Черный риэлтор. миф или реальность?

Черные риэлторы появились в РФ практически сразу, как у граждан появилась собственность. И несмотря на то, что на дворе не 90-е, методы отъема недвижимости зачастую граничат не только с законом, но и вообще какими-либо высокими ценностями.

Особенно упорные экспроприаторы становятся героями различных телевизионных сюжетов. Так как до сих пор находятся целые ОПГ, которые просто убивают владельца квартиры. Но речь сегодня не об убийцах, скорее о мошенниках. Которых распознать достаточно трудно.

Черный риэлтор. Миф или реальность?

Думаете, время квартирных махинаций прошло, и одинокие и пожилые собственники квартир могут спать спокойно? Как бы не так. Черные риэлторы придумывают сегодня разные способы обмана доверчивых владельцев недвижимости.

Владельцы недвижимости пропадают, умирают, их могут отравить – в погоне за шальными деньгами у многих нет границ…

Какие схемы присвоения собственности придумывают сегодняшние аферисты и откуда они узнают адреса одиноких и доверчивых жильцов?

В сделках с недвижимостью крутятся огромные суммы. Неудивительно, что так велико количество нечистых на руки, желающих нагреться на этом. Ведь не нужно ничего производить, изобретать – провернул хитрую схему и остался с суммой, превышающей годовой заработок некоторых граждан. Для таких мошенников был придуман особый термин. Итак, кто такие черные риэлторы, как работают их схемы?

Кто это такие?

Черные риэлторы – это мошенники, совершающие преступные действия на рынке недвижимости. Иногда это один риэлтор, имеющий знания в жилищном законодательстве. Иногда – группа лиц.

Часто с ними в сговоре находится специальный «подкормленный» нотариус, например, чтобы зафиксировать дееспособность при совершении сделки у человека в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.

Специалист, берегущий свою репутацию, на это не пойдет, но помощники мошенников не особенно беспокоятся по этому поводу.

История появления черных риэлторов

Мошенники такого полета появились с распадом Советского Союза. Государственная собственность стала частной, и жители массово кинулись проводить с ней различные операции – покупать, менять, приватизировать, делить на доли и т.

д. Знаний в законодательстве чаще всего они не имели, поэтому обращались, как сами думали, к специалистам. Именно тогда, в середине 90-х годов, в головах нечистых на руки граждан и созрели планы, как делать деньги «из воздуха».

Предупрежден – значит вооружен

Черный риэлтор. Миф или реальность?

Конечно, с первого взгляда не понять, что с вами имеют дело черные риэлторы. Как работают эти мошенники? На что надо обращать пристальное внимание при совершении сделок с недвижимостью? Какие схемы используют черные риэлторы? Как работают при продаже квартиры или при операциях аренды? Рассмотрим эти вопросы более детально.

Работа по доверенности

Черный риэлтор. Миф или реальность?

В самой работе в доверенности нет ничего ужасного. Генеральная доверенность является законным средством совершать действия по сделке от имени собственника. Но тут есть несколько подводных камней. Итак, схемы черных риэлторов в этом случае.

Например, после завершения сделки может оказаться, что доверенность на момент проведения операции уже была отозвана. То есть собственник действительно подписал такую доверенность, а потом ее отозвал.

Соответственно, все действия, которые проводились при помощи этой доверенности, будут признаны недействительны. Конечно, деньги за покупку вам обязуются вернуть. Вот только процесс этот может занять годы.

Чтобы обезопасить себя, обязательно проверяйте, действительна ли доверенность, в Реестре отмененных доверенностей при нотариальной палате.

Ну и настаивайте на присутствии собственника в момент оформления сделки. Если представители второй стороны всячески отказываются вам предоставить человека «живьем», мотивируя тем, что он болен или находится в другой стране, насторожитесь.

Работа с квартирами «по наследству»

Недавно полученное наследство – еще одна ситуация, с которой любят иметь дело черные риэлторы. Как работают наши законы, эти аферисты знают в совершенстве и пользуются этим себе на благо.

Так, если недвижимость получена по наследству и с момента вступления прошло менее 3 лет – эта ситуация в зоне риска. Дело в том, что в течение трех лет на эту квартиру могут заявить свои права люди, о которых вы даже не подозревали. Часто это усыновленные или незаконнорожденные дети. И сделка может быть признана недействительной.

Остается дело за малым – объяснить ситуацию наследнику и, надавив на человеческую жадность, провести операцию опять же максимально быстро, по сниженной цене, и положить себе в карман немаленькую сумму.

Из последнего: работа с банкротами

Черный риэлтор. Миф или реальность?

Недавно в нашей стране был принят закон о банкротстве. Естественно, моментально на новый законопроект отреагировали черные риэлторы. Как работают они в этом случае?

А они попросту пользуются незнанием нашими гражданами сути закона. В нем есть некоторые пункты, по которым квартиру у владельца можно изъять. Мошенники в этих случаях всегда стараются провернуть сделку максимально быстро, а значит, существенно занижают ее реальную стоимость.

Тех, кто поведется на «лакомый кусок», может ждать жесткое разочарование. Если суд решит, что недвижимость была выведена из общей конкурсной массы намерено, квартиру у покупателей отберут. Конечно, они всегда могут подать в суд на продавца-банкрота и занять свое место к нему на получении долгов в длинной очереди.

Работа с психически неустойчивыми и нездоровыми людьми

Черный риэлтор. Миф или реальность?

Эта категория – излюбленная для работы мошенников. Будучи хорошими психологами, они прекрасно умеют втираться в доверие. И если большинство людей осмотрительны во всем, что касается их денег, и проявляют нелишнюю осторожность, то категории психически нездоровых, зависимых от алкоголя или наркотиков наиболее уязвимы.

Информацию мошенникам часто сливают социальные службы, которые из-за своей работы в курсе проблем их подопечных.

Итак, что делают черные риэлторы, когда имеют дело с человеком с нестабильной психикой?

  • Вариант первый. Проводят сделку купли-продажи. Здесь им требуется свой нотариус, который зафиксирует якобы правомерность сделки. Собственник квартиры, имея, например, отставание в психическом развитии, подписывает договор купли-продажи и расписывается в якобы получении денег. Понятно, что никаких средств он не видит, зачастую даже не осознавая, что бумаги, на которых он ставит подпись, связаны с недвижимостью.
  • Вариант второй. Фиктивные браки. Этот вариант показывает, как действуют черные риэлторы, имея дело с хроническими алкоголиками или наркоманами. Известны случаи, когда такого больного человека женили и после этого начинали активно спаивать либо дешевым алкоголем, либо поставляли тяжелые наркотики, ожидая передозировки. После гибели несчастного жена оформляет на себя недвижимость как наследство и делит барыши со своими сообщниками.
  • Вариант третий. Продажа квартиры за дозу или минимальную сумму. Здесь дело касается наркоманов, находящихся в стадии ломки. В этот момент человек готов на неадекватные действия, и на помощь приходят черные риэлторы. Мошенники выкупают собственность за смешные суммы, на которые можно получить дозу. Наркоман подписывает все бумаги, часто продавая доли в квартирах родителей и обеспечивая тем самым им глобальные проблемы.

Если в вашей семье есть родственник, имеющий проблемы с алкоголем, наркотическими веществами, азартными играми, если это психически неустойчивый человек или гражданин с неким заболеванием, будьте максимально бдительны, не бросайте все на самотек.

Признание человека недееспособным, конечно, решило бы проблему, но это не всегда возможно. Да и нередки случаи, когда, подавая на лишение дееспособности, родственники преследуют свои, отнюдь не самые чистые цели.

Поэтому суды удовлетворяют такие ходатайства при повышенном внимании.

Черный риэлтор. Миф или реальность?

Важно знать! Если родственник стоит на учете в психоневрологическом диспансере, это вовсе не означает, что он признан недееспособным.

Алкоголики как целевая аудитория

Изначально (в 90-х) квартиры просто изымались силовым методом. К владельцу отправляли бандитов, которые: Избивали; Запугивали; Убивали. Естественно, все эти действия проводились с мотивацией, подписать фиктивный договор купли продажи. Человека вынуждали продать квартиру за бесценок. А наличие договора было лишь частью общей схемы.

В дальнейшем, купля продажи оформлялась от собственника-преступника на другое лицо (координатора) уже за нормальные денежные средства. Этим способом решалось сразу несколько проблем: Получалось «отмыть» немного денежных средств полученных преступным путем; Фиктивность сделки уже размывалась, а вся цепочка запутывалась.

Кстати, в средствах и инструментах бандиты не очень-то себя и ограничивали. Владельца в 90% случаев убивали, если он не соглашался подписать договор. Так как он мог пожаловаться милиционерам (а сам факт насилия уже нес серьезные проблемы). Но работа правоохранителей постепенно восстанавливалась после развала Союза. И на смену силовым методам, пришли более мягкие.

Ими пользовались даже сами милиционеры, нечистые на руку. Как бы там ни было, среди «хранителей закона» тоже было очень много оборотней в погонах.

У милиционеров было одно ощутимое преимущество. Они могли работать по конкретной местности, сотрудничая с участковыми. А участковые в свою очередь, позволяли: Отфильтровывать потенциальную жертву; Определять приоритетную недвижимость.

Так как участковый хорошо знал свой район, первыми под удар попали граждане, имеющие проблемы с алкогольной зависимостью. О глобальных и социальных проблемах рассказывать не будем. Но алкоголиков достаточно и сейчас.

Схема отъема жилья у таких граждан чрезвычайно простая: К владельцу квартиры «втираются» в доверие; При необходимости, спаивают его. Кстати, схема работает не только с алкоголиками, но и с наркоманами. А найти подходящего «клиента» помогал как раз участковый.

Он в силу своей обычной работы должен был вести некую документацию и составлять характеристики. Вся эта информация о человеке могла быть доступна не только «оборотню» в погонах, но и черному риэлтору, имевшему связи в милиции. В конце концов, все можно было купить за деньги. Схема отъема заветной квартиры предельно простая.

Человека спаивали до невменяемого состояния, а потом уже подсовывали договор. К алкоголику легко попасть в доверие, кроме того он едва-ли сообразит о чем ведется речь. Заветная подпись давала преступникам возможность заполучить отличную квартиру практически за бесценок. А иногда и вовсе бесплатно (тот же договор дарения, который мы упоминали выше).

Читайте также:  3 три этапа которые следуют при отказе от оплаты кредита

Поэтому если признать человека недееспособным возможности нет, просто проявляйте максимальное участие и внимание к его жизни. И еще совет: заберите у такого родственника все оригиналы документов о недвижимости. Если мошенникам потребуется делать копии, то это замедлит процесс.

Рынок аренды: простор для преступного творчества

Черный риэлтор. Миф или реальность?

На данный момент в арендованных квартирах живет чуть менее половины населения страны. На этом рынке постоянное движение – люди переезжают, освобождают жилплощадь, ее вновь сдают и так далее. Цена вопроса ниже, чем на рынке купли-продажи, но операции происходят чаще. Неудивительно, что и эту область облюбовали для себя черные риэлторы.

Как работают они при аренде квартиры? Вот несколько распространенных схем:

  • Человек снимают жилье на длительный срок, подписывает договор с собственником квартиры. А спустя короткое время выясняется, что собственников у квартиры несколько, и остальные участники сделки с ней не согласны. Квартиросъемщик платит, на минуточку, три крупные суммы разово – за первый месяц проживания, залог и оплату услуг риэлтора.
  • За квартиру оставляют залог несколько арендодателей. Кажется, нашли идеальный вариант, да еще и по недорогой цене? Оставляете залог и спустя короткий промежуток времени приезжаете с оставшейся суммой и вещами, а тут сюрприз – таких заселяющихся еще вагон и маленькая тележка. И все они оставляли залог. Собственник квартиры разводит руками – ничего не знаю, вообще сдавать жилье не собирался. Особенно актуально это в крупных городах. Так, например, действуют черные риэлторы в Москве. Как работают эти схемы, им давно известно. Да и навариться на нескольких залогах они всегда не против.
  • Риэлтор сам снимает квартиру и под видом собственника сдает ее нескольким желающим. Получив залоговые и депозитные суммы, «сматывает удочки». Все данные, которые он предоставлял владельцу квартиры, чаще всего оказываются липовыми.

Черный риэлтор. Миф или реальность?

Признаки, которые должны насторожить участника сделки

К ним стоит отнести:

  • Если недвижимость продавалась и покупалась часто за последнее время.
  • Собственник – пожилой человек.
  • Если цена на недвижимость сильно занижена – от 30% до 80%.
  • Второй участник сделки стремится провести все операции срочно, например под предлогом отъезда за рубеж.
  • Если в семье есть дети, которые выписываются в никуда, без нового места регистрации.

Если вы столкнулись с одним из «симптомов», проявите бдительность. Возможно, вас пытаются обмануть.

Источник

Как решить проблему черных риелторов

В российском законодательстве пока нет понятия «риелтор». А из-за отсутствия обязательного лицензирования посреднических услуг на рынке появляются сомнительные специалисты, а иногда и мошенники

Черный риэлтор. Миф или реальность?

fizkesshutterstock

Риелторская деятельность в России сейчас никак не регулируется государством. Отсюда возникает много проблем, связанных с оказанием посреднических услуг. На рынке недвижимости встречаются как откровенные мошенники, которых привыкли называть «черными риелторами», так и некомпетентные специалисты.

Недавно президент России Владимир Путин заявил, что поручит правительству разобраться с мошенничествами на рынке жилья — в частности, с проблемой «черных риелторов». Редакция «РБК-Недвижимости» вместе с экспертами разбирается, кто такие «черные риелторы» и как решить проблему некачественного оказания услуг.

«Черные» и «серые» риелторы

Для начала нужно определиться с понятием «черного риелтора», которое является таким же клише, как «желтая пресса» или «оборотни в погонах», говорит председатель совета партнерства Гильдии риелторов Москвы (ГРМ) Александр Мальцев.

«Риелтор — это специалист по операциям с недвижимостью, который состоит в профессиональной общественной организации, имеет квалификацию, ведет свою деятельность законно, платит налоги.

«Черные риелторы» — это мошенники, которые к профессиональным риелторам никакого отношения не имеют, они целенаправленно нарушают закон (подделка документов, электронных подписей и т. д.

) и лишают человека квартиры или денег», — уточнил он.

При этом мошенничество — далеко не единственная проблема, связанная с оказанием посреднических услуг. Помимо откровенных мошенников, на рынке недвижимости есть много некомпетентных специалистов.

Если, например, такой риелтор не проверит все документы на квартиру или не учтет права несовершеннолетних, это, как и подделка документов аферистами, может привести к судебным тяжбам и проблемам для клиентов.

Еще одна проблема — нелегальные участники рынка. Они могут оказывать услуги в качестве риелторов, но не быть зарегистрированными как индивидуальные предприниматели, самозанятые или юрлицо. Такие специалисты не могут гарантировать покупателю качество оказания услуг, не говоря уже об уплате налогов.

«В Москве за год происходит 150 тыс. сделок с недвижимостью, из них около 1–2 тыс. — мошеннические, что меньше процента. А вот сделок, которые проводятся нелегальными участниками рынка, больше в разы. С развитием интернета сейчас может назвать себя риелтором каждый.

И это большая проблема», — отметил представитель Гильдии риелторов Москвы.

Вне закона

В российском законодательстве нет специального документа, который регулировал бы деятельность риелторов.

Сейчас оказание риелторских услуг регулируется Гражданским кодексом РФ, а также Федеральным законом «О защите прав потребителей».

«Если речь идет о преступных действиях со стороны риелторов, то они чаще всего квалифицируются как мошенничество и наказываются лишением свободы до десяти лет», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.

Есть профессиональные сообщества, внутри которых существует саморегулирование. Это различные гильдии и ассоциации, например Российская и Московская гильдии риелторов. Их участники проходят аттестацию и сертификацию, а также имеют страхование ответственности.

Данные об аттестации вносятся в Единый реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости. Но и это является действием добровольным.

«Более того, сами клиенты редко спрашивают риелторов о наличии у них сертификатов», — добавил Мальцев.

Работа специалистов, которые в профессиональные организации не входят, никак не регулируется. Деятельность риелторов не подлежит государственному лицензированию с 2002 года.

«Из-за этого [на рынке] очень много обывателей, которые из-за отсутствия специальных знаний и опыта не могут оказать квалифицированную помощь, чем лишь вредят сделкам и профессиональному сообществу», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

По мнению экспертов, необходимость возврата к контролю за деятельностью риелторов назрела уже давно. В качестве возможного варианта решения проблемы они предлагают установить обязательное лицензирование риелторов.

«Введение государственного лицензирования риелторской деятельности могло бы решить если не все проблемы, связанные с недобросовестными агентами, то хотя бы часть из них.

Подобный знак качества — лицензия — свидетельствовал бы о том, что специалистам, которые им владеют, можно доверять», — считает директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Также сейчас Гильдия риелторов Москвы ведет переговоры о создании на базе Торгово-промышленной палаты Москвы московского реестра аттестованных специалистов.

«В нем будут находиться профессиональные участники рынка. если человек обращается к нему, то услуга будет оказана качественно», — отметил Александр Мальцев.

При этом в ГРМ выступают за саморегулирование рынка — контроль профессионалами вместе с государством.

Дискуссии о принятии такого официального документа о работе риелторов ведутся не один год.

В 2017 году разработан законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью», который должен урегулировать действия риелторов. Но он был отклонен.

Недавно президент Российской гильдии риелторов Игорь Горский заявил, что риелторская деятельность должна регулироваться в России законом, а за его неоднократное нарушение необходимо установить административную ответственность.

Черный риэлтор. Миф или реальность?

Число преступлений в сфере недвижимости не становится меньше. Этому способствуют как развитие информационных технологий (цифровая подпись, электронный документооборот), так и рост числа сделок с жильем и общая экономическая ситуация в стране, когда люди пытаются сэкономить на услугах риелтора ( seamind224shutterstock)

Мошенничество и недвижимость

Число преступлений в сфере недвижимости не становится меньше.

Этому способствуют как развитие информационных технологий (цифровая подпись, электронный документооборот), так и рост числа сделок с жильем и общая экономическая ситуация в стране, когда люди пытаются сэкономить на услугах риелтора.

Согласно исследованию Финансового университета (основано на статистике МВД и информации судов), число крупных мошенничеств с недвижимостью в России за пять лет выросло на треть, до 4,3 тыс. по итогам 2020 года. В целом за прошлый год было зафиксировано 7,2 тыс.

мошенничеств, связанных с операциями с недвижимостью. Это на 16% больше, чем пять лет назад (6,2 тыс.). При этом до вынесения приговора в прошлом году дошло только в 964 случая, тогда как в 2005 году начитывалось 1,5 тыс. приговоров.

По словам руководителя юридического департамента федеральной компании «Этажи» Регины Дыдалиной, увеличивается и число проблемных квартир, выставленных на продажу на рынке вторичного жилья. За последний год их стало на 15% больше, причем речь идет о сложных объектах, которые требуют дополнительного сопровождения.

«Как правило, проблемы с такими объектами возникают у тех, кто в погоне за экономией на сопровождении сделки пытаются провести ее самостоятельно, скачав шаблон договора и других необходимых документов из интернета», — отметила она.

Ущерб может измеряться как десятками тысяч рублей (например, квартира куплена с долгами), в худшем же случае покупатель может вовсе остаться без недвижимости (когда мошенники используют подставное лицо или откровенно поддельные документы).

«Наиболее частой схемой можно назвать подлог договора — риелтор может отдать на подпись совершенно иной договор, а продавец подписывает его, не читая или не вникая в смысл. Так, например, могут поступить с пенсионерами, которые думают, что подписывают договор пожизненного содержания с иждивением», — отметила Ольга Эттлер.

Читайте также:  Переуступка права собственности на квартиру

Еще одна схема — использование пустых квартир, в которых хозяин умер или давно не появлялся. Выписывается фальшивая доверенность на распоряжение, после чего мошенники вызывают взломщика замков и получают доступ в квартиру. Дальше подделывают иные документы и справки, а после продажи исчезают. Такой же механизм могут использовать и со съемной квартирой.

Кто такие «черные риэлторы» и как они работают: схемы мошенничества, применяемые на вторичном рынке и в новостройках

  • Покупка или продажа квартиры – это всегда не только радостное и важное событие, но и определённый риск, связанный с большими финансами.
  • Как обезопасить себя от жуликов и не стать их жертвой, какие мошеннические схемы существуют в недвижимости и как работают «чёрные риэлторы» – давайте разбираться.
  • В статье мы рассмотрим, кто такие «чёрные риэлторы», как распознать в объявлениях, а также как обезопасить от мошенников себя и свою недвижимость.

Кто такие «чёрные риэлторы»?

  1. «Чёрные риэлторы» – это физические лица или компании, которые занимаются мошенничеством в сфере недвижимости.

  2. Существуют явные аферисты, работающие без создания юрлица, без офиса и рекламы.

  3. Иногда встречаются внешне респектабельные с виду компании с хорошим офисом и штатом сотрудников, которые в своей деятельности, тем не менее, используют явно мошеннические схемы.

Как распознать в объявлениях?

При продаже квартиры

Уловки мошенников от недвижимости могут быть хитроумны, но часть из них можно сразу выявить на этапе сбора информации и предварительного общения.

Вот несколько явных признаков в объявлениях, подсказывающих, что работает профессиональный аферист:

  • в объявлении указана цена, которая гораздо ниже рыночной – иногда на 30, 50 или 100 %.
  • В рекламе на «Авито» указан не отвечающий на звонки номер телефона, продавец предлагает в самом тексте объявления или ответном смс переписку по электронной почте, так как он якобы пока находится за границей.
  • При первом телефонном звонке сразу же предлагает сомнительные способы передачи денег или называет крупную сумму аванса, без которой он не готов продать квартиру по низкой цене.

Если присутствует хотя бы один из этих трёх признаков – от дальнейшего общения лучше воздержаться и продолжить поиски менее сомнительных вариантов.

При покупке

Должны вызвать настороженность следующие варианты объявлений:

  1. организация готова купить квартиру немедленно по любой (вашей) цене и за наличный расчёт. Задумайтесь, что это за мифическая организация, которая столь расточительно относится к деньгам.
  2. Будущий покупатель указывает, что готов оплатить все существующие коммунальные задолженности и заняться оформлением документов за сам и за свой счёт.

В лучшем случае под видом подобных покупателей могут оказаться частные маклеры, пытающиеся такими хитроумными способами расширить свою базу потенциальных клиентов.

В худшем – это мошенники, заманивающие подобной рекламой доверчивых продавцов или разыскивающие асоциальных владельцев недвижимости (алкоголиков, наркоманов, безработных).

Если хотите снять жилплощадь

При поиске квартиры в аренду следует остерегаться объявлений с неадекватно заниженной ценой – это объявление-пустышка, созданное для сбора контактов потенциальных нанимателей.

Как они работают?

Как действуют на вторичном рынке?

Изобретательность «чёрных маклеров» не знает границ, а крупные суммы денег мотивируют их продолжать придумывать новые «сравнительно честные способы отъёма денег» у продавцов.

Перечислим самые популярные:

  • продажа квартиры по поддельным документам. Здесь явный криминал – мошенники на время снимают квартиру в аренду и подделывают на неё документы, используя весь арсенал современной полиграфии.
  • После этого квартиру быстро продают по заниженной цене на условии полной оплаты при подписании договора («оригиналы» документов они якобы отдают покупателю в залог) до прохождения регистрации в Росреестре.
  • Особо одарённые жулики могут продать одну и ту же квартиру несколько раз разным жертвам, которые познакомятся между собой уже в кабинете следователя при обращении в полицию.
  • Продажа квартиры по генеральной доверенности, которая впоследствии окажется недействительной либо отозванной.Важный факт – деньги жулики всегда хотят получить вперёд и не соглашаются на сделку через банковскую ячейку.
  • Квартира с «квартирантом в нагрузку». После проведения сделки через некоторое время появляется совладелец или лицо, временно выписанное из квартиры, которое оспаривает в суде законность сделки.
  • Покупатель теряет право на честно оплаченную жилплощадь и вынужден добиваться правды в суде, однако вернуть выплаченные деньги оказывается уже невозможно.
  • Продажа квартиры с «чужим» адресом. Подбирается покупатель из другого города, слабо ориентирующийся в названиях улиц и не знающий плана города.
  • Ему показывают шикарную квартиру в центре (предварительно посуточно снятую в аренду) и оригиналы документов, которые при проверке оказываются в полном порядке.

Фокус в том, что креативные жулики на время показа не поленились заменить табличку на доме с названием улицы и на несколько часов переклеили номера квартир в подъезде. Покупатель по факту за большие деньги приобрёл убитую развалюху на окраине, о чём он узнаёт немного позже.Какие схемы мошенничества применяют в новостройках?

Самые распространённые сферы жульничества в новостройках, в которых зачастую мошеннические действия совершают сами компании-застройщики:

  1. продавая квартиры от своего имени, застройщик отправляет покупателей заключать договора долевого участия в другую организацию, которая на словах якобы входит в его холдинг.
  2. На деле данная компания не имеет никакого отношения к строящемуся дому, а собрав деньги, благополучно исчезает.
  3. Застройщик заключает договор на продажу жилья с риэлтерской компанией, которая на этапе строительства продаёт квартиры от своего лица (зачастую по цене ниже, чем у застройщика), переводя деньги застройщику и зарабатывая проценты с продаж.
  4. Застройщик параллельно с ней заключает договора на продажу тех же самых квартир, то есть по сути одни и те же квартиры продаются дважды.
  5. Обман с размером площади квартиры. При заключении договора долевого участия застройщик показывает покупателю предварительную проектную документацию, где указаны завышенные площади квартир.
  6. По итогам строительства фактическая площадь сданных квартир оказывается меньше, чем в договоре, а вернуть переплаченные деньги за недополученные квадратные метры оказывается весьма проблематично.
  7. Часто при оформлении документов на строительство застройщик обязуется передать часть квартир местным органам власти. Позже при продаже квартир он продаёт не только свои, но и не принадлежащие ему квартиры.

Как обезопасить от мошенников себя и свою недвижимость?

Практические рекомендации как защитить свое жилье:

  1. никогда и не при каких обстоятельствах не передавайте и не оставляйте под любыми предлогами посторонним свой паспорт, а также документы на квартиру.
  2. Имейте дело с самим собственником на этапе внесения задатка, подписания договора и передачи денег. Отказ продавца квартиры пообщаться с собственником по разным причинам или продажа квартиры по нотариальной доверенности, особенно если она выписана не на родственника – повод проявить повышенную бдительность либо воздержаться от сделки.
  3. Тщательно проверяйте предыдущую историю квартиры – наличие неполной информации может печально отразиться на результатах сделки.
  4. Избегайте покупки квартиры, которая за короткий промежуток времени продавалась несколько раз подряд – вполне возможно, что она имеет скрытые юридические проблемы.
  5. Обращайтесь только в солидные и популярные агентства недвижимости с многолетней историей и безупречной репутацией, которые не обманывают своих клиентов. Услуги такого агентства будут дороже, чем стоимость услуг частного риэлтора, но вероятность столкнуться с мошенником уменьшится практически до «нуля».

Как бороться с аферистами и стоит ли это делать?Куда обратиться?

Прежде всего немедленно обращайтесь в полицию, Следственный Комитет и прокуратуру. Обязательно добейтесь возбуждения уголовного дела по факту мошенничества.

Есть ли смысл судиться?

Конечно, да. Наймите хорошего адвоката, который специализируется на решении проблем с недвижимостью.

При выборе адвоката старайтесь отдавать предпочтение известному и опытному юристу со связями в суде.

Какие документы предоставить в качестве защиты?

Соберите и предоставьте следственным органам и адвокату все документы, связанные с вашей квартирой: договор купли-продажи вместе с передаточным актом, свидетельство о праве самой государственной собственности технический и кадастровые паспорта, выписку из Росреестра, справку из паспортного стола.

Как быть, если отняли квартиру?

Если у вас забрали квартиру, кроме обязательного обращения в полицию и другие следственные органы, предпринимайте дополнительные меры по борьбе с жуликами:

  1. попробуйте привлечь внимание к своей проблеме журналистов, обратившись во все местные газеты и даже на телевидение – это простимулирует работников правопорядка более серьёзно взяться за расследование вашего дела.
  2. Проявите креативность, наймите частного детектива – возможно, за разумное денежное вознаграждение он сможет помочь органам правопорядка быстрее выйти на след мошенников и ускорить решение вашей проблемы.
  3. Обратитесь к местным депутатам политических партий.

Рынок недвижимости огромен, кроме «чёрных риэлторов» на нём в большинстве работают надёжные риэлторские компании с достойной репутацией и порядочные частные риэлторы.

При сделках с недвижимостью проявляйте предельную внимательность и предусмотрительность, действуйте вдумчиво и осторожно – и тогда ваша недвижимость всегда будет в безопасности. В статье мы подробно изложили как уберечься и не попасть в руки к «черным риэлторам».

"Черные риэлторы" — опасность лишиться не только жилья, но и жизни

Оборот крупных денежных средств всегда привлекал нечистых на руку дельцов, а преступники, совершающие мошеннические сделки при купле – продаже квартир и других объектов недвижимости даже заслужили специальное наименование – «черные риэлторы». Методы их деятельности заключаются в обмане и насилии, а пострадавшие от их действий люди могут лишиться не только своего имущества, но иногда потерять и жизнь.

  • Группа риска
  • Жертвами мошенников обычно становятся имеющие собственную жилплощадь представители социально незащищенных слоев населения. К ним относятся:
  • Одинокие пожилые люди;
  • больные тяжелыми хроническими и психическими заболеваниями;
  • алкоголики и наркоманы;
  • безработные с беспорядочным образом жизни.
Читайте также:  Какие нужны документы для получения налогового вычета при покупке квартиры?

Кроме того, пострадать могут и просто юридически неграмотные, излишне доверчивые люди. К сделкам с недвижимостью следует относиться максимально осторожно.

Мошеннические схемы

К одиноко проживающим пожилым людям преступники входят в доверие. Затем предлагают переписать квартиру на мошенников в обмен на обещание кормить, поить, покупать лекарства и ухаживать до конца их дней. В скором времени после заключения договора пожизненной ренты стариков доводят до изнеможения — смерть пожилого человека обычно не вызывает подозрений.

Имеющих большие долги по коммунальным платежам граждан «черные риэлторы» угрожают выселить из квартиры и предлагают им для погашения задолженности переехать на более дешевую жилплощадь. После этого люди оказываются в непригодных для жилья аварийных бараках в глухой провинции или вообще пропадают без вести.

Для алкоголиков преступники становятся заядлыми собутыльниками. Споив хозяина жилплощади до невменяемого состояния, мошенники получают от него генеральную доверенность. После этого они продают квартиру, а страдающего алкогольной зависимостью человека выбрасывают на улицу или убивают. Также поступают и с наркоманами.

Нередко «черные риэлторы» предлагают к продаже по выгодной цене недвижимость, скрывая тот факт, что ее владелец страдает, допустим, психическим расстройством. Такая сделка в последствии признаётся недействительной, вследствие чего покупатель лишается и денег и приобретенной квартиры.

Способов мошенничества при сделках с недвижимостью очень много и перечислить их все просто невозможно. Покупая или продавая квартиру надо тщательно изучать все документы, а при неуверенности в своих силах обратиться за помощью к профессиональному юристу.

«Старикам здесь не место»: как действуют черные риэлторы

Они не знают ни правовых, ни моральных, ни этических рамок. Они —частые «герои» криминальных хроник. На кон они ставят собственную свободу. Но на места осужденных приходит еще больше их новых «коллег».

Их неспроста называют «черные риэлторы», потому что их цель — с помощью обмана, шантажа, насилия и даже убийств завладеть недвижимостью беззащитных и доверчивых людей.

С помощью юриста мы нарисовали портрет черного риэлтора и узнали, как не попасться в мошеннические сети.

Кто они такие?

Черные риэлторы — это частные маклеры или сотрудники агентств, которые незаконными способами пытаются завладеть чужой недвижимостью.

Основной метод, который они используют в своей преступной деятельности, — это подделка документов. Вместе с тем, черные риэлторы не гнушаются запугивать своих жертв и применять к ним физическое воздействие.

Нередко дело доходит и до убийств. Именно из-за насилия и криминала их и называют «черными».

В эту теневую сферу приходят как торговые посредники, уже работающие на рынке недвижимости, так и те, кто ранее не имел отношения к легальной риэлторской деятельности. Работают черные риэлторы обычно группами, в которых каждый отвечает за свою часть «развода». Эти роли бывают разными — в зависимости от конкретной схемы отъема жилья, примеры которых мы рассмотрим ниже.

Адвокат из Санкт-Петербурга, основатель юридической фирмы Lawgeek Павел Козлов заостряет внимание именно на факте участия в этом криминальном бизнесе самых разных людей, часть которых даже состоит на госслужбе:

«В этих „разводах“ всегда задействованы либо нотариусы, либо сотрудники Росреестра или других государственных структур. Ведь все эти схемы подразумевают подделку документов — от доверенностей до паспортов», — объясняет юрист. 

Павел Козлов считает: чтобы вычислить черного риэлтора, для начала стоит оценить человека внешне: насколько адекватно он общается и выглядит, какой у него офис. «Затем можно попросить предоставить доказательства его профессиональной деятельности, например, выписку из ЕГРН», — советует адвокат. 

Что за схемы они используют?

По статистике правоохранительных органов, каждый пятнадцатый человек, участвующий в сделке с недвижимостью в России, становится жертвой черных риэлторов. В Новосибирской области в последнее время в среднем ежегодно совершается до полусотни бандитских захватов квартир.

Поэтому и мошеннических схем с недвижимостью — как в случае ее продажи, так и покупки — существует множество, более тридцати. Рассмотрим самые распространенные из них (циничные названия этих схем взяты из лексикона самих черных риэлторов или тех, кто столкнулся с ними).

Одна из самых старых, простых и от этого действенных схем. Мошенники под видом сотрудника УК, ТСЖ, ЖКУ и прочих придомовых организаций и служб, заранее узнав адрес пожилых собственников, начинают «обрабатывать» легковерных пенсионеров. В итоге, вместо подписи в документах о якобы замене труб в доме, дедушки и бабушки подписывают доверенности на продажу своих квартир. 

Схема также рассчитана на пожилых людей. Черные риэлторы с помощью наводчиков узнают адреса одиноких пенсионеров и ждут, пока те отойдут в мир иной. Затем умерших подменяют на своих сообщников, которые выдают себя за собственников. В итоге рейдеры оперативно продают квартиру, пока по документам реальный ее владелец числится живым, и еще не успели объявиться наследники. 

Популярная у преступников схема, снова рассчитанная на пенсионеров.

Под личиной помощи одинокому старику в его бытовых вопросах черные риэлторы втираются к нему в доверие и вынуждают подписать договор, по которому квартира после его смерти переходит в собственность мошенников.

После этого уход за пенсионером превращается в сведение его в могилу с помощью, например, постепенного отравления ядом. Кстати, доказать это «медленное» убийство очень непросто, поэтому реальные тюремные сроки негодяи получают лишь в редких случаях. 

По мнению адвоката Павла Козлова, эта схема, к сожалению, практически легальна: «В ГК РФ есть целая отдельная глава 33 — договор ренты. Я лично эту статью вообще не понимаю — это точно не для нашей страны.

Очевидно, что плательщиком ренты (то есть „благодетелем“) движет не сострадание, а чисто экономический интерес, и чем меньше проживет его жертва — тем выгодней. Это как самому залезть в мышеловку.

А способов тихо избавиться от человека — уйма и кроме яда». 

Черные риэлторы получают от своих информаторов данные по квартире, где недавно умер человек и где еще не успели появиться его родственники.

Далее квартира вскрывается при помощи взломщика, фальсифицируется документация, необходимая для сделки с недвижимостью, и для оперативности жилье продается по сниженной цене.

В итоге ничего не подозревающие новые владельцы судятся с наследниками, а черные риэлторы исчезают с деньгами.

Эта схема работает с любыми людьми, заведомо находящимися в незавидном положении: одинокими пенсионерами, алкоголиками, наркоманами.

Черные риэлторы играют на слабостях своих жертв и любыми способами добиваются единственной цели — чтобы человек переписал на них свою квартиру.

Зачастую после этого судьбы бывших собственников бывают печальны, ведь бандитам не нужны неожиданно протрезвевшие свидетели.

Эта схема применяется, когда под удар стремятся поставить целую семью. Правда, для этого необходимо, чтобы родственники плохо ладили друг с другом.

У одного из владельцев выкупается его доля, и на эти квадратные метры подселяется человек (сообщник черных риэлторов) с весьма вольными взглядами на добрососедство и дурными привычками. Он делает жизнь в квартире невыносимой для остальных.

В итоге люди за бесценок продают квартиру тем же мошенникам, которые и устроили им «бытовой террор».

«Несмотря на то, что про „подселенцев“ часто говорят, эта схема не очень популярна. Потому что стоимость квадратного метра жилплощади, которую готовы выкупить черные риэлторы, намного ниже рыночной цены „квадрата“ этой же квартиры.

Получается, что даже самым несговорчивым владельцам выгоднее продать доли другим домочадцам, например, за 50 %, чем бандитам — за 10 %.

К тому же не нужно будет вступать в сговор с криминальными элементами», — рассказывает адвокат Павел Козлов.

Среди других схем существуют и чисто мошеннические — то есть, без применения насилия, предполагающие махинации с документами (о них журнал N1 подробно рассказывал ранее). Бывают и «разводы» богачей, когда в погоне за элитным жильем, черные риэлторы разыгрывают длительный спектакль, изображая из себя высокопоставленных чиновников или отставных силовиков.

Как защититься от махинаций?

Чтобы обезопасить себя от нападок черных риэлторов, во-первых, нужно осознать: они могут прийти абсолютно к любому. Хотя, в зоне особого риска все-таки находятся одинокие и слабые люди: пенсионеры, асоциальные алкоголики и наркоманы, доверчивые граждане и должники.

Не забывайте оплачивать долги, связанные с недвижимостью — будь то коммунальные счета или земельные налоги. Они могут сигнализировать черным риэлторам, что вы находитесь в сложной жизненной ситуации. 

Так как списка мошенников, отбирающих квартиры, не существует, при сделках с недвижимостью необходимо тщательно выбирать агентства и конкретных риэлторов. По мнению юриста Павла Козлова, специалистов с безоговорочной репутацией нет в принципе — из-за самой сути их работы:

«Как правило, риэлторы не задумываются об интересах заказчиков. У них есть лишь одна цель — побыстрее закрыть сделку на любых условиях и с любыми рисками, и получить свою комиссию. После этого они из правоотношений по объекту полностью выбывают».

Поэтому в сделках с недвижимостью Павел Козлов рекомендует обращаться еще и к юристам: «В отличие от риэлторов, они хорошо разбираются в праве и защищают интересы заказчика, а размер их гонорара не зависит от сделки. Не стоит забывать и про заверение договоров у нотариуса — это не обязательно, но сравнительно не дорого и также дает защиту», — подводит итог адвокат.

Кроме того, внимательно читайте договоры и досконально изучайте всю документацию, связанную со сделками. Ведь если вы изначально действуете в правовом поле, черные риэлторы просто не смогут поймать вас в свои сети.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *