Безопасная сделка с недвижимостью-расчет через банковскую ячейку

  • Продавцы и покупатели квартир в равной степени заинтересованы в надежном способе расчетов по итогам сделки купли-продажи.
  • При этом понятие «надежности» для каждой из сторон выглядит по-разному.
  • Зачастую участники сделки имеют весьма смутное представление о том, в какой момент должны передаваться деньги за продаваемую квартиру.

Немного о наличном расчете

  1. Подавляющее большинство сделок на российском рынке недвижимости проводится за наличный расчет.
  2. В этих случаях деньги передаются продавцу в момент подписания договора купли-продажи, после чего пакет документов подается на государственную регистрацию.

  3. Данный подход к расчетам полностью учитывает интересы продавца: он одновременно является собственником квартиры и уже получил за нее оплату.

В такой ситуации покупателю не стоит расслабляться до тех пор, пока он не получит документы, подтверждающие его право собственности на квартиру.

При наличном расчете покупатель может столкнуться со следующими сложностями:

  • Безопасная сделка с недвижимостью-расчет через банковскую ячейкув силу тех или иных причин регистрирующий орган может отказать в государственной регистрации перехода прав к покупателю. В этом случае продавец должен вернуть полученные деньги. Но он может их уже полностью или частично потратить;
  • продавец может задолжать какую-то сумму физическому или юридическому лицу, которое, узнав о продаже им квартиры, имеет право в судебном порядке до момента перехода права собственности наложить арест на эту недвижимость. Эта процедура производится очень быстро, что сделает невозможным завершение сделки. И покупателю очень повезет, если продавец к этому моменту не потратил деньги;
  • в случае порчи имущества (пожар, затопление) до момента передачи квартиры покупателю у продавца не будет особого стимула приводить проданную недвижимость в порядок, ведь он уже получил свои деньги.

Это лишь самые серьезные подводные камни, с которыми можно столкнуться при расчетах наличными.

Что такое депозитарий?

Альтернативой наличному расчету при покупке или продаже квартиры является аренда банковской депозитарной ячейки.

Данная форма передачи денежных средств в равной степени учитывает интересы и продавца, и покупателя.

К расчетам через ячейку прибегают не столь часто в силу того, что большинство наших граждан не знает, что такое депозитарий.

Это надежное банковское хранилище, которое регулируется отдельным законодательством.

Безопасная сделка с недвижимостью-расчет через банковскую ячейку

  • Банки имеют право на оказание подобных услуг лишь при наличии специальной лицензии.
  • Сами депозитарии – это помещения, рассчитанные на разное количество ячеек – от нескольких десятков до одной-двух тысяч.
  • Депозитарии обычно располагаются на минус 1 или минус 2 этажах, то есть под землей.
  • Вход в депозитарий имеет несколько степеней защиты: несколько уровней охраны, видеонаблюдение.
  • Вход в депозитарий строго ограничен перечнем лиц, указанных в документах, дающих право доступа.
  • Ячейки бывают разными по размеру, потому что они предназначены для хранения различных сумм – от нескольких сотен тысяч рублей до многих десятков миллионов.
  • Стоимость банковской ячейки зависит от ее размера и сроков хранения средств.

Стандартная ячейка сроком на 1 месяц в разных банках будет стоить от 2,5 до 5 тысяч рублей.

Оплачивает ее обычно покупатель недвижимости.

Расчет через банковскую ячейку при покупке квартиры

Если вы решили воспользоваться ячейкой, то можете быть полностью уверенными в сохранности ваших средств.

Чтобы получить в распоряжение ячейку, нужно сделать следующее:

  • Выбрать депозитарий с условиями доступа, которые устроят всех участников сделки.
  • В день сделки ознакомиться с договором аренды банковской ячейки.
  • Заполнить дополнительное соглашение к договору, внести в него паспортные данные участников сделки и адрес продаваемой квартиры. В большинстве банков заполнением договора аренды и дополнительного соглашения к нему занимаются специалисты.
  • Безопасная сделка с недвижимостью-расчет через банковскую ячейкуЗаполнив договор, пересчитать и проверить купюры на подлинность. Обычно данную услугу оказывают кассиры банка на глазах у продавца и покупателя. После проверки и пересчета купюры упаковываются и опечатываются банковским сотрудником. В прозрачную упаковку вкладывается листок с указанием суммы и подписью кассира. Деньги отдаются продавцу, после чего все участники сделки, не выпуская из виду человека, несущего деньги, проходят в депозитарий.
  • Услуга проверки платная, в среднем это стоит 0,1% от проверяемой суммы. К примеру, за проверку одного миллиона рублей придется заплатить одну тысячу. Оплачивает данную услугу тот, кто нуждается в проверке, то есть покупатель. Продавец, как правило, уверен в том, что все его деньги настоящие, однако практика показывает, что фальшивые купюры встречаются как при расчетах в рублях, так и при расчетах в валюте. В случае выявления таких купюр кассир вернет их покупателю с просьбой замены на подлинные. Кассиры нередко проявляют придирчивость и к особо ветхим купюрам.
  • Если покупатель квартиры умеет проверять деньги, он может отказаться от услуг кассира и самостоятельно пересчитать и проверить деньги. Для самостоятельной проверки банки предоставляют счетные машинки с детекторами.
  • В депозитарий будут допущены лишь те лица, которые указаны в дополнительном соглашении и договоре. При входе в хранилище покупатель, который по договору является арендатором, получает ключ от банковской ячейки. Каждая ячейка закрывается на два разных замка. Ключ от первого замка выдается арендатору. Ключ от второго замка хранится в банке.
  • Открыть ячейку можно, лишь одновременно воспользовавшись обоими ключами. Банковский сотрудник проводит участников сделки до ячейки и выходит из хранилища. Покупатель должен вытащить кассету из ячейки, положить в него опечатанный кассиром пакет с деньгами. Все участники сделки должны убедиться в том, что деньги в кассете. После чего она вставляется в ячейку и дверца закрывается покупателем на замок.
  • По завершении данной процедуры на руках у продавца и покупателя должны остаться документы, выданные банком, в которых указаны сроки и условия доступа к ячейке. Обычно это либо договора, либо договора и банковские соглашения – в разных банках документы немного разнятся, но содержат полный объем нужной информации.
  • Безопасная сделка с недвижимостью-расчет через банковскую ячейкуКлюч от банковской ячейки обычно остается у покупателя – формально он является хозяином денег до момента перехода права собственности, то есть регистрации договора купли-продажи в регистрирующем органе.
  • Опасаться за сохранность денег продавцу не следует. Право на доступ в ячейку покупатель может получить лишь в случае, если сделка не будет зарегистрирована в уполномоченном органе.
  • В день получения документов ключ от ячейки покупатель обязан передать продавцу. Если ключ утерян, паниковать не стоит – сторона, потерявшая ключ, должна будет оплатить штраф, средний размер которого колеблется в пределах 5-10 тысяч рублей, после чего будет открыт доступ к ячейке.

Требования к составлению договора аренды банковской ячейки и допсоглашения к нему

В договоре аренды обычно указываются:

  • паспортные данные человека (людей), которые имеют право доступа в депозитарий со стороны продавца и со стороны покупателя;
  • точный адрес покупаемой квартиры;
  • условия и сроки доступа продавца в депозитарий для изъятия денежных средств за проданную квартиру;
  • условия и сроки доступа покупателя в депозитарий для изъятия денежных средств в случае отказа в государственной регистрации сделки.
  1. Безопасная сделка с недвижимостью-расчет через банковскую ячейку
  2. Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту «Способы приобретения жилья», где подробно объясняются все варианты
  3. Или ТУТ вы узнаете о последствиях признания сделки недействительной
  4. Какой налог с продажи квартиры:
  5. https://legalmap.ru/articles/fp/fiz/nalog-s-prodazhi-kvartiry/

Подводные камни при заполнении банковских документов

Столкнуться со сложностями при использовании расчета через ячейку можно в одном единственном случае: если неправильно заполнен договор.

Никаких сложностей в этом нет, причиной ошибок бывает элементарная невнимательность.

Чтобы этого избежать, придерживайтесь следующих рекомендаций.

Безопасная сделка с недвижимостью-расчет через банковскую ячейку

  • В преамбуле договора нужно указать лиц, которые будут класть деньги (покупатель) и забирать их (продавец).
  • Если продается коммунальная квартира, на каждого из продавцов оформляется отдельная ячейка.
  • На каждого продавца банк оформляет отдельные договора, во всех фигурирует покупатель.

Заполнять паспортные данные нужно строго по документу. Неточность в одной букве или цифре осложнит доступ к деньгам.

Заполнив паспортные данные точно по договору, предварительно сверившись со свидетельством о праве собственности на квартиру, укажите полный и точный адрес приобретаемого жилья.

Следующий важный этап – даты и условия доступа к банковской ячейке.

С условиями все предельно просто. Обычно продавец допускается в депозитарий, имея на руках паспорт, оригинал зарегистрированного договора купли-продажи квартиры или свидетельства о собственности, ключ от ячейки.

В случае если госорганы отказали в регистрации сделки, деньги получает покупатель при наличии паспорта, ключа и банковского договора.

В день закладки денежных средств продавец и покупатель имеют право одновременного доступа.

Начиная со следующего дня право доступа предоставляется продавцу. И тут важно не ошибиться с датами.

На сегодняшний момент государственная регистрация сделки занимает 10 рабочих дней.

Значит, расчет будет проводиться следующим образом. Например, сделка состоялась 1 числа месяца, в понедельник.

Отсчитываем 10 рабочих дней – 12 число, пятница.

Это день, когда документы должны быть зарегистрированы. Но получить их наверняка получится только в понедельник – 15 числа.

Поэтому минимальный срок для продавца – 15-е число. 

Но обязательно следует принять во внимание нештатные ситуации: не отпустили с работы в банк, поломалась машина и т. д., поэтому следует не ограничиваться минимальным сроком доступа в ячейку, а прибавить еще 3-5 дней.

  1. В условиях доступа это будет выглядеть так: «Продавец имеет право доступа со 2 по 20 число включительно».
  2. В случае если сделка не состоялась, деньги должен забрать тот, кто их положил, – то есть покупатель.
  3. Его доступ в ячейку, соответственно, будет с 21 по 30.

Безопасная сделка с недвижимостью-расчет через банковскую ячейку

  • Столь же внимательно нужно отнестись к содержанию договора купли-продажи, на который будет сделана ссылка в условиях доступа.
  • Чтобы избежать неприятностей, будьте внимательны при заполнении или проверке заполненных кем-то условий, касающихся перечня лиц, указанных в договоре в качестве покупателей.
  • Формулировка будет примерно такой:
  • «Петров Петр Петрович имеет доступ к ячейке с 1 по 20 число при предоставлении договора купли продажи квартиры по адресу г. Москва, ул. Ленинская, дом 1, кв. 1, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на имя нового собственника Иванова Ивана Ивановича».
  1. Если квартира приобретается в собственность Иванова, его супруги и ребенка, в договоре должны быть указаны и их имена, отчества и фамилии.
  2. И последнее.
  3. Нужно точно указать наименование органа, в котором зарегистрирован представленный банку договор купли продажи.
  4. На сегодня это – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Читайте также:  Как я подсела на кредит и меня не смогли спасти

Таким образом, использование банковской ячейки – надежный и цивилизованный способ расчета по сделке.

Он особенно привлекателен в тех случаях, когда речь идет о крупных суммах или участниках сделки, не вызывающих особого доверия у одной из сторон.

Как провести расчет с продавцом через банковскую ячейку при покупке недвижимости?

Передача денег продавцу при покупке недвижимости является достаточно напряженным моментом для покупателя, ведь этим зачастую пользуются разнообразные мошенники.

Все дело в том, что передача и пересчет денег проводится на подоконниках у нотариуса, на лавочке, в машине или еще в каких-нибудь других местах, которые не способствуют снятию напряжения.

При этом еще по факту получается так, что покупатель передает деньги продавцу до того, как нотариус заверит сделку. Действительно, в таких ситуация есть от чего переживать.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

А можно ли как-то обезопасить себя? Вполне! Следует лишь завести банковскую ячейку.

Безопасная сделка с недвижимостью-расчет через банковскую ячейку

А стоит ли шкурка вычинки?

Эта технология, когда деньги передаются не из рук в руки, а через банк, выгодна и покупателю, и продавцу.

  • Во-первых, продавец получает всю сумму не после подписания договора, а лишь после того, как покупатель завершит перерегистрацию права собственности, что существенно снижает риск остаться и без денег, и без жилья.
  • Во-вторых, используя данный метод получения финансов при продаже недвижимости, продавец сможет убедиться в подлинности денег до подписания договора.

Учитывая это, недооценить те преимущества, которые дает использования банковской ячейки обеим сторонам, очень сложно.

Банковская ячейка: важные нюансы

При оформлении договора на аренду ячейки следует учесть, что, если имеется такая необходимость, то в нем можно прописать дополнительные пункты. Например, то, что выемка денег может быть осуществлена лишь при присутствии продавца со своей супругой (по отдельности они не смогут провести выемку ячейки). Это служит дополнительным гарантом безопасности.

Нужен агент по недвижимости?

Также стоит помнить следующее: если продавец не уверен, что в определенный срок сможет попасть в банк для выемки ячейки, то и это в договоре нужно обязательно указать, прописав, что выемку можно производить в присутствии довоенных лиц. В противном случае банковские служащие не разрешат забрать деньги из ячейки.

Безопасная сделка с недвижимостью-расчет через банковскую ячейку

Особенности процесса

Сам процесс передачи денег через банковскую ячейку начинается с того, что банковский служащий проверяет подлинность и количество купюр, а затем передает их покупателю и продавцу, чтобы они собственноручно поместили их в контейнер.

Затем арендаторы ячейки вместе с банковским служащим отправляются в депозитарий, чтобы поместить контейнер в сейф. Один ключ от сейфа остается в банке, а второй передается одному из арендаторов.

Чаще всего продавцу достается ключ, а покупателю расписка, что ключ хранится у продавца. Для открытия сейфа понадобятся оба ключа.

Кроме того, на время аренды ячейки банк гарантирует сохранность ее содержимого.

По окончанию сделки продавец предъявляет банковским служащим копию (заверяется нотариусом) или оригинал полностью оформленного договора, расписку от покупателя о передачи ему средств и оригинал паспорта.

Если вы заинтересовались данной технологией или у вас остались вопросы, то набирайте номер агентства недвижимости «Колизей».

Наши сотрудники с удовольствием помогут вам разобраться во всех нюансах, связанных с покупкой или продажей недвижимости.

А в случае необходимости – смогут даже взять все проблемы, и, конечно же, ответственность за проведение сделки на себя. Так что обязательно звоните – не прогадаете.

Купля-продажа квартиры через банковскую ячейку: как происходит сделка

Безопасная сделка с недвижимостью-расчет через банковскую ячейкуПодготовка и оформление сделки купли-продажи трудоемкий и сложный процесс. Один из спорных моментов – расчет покупателя с продавцом. Покупателю хочется оформить право собственности, затем рассчитаться. Продавец желает сначала получить деньги, а потом регистрировать переход права собственности. Как передать деньги, чтобы минимизировать риски участников сделки. Удобный и безопасный способ передачи денег через банковскую ячейку. Разберемся как происходит сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку. 

Банковская ячейка – что это и для чего нужна 

Банковская ячейка – металлический индивидуальный сейф, находится в специальном защищенном хранилище банка (депозитарии). Сейф служит для хранения ценных вещей, документов, носителей информации. Банковскую ячейку можно использовать для расчета при сделках с недвижимостью. Статьей 922 ГК РФ предусмотрены два варианта хранения: 

  1. ответственное – клиент передает имущество на хранение и служащие знают, что будет лежать в ячейке (договор хранения); 
  2. обычное – банк сдает ячейку в аренду и о содержимом ячейки знает только клиент (договор аренды). 

Вариант аренды ячейки используют при расчетах покупателя с продавцом. У сейфа два замка. Один ключ получает арендатор, другой остается у арендодателя.

Участники сделки купли-продажи самостоятельно определяют круг лиц, имеющих доступ к сейфу и условия открытия сейфа.

Как проходит сделка купли-продажи через ячейку

В сделке купли-продажи важно исключить возможные мошеннические схемы и гарантировать передачу денег продавцу. Рассмотрим этапы проведения расчета с использованием банковской ячейки: 

  1. Стороны договариваются о способе расчета и выбирают организацию для аренды индивидуального сейфа. 
  2. Покупатель, с документом удостоверяющим личность обращается в банк, выбирает размер сейфа, заключает договор аренды и заполняет дополнительное соглашение к договору. В договоре аренды указываются номер ячейки, период хранения, стоимость аренды, номер ключа, режим доступа к хранилищу. Дополнительным соглашением определяется: кто имеет доступ к сейфу, условия доступа и период. Возможны совместный доступ к ячейке или по отдельности. 
  3. Участникам сделки предоставляется переговорная комната, оборудованная счетной машинкой и калькулятором для пересчета денег. 
  4. Деньги помещают в сейф в присутствии продавца. Ключ может остаться у покупателя, продавца или на хранение в банке. 
  5. После регистрации сделки купли-продажи, продавец обращается в банк для получения доступа к ячейке.

Пропуском для доступа к ячейке служат документы, предусмотренные в дополнительном соглашении. Обычно это паспорт продавца и подлинник договора купли-продажи со штампом Росреестра и подписью регистратора. Дополнительными документами могут быть справка, подтверждающая отсутствие зарегистрированных лиц или выписка из ЕГРН. 

Продавец получает доступ к сейфу с деньгами после проверки документов.

Срок аренды банковской ячейки 

Ограничений по сроку аренды банковской ячейки нет. Срок устанавливается индивидуально. Зависит от особенностей и способа проведения сделки. Рекомендуемый срок аренды — 30 дней. Арендовать ячейку можно на сутки, с возможностью пролонгирования. 

Кто оплачивает ячейку в банке 

После оформления документов на аренду ячейки, производят оплату. Оплачивает аренду либо одна из сторон, либо участники сделки пополам. По желанию стороны могут арендовать две ячейки: 

  • покупатель для хранения денег и расчета с продавцом; 
  • продавец для расписки, о получении полного расчета за продаваемый объект. 

В этом случае, стороны независимо друг от друга и в удобное для себя время, обращаются в банк. Продавец забирает деньги, покупатель расписку. 

Стоимость аренды банковской ячейки 

Стоимость аренды зависит от финансовой организации, ее местонахождения, размера сейфа и срока аренды. Стоимость аренды ячейки в банках: 

  • Сбербанк.
  • ВТБ.
  • Альфа-банк.

Дополнительно может взиматься страховой взнос за ячейку и залог за ключ, на случай его утери. 

Какие расходы несут стороны при оформлении сделки купли-продажи читайте в статье → Расходы при покупке и продаже квартиры: кто и за что платит.

Договор аренды банковской ячейки 

Договор аренды и доп. соглашение оформляются с помощью сотрудников банка или специалиста сопровождающего сделку. Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости. Стороны самостоятельно определяют условия доступа к ячейке и срок аренды ячейки.

Для оформления договора нужен только документ удостоверяющий личность: паспорт, вид на жительство, военное удостоверение. 

В договоре аренды указываются: 

  • номер документа; 
  • дата составления; 
  • номер сейфа; 
  • период аренды; 
  • стоимость аренды; 
  • права и обязанности сторон; 
  • действия при чрезвычайных обстоятельствах.

Правила и условия доступа к ячейке отражены в дополнительном соглашении к договору аренды. 

Минусы при расчете через банковскую ячейку 

Большое количество учреждений предоставляют услугу аренды банковской ячейки. С какими неудобствами и недостатками сталкиваются клиенты при расчете с использованием банковской ячейки: 

  • необходимость изучения условий аренды и стоимости услуг; 
  • расходы, связанные с арендой ячейки и дополнительная плата за повреждение или утерю ключа; 
  • организация не несет ответственности за подлинность представленных ей документов; право арендодателя вскрыть ячейку без уведомления арендатора, в случае чрезвычайной ситуации; 
  • банкротство арендодателя; 
  • посещение хранилища только согласно установленного режима. 

Важно. При сделках с недвижимостью, перед закладкой денег в ячейку, обязательно пересчитайте и проверьте купюры.

За дополнительную плату учреждения предоставляют такую услугу. Проверенные денежные средства будут вложены в конверт и опечатаны. Данная процедура исключает риск подделки и нехватки денежных средств, возможные претензии и споры. Это дорогостоящая услуга, оплатить ее стороны могут пополам, так как она является гарантом безопасности сторон при проведения расчетов по сделке. 

Читайте также:  Что будет если вовремя не подать на банкротства физлица?

Плюсы при расчете через банковскую ячейку 

Расчет через банковскую ячейку – гарантия безопасного проведения сделки и исключение возможных взаимных претензий сторон. Основные преимущества:

  • низкая вероятность обмана; 
  • мошенники предпочитают не связываться с расчетами через банк; 
  • передачу денег легко доказать; 
  • арендовать сейф просто; 
  • хранилище под постоянным контролем. 

Важно. Если сделка не состоится, покупатель заберет свои деньги обратно.

Ответы юриста на часто задаваемые вопросы 

Покупаю квартиру на вторичном рынке впервые. Каким безопасным способом можно передать деньги за квартиру? 

Возможны три способа передачи денег при покупке недвижимости на вторичном рынке: банковская ячейка при расчетах наличными деньгами; аккредитив; у нотариуса. Подробнее о покупке квартиры на вторичном рынке, читайте → здесь

Продавец настаивает, чтобы аренду банковской ячейки оплачивал я. Но ведь деньги хочет получить он. Кто должен оплачивать? 

Стороны самостоятельно решают кто и какие расходы будет нести по сделке. Так как все участники заинтересованы в безопасности проведения расчетов, можно договориться о распределении расходов за аренду сейфа пополам. 

После закладки денег в сейф, один ключ остался у сотрудника банка. Может ли сотрудник вскрыть ячейку без предупреждения клиента? 

Банковская ячейка может быть вскрыта без ведома клиента, только в следующих случаях: закончился срок аренды, по решению суда, хранение запрещенных вещей, форс мажорные обстоятельства. В договоре аренды банковской ячейки предусмотрена процедура вскрытия. 

Независимое заключение эксперта 

Одним из самых безопасных способов расчета при покупке недвижимости, является расчет через банковскую ячейку. Стороны самостоятельно выбирают где будут арендовать ячейку, на какой период, условия доступа к ячейке, а также кто и в каком размере будет оплачивать данную услугу. 

Хотите обезопасить себя от возможных рисков. Заручитесь помощью и поддержкой наших профессионалов. Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте и получите консультацию совершенно бесплатно. Не стесняйтесь спрашивать, мы работаем для вас круглосуточно.

Способы расчётов при купле-продаже земельных участков и других объектов недвижимости. Банковская ячейка и аккредитив

Вариантов расчетов по купле-продаже недвижимости несколько:

  • передача денег из рук в руки при подписании договора купли-продажи или после получения документов с государственной регистрации
  • расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку
  • перечисление денежных средств в безналичном порядке с использованием расчетов по аккредитиву

Банковская (депозитарная) ячейка предназначена для хранения различных предметов, денег и других ценностей.

Т.е. сама по себе ячейка – это то место, где можно хранить что-либо ценное, с повышенным уровнем гарантированного сохранения.

Чаще всего, банковские (депозитарные) ячейки используют именно для расчетов по сделкам с недвижимостью.

Смысл расчетов через банковскую ячейку

  • если регистрация сделки состоится, то продавец, независимо от воли покупателя, сможет получить деньги за проданную недвижимость, вынув их из ячейки.
  • если регистрация сделки не состоится, не зависимо от воли продавца, покупатель сможет сохранить деньги в целости и сохранности, вынув их из ячейки.
  • Стороны предстоящей сделки предварительно договариваются о том, в каком банке будет происходить закладка денег, под какие условия допуска, сколько необходимо ячеек и кто за это будет платить.
  • Накануне подписания договора стороны являются в банк и оформляют аренду сейфовой ячейки с условиями и сроками допуска к её содержимому, предусматривающими особенности передачи прав на недвижимость по совершаемой сделке.

В банковском договоре должны быть отражены

  • кто и на какой срок арендует ячейку, какие у него права и обязанности
  • кто будет присутствовать при закладке денег и кто, в какие сроки и на каких условиях может быть допущен к содержимому ячейки в дальнейшем
  • что будет происходить, если сделка пойдёт не по намеченному пути, а как-то иначе, или между сторонами возникнут споры
  1. Банк обязан гарантировать своевременный допуск к ячейке лицам, указанным в дополнительном соглашении и, разумеется, сохранность её содержимого.
  2. После подписания договора с банком и оплаты услуг банка можно отправляться в хранилище, где имеется возможность в конфиденциальной обстановке спокойно пересчитать деньги и проверить подлинность купюр на специальной аппаратуре.
  3. После того, как в ячейку будет заложено её содержимое, она закрывается, и допуск к ней блокируется до тех пор, пока не будут выполнены сроки и условия повторного допуска.

Обычно ключ оставляет у себя покупатель, который обязан передать его продавцу сразу же после завершения государственной регистрации. Иногда ключ остаётся на хранении в банке.

Договор с депозитарием и условия доступа к ячейке

  • Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку оформляются договором аренды банковской ячейки.
  • В указанном договоре, две стороны: покупатель вместе с продавцом (в договоре аренды как арендаторы ячейки) и банк (или иной ответственный депозитарий) как арендодатель ячейки.
  • По указанному договору аренды банковской ячейки, основными условиями, определяющими порядок расчетов по купле-продаже между покупателем и продавцом, являются условия доступа (посещения) к банковской ячейке.
  • Выражаются эти условия в следующем.

Закладка денег

Покупатель и продавец в определенный день (чаще всего это тот же день, когда подписывается договор купли-продажи недвижимости и сам договор банковской ячейки) получают право единовременного совместного посещения банковской ячейки – для того, чтобы покупатель заложил денежную сумму (денежные средства за покупку недвижимости), а продавец проконтролировал закладку этой денежной суммы в ячейку.

Посещение ячейки продавцом

Если сделка купли-продажи зарегистрирована, то посещение осуществляет продавец, то есть если он предъявляет депозитарию документы, подтверждающие регистрацию сделки, он получает право доступа к ячейке (уже без покупателя) и забирает заложенные покупателем денежные средства за недвижимость.

Посещение ячейки покупателем, если сделка не состоялась

  1. Если сделка, после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла, покупатель получает право доступа к ячейке.

  2. Необходимо отметить, что как такового условия о том, что покупатель получает право доступа к ячейке, если сделка не произошла, может и не указываться.

  3. Данное условие достигается тем, что стороны указывают в договоре определенный период времени, в который покупатель может посетить ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет).

Этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом. Т.е. предполагается, что если сделка состоялась и была зарегистрирована, продавец, предъявив документы, подтверждающие это, посетил ячейку, в отпущенный ему период и забрал причитающиеся ему деньги за проданную недвижимость.

Если продавец в указанный период не посетил ячейку, значит, сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право посетить её в свой период и забрать свои деньги назад.

Как выглядят условия доступа к ячейке в договоре

В договоре аренды банковской (депозитарной) ячейки вышеуказанные условия доступа будут выглядеть примерно следующим образом:

Арендатор 1 – Иванов Иван Иванович с 10 апреля 2019 г. по 24 июля 2019 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки при предъявлении следующих документов:

  • или оригинала зарегистрированного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, посёлок Рахья…, заключенного Ивановым Иван Ивановичем (Продавец) и Петровым Петром Петровичем (Покупатель) 
  • или нотариальной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Рахья за Петровым Петром Петровичем.

Арендатор 2 – Петров Петр Петрович с 10 июля 2016 г. по 30 июля 2019 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки.

Проверяйте документы на наличие ошибок

  • При совершении сделки с недвижимостью надо быть крайне внимательным, в частности, это относится к расчетам с использованием банковской (депозитарной) ячейки:
  • старайтесь внимательно читать все условия договора, особенно условия доступа к ячейке, а также выдаваемые регистрирующим органом документы в подтверждение произведенной регистрации сделки (права).
  • При ошибке в свидетельстве о государственной регистрации права в графе объект или субъект, депозитарий (банк) по такому свидетельству доступ к ячейке может не разрешить.

Ключ от банковской (депозитарной) ячейки

При оформлении договора банковской ячейки арендаторам ячейки, т.е.

продавцу и покупателю по сделке, депозитарием передается ключ от нее или два ключа, без которого или без которых открыть ячейку технически нельзя, но это только технически, поскольку доступ к ячейке в принципе можно получить, и сотрудники банка и депозитария обычно уведомляют арендаторов ячейки о том, что ключ сам по себе не является условием доступа.

  1. Посетить ячейку без ключа (если на то, есть такое право в соответствии с условиями доступа) можно при определенной процедуре, которая заключается в следующем (в правилах аренды банковской ячейки это обычно прописано):
  2. банк назначает день вскрытия ячейки и обычно, не в тот же день, когда обратился один из арендаторов в соответствии со своим правом доступа, а на следующий день, или через два-три дня, при этом о дне и времени вскрытия ячейки уведомляется другой арендатор ячейки.
  3. В указанный день депозитарий вскрывает ячейку, при этом сторона, которая осуществляет доступ к ячейке, уплачивает депозитарию фиксированный в договоре аренды ячейки штраф.
  4. Договоренности в отношении того, у кого остается ключ производятся покупателем и продавцом самостоятельно, как правило, без участия депозитария.
  5. В документах, подписываемых ими с депозитарием, это не отражается, поэтому тот арендатор, у которого остается ключ, дает другому арендатору обязательство передать ключ от ячейки.

Покупатель дает обязательство передать ключ в случае регистрации сделки. И если ключ остается у него, продавец, наоборот, – в случае нерегистрации сделки, и если ключ остается у него.

Читайте также:  Что нужно учитывать при покупке жилья на материнский (семейный) капитал?

Когда сопровождающие сделку лица, риэлторы, юристы и пр. забирают ключ себе (как на нейтральную сторону), в этом случае они должны давать аналогичные обязательства и продавцу и покупателю.

Какие документы указать в условиях доступа продавца к ячейке

  • Документы, как условия доступа продавца к ячейке, могут быть различными, но продавец должен понимать, что если для него в условиях доступа к ячейке указывается свидетельство о государственной регистрации права покупателя на недвижимость или нотариальная копия такого свидетельства, его посещение к ячейке будет зависеть не только от регистрации самой сделки и перехода права собственности на покупателя, но и от добросовестности самого покупателя.
  • Зависимость связана с тем, что получить свидетельство из регистрирующего органа может только сам покупатель (новый собственник) или его представитель.
  • Для продавца, логичнее в условиях доступа к банковской ячейки, указать оригинал договора купли-продажи, с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации.
  • Но и в этом случае, есть свой нюанс, дело в том, что сам договор купли-продажи подлежит регистрации, только если он заключен в отношении жилых помещений:
  • комнаты
  • квартиры
  • жилого дома
  • части жилого дома

Во всех остальных случаях регистрируется только переход права собственности (земельные участки, нежилые помещения и здания, садовые домики, дачные домики и пр.). При этом штамп о произведенной регистрации договора купли-продажи, если сам договор не подлежит государственной регистрации, не ставится, а штамп о государственной регистрации права собственности покупателя, некоторые регистрационные органы ставят только на экземпляр, который выдадут покупателю.

В таких условиях (если сделка купли-продажи не жилья) лучше всего для продавца, помимо договора купли-продажи, с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации, нужно указывать как альтернативу – выписку из ЕГРП с информацией о праве собственности покупателя на объект недвижимости.

Если даже, на экземпляре договора, который получит продавец, вообще ни какой отметки о регистрации не будет, он сможет заказать и получить выписку из ЕГРП, по которой будет иметь возможность попасть в ячейку.

 

Аккредитив

  1. Удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет.
  2. При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «Аккредитив».
  3. Слово «аккредитив» происходит от латинского «accredo», то есть, «доверяю».

  4. Аккредитив – это форма безналичных расчётов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.
  5. Фактически, аккредитив — аналог банковской ячейки.

  6. Как работает аккредитив:
  1. Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости
    • например, земельного участка
  2. Покупатель открывает в банке аккредитив на 30 – 60 и более дней:
  3. Банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет:
    • равнозначно банковскому сейфу при наличной форме расчета
  4. Покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет.
  5. В течение указанных в договоре аккредитива 30 – 60 и более дней покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка.
  6. Документы отдают на государственную регистрацию.
  7. По завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (земельный участок), продавец с зарегистрированными документами идет в банк и представляет их в банк:
    • перечень документов указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива
  8. Банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору.

Если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт (30 –  60 и более дней), банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т.е. осуществляет возврат денег.

  • Таким образом, аккредитив – это обязательство Банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (земельного участка) и заявлении об открытии аккредитива.
  • Расчеты по аккредитиву имеют рядпреимуществ по сравнению с наличной формой оплаты.
  • К таким преимуществам относятся:
  1. осуществление платежей путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя:
    • то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность
  2. сведение к нулю риска потери денег для покупателя (в отличие от использования ячейки):
    • так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.
  3. полная гарантия для продавца получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости) 
  4. возможность выбора для продавца:
    • или перечислить свои деньги на счет в другой банк
    • или либо снять средства наличными 
  5. в случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат)
  6. стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа
  7. отсутствие необходимости пересчёта и проверки купюр на подлинность:
    • банк это делает за свой счет
  8. банк, в случае необоснованного перевода денег, несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).

Важно

Условие о расчетах по аккредитиву может применяться и при сделках купли-продажи с использованием кредитных средств, и должно быть закреплено в договоре купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона.

Депозит нотариуса

С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением, возможностью использования депозита нотариуса можно ознакомиться здесь.

 

Полезно знать

  • Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  • Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
  • Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно здесь
  • С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь
  • Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь
  • С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь
  • ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
  • В 2017 году Выписки из ЕГРП заменили на Выписки из ЕГРН, так как с 1 января 2017 года вступили в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учёт недвижимого имущества физических и юридических лиц. Ознакомиться с подробностями можно здесь
  • Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь

Схема и порядок передачи денег через банковскую ячейку при покупке и продаже квартиры. Как оформить договор?

Ячейка в банке — это выдвижной сейф небольшого размера. Он находится под надежной защитой в депозитарии (от лат.

depositarium— хранилище) банка. В нем можно хранить ценные вещи, бумаги, деньги, документы.

Как правило, ячейка оснащена 2-мя замками, один из которых открывает сотрудник банка, а второй — арендатор. Перед помещением содержимого в ячейку банк предупреждает о запрете хранения некоторых предметов (например, наркотиков; ядовитых, взрывчатых химических веществ).

Различают ответственное и индивидуальное сейфовое хранение. Разница состоит в ответственности банка за сохранность вещей.

При ответственном хранении сотрудник банка присутствует при закладке вложения и составляет опись содержимого. В случае пропажи банк должен материально компенсировать сумму потери. На практике банки готовы отвечать за сохранность денег, однако договора ответственного хранения отличаются высокой стоимостью.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку

В сделке купли-продажи есть 2 стороны: Покупатель и Продавец. Желание каждого — избежать мошенничества при расчете наличностью. Для этого и арендуется ячейка в банке. Как это работает — поэтапное описание:

  1. Стороны выбирают организацию для аренды ячейки. Желательно, чтобы это был банк, работающий стабильно и имеющий хорошую репутацию. Договориться об аренде можно в телефонном режиме или лично посетив финучреждение, где заодно можно взять бланк договора или дополнительного соглашения.
  2. Покупатель заключает договор аренды банковской ячейки. Под руководством сотрудника банка заполняется допсоглашение. В нем оговорены условия получения Продавцом доступа к сейфу, а также период обращения (например, в течение 20 дней с определенной даты).
  3. Пересчет покупателем суммы, подлежащей оплате. Для этого Покупателю предоставляется отдельная комната (переговорная). Сотрудник банка предоставляет счетную машинку, калькулятор.
  4. Сумма закладывается в сейф в присутствии продавца. Затем ячейку закрывают на ключ, который передают Покупателю.
  5. Стороны договора покидают депозитарий и возвращаются в офис банка для осуществления оплаты за аренду. Помимо расчетной суммы, может потребоваться внести залог на случай потери ключа.
  6. Подписание договора купли-продажи квартиры, заверение договора у нотариуса.
  7. Регистрация договора в Росреестре, оформление документов о праве собственности на покупателя. Длительность процесса — от 1 недели до 1,5 месяцев (если внезапно возникли проблемы с органами опеки и попечительства, банком-кредитором).
  8. Передача ключа от сейфа от покупателя продавцу.
  9. Обращение Продавца в банк для получения доступа к ячейке на основании копии зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи квартиры. Также документом, подтверждающим совершение сделки, может быть Домовая книга, Единый жилищный документ.

Описанный порядок сделки купли-продажи характерен для любого банка.

Срок аренды

Рекомендуемый срок аренды — 1 месяц, но если сделка сопряжена с необходимостью привлекать ООП, банк, лучше увеличить срок аренды до 1,5-2 месяцев.

Пример соответственно схеме. Гражданин Чащин (Покупатель) обратился в банк для оформления аренды ячейки. Вместе с гражданином Сидоровым (Продавцом) они произвели пересчет и проверку суммы в размере стоимости квартиры, равной 6 млн.

руб. В дополнительном соглашении Покупатель указал, что Продавец будет иметь доступ к ячейке с 01.02.2020 г.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *