Действует ли при оспаривании сделок с недвижимостью исковая давность?

Даже после успешной покупки квартиры нельзя полностью расслабляться. Сделки с недвижимостью считаются самыми сложными и затянутыми по времени. Любая сторона может ее оспорить, если посчитает нарушенными свои права. Для подачи иска в суд дан срок, который продляется или сокращается по обстоятельствам. Расскажем, что такое срок исковой давности и от чего он зависит.

Действует ли при оспаривании сделок с недвижимостью исковая давность?

Что такое срок исковой давности

Покупателям стоит подходить к операциям с объектами недвижимости особо ответственно. Даже после передачи денег и оформления бумаг сделку могут признать недействительной, если она изначально была совершена незаконно или нарушила чьи-то права.

Только через судебный процесс можно признать сделку или ее итог недействительными. Для обращения определен срок исковой давности — это период, на протяжении которого пострадавшая сторона сделки и третьи лица, чьи права были нарушены, могут пойти в суд и потребовать признать сделку недействительной.

Потерпевшая сторона имеет право инициировать судебный процесс позже, однако тогда ответчик может заявить об истечении срока, что будет причиной для отказа по иску.

У пострадавшего есть и возможность восстановить срок исковой давности. Для этого нужно доказать суду, что для пропуска были уважительные причины: тяжкое заболевание, временная недееспособность, беспомощность.

Действует ли при оспаривании сделок с недвижимостью исковая давность?

Что такое ничтожные и оспоримые сделки с недвижимостью

Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. В зависимости от этого определяется порядок признания сделки недействительной, последствия и непосредственно срок исковой давности.

Срок исковой давности по ничтожным сделкам

Недействительность ничтожной сделки не нужно подтверждать в суде: она никак не должна и не могла быть совершена по закону. Поэтому с самого заключения ее заведомо считают недействительной, а в суд идут, чтобы признать таковыми ее последствия. Вот основания ничтожности:

  1. Приобретение недвижимого имущества в результате сделки по фальшивым документам, доверенностям, подделанным подписям.
  2. Приобретение недвижимости у недееспособного гражданина.
  3. Приобретение квартиры у ребенка до 14 лет. В жизни такое, конечно, практически никогда не встречается, но знать стоит обо всех основаниях.
  4. Приобретение квартиры в результате мнимой или притворной сделки. Например, гражданин, который должен крупную сумму за кредит, переписал свою дачу на близкого друга. Сделку отменят, а имущество заберут.
  5. Приобретение квартиры в ходе сделки, которая нарушила закон или иные нормативные акты. Особенно часто такое случается с жильем, в котором среди собственников должны быть маленькие дети, например, при покупке квартиры с использованием материнского капитала.

Действует ли при оспаривании сделок с недвижимостью исковая давность?

Оспоримая сделка

Оспоримые сделки можно признать недействительными только в судебном процессе. Вот примеры оспоримых сделок:

  1. Одна из сторон заключила сделку в результате мошенничества, принуждения или угрозы другой стороны.
  2. Пострадавший заключил сделку в результате попадания в существенное заблуждение. К примеру, когда вместо двухэтажного загородного дома покупатель получил полуразрушенный двухэтажный сарай.
  3. Сделку заключило лицо с ограниченной дееспособностью. К ним относятся и люди, которые подвержены зависимости от алкоголя или наркотиков.
  4. Сделка заключена с ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей.
  5. Сделка заключена на квартиру, не все собственники которой дали свое согласие.

После признания сделки недействительной обе стороны должны вернуть первоначальным владельцам все, что получили по сделке. Покупатель возвращает объект недвижимости, а продавец — деньги. Если с недвижимостью что-то случилось и вернуть ее нет возможности, необходимо возместить стоимость.

Действует ли при оспаривании сделок с недвижимостью исковая давность?

От чего зависит срок исковой давности

Срок исковой давности зависит от типа сделки. Для ничтожных установлен стандартный период — 3 года. Его начинают считать со дня, когда сделка была заключена.

Для оспоримых сделок срок сокращен до 1 года. Но его течение начинается только с того момента, как исчезла опасность или угроза, под влиянием которой заключалась сделка, или с момента, когда лицо должно было получить информацию о нарушении своих прав.

Срок не может быть больше 10 лет (ст. 196 ГК РФ). Изменить его по обоюдному соглашению сторон также невозможно.

Действует ли при оспаривании сделок с недвижимостью исковая давность?

Как уберечься от мошенников и судебных исков

Перед заключением любой сделки с недвижимостью, особенно на вторичном рынке, тщательно изучайте все документы и собственников. Ошибки, подделки, отсутствие согласия одного из собственников, — все это может привести к тому, что сделку признают недействительной.

Главный шаг при проверке недвижимости — получение выписки из ЕГРН. В ней вы сможете увидеть все основные характеристики недвижимости, информацию о собственниках, историю продажи, наличие обременений и много других факторах, которые могут стать тревожным сигналом. Если вы видите, что продавец владеет недвижимостью больше трех лет, то рисков намного меньше.

Закажите выписку из ЕГРН прямо сейчас!

Как считать срок давности при разделе недвижимости бывших супругов

Сколько времени после развода есть у бывшего супруга, чтобы предъявлять свои права на раздел когда-то общего добра? Вопрос, к сожалению, далеко не праздный. Разводы, увы, явление обыденное. В большинстве случаев следствием их становятся тяжбы, связанные с разделом совместного имущества. Нередко при этом возникают трудноразрешимые коллизии.

Поэтому представляется весьма важным для многих толкование закона Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, сделанное при пересмотре итогов судебного спора бывших супругов. Речь шла о сроках раздела имущества.

Есть общеизвестное правило, о котором слышали многие, по закону срок исковой давности по любым гражданским спорам составляет три года. Пропустил его и потерял право требовать что-либо.

Правовые тонкости семейных отношений эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

Но с какого момента начинается отсчет этих трех лет? Разъяснение этого нюанса Верховным судом наверняка окажется полезным очень многим гражданам, заявившим или желающим заявить свои права.

Срок исковой давности следует считать со дня, когда один из супругов узнал о нарушении своего права

Наша история началась в Краснодарском крае. Там гражданин потребовал от своей бывшей жены раздела совместно нажитого имущества. И случилось это спустя четыре года после расторжения брака.

Местные суды первой и апелляционной инстанций хором отказали гражданину в его исковых требованиях, указав в решениях на то, что истец «припозднился» — пропустил срок исковой давности.

Но Верховный суд объяснил своим коллегам, что они посчитали срок давности неправильно.

Действует ли при оспаривании сделок с недвижимостью исковая давность?

В Москве упали цены на аренду квартир, а мошенники выдают себя за риелторов

Суть судебного спора была в следующем. Супруги развелись без раздела всего, что нажили за годы брака.

Выражаясь юридическим языком, с самого начала требования о разделе общего имущества ими заявлены не были. Так прошло четыре года. А потом бывший супруг пришел в Прикубанский районный суд.

Судя по иску, гражданин хотел получить от бывшей жены 2,4 миллиона рублей компенсации за половину их бывшей квартиры.

Районный суд, выслушав эти требования, гражданину в иске отказал. Отказ истец оспорил в Краснодарском краевом суде. Но тоже безуспешно. Апелляция лишь подтвердила решение первой инстанции. И районный, и краевой суды хором заявили — поздно истец вспомнил о своей собственности, все сроки исковой давности прошли. В общем, раньше надо было думать.

Тогда бывший супруг пошел жаловаться дальше и выше, обратившись в Верховный суд. Там в Судебной коллегии по гражданским делам материалы дела запросили, изучили и сказали, что вообще-то истец прав. А с подсчетами проблемы не у него, а у местных судов.

Свои разъяснения коллегия по гражданским делам начала с того, что напомнила про свое же постановление Пленума Верховного суда (ВС № 15 от 5 ноября 1998 года). Оно называлось так: «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака».

Действует ли при оспаривании сделок с недвижимостью исковая давность?

Как повлияла пандемия на оформление наследства

В этом постановлении дословно сказано следующее: трехлетний срок исковой давности при разделе имущества следует считать не со времени прекращения брака, а со дня, когда один из супругов «узнал или должен был узнать» о нарушении своего права.

Когда наш герой подал иск, он рассказал, что долгое время не обращался в суд с требованием о разделе имущества, потому что в этом не было необходимости. Но потом, спустя годы, совершенно неожиданно узнал, что его право нарушено.

А выразилось это нарушение в следующем — гражданин захотел распорядиться своей долей в общей квартире, но оказалось, что вся квартира находится в залоге у крупного банка.

Получилось, что собственник не имел никаких взаимоотношений с этим банком, а тот, несмотря на это, взял в залог часть чужого имущества постороннего человека.

Верховный суд обратил внимание на то, что Прикубанский районный суд, отказав человеку, даже не поинтересовался, а когда именно были нарушены права истца по делу.

Следом за районным судом и Краснодарский краевой суд прочитал доводы истца о нарушенном праве, но назвал их «несостоятельными» без объяснения причин.

В итоге Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда назвала вывод судебных инстанций о пропуске истцом срока исковой давности преждевременным.

Действует ли при оспаривании сделок с недвижимостью исковая давность?

Судебная практика показывает — споры о сроках исковой давности при разделе совместно нажитого имущества встречаются часто. И Верховный суд лишь напомнил сложившуюся судебную практику.

Хотя и согласился, что часто встречается с распространенным заблуждением не только граждан, но и коллег. Оно звучит так: если подождать три года с момента расторжения брака, то все имущество достанется тому, на кого оно зарегистрировано.

В нашем случае местные суды проигнорировали важные обстоятельства, которые имеют существенное значение для правильного разрешения дела. А именно то, что на протяжении всех лет, прошедших со дня развода, «пользование спорным имуществом осуществлялось по обоюдному согласию бывших супругов, истец от своего права на долю не отказывался».

Читайте также:  Сколько нужно проработать, чтобы получить декретные?

Местные суды проигнорировали то, что супруги пользовались имуществом по обоюдному согласию

Определение момента нарушения прав гражданина — важнейшая составляющая при установлении начала течения срока исковой давности. Она зависит от конкретной ситуации, а также от имеющихся в деле доказательств.

Обычно суды отталкиваются от даты, когда истец хотел, но не смог реализовать свое право на совместно нажитое имущество, а до этого момента считается, что у сторон отсутствовал спор о порядке пользования общим имуществом.

Таких долгих и недешевых судебных разбирательств можно избежать, если просто подписать брачный договор. Такое соглашение можно заключить на любом этапе брачной жизни. Можно супругам договориться заранее и сразу оговорить, ещё до марша Мендельсона, что кому достанется, если семейная лодка разобьётся о быт.

Но не исключён вариант, когда брачный контракт подписывают «взрослые» супруги, после десятков годов брака и с выросшими детьми.

Срок исковой давности при банкротстве

Срок исковой давности (далее СИД) — это согласно ст. 195 ГК РФ период, в течение которого возможна судебная защита прав заинтересованного лица. По действующему законодательству срок исковой давности в деле о банкротстве имеет особенности по порядку применения (момент отсчета, длительность периода и т. д.).

По Гражданскому кодексу

В ст. 196 ГК РФ установлен общий СИД — 3 года, но есть и специальные сроки исковой давности. Общее правило применимо к ничтожным сделкам (совершенным недееспособным лицом, мнимым, совершенным для вида, притворным и т. д.

), специальное — к оспоримым (под влиянием угрозы, с предпочтением одному из кредиторов и т. д.). По ч. 2 ст. 181 ГК РФ требование о признании сделки в судебном порядке оспоримой составляет один год.

Есть и другие специальные сроки исковой давности, например по имущественному страхованию (2 года).

Отсчет периода начинается с момента заключения сторонами соглашения и течет вперед. В суде СИД применяется только по письменному заявлению ответчика, сами судьи по своей инициативе его не применяют (ст. 199 ГК РФ).

По закону о банкротстве

Чаще всего срок исковой давности при банкротстве юридического лица применяется при оспаривании сделок будущего банкрота. Применяется СИД и при привлечении к субсидиарной ответственности контролирующих должника лиц: учредителей, участников и руководителей.

Не существует срок исковой давности заявления на банкротство должника, так как это не судебная защита в исковом порядке, а специальная процедура.

В ходе признания сделок недействительными есть два СИД: для самих сделок, он течет назад, и для предъявления требований заинтересованными лицами (прежде всего, конкурсным управляющим, так как это его обязанность).

При признании должника банкротом большинство вызывающих вопросы сделок являются оспоримыми, но есть и ничтожные, СИД конкурсный управляющий определяет в зависимости от вида сделки (по ФЗ-127 от 26.10.2002 «О банкротстве») и ее типа (ничтожная, оспоримая).

При оспаривании сделок должника

В главе III ФЗ-127 перечислены следующие виды сделок, которые могут быть оспорены, и срок исковой давности по закону о банкротстве для каждого вида свой:

  • подозрительная, неравноценная, то есть встречное исполнение не отвечает обязательствам должника (низкая цена и т. д.) — 1 год;
  • подозрительная, вредная, совершенная с целью причинения вреда должнику, о чем вторая сторона знала, — 3 года;
  • с возможностью оказания предпочтения, влекущая возможность оказания предпочтения одного или нескольким кредиторам — 1 месяц;
  • с оказанием предпочтения, когда вторая сторона заведомо знала о признаке неплатежеспособности и недостаточности имущества, — 6 месяцев.

Эти правила указаны в ст. 61.2 и 61.3 ФЗ-127. Момент отсчета назад — до принятия судом заявления об инициировании банкротства (не дата подачи заявления в канцелярию, а дата принятия судьей с вынесением определения).

Судебная практика показывает эффективность этого способа защиты и достаточность СИД.

Например, срок исковой давности при банкротстве банка такой же, как и для всех остальных лиц, но конкурсные управляющие часто определяют предпочтение для части кредиторов, решают вопрос сбыта активов по низким ценам.

Действует ли при оспаривании сделок с недвижимостью исковая давность?

С какого момента начинать отсчет

Момент принятия заявления судом не вызывает споров в судебной практике, в отличие от момента отсчета срока исковой давности для конкурсного управляющего по применению последствий оспариваемой сделки.

Верховный суд разъяснил, что оспаривание происходит по ч. 2 ст. 181 ГК РФ в течение года с момента, когда конкурсный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для обращения в суд. Этот момент не всегда связан с наделением лица функциями конкурсного управляющего.

Имеет значение появление юридической возможности узнать о наличии таких оснований, это пояснил Верховный суд в п. 32 постановления Пленума ВАС РФ № 63 от 23.12.2010. Если раньше конкурсный управляющий был внешним, юридическая возможность у него появилась в период внешнего управления.

Если есть основания для признания сделки ничтожной, применяется СИД по нормам ГК РФ, то есть срок исковой давности по мнимости при банкротстве равен 3 годам в силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ. Для признания ничтожных сделок недействительными фактически не требуется решения суда, они являются таковыми по закону, но формально обращаться в суд придется.

При привлечении к субсидиарной ответственности

Судебная практика разная как при отсчете момента исчисления, так и при применении периода СИД.

Самая свежая практика с учетом позиций ВАС РФ и Конституционного суда формулирует следующее положение: необходимо применять два СИД — субъективный однолетний, исчисляемый с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о наличии основания для субсидиарной ответственности, и трехлетний объективный, исчисляемый со дня признания должника неплатежеспособным (применение одного из двух видов СИД зависит от конкретных обстоятельств с учетом изменений в законодательстве о привлечении к субсидиарной ответственности).

Порядок применения СИД в процедуре банкротства не привязан к субъекту, срок исковой давности при банкротстве физических лиц аналогичный по ФЗ-127 и ГК РФ.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Последнее обновление: 18.05.2021

Действует ли при оспаривании сделок с недвижимостью исковая давность?– Давно-о эт-то было…, – могут заявить в суде в ответ на попытку обратиться туда с иском, – срок исковой давности у вас уже прошел.

Срок исковой давности (в т.ч. по сделкам с недвижимостью) – это отрезок времени, в течение которого гражданин, чьи права были нарушены, имеет право обратиться в суд для защиты своих прав (ст.195 ГК РФ).

Конечно, он может обратиться в суд и позже, но другая сторона (ответчик) имеет право заявить об истечении срока исковой давности по данному делу. И это будет служить суду основанием для отказа в иске пострадавшей стороне (ст. 199 ГК РФ).

В то же время, если срок исковой давности пострадавшей стороной пропущен, то существует возможность его восстановить. Суд вправе так поступить, если посчитает, что причины для пропуска срока были уважительные, например, тяжелая болезнь истца (ст. 205 ГК РФ).

Как Покупателю квартиры стать «добросовестным приобретателем»? Об этом рассказано в Глоссарии по ссылке.

По общему правилу, срок для защиты своего права – общий срок исковой давности – составляет три года (ст.196 ГК РФ). Правда, в отдельных случаях в ГК или в Федеральных законах могут устанавливаться другие – специальные сроки исковой давности (ст.197 ГК РФ) – сокращенные или более длительные, чем эти установленные 3 года.

Например, срок исковой давности для требования признать оспоримую сделку с недвижимостью недействительной – составляет один год (п.2, ст.181 ГК РФ).

В отличие от ничтожной сделки – там срок составляет «стандартные» три года (п.1, ст.181 ГК РФ).

Но при любом раскладе, срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен (п.2, ст.200 ГК РФ). Причем, срок исковой давности нельзя устанавливать или изменять соглашением сторон в договоре.

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?

Течение срока исковой давности

Что интересно – течение срока исковой давности, в большинстве случаев, начинается не с момента нарушения права, а с момента, когда человек узнал (или должен был узнать при нормальном развитии событий) о том, что его право оказалось нарушено (п.1, ст. 200 ГК РФ).

Исключением является ничтожная сделка с недвижимостью – здесь течение срока исковой давности начинается с момента исполнения этой сделки.

Вообще, «исковая давность» описывается в Главе 12 ГК РФ , в т.ч. правила ее применения, приостановление срока, перерывы течения срока, и восстановление давности.

Вкратце можно отметить, что срок исковой давности может быть приостановлен (если иск мешала подать «непреодолимая сила»), и восстановлен (если суд сочтет эту «силу» действительно «непреодолимой»).

Перерыв срокаисковой давности возникает, когда ответчик признает свой долг (ответственность по иску), и начинает совершать соответствующие действия. Если он эти действия не закончил, и судебная тяжба разгорелась с новой силой, то течение срока исковой давности начинается заново.

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке – смотри в этом разделе.

Читайте также:  Чем опасны вложения денег в инвестиционные компании?

Применительно к сделкам с недвижимостью, срок исковой давности интересен, обычно, Покупателю квартиры на вторичном рынке. Если при проверке документов на квартиру, которая, например, продается уже не первый раз, Покупатель видит, что последний Продавец владеет ей более 3-х лет, то риск ее покупки снижается.

Практика показывает, что большинство судебных споров по сделкам купли-продажи жилья происходит в пределах общего срока исковой давности. Истечение этого срока поможет Покупателю отбиться от запоздалых требований.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

  • «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  • Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Вс пояснил порядок течения срока давности при оспаривании сделок с предпочтительностью

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 305-ЭС19-8220(4) по делу № А40-161486/2017 об оспаривании конкурсным управляющим страховщика платежей должника аффилированному лицу, произведенных накануне банкротства.

В апреле 2017 г. ООО Страховая компания «Московия» перечислило тремя платежами со счета в «Альфа-банке» 80 млн руб. Марату Гильметдинову в качестве оплаты векселя. Спустя несколько месяцев страховщик был признан банкротом, его конкурсным управляющим стала госкорпорация «Агентство по страхованию вкладов».

АСВ решило проверить обоснованность перевода денежных средств Гильметдинову и направило ему письмо с соответствующим требованием, но не получило ответа. Тогда конкурсный управляющий добился в судебном порядке истребования у бывшего руководителя страховщика финансовой и бухгалтерской документации.

Затем АСВ обратилось в Головинский районный суд г. Москвы с иском к Марату Гильметдинову о взыскании с него неосновательного обогащения (дело № 2-1233/2019).

Ответчик представил в суд возражения и документы, обосновывающие спорные банковские операции. Агентство при этом указало на то, что эти документы (в частности, копия векселя номиналом 80 млн руб.

) оно впервые получило в судебном заседании районного суда 14 марта 2019 г.

Поскольку суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на то, что спорные банковские операции являлись погашением вексельной задолженности должника и не привели к неосновательному обогащению, АСВ обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании их недействительными как совершенных с предпочтительностью в рамках Закона о банкротстве.

В ходе судебного разбирательства Марат Гильметдинов ссылался на пропуск исковой давности, однако суд указал, что АСВ не могло знать об обстоятельствах совершения спорных банковских операций в отсутствие первичной документации, поскольку оно узнало об этом лишь после получения достоверных сведений о вексельном долге –14 марта 2019 г. В итоге АС г. Москвы удовлетворил заявление, а апелляция поддержала такое решение.

Суды исходили из того, что спорные банковские операции были совершены в течение срока подозрительности, установленного п. 3 ст. 61.3 Закона о банкротстве, так как должник обладал признаками неплатежеспособности и недостаточности имущества уже на конец 2016 г.

Они также отметили, что страховая компания и Гильметдинов были аффилированы, ввиду чего последний не мог не знать о неплатежеспособности должника и недостаточности у него имущества на момент совершения сделок.

Таким образом, они сочли, что этому гражданину было оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения его требований, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством о банкротстве.

Впоследствии окружной суд согласился с выводами нижестоящих инстанций о квалификации спорных банковских операций, однако отменил их судебные акты и отказал в удовлетворении заявления, посчитав пропущенным срок исковой давности. Кассация сочла, что данный срок начал течь с 20 июля 2017 г.

– со дня назначения АСВ временной администрацией, так как в обязанности последней входили обследование страховой организации и анализ ее хозяйственных операций (в том числе и движения денег по расчетным счетам на предмет наличия признаков банкротства).

Окружной суд пояснил, что сведениями по расчетному счету должника, операции по которому оспорены, агентство располагало еще с июля 2017 г., но с заявлением об оспаривании сделки АСВ обратилось только 25 сентября 2019 г., то есть с пропуском годичного срока исковой давности.

Данный срок был пропущен и в том случае, если его исчислять с даты утверждения конкурсного управляющего (16 октября 2017 г.).

В кассационной жалобе в Верховный Суд РФ АСВ просило отменить постановление окружного суда и оставить в силе судебные акты первой и второй инстанций.

По мнению АСВ, срок исковой давности для него начал течь не со дня назначения временной администрации, а с момента уяснения всех обстоятельств сделки, достаточных для установления признаков предпочтительности, в том числе реальности вексельного долга и осведомленности Гильметдинова о признаках неплатежеспособности должника в момент совершения сделки.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что задачей временной администрации финансовой организации является проведение анализа финансового состояния последней для представления в контрольный орган заключения об этом в целях решения вопроса об инициировании процедуры банкротства или о принятии мер по предупреждению банкротства финансовой организации (п. 1 ст. 183.13 Закона о банкротстве). «Вполне очевидно, что для осуществления подобного анализа временной администрации требуется определенное время, в течение которого происходит сбор и обработка поступившего материала. Такие факторы, как противодействие со стороны менеджмента финансовой организации, скрывающего документацию о финансово-хозяйственной деятельности, объективно влияют на дату потенциальной осведомленности временной администрации о существе сделок должника», – подчеркнуто в определении.

Верховный Суд добавил, что введение внешнего управления или признание должника банкротом не приводит к началу течения давности (п. 32 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)”».

При рассмотрении вопроса об осведомленности арбитражного управляющего об основаниях для оспаривания сделки учитывается, насколько он мог, действуя разумно и проявляя требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств.

При этом необходимо учесть, в частности, что разумный управляющий, утвержденный при введении процедуры, оперативно запрашивает всю необходимую ему для осуществления своих полномочий информацию (в том числе такую, которая может свидетельствовать о совершении подозрительных и преференциальных сделок).

Эти разъяснения применимы и для оценки деятельности АСВ на предмет установления даты потенциальной осведомленности разумного и добросовестного антикризисного управляющего о сделках проблемной финансовой организации.

ВС добавил, что окружной суд фактически презюмировал полную осведомленность конкурсного управляющего о сделке, связав ее с самим фактом наделения АСВ полномочиями по финансовому анализу и доступу к информации должника.

«Такой подход явно неверен, поскольку, во-первых, количество совершенных сделок может быть достаточно значительным для незамедлительного и одновременного их анализа и реагирования; во-вторых, от временной администрации может скрываться как сам факт совершения сделок, так и существенные сведения о них, что требует дополнительного времени для отыскания достоверных и достаточных сведений из различных источников; в-третьих, при намерении сторон сделки скрыть ее суть от третьих лиц знание о ее формальном совершении не указывает однозначно на осведомленность временной администрации о пороках сделки», – заключил Суд. Он также отметил, что не всякая сделка, совершенная за полгода до введения временной администрации и повлекшая предпочтительное удовлетворение требований одного из кредиторов, недействительна. А для оспаривания сделки по п. 3 ст. 61.3 Закона о банкротстве требуется доказывание всех признаков сложного юридического состава, и знания о самом факте совершения платежа явно недостаточно.

Таким образом, ВС назвал несостоятельным вывод окружного суда о том, что о признаках порочности спорных банковских операций агентство могло быть осведомлено сразу же с момента его назначения временной администрацией. По тем же причинам признан несостоятельным и вывод суда округа о начале течения срока исковой давности с даты утверждения агентства конкурсным управляющим.

В то же время Судебная коллегия также не согласилась с выводами первой и апелляционной инстанций по вопросу соблюдения сроков исковой давности.

Как пояснил Суд, Марат Гильметдинов в судах последовательно и аргументированно указывал на то, что АСВ имело реальную возможность узнать об обстоятельствах спорных банковских операций, необходимых для оспаривания сделок, не только из сведений, полученных в районном суде, но и гораздо раньше. Например, по его мнению, такую информацию мог предоставить агентству «Альфа-банк», в котором был открыт счет у страховой компании и который должен был располагать исчерпывающими и документальными сведениями о сделке на столь значительную сумму в силу требований Закона о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма.

«Марат Гильметдинов ссылался и на то, что агентство располагало копией векселя и имело возможность установить действительный адрес места его жительства, что и сделало впоследствии перед обращением с иском в районный суд, однако ранее направляло письмо с требованием об обосновании получения денег от страховой компании по адресу, по которому он никогда не проживал. Данные обстоятельства требуют проверки и оценки деятельности агентства на предмет разумности, расторопности и добросовестности и имеют существенное значение для решения вопроса о течении давности», – заключил Верховный Суд, отменил судебные акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Адвокат МКА «Вердиктъ», арбитр Хельсинкского международного коммерческого арбитража Юнис Дигмар отметил, что выводы ВС могут применяться не только в делах о банкротстве страховых и финансовых организаций, где конкурсным управляющим является АСВ, но также и в ординарных банкротных спорах, поскольку разъяснения имеют обобщенный характер и устанавливают общие принципы исчисления срока давности для оспаривания по банкротным основаниям.

Читайте также:  Что не делится после развода?

«Во-первых, ВС РФ разъяснил, как считать годичный срок для оспаривания сделки с предпочтительностью. Суд напомнил, что по общему правилу течение любого срока исковой давности начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, такой подход применим и в банкротных делах.

Сам по себе факт введения банкротной процедуры правового значения не имеет, поскольку срок начинает течь не ранее даты потенциальной осведомленности управляющего об обстоятельствах сделки.

При этом потенциальная осведомленность управляющего, по мнению ВС, зависит от разумности, добросовестности и (новый термин Суда) расторопности управляющего по отысканию подозрительных и преференциальных сделок», – отметил эксперт.

По его словам, если управляющий сможет доказать, что он предпринимал действия для такого отыскания, но у него объективно отсутствовала возможность по установлению обстоятельств сделки до определенной даты, соответственно, сам срок на подачу заявления будет исчисляться именно с данной даты, когда ему стали известны все существенные условия сделки, обладающей признаками подозрительности или преференциальности. «Второе, на что обратил внимание Суд, – это всесторонняя оценка доводов управляющего об объективной невозможности получения соответствующей информации для оспаривания сделки до определенной даты. Второй вывод Суда напрямую вытекает из первого, возлагая на управляющего бремя доказывания такой невозможности. При этом противная сторона не лишена возможности возражать относительно доводов управляющего и представлять свои контрдоводы о наличии у управляющего механизмов по отысканию оспариваемой сделки и обстоятельствах ее совершения, используя которые он мог бы узнать о совершенной сделке ранее определенной даты», – отметил адвокат.

Он добавил, что в банкротных спорах сроки исковой давности давно приобрели некий «резиновый» характер в связи с тем, что исчисление даты начала их течения поставлено в зависимость от оценочных категорий: разумность, добросовестность и (теперь уже) «расторопность», что, несомненно, не ведет к правовой определенности.

«Тем не менее, с другой точки зрения, указанный подход позволяет рассматривать данную категорию споров не только с позиции законности и обоснованности, но также и справедливости.

Кроме того, есть еще один важный вывод, стоящий особняком в этом определении и подспудно вытекающий из вышеуказанных разъяснений, – арбитражный управляющий должен предпринимать все необходимые действия для отыскания порочных сделок и их оспаривания, используя весь правовой инструментарий, предоставленный ему Законом о банкротстве. В противном случае негативные последствия такого бездействия или неполноты и несвоевременности действий лягут именно на него», – резюмировал Юнис Дигмар.

Арбитражный управляющий, партнер юридической фирмы INTELLECT Ольга Жданова назвала интересными выводы ВС. «Сам факт исчисления сроков исковой давности с момента, когда лицо, чьи права нарушены, узнало либо должно было узнать о таком нарушении, естественно, не является чем-то новым.

Здесь интересно то, что в данной ситуации Верховный Суд разъясняет, что недостаточно обнаружить сделку, которая кажется подозрительной, необходимо установить совокупность всех обстоятельств, которые доказывают то, что сделка была совершена с предпочтением, и именно с момента установления таких обстоятельств следует отсчитывать срок», – отметила она.

По словам эксперта, такой подход вызывает больше оптимизма, чем формальное отношение к сроку, когда большинство судов исчисляют сроки с момента получения управляющим банковской выписки.

«Я согласна с выводами Верховного Суда и в том, что позиция АСВ в данном деле неоднозначна и вызывает вопросы, когда все-таки оно обладало информацией о совокупности обстоятельств.

Поэтому новое рассмотрение этого дела кажется закономерным, буду с интересом за ним следить», – сообщила Ольга Жданова.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2021 году

Сделка с недвижимостью, совершенная с нарушением закона или прав других лиц, может быть оспорена в течение срока исковой давности.

Цель оспаривания – отменить договор дарения или купли-продажи, если квартира, дом, земельный участок, гараж переданы в собственность другого лица под влиянием обмана, в результате обмана, без согласия супруга.

Отмена сделки позволяет вернуть имущество первоначальному владельцу.

Важно! Оспорить сделку можно и за пределами срока исковой давности, но в иске будет отказано, если вторая сторона попросит применить последствия пропуска срока исковой давности.

Разберем, какой срок исковой давности предусмотрен для сделок с недвижимым имуществом, как определить, какой срок нужно применять, что делать если срок пропущен, какие проблемы возникают на практике и как решаются.

Какой срок исковой давности предусмотрен для сделок с недвижимостью?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Срок исковой давности представляет собой временной промежуток, в течение которого лицо, чьи права нарушены вправе обратиться в судебную инстанцию с целью оспаривания договора по отчуждению недвижимости.

Согласно общим правилам срок исковой давности равен трем годам (статья 196 ГК РФ). По спорам об оспаривании сделок применяются специальные сроки с минимальным пределом 1 год и максимальным – 10 лет.

Срок исковой давности по договорам об отчуждении недвижимого имущества не может выходить за пределы 10 лет со дня начала исполнения сделки с недвижимостью. Стороны не вправе менять его продолжительность по своему усмотрению с большую или меньшую сторону.

Как определить, какой срок нужно применять?

Для правильного применения срока исковой давности нужно разобраться, какой является сделка: ничтожной или оспоримой (статья 181 ГК РФ).

Срок оспаривания ничтожных сделок

Ничтожные сделки – это такие сделки, которые недействительны с самого момента совершения, поскольку противоречат требованиям закона.

К ничтожным договорам относят:

  • продажу имущества по подложным документам (например, по поддельной доверенности);
  • покупку или получение недвижимости в результате дарения у недееспособного или несовершеннолетнего лица в возрасте до 14 лет (например, у инвалида 1 группы, признанного судом недееспособным);
  • совершение мнимой сделки без намерения передавать имущество (например, имущество дарится другому лицу, чтобы спрятать его от приставов, а фактически остается у первоначального владельца);
  • подписание притворного договора для прикрытия другой сделки (например, стороны заключают договор купли-продажи, чтобы получить налоговый вычет, а фактически было дарение без передачи денежных средств);
  • совершение сделки с нарушением закона (например, при продаже квартиры, приобретенной за счет материнского капитала, не учитываются интересы детей).

Срок исковой давности для ничтожных договоров по отчуждению недвижимости составляет 3 года со дня начала исполнения. Если пострадавшей стороной является лицо, не участвовавшее в сделке, срок начинает отсчитываться со дня, когда ему стало известно о нарушении своих прав. Однако, он не может превышать 10 лет со дня совершения сделки.

Срок оспаривания оспоримых сделок

Оспоримые сделки – это такие сделки, которые недействительны в силу признания таковыми судом.

К оспоримым сделкам относят:

  • передачу недвижимости в результате мошенничества или угрозы (например, гражданин подарил квартиру под угрозой применения насилия в отношении него и членов его семьи);
  • продажу имущества под влиянием обмана или заблуждения (например, пенсионера уговорили продать квартиру, пообещав одну цену, а фактически отдали меньшую сумму);
  • заключение договора с лицом, обладающим ограниченную дееспособность (например, дееспособность была ограничена по решению суда из-за алкогольной зависимости гражданина);
  • совершение сделки с лицом в возрасте от 14 до 18 лет, если не получено согласие родителей, попечителя или опекуна (например, ребенка, получившего в наследство квартиру, уговорили ее продать за низкую стоимость);
  • передача недвижимости без согласия супруга (например, квартира оформлена на мужа, и он продал ее без согласия жены).

Для признания недействительной оспоримой сделки необходимо обратиться в суд в течение года. Срок отсчитывается со дня, когда лицо узнало об обмане, нарушении закона или с момента, когда прекратились угрозы и насилие.

Следует знать! В случае признания сделки недействительным недвижимость должна быть возвращена первоначальному владельцу, а деньги – покупателю. Если имущество было утрачено, то покупатель или одаряемый должны компенсировать ее стоимость.

Как быть, если срок пропущен?

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Бывает, что гражданин узнает о сделке с недвижимости, однако не обращается своевременно в суд и пропускает срок исковой давности. Если он подаст иск несвоевременно, суд откажет в признании сделки с недвижимостью недействительной.

Закон предусматривает возможность восстановления срока на основании статьи 205 ГК РФ.

Для восстановления пропущенного срока необходимо заявить в суд ходатайство. Оно должно быть обосновано уважительными причинами. Например, обстоятельствами непреодолимой силы (беспомощное состояние, неграмотность, длительная болезнь).

Также возможно приостановление течения срока исковой давности, если гражданин не подал иск из-за ликвидации чрезвычайной, прохождения военной службы, действия моратория на исполнение обязательства.

Образец ходатайства о восстановлении срока исковой давности

Рекомендуем воспользоваться образцом ходатайства о восстановлении срока исковой давности, подготовленным специалистами нашего сайта.

В Благовещенский городской суд

675000, г. Благовещенск, ул. Краснофлотская, 137

Истец: Иванов Андрей Степанович

675000, г. Благовещенск, ул. Ленина, 281, кв. 1

Ответчик: Карасева Анна Николаевна

675000, г. Благовещенск, ул. Амурская, 135, кв. 12

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *