Как купить квартиру в новостройке от застройщика?

О квартире в новостройке мечтает, пожалуй, каждый, кто задумывался купить жилье. По сравнению с вторичным рынком у новой квартиры есть неоспоримое преимущество – отсутствие истории.

В наши смутные времена это очень большой плюс. И пусть квартиру надо еще доводить до ума, делать ремонт, обставлять мебелью, но это приятные хлопоты.

Как выгодно купить квартиру в новостройке? Возможно ли это? Расскажем в статье.

Как купить квартиру в новостройке от застройщика? Источник: ombudsman-lipetsk.ru

Мы не будем рассматривать вариант покупки готовой квартиры в новостройке, как выгодный. Да, это самый безопасный, надежный и простой способ, но не очень выгодный из-за высокой стоимости. Среди всех легальных способов, которые действительно сулят выгоду при покупке новой квартиры, выделим три:

Наиболее распространенный формат. Долевое участие оформляется еще на стадии котлована либо фундамента. То есть дома еще нет, но застройщик уже собирает инвестиции для строительства. Выгоден способ своей ценой за квадратный метр, который существенно ниже рыночной за готовую квартиру. Основной риск для дольщиков – затягивание строительства (долгострой).

Менее популярная схема, но все же имеет право на жизнь. При переуступке дольщик продает свою часть третьему лицу до момента передачи застройщиком квартиры.

Основной риск таков, что по переуступке часто продают квартиры из проблемных домов. Например, переносится срок сдачи или возникли проблемы с регистрацией земельного участка.

Да мало ли какие проблемы могут быть у недостроенного дома. По стоимости сделка менее выгодна, чем долевое участие.

Распространенная форма выгодной покупки жилья раньше остается такой и поныне. Фактически, дом строится на добровольных паях участников кооператива. Только они заняты организацией строительства и других работ.

ЖСК не платит НДС, поэтому участие тут выгодное. Основной риск из-за слабого контроля законодательства за кооперативами. Поскольку все важные вопросы решает Правление, рядовой член кооператива может оказаться не у дел.

По своим рискам этот способ сравним с покупкой по двум остальным схемам.

Помимо этих трех на рынке предлагается масса завлекалок. Но бесплатный сыр мы знаем, где. Поэтому предложения типа вексельного залога, предварительного договора продажи или сезонной акции от малоизвестного застройщика обходим десятой дорогой.

Долевое участие – самая выгодная возможность сэкономить. Но психологически сложно отдавать деньги на котлован с надеждами, что бумажные планы станут явью. Немного угнетает мысль, что строительство может внезапно прекратиться, независимо от начального или финишного этапа.

Все-таки, как показывает практический опыт, при долевом участии самый высокий процент успеха, что дом будет достроен.

Если дом вот-вот будет сдан в эксплуатацию, то переуступка очень выгодна тем, кто арендует жилье. Ведь открывается реальная перспектива получить свою жилплощадь за короткий срок. Обычно по переуступке предлагают жилье, где подключен свет, газ, канализация, водоснабжение, поставлены окна и двери. То есть там вполне можно пожить несколько месяцев и сэкономить на аренде немалые средства.

Как купить квартиру в новостройке от застройщика?

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включеноВ стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
  • Без вашего участияПосле согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
  • Цена известна заранееСтоимость ремонта фиксируется в договоре.
  • Фиксированный срок ремонтаРемонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Допустим, жилье куплено по переуступке без подвоха. Например, продавцу срочно понадобились деньги, и он продал свое право на владение квартирой. Цена оказалась на 30 % ниже среднерыночной. Какие возникают мысли? Потратить свободные средства с пользой.

Любая новостройка, независимо от схемы приобретения, требует комплексного ремонта. При покупке готовой квартиры ремонт делается сразу же, и это определенный дискомфорт для владельца. Потому что он вынужден ждать окончания ремонта, и не может жить в своей квартире.

Ситуация с переуступкой совершенно другая: владелец итак живет на съемной квартире, а здесь освобождается его собственная. Но пока дом не сдан окончательно, почему бы не сделать в квартире полный ремонт? Тогда время будет работать на Вас. К моменту сдачи дома будет готова и сама квартира.

Выгода очевидна: сэкономленные средства за счет покупки по переуступке пущены на комплексный ремонт, а при сдаче дома владелец получит красивую, комфортабельную квартиру. На которую, между прочим, не надо тратить дополнительные средства, как при обычной покупке.

Как купить квартиру в новостройке от застройщика?

Ремонт – такая вещь, которая легко начинается, но долго заканчивается. Но только лишь, когда собственник хочет за малые затраты получить конфетку. Комплексный ремонт вполне можно закончить за 2-3 месяца, если за дело возьмутся профессионалы. Мы говорим о подрядной организации на договоре. Сотрудничество с компанией имеет два неоспоримых плюса:

  • работы выполняются на основании плана и договора;
  • цена будет зафиксирована и не поменяется.

Собственник жилья будет ждать сдачи дома в эксплуатацию, живя на арендованной квартире. Но параллельно в его новой квартире будет делаться евроремонт. По оговоренным срокам и ценам. Разве такой вариант вложения средств нельзя назвать выгодным?

Важно! При наличии договора подряда можно потом получить налоговый вычет на декоративные работы по ремонту.

Многие риелторские конторы с восторгом возьмутся за подбор вариантов нового жилья. Иногда они действительно помогут. Но до того момента, пока не озвучат стоимость своих услуг. А это от 3 до 5 % за сумму покупки жилья. При средней стоимости новостройки 3,5 млн рублей риелторы оценивают свою помощь в 175000 рублей! Дорого, однако. Но это еще не самое страшное.

Очень важно! Даже при подписании договора риелтор не несет ответственности за свою работу перед заказчиком, кроме морального удовлетворения.

Поясним. Риелтор не является юридическим гарантом рисковых сделок с недвижимостью, а выступает простым посредником, который сводит вместе продавца и покупателя. Если далее с недвижимостью возникнут проблемы, риэлтора по закону невозможно привлечь к ответственности за неисполнение договора.

Поэтому дважды подумайте: выгодно ли отдавать свои кровные тысячи за воздушные гарантии надежности?

Конечно, риелтор может быть полезен иначе, к примеру, при сборе документов на покупку квартиры. Но он не в состоянии гарантировать безопасность сделки с недвижимостью, как это делает, к примеру, нотариус или оценочные юридические бюро.

Самостоятельно оформляйте документы! Покупка жилья в новостройке выгодна минимальными рисками, поскольку жилье еще не было в употреблении и не нарастило свою личную историю. Риски касаются только сферы компетенции застройщика, но никак не третьих лиц, как на вторичном рынке.

Напоследок упомянем об ипотеке. Тут важно понимать расстановку сил и нюансы рынка. Многие банки сотрудничают с застройщиками, как конкуренты, но и как партнеры. Они соперничают друг с другом за привлечение клиента, но сотрудничают с привязкой ипотечных программ к новостройкам.

Если угадать с нужным банком, то можно очень выгодно приобрести новостройку по ипотеке там, где есть связка банк-застройщик. Это отображено в низких процентных ставках для «своих» застройщиков, а те, в свою очередь, привлекают ипотечных клиентов постоянными акциями и скидками.

Воспользуйтесь перечисленными вариантами, а сэкономленные средства потратьте на ремонт. Это намного выгоднее покупки готовой новостройки квартиры по рыночной цене.

Как купить квартиру в новостройке — грамотный подход

Оглавление:

Приобретение жилья в новых домах всегда сопряжено с определенным риском. И для того чтобы максимально сократить его, необходимо обладать знаниями в области жилья.

Покупка по переуступке

Квартиру в строящемся жилье можно купить у того, кто ранее выступал в качестве соинвестора, а теперь решил переуступить свои права. Как купить квартиру в новостройке по переуступке?

  1. Подходящий вариант вы можете отыскать через агентство либо самостоятельно посредством газет и специализированных сайтов. Учитывайте, что по мере приближения срока сдачи объекта повышаются цены на квартиры в нем. Но зато снижается вероятность быть обманутым.
  2. Вам необходимо уточнить, возможна ли в данном случае переуступка прав. Для этого право собственности на жилье у соинвестора еще не должно быть оформленным. С собственником жилья переуступка невозможна – только договор купли-продажи.
  3. Теперь вам нужно отыскать специалиста, который подготовит договор по переуступке. В агентстве недвижимости вам поможет штатный юрист, а в самостоятельном плавании – независимый эксперт, специализирующийся на имущественном праве.
  4. Свяжитесь с компанией, которая занимается строительством интересующего вас дома. У нее вы должны будете получить согласие на проведение сделки и документы на дом. Если квартира была приобретена в рассрочку, надо будет уточнить, не имеется ли за соинвестором задолженностей, ведь они могут стать вашим бременем. Обязательно согласуйте составленный договор в компании.
  5. Теперь можно подписать договор переуступки с соинвестором. Если он заключал с компанией отдельный договор долевого участия в строительстве, надо будет обратиться в Росреестр и оплатить пошлину за регистрацию – тогда ваш договор будет значиться в государственном реестре сделок с недвижимостью. Да, на это нужно время, но зато переуступивший права не сможет провести сделку повторно с другим человеком.
  6. Ну и наконец, вам останется выплатить стороне, уступившей права, сумму, которая указана в договоре.
Читайте также:  Имеют ли право уволить с работы из-за кредитных долгов?

Уточните, почему соинвестор решил переуступить свои права на квартиру: возможно, за этим скрывается какой-то подвох. Впрочем, человек мог просто передумать или найти более подходящий вариант, но осмотрительность в любом случае не помешает.

Семь раз проверь – один раз подпиши

Как купить квартиру в новостройке от застройщика?

  1. Первая опасность – остаться без денег и жилья. Стоит очень внимательно отнестись к выбору и оценке строительной компании. Даже если все выглядит радужно, не спешите отдавать деньги: лучше изучите еще раз финансовое состояние дел застройщика, а также список возведенных и сданных им объектов. Проверьте, нет ли у компании проблем с властями, природоохранными и экологическими организациями, не нарушала ли она земельное законодательство. Тут поспособствуют агентства недвижимости, Всемирная паутина, а также жильцы уже заселенных домов.
  2. Если вы рассчитываете купить квартиру на стадии котлована и сэкономить при этом кучу денег, то рискуете вы так серьезно, что, возможно, и шампанское потом пить не захочется. Наше время нестабильно, и пока дом строится, цены на рынке недвижимости скакнут неоднократно. Безусловно, разница цен между начальным и завершающим этапами строительства будет значительной, но все-таки имеет смысл приобрести жилье с уже возведенными стенами и проложенными коммуникациями.
  3. Далее вам нужно будет заключить договор долевого участия. Во избежание затягивания сдачи жилья следует оговорить в соглашении ответственность компании за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию. Имейте в виду, что квартира должна быть передана вам не позднее, чем через два месяца со дня приема государственной комиссией.
  4. Еще один весьма серьезный риск – это двойные продажи. С юридической точки зрения квартиры в новостройке чисты, но все же оговоренная опасность существует. Во избежание столь неприятного инцидента стоит оформить имущественные права в БТИ на жилье, выступающее объектом незавершенного строительства.
  5. Пятая опасность – сдача жилья с недоделками. Вряд ли здесь возможна заблаговременная подстраховка, но, по крайней мере, можно будет перечислить все недоделки в акте приема-сдачи, и застройщик должен будет устранить их.

Строительство само по себе довольно опасная область: непредвиденные риски могут возникнуть когда угодно. Поэтому лучше всего выбрать надежного застройщика и, таким образом, минимизировать число возможных опасностей.

Новостройка от застройщика

Сейчас возводится очень много современного жилья. Выбор поистине огромен, но необходимо знать, как купить квартиру в новостройке от застройщика.

  1. Определитесь с районом. Помните о том, что жилье в готовом доме стоит на порядок выше, чем в строящемся. Если не хотите ждать – рассматривайте только готовые варианты. Располагаете временем – присмотритесь к жилью в строящихся домах.
  2. На стоимость жилья влияют тип строения, удаленность от центра, панорамный вид. Ориентируйтесь по средствам.
  3. Дома какого типа строятся в выбранном вами месте? Узнать эту информацию вы можете посредством Интернета либо агентства недвижимости. Знакомясь с предложенными вариантами, не спешите, взвесьте все как следует.
  4. Не мешало бы навести справки о застройщике: сколько времени компания существует на рынке недвижимости, успешно ли ведет свою деятельность? Почитайте отзывы, поговорите с жильцами уже сданных в эксплуатацию домов. Если все устраивает, тогда приглашайте юриста, и вперед, к застройщику.
  5. Обсудите с менеджерами компании всю интересующую вас информацию: какова будет планировка квартиры, как обстоит дело с объектами инфраструктуры, что со сроками сдачи и получения ключей. Присмотрите несколько вариантов. Если жилья достаточно, возьмите паузу на раздумья.

Приобретая квартиру за наличные деньги, обговорите скидку, диапазон колебаний которой составляет 1 — 5 процентов (что при столь крупной покупке, согласитесь, немало).

Ипотечное кредитование облегчает покупку

Такой вариант хорош тем, что позволяет выбрать желаемое месторасположение вашего будущего жилья. Но как купить квартиру в новостройке в ипотеку?

  1. Сначала вам нужно будет представить в банк документы, которые подтверждают вашу платежеспособность, хорошую кредитную историю, регистрацию в районе обслуживания выбранного вами банка, а также сведения, касающиеся ликвидности покупаемой в ипотеку квартиры.
  2. Конечно, лучше правильно рассчитать свои возможности и погашать кредит своевременно. Если у вас недостаточно денег, вы можете обратиться за помощью к платежеспособным родственникам. В кредитном договоре должна быть отражена полная стоимость квартиры, часть из которой нужно будет внести сразу.
  3. Обратите внимание на то, что после подписания договора на счет кредитора должна будет поступить необходимая сумма, которая спишется в тот же день в пользу продавца-застройщика, предоставившего вам квартиру в ипотеку. До сдачи объекта в эксплуатацию подобная сделка будет представлять высокий риск для банка, поэтому не стоит удивляться завышенным процентам.

После того как вы получите регистрацию прав собственности на приобретаемое жилье и будут внесены определенные записи в закладную, возникнет предмет банковского залога, обеспечивающий обязательства по кредиту. По получению банком закладной возможны снижение процентной ставки и изменения в соглашении по кредитному договору.

Чтоб все чисто было

Есть несколько факторов, позволяющих нивелировать риски во время приобретения квартиры в новом жилье. Давайте же узнаем, как купить квартиру в новостройке и не быть обманутым.

  1. Съездите на объекты, уже возведенные данной компанией.
  2. Выбирая застройщика, учитывайте его репутацию, срок деятельности, количество и качество реализованных объектов. Отдельного внимания заслуживает законность строительства – проследите за правильностью оформления документов.
  3. Изучите имеющуюся в Интернете информацию, посетите сайт выбранной вами компании, не забудьте просмотреть черный список компаний-застройщиков.

Таким образом, перед вами предстанет объективный портрет застройщика.

Сотрудничество с риелторской компанией поможет вам свести риски к минимуму, ведь такие агентства во избежание потери репутации не станут связываться с недобросовестными застройщиками. Специалисты компании обязательно проведут юридическую экспертизу документов девелопера.

Очень хорошо, если выбранный вами объект имеет ипотечную аккредитацию, поскольку банки также тщательно проверяют всю информацию о компании. Правда, если строительство находится на начальной стадии, отсутствие аккредитации вполне объяснимо.

Перечень документов, заслуживающих внимания, будет зависеть от формы договора. Также на этот список влияет стадия строительства, на которой вы покупаете жилье.

Не упустите из виду следующие факторы

  1. Цена за квадратный метр.
  2. Стадия и темпы строительства.
  3. Месторасположение, инфраструктура.
  4. Площади квартир, планировка.
  5. Класс жилья.
  6. Тип застройки.
  7. Наличие правоустанавливающих документов.

  8. Юридическая схема реализации объекта.

Важный фактор после стоимости – это, конечно, степень готовности жилья.

На данный момент наибольшей ликвидностью обладают уже возведенные дома, а также объекты компаний, успешно зарекомендовавших себя на строительном рынке.

Теперь вы обладаете информацией, как купить квартиру в новостройке. Надеемся, что наши советы помогут вам выбрать надежного застройщика и приобрести действительно качественное жилье.

Купить квартиру в новостройке от застройщика чтобы не обманули

Как купить квартиру в новостройке от застройщика?

Вопрос покупки квартиры в новостройке является очень актуальным. Вместе с тем, люди не желают тратить свой бюджет за услуги посредников. Поэтому все хотят купить квартиру в новостройке от застройщика без посредников. И это правильно.

Однако при покупке квартиры во вновь строящемся доме, риск быть обманутым возрастает многократно. Для того чтобы снизить его до нуля, необходимо осуществить некоторые действия. Именно об этом и пойдёт речь в нашей статье. Читайте внимательно.

Покупка квартиры в новостройке, пошаговая инструкция

Прежде всего, нужно сказать о том, что есть несколько видов новостроек. В зависимости от вида будет меняться и алгоритм действий, направленных на приобретение недвижимости.

Среди таких видов следует выделить:

  • Новостройка на стадии подготовки котлована
  • Уже построенный и сданный в эксплуатацию дом
  • Дома расположенные не в городской зоне
  • Отдельно строящиеся дома
  • Дома входящие в жилищные комплексы

Итак, выбрав подходящее жилье, необходимо собрать все сведения о застройщике. В них должна входить следующая информация:

  1. Есть ли лицензия на осуществление строительства многоквартирных домов. Данная информация необходима для удостоверения полномочий  строящей организации.
  2. Репутация застройщика. Сделать выводы о ней можно исходя из времени нахождения строительной компании на рынке, по предыдущим объектам строительства и так далее.
  3. Продаются ли квартиры входящие в состав новостройки по ипотечным кредитам. Хорошо если да. Так как банки не будут давать кредиты под сомнительные сделки.
Читайте также:  Какие платежи по кредиту можно снизить?

Если все устраивает и ничего не вызывает сомнений, то можно начинать подготовку к совершению сделки.

Заключение договора о покупке жилья

Наименование договора находится в зависимости от того, на какой стадии строительства будет находиться дом в момент покупки недвижимости. Если человек хочет купить квартиру в новостройке в сданном доме, то это купля-продажа.

Если дом ещё не эксплуатируется, то независимо от того, как далеко зашло возведение строения, подписывается договор долевого участия строительства дома.

Внимание важно! Договоры долевого участия и договор страхования необходимо показать юристу.

Непосредственное заключение вышеуказанных договоров не требует каких-либо регистрационных действий. В первом случае, стороны сразу идут осуществлять регистрацию прав нового владельца. А вот договор долевого участия подписывается на время, по окончании которого застройщик обязуется сделать дом готовым к эксплуатации.

При этом договор долевого участия гражданина в строительстве дома, должен быть обязательно застрахован. С недавнего времени этого требует законодательство, во избежание различных негативных ситуаций, связанных с недобросовестностью застройщика.

Содержание договора долевого участия

Данные договоры очень разнообразны. Они составляются в соответствии с принципом гражданского права о свободе договора. Однако, безусловно, существуют обязательные пункты таких договоров.

К ним относятся:

  • Данные участника долевого строительства
  • Реквизиты застройщика
  • Предмет договора
  • Указание на место стройки
  • Сроки предполагаемого окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию
  • Правила взаиморасчётов
  • Дата и подписи сторон, заключивших договор

Некоторым пунктам нужно обязательно дать дополнительные пояснения. Так к предмету договора нужно отнести сведения о предполагаемом почтовом адресе, который планируется присвоить будущему объекту. В каком состоянии квартира должна быть передана покупателю, что в ней будет находиться на момент окончания работ.

Кроме того, необходимо обратить внимание на соответствие даты окончания строительства и даты окончания договора страхования. Они не должны противоречить друг другу.

Вообще нюансов много. Так что сделанная выше оговорка о том, что договора нужно обязательно показать юристу, далеко не лишняя.

Оформление квартиры в собственность

После окончания всех работ многоквартирный дом будет принят в эксплуатацию и ему будет присвоен почтовый адрес. Тогда появляется возможность оформить квартиру купленную в новостройке.

С недавнего времени оформление происходит посредством регистрации права собственности недвижимого имущества. Как правило, данную процедуру производят в МФЦ.

Время, отведённое на этот процесс, установлено на законодательном уровне и составляет 10 рабочих дней. Документы, которые необходимо представить в государственный орган собирает продавец.

Мы не будем уделять им внимание. Так как, если пакет документов неполон или что-то не соответствует действительности, его просто не примут для осуществления оформления.

По окончании процедуры регистрации, новый владелец, вправе заказать выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество, в которой он уже обозначен как новый собственник жилья.

Это и будет документ, подтверждающий полномочия, которые распространяются на любые законные действия с недвижимостью (отчуждение, перепланировка, дарение и так далее).

Важные факторы приобретения жилья

Чтобы до конца осознать как купить квартиру в новостройке и не быть обманутым, необходимо ознакомиться ещё с некоторыми важными моментами.

Упоминание о видах новостроек, сделанное в начале нашей статьи, неслучайно. Особенно нужно быть внимательным, по отношению к земле, на которой строится дом. Многие застройщики стремятся заниматься так называемой точечной застройкой. Здесь есть некоторые подводные камни.

Например, застройщик мог купить старый объект, снести его, а на этом месте построить многоквартирный дом. А потом выясняется, что старое строение, имело историческую ценность и муниципалитет обратился в суд, с требованием восстановить снесённое ветхое строение.

Могут быть и другие сложности в зависимости от вида земель, на которой происходит застройка. Так что проявите внимательность. А лучше всего обратитесь в юридическую фирму.

Как осуществляется покупка квартиры у застройщика?

Как осуществляется покупка квартиры у застройщика? Многие мечтают купить квартиру в новостройке от застройщика. Действительно, такой вариант покупки жилья имеет массу преимуществ.

К ним относят:

  • Юридическая прозрачность сделки. Новая квартира не имеет «темного» прошлого, риск мошенничества с таким жильем ниже.
  • Индивидуальный дизайн помещения. Покупатель может не только выбрать самостоятельно дизайн-проект квартиры, но и согласовать с застройщиком индивидуальную планировку.
  • Безопасность и комфортабельность квартир. При строительстве новых домов применяют современные технологии, качественные материалы. Устанавливают системы видеонаблюдения, пожарной безопасности. Придомовая территория также благоустроена, имеются парковки, детские площадки, комфортные дворы.

Благодаря этим преимуществам квартиры в новостройках пользуются огромной популярностью.

Рассмотрим, каким образом осуществляется сделка покупки квартиры у застройщика.

Первый этап: проверка надежности застройщика

Покупая квартиру в новостройке, особенно на стадии котлована или строительства, всегда существует риск задержки сроков сдачи объекта или же риск остаться без денег и квартиры в результате мошеннических действий.

Поэтому необходимо тщательно изучить всю доступную информацию о застройщике, об уже завершенных проектах: почитать форумы в интернете, зайти на сайт компании и изучить информацию о ее деятельности, сроке существования, репутации, проверить есть ли данные о компании в Госстройнадзор.

Также необходимо проверить всю документацию по строящемуся дому: разрешение на строительство, статус земельного участка в РОСРЕЕСТРЕ https://rosreestr.ru/site/.

Покупателю желательно самому съездить на стройку и оценить ход строительства, проверить, насколько быстро и эффективно идет процесс возведения дома. Или же посетить «экскурсию» для потенциальных покупателей, которые устраивают все добропорядочные застройщики.

Второй этап: оформление договора

Выбрав квартиру у надежного застройщика, покупатель оформляет договор долевого участия, договор переуступки права требования, либо иной договор, в зависимости от схемы, по которой застройщик реализует квартиры.

Самый лучший и удобный вариант покупки квартиры в новостройке – приобретение по договору купли-продажи. Оформляют его, если дом уже сдан, соответственно нет риска долгостроя.

Поэтому после заключения договора купли-продажи и перечисления денег остается зарегистрировать право собственности и заселиться в квартиру.

Документы, необходимые для оформления договора, которые предоставляются продавцом и покупателем:

  • договор, подтверждающий участие при долевом строительстве;
  • госпошлина;
  • заявления участников сделки;
  • паспорта сторон соглашения.
  • договор уступки права требования (если приобретается по переуступке).

Также к пакету могут прилагаться покупателем квитанции об оплате квартиры (при приобретении за наличные), нотариально заверенное согласие супруга вместе со свидетельством о браке.

Если квартира приобретается через ипотечное кредитование, покупатель обязан предоставить кредитный договор с банком и оформленную закладную.

Третий этап: регистрация договора, оплата

После подписания соглашения с застройщиком, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре. После регистрации производится перечисление денег на счет застройщика. Может быть внесена как вся сумма сразу, так и первоначальный взнос, с последующим погашением долга.

Четвертый этап: приемка квартиры от застройщика, оформление в собственность

В течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию покупатель и застройщик должны составить акт приема-передачи объекта. Покупатель еще раз осматривает квартиру, чтобы выявить все недостатки и устранить их до подписания акта.

Подписав акт приема-передачи покупателю нужно оформить жилье в собственность, подав следующие документы в РОСРЕЕСТР:

  • паспорт и заявление владельца;
  • подтверждение прав на недвижимость;
  • план БТИ;
  • акт приема-передачи объекта;
  • договор с застройщиком.

Производится оплата гос пошлины, после чего в течение 30 дней собственнику выдается свидетельство о регистрации.

Если вы хотите прочитать, можно ли подарить квартиру не родственнику, переходите по ссылке.

Как купить квартиру в новостройке

RealEstate.ru постарался разобраться в этом вопросе и приложить все усилия к тому, чтобы наши читатели не стали обманутыми дольщиками, не переплатили лишнего и не делали перепланировку дважды. Подробности – в пошаговой стратегии

RealEstate.ru постарался разобраться в этом вопросе и приложить все усилия к тому, чтобы наши читатели не стали обманутыми дольщиками, не переплатили лишнего и не делали перепланировку дважды. Подробности – в пошаговой стратегии.  

Шаг  № 1: взвесьте все «за» и «против» 

Покупка квартиры в новостройке имеет как свои плюсы, так и минусы в сравнении с приобретением жилья на «вторичке». Среди плюсов, особенно если это только начало продаж, – доступные цены и отсутствие необходимости поднимать историю смены всех предыдущих собственников квартиры.

К тому же Вы получаете совсем новое жилье, а значит, и новые коммуникации, и разнообразный выбор планировок, а также, вероятно, место в паркинге. Звучит хорошо.

Но минусы не менее существенные, а для некоторых – и более пугающие: Вы покупаете квартиру, которая еще не существует физически, а значит, переехать Вам в ближайшие месяцы вряд ли удастся. Хуже этого факта только риски срыва сроков строительства, а может быть, и вообще приостановка проекта.

К тому же Вам, скорее всего, не избежать ремонта, и не только своего, но и соседского. Да, и регистрация права собственности в случае новостроек также быстро не делается.

Читайте также:  Меня никто не уведомил о продаже моей квартиры на торгах

Цена вопроса:  0 рублей

Необходимые документы: нет

Шаг № 2: выберите и проверьте объект 

Итак, Вы не передумали. Начинайте поиски. Где? Конечно, в Интернете. Если Ваш бюджет ограничен, возможно, имеет смысл обратить внимание на только что стартовавшие проекты в Подмосковье: стоимость «однушек» здесь начинается от 1,5 млн рублей.

Помимо стадии строительства, местоположения и типа дома, планировки квартир, сразу же ищите информацию о застройщике: есть ли у него в портфеле уже готовые дома, реализуется ли выбранный Вами объект по 214-ФЗ.

Если нет, лучше сразу вычеркнуть этот вариант, иначе рискуете столкнуться с «двойными продажами» или другими видами мошенничества (подробнее об этом ниже).

Выясните, кому принадлежит земля, на которой ведется строительство, есть ли у застройщика разрешение городских властей на строительство дома, а также в какие сроки должен быть сдан объект. Не стоит пренебрегать и изучением откликов на форумах.

Один из лучших вариантов проверки выбранного варианта – обратиться в банк за кредитом, даже если Вы планируете покупку на собственные средства: после кризиса 2008 года банки стараются особенно тщательно изучать застройщиков.

Еще один вариант – воспользоваться услугами независимого юриста.

Цена вопроса:

10 000 – 15 000 рублей – услуги юриста по проверке квартиры при условии предоставления всех требуемых документов

Необходимые документы:

 проектная декларация, учредительные и финансовые документы застройщика, сведения о проекте. 

Шаг № 3: заключите договор с застройщиком

Это один из самых тонких и опасных моментов. Если квартира Вас устраивает, репутация застройщика не вызывает сомнений, а продажа осуществляется по 214-ФЗ, можно переходить к сделке. Если квартиру Вы напрямую покупаете у застройщика, с Вами должен быть заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ), если у соинвестора или перепродающего квартиру собственника – договор уступки права требования по договору.

Впрочем, даже в рамках ДДУ есть место для мошенничества. Бывают, что дольщикам дают подписать договора в искаженном виде, без существенных пунктов, чтобы обойти законодательство. Либо вообще пытаются «подделать» контракт под ДДУ, понимая, что далеко не все частные инвесторы юридически грамотны.

Рискованна и «уступка прав по ДДУ». Это когда застройщик создает дополнительное юрлицо и сам с ним же заключает договор, в соответствии с которым это юрлицо покупает все квартиры у застройщика, внимание!, практически по себестоимости.

После появляется третий фигруант – компания-посредник, которая переуступает права требования по квартирам дольщикам, но уже по рыночной цене. Вроде бы здесь нет подвоха. Договор уступки также регистрируется в Росреестре, как и ДДУ.

Впрочем, если девелопер недостроил ваш дом, а то и вовсе обанкротился, то дольщик сможет предъявить ему денежное требование не на основании вашего договора уступки, по которому вы отдали рыночную цену, а в соответствии с ДДУ застройщика и юрлица, где указана себестоимость квартиры.  Иными словами, все деньги вы вернуть не сможете.

Но чтобы такого не случилось, подстрахуйтесь заранее — покупатель должен потребовать гарантийное письмо, обязывающее продавца вернуть всю сумму, если договор не будет зарегистрирован.  

Впрочем, наиболее рискованная форма — Предварительный договор долевого участия (ПДДУ), а это и вовсе незаконный документ, так как он не соответствует ФЗ-214. Но реальность такова, что многие застройщики и их посредники продолжают в открытую пользоваться этой «схемой».

Среди них есть и очень крупные, известные компании, которые, скорее всего, полагаются на свой административный ресурс и власти их, действительно, не трогают. Есть и те, кто надеется на авось. Как правило, ПДДУ предлагаются вместе со значительными скидками. Мол, девелопер тем самым компенсирует вам риски.

Такой контракт в 99 % случаев свидетельствует о том, что у застройщика что-то не в порядке с разрешительной документацией, и поэтому он не может заключать официальные ДДУ. Да, многим удается все утрясти к моменту сдачи дома.

Но где гарантия, что все пройдет гладко, и именно вашу стройку не признают незаконной? В итоге самым уязвимым звеном в этой истории останется частный инвестор.

Поэтому настоятельно рекомендуем все же не соблазняться феноменально низкой ценой и раскрученным именем застройщика и не рисковать с ПДДУ. Во-первых, такой договор НЕ регистрируется в Росреестре и в нем не прописан ряд серьезных обязательств застройщика, которые обязаны быть в ДДУ.

  Во-вторых, перед подписанием такого договора обе стороны приходят к устному соглашению, что дольщик сразу выплачивает деньги за квартиру, застройщик обязуется в будущем заключить основной договор долевого участия.

Так вот, этот договор в итоге ничего вам не гарантирует, и вы рискуете, помимо всего прочего,  пасть жертвой «двойных продаж».

Еще одна возможность построить себе квартиру – вступить в жилищный кооператив. Это вполне легальная процедура, в отличие от ПДДУ, но содержит довольно большие риски. Подробнее о ЖНК и ЖСК см. в этой статье.

Тем самым, мы делаем следующие выводы: договор нужно заключать только в рамках ФЗ-214 и настоятельно рекомендуем, чтобы его прочел юрист, специализирующийся в этой области. Если по сделке Вас консультировали риэлторы, о комиссии им даже не думайте – эти расходы берет на себя нанявший их застройщик.

  • Подписывая документы, обязательно обратите внимание на следующие пункты: — срок окончания строительства дома;
  • — условия расторжения договора.

— соглашение о том, что цена метра фиксируется и не подлежит изменению; — сроки передачи квартиры; — сроки передачи пакета документов для регистрации права собственности; — штрафные санкции за нарушение договора;

Теперь оплата. Деньги покупатель вносит после подписания и строго! после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Цена вопроса:

от 35 000 рублей и более – сопровождение сделки юристом (иногда – 0,3–0,5 % стоимости квартиры); стоимость приобретаемой квартиры.

Необходимые документы:

заявления застройщика и участника долевого строительства; договор участия в долевом строительстве; подлинник кадастрового плана земельного участка, удостоверенный Москомземом; документы, подтверждающие права собственности на земельный участок, либо договор аренды земельного участка; распорядительный документ органов исполнительной власти Москвы, подтверждающий право использования земельного участка под строительство (разрешение на строительство); проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его месторасположения и количества жилых и нежилых помещений; паспорт покупателя

Шаг № 4: акт приемки-передачи, ключи, первая «коммуналка»

  1. Цена вопроса:
  2. возможно, стоимость ЖКУ за четыре месяца.

Необходимые документы:

копия договора купли-продажи с печатью, удостоверение личности.

Шаг № 5: оформите квартиру в собственность

Вот дом введен в эксплуатацию, подписан акт приемки-передачи квартиры, на руках у Вас ключи. Что дальше? Для того чтобы спокойно выдохнуть, надо еще пройти этап оформления квартиры в собственность. Как правило, на это уходит около полутора месяцев. Документы можно собрать самостоятельно, а можно обратиться к специалистам. Если в доме есть нераспроданные квартиры – это не повод задерживать оформление: они должны быть оформлены в собственность застройщика. Любая задержка может стать поводом для обращения в суд. В этом случае точно лучше обратиться к помощи юристов, так как неверно составленное заявление может стать причиной отказа. В случае суда процесс оформления собственности на квартиру занимает 2–2,5 месяца.

Цена вопроса:

услуги юриста – 40 000–60 000 рублей.

Необходимые документы:

документы от застройщика (акт приема-передачи квартиры, решение о вводе в эксплуатацию); в случае, если оформлением собственник занимается самостоятельно, – документы, подтверждающие исполнение договорных обязательств покупателем (договоры, платежные документы). 

Шаг № 6: заселитесь

Цена вопроса:

0 рублей, если не было перепланировок.

Необходимые документы:

свидетельство о собственности. 

Шаг № 7: оформите прописку

Цена вопроса: 0 рублей.

Необходимые документы:

паспорт, заявление на выписку с предыдущего места прописки, заявление на прописку, свидетельство о собственности.  

Валерия Семенова

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *