Переуступка права требования построенного жилья

Переуступка права требования построенного жилья

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются. Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном. Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Содержание

Переуступка права требования построенного жилья

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности.

Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится.

Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия.

Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности.

То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать.

Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость.

Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик.

А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк.

Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Переуступка права требования построенного жилья

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция. Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам. Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры.

Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика.

Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Переуступка права требования построенного жилья

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов. Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто. Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку.

Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%).

Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

Переуступка права требования построенного жилья

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки.

Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену.

Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет.

Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Переуступка права требования построенного жилья

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить.

Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются.

Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз.

ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние.

Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Переуступка права требования построенного жилья

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу.

На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения.

Читайте также:  Из недавнего архива: как с гуся вода – ущерб в 34 млн

И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны.

На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить.

Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Переуступка квартиры в строящемся доме — особенности, законодательство, механизм

Переуступка квартиры — один из вариантов продажи прав на жилье, которое находится на стадии строительства. Многие ошибочно считают, что происходит продажа прав собственности на объект недвижимости. На практике дело обстоит немного иначе.

В период сооружения многоквартирного дома не существует прав собственности на квартиры, а потому объектом сделки выступают права требования. Изначально права требования возникают у тех, кто первый подписал договор долевого участия (ДДУ).

Реализовать свои права владелец может 2 путями:

  • вступить в право собственности на квартиру после сдачи объекта недвижимости;
  • продать свои права требования третьим лицам — в пользу юридического или физического лица. 

Особенности переуступки квартиры

Покупателями прав требования могут выступать физические и юридические лица. Уступка прав может осуществляться только после оплаты покупателем полной стоимости договора или перевода части долга по ДДУ на нового владельца. 

Нормативно-правовая база

Процедура переуступки квартиры регламентируется действующим законодательством Российской Федерации:

  • 214-ФЗ от 30.12.2004 в последней редакции — в ст. 11 Закона прописывает процедуру уступки прав требования по ДДУ.
  • Глава 24 п.3 ст.388-390 ГК РФ — регламентируются условия уступки требований, прописываются формы уступок и ответственности цедента;
  • ст. 279 НК РФ — прописываются основные особенности определения налоговой базы при переуступке прав требования.

Этапы переуступки квартиры в новостройке

Передача прав требования квартиры в строящимся доме имеет несколько этапов:

  1. Формирование пакета документов — ДДУ, разрешение от банка, письменное согласие второго супруга (в случае совместного владения), документы о погашении долга перед застройщиком, разрешение на переуступку прав от застройщика и др.
  2. Подписание контракта — подготовка договора цессии с указанием всех реквизитов (адрес ЖК в Краснодаре, даты заключения, оценка прав собственности, порядок расчета и др).
  3. Проведение оплаты — уплата цены договора цессии или перевод долга перед строительной компанией на нового собственника.
  4. Регистрация договора в Росреестре — финальный этап получения прав требования на объект недвижимости. 

Для оформления сделки необходимо получить разрешения от государственных органов опеки (если права требования есть у несовершеннолетнего лица), второго супруга, банковского учреждения. Передача прав требований, согласно ст. 11 214-ФЗ возможна даже с долгом, но по согласию застройщика.

Переуступка права требования построенного жилья

Виды переуступки объектов недвижимости

  1. От физического лица. Чаще всего данный вариант переуступки жилья в новостройке стает актуальным, когда дольщик теряет возможность проводить дальнейшую оплату долга по ДДУ или у него поменялись жизненные планы. 
  2. От юридического лица. Инвестор вкладывает средства до начала строительства и выгодно перепродает физическим лицам для получения правомерного дохода.

Преимущества и недостатки переуступки квартиры

Для покупателя
Плюсы Минусы
  • выгодная инвестиция (можно заработать на перепродаже квартиры);
  • возможность покупки жилья по цене ниже первичного и вторичного рынка;
  • цена объекта недвижимости вырастает на каждом этапе строительства ЖК;
  • большое количество вариантов жилья;
  • безопасность проведения сделки при грамотной юридической поддержке.
  • получение не права собственности, а права требования;
  • вероятность задержки сдачи объекта;
  • без грамотной юридической поддержки существует риск продажи прав требования в несколько рук. 
Для продавца
Плюсы Минусы
  • возможность быстро привлечь инвестиции для строительства ЖК;
  • заключение договоров ДДУ сразу после подготовки проектной документации.
  • операции по заключенным договорам цессии облагаются налогом как и любые другие сделки купли-продажи;
  • переуступка прав может занять больше времени, так как в процессе задействовано больше субъектов (покупать, продавец, застройщик, банк и др).

Сколько стоит переуступка прав?

В комплекс затрат по покупке/продажи прав требования на объект недвижимости для физического и юридического лица необходимо включить — государственную пошлину, расходы на нотариуса, юриста, комиссия от застройщика, налоги. 

Показатель Значение
Гос. пошлина 350 руб
Подоходный налог 13% от налоговой базы
Комиссия по договору ДДУ в пользу застройщика до 4% или фиксированная сумма

Переуступка права требования построенного жилья

Пример расчета стоимости переуступки квартиры в Краснодаре

Дольщик  вступил в юридические отношения с застройщиком посредством ДДУ на сумму 2 млн. руб. и сразу проводит оплату. Спустя год он решил провести уступку прав требования на квартиру за 3 млн. руб. Согласно ст.

279 НК РФ налоговой базой является разница между ценой договора и суммой переуступки, т.е. 3 млн — 2 млн. = 1 млн. руб. Это означает, что подоходный налог будет взиматься с 1 млн. руб. и составлять 13%, т.е. 130 тыс. руб.

 

Почему следует обратиться к нам?

  1. Проверяем репутацию застройщика в интересах покупателей. Устанавливаем факт нахождения строительной компании на стадии банкротства. Осуществляем изучение фактов открытых уголовных дел. Подтверждаем факт безупречной деловой репутации застройщика.
  2. Учитываем все нюансы для совершения безопасной сделки.

    Формируем пакет документов в соответствии с требованиями законодательства. Проводим проверку количества собственников прав требования. Если в ДДУ фигурируют несовершеннолетние, то помогаем получить разрешение на продажу от органов опеки.

  3. Поможем подобрать оптимальную квартиру.

    Наша компания поможет выбрать идеальное для вас жилье в Краснодаре на этапе строительства многоквартирного дома.  

Если у вас есть вопросы или вы желаете быстро и надежно купить/продать права требования, то обращайтесь к нашим специалистам. Они предоставят подробную консультацию.

На нашем сайте вы можете найти планировки и цены на все новостройки Краснодара.

Пройдите опрос и получите лучшие предложения

Переуступка права на квартиру. Что? Зачем? Кому?

Когда речь идет о покупке квартиры в новостройке, наряду с предложениями от риелторов застройщика, попадаются и другие, заметно более привлекательные по цене. Бывает, что предлагаются квартиры на объектах, где застройщик уже всё распродал. Кто продает эти квартиры? И насколько рискованно их покупать?

Кто, если не застройщик?

Квартиры в строящемся доме также могут продавать инвесторы (физические и юридические лица), которые вложили свои средства в строительство на более ранних этапах по договорам долевого участия (ДДУ). Их еще называют дольщиками. Договор долевого участия подтверждает право дольщика на получение в собственность конкретной квартиры в доме после сдачи строительства.

Переуступка права требования построенного жилья Иллюстрация: Ирина Фатеева

В период роста цен на жильё вкладываться в новостройку на раннем этапе строительства (с последующей продажей на завершающем) считалось хорошим бизнесом.

Ведь цена квартиры за «промежуточное» время росла весьма значительно.

При этом такие инвесторы, как правило, не доводят дело до оформления квартиры в собственность, поскольку процесс может занять много времени и снизит рентабельность вложений.

Что такое переуступка права? Чем она отличается от купли-продажи?

Сразу скажем, что до оформления дольщиком права собственности на квартиру продать по договору купли-продажи дольщик её не может. Тут всё просто – пока собственность не оформлена, продавать нечего. А собственность на квартиру оформляется только после приёмки дома в эксплуатацию и передачи квартиры застройщиком дольщику по акту приёмки-передачи. Но как же быть в таком случае?

Фактически продать, то есть получить деньги с покупателя за такую квартиру, можно.

Просто оформляется всё по-другому и называется иначе — переуступкой права требования, что возможно в соответствии с законом №214-ФЗ от 30.12.2004.

Договор переуступки права требования (другое название – договор цессии) фиксирует не приобретение квартиры в собственность, а получение права истребовать её у застройщика после сдачи дома в эксплуатацию.

Важно! Заключение договора переуступки права требования возможно строго до определенного момента. После того, как дом принят комиссией и застройщик передал дольщику квартиру по акту приёмки-передачи, заключение такого договора невозможно.

Получается, что с приёмки квартиры у застройщика до оформления собственности дольщик не сможет вообще никак реализовать жильё — ни по договору переуступки, ни по договору купли-продажи.

Именно поэтому основное время продаж квартир дольщиками-инвесторами – заключительный этап строительства до подписания акта приёмки-передачи между застройщиком и дольщиком.

Плюсы договора переуступки права для продавца (цедента) и покупателя (цессионария)

Приобретение квартиры на последнем этапе строительства по договору переуступки права позволяет покупателю приобрести квартиру в понравившейся новостройке даже в случае, если застройщик все квартиры полностью распродал.

Кроме того, вполне вероятно, что цена на жильё будет даже ниже, чем у застройщика.

Для покупателя, оформившего ипотеку, плюс заключается в том, что между началом выплат по ипотеке и вселением в новую квартиру проходит значительно меньше времени, чем это было бы при заключении договора долевого участия на более раннем этапе строительства.

Продавцу договор переуступки позволяет получить прибыль на реализации квартиры за счет её удорожания к концу строительства. Или, по крайней мере, без штрафных санкций со стороны застройщика вернуть затраченные средства, когда меняются планы по приобретению жилья или нет возможности дождаться окончания строительства.

Риск при заключении договора переуступки

Основные риски сделок по переуступке – это риски самого долевого строительства. Приобретая квартиру в новостройке, покупатель все же рискует жильё так и не получить. Или попасть на долгострой.

Или получить некачественное жильё. При договоре переуступки такие риски несколько меньше, чем при договоре долевого участия, заключенного на более раннем этапе.

Но даже когда дом построен, не факт, что он будет принят и сдан в эксплуатацию.

Если первоначальный договор с застройщиком – не договор долевого участия, а предварительный договор купли-продажи или инвестиционное соглашение, то для цессионария существует вероятность попасть на мошенническую схему с «двойной продажей», когда одна и та же квартира продаётся нескольким лицам. Возможны и другие неприятности, так как при таких договорах покупатель квартиры юридически защищён слабо. При договорах долевого участия такое невозможно, так как они проходят учёт и регистрацию в Росреестре.

Кроме этого, существует вероятность признания договора переуступки права недействительным, если он составлен с нарушениями. В нём должны присутствовать все основные пункты, указанные ниже.

В случае несоблюдения требований по содержанию договора претензии можно будет предъявить только цеденту (дольщику, с которым заключался договор), но не застройщику.

Зарегистрировать договор в Росреестре обязательно нужно до подписания акта приёмки-передачи жилья между застройщиком и цедентом, потому что после этой передачи переуступка права требования становится по закону невозможной.

Содержание договора переуступки права и его регистрация

Договор переуступки права на квартиру (договор цессии) должен содержать:

  • реквизиты сторон;
  • описание предмета переуступки права – адрес дома, номер квартиры и её характеристики, наименование застройщика;
  • номер договора долевого участия, дата его заключения, подтверждение оплаты по этому договору;
  • сумму долга и подтверждение перехода обязанности его оплаты цессионарию в случае, если цедент имеет долг перед застройщиком;
  • подтверждение согласия застройщика на переуступку, если в первоначальном договоре долевого участия это оговорено;
  • цену переуступки и порядок расчета;
  • подтверждение согласия банка, если жильё приобреталось цедентом или приобретается цессионарием по ипотеке.

В пакет документов к договору перуступки права, предъявляемому к регистрации в Росреестре, входят:

  • договор долевого участия между цедентом и застройщиком;
  • документ, подтверждающий оплату по договору долевого участия;
  • оригиналы всех прочих документов, на которые существуют ссылки в договоре;
  • согласие супруга продавца на сделку, если заключение и оплата договора долевого участия происходило в браке.

Государственная регистрация договора переуступки права является обязательной. Расчеты по нему между цедентом и цессионарием могут производиться как до, так и после регистрации. Для цессионария желателен второй вариант. Саму регистрацию в Росреестре проще оформить через МФЦ, предъявив весь комплект документов и оплатив госпошлину.

Ипотека на приобретение жилья по переуступке права

Ипотеку на приобретение квартиры по переуступке оформить можно. Но надо быть готовым к тому, что у банков будут дополнительные требования к цессионарию для её получения.

Почти наверняка потребуется независимая оценка стоимости квартиры, которая будет учтена при расчёте суммы кредита. Если цедент тоже покупал квартиру по ипотеке, дело осложняется.

Тогда цессионарию ипотеку придется оформлять в том же банке безальтернативно на его условиях.

Налоги при осуществлении сделки по переуступке

Если при сделке по переуступке права цедентом получен доход, то он подлежит налогооблажению. Налоговая база при этом рассчитывается как разница между выплатами цессионария цеденту по договору переуступки и выплатами самого цедента застройщику по договору долевого участия.

Цедент, желая избежать уплаты налога, иногда настаивает на том, чтобы в договоре переуступки указывалась заниженная сумма, а остаток оформлялся в виде расписки.

Для цессионария соглашаться на такой порядок расчетов не рекомендуется, так как это несёт для него дополнительные риски.

Алиса Орлова

03.06.2016

Как происходит покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме? Процесс заключения договора на жилье

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Что это значит?

Что такое договор уступки? Это передача прав на недвижимость за некоторое вознаграждение. Смысл использования переуступки для покупателя квартиры состоит в значительной экономии, поскольку цены на этапе начала строительства ниже, по сравнению с покупкой уже готовой недвижимости.

Для продавца это возможность остаться в плюсе, не ожидая окончания строительства и сдачи дома. Переуступка может оказаться безопаснее, чем обычное долевое участие, поскольку такое соглашение заключается на последних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя и может гарантировать сдачу дома в установленные сроки.

Как купить строящуюся квартиру по договору уступки? Данная сфера недвижимости имеет два варианта передачи прав:

  1. По заключенному договору купли-продажи. В этом варианте уступается право требование на подписание базового договора купли-продажи имущества, но не само право требования передачи недвижимости. Это связано с правовой основой такого договора.
  2. По предварительной договорённости, стороны не выполняют продажу квартиры, а лишь соглашаются на ее возможное приобретение в будущем.

Справка! Уступка прав может быть выполнена только с момента заключения предварительного договора, но до подписания основного.

Предварительный договор не требует государственной регистрации. Деньги на совершенную покупку отдаются только по основному договору. Также не требуется совершения дополнительных действий.

Договор долевого участия (ДДУ)

В этом варианте, расчеты между застройщиком и цедентом производятся ДО уступки своих прав цессионарию. Иначе неоплаченные долги цедента переходят на цессионария при заключении цессии.

Порядок проведения сделки на стадии строительства

Права на владения недвижимостью по договору уступки переходят новому владельцу в том объеме, в каком принадлежали продавцу.

Потому в договоре необходимо детально прописать по какой договорённости выполняется переуступка, а также какие бумаги переходят новому собственнику.

Уступка считается совершенной после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия или одновременно с переводом долга новому владельцу. Переуступка выполняется с участием застройщика. Он дает согласие на проведение сделки.

После подписания договора обеими сторонами, у покупателя остаются следующие документы:

  • договор, по которому происходит процедура;
  • подтверждающие расчеты документы;
  • согласие от застройщика на процедуру;
  • акт передачи документов;
  • договор уступки.

Внимание! Наиболее безопасным по мнению специалистов является процесс заключения договора переуступки по договору долевого участия в строительстве. Так, покупатель получает дополнительную защиту по 214-ФЗ.

Минусом такого решения является обстоятельство, при котором в случае расторжения договора, конечный покупатель получится только сумму, указанную в договоре, а не выплаченную фактически.

В данном видео, специалист по недвижимости рассказывает на примере что такое переуступка прав на квартиру в строящемся доме:

Плюсы:

  1. Переуступка прав будет более надежным вариантом, чем покупка квартиры на стадии котлована, и более экономной, чем покупка недвижимости в уже сданном доме.
  2. Для тех, кто заключил договор о долевом участии, переуступка станет единственным способом не потерять вложенные деньги, если в случае особых обстоятельств, необходимо их вернуть. Расторжение ДДУ грозит штрафными санкциями от застройщика. Также цессия даст возможность получения прибыли.

Минусы:

  1. От продавца требуется большой объем документов. Многие из их придется согласовать с застройщиком и банком.
  2. Иногда застройщик требует немалые проценту за выдачу своего согласия. Для покупателя это может стать обманом, ведь ДДУ застройщик может признать недействительным.
  3. Для избежание обмана необходимо потратить немало времени на изучение документов. Иногда не обойтись без квалифицированных специалистов, чьи услуги требуют затрат.

Риски и проблемы

Как безопасно купить строящееся жилье по переуступке? В ситуации с приобретением прав, риски могут быть связаны с недобросовестностью цедента (продавца) и плохим положение дел у застройщика. В число наиболее распространённых рисков входит следующее:

  • застройщик пребывает на грани банкротства, но не сообщает об этом покупателю, что может повлечь проблемы в возможности получения жилья;
  • шанс получения квартиры в доме, состояние которого не советует заявленному плану из-за некомпетентности застройщика;
  • вероятность покупки недвижимости в долгострое, срок сдачи которого постоянно меняется;
  • риск оказаться в мошеннической схеме, осуществляемой через переуступку по предварительному договору сразу с несколькими сторонами;
  • возможная комиссия от застройщика, за одобрение проведения сделки.

На какие пункты договора следует обратить особое внимание:

  1. Тип договора, по которому происходит переуступка права.
  2. Позиция застройщика по отношению к переуступке – отсутствие запретов, наличие согласия.
  3. Объем обязанностей и прав, переходящих цессионарию.
  4. Документы, прилагаемые к договору.

Налоги

Отдельные инвесторы заключают договор переуступки для избежания уплаты НДФЛ. По законодательству РФ, при продаже квартиры, которой продавец владел менее трех лет, следует уплатить налог в размере 13% от полученной по итогу сделки прибыли.

В данном видео руководитель отдела переуступок рассказывает об уплате налогов при перепродаже квартиры по переуступке:

Проблемы на стадии сдачи жилья

После того, как дом будет сдан, возникновение проблем также не исключено. При том не имеет значение тип заключенного договора. Получить свидетельство о собственности не столь просто. Хотя дом может быть готов и принят комиссией, но его оформления в собственность не происходит.

Это связано с тем, что такое оформление включает большое количество этапов, в которых участвуют не только застройщики с дольщиками, но и инвесторы, поставщики, вложившие свои средства. Между ними могут возникнуть конфликты из-за задолженностей и прочего, которые будут решать в суде. До их урегулирования, оформления не будет.

Немалые риски вызваны двойными продажами, как случайными, так и специальными. Это может означать продажу квартиры нескольким лицам сразу. Случается это из-за заключения не одного долевого договора, а разных инвестиционных соглашений, переуступок и предварительных продаж.

Справка! При заключении договора переуступки или предварительного договора покупки, требуется, чтобы он базировался на данных из госорганов, поскольку лишь по данным ведется учет в Росреестре. В прочих ситуациях без учета, есть вероятность покупки квартиры с владельцами.

Следует учитывать, что после заключения договора и проведения расчета, продавец не может быть привлечен за выдачу проблемной недвижимости. Возведением дома занимается застройщик, к которому и следует обращаться в случае просрочки плохого исполнения проекта и при прочих проблемах, выявленных после сдачи.

Выбор ответственной компании, проводящей застройку, наиболее важный шаг при покупке качественного имущества. Чтобы найти надежного застройщика, необходимо следующее:

  1. Изучите имеющиеся отзывы по выполненным проектам компании.
  2. Посетите здания, возведенные застройщиком, для оценки их состояния.
  3. Проконсультируетесь у риелтора, который работал с застройщиком, либо со знакомым, приобретавшим квартиру у компании.
  4. Посетите место возведения дома, для оценки инфраструктуры и по возможности ознакомления с макетом дома и осмотром будущей квартиры.

Затем ознакомьтесь с документами, квалифицирующими застройщика и проект здания:

  1. Устав компании и их учредительные документы.
  2. Свидетельство государственной регистрации.
  3. Свидетельство с подтверждением постановки застройщика на учет в налоговой.
  4. Договор аренды земли под застройку.
  5. Документы с разрешением на проведение строительных мероприятий.
  6. Отчеты бухгалтерии застройщика по финансовым процессам последнего квартала года.
  7. Декларация проекта с отметкой способа выполнения компанией договорных условий.
  8. Договор с описание финансовых оснований проведения постройки жилого здания.

Отдельно просмотрите проект, по которому строится дом, в котором должны быть прописано следующее:

  • разрешение на проведение строительных работ;
  • цель проведения проекта;
  • этапы строительства;
  • сроки реализации;
  • срок, к которому дует выполнена сдача строения.

Если все вышеописанное устраивает покупателя, можно заняться переуступкой. Либо заключить сделку, если продавец уже имеется. Перед переходом к подписанию сделки, покупателю необходимо сделать следующее:

  1. Получить согласие от супруга, если имеется действующий брак. Это правило не выполняется при существовании брачного договора, гарантирующего раздельное владение и покупку имущества, либо если оба супруга выступают цессионариями по договору.
  2. В случае с покупкой на ипотечной основе, требуется получить кредитный договор и предлагающуюся накладную.

После завершения всех действий, можно перейти к подписанию бумаг.

Какие риски могут возникнуть и как себя обезопасить при покупке квартиры в новострое любыми способами, не только по договору переуступки прав, мы подробно рассказываем в специальном материале, а здесь вы узнаете, какие вопросы следует задавать продавцу и какие документы нужно проверять.

Возможность приобретения и особенности

В ипотеку

Проблемно найти банк, который выдаст ипотеку с залогом готовой недвижимости. Банки идут на такие сделки с неохотой из-за высокой степени риска, поскольку застройщик всегда может нарушить установленные сроки ввода в эксплуатацию жилища.

При этом у банка имеются альтернативные программы, приносящие больший доход с немалой востребованностью.

Внимание! Поиск ипотеки с переуступкой следует искать на строительной площадке, потому что рекламные объявления от банков, работающих по такому направлению, будут на территории постройки дома.

Другим способом найти нужный банк станет сотрудничество с юридически лицом, продающим недвижимость. Такие компании считаются строительными холдингами, которые выступают в роли соинвесторов и оказывают услуги по сопровождению сделок. Наиболее сложным вариантом является обращение во всевозможные банки с вопросом о возможности получения кредита.

Использование материнского капитала при приобретении по договору уступки

Как купить квартиру на стадии строительства по договору уступки на средства из материнского капитала? Такая возможность уже указана в условиях использования полученных средств.

Так, полученный материнский капитал может использоваться для оплаты приобретаемого жилого помещения, в счет уплаты стоимости договора долевого строительства и оплаты постройки собственного жилого дома.

За счет этих пунктов можно понять, что использование материнского капитала при покупке квартиры по переуступке возможно.

Использовать данные средства можно не раньше, чем ребенку, в отношении которого были получены средства, исполнится три года.

Существует немало гос.программ, которые стимулируют строительство первичного жилья. В число программ, позволяющих использовать переуступку при покупке квартиры в новостройке, входит ипотека с гос.поддержкой, программы помощи молодым и многодетным семьям и многое другое. В результате появляется все больше квартир, которые можно купить на этапе начала строительства.

Процесс заключения задним числом

Сделать это не получится, поскольку все сроки прошли. «Задним» числом такой договор не заключить, поскольку он подлежит обязательной государственной регистрации.

Выход можно найти, договориться с застройщиком, а также сменив дату акта приема в «разумном» пределе.

Однако, при переуступке с предварительным договором купли-продажи – изменяется дата основного договора, если он не прошел регистрации в государственной организации.

Подробная пошаговая инструкция покупки квартиры по переуступке прав в строящемся доме

  1. В первую очередь происходит составление договора. В нем отмечается какие гарантии имеет каждая из сторон при переоформлении строящегося жилья, период выполнения, цены и прочие нюансы с реквизитами.

    Важно! Переуступка может быть проведена с заверением у нотариуса, который выступит гарантом прозрачности процедуры, благодаря проведению проверки полномочий действия продавца и отсутствию залогов на имуществе.

    Для подписания соглашения на переуступку следует посетить офис выбранного застройщика.

  2. Регистрация дополнительного соглашения к договору (с передачей прав и обязанностей) в Росреестре. Зачастую проводится застройщиком.
  3. Подписание договора, подтверждающего переуступку требований на квартиру. В процессе участвуют все стороны под контролем сотрудника регистрирующей организации.
  4. Регистратору выдаются документы требуемые для оформления сделки.
  5. В кассе для платежей производится уплата пошлины. Квитанции выдаются отдельно каждому участнику сделки.
  6. Регистратор заполняет заявление на основе предоставленных документов. В заявлении указывается объект сделки с характеристиками, индивидуальные данные участников.
  7. После составления заявление проверяется участниками мероприятия и подписывается каждым самостоятельно.
  8. Проводящий регистрацию работник забирает заявление, оригиналы и копии документов, цедент и цессионарий получают расписку о принятии документов, требуемых для окончания процедуры регистрации.
  9. В течении пяти – десяти дней будут проведены необходимые мероприятия. В крайнем случае имеется возможность позвонить в службу для получения сведений о сроке, к которому можно забирать документы.
  10. В день, определенный для выдачи документов покупатель получит договор, подтверждающий переуступку права собственности. Продавец получит договор основания, заключенный компанией-застройщиком, требуемый для проведения выплат налога с продаж.

Справка! Передача денежных средств зачастую происходит через банковскую ячейку. Этот вариант считается наиболее безопасным.

Иногда допускается передача денег в момент сделки, чтобы не дожидаться перерегистрации договора. Однако имеется риск того, что договор не пройдет регистрацию. Но лучше, конечно, после регистрации.

Необходимые документы

Цедент и цессионарий должны принести пакет документов для выполнения регистрации в отношении сделки переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке.

Список:

  1. Паспорта обоих сторон. При участии доверенных представителей необходимы их паспорта и нотариально подтвержденная доверенность.
  2. Согласие от супруга на процедуру.
  3. Основной договор – документ, заключённый между цедентом и застройщиком. Может быть выдан в ДДУ.
  4. Предварительный договор.
  5. Договоры инвестирования или соинвестирования.
  6. Справка об отсутствии у продавца долга по отношению к застройщику. Либо договор, по которому покупатель берет долг на себя.
  7. Согласие в письменной форме, по которому застройщик дает согласие на проведение передачи прав.
  8. Согласие от банка на продажу квартиры, если та была в залоге.
  9. Кредитный договор и закладная, если покупатель использует ипотеку или иное кредитное обязательство при покупке.

Сделка является незаконной, недействительной, при невыполнении определенных условий:

  • не полный расчет дольщика с застройщиком, от покупателя информация была скрыта;
  • основной договор предусматривает согласие от застройщика не переуступку прав, но оно не было получено;
  • квартира приобретается в ипотеку, но согласие от банка на переуступку прав отсутствует.

Проведение подобной сделки может быть выгодно в случае, если покупатель может позволить себе потратить деньги на покупку и прождать некоторое время перед получение квартиры в собственность.

Это возможно если некая недвижимость уже имеется, и покупка новой связана с желанием получить некую прибыль. Однако если это вопрос крайней важности, и последние средства будут потрачены, то сделка крайне нежелательна в силу большого количества рисков.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *