Признание договора купли-продажи квартиры незаключенным

Основания для признания сделки незаключенной закреплены в статьях 432 и 433 Гражданского кодекса РФ. Среди них выделяют следующие:

  1. Несогласование сторонами существенных условий. Под существенными понимаются закрепленные на законодательном уровне условия, о которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение. Например, для поставки существенным будет являться условие о наименовании и количестве товара.
  2. Нарушение условий об обязательной регистрации. Такое положение закреплено в п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ. Несоблюдение этого пункта может повлечь признание договора аренды незаключенным, если срок пользования имуществом составлял более года без проведения регистрации.
  3. Непередача имущества по соглашению. Соглашение о займе считается заключенным с момента передачи гражданином другой стороне предмета соглашения. Если передача имущества не произошла, сделка недействительна.

Если в соглашении будет присутствовать одно из вышеуказанных условий, то оно признается недействительным и не распространяет свои права и обязанности на стороны.

Порядок признания

Незаключенность сделки устанавливается в судебном порядке. Для этого сторона процесса может подать иск о признании соглашения незаключенным либо заявить требование в момент уже происходящего процесса, предъявив встречный иск.

Признание договора купли-продажи квартиры незаключенным

Главной задачей в момент обращения с вышеуказанным иском будет являться доказывание стороной, что выполнение соглашения не осуществлялось и своими действиями вы не подтверждаете его исполнение.

Например, вы заключили соглашение о поставке товара, в котором не определено его количество, при этом принимаете исполнение обязательств другого участника сделки, но сами нарушили порядок оплаты, и по условиям соглашения к вам применяются штрафные санкции. В судебном процессе вы заявили встречный иск с целью убрать обязательства по штрафу.

В таком случае по встречному иску отказ удовлетворения будет вероятен, поскольку фактически вы исполнение сделки принимали и претензий до момента предъявления требований по штрафу не высказывали.

В каких случаях договор купли-продажи квартиры могут признать недействительным?

Признание договора купли-продажи квартиры незаключенным

Совершенная сделка купли-продажи – явление далеко не «окончательное и бесповоротное». Ее вполне можно расторгнуть или оспорить через суд. Или вариант еще интереснее – добиться того, чтобы осуществленная уже сделка приобрела свой изначальный статус. Иначе говоря, была признана незаключенной. А если сделки с формальной точки зрения как будто бы и не было, значит и обязательств у сторон по отношению друг к другу тоже никаких не найдется.

Только вот есть маленький нюансик: денежные средства, потраченные на квартиру, должны вернуться обратно к покупателю, а сама недвижимость – к продавцу. Но это, в общем-то, логично. Можно сравнить такой процесс с перемоткой фильма назад.

Раз – и словно ничего и не было. Разумеется, если не углубляться в детали. А мы в данной статье как раз этим и займемся. Разберемся хорошенько, что из себя представляет незаключенная сделка, и по каким причинам она таковой становится.

Недействительный и незаключенный договоры – это не одно и то же

Во-первых, во избежание подмены понятий: недействительный и незаключенный договоры – феномены абсолютно разные. Они отличаются своими последствиями. Недействительная сделка – это полноценный юридический факт со всеми вытекающими из подобного определения результатами. А именно, обязательствами, штрафами и прочими «радостями».

Любое заинтересованное лицо вправе потребовать объявления сделки недействительной. А вот положение незаключенного договора представляется более простым. За ним не стоит никакого юридического преследования, да и требование о возврате имущества тут может быть выдвинуто лишь сторонами сделки. То есть, либо продавцом, либо покупателем.

Как происходит признание договора незаключенным?

Обычно, конечно, признание договора незаключенным происходит по инициативе последнего. После пробы жилья «на вкус» вчерашние покупатели часто разочаровываются в своем выборе.

Проведя в квартире определенное количество времени, они с неприятным удивлением открывают для себя тщательно замаскированные продавцом минусы: проблемы с отоплением, трубами или соседями. А бывает, и вовсе узнают, что многоэтажка была возведена на бывшей кладбищенской территории.

Тогда, неудовлетворенные приобретением, они пытаются вернуть свои деньги. Второй стороне сделки такой поворот событий, очевидно, не нравится – мало кто любит выкладывать едва полученную валюту из кармана.

Что позволяет считать сделку незаключенной?

А теперь, для лучшего понимания вопроса, давайте-ка уточним, какие механизмы делают сделку незаключенной. Для этого нам придется обратиться к слову Закона: там мы однозначно найдем исчерпывающие ответы.

Итак, наша цель – статья 432 Гражданского Кодекса РФ. Название у нее говорящее – «Основные положения о заключении договора». Согласно ее положениям, сделка считается заключенной только в том случае, если сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Но что же это за условия такие? Посмотрим.

Имейте в виду, что соглашения со второй стороной необходимо добиться по каждому из вышеперечисленных параметров. В противном случае сделку можно будет назвать незаключенной.

Другими словами, если вы – продавец, который хочет предотвратить подобное печальное развитие событий, вам нужно сразу удостовериться, что потенциальный покупатель подписывается под каждым из четырех обозначенных пунктов.

И даже под тем, что описан под цифрой 2! Искренне не советуем вам игнорировать эту часть. Даже если недвижимостью впредь не сможет пользоваться никто кроме нового владельца, в договоре стоит данную деталь обозначить. Иначе человек, который приобрел вашу квартиру, придет к вам и скажет, что вы с ним эту тему не обсуждали, а значит и договор у вас – незаключенный.

И, напоследок, конкретизируем второй пункт еще тщательнее. Вы, вероятно, ломаете голову над тем, что за господа могут претендовать на удержание права пользования недвижимым имуществом даже после реализации сделки купли-продажи. Вариантов несколько. Такими лицами могут стать арендаторы жилья или прописанные без указания срока освобождения квартиры граждане.

Вывод из всего сказанного тут напрашивается один. Мы всегда поддерживаем те решения, в рамках которых стороны сделок обращаются к услугам экспертов рынка недвижимости. Ведь профессионалы осведомлены обо всех возможных рисках и исходах дела, поэтому не допустят негативного для вас развития ситуации.

Признание договора незаключенным. Отличия от недействительности и основания по версии ВАС РФ

31.05.2014

Признание договора купли-продажи квартиры незаключенным

Nota bene!

Понятие «незаключенность договора» в первой части ГКРФ напрямую не фигурирует. Этот способ нуллификации договора выводится из статьи 432 ГК РФ. Так, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (соответственно, если соглашение не достигнуто, то договор не заключен).

Но признание договора незаключенным прямо упоминается во второй части ГК РФ – в статьях 555 и 654 (незаключенным считается договор купли-продажи недвижимости и договор аренды здания или сооружения, если стороны не согласовали цену или арендную плату).

В случаях недобросовестного оспаривания договоров как недействительных суды в последние годы стали уходить от слепой нуллификации договоров по чисто формальным причинам и придерживаться приоритета сохранения договоров.

Новая редакция Гражданского кодекса (в частности, пункты 2 и 6 статьи 166), которая вступила в силу с 1 сентября 2013 года, тоже установила препятствия для недобросовестного оспаривания договоров. Параллельно велась борьба и с мнимой незаключенностью договоров. В обзоре № 165 представлены основные подходы, которые были выработаны в борьбе с этим явлением.

Кроме задачи показать, как можно бороться с мнимой незаключенностью договоров, обзор № 165 решил еще одну задачу: продемонстрировать практическую разницу между недействительностью и незаключенностью договора, разъяснить последствия признания договора незаключенным.
Незаключенный договор не нужно оспаривать как недействительный

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила обоснованиях недействительности сделок (п. 1 обзора № 165).

Обзор № 165 довольно четко разделяет понятия недействительных и незаключенных договоров, тогда как на практике многие юристы не видят особой разницы между этими понятиями (можно встретить такие иски, в которых договор одновременно просят признать недействительным и незаключенным, причем по одному и тому же основанию). Так в чем же все-таки заключается принципиальная разница?

– Честно говоря, концептуально я тоже считаю, что разницы между незаключенностью и недействительностью договора быть не должно. И то, и другое – нуллификация договора. Либо мы признаем договор, либо нет. Во втором случае договор – это ноль, то есть сделка не повлекла за собой тех правовых последствий, которые должна была повлечь.

На мой взгляд, некорректно вводить разновидности нолей, должен быть один режим нуллификации. Тем более что нуллификация незаключенного договора близка к нуллификации ничтожного договора: и в том, и в другом случае считается, что договора нет с самого начала, даже если документ был подписан и в какой-то части исполнялся.

Но в российской доктрине традиционно принято выделять, условно говоря, два нуля:недействительность и ничтожность. Кстати, в Европе действуют разные подходы – где-то один режим нуллификации договора, где-то, как и у нас, выделяют два режима.

В любом случае при работе над обзором № 165 мы исходили из сложившейся в России тенденции разделения недействительности и незаключенностидоговора.
Разница между этими понятиями в следующем: если в договоре не согласованы существенные условия, то договор не заключен. Двусторонней сделки не получилось.

В доктрине это называется фактическое несуществование договора (фактическое – потому что стороны не договорились о важнейших условиях, без которых договор не считается заключенным). А если стороны согласовали существенные условия, нодоговор нарушает требования закона, то он недействителен.

В доктрине это называют юридическим несуществованием договора. Многие считают, что применительно к российскому праву недействительный договор это не просто несуществующий договор, это еще и некая противозаконность, правонарушение.

– Даже если договор недействителен не из-за противоречия закону (по статье 168 ГК РФ), а по другим основаниям?- Незаключенность договора из-за несогласования существенного условия в чем-то похожа на недействительность из-за существенного заблуждения.

И в том, и в другом случае причиной нуллификации сделки становится некое недопонимание между сторонами, отсутствие общей воли, недостижение соглашения без нарушения закона.

Читайте также:  Какие этапы выполняются при межевании земельной территории?

– Да, потому что есть мнение (которое лично я не разделяю), что статья 168 Гражданского кодекса просто поставлена во главу пирамиды оснований недействительности договора, но, по сути, все остальные основания – это частные случаи общего основания недействительности, указанного в статье 168. С этим, конечно, можно спорить.

Например, в эту концепцию не укладывается оспаривание сделки как совершенной с существенным заблуждением (ст. 178 ГК РФ), потому что часто здесь нет нарушения закона, недобросовестного поведения, а есть самостоятельная ошибка стороны, оспаривающей сделку, порок воли.Ведь другая сторона может и не знать о заблуждении.

– Вы сейчас рассказали о разнице в основаниях признания договора незаключенным или недействительным. А в чем разница, если говорить о последствиях?

– Последствия недействительности сделки прямо указаны в Гражданском кодексе – это реституция (ст. 167 ГК РФ). Кроме того, кодекс содержит нормы, которые касаются порядка оспаривания сделки как недействительной.

В частности, кодекс устанавливает сроки исковой давности, которые отличаются в зависимости от того, ничтожный договор или оспоримый (ст. 181 ГК РФ). Относительно незаключенностидоговора таких общих норм нет, но судебная практика давно складывается так, что в этом случае применяются нормы о неосновательном обогащении (ст.

1102–1109 ГКРФ), минуя нормы о реституции. Соответственно действует общий субъективный трехгодичный срок давности.

Что реституция, что взыскание неосновательного обогащения в конечном счете приводят к одному результату – возврату того, что было получено по нуллифицированному договору. Какая тогда практическая разница между использованием тех и других норм?

– Совершенно верно, к той цели, к которой нужно прийти при нуллификации отношений (возврат исполненного), могут привести как нормы о реституции, так и нормы о неосновательном обогащении. Но чисто технически эти пути не идентичны, и в этом заключалась главная практическая проблема.

Бывает, что у договора сразу несколько пороков и какие-то ведут к недействительности, какие-то – к незаключенности. Или сторона, намеренная нуллифицировать договор, считает, что у нее несколько оснований для этого.

Тогда возникает вопрос: какое из них выбрать? Если сторона выберет ошибочный вариант (например, договор является незаключенным, а она оспаривает его как недействительный), то она может получить отказ в иске только потому, что совершила техническую ошибку. Например, потому что исковая давность будет исчисляться иначе.

В обзоре № 165 применен подход, согласно которому незаключенность превалирует над недействительностью. Проще говоря, если есть основания считать договор незаключенным, то его уже не стоит обсуждать с точки зрения действительности или недействительности – сделки и так нет.

Нельзя сказать, что это бесспорный подход, но он был наиболее распространен в нашей судебной практике. В этом смысле обзор № 165 только подтвердил сложившуюся практику.
Отсутствие регистрации само по себе не влечет за собой незаключенность договора

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан не действительным и при ее отсутствии.

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок (п. 2 обзора № 165).
Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий (п. 3 обзора № 165).

Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника. Заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрациидоговора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (п. 4 обзора № 165).

– В пунктах 2–4 обзора № 165 последовательно проводится мысль о том, что договор, который требует обязательной государственной регистрации, но не прошел ее, на этом основании не является незаключенным для сторон.

Если в нем есть какие-либо пороки (кроме отсутствия регистрации), его можно оспаривать как недействительный. В принципе эти выводы и так следуют из пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.13 № 13 « О договореаренды».

Зачем понадобилось разжевывать их еще подробнее?

Nota bene!

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31.05.2016 N 14-КГ16-9

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 мая 2016 г. N 14-КГ16-9

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Романовского С.В. и Киселева А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Золотарева А.Н. к Воробьеву И.А. к и Борисовой Л.В. о признании договора купли-продажи незаключенным и истребовании имущества из чужого незаконного владения

по кассационным жалобам Воробьева И.А. и Борисовой Л.В. на решение Бобровского районного суда Воронежской области от 21 июля 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 20 октября 2015 г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения представителя Борисовой Л.В. Булгакова Е.Ю., представителя Золотаревой Е.В. Лискина А.В., просивших жалобу удовлетворить, Золотарева А.Н., просившего жалобу отклонить,

установила:

Золотарев А.Н. обратился в суд с иском к Воробьеву И.А., Борисовой Л.В. о признании договора купли-продажи незаключенным и истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Иск мотивирован тем, что 26 сентября 2013 г. Золотарев А.Н. приобрел транспортное средства с использованием частично кредитных денежных средств, полученных в ООО «Русфинанс Банк». Исполнение обязательств Золотарева А.Н. по кредитному договору обеспечено договором залога указанной машины от 26 сентября 2013 г.

Золотарев А.Н. с 5 октября 2012 г. находился в браке с Золотаревой Е.В., которая фактически пользовалась спорным транспортным средством. С супругой истец не проживает с 15 марта 2015 г. Каких-либо договоров, направленных на отчуждение принадлежащего ему автомобиля, Золотарев А.Н.

не заключал, намерений на отчуждение транспортного средства также не имел. 1 апреля 2015 г. ему стало известно о том, что собственником автомобиля с 17 марта 2015 г. является Воробьев И.А. Впоследствии 5 апреля 2015 г. последний продал автомобиль Борисовой Л.В.

, которая в настоящий момент является собственником транспортного средства.

Золотарев А.Н. ссылался на то, что от его имени с Воробьевым И.А. заключен договор купли-продажи автомобиля от 17 марта 2015 г.

, который истец не подписывал, в связи с чем просил признать данный договор незаключенным, а договор купли-продажи от 5 апреля 2015 г., заключенный между Воробьевым И.А. и Борисовой Л.В.

, признать недействительным, истребовать автомобиль из незаконного владения Борисовой Л.В.

Решением Бобровского районного суда Воронежской области от 21 июля 2015 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 20 октября 2015 г., исковые требования Золотарева А.Н. удовлетворены частично.

Автомобиль истребован у Борисовой Л.В., на которую возложена обязанность передать транспортное средство Золотареву А.Н. В удовлетворении требований о признании договора купли-продажи автомобиля от 17 марта 2015 г.

незаключенным и о признании недействительным договора купли-продажи от 5 апреля 2015 г. отказано.

В кассационных жалобах Воробьева И.А. и Борисовой Л.В. содержатся просьбы об отмене вышеназванных судебных постановлений в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 29 апреля 2016 г. кассационные жалобы с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, объяснения относительно кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобы подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом установлено, что Золотарев А.Н. являлся собственником автомобиля на основании договора купли-продажи от 26 сентября 2013 г.

Указанным автомобилем пользовалась его супруга Золотарева Е.В., что подтверждается ее распиской о том, что она забрала в пользование совместно нажитое имущество — спорный автомобиль.

17 марта 2015 г. в органах ГИБДД был зарегистрирован договор купли-продажи автомобиля, в соответствии с которым Золотарев Е.В. продал транспортное средство Воробьеву И.А. за 50 000 руб. Сведения о новом собственнике автомобиля внесены в паспорт транспортного средства.

Впоследствии 5 апреля 2015 г. Воробьев И.А. продал автомобиль Борисовой Л.В. за 200 000 руб.

Истец Золотарев А.Н. ссылался на то обстоятельство, что он не подписывал договор купли-продажи от 17 марта 2015 г. и у него также отсутствовало волеизъявление на отчуждение транспортного средства.

Согласно заключению судебной экспертизы подпись от имени Золотарева А.Н. в договоре купли-продажи транспортного средства от 17 марта 2015 г. выполнена не самим Золотаревым А.Н., а другим лицом.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что автомобиль выбыл из владения Золотарева А.Н. помимо его воли, в связи с чем транспортное средство подлежит истребованию из незаконного владения Борисовой Л.В.

  • Позицию суда первой инстанции поддержал суд второй инстанции.
  • Между тем с выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
  • В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
  • Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли.
Читайте также:  Условия договоров долевого участия, ущемляющие права покупателей

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Таким образом, юридически значимыми по делу об истребовании имущества являются, в частности, обстоятельства утраты собственником владения спорным имуществом (по его воле или помимо его воли).

При этом следует учитывать, что выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств.

Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома.

В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле.

Указанные правовые позиции не были учтены судебной коллегией по гражданским делам Воронежского областного суда.

Суд апелляционной инстанции, применяя положения статей 301 — 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, ограничился лишь тем фактом, что подпись в договоре купли-продажи автомобиля от 17 марта 2015 г. выполнена не истцом.

Однако само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о том, что имущество выбыло из владения истца помимо его воли и не может служить безусловным основанием для истребования имущества.

Иные обстоятельства выбытия спорного автомобиля из владения истца, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судом на обсуждение не выносились, в связи с чем суд в нарушение положений частей 1 и 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не дал оценку иным представленным сторонами и имеющимся в деле доказательствам.

Так, судом не дана оценка находящимся в представленном отделом МВД России по Бобровскому району Воронежской области материале об отказе в возбуждении уголовного дела N г. объяснениям С.

составившей договор купли-продажи, и Воробьева И.А. о заключении 17 марта 2015 г. договора купли-продажи автомобиля и его передаче новому собственнику по воле Золотарева А.Н.

и при его непосредственном участии.

При этом в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции было удовлетворено ходатайство о вызове в качестве свидетеля С. однако данный свидетель допрошен не был.

Не был предметом оценки суда тот факт, что ни истец, ни его супруга не заявляли о хищении автомобиля либо о его утрате иным способом и правоустанавливающих документов на него, однако указанные предметы были переданы новому собственнику Воробьеву И.А.

Таким образом, в нарушение положений статьи 198 и пунктов 5 и 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не установил каким образом автомобиль выбыл из владения Золотарева А.Н., то есть не установил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, что явилось следствием существенного нарушения норм материального и процессуального права.

Также ответчиками указывалось на то, что истец Золотарев А.Н. состоял в зарегистрированном браке с Золотаревой Е.В. с 2012 г. по 14 апреля 2015 г. Между супругами была достигнута договоренность о передаче в фактическое владение Золотаревой Е.В. спорного автомобиля, являющегося их общим совместным имуществом, что подтверждается соответствующей распиской от 15 марта 2015 г.

Судом первой инстанции в обоснование вывода о выбытии автомобиля из владения Золотарева А.Н. указано, что расписка о передаче спорного автомобиля супруге Золотаревой Е.В. не имеет правового значения, поскольку собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению и передавать его в пользование другим лицам. С данными выводами согласился суд апелляционной инстанции.

Однако судом апелляционной инстанции не учтено, что в соответствии с частями 1 и 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

При наличии названной расписки и исходя из приведенных положений Семейного кодекса Российской Федерации, а также статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не были исследованы указанные сторонами, в частности и истцом, обстоятельства нахождения во владении Золотаревой Е.В. спорного автомобиля на момент его продажи Воробьеву И.А.

Удовлетворяя исковые требования об истребовании автомобиля по тем основаниям, что транспортное средство выбыло помимо воли истца, суд первой инстанции исходил из выводов судебной почерковедческой экспертизы о подделке подписи Золотарева А.Н. в договоре купли-продажи от 17 марта 2015 г., с чем согласился и суд апелляционной инстанции.

В силу положений частей 1 — 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье настоящего Кодекса.

Вопреки указанным нормам без внимания суда апелляционной инстанции были оставлены доводы о том, что судебная экспертиза проведена с нарушениями процессуального закона.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 81 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае оспаривания подлинности подписи на документе или ином письменном доказательстве лицом, подпись которого имеется на нем, суд вправе получить образцы почерка для последующего сравнительного исследования.

О необходимости получения образцов почерка выносится определение суда. О получении образцов почерка составляется протокол, в котором отражаются время, место и условия получения образцов почерка.

Протокол подписывается судьей, лицом, у которого были получены образцы почерка, специалистом, если он участвовал в совершении данного процессуального действия.

В нарушение действующего процессуального закона в качестве сравнительного материала эксперту были представлены экспериментальные образцы почерков без составления соответствующего протокола, в связи с чем установить происхождение экспериментальных образцов почерков именно от истца не представлялось возможным, а также отсутствовали данные об условиях, при которых были получены эти образцы.

В качестве свободных образцов почерка экспертом были исследованы электрофотографические копии паспорта на имя Золотарева А.Н. с датой выдачи 26 июня 2001 г., а также подписи от имени истца в копиях договора дарения от 27 января 2015 г. и договора наряда-заказа на работы СТО от 26 сентября 2013 г. Оригиналы документов для исследования эксперту представлены не были.

Между тем для производства судебной почерковедческой экспертизы представляются документы на бумажных носителях, содержащие непосредственные почерковые объекты и сравнительные образцы.

Документы представляются в оригиналах (подлинниках), так как электрофотографические копии являются ограниченно пригодным объектом для почерковедческого исследования, что обусловлено возможными искажениями при изготовлении данных копий.

При таких обстоятельствах при назначении и проведении судебной почерковедческой экспертизы были нарушены нормы Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем указанное экспертное заключение не могло рассматриваться судом как допустимое доказательство, имеющее значение при рассмотрении спора по существу.

Таким образом, приводимые суду апелляционной инстанций доводы о том, что автомобиль выбыл из владения Золотарева А.Н.

по его воле и в результате его действий, направленных на передачу имущества, не были исследованы судом апелляционной инстанции при разрешении спора и не была дана надлежащая оценка доказательствам, на которые ответчики ссылались в обоснование названных обстоятельств, чем существенно нарушены положения вышеприведенных норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

  1. В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
  2. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (статья 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
  3. Однако по изложенным основаниям Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения названных выше норм материального и процессуального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав авторов жалоб.
  4. При таких обстоятельствах апелляционное определение подлежит отмене, а дело — направлению в суд апелляционной инстанции.
  5. Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
Читайте также:  Какие опасности влечёт за собой генеральная доверенность?

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 20 октября 2015 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

——————————————————————

Признание сделки с недвижимостью ничтожной — Ошеров, Онисковец и Партнеры

Не все сделки, проводимые с недвижимостью, являются законными – некоторые из них могут быть заключены с нарушением законодательства, а значит, являются ничтожными. Но что такое ничтожная сделка с недвижимостью, можно ли ее оспорить и что делать в таких ситуациях? Ответы на эти вопросы вы найдёте в данной статье.

В каких случаях сделка с недвижимостью является ничтожной?

В юриспруденции существует два сходных, но отличающихся между собой понятия – оспоримая и ничтожная сделка.

Главная разница между ними в том, что признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной происходит по решению суда, а ничтожной сделка является с момента заключения и специального признания не требует.

По сути, ничтожная сделка – это частный случай недействительной сделки, но нарушение законодательства является настолько явным, что это не требуется специально доказывать.

В каких же случаях сделку можно назвать ничтожной? Вот основные причины:

  1. Прямое нарушение Конституции, федеральных или местных законов, других нормативных актов – каждая заключаемая сделка должна соответствовать действующему законодательству в данной сфере. Если это не так, такая сделка не может рассматриваться как законная.
  2. Сделка является мнимой – то есть, на самом деле не порождает юридических последствий и правоотношений, которые декларируются при ее заключении. В качестве примера можно упомянуть распространенную схему, когда должник якобы продает недвижимость знакомому или родственнику, но денег на самом деле не получает и продолжает пользоваться объектом. Но кредитор при этом не может отобрать имущество, поскольку у него уже другой владелец.
  3. Сделка является притворной – то есть, заключается с целью прикрыть собой другую, условия которой разглашать не хочется. К примеру, часто люди, продавая квартиру, не хотят уплачивать налог, поэтому формально оформляется дарственная, а деньги за недвижимость передаются негласно.
  4. Одна из сторон не имеет достаточной дееспособности – по закону сделку могут заключать только стороны, которые достигли определенного возраста, не имеют психических заболеваний. Если это условие не соблюдается, такая сделка является ничтожной.
  5. Сделка противоречит основам правопорядка и нравственности – хотя такая формулировка является достаточно размытой, она нередко применяется для оспаривания сделок и признания их ничтожными.
  6. Не соблюдена форма сделки – даже если сделка выглядит вполне законной, но не отвечает существующим требованиям (например, договор купли-продажи квартиры не прошел обязательную государственную регистрацию), она является ничтожной по факту.

Кроме того, стоит упомянуть отдельное условие для юридических лиц. Не все организации имеют право заключать сделки с недвижимостью, соответственно, договоры, заключенные такими компаниями, также являются ничтожными.

Как признать сделку с недвижимостью ничтожной?

Хотя законодательство прямо говорит о том, что признание сделки с недвижимостью ничтожной через суд не требуется, достаточно подтверждения наличия одного из условий, перечисленных выше, на практике все же обычно судебное решение требуется. Потому оспаривание сделок с недвижимостью производится в таком порядке:

  • Подготовка судебного иска о признании сделки ничтожной. Подготовить заявление может как одна из сторон договора, так и третье лицо, которое является заинтересованным в ситуации (это, например, может быть налоговая служба). В самом иске истец просит суд признать сделку ничтожной на основании того или иного обстоятельства;
  • Сбор необходимых документов для судебного иска – вместе с заявлением в суд нужно подать документы, подтверждающие позицию истца и конкретные факты, позволяющие признать договор ничтожным. Это может быть справка о психическом заболевании одной из сторон сделки, подтверждение притворности/мнимости договора и т.д.
  • Подача заявления в суд – данные иски рассматриваются судом общей юрисдикции и подаются по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Иск в суд можно передать лично или отправить заказным письмом. Следует также отправить копии документов ответчику и всем заинтересованным сторонам.
  • Рассмотрение дела в суде –во время слушаний нужно, предоставив доводы, убедить суд в том, что условия сделки позволяют признать ее ничтожной. Если это удастся, судья вынесет соответствующее решение.

Можно ли признать аренду недвижимости ничтожной сделкой?

Договор аренды также может быть заключен с нарушениями, а значит, может быть ничтожным. Таким образом, сделка аренды недвижимости также может оказаться ничтожной.

Как можно признать аренду недвижимости ничтожной сделкой? С юридической точки зрения этот договор ничем не отличается от купли-продажи или другого типа сделки, а значит, и порядок действий одинаковый: подготовка иска, сбор доказательств, судебное рассмотрение и вынесение вердикта.

Последствия ничтожной сделки с недвижимостью

В отличие от оспоримых, ничтожные сделки являются недействительными с самого момента заключения.

Потому в случае, если суд признает договор ничтожным, все права и обязанности сторон по ней аннулируются и возвращаются к таковым на момент ее заключения, и считается, что такая сделка не существовала ранее в правовом поле в принципе.

Таким образом, покупатель получает обратно свои деньги, а продавец – товар (в данном случае объект недвижимости). Это еще раз говорит о том, почему важно указывать в тексте договора реальные сведения: если сделка будет признана ничтожной, стороны получат лишь то, что указано в договоре.

Заключение

Если сделка заключена с нарушениями законодательства, она может быть признана ничтожной. В этом случае все правовые последствия, которые она несла, аннулируются. Признать сделку таковой можно через суд, подав иск и предоставив доказательства наличия фактов нарушений. Мы рекомендуем обратиться к профессиональным адвокатам.

В каких случаях можно признать договор купли-продажи незаключенным и какие последствия это влечет — бесплатные юридические консультации

Обычно суд признает договор незаключенным из-за того, что стороны не согласовали его существенные условия. Однако если вы начали исполнять договор (например, передали товар покупателю или перечислили аванс продавцу), то убедить суд в обоснованности вашего требования будет трудно.

Как правило, суды стремятся сохранить обязательство и подобные иски отклоняют. Если все-таки договор признан незаключенным, то вы не сможете потребовать от контрагента исполнить обязательства по нему.

Если договор исполнялся, то суд может обязать несостоявшегося покупателя оплатить или вернуть товар, а продавца – вернуть предоплату в качестве неосновательного обогащения.

Договор купли-продажи, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Например, стороны не указали данные, которые позволяют четко определить наименование и количество товара, а при продаже недвижимости – ее цену.

Стороны не согласовали существенные условия

Суд может признать договор купли-продажи незаключенным, в частности, если не согласован предмет договора. Это наименование и количество товара (п. 3 ст. 455, п. 2 ст. 465 ГК РФ), а при продаже недвижимости – данные о недвижимости, в том числе ее расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Для отдельных видов договоров купли-продажи предусмотрены и другие существенные условия, отсутствие которых в договоре может повлечь его незаключенность. К ним относятся:

  • цена товара при продаже недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
  • цена товара, порядок, сроки и размеры платежей при продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ);
  • перечень проживающих лиц (при их наличии) с указанием их прав на пользование помещением при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Заявить о незаключенности договора купли-продажи можно и в том случае, если в ходе переговоров предложено согласовать какое-то условие, но согласовано оно не было. Такое условие является существенным для вашего договора в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ до тех пор, пока вы не откажетесь от своего предложения.

Можно ли признать договор незаключенным, если он исполнялся сторонами

Это возможно в редких случаях.

Но надо учитывать следующее. Если вы, например, приняли товар, но не оплатили его, а затем заявили требование о незаключенности договора, чтобы избежать неустойки, такое требование будет недобросовестным (п. 3 ст. 432 ГК РФ). В этом случае, скорее всего, в иске вам откажут.

Добросовестность будет оценивать суд в каждом случае с учетом конкретных обстоятельств и доказательств. При наличии сомнений в заключенности договора суд стремится сохранить обязательство, а не аннулировать его.

Например, если при заключении договора условие о его предмете было сторонам понятно и не вызывало неопределенности, суд может учесть факт исполнения договора и признать его заключенным.

В каком порядке можно признать договор купли-продажи незаключенным

Порядок признания незаключенным договора купли-продажи особенностей не имеет – вам нужно подать иск в суд.

Если контрагент заявил к вам требование (например, о взыскании оплаты), основанное на договоре, который вы считаете незаключенным, подайте встречный иск или заявите возражение о незаключенности (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57).

Каковы последствия признания договора купли-продажи незаключенным

Последствия признания договора незаключенным во многом зависят от того, исполнялся ли он сторонами.

В случае когда договор не исполнялся, суд признает, что стороны не несут никаких обязанностей друг перед другом.

Если договор исполнялся, то суд может взыскать неосновательное обогащение, если встречное исполнение было неравноценным. Например, взыскать с продавца сумму уплаченного покупателем аванса.

Если товар был передан, а оплата за него не произведена, покупатель обязан товар вернуть или оплатить.

При этом стороны не вправе применять условия договора об ответственности сторон, в том числе требовать уплаты штрафов и пеней.

Некоторые условия незаключенного договора все же могут быть применены. Так, по общему правилу сохраняет силу условие о подсудности (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *