Что делать если банк забирает ипотечную квартиру?

Часто случается, что люди не справляются со своими кредитными обязательствами. Особенно, когда речь идет о крупных займах, как ипотека или автокредит. При непогашении задолженности, следует выяснить, что делать, если банк забирает квартиру за долги по ипотеке.

Имеют ли по закону право отнять жилье

Существует несколько случаев, когда банк может потребовать изъятия жилья. Перед тем, как отбирать квартиру у должника, гражданину всегда дается шанс погасить всю неуплаченную сумму, избежав конфискации. Однако даже после выставления заемной квартиры на торги ее можно вернуть, погасив всю просрочку.

Выселение из жилья, купленного в ипотеку, дело распространенное. Такие процессы рассматриваются в суде, который выносит решение. Если имеется крупная, длительная задолженность по платежам, то банк вправе изъять квартиру и выставить на торгах.

Весь процесс осуществляется в три шага:

  1. Образование недостачи по долговому ипотечному обязательству.
  2. Исковое заявление от банка с целью взыскания жилища, купленного в ипотеку.
  3. Решение суда и размещение квартиры на реализации (чаще всего общественные торги).

Если конфискованная жилплощадь не реализована на торгах, то она переходит в распоряжение кредиторской компании. В такой ситуации банк вправе пользоваться квартирой на свое усмотрение.

При рассмотрении дела судебный орган берет во внимание следующие нюансы:

  1. Должник не скрывается и не отказывается от кредитовых обязательств.
  2. Потеря регулярной работы гражданином.
  3. Заемщик предпринимал попытки решить проблему мирным способом (писал заявления на снижение процентов, предоставление отсрочки).

Разумеется, лучше не доводить дело до крайности и при возникновении малейших трудностей пытаться их решить, не прибегая к исковому заявлению, тогда банк не заберет ваше жилье.

Что делать если банк забирает ипотечную квартиру?

Судом может быть принято решение о выселении должников из ипотечной квартиры

Как избежать изъятия квартиры

Никто не имеет права отнимать ваше жилище без судебного решения. В связи с этим не стоит бояться, что банк или коллекторы самостоятельно придут описывать ваше имущество.

Самая распространенная причина изъятия ипотечной квартиры – это невыполнение обязательств по кредиту. Если у неплательщика нет средств на погашение задолженности, то в счет уплаты пойдет жилплощадь.

В ходе судебного разбирательства заемщик может использовать любые методы и доказательства, которые могут смягчить решение или позволить выиграть дело против банка. Однако любое утверждение должно быть подтверждено документами. Это может быть:

  • трудовая книжка с записью об увольнении;
  • больничный лист;
  • справки о снижении заработной платы и т. д.

Все, что может помочь, идет в дело. Если должник оказался в сложной финансовой ситуации, может это подтвердить и не отказывается от своих обязательств по ипотеке, то суд зачастую идет ему навстречу.

Если кредитор изымает квартиру, что делать

Как банк продает ипотечную квартиру, изъятую за долги, описано в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102. Заемщик может передать жилище представителям банка в любой момент. Это действие допускается сделать разными способами, включая составление обоюдного соглашения сторон.

Продавать квартиру на аукционе невыгодно. Проще всего обеим сторонам, если жилплощадь будет передана кредитной организации в собственности.

Если стоимость жилья превышает сумму долга, то на основании действующего законодательства банк возвращает оставшуюся сумму заемщику. Таким образом, даже лишившись жилья, гражданин может получить неплохой капитал.

В этой ситуации банк забирает квартиру, а оставшийся по ипотеке долг не взыскивается.

Что делать если банк забирает ипотечную квартиру?

Наличие прописанных несовершеннолетних не уберегает от выселения

Если реализация жилища на торгах оказалась неудачной и у человека остался долг, то она была продана за цену меньше размера ипотеки. Действия заемщика в такой ситуации могут быть следующими:

  1. Обращение к квалифицированному юристу за помощью. В большинстве случаев клиент перестает платить не по собственной воле, а в силу обстоятельств.
  2. Подготовить доказательную базу, просчитать все за и против.

Нужно обратить внимание еще на несколько нюансов:

  1. Кредитное учреждение не имеет права выселять семью с детьми на улицу. Они обязаны предоставить альтернативное жилье и получить разрешение от органов опеки.
  2. Банковская оценка стоимости квартиры может быть необъективна, поэтому ее можно оспаривать в суде. Если основная часть ипотеки уже погашена, а жилье оценили слишком низко, то проще найти ей приобретателя самостоятельно.
  3. Судебные разбирательства могут затянуться надолго. Если банк примет решение, что ему это невыгодно, то он может предложить мирное урегулирование вопроса. Как правило, предлагаются упрощенная система погашения и начисления процентов.

Если у вас есть веские основания считать действия банка неправомерными, то это нужно обязательно прописать и прикрепить к делу.

Банк имеет право выселить кредитуемого, даже если жилье является единственным. Это регламентировано в ст. 446 ГПК РФ. Однако на улицу выселять нельзя, поэтому должна быть предоставлена альтернативная жилплощадь.

Многие граждане считают, что если зарегистрировать в жилье несовершеннолетнего, то кредитная организация будет не вправе отнять его или продать. Однако это ошибочное предположение. Даже с прописанным в квартире ребенком, у банка не будет препятствий для ее изъятия и дальнейшей реализации. Это прописано в ФЗ №229 РФ.

Как оспорить действия банка

Если суд принял решение, что квартира подлежит конфискации, то у гражданина есть ровно 5 суток на погашение задолженности. Если за это время не удается найти необходимую сумму, то квартира переходит в собственность кредитору и будет реализована.

Что делать если банк забирает ипотечную квартиру?

Принятое банком решение может быть оспорено

Для подачи искового заявления достаточно малейшего основания полагать, что кредитное учреждение действовало неправомерно. Многое зависит не только от действующего законодательства, но и от условий конкретного ипотечного договора. Прежде чем подавать судебный иск на банк, нужно изучить все нюансы кредитного соглашения и оценить вероятность успеха.

В любом случае, встречное ходатайство позволит оттянуть принятие решения и выиграть дополнительное время, за которое можно попытаться найти деньги на погашение задолженности.

Порядок действий такой:

  1. Ищете зацепку в договоре, законодательстве и действиях банка, чтобы на основании этого составить исковое заявление.
  2. Заполняете документ вместе с юристом, чтобы были учтены все моменты.
  3. Подаете ходатайство в судебный орган, ведущий ваше дело по ипотечному вопросу.

Если все сделать правильно, то можно либо выиграть дело, тогда можно оставаться в своем жилье, либо оттянуть выселение.

Итог

Чтобы купить квартиру в ипотеку нужно не только иметь материальные возможности, но и выбрать наиболее выгодный для вас вариант. Тщательно изучить договор, просчитать все за и против.

При возникновении каких-либо проблем или вопросов сразу обращаться в банк. Как правило, кредитная организация идет навстречу клиенту и предлагает пути решения.

Заемщик имеет право предлагать собственные варианты разрешения ситуации, которые банк рассмотрит и либо примет, либо откажет.

  • В любом случае, лучше не доводить дело до иска, а стараться урегулировать проблему на досудебном этапе.
  • Об ипотеке с банкротством можно узнать из видео:
  • 

«А квартиру оставьте»: можно ли сохранить ипотечное жилье при банкротстве?

Ознаменовавшийся пандемией, самоизоляцией и экономическим кризисом 2020-й год стал рекордным по числу банкротств физических лиц. В минувшем сентябре суды России признали несостоятельными 12 225 человек — почти на 95% больше, чем в сентябре 2019-го года.

Самым дорогим имуществом для большинства наших сограждан остаются квартиры, которые нередко куплены в ипотеку. Видимо, поэтому в интернете стала появляться заманчивая реклама: «Не можете платить по счетам? Поможем инициировать банкротство и не потерять ипотечное жилье». Для человека в сложной ситуации такие слова — как бальзам на душу.

Но соответствуют ли они действительности? Мы решили разобраться в этом с помощью юриста.  

Что делать если банк забирает ипотечную квартиру?«Наполовину беременной» быть не получится 

Несмотря на почти двукратный рост всего за год, приведенная выше статистика банкротства физических лиц в масштабах России довольно скромна. Одна из причин в том, что многие должники откровенно побаиваются этой процедуры.

Дело не только в необходимости собирать целый ряд документов и обращаться в суд. Некоторых останавливают социальные последствия, вроде сложности с устройством на хорошую работу, и психологические препятствия.

Например, страх остаться без имущества, особенно без квартиры.

Как рассказала ведущий юрист компании «Финправ» Олеся Трошина, все больше ее клиентов, желая освободиться от долгов через банкротство, пытаются найти возможность вывести из-под удара ипотечные квартиры. «Ипотеку я готов платить и дальше. Можно ли списать остальные кредиты?» — спрашивают они.   

«В обнадеживающей рекламе маркетологи, возможно, ответят, что да. Но юристы, которые специализируются на делах по банкротству, и я в том числе, скажут, что невозможно стать банкротом наполовину, как и быть наполовину беременной», — констатирует Олеся. 

Суть банкротства — в освобождении от непосильных долгов и их дальнейшего роста, но вставшему на этот путь человеку все равно придется в максимально возможном объеме исполнить свои обязательства.

Для этого имущество должника, в том числе и ипотечная квартира, выставляется на продажу. По закону она не является собственностью кредитуемого и до полного погашения займа остается в залоге у банка 

В случае просрочек по платежам в течение 3 месяцев и более кредитор имеет право расторгнуть договор и взыскать задолженность, реализовав квартиру или дом на аукционе. При этом в расчет не берутся никакие «смягчающие обстоятельства»: поблажек не дают ни родителям с малолетними детьми, ни инвалидам, ни матерям-одиночкам, ни многодетным.  

Читайте также:  При каких долгах по ЖКХ коллекторы нагрянут в первую очередь?

«Ипотечное жилье не имеет иммунитета как единственное для должника. Даже если вам придется идти на улицу, при банкротстве его все равно пустят с молотка, как и остальное залоговое имущество», — добавляет Олеся Трошина.  

В 2016 году в Москве был случай, когда ипотечную квартиру признали единственной. Но он, скорее, относится к разряду чудес.

По недосмотру сотрудников выступавший кредитором Сбербанк пропустил сроки включения в соответствующий реестр и вовремя не предъявил должнику финансовых требований. После этого жилье оставили банкроту.

Попытки банка обжаловать решение оказались безуспешными. Однако в другом деле с похожим итогом кредитор сумел отменить вынесенное решение в апелляции.

Поэтому перед тем, как решиться объявить себя банкротом, нужно тщательно все взвесить. Во многих ситуациях это, при здравом размышлении, оказывается даже выгодно. Но прежде чем поговорить о нюансах банкротства, сделаем одно важное уточнение. 

Гладко на бумаге 

После написанного выше многие из читателей, наверное, удивятся, но возможность объявить себя несостоятельным и сохранить приобретенное в ипотеку жилье в российском законодательстве предусмотрена.

Речь о процедуре реструктуризации долга — первом этапе банкротства физических лиц.

Это самый мягкий вариант развития событий, когда человеку при наличии подтвержденного дохода дают возможность выплатить долг частями в течение 3 лет.    

Последствия введения арбитражным судом реструктуризации задолженности:

  • перестают начисляться штрафы и пени;
  • прекращаются все исполнительные производства в отношении должника; 
  • с имущества снимаются аресты и обеспечительные меры. 

Таким образом, долг заемщика перестает увеличиваться, и он получает возможность решать свои проблемы в более комфортном режиме. График погашения утверждается на переговорах с кредиторами. После его выполнения гражданин получает финансовую свободу.   

Однако человеколюбивая юридическая теория разбивается о суровую судебную практику. По словам Олеси Трошиной, при рассмотрении большинства дел о банкротстве кредиторы просто не утверждают должникам графики реструктуризации

В связи с чем финансовый управляющий, который ведет банкротство, обращается в суд с заявлением о введении следующего этапа — реализации имущества. В итоге процедура банкротства затягивается как минимум на 4-6 месяцев. И это тоже влечет расходы для должника — ему нужно будет повторно вносить на счет арбитража депозит в размере 25 000 ₽. 

Против реструктуризации часто выступают и сами заемщики, которые не имеют денег или просто не готовы растягивать удовольствие общения с кредиторами еще на несколько лет. Но даже такой исход при своевременно принятом решении обанкротиться оказывается для должника меньшим злом, чем упрямое погружение в кредитную яму.    

Долговая арифметика 

Самое худшее, что может сделать человек, потерявший возможность платить по счетам, — это пустить ситуацию на самотек. Долги по кредитам имеют свойство расти, словно снежный ком. К примеру, долг по ипотеке под 12% годовых будет ежемесячно увеличиваться на 1%. К этому еще нужно прибавить штраф в размере ставки рефинансирования, которая на данный момент равна 7,5%.

То есть долг в 3 миллиона рублей каждый месяц будет увеличиваться примерно на 50 000. Тут уже никакие ипотечные каникулы не помогут  

Их как альтернативу могут рассмотреть лишь те, чьи проблемы носят временный характер, а долг не слишком велик. Дело в том, что даже если банк предоставит должнику такую отсрочку, она не будет распространяться на проценты по займу. А ведь именно они составляют львиную долю ежемесячных платежей, поэтому сильно снизить нагрузку на свой кошелек таким способом не получится. 

Что делать если банк забирает ипотечную квартиру?

Не всегда решением проблемы будет и продажа квартиры. Далеко не факт, что ее удастся быстро реализовать по достаточной для погашения ипотеки цене. Но если сумма долга пока еще меньше рыночной стоимости жилья, попытаться все-таки можно.     

Если же нет, наиболее разумным выходом для заемщика становится обращение в суд с ходатайством о признании себя банкротом. Причем с данным шагом лучше не затягивать. Если банк сделает это первым, издержки будут гораздо больше. Кредитор не просто отберет квартиру, но и непременно потребует взыскать всю сумму долга вместе с процентами, пенями и штрафами. 

При этом стартовая цена на аукционе обычно составляет 80% от рыночной и в дальнейшем снижается. Так что даже если квартиру купят на первых же торгах, ее владелец по-прежнему будет должен немаленькую сумму.

В случае добровольного признания своей неплатежеспособности должник тоже потеряет жилье, но зато освободится от других финансовых повинностей.

Отвечать по обязательствам чем-то, кроме своего имущества, он уже не будет.   

Признать себя банкротом по закону может любой заемщик, сумма долга которого превышает 500 000 ₽, просрочка составляет 3 месяца и более, а возможность выплатить долг в дальнейшем отсутствует. 

С Федота на Якова, или путь не для всякого 

В завершение статьи мы не можем не упомянуть об одном практикуемом способе сохранения ипотечной недвижимости в процедуре банкротства физических лиц. Редакция журнала N1 не рекомендует своим читателям пользоваться этим методом из-за его спорности с точки зрения закона. 

Понимая, что дело идет к банкротству, наиболее хитрые должники прибегают к перекредитованию. Пока они еще в состоянии производить впечатление платежеспособных граждан, такие заемщики берут потребительский кредит, который пускают на погашение ипотеки.

После этого, если квартира единственная, суд уже не сможет выставить ее на торги в рамках дела о несостоятельности. Должнику нужно только дождаться, когда Росреестр снимет с недвижимости залог, и некоторое время после этого добросовестно выплачивать новый кредит.

Спустя несколько месяцев он сможет обратиться в суд за признанием своей неплатежеспособности.

Существенный минус этой схемы в том, что применившего ее заемщика могут заподозрить в мошенничестве. И даже если уголовного наказания не последует, назначенный ему финансовый управляющий сможет в судебном порядке оспорить сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу. 

Как сохранить ипотечную квартиру при процедуре банкротства

Когда заемщик с долгами и квартирой с невыплаченной ипотекой планирует стать банкротом, возникает вопрос: «Как сохранить недвижимость?» Квартира, которую оформляли по ипотечному договору, принадлежит банку. В итоге такую недвижимость включат в перечень реализуемых объектов. Все деньги, которые получит банк от реализации имущества, пойдут на погашение долгов будущего банкрота.

Рассмотрим способы, как при банкротстве сохранить квартиру и рассчитаться с долгами.

Что будет с ипотечной квартирой, если ничего не делать?

Что делать если банк забирает ипотечную квартиру?

Когда должника признают банкротом, квартира будет продана на торгах. И деньги пойдут на погашение долгов по займам. Если кредиторы не подадут претензии в суд в течение двух месяцев, они не вернут свои деньги.

В каких случаях банк не заберет ипотечную квартиру?

Кредитор откажется продать квартиру должника в том случае, если недвижимостью владеет не только он, и доля слишком мала, чтобы покрыть расходы по долгам. 

Если квартиру выставили на торги, но на нее нет спроса, например, из-за плохого ремонта, часто через 2−3 месяца кредиторы отказываются от реализации. В итоге квартира останется в собственности банка, но банкроту все равно придется оплачивать ипотеку. Во всех остальных случаях банк заберет недвижимость, даже если он единственная собственность должника. 

Пример Сергей попал в долговую яму, но у него есть доля квартиры в ипотеку. Живет вместе с супругой и есть ребенок. Это единственное жилье, которое оформлено на всех членов семьи. Сергей подал через три месяца заявление на банкротство по стандартной схеме, т. к. сумма долга 1 млн руб. Недвижимость оформлена на двоих супругов и ребенка, а еще в договоре купли-продажи участвует тетя жены. Получается, что Сергею принадлежит 1/3 имущества, поэтому кредитор отказался от реализации имущества.

Как сохранить ипотечное жилье?

Сценарий выше считается самым пессимистичным. Отдать квартиру, за которую платили годами, никто не захочет. Для сохранения недвижимости при подаче документов на банкротство существует несколько законных способов. 

Реструктуризация долга

Должнику разрешается провести реструктуризацию долга во время подачи документов на банкротство. Подходит в том случае, если у будущего банкрота несколько кредитов в разных банках и он хочет сохранить имущество.

В этом случае ипотечную недвижимость снимают с реализуемых объектов, сумму ипотеки уменьшают, а длительность кредитования увеличивают. Статья 213 о банкротстве физических лиц гласит, что реструктуризация обязательный этап для граждан, заявивших о несостоятельности.

Когда испытываете временные финансовые трудности, реструктуризация поможет сохранить ипотечную квартиру.

В процессе реструктуризации:

  • штраф не начисляется;
  • должнику дают два месяца на разработку плана по выплатам;
  • кредит разрешается не платить, пока не утвержден план;
  • финансовый управляющий изучает план и принимает решение об утверждении.

План согласовывается с кредиторами и утверждается на судебном процессе. По закону, сумма ежемесячного платежа не превышает 50% от дохода банкрота.

Пример Андрей приобрел двухкомнатную квартиру вместе с женой. Оформил ипотеку на 11 лет, но через пять лет потерял работу. Помимо долгов по ипотеке, был и потребительский кредит на сумму в 650 тыс. руб. Андрей решил начать процедуру банкротства. Кредиторы сразу подали обращение в суд о продаже ипотечного жилья в счет погашения долга. Но благодаря реструктуризации долга по ипотеке банк пересмотрел кредитный договор, уменьшил ежемесячный платеж и продлил срок ипотеки. Андрей нашел работу и постепенно начал рассчитываться с долгами по ипотеке.
Читайте также:  В каком случае неоплату по ипотеке покроет страховка?

Отсрочка через суд

Когда кредиторы требуют выставить ипотечную квартиру на торги, чтобы продать и изъять деньги в счет погашения долга, собственник вправе оттянуть этот процесс. Должник вправе обратиться в суд, написать заявление, чтобы разрешили отсрочку на срок до 12 месяцев.

А еще должник во время процедуры банкротства вправе подавать апелляции и требовать изменить стартовую сумму, в которую кредиторы оценили недвижимость. Это позволит еще два-три месяца.

В итоге если это временные финансовые трудности, должник соберет деньги и будет постепенно погашать долги. 

Пример Илья купил однокомнатную квартиру в ипотеку. Через год потерял работу из-за кризиса. Новую работу искал три мессяца, но так и не нашел. За это время собрались долги, пени, и Илья решил начать процедуру банкротства. Кредиторы в суде потребовали изъять квартиру для продажи на торгах, но Илья попросил об отсрочке на 12 месяцев. Суд удовлетворил требование и приостановил дело об изъятии ипотечной недвижимости. Через шесть месяцев Илья устроился на новую работу и продолжил выполнять финансовые обязательства перед кредиторами. В итоге удалось сохранить ипотечную недвижимость.

Сбор документов и подача заявления в арбитражный суд

Перед тем как объявить себя банкротом, соберите документы, которые подтвердят невозможность выполнять кредитные обязательства. Суд будет опираться при вынесении вердикта на эти документы, поэтому подготовьте все сведения:

  • список кредиторов и долги перед ними;
  • график оплаты и кредитный договор;
  • выписка из банка о счетах должника;
  • сведения о доходах за последние три года;
  • опись имущества;
  • данные о ценных бумагах и доли в уставном капитале при наличии;
  • сведения о сделках с недвижимостью за последние три года.

Полный список документов регламентирован в соответствии со ст. 213.4. 127-ФЗ. Для решения суд вправе запросить и другие сведения о банкроте. После сбора документов должник при стандартной процедуре подает заявление в арбитражный суд. Подать заявление разрешается тремя способами:

  • онлайн-сервис «Мой Арбитр»;
  • направить заявление по почте;
  • лично явиться в арбитражный суд и написать заявление.

Как реализуют ипотечную квартиру?

Ипотечную квартиру включают в имущество для реализации на торгах. Такая же процедура предусмотрена и при продаже квартиры собственника, если он объявляет себя банкротом.

Но по закону, нельзя продавать с торгов единственное жилье собственника. На реализацию ипотечной квартиры с торгов выделяется шесть месяцев, но при необходимости срок продлевают после решения суда.

Схема продажи ипотечной квартиры выглядит так:

  • оценивается объект продажи, во внимание принимается оценка независимых экспертов;
  • назначается дата электронных торгов;
  • проводятся торги, продается квартира новому собственнику;
  • вырученные деньги возвращаются банку, а оставшаяся сумма распределяется между кредиторами и финансовым управляющим.

Некоторые должники боятся подавать на банкротство, т. к. есть квартира в ипотеке. Закон, запрещающий изъятие единственного имущества должника, не распространяется на ипотечную квартиру. Это связано с тем, что недвижимость в собственности у банка, а не заемщика. И полная переуступка прав будет произведена после выплаты долгов по ипотеке.

Процедура банкротства при наличии ипотеки подходит должникам, у которых несколько долгов перед кредиторами, но хочется сохранить недвижимость. Для сохранения недвижимости разрешается подавать апелляции на отсрочку по оплате, пользоваться реструктуризацией или даже рефинансированием. 

Но когда должник не планирует погашать долги перед кредиторами, ипотечная квартира будет продана на торгах. На торгах запрещается участвовать заинтересованным людям, поэтому родственников и близких для этих целей использовать нельзя. Когда финансовый управляющий заподозрит такую покупку, сделку отменят. 

Но есть и негативные последствия.

При подаче документов о банкротстве, когда есть ипотечная квартира, не забывайте о следующих моментах.

Чтобы сохранить купленную недвижимость по ипотеке во время начала процедуры банкротства, обращайтесь в МБК. Поможем договориться с банком об отсрочке по оплате, реструктуризации или рефинансировании задолженности.

Прерванная ипотека. Может ли банк отказать в кредите после сделки?

«Квартира — это же не мешок с картошкой!»

«Это было 29 февраля, суббота, в 10 утра», — вспоминает Ольга. В этот день она поехала в банк со своей дочерью Дарьей, чтобы помочь ей с оформлением ипотеки. «Мы приехали, оформили договор купли-продажи, подписали кредитный договор и перечислили продавцу 50% взноса — 2,2 миллиона рублей.

Нас отправили в МФЦ. В МФЦ мы благополучно все сдали, уже выдохнули, вернулись домой. И тут звонок по телефону. Нам отказано в кредите», — рассказывает Ольга. Когда они с дочерью приехали в отделение ВТБ, у сотрудника банка уже были готовы документы о расторжении кредитного договора.

Подписывать их Дарья отказалась.

Начались долгие расследования. Но за несколько месяцев с мертвой точки дело не сдвинулось. По словам Ольги, положение усугублялось тем, что продавец квартиры сам планировал вложить полученные деньги в недвижимость. Но поскольку получил только половину, ему пришлось брать ипотеку, чтобы рассчитаться по своей сделке, рассказала собеседница Банки.ру.

В результате Дарья оказалась владелицей квартиры, за которую заплатила лишь 50%, а продавцу, ко всему прочему, приходится все это время платить по незапланированному кредиту, отмечает ее мать. «Я-то думала, что если ручается банк, если подписаны документы А получается, нас банк бросил, как слепых котят.

Квартира — это же не мешок с картошкой!» — разводит руками она.

По словам Ольги, Центробанк на жалобы ее дочери и продавца квартиры ответил, что такими вопросами не занимается. Теперь Дарья и ее мать подают иск в суд.

На жалобу Ольги в «Народном рейтинге» представитель ВТБ ответил, что по ее заявке было принято отрицательное решение, и добавил, что банк не сообщает причины отказа.

В пресс-службе ВТБ отметили, что в соответствии с пунктом 1 статьи 821 ГК РФ банк может отказать в выдаче кредита даже после подписания договора с заемщиком.

«Причиной может стать появление дополнительной информации — например, о наличии просроченной задолженности, негативной кредитной истории или рисках, связанных с предметом залога», — объяснили в банке.

Ольга допускает, что сомнения у банка могли возникнуть из-за «истории» самой квартиры. «Но там ничего такого криминального не было. Дело в том, что мы обратили внимание на квартиру, в которой Даша была уже прописана.

Мы ее снимали раньше, она была в нашей собственности когда-то, мы ее продали, но это было сто лет назад», — рассказала она.

«Вопросы, может быть, и возникли у них, но банк должен был все проверить до того, как подписывать кредитный договор и когда мы уже перечислили деньги», — считает Ольга.

Задаток, брачный договор и бензин на 1 000 км

В июле похожая история произошла с клиентом Сбербанка, который покупал квартиру, находящуюся в залоге у банка, через ипотечного брокера. С той разницей, что до подписания документов дело все же не дошло.

«Покупатель передал задаток — 50 000 рублей, продавец отдавать задаток не торопится, надеется, что банк пойдет навстречу своим клиентам», — рассказала Банки.ру брокер Екатерина.

На подготовку ушло больше месяца, кроме задатка покупатель понес расходы на заключение брачного договора и бензин (порядка тысячи километров), и даже свой отпуск провел в ожидании выхода на сделку. «Продавец — инвалид, перемещается на коляске. Оформил доверенность на супругу — расход около 1 500 рублей.

К тому же, со слов риелторов продавца, он взял в апреле ипотечные каникулы — за месяц рассмотрения долг вырос примерно на 100 тысяч рублей», — объясняет Екатерина. Тем не менее уже после того, как дата и время сделки были назначены, покупателю пришел отказ от банка.

«У меня такая ситуация случилась впервые, от коллег узнала, что это в последнее время происходит часто по предодобренным ипотекам Сбербанка», — рассказывает ипотечный брокер.

В пресс-службе Сбербанка заявили, что банк вправе отказаться от предоставления ипотечного кредита до момента подписания сторонами кредитного договора при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что сумма долга не будет возвращена заемщиком в установленные договором сроки.

Может ли банк расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Опрошенные Банки.ру юристы расходятся во мнении о законности действий банка, отменившего сделку уже после подписания и регистрации документов.

Адвокат Владимир Постанюк обращает внимание, что, исходя из положений частей 2 и 3 статьи 10 закона 102-ФЗ «Об ипотеке», договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

«Если кредит был одобрен в результате технической ошибки, банку надлежало обратиться с соответствующим заявлением в управление Росреестра с целью предотвращения государственной регистрации кредитного договора и договора купли-продажи недвижимости», — отмечает он.

Если банк этого не сделал, заемщик вправе требовать исполнения кредитного договора в судебном порядке, считает юрист.

Арбитражный управляющий Анна Меженок согласна, что односторонний отказ банка от исполнения своих обязательств по заключенному кредитному договору без объяснения причин незаконен.

Читайте также:  Коммунальные платежи не по карману

В то же время судебная практика исходит из того, что заемщик не вправе настаивать на принудительном взыскании с банка предусмотренной кредитным договором суммы, добавляет она.

«В данном случае гражданин вправе лишь потребовать возмещения убытков за неисполнение обязательств по договору», — объясняет Меженок.

Тем не менее статья 821 ГК РФ прямо указывает на то, что кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок, обращает внимание управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов. «На практике возникают споры о том, что может быть отнесено к таким обстоятельствам и могут ли стороны определить их сами», — говорит он.

«Закон не устанавливает конкретных случаев, когда банк при подписанном договоре, но до выдачи денег может, по сути, отказаться от его исполнения.

Однако и запретов на установление подобных случаев закон тоже не содержит», — подчеркивает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов.

По его словам, банки довольно часто прописывают в кредитном договоре случаи, при которых они могут отказать в выдаче кредита и расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Эксперты сходятся во мнении, что у банка должны быть существенные основания для расторжения кредитного договора в одностороннем порядке.

Например, банк может отказаться от выдачи ипотеки, если заподозрит мошенничество.

«В таком случае можно будет говорить о том, что сделка была недействительной, так как клиент ввел банк в заблуждение», — отмечает управляющий партнер юридической группы Novator Вячеслав Косаков.

Наиболее распространенный способ мошенничества при получении кредитов — искажение сведений о платежеспособности заемщика и «бумажное» завышение или, наоборот, занижение стоимости приобретаемого объекта.

Бывают случаи, когда продавец и покупатель вступают в сговор и недоговаривают о существенных моментах в отношении объекта, рассказывает Косаков.

Например, скрывают договоры залога, которые не зарегистрированы в Росреестре, не сообщают о перепланировках или ветхом состоянии недвижимости.

Подозрительные моменты с недвижимостью могут вскрыться уже после подписания кредитного договора, на этапе регистрации залога, пояснили Банки.ру в одной из крупных кредитных организаций. Банк может насторожить, например, частая смена собственников или несколько сделок купли-продажи объекта между родственниками подряд.

На практике отказ в кредите после сделки — довольно редкое явление, поскольку в большинстве случаев сделка и выдача кредита происходят день в день, рассказывает генеральный директор «Ипотека.Центра» Ольга Бажутина.

Тип расчетов, когда кредит выдается после государственной регистрации сделки и залога, применяется нечасто и в основном в сделках по залогу имеющейся недвижимости.

Поэтому и отказ от выдачи кредита после сделки — явление, можно сказать, уникальное.

Евгения ОГУРЦОВА, Banki.ru

Иллюстрация: Depositphotos.com

Что делать после закрытия ипотеки

Выплата ипотеки занимает достаточно продолжительное время. Но полный расчет с банком – еще не последний шаг к закрытию сделки. Существует еще множество формальностей, которые нужно соблюсти, чтобы вывести квартиру из залога и забыть о долгосрочных займах. О шагах, которые вам необходимо совершить, чтобы полностью закрыть ипотечный кредит, подробно расскажет Выберу.ру.

Совершение последнего платежа по кредиту

Задолженность погашается в соответствии с установленным банком графиком.

Вы можете как следовать ему, внося на счет ровно столько, сколько прописано в договоре, а можете погасить займ досрочно – и вносить больше, чем предусмотрено договором.

Однако об этом предварительно стоит уведомить кредитора — либо в отделении, написав соответствующее заявление, либо позвонив в колл-центр организации. Тогда организация будет автоматически производить перерасчет в вашу пользу.

Для того, чтобы внести последний платеж, вам потребуется:

  • Запросить у кредитора данные о сумме оставшегося долга. Дело в том, что сумма могла измениться – например, если в какой-то месяц вы заплатили немного больше, чем обычно. Сделать это можно как в отделении, в устной форме или в виде выписки, так и по телефону горячей линии. Также узнать размер последнего взноса можно в приложении или в интернет-банке;
  • Оплатите кредит удобным для вас способом;
  • После погашения снова обратитесь в отделение банка и попросите справку об отсутствии задолженности. В разных компаниях она бывает платной или бесплатной. Но оформить ее нужно обязательно, так как она является официальным документом, заверяющим, что у вас отсутствуют денежные обязательства перед кредитором. На ней должны присутствовать подписи уполномоченных лиц со стороны организации.

Справка должна обязательно указывать дату последнего взноса, номер кредитного договора и номер его заключения, а также ФИО заемщика, дату выдачи и информацию о подписавших бумагу лицах. Наконец, в ней должны быть фраза, подтверждающая, что у банка нет претензий к клиенту, а ссуда полностью погашена.

Все еще беспокоитесь? Обратитесь в Бюро кредитных историй. Там вам расскажут о качестве исполнения вами долговых обязательств, допущенных просрочках (если они были) и характере выплат.

Возврат закладной

Дом или квартира передаются в залог банка, и это подтверждает закладная – ценная бумага, которая регулирует отношения между заемщиком и кредитором. В ней прописаны основные условия займа, а значит, что при выявлении разночтений в договоре преимущество будет именно у закладной. Поэтому к оформлению этого документа необходимо подходить с особенной осторожностью.

Ипотека может быть оформлена как с гарантией, так и без нее. На самом деле эта ценная бумага нужна в основном финансовой организации, так как именно она потребуется для перезалога или продажи квартиры другой организации в случае, если вы не будете справляться с долговыми обязательствами.

Здесь есть важный момент: несмотря на то, что ваша недвижимость переходит другой кредитной компании, она не сможет изменить условия по ипотеке.

После того, как вы закрыли ссуду, банк обязан передать вам оригинал закладной с отметкой об исполнении долговых обязательств и отсутствии к вам претензий со стороны кредитора.

Также обязательно должна стоять дата внесения последнего платежа и его точная сумма.

Снятие обременения с недвижимости

Следующий шаг – погашение регистрационной записи об ипотечном кредите.

ФЗ «Об ипотеке» (ст.25) подразумевает, что обременение можно снять у Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В некоторых населенных пунктах и городах эта услуга доступна и в МФЦ.

Для этого вам потребуется следующий пакет документов:

  • Паспорт заемщика;
  • Оригинал справки, подтверждающей исполнение обязательств в полном объеме – должна быть распечатана на фирменном бланке и иметь все необходимые реквизиты и подписи;
  • Закладная от кредитора;
  • Доверенность на снятие обременения, если представитель банка не может сопровождать клиента во время процедуры;
  • Заявление установленного образца от лица заемщика;
  • Квитанция об оплате госпошлины (стоимость – 200 рублей, и оплачивается только тогда, когда вам нужно свидетельство без отметок об обременении).

Если ипотека была оформлена без закладной, кредитору и заемщику нужно написать совместное заявление о снятии ограничений с недвижимости. Кроме того, потребуется обязательное присутствие сотрудника банка с доверенностью в МФЦ.

После того, как все необходимые документы будут переданы в Росреестр, обременение с недвижимости будет снято, а бывший заемщик станет его полноправным владельцем и сможет совершать любые операции с имуществом – продажу, дарение и т. д.

Погашение регистрационной записи, как правило, занимает около 3−5 рабочих дней, а вся информация о состоянии вашего дела будет находится на сайте органа регистрации в свободном доступе.

Возмещение страховой выплаты

Ипотека полностью завершается после того, как вы снимите обременение с недвижимости – ваши отношения с банком заканчиваются, а квартира переходит в полное ваше распоряжение. Однако на этом можно не останавливаться и получить часть страховых выплат, если ни один из приведенных в вашей страховке случаев не наступил.

Возможно это только в случае, если вы одновременно оплатили стоимость полиса и досрочно погасили кредит.

Как правило, просьбы о возврате неиспользованных средств удовлетворяются в 99% случаев.

Однако всю зависит от страховой компании и условий соглашения, заключенного вами. Поэтому перед обращением в СК прочитайте свой договор.

В нем не должно быть пункта, запрещающего возврат неиспользованных средств.

При положительном исходе договор будет расторгнут сразу же, а вы вскоре получите деньги. Если же СК отказывается совершать возврат, то придется обратиться в суд.

Выделение долей при использовании материнского капитала

Родители, имеющие 2 и более детей могут получить материнский капитал и направить его на погашение части ипотечного кредита или на первоначальный взнос.

В соответствии с 256-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей», при покупке жилья с применением материнского капитала, жилье оформляется по доле на каждого родителя и ребенка.

Соглашение составляется таким образом, что в будущем можно уменьшить или перераспределить доли в случае рождения детей в будущем. При этом закон не оговаривает размер долей и никак не регулирует этот момент.

Поэтому вам нужно отталкиваться от действующих норм площади на одного человека. На сегодняшний день норма составляет 12 квадратных метров на человека.

Оформить доли можно в течение полугода с момента полного закрытия долга и снятия обременения. Выделить их можно двумя способами:

  • Заключив договор дарения или соглашение;
  • В случае, если у родителей возникли споры о размере долей – через суд.

Операция осуществляется в Росреестре. После принятия решения каждый участник получит свое свидетельство с указанием размера доли.

Заключение

Ипотека – очень сложный по структуре кредит.

Она погашена только после того, как вы вернули полную сумму и вывели квартиру из-под залога, а для этого нужно обратиться в организацию, в которой вы оформили ипотечный займ, и подписать несколько важных документов. Однако если вы заранее подготовитесь к этой операции, она не составит большого труда – а в результате вы надолго забудете про визиты в банк.

Правда и мифы о деньгах в OK

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *