрехи в работе риелтора и не спешит с ним расставаться.

Вам и только вам могут предложить работать с суперпрофессиональным риелтором, имеющим доступ к закрытой базе недвижимости, в которой хранятся наиболее интересные предложения.

Только стоить подобный «эксклюзив» будет несколько дороже обычного, а условия агентского договора свяжут по рукам и ногам. Основное требование, содержащееся в таких договорах — это ваш полный отказ от сотрудничества с другими риелторами или агентствами недвижимости.

При этом, конечно же, не сообщается что в соответствии со ст. 32 Закона «О защите прав потребителя» и ст.

782 ГК РФ вы вправе отказаться от услуг исполнителя, каковым является риелтор или агентство, в любое удобное для вас время при условии оплаты фактически понесенных им расходов. Поэтому, знайте, что никто не может заставить вас работать только с одним посредником.

При возникновении споров на этой почве вопросы оплаты фактически произведенных расходов придется решать либо в досудебном, либо в судебном порядке. Здесь важную роль играет то, каким способом оплачивались услуги: по предоплате или оплата по факту.

В случае предоплаты вам, скорее всего, «зажмут» большую часть денег, мотивируя это тем, что услуги дорого стоят, да и прайс специально под отдельного клиента готовили. Тут без суда не обойтись. Если в договоре оказания услуг отсутствует цена той или иной услуги (показа квартиры, подготовки документов и т.д.

), то эту цену придется выяснять с помощью товароведческой экспертизы, которая будет исходить из средней цены за услугу в данном конкретном регионе. Если же оплата услуг должна была производиться по факту их оказания, то уже риелтор будет бегать за вами и требовать денег.

В любом случае не стоит идти на поводу у агентства и верить ему на слово, когда речь будет идти о стоимости услуг. Вполне естественно, что вас попытаются обмануть, «накрутив» энную сумму на услугу, предоставляемую вам как не слишком грамотному клиенту.

Задаток и аванс

У риелторов довольно странное понимание задатка, вернее его юридической природы. Под задатком большинство посредников понимает все, кроме самого задатка. Задатком обзывают суммы, переданные по предварительному договору купли-продажи, или деньги, полученные по договору оказания услуг.

И хорошо, если сделка пройдет без проблем, однако если она сорвется, да еще и по вине продавца, то выплаты двойного размера задатка покупатель вряд ли дождется, хотя, вероятнее всего, риелтор при оформлении документов рисовал такую картину.

Подробно о задатке и условиях, при которых он имеет силу, вы можете прочитать здесь.

При оформлении задатка необходимо также обратить внимание на его величину. Желательно, чтобы при внесении задатка, покупатель выяснил средний размер задатка по аналогичным предложениям. Слишком низкий размер задатка может свидетельствовать о том, что риелтор и продавец не принимают покупателя всерьез, так как уже нашелся другой, готовый выложить большую сумму.

При передаче аванса также возможны проблемы. Во-первых, деньги рекомендуется передавать непосредственно продавцу, во-вторых, при этом должны быть оформлены соответствующие документы, в частности, расписка.

На практике же распространены варианты, когда при отсутствии агентского договора (в наличии лишь договор оказания услуг) посредник требует передать аванс ему, а он в свою очередь обязуется его передать продавцу. Оформляется все это, как правило, распиской. И это еще полбеды, когда частный риелтор пишет расписку от своего имени.

Когда договор заключен с агентством недвижимости, а расписку пишет его сотрудник от своего имени, то есть вероятность того, что вы своих денег можете не увидеть. Поскольку текучка кадров в агентствах довольно большая, то новых сотрудников иногда допускают к работе с клиентом без должной проверки его навыков и прошлого.

Получив таким способом некую сумму, да еще и наличными, риелтор может просто испариться, а в агентстве будут лишь разводить руками, мол, знать ничего не знаем, и придется вам идти в милицию писать заявление по ст. 159 УК РФ.Другой способ обмануть клиента заключается в том, что при передаче аванса в расписке не указывается конкретный адрес объекта.

В данном случае речь идет об отсутствии ответственности за «уплывшую» из под носа квартиру. Впоследствии будет трудно доказать, что деньги были переданы именно за эту квартиру и никакую другую.

   

  1. Красивые бумажки
  2. Договорная халтура
  3. В заключение

В процессе поиска подходящего варианта, вам могут предлагать подписать разные бумаги с красивыми названиями: гарантийное письмо, прокол согласования цены, подтверждение цены и т.д.

Обычно риелторы мотивируют необходимость их подписания тем, что необходимо закрепить цену понравившейся квартиры. Самое интересное, что подобные документы подписываются между клиентом и риелтором. Клиент успокаивается и прекращает дальнейшие поиски. Через некоторое время выясняется, что продавец решил цену поднять.

Как быть? Со стороны риелтора начинается давление: хозяин — барин, покупайте по новой цене или оплатите мои услуги.

Самое обидное то, что в данном случае жаль терять время на судебную тяжбу, перспективы которой весьма призрачны, так как та бумажка с умными словами, которую вы подписали, к продавцу не имеет никакого отношения и соответственно никаких обязательств с его стороны не порождает. Здесь самое время дать бесплатный совет: всегда читайте документы, перед тем как их подписать.

Если смысл этих документов вам не понятен, то попросите их копии и возьмите тайм-аут, во время которого вы пойдете к юристу за разъяснением смысла этих документов.Неопределенность формулировок в договоре, особенно его предмета, дает возможность риелтору получить немного легких денег.

Допустим, расплывчатая формулировка того, что требуется от риелтора, например, что «исполнитель (риелтор) обязуется оказать услуги заказчику (вам) по подбору одно- двухкомнатной квартиры в таком-то районе, стоимость которой не превышает энную сумму» позволяет риелтору показывать клиенту квартиры, которые радикально отличаются от тех, что вы себе представляли и просить за свои услуги денег.В некоторых случаях клиент сталкивается с упорным нежеланием представителей агентства недвижимости обсуждать условия договора, особенно когда речь идет о более подробном описании предмета договора и обязанностей агентства по отношению к клиенту. Если условия договора вам откровенно не нравятся, то постарайтесь уговорить риелторов подписать дополнительное соглашение или протокол согласования разногласий к договору.

Мы попытались перечислить наиболее распространенные и относительно безобидные способы обмана клиентов риелторами и намеренно опустили случаи откровенного мошенничества с постановкой целых спектаклей с фальшивыми нотариусами, продавцами и поддельными документами, а также методы работы так называемых «черных риелторов», на счету которых не одна человеческая жизнь. Главное, что знание о методах работы посредников от недвижимости, дает вам шанс избежать распространенных ошибок при выборе риелтора или агентства недвижимости.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *