Как предотвратить срыв сделки с недвижимостью?

Любая сделка с недвижимостью — это всегда риск. Ее заключение может сорваться в любой момент по самым различным причинам, особенно если продается или покупается квартира на вторичном рынке. Разберемся, как избежать срыва сделки по вине самих участников.

По вине продавца

Как предотвратить срыв сделки с недвижимостью?

Реклама тоже может быть причиной длительного простоя жилья. Неграмотно составленные тексты объявлений, фактические или орфографические ошибки в описании объекта, недоговоренности с целью скрыть невыгодные стороны жилья — все это вызывает у потенциальных покупателей подозрения. А уж если и цена указана низкая, покупатели могут утвердиться в мысли о мошеннических замыслах второй стороны.

Покупатели тоже люди и неприятное впечатление о продавце, его манере поведения и разговора тоже могут оттолкнуть покупателей. Ведь выбор квартир на рынке большой. К чему тогда тратить время на общение с неприятным человеком?

Снять большую часть проблем из этого списка можно, обратившись за помощью к риэлторам, юристам или нотариусам.

В чем виноват покупатель

Для покупателя недвижимости главная опасность кроется в недостаточной проверке юридической чистоты квартиры и пакета документов продавца. Особенно это актуально для тех, кто приобретает жилья на вторичном рынке. И хотя даже тщательная проверка чистоты сделки юристом не дает полной гарантии, но большинство рисков она все-таки может снять.

Причина в психологии

Как предотвратить срыв сделки с недвижимостью?

Ошибки, которые допускают продавцы и покупатели

Как предотвратить срыв сделки с недвижимостью?

Порой продавцы соглашаются работать с несколькими агентами без подписания эксклюзивного договора, полагая, что повышают тем самым шансы на быструю продажу. Отнюдь нет. В надежде продать квартиры раньше коллег, риэлтор может уговорить продавца снизить цену. Кроме того, во время спешки легко допустить ошибку в ущерб безопасности сделки.

Самостоятельно действующие покупатели наивно полагают, что если у продавца есть агент, то он заодно поможет разрешить какой-то вопрос и им. Но агент действует в интересах своего клиента и может скрыть важную информацию о сомнительных аспектах юридической чистоты сделки.

В интернете и СМИ сейчас достаточно много рекомендаций о том как правильно продать или купить жилье. Прислушавшись к советам, можно избежать грубейших ошибок в столь сложном и ответственном деле.

» Бесплатный подбор новостроек

» Поможем продать вашу квартиру в С-Пб

areal.spb.ru — с нами все получится

27.06.2016  09:10

Рассказать друзьям

Также вам может быть интересно:

Про то как риэлторы срывают сделки

Пишу пост без рейтинга. Прошу поднять и предать огласке, чтобы люди понимали, как и для чего работают риэлторы на примере такого «клиентоориентированного» агенства, как Русский Фонд Недвижимости.

Решили мы семьёй продать старую квартиру, поскольку она нам мала стала и купить новую побольше с доплатой. Стали искать по площадкам : ЕМЛС, Циан, Я-недвижимость и Авито.

Нашли подходящий нам вариант.

Как предотвратить срыв сделки с недвижимостью?

Встретились с агентом, посмотрели квартиру, всё нравится. Обсудили с агентом, что готовы её брать со скидкой. Агент Галина сказала, что не вопрос, на 100 000 р. люди готовы подвинуться. То есть цена 6 800 000.

Но нам же нужно ещё и свою квартиру продать. Договорились, что мы приезжаем в их офис 188661, пос. Новое Девяткино, дом 112 Б.

И там уже общаемся с менеджером, даем задаток или аванс и параллельно доверям агенству продавать нашу двушку.

В воскресенье 24 февраля 2019 года в 14-00 мы подъехали по этому адресу.

Как предотвратить срыв сделки с недвижимостью?

И вот тут мы познакомились с «менеджером», которая самая главная в этом филиале и сделки ведет исключительно она, а агенты ну вроде как на подхвате ничего не решают.

Зовут этого менеджера Полина Владимировна Новикова, хотя в визитке числится «Исполнительный директор».

Скажу сразу, что женщина эта советской закалки и соответствующей «клиентоориентированности». С подчиненными общается хамски, нам даже не удобно стало от такого. Но это только начало. Нам сходу заявили, что цена 6 850 000 будет, а что кто-то сказал, что 6 800 000 — это вообще она не в курсе, хотя агент наш который показывал — Галина сидела рядом перед нами.

То есть, нас изначально планировалось развести, понравилась квартира- можно и накинуть. Потребовала внести «обеспечительный платеж» за квартиру в размере 50 000 рублей. На вопрос, что такое «обеспечительный платеж» сказала, что это то, что у нас типа есть деньги. На мой вопрос, что я не понимаю, что могу им обеспечивать и предложил внести задаток или аванс.

И на это от неё получил: «Алексей, вы хотите тут показаться самым умным?». Когда развод с ценой и со странным авансом/ задатком, который мне ничего не гарантирует , но при моем отказе от сделки сгорает, а при срыве по их вине в лучшем случае возвращается, данная госпожа скатилась в откровенное хамство уже в наш адрес.

Сказала, что «У вас вообще ничего нет» и что они так и быть готовы нашу квартиру продать за 4 900 000 и сверху их комиссию 150 000 рублей. На мой вопрос, откуда такая сумма в 4 900 000 , когда она сейчас мной продается самостоятельно за 5 100 000 и это адекватная цена, она сказала типа это мы такое агенту по телефону сказали. Вообще атракцион.

На вопрос, за что я должен заплатить им 150 000 р ответила: «Потому что»!

Как предотвратить срыв сделки с недвижимостью?

На моё заявление, что я не понимаю почему стоимость квартиры изменилась по сравнению с договоренностью в большую сторону, на вопрос , что я готов внести , либо задаток, либо аванс, а не непонятно что и на каких условиях.

И что я готов рассмотреть комиссионное вознаграждение агенству, но хочу понимать за что они хотят 150 000 р. После этого они впали в неадекватное состояние с хамскими ми в наш адрес.

На что я сказал, что я с ними работать не буду, а Полина Владимировна провожала нас возгаоасами «Это очень хорошо, что вы с нами работать не хотите, нам такого не надо!»

Так вот, довожу до сведения всех интересующихся вопросами приобретения или продажи жилья, что не стоит обращаться в такое агентсво как Русский Фонд Недвижимости, во главе угла соит развод клиентов, хамство и не профессионализм.

Кстати, по данному вопросу я оставил отзыв на их сайте в службу контроля качества с просьбой просмотреть наши переговоры (там везде камеры и микрофоны) и дать мне обратную связь на тему адекватности поведения менеджера на переговорах. Сам лично несколько раз звонил по телефонам: +7 (812) 309-68-20, +7 (812) 200-9998, +7 (812) 200-8889.

Беседовал с секретарем, пытался попасть на начальство, но оно постоянно было «вышло», «отъехало». Мне обещали, что мою претензию рассмотрят и со мной свяжутся. Прошла неделя. Никто не связался, не ответил, поэтому могу констатировать, что подобное явлеяется политикой компании.

Рекомендую держаться всем как можно дальше от Русского фонда недвижимости в общем и от менеджера Полины Владимировны в частности.

Жаль людей, кто фанатично верит агенству и доверяет продавать свои квартиры. Сделку они сорвали, а с собственника будут ещё отжимать скидку, которую сделают своей скрытой «комиссией». 

Деньги есть, но вы держитесь: как обезопасить себя при сделках с недвижимостью

Риелтор Марат Галлямов — о том, как не оплошать, когда купля-продажа жилья вышла на финишную прямую

Марат Галлямов, директор федеральной риелторской компании «Этажи-Казань», продолжает рассказывать читателям «Реального времени» о тенденциях и особенностях рынка жилья. В сегодняшней его колонке речь пойдет о безопасных расчетах при покупке и продаже объектов недвижимости.

Для начала приведу реальный пример из практики, который поможет понять суть и важность безопасных расчетов. В риелторскую компанию обратился клиент с просьбой продать его квартиру.

По результатам юридического анализа документов (свидетельство о государственной регистрации, документы основания, выписка из ЕГРП) и дополнительных проверок (проверка объекта и клиента по интернет-ресурсам, проверка паспорта на ультрамаге) все они оказались в полном порядке, и сомнений в чистоте сделки на тот момент не возникало. К слову, стоимость квартиры составляла 6 миллионов рублей. После подачи документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности к покупателю выяснилось, что продавец уже сдал аналогичный пакет документов с другим покупателем. Сделка была приостановлена, и покупатель смог свободно вернуть свои деньги лишь потому, что расчет за квартиру производился с использованием банковской ячейки. В противном случае покупатель остался бы ни с чем.

На самом деле, аналогичных примеров масса. Сложно представить, но были зафиксированы и случаи смерти участников купли-продажи недвижимости прямо во время сделки.

По данным госреестра, приостанавливаются 8% от общего количества сделок. Причины могут быть разные: начиная с подачи неполного комплекта документов и заканчивая подачей документов поддельных.

В таких случаях безопасные расчеты — определенно гарантия решения проблемы.

Виды безопасных расчетов

  • Аккредитив (перечисление денег на счет продавца при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности).
  • Банковская ячейка (получение денег в банке при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на имя покупателя).
  • Номинальный счет в банке (перечисление денег банком после получения информации о регистрации перехода права собственности на имя покупателя).
Читайте также:  Переоформление кредита с двух заемщиков на одного

Аккредитив

В данном случае покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива, предварительно согласовав с конкретным банком условия расчетов, указанные в договоре купли-продажи.

Сразу после получения документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности к покупателю, продавец предоставляет их в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами.

Если в их достоверности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы путем перевода денежных средств на счет продавца.

Достоинств у этого вида безопасных расчетов действительно много.

Безналичная форма расчета позволяет покупателю и продавцу определить условия расчетов по аккредитиву в соответствии со своими пожеланиями, то есть составить свой перечень документов, который будет подтверждать выполнение обязательств продавцом.

Тем самым существенно снижаются риски для обеих сторон, ведь соблюдение условий договора контролируется третьим лицом — банком.

Надежность расчетов по сделке не зависит от финансового состояния покупателя на дату расчетов: его денежные средства депонируются на специальном счете банка для последующего перевода продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива. После открытия аккредитива покупатель не имеет доступа к этим деньгам.

Необходимость иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку и сохранность во время сделки вовсе отпадает. В случае отмены сделки покупателю гарантируется полный возврат денег.

Тем не менее у аккредитива есть и свои минусы: в случае срыва сделки деньги можно будет получить лишь по окончании срока его действия. Также банк обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию, что многих не устраивает.

Банковская ячейка

Процесс начинается с составления предварительного договора между продавцом и покупателем с указанием расчета через банковскую ячейку. Стороны выбирают банк, в котором будут производиться расчеты, параллельно составляя основной договор с указанием расчета через банковскую ячейку.

Как предотвратить срыв сделки с недвижимостью?

Использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Фото bankstoday.net

За пару дней необходимо подойти в банк, где происходит подписание основного договора на аренду банковского сейфа и закладка денежных средств в ячейку.

После регистрации перехода права собственности продавец предоставляет в банк необходимые документы на получение денежных средств из банковской ячейки (как правило, договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права, выписку из ЕГРП) и получает свои деньги.

Расчеты с использованием ячейки действительно удобны и безопасны. Во-первых, их производят в банке, а в таких учреждениях всегда имеется вооруженная охрана.

Важно отметить следующий принципиальный момент: даже если у кредитной организации возникнут проблемы, например банкротство, содержимое депозитных ячеек аресту не подлежит, поскольку эти средства не находятся на балансе банка.

Во-вторых, использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Значит, вероятность того, что некие злоумышленники узнают, когда именно человек выйдет из банка с несколькими миллионами рублей, минимальна.

В-третьих, аренда ячейки оптимальна для альтернативных сделок, которых на нашем рынке пока большинство: при таких сделках деньги часто передаются по длинным цепочкам.

И наконец, такая модель позволяет и продавцу, и покупателю сохранить в тайне истинную сумму своих доходов (или расходов), так как формально о содержимом ячейки никто, кроме сторон сделки, не знает.

Однако, помещая солидную сумму или ценности в металлический ящик, мало кто догадывается о том, чем это может обернуться. Вы должны осознать, что имущество, находящееся в банковской ячейке, не имеет 100%-ной безопасности.

Наоборот, чем крупнее имущественная ценность содержимого банковской ячейки, тем выше шансы того, что вы можете его лишиться.

Речь идет о кражах из банковских ячеек, сообщений о которых в последнее время, к сожалению, становится все больше.

Как предотвратить срыв сделки с недвижимостью?

Когда покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. Фото kazned.ru

Номинальный счет

Здесь схема следующая: покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, после чего кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. После регистрации деньги зачисляются на счет продавца, оформление услуги занимает не более 15 минут.

Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку. Деньги хранятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре, после чего покупатель получает уведомление о том, что сделка состоялась. Только после этого деньги переводятся на счет продавцу.

Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счета для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.

Но имейте в виду, что иногда происходит нарушение заявленных сроков. Объяснить серьезные задержки сотрудники банка не всегда могут. Конечно, это происходит крайне редко, но от этого участникам сделки, попавшим в подобную переделку, не легче. Поэтому при планировании сроков окончания сделки учитывайте это обстоятельство!

Случаи, когда помогут безопасные расчеты

  1. Наложение судебного ареста в период регистрации сделки.
  2. Выявление запретов на совершение регистрационных действий, не отраженных в ЕГРП.
  3. Предъявление постановления об аресте и исполнительном производстве в период регистрации.
  4. Подача заявления продавца или его супруги о банкротстве физлица в период регистрации.

  5. Критические ошибки в оформлении документов, не позволяющие зарегистрировать переход права собственности.
  6. Смерть одной из стороны по сделке или тяжелая болезнь в период регистрации.
  7. Продажа объекта недвижимости по поддельным документам.

  8. Злоупотребление и мошеннические действия со стороны продавца, когда он получил деньги, а оформить сделку отказался.
  9. Различные непредвиденные ситуации, не зависящие от воли сторон (например, реализация приставами квартиры с торгов или отказ регистрации уступки аренды участка и т.д.).

Обезопасить себя — право каждого, особенно если дело касается крупных сумм и перехода права собственности. Благо на сегодняшний день существуют способы, как это можно сделать быстро и безболезненно. В зависимости от нюансов сделки купли-продажи каждый выберет свой способ расчетов, подходящий для конкретной ситуации.

Специалисты в области недвижимости помогают и ориентируют в таких непростых моментах, а зачастую и выступают буфером между покупателем и продавцом во время переговоров и проведения сделки.

Марат Ильясович Галлямов — директор федеральной риелторской компании «Этажи-Казань».

  • Родился 4 ноября 1979 года в Набережных Челнах.
  • В 1996 году окончил челнинскую школу №34.
  • В 2001 году окончил КГТУ им. А.Н. Туполева (КАИ).
  • С 2013 года по настоящее время — директор федеральной риелторской компании «Этажи-Казань».
  • C 2013 года по настоящее время — действительный член Гильдии риелторов РТ.

НедвижимостьОбщество Татарстан

Сделка по недвижимости не состоялась? Останьтесь в плюсе!

Как предотвратить срыв сделки с недвижимостью?

Жительница города Домодедово решила приобрести квартиру и нашла вариант на рынке вторичного жилья, который ее устраивал. Она заключила с владельцем недвижимости предварительный договор купли-продажи, по которому стороны приняли на себя обязательства в дальнейшем заключить основной договор.

Оговоренную сумму (1400 000 рублей) покупательница передала, однако продавец нарушил сроки предварительного договора, иного соглашения не заключил, квартиру к передаче не подготовил.

Отчаявшись решить вопрос «мирным путем» (на досудебную претензию ответа не последовало), она обратилась в суд с требованием вернуть ей уплаченную сумму, а также неустойку.

Суд установил, что оговоренная сумма была передана ответчику в срок и в полном объеме. А вот с его стороны никаких действий произведено не было: не заключен договор купли-продажи, право собственности на истицу не оформлено.

Односторонний отказ от обязательств в подобных обстоятельствах недопустим. Действие предварительного договора заканчивается по истечению оговоренного срока, если не будет заключен «основной» договор. Если этого не произошло, деньги должны быть возвращены стороне покупателя.

Таким образом, суд пришел к выводу, что истица имеет право рассчитывать на возврат своих денег, так как она условия договора не нарушала. Но может ли она требовать что-то сверх этого?

Также был рассмотрен вопрос уплаты неустойки в пользу истицы, ведь несостоявшийся продавец пользовался полученными деньгами, в то время как покупательница доступа к ним не имела.

При оценке размера компенсации на суд возлагается обязанность оценить соотношение между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба.

При этом учитываются многие факторы, такие как инфляция на рассматриваемый период, платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым в соответствующем регионе в этот период, и так далее.

Помимо этого Закон «О защите прав потребителей» предусматривает штраф, который по сути является формой законной неустойки, мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств. Вообще он составляет половину от суммы, о которой идет спор, но суд может снизить эту сумму.

Читайте также:  Банки все чаще подают в суд на мелких должников

При вынесении решения суд руководствовался следующими нормами права:

  • В ст. 309, 310 ГК РФ указывается, что обязательства по договорам должны исполняться надлежащим образом. Нельзя отказаться от обязательств в одностороннем порядке.
  • Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или указании услуг (основной договор) на условиях, которые предусматривает предварительный договор.
  • П. 6 ст. 429 ГК РФ гласит, что обязательства по предварительному договору прекращаются, если основной договор не будет заключен в оговоренные сроки.
  • Ст. 1102 ГК РФ гласит, что лицо, которое без законных оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, то оно обязано последнему это имущество возвратить. В ст. 1107 уточняется, что возможно также возмещение того имущества, которое было приобретено незаконно.
  • По ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
  • Руководствуясь п. 1 ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшит неустойку, если она явно несорзамерна последствиям нарушения обязательства.

Мануал для тех, кто продаёт или покупает квартиру без агента

Проверка документовКак правильно показать недвижимостьСоставление договораРасчёты

Чтобы сэкономить, продавцы и покупатели квартир отказываются от услуг риэлторов и становятся «сами себе агентами»: размещают объявления, организуют показы, подписывают договоры, проводят расчёты. Но из-за отсутствия опыта или знаний о текущей ситуации на рынке недвижимости люди нередко совершают ошибки, которые в лучшем случае тормозят ход сделки, а в худшем — ведут к её отмене.

Продавец и покупатель преследуют каждый свою цель: первый — выручить за квартиру побольше, а второй — найти хорошее жильё по выгодной цене.

Вдобавок обе стороны заинтересованы в том, чтобы переход прав от одного собственника к другому совершился в разумный срок и в соответствии с требованиями закона. Условий множество. На любом этапе что-то может пойти не так.

Мы собрали наиболее распространенные ошибки, которые приводят к отмене сделок. Предупреждён — значит вооружён.

Проверка документов

Недостаточно тщательная проверка документов на квартиру может сорвать покупку жилья на самом последнем этапе. Бывают случаи, когда Росреестр отказывает в регистрации договора купли-продажи.

Обнаруживается, что предыдущий владелец приобрёл квартиру на незаконных основаниях, а затем продал её настоящему собственнику.

Росреестр признаёт такую сделку недействительной и все последующие операции с недвижимостью отменяет.

Наличие свидетельства о собственности у продавца не гарантирует того, что он владеет жилым помещением на законных основаниях. Проверить юридическую чистоту квартиры поможет выписка из ЕГРН. Её можно заказать на сайте Федеральной службы государственной регистрации.

Короткий срок владения одного из недавних собственников — косвенный признак того, что квартира участвовала в недобросовестных сделках.

Юристы советуют повторно запросить выписку из ЕГРН непосредственно перед подписанием договора. Если за время переговоров на объект недвижимости наложат обременение (например, арест по причине неуплаченных штрафов), это будет отражено в справке.

В нашей компании все объекты вторичного рынка проходят юридическую проверку.

Особое искусство — правильно показать недвижимость. Грубую ошибку совершает продавец, который не готовит свою квартиру к просмотру. Захламлённое, неопрятное жильё рискует потерять в цене или вовсе отпугнуть заинтересованного в нем человека. Перед тем, как пригласить будущего покупателя, нужно:

  • сделать уборку;
  • освободить помещение от лишней мебели, крупных предметов декора;
  • убедиться в достаточности освещения;
  • устранить мелкие недостатки (подклеить обои, подкрутить дверные ручки);
  • проветрить комнаты, устранить неприятные запахи (табачный дым, затхлость, экскременты домашних животных);
  • по возможности убрать личные вещи (фотографии, картины).

Участникам потенциальной сделки следует продумать своё поведение на встрече. Со стороны продавца неверным будет излишне выпячивать достоинства недвижимости и умалчивать о недостатках. Такая манера общения может натолкнуть на сомнения в правдивости хвалебных речей.

Достаточно в сдержанной манере описать основные характеристики жилья. Покупателю не стоит делать вслух поспешных комментариев и, что называется, включать эмоции во время просмотра.

По зрелом размышлении некоторые особенности жилья, показавшиеся минусами, могут обернуться плюсами.

Например, пятый этаж и отсутствие лифта — это скорее недостаток. Но если часть окон выходит на дорогу, нахождение квартиры значительно выше проезжающих автомобилей с их шумом и и выхлопными газами становится плюсом.

Разговоры о снижении цены тоже лучше оставить на потом. Вряд ли собственнику понравится, если покупатель, только переступив порог, за каждый недочёт будет требовать скидку. Ошибкой будет и открыто выражать свою заинтересованность.

Увидев, что квартира понравилась, продавец может отказаться от торга.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Купля-продажа жилого помещения закрепляется в договоре с учетом особенностей объекта, всех достигнутых соглашений и требований закона.

Попытка самостоятельно составить текст, используя «болванку» из интернета чревата последствиями.

Участники сделки могут указать в договоре не все характеристики жилого помещения или условия перехода права к новому собственнику. Тогда при возникновении разногласий им будет сложно отстаивать свою правоту.

Как предотвратить срыв сделки с недвижимостью?

Человек, не разбирающийся в юридических вопросах, легко подпишет документ, который поставит его в менее выгодное положение. Например, за неисполнение своих обязательств он заплатит неустойку большего размера, чем контрагент.

Сложные случаи (переуступка прав требования, участие несовершеннолетних, операции с долевой собственностью) потребуют особой осведомленности в нюансах российского законодательства.

Несоответствие договора Гражданскому кодексу и другим нормативным актам приведёт к признанию сделки недействительной.

Расчёты

Передавать продавцу оплату за квартиру наличными до регистрации в Росреестре — опрометчивый поступок. Нарвавшись на мошенников, можно остаться и без денег и без жилья.

Существует три безопасных способа расплатиться: банковская ячейка, аккредитив и эскроу-счёт. Даже если сделка сорвётся, ваши средства сохранятся, и вскоре можно будет заняться поисками альтернативы.

Как вариант — рассмотреть квартиры в новостройках.

Операции с недвижимостью — не тот случай, когда хочется учиться на своих ошибках. Слишком дорого они обходятся. Тем, кто не уверен в своих силах, лучше не рисковать, а воспользоваться помощью опытного риэлтора.

Грязные тайны: как и почему срываются сделки с квартирами

А вот в другой истории сделка была сорвана. В ней собственника — пенсионерку, живущую в другом городе, — по доверенности представлял сын, рассказывает управляющий агентством безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.

У риелторов в процессе возникли определенные сомнения, и они попросили освидетельствование собственницы психиатром. «После такого предложения сын резко прекращает переговоры, показывая оскорбление. «Будем искать другого покупателя». Квартира в итоге продаётся уже полгода.

Ждёт менее щепетильного и осмотрительного покупателя», — говорит Вишняков.

Воскресшая старушка

Некоторые истории уже тянут не на ошибки и маленькие хитрости, а на настоящее мошенничество.

При обсуждении условий аванса агентство продавца сообщило, что собственник один, документы абсолютно прозрачные, никаких переходов, приводит в пример историю из практики Вишняков.

«Пришли в агентство, начали изучать правоустанавливающие документы на квартиру: да, собственник оказался один, но на одну комнату документы у него были уже не первичные, а на вторую комнату документы показать отказались», — рассказывает эксперт.

«Там договор ренты, рентополучатель умер, так что проблем никаких нет, убеждали нас», — вспоминает он. В итоге правоустанавливающие документы по этой комнате согласились показать только в обмен на аванс. «Я рекомендовал своему клиенту не соглашаться, но ему так запал в душу этот добротный дом, что он настоял на проверке квартиры», — продолжает Вишняков.

В ходе проверки оказалось, что рентополучательница жива и здорова, но соседка увезла ее в подмосковный интернат, еще и прописала там.

«Как в итоге агентство и сосед собирались продавать квартиру с обременением, непонятно, возможно в данном случае мошенники просто хотели получить и не вернуть вносимую предоплату», — рассуждает эксперт.

Возможно, хотели подделать свидетельство о смерти, принести его в Росреестр и снять обременение. Таким образом, покупатель получал квартиру с проблемами, если бы старушка перестала получать ренту и забеспокоилась, добавляет Вишняков.

Секретные долги

Долги по ЖКХ часто становятся причиной срыва сделки или появления проблем, если скрыть их все же удалось.

Был случай, когда бывшие собственники прикрепили на счетчик магнит, замедляющий работу оборудования.

Магнит был обнаружен и снят уже после продажи новыми владельцами, а счетчик стал накручивать быстрее реального расхода воды, пытаясь восполнить упущенное, рассказывает Иванова.

Так что эксперт рекомендует внимательно осматривать счетчики на этапе подписания акта приемки-передачи квартиры и при обнаружении средств незаконного вмешательства в работу счетчиков, не подписывать акт до тех пор, пока прежний собственник не погасит все задолженности.

При этом, продолжает она, бывают задолженности по предыдущим периодам начисления, которые не отражаются в последней квитанции и выявляются уже у нового собственника при переводе финансового лицевого счета. Так, ЖКУ в Химках выдало справку продавцу о том, что он не имеет долгов.

«На наше требование продавцу допустить нас до счетчиков воды в квартире, он отвечал отказом, ссылаясь на нехватку времени. Нашу рекомендацию не выходить на сделку без уточнения таких данных покупатель отверг и настаивал на сделке.

А после переоформления на себя лицевого счета и передачи первых показаний за воду, вскрылась задолженность в размере 60 тысяч рублей», — рассказывает эксперт.

Особенности сделок с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная

Покупателю не всегда легко разобраться с терминами в объявлениях о продаже жилья. JCat.Недвижимость объяснит, чем прямая сделка отличается от альтернативной, и поможет определиться с выбором.  

В поисках идеального варианта квартиры или дома покупатели чаще обращают внимание на особенности самого объекта, чем на описание вида сделки. При этом вид продажи квартиры во многом влияет на условия и сроки оформления договора и определяет риск покупателя. 

Существует три основных варианта сделок при купле-продаже недвижимости:

  • прямые (свободные) — простой вариант продажи;
  • альтернативные («альтернатива») — сложный вид сделки, в которой принимают участие несколько видов недвижимости и несколько человек;
  • цепочка — несколько «альтернатив», которые происходят одномоментно.  

По оценкам экспертов, в РФ более 70% сделок с недвижимостью происходят по альтернативной схеме. Это связано с тем, что мало кто может позволить себе просто продать жилье, не приобретая другой жилплощади взамен. То есть фактически в большинстве случаев жители России «меняют» квартиры и дома на другие объекты недвижимости — именно это и позволяет альтернативная продажа квартиры. 

Читайте также:  Кредитная ловушка, что это такое и как обойти?

Чтобы взвесить возможные риски и определиться с оптимальным вариантом заключения договора, необходимо уточнить все особенности этих видов сделки. Даже если поисками объекта недвижимости занимается риелтор, покупателю важно быть в курсе событий — даже лучшие агенты не застрахованы от ошибок. 

Свободная (прямая) сделка

Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.

В рамках такой сделки покупатель переводит средства непосредственно продавцу, а взамен получает право собственности. 

Существуют критерии, по которым определяется свободная продажа квартиры или дома:

  • на момент подписания договора объект должен быть свободен;
  • по официальным документам на этой жилплощади не должно быть зарегистрированных жильцов;
  • при подписании договора у продавца должно быть указано другое место жительства;
  • покупатель может поселиться сразу после подписания договора.

В идеальном варианте у квартиры не должно быть обременений, но наличие таких обстоятельств не делает из прямой сделки альтернативную — в таком случае просто указывается вид ограничений.

Плюсы прямой сделки:

  • Скорость. Поскольку квартира и деньги готовы, заключить договор можно буквально за пару недель.
  • Можно оформить стандартный задаток. Этого будет достаточно, чтобы закрепить за собой право на покупку.
  • Минимум рисков «срыва» подписания договора. Сделка зависит только от двух человек, поэтому вероятность неприятностей при ее заключении минимальна.

Но даже у этого, казалось бы, идеального варианта есть свои недочеты:

  • Соблазн отказаться от услуг риелтора и не справиться с проверкой. Простота этой сделки может быть обманчивой — например, один из жильцов может быть прописанным в объекте или у квартиры может оказаться несовершеннолетний собственник. Проверить такие нюансы самостоятельно может быть достаточно сложно.
  • Высокая стоимость. Владельцы квартир понимают, что люди готовы переплатить за то, чтобы получить недвижимость «здесь и сейчас». Это и становится причиной высоких ценников на объекты.
  • Вероятность того, что прямая продажа квартиры окажется замаскированной альтернативной. Нередко продавцы имитируют свободную продажу, хотя сами не владеют дополнительной жилплощадью. Когда покупатель соглашается на такие условия, продавцы начинают быстро искать себе новое жилье и затягивают с заключением сделки под любым предлогом.

Конечно, преимуществ у такого варианта сделки намного больше, а при грамотном подходе все недостатки можно предупредить.

Но на практике «чистые» квартиры — большая редкость, поскольку мало кто может позволить себе держать жилплощадь в качестве финансового актива.

Нередко покупатели, которые были изначально настроены на свободную сделку, после долгих поисков все же соглашаются на «альтернативу».

Альтернативная сделка

Главная особенность «альтернативы» заключается в целях продавца. В таком варианте ему необходимо не только продать этот объект, но и параллельно присмотреть и купить для себя новое (альтернативное) жилье на вырученные средства, иначе ему просто негде будет жить. 

Если при этом у другого продавца также происходит альтернативная продажа квартиры, то этот вариант событий называется «цепочка альтернатив».   

В такой ситуации все участники оказываются в зависимости друг от друга: пока покупатель не отдаст деньги, продавец не может купить новую квартиру. В то же время пока собственник квартиры, выставленной на продажу, не найдет новый вариант жилплощади себе, он не сможет съехать из этого объекта. 

«Альтернатива» предполагает, что два договора подписываются одновременно — это важное условие для того, чтобы сделка состоялась. 

Главные участники такого договора:

  • покупатель первой квартиры;
  • продавец первой квартиры, в то же время он же становится покупателем второй (альтернативной) квартиры;
  • продавец второй (альтернативной) квартиры.

Такая сделка справедливо считается сложнее и рискованнее, и чем больше участников и квартир попадает в сделку, тем более тщательной подготовки требует мероприятие. Также сложность заключается в том, что при цепочке альтернатив кто-то из участников может внезапно «передумать» и сорвать сделку всем остальным покупателям и продавцам.   

Важно знать обо всех рисках альтернативной продажи:

  • поиск альтернативы у продавца может растянуться на недели и даже месяцы;
  • придется много контактировать с другими участниками цепочки;
  • большая вероятность сложностей с органами опеки в случае, если один из собственников еще не достиг 18-летия — разрешение выдается только на 15 дней, и в случае «срыва» сделки придется получать документ заново;
  • возможна несогласованность действий участников цепочки;
  • стоит быть готовым к задержкам в выселении уже бывших собственников.

Но не все так страшно: именно «альтернатива» — наиболее частый вариант продаж на рынке недвижимости, и ежедневно на рынке заключаются одновременные договоры купли-продажи и собираются цепочки из таких сделок. 

Преимущества альтернативных сделок:

  • если в объявлении указана информация о том, что происходит альтернативная продажа квартиры, и цепочка уже подобрана, то с большой вероятностью можно купить объект в ближайшее время;
  • в случаях, когда у продавца уже есть альтернатива, можно попробовать снизить цену — вероятно, он пойдет на такие условия, поскольку захочет не упустить возможность приобрести выбранную недвижимость;
  • «юридическая чистота» объекта будет проверена неоднократно — риелторы всех сторон заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась.

Таким образом, свободная продажа квартиры или дома — это отличный вариант сделки между двумя сторонами, и в таком варианте выгоду получают как продавец, так и покупатель. Но поиски такого предложения могут существенно затянуться, а без квалифицированной помощи при проверке «юридической чистоты» вероятен ряд проблем, которые покупатель может не заметить. 

Альтернативная сделка изначально связана с большим количеством рисков, чем прямая продажа квартиры, но при правильном подходе она позволяет сэкономить и купить хорошую недвижимость. Выбор остается за покупателем, и в любом из вариантов необходимо уделить максимум внимания предварительной проверке объекта.  

За какие сделки с недвижимостью их участникам грозят проверки

  • Немногие знают, что, подписывая договор купли-продажи недвижимости, они могут стать объектами «обязательного контроля».
  • А причина в том, что недвижимость, как известно, всегда в цене: вокруг нее крутятся большие деньги — ну а это создает благодатную почву для различных «финансовых злоупотреблений».
  • Наверняка все наслышаны о борьбе с легализацией доходов, полученных незаконным путем.
  • Закон 115-ФЗ со дня своего принятия уже успел стать причиной многих блокировок банковских карт и отказов в выдаче вкладов. Не обошел он своим вниманием и рынок недвижимости:

сделки с объектами недвижимого имущества, в результате которых передается право собственности на них, подлежат обязательному контролю, если их цена составляет 3 млн рублей и более.

В связи с этим нотариусы, адвокаты и другие лица, которые оказывают услуги по сопровождению сделок с недвижимостью (риэлторы прежде всего), обязаны сообщать обо всех подозрительных сделках, заключенных с их помощью, в Росфинмониторинг.

Иными словами, обратились вы к нотариусу, чтобы удостоверить договор на покупку дома — а в Росфинмониторинг тем временем уже поступил «сигнал»…

Разумеется, контролировать все сделки с недвижимостью стоимостью от 3 млн нет ни возможности, ни необходимости. Речь идет лишь о т.н. «подозрительных сделках», где есть веские основания полагать, что сторонам нужно не столько купить-продать недвижимость, сколько «обелить» теневые доходы.

Тогда возникает резонный вопрос: как из всего массива сделок нотариус, адвокат или риэлтор должны распознать ту самую подозрительную?

Долгое время этот вопрос оставался открытым. Но в текущем году наметилась заметная подвижка: Федеральная нотариальная палата совместно с Росфинмониторингом издали письмо, где подробно перечисляются признаки подозрительных сделок с недвижимостью (от 4 марта 2019 г. № 2192 / 01-01-40/4546).

Рассмотрим, какие сделки с недвижимостью теперь грозят их участникам проверкой от Росфинмониторинга:

Поведение клиента вызывает подозрение

В частности:

  • скрывает или уклончиво отвечает на вопросы о том, не является ли он публичным должностным лицом («А вы не тот ли самый Иванов, который депутат?»), каковы источники денег на покупку недвижимости («А где можно столько заработать, если не секрет?»),
  • уточняет у нотариуса или риэлтора, соблюдают ли они требования Закона 115-ФЗ («А в Росфинмониторинг вы докладываете?»),
  • просит ускорить процедуру оформления сделки без объяснения причин, настаивает на расчете наличными деньгами, не раскрывает личность того, в чьих интересах действует.

Подозрительная организация расчетов по сделке

  • передаются крупные суммы наличных, которые явно не соответствуют социально-экономическому статусу сторон («Так вы уборщицей, говорите, работаете?»),
  • необоснованное затягивание с выбором формы расчетов или внезапное изменение своего решения,
  • расчеты ценными бумагами (векселями).

Особые условия сделки

  • существенная разница между ценой сделки и реальной рыночной стоимостью недвижимости («Квартира в центре Москвы и всего за миллион рублей — да вы редкий счастливчик!»),
  • аффилированность участников сделки (родственники, сослуживцы, партнеры по бизнесу) и есть подозрения, что истинные цели покупки недвижимости скрываются,
  • в сделке участвуют лица нетипичной возрастной или социальной группы («Мальчик, а тебе не рано еще коттедж на Рублевке покупать?»).

Разумеется, закон не возлагает обязанности на нотариусов или риэлторов задавать подобные вопросы, а их клиентов — отвечать на них. Да и сложно, честно говоря, представить профессионала, который позволит себе спрашивать о таких вещах своих клиентов.

Но сообщать обо всех подозрительных сделках, тем не менее, они обязаны под угрозой ответственности. Так что не давайте лишнего повода нотариусу или риэлтору заподозрить вас в отмывании денег!

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *