Застройщик передал квартиру со значительными недостатками. что делать?

Застройщик передал квартиру со значительными недостатками. Что делать?

В отношениях компании-застройщика и дольщика, который заключил договор, сделал положенный взнос и теперь ожидает ключи от долгожданной квартиры, могут возникать некоторые осложнения. Несмотря на то, что существует закон (214-ФЗ), в котором эти отношения регламентированы достаточно четко, застройщик не всегда спешит выполнить принятые на себя обязательства. В этой статье мы поговорим о случаях, когда застройщик нарушает закон и, тем самым, ущемляет права дольщика, и расскажем – как может поступить дольщик в том или ином случае.

Содержание

Застройщик передал квартиру со значительными недостатками. Что делать?

Во время принятия закона ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» на этот документ возлагали большие надежды. И действительно, закон оказался способным защитить дольщиков от прямого обмана и различных мошеннических схем, которые ранее активно применялись недобросовестными компаниями.

Застройщик передал квартиру со значительными недостатками. Что делать?

Но механизм реализации закона, к сожалению, по-прежнему далек от совершенства, поэтому современные дольщики то и дело сталкиваются с нарушениями со стороны застройщика.

Как правило, сегодня все дольщики получают обещанное жилье, однако, то и дело возникают вопросы, связанные со сроками сдачи объекта, качеством строительных работ, а также с «лишними» квадратными метрами, за которые приходится доплачивать отдельно.

Сроки сдачи жилого дома. Риск долгостроя

Одним из обязательных пунктов в ДДУ является пункт о сроках сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Согласно 214-ФЗ ст. 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства», застройщик должен указать в договоре точную дату передачи квартиры, что и делается. Невыполнение застройщиком обещаний относительно сроков сдачи может грозить ему выплатой неустойки (в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки).

Разумеется, в том случае, если дольщикам через суд удастся отстоять свои права.

Однако застройщику не нужно искать какие-либо сложные пути, чтобы обойти закон и не выплачивать неустойки.

Тот же 214-ФЗ позволяет переносить сроки окончания работ, причем, застройщик может делать это неограниченное количество раз, и случаи, когда сроки переносились на несколько лет (на 3, 5, а то и на 10 лет) не являются единичными.

Все, что нужно сделать застройщику, который не успевает закончить работы вовремя – просто предупредить дольщиков об изменении сроков сдачи не менее чем за два месяца до даты, указанной в договоре.

Застройщик передал квартиру со значительными недостатками. Что делать?

Однако это является изменением первоначальных условий договора, а такие изменения возможны только по обоюдному согласию. Дольщик, который имеет право голоса, может не согласиться с изменениями, он может отказаться от принятия этих условий и потребовать уплату пени. На этот случай предусмотрен следующий порядок действий:

  • Первым делом, необходимо составить претензию (в двух экземплярах). В документе нужно потребовать выплаты неустойки (согласно положениям ДДУ и действующему законодательству), а также возмещения ущерба (например, затрат на оплату арендованного жилья);
  • Затем нужно вручить один экземпляр претензии застройщику. Это можно сделать через секретаря (на вашем экземпляре должна появиться отметка о принятии документа) или отправить заказным письмом (в этом случае нужно хранить квитанции об отправке и уведомление);
  • Если в течение двух недель застройщик не ответил на претензию, необходимо сразу же обращаться в суд. К исковому заявлению нужно приложить копии всех документов, которые подписывались между застройщиком и дольщиком (ДДУ, дополнения, приложения к договору, копию своего экземпляра претензии, квитанцию об отправлении претензии).

Помимо этого, по истечении двух месяцев, начиная от даты срока сдачи объекта (первоначальная дата, указанная в договоре), дольщик может расторгнуть договор. Раньше это можно было сделать в одностороннем порядке, но с вступлением в силу новых поправок к ФЗ-214 (с января 2017 года), теперь необходимо решать такие вопросы через суд.

Застройщик передал квартиру со значительными недостатками. Что делать?

Важно!

Впрочем, помимо судебного решения дольщик не имеет никаких механизмов взыскания пени с застройщика, и не может заставить последнего выполнить все условия, сопутствующие расторжению договора (возврат средств, выплата неустойки, возмещение морального и прочего ущерба). А застройщик, как правило, не торопится ничего выплачивать и возвращать сумму, уплаченную по договору, и всеми силами уговаривает дольщика «потерпеть еще чуть-чуть, войти в положение». Это может продолжаться бесконечно долго.

Если сложилась неприятная ситуация и дольщик видит, что застройщик особо не торопится, и в ближайшем будущем жилой дом сдан не будет, необходимо обращаться в суд. Но для начала нужно взвесить все «за и против», а здесь не все так однозначно.

  • Во-первых, дольщик рассчитывает переехать в новое жилье, собственно, с этой целью и заключался договор, ему нужна именно квартира, а не возврат денег. Именно с этой позиции рассуждает подавляющее большинство дольщиков, соглашаясь на изменения в договоре (перенос сроков).
  • Во-вторых, рыночная стоимость квартиры к моменту окончания строительства возрастает весьма существенно, а если решать вопрос через суд, то максимум, чего может добиться дольщик – это возврат уплаченного взноса по договору (ну и в лучшем случае, пени, неустойки, пр.). Таким образом, застройщику даже выгодно вернуть деньги, ведь он легко продаст готовую квартиру по рыночной цене. И получится, что дольщик предоставил застройщику беспроцентный кредит на несколько лет, благодаря этому кредиту застройщик получает дополнительную выгоду.
  • В-третьих, нужно учесть еще одну деталь – застройщик может откладывать сдачу дома по причине проблем с финансированием строительства, в связи с резким удорожанием стройматериалов, и прочими серьезными проблемами. В этом случае лучше немедленно забрать деньги через суд, чем дожидаться банкротства застройщика. Ведь тогда вы будете одним из нескольких сотен дольщиков, которые дожидаются окончания процедуры банкротства (а это требует времени) в надежде получить компенсацию (и возможно, деньги не удастся вернуть в полном объеме). Или вам придется дожидаться завершения «долгостроя» в течение нескольких лет, чтобы получить свою квартиру.

Застройщик передал квартиру со значительными недостатками. Что делать?

Кстати, в судебном порядке можно привлечь застройщика и к уголовной ответственности, например, за мошенничество.

Лишние или недостающие квадраты. Кто кому должен?

Закон защищает дольщика от изменений застройщиком проектной документации. Этот документ должен быть опубликован на сайте застройщика еще до начала строительства, и компания должна придерживаться утвержденного проекта. Впрочем, как и в случае со сроками, ФЗ-214 не препятствует внесению изменений в проект с согласия дольщиков.

В результате, окончательные замеры площади помещений (проводятся сотрудниками БТИ в момент сдачи новостройки в эксплуатацию) показывают, что площадь квартиры оказалась больше (или меньше) заявленной в ДДУ.

На поздних стадиях строительства подобное соглашение достигается довольно быстро – дольщики хотят как можно быстрее получить свои квартиры, поэтому охотно идут на уступки.

Застройщик передал квартиру со значительными недостатками. Что делать?

Но ситуацию с “лишними квадратами” нужно как-то решать, и дольщики сталкиваются со следующими проблемами:

  • Если фактическая площадь больше – застройщик требует доплатить за дополнительные квадратные метры, и дольщики, волей-неволей оплачивают их, так как в противном случае застройщик не передаст квартиру в собственность.
  • Если же площадь жилья оказалась меньше, то, по идее, застройщик должен компенсировать недостающие квадраты. Однако нередко застройщик не желает выплачивать компенсации, мотивируя свои действия удорожанием стройматериалов, увеличением объема работ, ростом их сложности и прочими причинами, вытекающими из изменения в проекте, на которые, кстати, дольщик дал свое согласие.

И в первом, и во втором случае налицо нарушение ФЗ-214, так как застройщик пытается извлечь дополнительную прибыль в результате нарушений первоначальных условий договора.

При возникновении подобных ситуаций необходимо обращаться в суд, однако нужно понимать, что для вынесения решения суду потребуются результаты строительной экспертизы, это мероприятие требует определенных затрат и его должен оплачивать истец.

Новые поправки (вступившие в силу с начала 2017 года) говорят о том, что превышение метража квартиры более, чем на 5% является существенным.

Застройщик передал квартиру со значительными недостатками. Что делать? Иначе говоря, застройщик не сможет “навязать” дольщику с десяток лишних квадратов. Дольщики могут объединиться и подать коллективный иск, что значительно повышает шансы на успех. Однако часто дольщики избегают участия в судебных разбирательствах, предпочитая согласиться с навязанными условиями и быстрее получить жилье.

Качество жилья: Как заставить застройщика устранить недостатки

Квартира передается дольщику по акту приемки-передачи, и в этот момент могут быть обнаружены явные дефекты – кривые стены, некачественная отделка, неисправные инженерные коммуникации, скрытые проблемы – отвратительная звукоизоляция, «мостики холода» между панелями, пр. Вот как обстоят дела с качественными параметрами жилья, передаваемого дольщику по договору (ДДУ):

  • С одной стороны, статья 7 ФЗ-214 «Гарантии качества, предусмотренные договором» говорит о том, что застройщик обязуется передать жилье, которое в полной мере соответствует строительным нормам, требованиям технических регламентов (положениям о пожарной безопасности, пр.) условиям ДДУ, проектной документации.
  • Но, с другой стороны, если у застройщика есть возможность законно изменить проектную документацию (по согласованию с дольщиками), то с высокой долей вероятности изменится и качество жилья.

Застройщик передал квартиру со значительными недостатками. Что делать?

Кроме того, ФЗ-214 никак не регламентирует качество помещений общего пользования (лестничная площадка, пролеты, входная группа, пр.). То есть, если дольщики обнаружат, например, трещины на стенах лифтовой шахты, то заставить застройщика устранить недостатки будет проблематично.

Как правило, дольщики мирятся с недочетами в пределах передаваемой квартиры и предпочитают устранять их своими силами, особенно, если все равно предполагается проведение перепланировки.

Но что делать, если недочеты серьезные, и устранение их требует значительных затрат? Опять-таки, проблемы могут проявиться не сразу, а, через полгода-год после заселения, например, если квартира передается летом, возможности проверить работу системы отопления просто нет…

ЛЮБОПЫТНЫЕ ДЕТАЛИ

Дольщик не располагает механизмами, способными заставить застройщика выполнить перечисленные требования (по крайней мере, в правовой плоскости), поэтому необходимо действовать через суд.

В противном случае застройщик будет просто игнорировать обращения и просто ждать, когда дольщик будет готов принять квартиру в том виде, в котором она есть.

Даже если застройщик признает, что – да, действительно, недочеты имеются (это для того, чтобы дольщик не обращался в суд), то это не значит, что он немедленно начнет устранять недостатки, скорее всего, он просто будет ждать.

Согласно положениям закона, дольщик, при обнаружении недочетов или несоответствий положениям статьи 7 ФЗ-214 имеет право отказаться подписывать акт приемки-передачи, и потребовать от застройщика следующее (на выбор):

  • Устранить недостатки за свой счет (в приемлемые сроки);
  • Снизить цену квартиры (соразмерно недостаткам);
  • Компенсировать расходы на устранение недостатков.

Таким же образом нужно действовать, если проблемы обнаружатся в течение гарантийного срока, указанного в ДДУ. Прямое обращение к застройщику должно носить формальный характер, так как практика показывает, что компании добровольно выполняют работы по гарантии весьма нечасто.

Как и в случае с лишними квадратными метрами, в суде потребуются доказательства – дольщику необходимо будет заказать и оплатить строительно-техническую экспертизу, которая подтвердит (или не подтвердит) наличие недочетов и определит объем расходов, необходимых для их устранения.

Но нужно учесть, что эксперт при подсчете расходов на устранение недостатков, может выйти вовсе не ну ту сумму, которую желает получить истец. В результате компенсация, полученная дольщиком через суд, может не окупить даже расходы на экспертизу.

Читайте также:  У пенсионеров заберут пенсионные удостоверения в 2019 году

Застройщик передал квартиру со значительными недостатками. Что делать?

Можно отказаться принимать квартиру, разорвать договор (разумеется, через суд), но в этом случае вернутся только деньги, уплаченные по договору, это не выгодно застройщику (по причинам, описанным выше).

Заключение: лучше предотвратить, чем нивелировать последствия

Описанные в данной статье неприятности легче предотвратить, если внимательно и вдумчиво подойти к вопросу выбора застройщика (объекта).

Стоит не только просмотреть проектную документацию, но и проанализировать структуру, изучить документы предприятия (учредительные документы, дата регистрации, кто владелец права на бренд, пр.

), а также выяснить, были ли у застройщика проблемы с дольщиками в рамках других проектов.

  • Последнее можно установить путем изучения такого ресурса, как «Единая база данных решений судов общей юрисдикции РФ» – здесь по названию компании можно найти информацию о том, с кем судился застройщик, и что послужило поводом для разбирательств.
  • Плохая «история» застройщика, как, впрочем, и полное отсутствие проектов, реализованных ранее, может говорить о высокой вероятности возникновения у дольщика различных проблем с застройщиком.

Запрещенный прием: опасные подвохи во время приемки квартиры в новостройке

Иногда застройщиками используется хитрость с подписанием предварительного акта приема-передачи, предупреждает Бородина.

Застройщик предлагает дольщику провести предварительный осмотр квартиры до сдачи ее в эксплуатацию и подписать предварительный акт приема-передачи, объясняя это тем, что при наличии претензий к качеству квартиры застройщик на основании этого акта устранит их, и уже к моменту окончательной сдачи квартиры и подписания основного акта приема-передачи дольщику будет передана квартира с исправленными недостатками.

Дольщик в данном случае несет риск того, что перечень недостатков, закрепленных в предварительном акте окажется окончательным (если такое положение будет закреплено в предварительном акте), или по невнимательности дольщик не заметит, что сам акт является окончательным, а не предварительным, как сообщил застройщик, говорит Бородина.

Возможна и такая ситуация, добавляет Кузнецова, что застройщик направляет дольщику «односторонний акт приемки» или даже его копию. Такой документ подписан только самим застройщиком. Это позволяет ему потянуть время, а также избежать возможных претензий со стороны дольщика при приемке.

Все эти ситуации являются поводом для обращения покупателя в суд, так как на эти хитрости застройщик идет, когда не намерен вести диалог.

Ввод да не тот

Проблема с приемкой может поджидать там, где ее совершенно не ждешь — например, дом, получивший разрешение на ввод в эксплуатацию, может по факту даже не быть еще до конца построен, рассказывает Кузнецова. По закону это невозможно, но таковы наши реалии, сетует она.

Застройщик ООО «Славянское подворье Л» задержал ввод дома в эксплуатацию и, как следствие, передачу квартир дольщикам, рассказывает Кузнецова.

Однако местная администрация приняла дом и выдала акт ввода дома в эксплуатацию, несмотря на то, что были закончены только монолитные работы, но дом не был даже облицован до конца кирпичом, что было видно по камерам на объекте.

Имея акт ввода дома в эксплуатацию, застройщик предложил уже на такой стадии «неготовности» объекта подписать акты приема-передачи квартир.

«Дольщикам нельзя подписывать акты приема-передачи квартир при неготовности дома, тем самым подтверждая выполнение застройщиком всех своих обязательств по ДДУ», — предупреждает она.

Зарегистрировать право собственности по такому акту приема-передачи не получится до тех пор, пока работы не будут фактически завершены и органы БТИ не произведут технические обмеры для последующей постановки на кадастровый учет как дома, так и отдельных помещений.

«Для жителей это грозит тем, что акт ввода в эксплуатацию дома может быть признан незаконным, и как следствие — многоквартирный дом будет признан незаконной постройкой и снесен», — заключает Кузнецова.

Могу ли я не принимать квартиру в новостройке?

AleksandrNo/Depositphotos

Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:

Дело тонкое, поскольку нужно учитывать сразу множество моментов, которые мы (поскольку не имеем понятия о рынке строительства Новороссийска) знать не можем. Но попробуем разобраться.

1. Играть в честные игры с договорами, судами и прочим имеет смысл только в том случае, если застройщик – уважаемая фирма с именем, репутацией, большим объемом стройки и долей на рынке. Тогда открываем свой ДДУ.

Если там написано, что перегородки из газобетона и т. п., то смело описываем в акте приема-передачи то, что не соответствует ДДУ, в том числе отсутствие теплоснабжения.

Снимаем с акта копию и дополнительно направляем застройщику претензию с требованием устранить или компенсировать.

  • Исходя из практики, стены, конечно, никто не будет перестраивать, но можно, например, получить отделку в подарок (или улучшить ее качество).
  • Кто платит за содержание новостройки, пока УК ее не приняла?
  • Как подготовиться к приемке квартиры
  • Еще хорошо бы организоваться вместе с другими дольщиками и совместно указать застройщику на то, что вы можете признать через суд ввод в эксплуатацию дома неправомерным (это повлечет, в соответствии с 214-ФЗ, очень серьезные штрафы для застройщика за срыв срока ввода дома в эксплуатацию).

2. Если застройщик ООО «Три поросенка», то действия по приему квартиры могут быть такими же, а вот признавать ввод дома в эксплуатацию незаконным я бы не стал. Это чревато тем, что «Три поросенка» исчезнут, поскольку деньги за квартиры получены и потрачены, а дольщики останутся вводить дом в эксплуатацию (то есть достраивать) своими силами и средствами.

Отвечает CEO компании «Госприемка» Ильдар Зиякаев:

Начну с замены материалов межкомнатных стен.

Застройщик имеет право в одностороннем порядке вносить изменения в проект, не подписывая дополнительное соглашение к ДДУ, если данное изменение не ухудшает качественных и стоимостных характеристик объекта.

К качественным характеристикам в данном случае можно отнести шумоизоляцию. После изменения проекта она может быть хуже или лучше, зависит от используемого шумоизоляционного материала. Не должна быть ниже и общая стоимость материала.

В соответствии с 214-ФЗ «О долевом строительстве», дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, если объект не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом дольщик обязан направить мотивированное возражение. Неподключение дома к тепловым сетям нарушает требования 214-ФЗ.

Для того чтобы по закону отказаться от приемки квартиры, необходимо:

  1. Направить на юридический адрес застройщика уведомление о предстоящем комиссионном осмотре. Так осмотр объекта получит официальный статус, а документы будут обладать юридической силой. В комиссию входят дольщик, представитель застройщика и любое третье лицо.
  2. Провести обследование объекта на предмет соответствия дома и квартиры обязательным требованиям, зафиксировать все нарушения в акте комиссионного осмотра.
  3. Составить акт осмотра, который должны подписать все члены комиссии. Если представитель застройщика откажется подписать акт, то нужно подтвердить подписью остальных членов комиссии.
  4. Подготовить претензию в адрес застройщика с указанием сроков устранения выявленных недостатков. При этом, в соответствии с законом о защите прав потребителей, Вы имеете право назначить любой разумный срок. Если застройщик не согласен, он обязан направить официальный ответ, указав на причины, по которым невозможно устранить эти недостатки в указанные потребителем сроки. Максимальный срок устранения – 45 календарных дней.
  5. После исполнения обязательств застройщик обязан повторно пригласить дольщика на приемку квартиры. Если в официальном письме с приглашением не будут указаны дата и время осмотра, рекомендую также направить уведомление с приглашением на комиссионный осмотр.

Застройщик имеет право подписать акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке, если со стороны дольщика не будет мотивированных возражений. Мотивированным возражением является грамотно оформленная претензия с приложением доказательств. Доказательством является официально составленный акт приема-передачи, в котором перечислены нарушения.

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Что будет, если я не приму квартиру у застройщика в срок?

Отвечает коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов:

Если застройщик получил разрешение на ввод, то объект технически присоединен к наружным сетям теплоснабжения. Иначе бы дом просто не сдали в эксплуатацию. Но из-за некоторых недоделок его могла не принять на баланс управляющая компания.

И по этой причине она, вероятно, оттягивает пуск тепла. Таким образом, по этому вопросу застройщик, вероятно, выполнил свои обязательства перед дольщиком и формально имеет право передать ему квартиру.

У покупателя же есть право не принимать ее, а в случае получения одностороннего акта – обратиться в суд о его отмене.

Что касается второго вопроса, то зачастую материал межкомнатных перегородок не указывается в ДДУ. Если и в Вашей ситуации это так, то нет формальных оснований для предъявления претензий застройщику. Предварительные материалы, например буклеты и тем более информация, переданная на словах, не являются публичной офертой.

Если материал межкомнатных перегородок все же указан в ДДУ и условия договора были изменены без согласования с дольщиком, то у него есть полное право не принимать квартиру и требовать переделки либо финансовой компенсации. В случае отказа компании удовлетворить требования покупателя, он вправе обратиться в суд.

И разумные претензии дольщика скорее всего удовлетворят.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Горская:

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подразумевает, что объект построен в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией и отвечает иным обязательным требованиям, установленным ФЗ-214.

Если есть какие-то отступления от строительной документации, участник долевого строительства, в соответствии с частью 5 статьи 8 закона, вправе до подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления другого акта, в котором указываются все несоответствия объекта долевого строительства (квартиры) требованиям, указанным в законе и в договоре долевого участия. И на этом основании можно отказаться подписать передаточный акт до устранения застройщиком всех недостатков, если эти недостатки препятствуют использованию квартиры для проживания.

Также в случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства вправе по своему выбору, если иное не указано в договоре, потребовать:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, Вам следует обязательно явиться в сроки, указанные застройщиком, для приемки квартиры, но если Вам будут навязывать принять объект, который находится в доме, не подключенном к сетям теплоснабжения, Вы вправе потребовать от застройщика зафиксировать это и отказаться подписывать передаточный акт.

Если застройщик откажется составить акт о недостатках и дефектах, рекомендуем зафиксировать такой отказ на видео; также можно в тот же день отправить застройщику письменное уведомление о причинах Вашего отказа подписывать передаточный акт и потребовать назначить новый срок приемки объекта после устранения всех недостатков.

Также можно отразить все недостатки непосредственно в акте приема-передачи квартиры.

Что касается изменения материала межкомнатных перегородок, то эти изменения сами по себе не препятствуют проживанию в квартире, поэтому не могут являться основанием для отказа от приемки квартиры. При этом у Вас есть право выставить застройщику одно из трех перечисленных выше требований.

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Воды и света в новостройке нет 5 месяцев – что делать?

Отвечает директор по девелопменту компании «РКС девелопмент» Сергей Самойленко:

Описанная Вами ситуация является правовой коллизией. Если застройщик получил акт ввода, то, соответственно, ранее он получил ЗОС. Это значит, что застройщик выполнил свои обязательства по строительству объекта в соответствии с проектной декларацией, проектной документацией и подключил дом к сетям.

Читайте также:  Ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы

Отсутствие подключения к сетям теплоснабжения – серьезное нарушение. По закону, для ввода дома в эксплуатацию застройщик должен получить все справки о выполнении ТУ. Если дом не подключен, то и справку не должны были выдать, а дом не должны были ввести.

В данном случае необходимо направить запрос в сетевую организацию и администрацию, в котором попросить прояснить, как ввели дом без подключения к теплу.

Если сетевая компания ответит, что дом не подключен, Вы имеете полное право не принимать квартиры и параллельно направить документы в прокуратуру.

Если же по версии сетевой компании дом подключен, а по факту нет, я бы рекомендовал получить заключение независимого эксперта об отсутствии подключения и также направить документы в прокуратуру. Или самостоятельно идти в суд.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует и договору, и проектной документации, техническим и иным требованиям. Если дольщик обнаружит недостатки, он вправе потребовать от застройщика уменьшить цену договора или компенсировать стоимость устранения недостатков.

При существенном нарушении требований к качеству объекта дольщик вправе вообще отказаться от договора в одностороннем порядке, потребовать от застройщика вернуть уплаченную стоимость, а также проценты. Это установлено статьей 7 закона «О долевом участии в строительстве». Порядок приемки-передачи установлен следующей статьей 8. 

Если дольщик в ходе приемки обнаруживает недостатки, он должен оформить дефектную ведомость и потребовать составить акт, где будут указаны все недоделки и недостатки объекта. 

Отсутствие подключения к сетям теплоснабжения является существенным недостатком, позволяющим требовать расторжения договора. 

Застройщик чаще всего пытается подписать акт приемки в одностороннем порядке, если в течение двух месяцев с даты уведомления дольщик этот объект не принял. Акт о несоответствии качества будет доказательством того, что дольщик не мог исполнить обязательство принять объект в связи с нарушением требований к качеству. 

  1. На практике суды поддерживают дольщиков, при этом уменьшая суммы компенсационных выплат.
  2. Текст подготовила Мария Гуреева
  3. Не пропустите:
  4. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  5. Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?
  6. То лифт, то свет: проблемы в новостройке сразу после заселения
  7. Как проверить отопление, принимая квартиру в новостройке летом?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Госдума поддержала лишение дольщиков права не принимать новую квартиру с недостатками

Госдума приняла в первом чтении поправки в закон о долевом строительстве. В текущей редакции документ убирает из законодательства право дольщиков отказываться от приема квартиры с недостатками.

Россиян могут лишить права не принимать у застройщика квартиру с недостатками

В законопроекте предлагается по-новому изложить часть 5 статьи 8 закона о долевом строительстве.

В ней сейчас говорится, что в случае несоответствия построенного жилья требованиям к качеству дольщик вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором фиксируются недостатки, и отказаться от подписания акта передачи квартиры до исполнения застройщиком своих обязанностей, которые предусмотрены частью 2 статьи 7 этого закона.

Она как раз регулирует гарантии качества, предусмотренные договором, и предусматривает безвозмездное устранение недостатков «в разумный срок», соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов дольщика на устранение недостатков.

Законопроект оставляет первую часть о составлении акта с описанием недостатков, но убирает вторую — возможность отказаться от приема квартиры до устранения недостатков застройщиком или получения компенсации в виде уменьшения цены договора или возмещения расходов.

Россияне скупают недвижимость в Турции: зачем и можно ли на этом заработать

Поправки к закону внесла группа депутатов во главе с руководителем комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николаем Николаевым.

Как передает «Интерфакс», в ходе обсуждения законопроекта депутат Николай Коломейцев обратил внимание на то, что некоторые статьи законопроекта ущемляют права дольщиков.

Комитет Госдумы по финансовому рынку в отзыве на закон тоже написал, что лишение права на отказ от приема жилья до устранения нарушений «повлечет снижение защиты» прав дольщиков.

Николаев возразил Коломейцеву, что его законопроект позволяет дольщику «требовать составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям». Положение об отказе от приема жилья Николаев в изложении «Интерфакса» не прокомментировал. Он отметил, что «если в принципе любой пункт этого законопроекта можно читать неоднозначно, мы готовы будем дорабатывать». Госдума поручила представить поправки к законопроекту до 10 июня.

Эксперты и застройщики, которых опросил «Интерфакс», считают, что новый законопроект выгоден девелоперам по двум причинам. Сейчас до передачи жилья дольщику услуги ЖКХ оплачивает застройщик, и во время исправления недостатков за энергоресурсы тоже платит он, и это в том числе мотивирует его работать быстрее, пишет «Интерфакс».

Вторая причина — штрафы за просрочку сдачи объекта: если застройщик из-за устранения недостатков не уложился в прописанные в договоре сроки передачи ключей, покупатель имеет право взыскать с него неустойку, отметило агентство. В случае принятия закона недостатки жилья будут устраняться уже после подписания передаточного акта.

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes

Недостатки принятой "долевой" квартиры — что делать?

К сожалению, в наше время далеко не все соблюдают требования к строительству. Что делать, если вы уже приняли квартиру по акту, заплатили немалые деньги, а потом обнаружили дефекты? Выбрать один из трех вариантов: 

  1. устранение недостатков застройщиком за его счет в разумный срок, 
  2. уменьшение цены договора 
  3. возмещение средств, истраченных вами на устранение дефектов.

Но тут не все так просто. Рассчитывать на удовлетворение требований можно, если дом стал непригодным для жизни из-за недостатков, во время стройки нарушались строительные нормы и условия договора. В остальных случаях на успех надеяться не приходится.

Пишем претензию в строительную компанию, в ней указываем ваше требование и срок на его выполнение. На удовлетворение требований об уменьшении цены договора или возмещении затрат на исправление дефектов закон отводит 10 дней.

Советую указывать в претензии об уменьшении цены договора ту сумму, которую вы потратите на устранение дефектов, ее нужно будет обосновать документами.

Учитываем, что требования нужно успеть предъявить в течение гарантийного срока. Гарантия на дом составляет пять лет, а на технологические и инженерные сооружения, уже три года. В договоре стороны могут прописать и более длительный срок.

А можно ли, вообще, расторгнуть договор и вернуть свои деньги? Да, можно, если имеются серьезные дефекты или застройщик не исправляет недостатки.

Что такое существенные нарушения? Законом это прямо не обговорено, на мой взгляд, существенными являются те нарушения, которые делают дом непригодным для жизни.

К примеру, в доме нет горячей воды по причине недоработок, допущенных при проектировании, в комнате очень холодно вследствие неправильной установки окон (плохо прилегают уплотнители, фурнитура не закреплена, некачественно герметизированы швы и стыки).

Когда застройщик не отвечает за недостатки? Если они возникли вследствие нормального износа дома или жильцы не соблюдают требования эксплуатации.

Если застройщик не ответил на ваши претензии или же ответ вас не устроил, начинаем готовиться к судебному процессу. Исковое можно подать как от своего имени, так и коллективное, от ТСЖ.

Заявление нужно подкрепить доказательствами, что именно застройщик виновен в дефектах. Здесь пригодятся акты осмотра, фотоматериалы, переписка с застройщиком, остальные документы. Не забудьте приложить все чеки и квитанции о платежах, если уже потратились на устранение недостатков.

Заключение строительной экспертизы, как правило, играет решающую роль в судебном процессе.

Обратимся к практике – апелляционное определение Московского городского суда от 26.11.2014 по делу № 33-47089/14.

Суть дела. Женщина купила жилье в новостройке и оплатила внутреннюю отделку. Ремонтные работы приняла по акту до начала эксплуатации дома. После чего выяснила, что окна установлены неправильно, а внешняя стена комнаты продувается.

Строительная компания проигнорировала две претензии в ее адрес. В присутствии застройщика Мосжилинспекция составила акт с описанием всех недостатков. Застройщик не пожелал их устранять.

Но избежать ответственности не получилось, суд указал, что нужно возместить жильцу, понесенные траты, заплатить неустойку и моральный ущерб.

Мотивы суда.

1. Экспертиза подтвердила, что при строительстве допущены серьезные нарушения, которые могут привести к промерзанию конструкций и нарушению в квартире теплового режима. Помимо этого, в санузле неправильно установлена вентиляция. Сумма работ по устранению недостатков рассчитана верно.

2. Законом определено, что именно застройщик должен доказать соответствующее качество выполнения работ.

Учитывая заключение экспертизы, отсутствие доказательств соблюдения требований к качеству работ или освобождения от ответственности, ответчик обязан возместить жильцу понесенные затраты.

3. Доводы ответчика, что затраты нужно обосновать и подтвердить документами, не являются верными. Предмет иска – возмещение убытков, возникших из-за устранения дефектов. Согласно ГК, убытки должны быть возмещены полностью.

Ответчик не доказал, что не виноват в возникновении дефектов. Таким образом, суд за пределы заявленных требований не вышел.

Вот еще пример дела, которое выиграл дольщик – апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2014 по делу № 33-35038/2014. Здесь также застройщик плохо установил окна и ему пришлось возмещать причиненный ущерб.

Бракованные новостройки: что делать?

История о недоделках и суде

История Андрея типична для многих покупателей, оказавшихся один на один с проблемами в новых домах. В 2012 году он купил квартиру панельной многоэтажке.

Через год после сдачи жилья в местах общего пользования домов начали появляться дефекты. Покупатели квартир обратили внимание на текущие окна и межпанельные швы.

Несколько лет они обращались к застройщику, но результата не было, к концу пятого года жизни в новостройке жильцы решили подать иск в суд.

 

«Зимой в квартирах прямо на обоях видны куски льда, выступает плесень»

«Скоро у застройщика подойдет к концу срок гарантийных обязательств. В течение всех пяти лет компания уклоняется любыми способами от решения проблем. Из-за окончания гарантийного срока жильцы дома решились на судебный процесс, – рассказывает Андрей.

– С момента подписания договоров долевого участия (ДДУ) застройщик не выходил на связь, общение было возложено на управляющую компанию (УК). Сменить ее жителям домов сложно.

У нас есть собственный счет для капремонта, и существует неприятная вероятность того, что УК будет ремонтировать на эти средства дефекты, которые они не привели в порядок до конца гарантийного срока».

Дом, в котором Андрей купил квартиру – панельный, распространенной в Москве серии «П-44Т». По мнению покупателя, при строительстве был не очень добросовестный монтаж панелей и некачественная герметизация, вследствие чего при сильных осадках весной влага начинает выступать на стенах, и они покрываются «лохмотьями штукатурки», особенно в местах общего пользования.

Читайте также:  Какое наказание в рф грозит за угрозу?

«Зимой в квартирах прямо на обоях видны куски льда, выступает плесень», – негодует Андрей. Речь идет о стенах, которые выходят на улицу.

«Внутри квартир с окнами ни у кого проблем не возникает, но в местах общего пользования – на лестничных площадках, у лифтов – беда.

Окна некондиционные, они сделаны то ли из бракованных материалов, то ли из отходов производства, – считает он. – Мы провели досудебную экспертизу, и эксперт подтвердил наши догадки.

Фурнитура, запирающая окна, мебельная, то есть подъездные окна сделаны на мебельных петлях».

Юристы инициативной группы жильцов, в которую входит Андрей, нашли специализированную компанию, которая уполномочена проводить досудебные и судебные экспертизы. По договору эксперты проверили окна и монтаж панелей.

Жильцы надеются на положительный исход дела в суде. «Пока мы только подаем иск, все впереди еще», – резюмирует Андрей.

Подобные ситуации не редки, строительные компании часто оставляют покупателям квартиры с недоделками. Чтобы не попасть в аналогичную историю, лучше отправляться на просмотр нового жилья, подготовленным. На что нужно обращать внимание и как надо в таких случаях выстраивать общение с застройщиком ЦИАН рассказали эксперты группы «Юридическая и строительно-техническая экспертиза» (Ю.С.Т.Э.).

Застройщик не успевает достроить дом в срок

Предупредить дольщика. Ожидание введение объекта в строй, получения ключей может неожиданно затянуться. Застройщик может не уложиться в заявленные сроки: в таких случаях он должен предупредить дольщиков.

Согласно 214-ФЗ, застройщик должен сделать две вещи: во-первых, не позднее, чем за два месяца информировать дольщика о невозможности передачи объекта в срок; во-вторых, предложить изменить договор, – поясняет Антон Жуйков, руководитель юридической службы «Ю.С.Т.Э.».

«Важно отличать срок строительства, который может быть однократно перенесен застройщиком, и срок передачи застройщиком объекта дольщику по ДДУ, который не может быть продлен соглашением в договоре», – добавляет юрист. Согласно ст. 452 ГК РФ, дополнительное соглашение об изменении сроков передачи квартиры должно быть зарегистрировано Росреестром. Никакие уведомления об изменении сроков не могут сами по себе изменять срок.

Вместе с тем, по словам Жуйкова, существует судебная практика, подтверждающая законность однократного переноса срока строительства, если это предусмотрено договором с застройщиком, что вполне соответствует Гражданскому кодексу РФ. В таком случае, согласие дольщика и заключение отдельного соглашения не требуется.

Судебная практика сейчас складывается в основном в пользу граждан-дольщиков, как наименее защищенной стороны договора

Антон Жуйковруководитель юридической службы «Ю.С.Т.Э.»

Получить неустойку. Если строительная компания не сдает объект вовремя, нужно написать претензию и добиваться неустойки, а если застройщик не удовлетворяет ее добровольно – отправляться в суд. Шансы на успех весьма велики, считает Антон Жуйков: «Судебная практика сейчас складывается в основном в пользу граждан-дольщиков, как наименее защищенной стороны договора».

На стороне покупателя и еще одно мощное оружие – закон о защите прав потребителей (ЗоЗПП). Правоотношения дольщика и застройщика полностью подпадают под регулирование данного закона (в частности, размер неустойки, согласно ст.23, составляет 1% от цены товара за каждый день просрочки).

Согласно ЗоЗПП, потребитель вправе обращаться в суд по месту своего жительства, а не по месту нахождения застройщика. Закон допускает обращение в суд без направления досудебной претензии, но лучше это делать.

Ведь если застройщик не удовлетворяет требования дольщика в добровольном порядке, то суд потом взыскивает в пользу потребителя также и штраф в размере 50% от присужденной суммы (п. 3 ст. 13 ЗоЗПП). Если же не направить претензию, то этой возможности не остается.

Дом сдан. Осмотр квартиры, составление претензии

От момента разрешения на ввод в эксплуатацию объекта до выдачи ключей может пройти несколько месяцев.

Передача ключей фиксируется отдельным актом, после чего собственник может отправляться на осмотр квартиры.

«Все проблемы надо обязательно включить в акт о выявленных недостатках (он может называться также протоколом замечаний о недостатках либо иначе, но главное – суть), – поясняет» Антон Жуйков.

Не надо путать данный акт с передаточным актом – документом, который обязателен для проведения государственной регистрации перехода права собственности на объект. Без подписанного обеими сторонами передаточного акта Росреестр не произведет регистрацию.

 

Если какие-то недостатки выявляются позже, в течение гарантийного срока, можно предъявить застройщику требования об их безвозмездном устранении

Далее, после составления акта о выявленных недостатках, необходимо составить письменную претензию и либо передать застройщику под роспись официального лица на копии претензии, либо направить по почте заказным письмом с описью вложения и обратным уведомлением. Так дольщик получит необходимое доказательство того, что претензии и требования направлены застройщику.

Есть гарантийный срок для объекта долевого строительства, и он не может составлять менее 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования (ст. 7 214-ФЗ). «Поэтому, если какие-то недостатки выявляются позже, в течение гарантийного срока, вы вправе предъявить застройщику требования об их безвозмездном устранении», – добавляет юрист.

Окна, монтажные швы, батареи – что проверять? 

Лучше начать осмотр прямо в подъезде. То, в каком состоянии находится совместное имущество, уже говорит о многом. Можно посмотреть, как работают лифты, изучить подвал или технический этаж, если квартира находится на первом или последнем этаже – любые проблемы в этих помещениях грозят неприятностями.

В договоре должны быть зафиксированы характеристики квартиры, все недоделки или нестыковки надо отметить. «Основными и самыми дорогостоящими проблемами являются окна, – рассказывает Олег Воробьев, технический директор «Ю.С.Т.Э.».

– Причиной проблем в 99% случаев являются некачественные окна и их установка.

Поспешный монтаж без устройства слоев пароизоляции и не соблюдение требований ГОСТа к монтажным швам может привести ко второму кругу ремонта – снова демонтаж, пыль и грязь, переустановка или замена окон, новая отделка стен и откосов».

Во время осмотра стен стоит обратить внимания на неровности. «При значительном отклонении можно понести значительные расходы по оштукатуриванию для выравнивания плоскости», – замечает эксперт. Имеет смысл измерить длину стен, часто реальный метраж и площадь по документам разные. Для измерения площади с собой лучше взять рулетку или лазерный дальномер.

Необходимо также обратить внимание на то, как установлены батареи. По правилам предусматривается расстояние: не менее 2 см от стены, 7 см от пола и 8 от подоконника. Проверьте регулятор температуры, если он предусмотрен. Запишите и показания счетчиков с их номерами.

Часто бывает, что недостатки неочевидны. И чтобы их профессионально выявить, необходимо привлечение независимой экспертной организации и проведение строительно-технической экспертизы.

Эксперты осмотрят квартиру, зафиксируют недостатки, возможность их устранения и оценят стоимость данных работ, после чего составят техническое заключение.

В случае судебного разбирательства, расходы на услуги экспертной организации также можно предъявить застройщику.

Квартиры с отделкой – скрытые риски

«Не секрет, что застройщик экономит на квалифицированных рабочих», – замечает Олег Воробьев.

Главное, на что стоит обратить внимание, по мнению эксперта, – качество выполненных работ, которые в дальнейшем будут скрыты: стяжки, штукатурные и плиточные слои, трубопроводы сантехники.

Некачественная стяжка в ходе эксплуатации может постепенно разрушаться, приводя к появлению скрипа напольного покрытия вплоть до образования пустот и разрушения ламината или плитки.

Плохо нанесенная штукатурка, через какое-то время на фоне температурных или влажностных перепадов может отслоиться и отвалиться.

«Обязательно проверьте напор, открыв кран смесителя. Его значительное уменьшение может свидетельствовать о некачественной сварке трубопроводов и уменьшении сечения трубы», –объясняет эксперт.

Как принимать квартиру с отделкой?

При покупке доступного жилья стоит понимать, что отделка может быть выполнена из дешевых материалов. Многие девелоперы могут не вносить подробное описание отделочных работ в договор, чтобы избежать претензий: допущенные вариации при ремонте могут сильно отличаться от того, что обещали покупателю.

А вот если дом принадлежит к классам «комфорт» и «бизнес», нужно заняться подробным изучением использованных застройщиком материалов. Если предусмотрена мебель и бытовая техника, стоит взять у застройщика документы от производителя.

Срок для устранения недостатков

«Если участник долевого строительства предъявил к застройщику требования об устранении выявленных недостатков, они должны быть устранены незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа, – рассказывает Антон Жуйков.

– Срок устранения недостатков, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать 45 дней (ст. 23 ЗоЗПП). Но надо не забывать, что за нарушение данного срока также применяется неустойка в размере 1% в день от цены товара».

Только в том случае если все недостатки устранены, можно подписывать акт приема-передачи.

Если застройщик не идет навстречу?

В том случае, если застройщик отказывается устранять брак, либо не хочет замечать какие-либо серьезные недостатки, нужно обратиться в экспертную организацию, которая может провести экспертизу. «Акт осмотра от экспертной компании – это полноценный и серьезный аргумент, ваши претензии будут восприниматься убедительно», – говорит Диана Беневольская, гендиректор «Ю.С.Т.Э.».

Для начала можно обратиться за консультацией, прислать фото дефектов, узнать насколько они критичны. «Если у вас «однушка» и проблемы незначительные, а стоимость устранения явно ниже расходов на юриста и строительную экспертизу, можно не заказывать полное техническое обследование и заключение, а только заактировать выявленные недостатки строительства», – советует эксперт.

 

Обследование с составлением технического заключения стоит 20 тыс. рублей за стандартную однокомнатную квартиру, 25 тыс. – за двухкомнатную, 30 тыс. – трехкомнатную.

На основе акта с выявленными недостатками составляется претензия, направляется застройщику. 

Вызов инженера с составлением акта для стандартной однокомнатной квартиры стоит от 5-7 тыс. рублей. Техническое заключение обойдётся в три раза дороже. Смета на устранение выявленных дефектов – это ещё 3-5 тыс. рублей. Обследование с составлением технического заключения стоит 20 тыс. рублей за стандартную однокомнатную квартиру, 25 тыс. – за двухкомнатную, 30 тыс. – трехкомнатную.

«На нашей практике самыми полезными для заказчиков оказались заключения по результатам обследования элитных новостроек. В таких случаях заключение стоимостью 20-30 тыс. рублей может решить гораздо более дорогостоящие и болезненные вопросы», – замечает Диана Беневольская.

Чтобы не проиграть суд

Эксперты предупреждают, что при составлении актов не стоит увлекаться и вносить туда несуществующие проблемы. «Часто заказчик, раз уж он несёт расходы на строительную экспертизу, просит эксперта включить больше недостатков, «сгустить краски» и т.д. Это ошибка.

Некоторые эксперты на это идут, но это только затягивает и усложняет решение вопроса заказчику, – предупреждает Беневольская. – Нас также иногда привлекают УК или застройщики в спорах с покупателями новых квартир. И бывает, покупатель проигрывает.

Поэтому главное, начиная судебное разбирательство, помнить, что застройщик также может заказать строительную экспертизу и доказать необоснованность ваших желаний или сумм к возмещению».

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *