Дополнительные платежи в ипотечном договоре.что нужно знать?

Дополнительные платежи в ипотечном договоре.Что нужно знать?

Сегодня многие люди мечтают улучшить жилищные условия и при отсутствии личных средств принимают участие в ипотечном кредитовании. По условиям таких программ претендентам необходимо собрать большой пакет документации, а также внести первоначальный взнос. При принятии кредитно-финансовым учреждением положительного решения клиентам будет передан на подпись договор ипотеки. Перед подписанием документа заемщикам нужно реально оценить свои финансовые возможности, так как неисполнение условий соглашения станет причиной предъявления кредитором требований на взыскание задолженности.

Особенности документа

Дополнительные платежи в ипотечном договоре.Что нужно знать?

Ипотечный договор представляет собой разновидность кредитного соглашения, составляемого между финансовым учреждением и заемщиком, в качестве которого может выступать как физическое лицо, так и субъект предпринимательской деятельности.

Его особенностью является наличие залога, коим является приобретаемый в кредит объект недвижимости. Стоит отметить, что подписав договор ипотеки, клиент до момента исполнения всех его условий, не может совершать с жильем никаких юридических действий.

Он становится собственником приобретенной по ипотечной программе недвижимости только после того, как выплатит банку тело займа и начисленные за весь срок процентов.

Содержание документа

В соответствии со статьей 9 Федерального Закона № 102, ипотечный договор должен отражать следующие моменты:

  • в обязательном порядке подробно описывается предмет договора ипотеки;
  • указываются сроки исполнения заемщиком финансовых обязательств;
  • прописывается в денежном эквиваленте оценка, общая сумма кредита;
  • указывается процентная ставка;
  • составляется договор залога ипотеки;
  • предусматривается возможность для кредитора взыскивать с заемщика просроченную задолженность со всеми начисленными пенями;
  • в обязательном порядке описываются права клиента, способы разрешения спорных ситуаций, форс-мажоры.

Оценка

Федеральное законодательство обязывает проводить оценку предмета договора ипотеки, заполненный образец которого не составит труда найти в интернете. Данные мероприятия осуществляются по взаимному согласию сторон.

К оценке могут привлекаться сторонние организации, которые имеют соответствующую разрешительную документацию.

Результат оценки приобретаемого по ипотеке объекта недвижимости отражается в акте эксперта, и фиксируется в кредитном договоре в денежном эквиваленте.

Если по ипотечной программе приобретается объект недвижимости, находящийся в муниципальной или государственной собственности, то в таком случае его оценка проводится в соответствии с определенными положениями Федерального Закона. В обязательном порядке проводится инвентаризация имущества, а также составляется такая документация:

  • бухгалтерский баланс;
  • акт инвентаризации;
  • аудиторское заключение (приглашается независимый эксперт).

Дополнительные платежи в ипотечном договоре.Что нужно знать?

Заключение соглашения

Заключение договора ипотеки представляет собой стандартную юридическую процедуру, предусматривающую следующие этапы:

  1. Претендент подает заявку на участие в ипотечной программе.
  2. После принятия банком положительного решения собирается пакет документации и осуществляется поиск объекта недвижимости.
  3. С продавцом подписывается договор купли-продажи.
  4. В банк передаются все собранные справки.
  5. Вносится авансовый платеж.
  6. Подписывается договор ипотеки (ГК РФ).
  7. Заемщику на руки выдается его экземпляр кредитного договора и график ежемесячных платежей.
  8. Ипотечное соглашение регистрируется в Росреестре.
  9. После погашения всей задолженности перед банком договор гасится, из Росреестра удаляется запись, объект недвижимости переходит в собственность заемщика.

Государственная регистрация

Федеральным законодательством предусматривается государственная регистрация договора ипотеки. После подписания с кредитно-финансовым учреждением соглашения, заемщик должен обратиться по месту нахождения приобретенного объекта недвижимости в Росреестр с пакетом документов.

Стоит отметить, что для регистрации соглашения ипотеки (бланк-копия должен быть заверен нотариально, предъявляется с оригиналом) потребуется заявление установленного образца как от физического лица, так и от банка.

Также должны быть предоставлены в Росреестр такие документы:

  • ипотечный договор, оригинал и заверенная копия;
  • квитанция, подтверждающая факт уплаты госпошлины;
  • документы, которые перечислены в соглашении в качестве приложений;
  • гражданский паспорт и идентификационный налоговый код заемщика (если есть созаемщики, то их идентифицирующие личность документы также прикладываются к заявке);
  • правоустанавливающая документация на объект недвижимости, в частности договор купли-продажи, технический паспорт и т. д.

Дополнительные платежи в ипотечном договоре.Что нужно знать?

Федеральным законодательством устанавливается срок, в течение которого должен быть зарегистрирован договор ипотеки. Для обращения в Росреестр выделяется месяц с момента подписания соглашения между участниками кредитной сделки.

Этот временной промежуток может быть увеличен еще на 30-ть дней, если какой-либо предоставленный документ заполнен с нарушениями или в его подлинности возникли сомнения.

Если заемщик пропустит срок, то ему может быть отказано в государственной регистрации договора.

Внимание! В том случае, когда существует спор относительно права собственности на приобретенный по ипотеке объект недвижимости, то регистрация соглашения в Росреестре будет отложена до момента получения судебного решения.

После того как сотрудник Росреестра проверит документы, предоставленные для регистрации договора ипотеки (образец можно скачать в интернете), он сделает соответствующую надпись на соглашении, которая будет содержать такие данные:

  • дату регистрации;
  • полное название органа;
  • место регистрации;
  • входящий номер записи в учетном регистре;
  • подпись должностного лица;
  • мокрая печать Росреестра.

После того как заемщик выполнит все финансовые обязательства перед кредитно-финансовым учреждением, регистрационная запись в Росреестре будет погашена. Основанием для этого станет заявление, поданное банком или физическим лицом, либо судебное решение.

«Подводные камни»

Дополнительные платежи в ипотечном договоре.Что нужно знать?

Каждый человек, планирующий заключить договор ипотеки, должен знать о «подводных камнях» такого соглашения:

  1. Некоторые кредитно-финансовые учреждения в целях привлечения клиентов могут предлагать ипотечные программы, для оформления которых не нужно документально подтверждать источник дохода. Несмотря на такие заманчивые условия, службой безопасности банка все равно будет осуществляться проверка финансовой состоятельности претендента. Если при проведении проверки будет установлено, что физическое лицо указало в заявке ложные данные о работодателе, то ему откажут в ипотечном кредитовании и занесут в черный список. В дальнейшем ему будет проблематично оформить кредиты в других банках.
  2. Каждый заемщик стремится к тому, чтобы по ипотеке была минимальная переплата. Кредитно-финансовые учреждения зачастую предлагают клиентам оформить договор на максимально возможный срок. В связи с этим общая сумма переплаты по ипотеке будет максимально большой.
  3. Многие кредитно-финансовые учреждения прописывают в ипотечных договорах (образец можно найти на тематических сайтах) различные санкции, за допущенные заемщиками нарушения, а также комиссии и дополнительные платежи. Именно поэтому претенденты должны внимательно изучать соглашения, чтобы в дальнейшем не сталкиваться с неожиданными «сюрпризами».
  4. Некоторые банки существенно усложняют условия ипотечного кредитования, предъявляя к претендентам ряд особых требований. Например, кредитор может установить запрет на весь период действия программы, касающийся смены места работы или переезда в другой регион. Также могут устанавливаться особенные требования к приобретаемому в ипотеку объекту недвижимости. Например, заемщик сможет в процессе поиска жилья обращаться только в риелторские компании, которые являются партнерами кредитора.

Расторжение соглашения

Как показывает судебная практика, каждое кредитно-финансовое учреждение прописывает в ипотечных договорах условие, по которому оно может по личной инициативе в досрочном порядке расторгать соглашения.

В большинстве случаев поводом для прекращения финансовых отношений с заемщиком становятся просрочки. После расторжения ипотечного договора банк выставляет объект недвижимости на продажу.

После реализации и погашения тела кредита, начисленных процентов, штрафов и пеней, излишек суммы будет возвращен физическому лицу.

Дополнительные платежи в ипотечном договоре.Что нужно знать?

По инициативе заемщика ипотечный договор может быть расторгнут в следующих случаях:

  1. Физическое лицо скопило сумму денежных средств, достаточную для погашения ипотечного займа. После внесения платежа договор будет считаться закрытым, и объект недвижимости перейдет в его личную собственность.
  2. У клиента заметно ухудшилось материальное положение из-за чего он не в состоянии обслуживать займ. В этом случае ему нельзя все пускать на самотек и допускать большую просрочку, так как кредитно-финансовое учреждение заберет его жилье. Единственным верным решением станет обращение к кредитору с просьбой выдачи разрешения на реализацию недвижимости, с целью погашения всей задолженности по ипотеке. Но, на практике, финансовые учреждения довольно неохотно дают согласие на продажу ипотечной недвижимости, так как по условиям договора она находится в их собственности до момента погашения займа.

Заключение

Планируя оформить ипотеку, российские граждане должны дать реальную оценку своим финансовым возможностям, так как на протяжении многих лет им придется ежемесячно делать платежи по займу. Также важно досконально изучить предложенный банком на подпись договор ипотечного кредитования, особое внимание уделяя пунктам, касающимся условий, ответственности и обязанностей.

Ипотека: какой вид погашения кредита выбрать? | Статьи по теме "Ипотека" на портале недвижимости Move.ru

На сегодняшний день ипотека для большинства россиян является единственным доступным способом приобретения собственного жилья. Конечно, когда берешь любой кредит, а тем более такой долгосрочный, думать о переплате не хочется, – иного выбора просто нет. Но, экономить на ипотечных выплатах можно и нужно. Об одном из таких способов, мы и расскажем.

Дело в том, что существует два вида погашения ипотечного кредита: аннуитетные платежи или дифференцированные. В чем их разница? Аннуитетные платежи подразумевают равные платежи по кредиту в течение всего срока гашения. При этом основная часть процентов выплачивается заемщиком в первые годы приобретения недвижимости. Дифференцированный платеж – это платеж, который постоянно снижается.

Обычный обыватель, не посвященный в тонкости ипотечных дел, может подумать, что разницы как платить долг, нет никакой.

Тем более, что платеж равными частями большинству людей может показаться более удобным по нескольким причинам: во-первых, на старте выплат аннуитетный платеж будет ниже, чем дифференцированный; во-вторых, при аннуитетном платеже можно более четко планировать свои ежемесячные расходы. Например, заемщик знает, что ему ежемесячно нужно заплатить 22 тыс. рублей ипотеки. Он выбирает дату гашения исходя из собственных финансовых поступлений. Например, если у него в середине месяца приходит зарплата, то, вероятнее всего, дату выплат он выберет двумя-тремя днями позже. Таким образом, зарплатные деньги придут на карту и автоматически спишутся в счет ипотеки. Внешне удобно, но не более.

Читайте также:  На что ссылаться, если сотрудник полиции требует выключить камеру?

Вторая хитрость состоит в том, что банки зачастую не говорят кредитору о наличии выбора, подсовывая ему по умолчанию график с аннуитетными платежами. Переплата тем временем оказывается гораздо существенней, чем могла бы быть.

Судите сами, при ипотечном кредите в 2 млн.руб. на 15 лет по ставке в 10% переплата по аннуитетному графику составит 1 868 579 рублей, при дифференцированных платежах – 1 508 333 рубля.

То есть, проявив определенную настойчивость, вы сможете сэкономить 360 000 рублей!

Талица 1. Сравнение ежемесячных и итоговых выплат по процентам при разных графиках:

Калькулятор погашения ипотеки при аннуитетном графике платежей

Дополнительные платежи в ипотечном договоре.Что нужно знать?

Калькулятор погашения ипотеки при дифференцированном графике платежей

Дополнительные платежи в ипотечном договоре.Что нужно знать?

Да, в начале платежей по дифференцированному графику вы будете платить больше. При вышеупомянутых условиях расклад сил будет следующий. По аннуитетному графику ежемесячные выплаты в течение всего срока составят 21 500 рублей. Дифференцированные платежи начнутся с суммы в 27 800 рублей.

Из месяца в месяц они будут постепенно снижаться и к началу шестого года выравниваются с аннуитетными, а к концу шестого года станут ниже.

Но! За пять полных лет гашения кредита по аннуитетным платежам вы выплатите всего 369 тысяч «тела» кредита (основной его части), а при дифференцированных – 667!

Таблица 2. Соотношение процентов и основного долга при гашении ипотеки по соответствующему виду платежа:

Дополнительные платежи в ипотечном договоре.Что нужно знать?

Учитывая, что средний срок гашения ипотеки в России составляет 7 лет, то гораздо выгоднее постараться первые годы действия кредитного договора платить как можно больше в счет погашения кредита и как можно меньше в счет выплаты по процентам.

А что же банки? Банки, прежде всего, зарабатывают деньги. И они либо по умолчанию предложат вам договор с аннуитетными платежами, или в нужном им ключе обоснуют его предпочтительность.

Так, «Сбербанк», рассказывая об ипотеке на своем сайте, упоминает оба способа ее гашения, однако, дифференцированный график подается как более подходящий для состоятельных граждан. Но, мы не достаточно богаты, друзья, для того чтобы переплачивать такие суммы по аннуитетным платежам.

О том, как можно сэкономить еще и какие ошибки не стоит совершать при взятии ипотеки, читайте в следующих наших публикациях.

5 важных моментов ипотечного договора, о которых необходимо знать

Для современных людей ипотека – один из наиболее популярных способов обзавестись собственным жильем…

Дополнительные платежи в ипотечном договоре.Что нужно знать?

В первой половине текущего года ипотечный рынок вырос на 16%, побив рекорд 2014 года. Эксперты ожидают, что по итогам 2017 года объем выданных жилищных кредитов станет рекордным за всю историю существования ипотечного рынка в России.

Многие россияне уже привыкли к договорам ипотеки, как и приобретаемым в связи с их заключением обязательствам. Но у ипотечного договора есть свои особенности – зная их, заемщик сможет выбрать наиболее выгодные для себя условия.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у адвоката Олега Сухова, на какие моменты стоит обратить внимание при заключении такого договора.

Обязательства заемщика

Заемщику следует изучить все пункты договора, где прописаны его обязательства. Если не можете разобраться самостоятельно, воспользуйтесь услугами юристов, которые смогут объяснить неясности, а также оценить риски, возникающие при неисполнении указанных условий.

Многие заемщики не придают значения пункту, обзывающему их сообщать банку о значимых переменах в их жизни. Так, необходимо сразу уведомить банк, если у Вас изменилось финансовое положение. В противном случае, если в дальнейшем потребуется рефинансирование ипотеки из-за трудной финансовой ситуации, кредитор может отказать и даже потребовать у заемщика штраф за сокрытие информации.

Также необходимо оценить сроки исполнения обязательств и то, в каком виде необходимо их исполнять. Если договор предполагает уведомление, то необходимо ли его составлять в письменной форме и прочее. Чтобы наглядно оценивать и рассчитывать время для того или иного действия, выпишите все указанные в договоре сроки в отдельную таблицу.

Финансовые расходы

Нередко банки включают в договор всевозможные дополнительные услуги, которые, к тому же, являются платными. Запросите у менеджеров банка распечатку, где будут указаны все дополнительные расходы. Посчитайте их суммарную стоимость и оцените, приемлема ли для Вас эта сумма. Также стоит поинтересоваться, можно ли сократить эти расходы.

Особое внимание стоит уделить пунктам, где указана комиссия за обслуживание счетов. Центробанк запретил банкам устанавливать в ипотечных договорах отдельные комиссии за обслуживание счета.

В свою очередь Агентство по ипотечному жилищному кредитованию запрещает банкам включать в договор ипотеки так называемые скрытые платежи. К примеру, юридическое сопровождение сделки, от которого нельзя отказаться, оплачивается напрямую банку или аффилированному юридическому лицу. При выявлении таких нарушений, можно пожаловаться на кредитную организацию в регулятор.

Страховые услуги

Часто при заключении ипотечных договоров гражданам навязывают услуги страхования. Но законодательство обязывает заемщика страховать только предмет залога, а о страховании здоровья и жизни, которое требуют некоторые кредиторы, там ничего не сказано.

Раньше банки активно навязывали заемщикам страхование жизни. Несмотря на то, что такую практику признали неправомерной, с ней можно столкнуться и сегодня. Кроме того, не забывайте: даже если по рекомендации банка Вы дополнительно заключили договор страхования жизни, от него можно отказаться в течение пяти дней.

Досрочное погашение кредита

Внимательно изучите пункты договора, где указаны последствия досрочного погашения кредита. Существует ли в договоре такой пункт? Согласно статье 810 Гражданского кодекса, у заемщика есть право досрочно погасить кредит.

Поэтому даже если такой пункт в документе имеется, он не может стать препятствием для реализации этого права. Но учтите: в статье сказано, что заемщик должен уведомить банк о досрочном погашении кредита не менее чем за 30 дней.

Также обратите внимание на порядок погашения, сроки и другие имеющиеся условия. Гражданский кодекс отдает это на усмотрение кредитора. Поэтому изучите все положения, касающиеся таких моментов.

Помните: банки не вправе взыскивать штраф за досрочную выплату кредита, а также устанавливать в договоре постоянные или временные запреты на этот счет.

Снятие обременения после погашения кредита

О важном моменте, касающемся снятия обременения с недвижимости после погашения задолженности, известно не всем. В реальности же банки любят медлить с этой процедурой, а заемщики уверены, что обременение снимается автоматически.

В результате квартира все еще официально находится в залоге, пока ее не соберутся продать – вот тогда и возникает необходимость снять обременение. После полного погашения кредита убедитесь, что квартира больше не числится в залоге у банка.

Ипотека и дополнительные платежи

Кроме основной суммы долга банку-кредитору, ипотека имеет и дополнительные платежи. Иногда они становятся неприятным сюрпризом для заемщика, который о существовании некоторых из них даже не подозревал. Для того, чтобы с вами не произошло подобное, предлагаю коротко перечислить все расходы для заключения ипотечного договора и для его обслуживания.

Какие дополнительные платежи есть в ипотеке

Оформление заявки и документов

Во-первых, за саму возможность рассмотрения вашей заявки иногда необходимо заплатить. Не во всех банках, но… Деньги при отказе в ипотеке не возвращаются.

Кроме того, за открытие счета в банке с вас могут потребовать небольшую сумму. Но если вы читаете эти строки, то просто напомните работнику банка о том, что  Верховный Суд подтвердил незаконность комиссий за открытие и ведение ссудных счетов по кредитам. Теперь переходим к платежам, против которых возражать не имеет смысла.

Для одобрения вашей заявки необходимо провести независимую оценку объекта недвижимости. То есть той квартиры/комнаты/дома, которую вы решили купить при помощи ипотечного займа. Для оценки недвижимости необходимо обратиться в лицензированную организацию оценщиков.

Все это стоит денег: для городской квартиры сумма начинается от 2500 рублей, для загородного дома – от 5000. Причем не факт, что после проведенной оценки вашу заявку одобрят. В банке вам могут посоветовать список оценщиков, но для начала попробуйте поискать самостоятельно.

Так как можно сэкономить.

Кроме того, для пакета документов на заявку всегда требуются многочисленные справки из организаций, которые редко можно получить бесплатно. Это тоже требует денег.

Страхование жизни и здоровья заемщика

Эта опция необязательна, но становится весьма необходимой при возрасте заемщика от 30 лет. Собственно, именно этот возрастной сегмент и обращается за кредитом:) Банки не желают рисковать и для получения одобрения настоятельно рекомендуют включить этот пункт в список страховок заемщика. Платить придется ежегодно от 40 тыс. рублей до последнего платежа по кредиту.

Страхование титула

Пока кредит не погашен, квартира или другой объект недвижимости находится в залоге у банка и, по сути, является его собственностью. Поэтому финансовая организация беспокоится о ее сохранности. Для этого и вводится страхование титула (объекта недвижимости) – защита от порчи имущества (пожар, потоп, протечки и т.д.). Оплачивается ежегодно в размере от 1% от стоимости объекта недвижимости.

Страхование прав собственности

Дополнительные платежи в ипотечном договоре.Что нужно знать?Сохраните, чтобы не потерять!

Предлагается в том случае, если вы решили купить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Юридическая чистота квартиры или дома перед заключением договора, конечно, проверяется.

Но всего не предусмотришь, и кредитор старается заставить заемщика застраховать предмет договора на случай возникновения юридических проблем с прежними владельцами жилой площади.

Размер 0,4% от стоимости предмета договора (квартиры).

Читайте также:  Какие долги банки продают коллекторам?

Дополнительные платежи при ипотеке

Кроме того, банк может начислять за обслуживание счета, за денежные переводы и другие банковские операции, которые необходимы при ведении ипотечного кредита. Если вы переводите платежи по Интернету, то и здесь есть небольшие, но регулярные комиссионные для трансферных систем.

В заключении остается сказать, что все небольшие сопутствующие платежи «набегают» в 5-10% от суммы основного долга. Учитывая, что квартира или дом – это весьма крупная покупка, то даже эти небольшие проценты выливаются в ощутимые суммы.

Отказываться от возможности ипотечного кредита? Ну зачем же:) Достаточно найти опытного риэлтора с налаженными связями в банке. Тогда можно свести дополнительные затраты к минимуму. Но совсем без них нельзя.

Как и без ипотеки при покупке квартиры в условиях очередного кризиса. Удачи.

  • Возможно, вам понравится
  • Ипотека под залог квартиры
  • Как купить квартиру не имея денег на первоначальный взнос
  • Ипотека и материнский капитал

Сохраните, чтобы не потерять

Дополнительные расходы при оформлении ипотеки

При оформлении ипотечного кредита заемщики допускают ошибки, рассчитывая свои финансовые возможности, исходя из суммы первоначального взноса на покупку, а также ежемесячных платежей.

При этом довольно часто возникают ситуации, когда должнику не хватает средств на покрытие прочих расходов, связанных как с оформлением кредита, так и его дальнейшим погашением.

Для того, чтобы правильно рассчитать расходы и оценить возможность оформления кредита, необходимо заранее обладать информацией о том, какие существуют дополнительные расходы по ипотеке и какова может быть их величина.

Типы дополнительных трат

При оформлении ипотеки следует обращать внимание не только на проценты по ипотеке — зачастую слишком низкие значения по кредиту могут покрываться за счет массы дополнительных расходов и в итоге выливаться в большие суммы.

Все такие затраты, присутствующие в процессе оформления и оплаты обязательства, делятся на единоразовые, возникающие при получении ипотеки или заключении договора купли-продажи, а также постоянные, которые будут необходимы на протяжении всего погашения кредита.

Дополнительные средства могут потребоваться на оценочную экспертизу недвижимости, покупку страхового полиса, оплату услуг риелтора и многое другое.

Оценка недвижимости

Подобная статья расходов в обязательном порядке будет присутствовать при оформлении кредитного обязательства. Оценка является необходимой процедурой и документ, в котором специалист, производящий оценку, отражает полученный результат, выраженной в стоимости объекта недвижимости, прилагается.

Такая процедура требуется банку для того, чтобы оценить риски и принять решение о том, какую сумму ипотеки можно предоставить заемщику и является ли такая квартира ликвидной, то есть можно ли будет ее реализовать в том случае, если заемщик перестанет выплачивать долговое обязательство и таким образом покрыть расходы.

Дополнительные платежи в ипотечном договоре.Что нужно знать?

Как правило, стоимость оценки будет существенно зависеть от того, в каком регионе расположен объект недвижимости и в среднем такая статья расходов может потребовать от 3 до 10 тысяч рублей.

Для того, чтобы как-то сэкономить, можно связаться с некоторыми организациями, осуществляющими оценку объектов недвижимости, при этом не стоит забывать, что такие фирмы или частные лица обязательно должны иметь соответствующую лицензию, а также то, что большая вероятность получить кредит будет в том случае, если оценщик выбран из числа тех организаций, которые сотрудничают с банком.

Страхование объекта недвижимости, жизни и здоровья заемщика

При оформлении ипотечного кредита страхование жилья является обязательной процедурой — таким образом банки значительно минимизируют риски, которые могут возникнуть в результате порчи жилой площади или ее утраты в результате страховых случаев (пожара, залива, разрушения).

Кроме того, в большинстве финансовых организаций ипотеку не выдают без предоставления полиса страхования жизни заемщика — таким образом при его смерти потенциальные наследники смогут частично или полностью покрыть оставшуюся сумму долгов по телу кредита и накопленным процентам.

Стоимость оформления страхового полиса может составлять около 1% цены жилья, оформляемого в ипотеку. Даже в том случае, если банк не предъявляет требования по обязательному страхованию, специалисты не советуют отказываться от такой процедуры — сэкономив при оформлении кредита можно гораздо больше потерять впоследствии.

Частичная экономия при оформлении страхового полиса может иметь место при обращении в ту компанию, стоимость услуг которой оценивается ниже, но при этом не стоит забывать, что такая организация должна также иметь разрешение на подобный вид деятельности.

Также некоторые банки позволяют оформлять ипотеку без страхования имущества в случае достаточно большой суммы первоначального взноса (от 30 до 50%).

Услуги нотариуса и регистрация прав на собственность

Избежать обращения к нотариусу и оплаты пошлины за регистрацию имущества не удастся при любом варианте приобретения квартиры посредством ипотечного кредита — такое положение прописано в регулирующем законодательстве и входит в порядок оформления документации на объекты недвижимости.

Обращение в нотариальную контору потребуется в случае регистрации договора купли-продажи, а также при необходимости заверения согласия супруга или супруги собственника на совершение такой сделки. Услуги нотариуса обойдутся в сумму от 1 до 2 тысяч рублей и экономия тут практически невозможна.

Регистрация прав на собственность также не позволяет экономить, хотя такая статья и не потребует значительных затрат — государственная пошлина за оформление документа составляет 500 рублей.

Оплата обязательной комиссии банку

Сразу стоит отметить, что уже на протяжении нескольких лет по решению Высшего арбитражного суда запрещено взимать комиссию за оформление ипотечного и любого другого вида договора.

Однако некоторые кредитные организации, преимущественно не так давно существующие на финансовом рынке, могут включать в статьи расходов и другие виды комиссий, проводя их под иным названием, хотя суть остается та же — взимание определенной суммы средств при непосредственном оформлении кредитного договора.

Размер средств, необходимых на такую статью расходов, может составлять до 2% от предоставленной в долг суммы и единственным способом экономии может стать поиск той финансовой организации, которая не берет таких комиссий.

Прочие услуги

К прочим услугам относят оплату за производимые банком операции — перечисление средств на счет продавца квартиры, выдача наличности, оплата аренды банковской ячейки, которая потребуется при переводе тела кредита текущему владельцу квартиры.

Стоимость таких операций может составлять от 5 до 10 тысяч рублей, и экономия возможна только в том случае, если выбор финансовой организации для получения ипотеки будет осуществляться с предварительным получением информации о том, за какие операции банка какие суммы будут сниматься.

Оплата услуг брокера или риелтора

Хотя такие услуги не имеют прямого отношения к банковским организациям, все же они в большинстве случаев могут превышать ожидания будущих клиентов банков, оказываясь значительно выше, чем предполагалось.

Обращаясь к ипотечному брокеру заемщик получает возможность предоставления информации по действующим ипотечным программам финансовых организаций, а также помощь в оформлении необходимой документации.

Стоимость услуг такого специалиста может обойтись в 1-3% от цены квартиры и сэкономить можно отказавшись от услуг или же поискав среди таких специалистов брокера с менее низкими расценками.

К услугам риелторов чаще всего прибегают при поиске объектов недвижимости на вторичном рынке. При этом не стоит полагать, что такая операция является лишней и можно самостоятельно найти объект недвижимости, который впоследствии приобрести в ипотеку.

Сэкономить на отсутствии риелтора можно сумму в размере от 1 до 5% от стоимости квартиры, но при этом необходимо понимать, что поиск квартиры, подходящей по всем параметрам самим заемщикам, и, кроме того, еще и банковской организации, может растянуться не на один месяц.

Текущие затраты во время погашения кредита

К тем расходам, которые могут присутствовать на протяжении всего момента погашения кредита, относят возникающие штрафы и пени, а также ежегодную страховку, которая продлевается ежегодно.

Также необходимо знать, что при условии досрочного погашения обязательства клиент имеет право возврата неиспользованной части страховки за тот период, когда ипотека уже выплачена.

Возникновения штрафов и пени можно избежать в том случае, если своевременно погашать текущие платежи, но при этом стоит учитывать, что некоторые способы перечисления средств занимают длительное время и деньги в банке могут оказаться лишь через несколько дней, поэтому необходимо еще до наступления крайнего срока осуществить платеж.

Заключение

Таким образом, кроме суммы первоначального взноса при его наличии и платежей, которые необходимо осуществлять ежемесячно, у ипотечного заемщика будут еще дополнительные расходы, полностью избежать которых не удастся.

При рассмотрении таких дополнительных затрат можно несколько сэкономить, заранее получив информацию о взимаемых средствах в организации, в какую подается заявление на ипотеку.

Кроме того, есть возможность потратить меньшую сумму средств, обращаясь к оценщикам недвижимости и страховым компаниям, чьи услуги оцениваются в меньшую сумму денег.

Договор ипотеки: основные риски, на что обратить внимание, юрист

Процедура заключения, права и обязанности сторон, а также исполнение ипотечного соглашения, регулируются профильным федеральным законом — «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По большинству пунктов законодательством допускается взаимная договоренность сторон.

Перед подписанием договора рекомендуется внимательно изучить его ключевые положения, и только после этого принимать конечное решение.

Общая информация

Заемщик имеет право на полное ознакомление со всеми условиями по предполагаемому кредитному обязательству: получению, использованию, возврату, штрафным санкциям, ограничениям / обременению.

Информация должна предоставляться по первому требованию в понятном виде.

Заемщик вправе требовать разъяснений, справок, комментариев (в том числе и в письменном виде) относительно любого пункта договора, который является для него не до конца понятным (п. 2 ст. 9.1 ФЗ).

Читайте также:  Как самостоятельно оформить куплю-продажу квартиры?

Полный список документов, необходимых для подписания ипотечного соглашения, выглядит следующим образом:

  • паспорт
  • документы, подтверждающие платёжеспособность — справка 2-НДФЛ (для ИП — 3-НДФЛ); выписка из банка о наличии действующего депозита; справка из бухгалтерии с текущего места работы; данные из ПФР (в случае, если соискателем является пенсионер);
  • данные о трудовой занятости — копия трудовой книжки; справка от работодателя;
  • дополнительные документы — страховое свидетельство; военный билет; заграничный паспорт; ИНН (документы из данного категории являются вспомогательными).

Чаще всего банки назначают не фиксированную ставку по продукту, а диапазон. Конечная величина зависит от того, насколько соискатель интересен кредитной организации.

Чем больше документов потенциальный заёмщик предоставляет банку, тем ниже (выгодней) будет ставка. Предложения по получению ипотеки по двум документом должны расцениваться как крайний вариант.

Условия по ним нельзя называть выгодными — банк перекрывает все возможные риски завышенной процентной ставкой, и эта практика считается нормальной.

Привлечение созаемщика

Отдельно следует объяснить вероятность участия в договоре СОЗАЕМЩИКА. К примеру, если ипотека оформляется гражданином, состоящем в законном браке, то его супруга / супруг автоматически становится созаемщиком (ст. 45 СК РФ). Возможность привлечения созаемщика значительно повышает вероятность одобрения заявки, так как доходы обоих субъектов договора будут учитываться в совокупности.

К примеру, если банк, проанализировав финансовое состояние заёмщика откажет ему в виду недостаточного дохода, то привлечение созаемщика будет наиболее действенным выходом. Распределение обязанностей между заёмщиком и созаемщиком устанавливается банком с учётом финансового состояния каждого из них. Поэтому созаемщик предоставляет банку практически тот же самый пакет документов.

Возможность привлечения созаемщика не следует путать с институтом поручительства. Кредитные организации уже несколько лет не требуют обязательного привлечения поручителя в рамках подписания ипотечного соглашения. Оценив благонадёжность заёмщика, банк может выставить условие о наличии поручителя, если он не проходит по каким-либо требованиям.

С другой стороны, заёмщик самостоятельно может указать о привлечении поручителя, даже если кредит ему уже одобрен. Такая мера предоставит банку дополнительные гарантии, а значит, что первоначальные условия будут пересмотрены в сторону улучшения для заёмщика.

Какие могут возникнуть расходы

Основным направлением дополнительных расходов является страхование объекта.

Обязательность страхования ипотечного объекта вытекает из диспозиции статьи 31 ФЗ, в которой указано, что если в договоре не прописываются условия страхования, то по умолчанию все расходы на оформление ложатся непосредственно на заёмщика. Цена за страховку объекта может закладываться в процентную ставку, либо может быть заключён отдельный договор.

В кредитном договоре следует обратить внимание на пункт, указывающий на пролонгацию страхования в течение всего срока действия кредитного договора. К этому требованию следует относиться серьёзно, так как банк, в виде санкций за неисполнение, может указать либо на досрочное выполнение кредитного обязательства, либо о наложении взыскания на объект.

Ещё одним дополнительным расходом для заёмщика является оценка объекта. Здесь предусматривается несколько вариантов, каждый из которых используется в зависимости от вида ипотеки:

  • на первичном рынке все оценочные мероприятия оплачиваются компанией-застройщиком — в этом случае в проведении оценки нет необходимости, так как застройщик совместно с банком-партнером предлагают уже готовые условия для покупателя
  • на вторичном рынке стороны могут самостоятельно договориться о том, кто будет оплачивать оценку, но в большинстве случаев эти обязательства берет на себя банк

При этом, заёмщик может воспользоваться правом на самостоятельную оценку, которая так же может использоваться в виде основной. Но такие разногласия с кредитной организацией приведут к невозможности дальнейшего сотрудничества, поэтому, соглашаться или не соглашаться с предложенными условиями — решение заёмщика.

Оплата всех госпошлин возлагается на заёмщика. Кредитные организации предлагают проведение всех регистрационных действий, стоимость которых может оплачиваться отдельно, либо включается в тело кредита.

В п. 2 ст. 9.1 ФЗ указано, что в рамках договора кредитные организации не могут взимать какие-либо комиссии. Поэтому выдача средств (зачисление на счёт), открытие специального кредитного счёта, и прочие действия не должны облагаться дополнительными платами со стороны заёмщика.

Что такое «полная стоимость кредита» (ПСК)

Это ключевая величина, отображающая точную сумму кредитного обязательства. Полная стоимость указывается на первом листе договора в числовом и в прописном виде. Над графиком платежей (справа) ПСК прописывается жирным шрифтом в рамке. Значение должно быть четко разделено на части, вплоть до указания копеек.

Отталкиваясь именно от этого показателя, заемщик должен принимать решение. Сумма не может быть увеличена, если обязательства будут исполняться без нарушений. Увеличение суммы возможно только за счет начисления штрафных санкций.

Сумма переплаты в самом договоре может не отмечаться. Самый простой вариант — расчёт разности между телом займа (полученными средствами по договору) и полной стоимостью кредита — числовым значением, отмеченным на первом листе договора (в рамке). Виды погашения (аннуитетное / дифференцированное) не влияют на величину переплаты.

Вне зависимости от даты подписания договора, нужно обратить внимание пункт, в котором указывается на начало действия документа. Документ должен начинать действовать только после фактического поступления средств на счёт заёмщика.

К примеру, договор может быть заключён 1 числа месяца, а средства могут поступить только 5 числа. Чтобы не оказаться должником банка ещё до получения денег, нужно проследить, чтобы договоре было прописано, что он вступает в силу не с момента подписания, а с момента поступления средств на счёт. Нужно ещё понимать разницу между перечислением (переводом) и фактическим поступлением денег.

График платежей

Полная стоимость кредита должна выплачиваться согласно графику, установленному сторонами посредством взаимного соглашения. В графике должны отображаться следующие данные:

  • платежи по основному долгу (телу кредита);
  • платежи на погашение процентов;
  • дата — точный день, в который необходимо производить платеж.

Сумма всех платежей, указанных в графике, должна быть эквивалента полной стоимость кредита.

График платежей является индивидуальным условием договора, поэтому пересматриваться он может только по взаимному согласованию сторон. Кредитные организации не могут препятствовать праву заёмщика на внесение большей суммы очередного платежа.

Основная часть каждого платежа уходит на погашение процентов (примерно 80% от суммы). Остальная часть идёт на уменьшение тела кредита (п. 20 ст. 5 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»). Процентная ставка и любые другие условия в строну ухудшения положения заёмщика изменяться не могут. Ставка остаётся неизменной в любом случае — даже при грубейших нарушениях, допущенных заёмщиком.

Виды графиков платежей

Сегодня кредитными организациями используется аннуитетная схема погашения, менее выгодная для заёмщика. Ее суть заключается в разбивке ПСК на определённое количество одинаковых платежей в течение всего срока пользования средствами.

Существует ещё и дифференцированная схема — когда ПСК разбивается на платежи в порядке убывания. То есть, на первых этапах заёмщик платит больше, затем суммы постепенно снижаются, и одновременно с этим снижается и общая сумма переплаты. Этот вариант более выгоден для заёмщика, но банками он почти не используется.

Выбрать одну из схем погашения, либо изменить выбранную схему в процессе исполнения обязательств можно только по согласованию с банком. Но вероятность положительного решения здесь крайне мала.

Штрафы: за что могут начислить?

Штрафные санкции предусматриваются за несоблюдение любых условий договора. На практике это:

  • нарушение срока очередного платежа по графику;
  • неисполнение требований по оформлению страхования;
  • несвоевременное устранение (либо фактическое не устранение) обнаруженного залогодержателем нарушения;
  • препятствование реализации права залогодержателя на проведение проверки объекта;
  • использование объекта не по назначению.

По ипотечным соглашениям предусматривается 2 варианта расчета неустойки. Если предусматривается начисление процентов за период нарушения обязательств, то предельный размер не должен превышать значение ключевой ставки по курсу ЦБ РФ на день, в который заключается соглашение. Второй вариант — 0,06% от суммы долга в день, если начисление процентов по договору не предусматривается.

По своему усмотрению кредитные организации могут выбрать один из вариантов. Залогодатели в целях удостоверения информации могут уточнить ключевую ставку на день подписания договора на официальном сайте ЦБ РФ. Если неустойка рассчитывается в днях, то в соответствующем пункте должны фигурировать максимальные 0,06%.

Права заемщика

Основная преференция заемщика заключается в возможности пользования объектом без каких-либо ограничений. Указание в договоре на ограничение в правах пользования влечет ничтожность соглашения. При этом заемщик вправе извлекать из объекта доходы с сохранением в их отношении исключительного права. Банк не вправе запрещать:

  • передачу объекта по завещанию, без распространения на случаи наследования по закону;
  • сдачу объекта в пользование третьим лицам — учитывая, что заемщик является формальным собственником объекта, он имеет полное право сдавать заложенную квартиру по договору найма / аренды;
  • оформление постоянной (временной) регистрации членов семьи залогодателя по адресу нахождения заложенного объекта;
  • изменение объекта (исключая техническую сторону) в сторону улучшения — заемщик может по-своему усмотрению сделать дорогой косметический ремонт, но без вероятности возмещения со стороны залогодержателя.
  • Любые манипуляции, предполагающие отчуждение объекта (за исключением наследования по завещанию) должны согласовываться с банком.
  • ПРОДОЛЖЕНИЕ НАШЕГО КОМПЛЕКСНОГО АНАЛИЗА РИСКОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ ЧИТАЙТЕ ВО ВТОРОЙ ЧАСТИ СТАТЬИ:
  • (СТАТЬЯ) На что обратить внимание при заключении ДОГОВОРА ИПОТЕКИ: основные риски. ЧАСТЬ 2

*Материалы статьи могут содержать ссылки на сторонние сайты. КГ «ГидПрава» не несет ответственность за содержание и достоверность информации, представленной на сторонних сайтах.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *