При самостоятельной продаже недвижимости есть большой риск потерять последнее

Покупка квартиры на вторичном рынке содержит в себе много плюсов — дом построен и сдан, инфраструктура развита, район обжит. Но рисков при покупке вторичной недвижимости даже больше, чем в случае с новостройками.

При самостоятельной продаже недвижимости есть большой риск потерять последнее

То, что ваш объект прошел регистрацию в Росреестре не дает гарантию, что Вашу квартиру не отберут! Проверка объекта недвижимости — это только половина действий по обеспечению безопасности сделки! Не менее важным фактором является и проверка собственника квартиры! Помните, при покупке квартиры в сделках больше всего рискует сам покупатель!

В основном такое получается из-за нехватки знаний в области недвижимости. Покупатели при поиске в интернете натыкаются только на банальные советы по поводу проверки покупаемой квартиры, которые вряд ли помогут, если нарваться на мошенников.

При получении ипотеки, банки проверяют квартиры только на факт возможной успешной перепродажи, в случае если клиент не оплачивает ипотеку. При этом банки проверку на юридические риски недвижимости не проводят.

Риэлторы занимаются проверкой квартиры поверхностно, потому что большинство риэлторов не являются юристами. Агентства недвижимости редко проводят глубокую проверку, и еще реже предоставляют отчеты на юридическую чистоту квартиры (либо делают это за большие деньги).

Главная проблема — покупатель теряет свои деньги и не получает квартиру. Покупателю приходится подавать в суд на продавца, у которого, скорее всего, уже нет денег для возврата по договору купли-продажи.

Рассмотрим самые важные и главные риски:

  • Ограничения на регистрационные действия Установление запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью препятствует совершению сделок, направленных на отчуждение имущества в любой форме, в том числе путем продажи.
  • Нахождение в залоге Если квартира находится в залоге, то новый владелец может ее просто потерять, так как если продавец не снимет обременение, то банк или другая организация, у которой недвижимость в залоге, может изъять и продать ее.
  • Арест Если продавец продает квартиру находящуюся в аресте, то, скорее всего, сделка купли-продажи может затянуться или вообще сорваться.
  • Проверка продавца на дееспособность После совершения сделки купли-продажи инициатором ее расторжения выступает продавец, и, на основе документов о его недееспособности, сделка признается недействительной, квартира отходит обратно продавцу, а деньги можно вернуть только через суд.
  • История по правообладателям Если объект продавали несколько раз за последние 3 года — задумайтесь. Возможно после сделки “всплывут” наследники на квартиру или третьи лица, оспаривающие сделку.
  • Махинации продавца на получение задатков Мошенники используют разнообразные схемы для обмана покупателей, чтобы уберечься от этого, нужен опытный юрист в области недвижимости.
  • Обременение ипотекой Если обременение большое, то сделку провести тяжело.
  • Банкротство продавца Если продавец банкрот, то он не имеет права продавать квартиру.
  • Судебные споры Может повлиять на продолжительность процесса сделки купли-продажи.
  • Подлинность правоустанавливающих документов на квартиру О сделке не может быть и речи, если документы не подлинные или не совпадают при сверке с официальными данными из Росреестра.
  • Массовая регистрация
  • Судебные процессы по объекту
  • В списке на снос
  • Проверка несовершеннолетних
  • Незаконное строительство

Как избежать распространенных ошибок

Если вы уже нашли квартиру и выходите на сделку, можете самостоятельно заказать отчетЕГРН по кадастровому номеру или адресу и сверить данные — кому принадлежит квартира, является ли продавец собственником и другую информацию. Но стоит учесть, что в выписках ЕГРН находится не вся информация о квартире и собственнике.

При самостоятельной продаже недвижимости есть большой риск потерять последнее

Для более полной картины вы можете заказать отчет о рисках. Проверка квартиры и собственника проводится в базах Росреестр, ФССП, МВД, ИФНС, Суды и т.д. нашим юридическим отделом с многолетним стажем в области недвижимости. По результатам проверки мы составляем Отчёт о юридических рисках.

Отчёт о рисках позволит вам проверить как объект, так и всех собственников:

  • ФИО всех собственников с 1998 года
  • Серию и номер свидетельства о регистрации
  • Даты перехода прав на объект
  • Информация о предыдущих собственниках
  • Обременения (арест/залог/ипотека)
  • Кадастровая стоимость объекта
  • Задолженность собственников
  • Проверка действительности паспорта
  • Проверка на банкротство собственника
  • Наличие судебных разбирательств как по объекту, так и по собственнику
  • Проверка объекта на наличие в списке на снос
  • Проверка на массовую регистрацию по адресу
  • Проверка на запрет регистрационных действий

Еще об одном риске потерять купленную недвижимость. Почему нужно бояться банкротства продавца

Какие бы усилия люди ни прикладывали, проверяя недвижимость перед покупкой, все равно остается большая вероятность ее потерять. В первую очередь это относится к ситуациям с банкротством продавцов. Рядовому покупателю, не обладающему достаточным опытом работы на рынке недвижимости, увидеть признаки потенциальной опасности не под силу. Попробуем разобраться вместе.

При самостоятельной продаже недвижимости есть большой риск потерять последнее Банкротом в один миг не становятся. bankrotbook.ru

Не мы такие, жизнь такая

Единственное, что приходит в голову обычному человеку перед покупкой недвижимости в связи с несостоятельностью продавца, – это проверить его по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве. Не найдя там никаких записей о собственнике, покупатель обычно успокаивается. И бывают такие случаи, когда через некоторое время он все-таки теряет купленное жилье.

А все потому, что Федеральным законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрена возможность признания сделки незаконной задолго до признания должника банкротом. И срок в таких случаях исчисляется годами, предшествующими сделке.

Например, суд может признать недействительной продажу недвижимости за год до подачи должником заявления о признании его банкротом, если посчитает, что стоимость объекта была ниже рыночной. Получается, купили вы квартиру подешевке. А продавец быстро прокутил все деньги. Потом влез в долги и меньше чем через год после сделки объявил себя банкротом. И поэтому квартиру у вас отберут.

Еще более «веселая» ситуация складывается, если суд решит, что покупатель знал или мог догадываться о коварных намерениях будущего должника. В этом случае будут признаны недействительными сделки, совершенные за три (!) года до подачи продавцом заявления о банкротстве.

Причем вы можете купить недвижимость у порядочного гражданина. Который, в свою очередь, купил ее у потенциального банкрота. Или такая цепочка может быть еще больше. Но все эти сделки будут признаны судом недействительными, а недвижимость подлежит изъятию в пользу кредиторов. И тогда вам придется изрядно попотеть, доказывая свою добросовестность.

Ищем признаки банкротства

Что можно сделать, чтобы избежать подобного развития событий?

Во-первых, никогда – запомните,никогда! – не занижайте стоимость недвижимости в договоре купли-продажи. Широко распространенная практика встречных расписок в случае возможного банкротства продавца не поможет вам вернуть незафиксированную договором разницу.

При самостоятельной продаже недвижимости есть большой риск потерять последнееС решением суда не поспоришь. userapi.com

Тут и основную то сумму получить обратно будет проблематично, когда человек банкрот. Но, по крайней мере, сделка не будет выглядеть для суда подозрительной. И у него не будет повода применять нормы Закона о банкротстве.

Во-вторых, всегда проверяйте историю продажи приобретаемой недвижимости. Если прежние владельцы избавлялись от нее, едва купив, хорошего не жди. Это явный признак каких-то проблем, которые неизбежно проявятся.

Особенно стоит остерегаться недвижимости, которая была за последние год-два оформлена на родственников или друзей продавца. Тем более, если он продолжает в ней жить. Это почти всегда означает, что он знает о надвигающемся банкротстве и пытается вывести свои активы из-под удара.

В-третьих, тщательно проверяйте продавца на наличие исполнительных производств и участию в судебных делах. Обычно банкротом за один день не становятся. Этому предшествуют годы беспорядочной финансовой деятельности, которая всегда на виду.

Даже если все имеющиеся исполнительные и судебные дела погашены, то их количество, периодичность появления и суммы долга расскажут о многом. Кроме того, в последнее время из-за пандемии информация на сайтах приставов и судов обновляется с опозданием. Неприятные сюрпризы могут появиться уже после сделки.

Будет нелишним запросить кредитную историю продавца (ее дадут вам в банке с его согласия). И если в последнее время он задерживает платежи по кредитам, а также недавно сменил свое место жительства, стоит отказаться от покупки немедленно. Это как раз те условия, которые позволят суду впоследствии признать сделку недействительной.

К сожалению, не существует никаких законных методов, позволяющих избежать потенциального риска потери недвижимости в случае банкротства бывшего собственника. Даже титульное страхование не спасет. И покупка через ипотеку тоже. На квартиру, находящуюся в залоге у банка, тоже можно наложить арест.

  • В каких случаях вас могут выселить из единственного жилья, а в каких нет?
  • Развелся, да недоразвелся. Отобрали квартиру, потому что муж не отнес бумажку в ЗАГС
  • Квартира «со скидкой». Купила квартиру у «наследника» и осталась на улице
  • Подписывайтесь на Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Читайте также:  К чему готовиться владельцам самостроев после принятия закона о их сносе?

Риски и потери при самостоятельной продаже или покупке недвижимости

Самостоятельные манипуляции с недвижимостью связаны с большими рисками с точки зрения юридической чистоты при оформлении, передаче денежных средств, а также инвестицией личного времени, энергии и денежных средств. 

Самое интересное заключается в том, что по статистике 95 процентов сделок с недвижимостью проходит с участием Агентств, сводя при этом риски к минимуму. Однако необходимо выбрать профессионального и компетентного Агента, который быстро и комфортно проведет успешную сделку.

При самостоятельной продаже квартиры, как, впрочем, и любой другой недвижимости, основные риски сводятся к следующему:   Первое – есть риск, что Вас обманут с деньгами: не передадут обусловленную договором сумму или передадут не полностью.

   Второе – Вы можете прогадать с оценкой, продав дешевле, чем реально могли бы получить, воспользовавшись услугами Агента. В другом случае оценить свою квартиру выше рынка и продавать ее несколько лет.   Третий вариант риска связан с целью продажи недвижимости.

Одно дело – продажа ради получения денег и не более того, другое дело – продажа ради приобретения другой недвижимости. Вот тут-то Вы и можете прогадать с точки зрения выгоды.

   Четвертый вариант риска связан с тем, что Риэлтор со стороны Покупателя может на Вас воздействовать различными способами с целью понижения цены. Сэкономив на комиссии Агента, Вы можете потерять денег в несколько раз больше, продавая свою недвижимость самостоятельно. 

 Пятый момент – это полноценный пакет документов, который необходим для перехода права собственности. Здесь есть риск потери времени и самого Покупателя, т.к. для каждой справки, каждого документа необходимо время, которым, порой, не располагает Покупатель. 

Почему все-таки стоит привлекать Агента по недвижимости 

Никто никого не принуждает, Вы сами вправе решать, как и каким способом продавать свою собственность. Но статистика – вещь неумолимая.

Тенденцией последнего времени стал рост всевозможных рисков, связанных с оформлением сделок купли-продажи недвижимости, и проведением расчетов. 

Слишком уж много там «подводных камней» и тонкостей, которыми любят пользоваться мошенники. Именно поэтому более 90 процентов продавцов действуют через официальных и профессиональных экспертов, у которых колоссальный опыт в проведении сделок с недвижимостью.

Получите готовое решение под Вас уже сегодня

Как избежать рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Ищете квартиру на вторичном рынке и тревожитесь, как бы не остаться без жилья и денег? Страхи небезосновательны: права покупателей недвижимости закон защищает слабо. Случаев, когда миллионное приобретение оборачивается судебной тяжбой с непредсказуемым финалом, предостаточно. Неучтенные наследники, прописанные в квартире дети, претензии возникших из ниоткуда бывших супругов и даже заявления собственника о том, что он действовал в беспамятстве под давлением покупателя, — неполный перечень потенциальных сюрпризов.

Есть ли шанс пройти через это минное поле и остаться невредимым? Ответ юристов: да, при условии, что вопрос безопасности сделки граждане возьмут под тотальный личный контроль.

Проверят прошлое квартиры, соберут досье на ее жильцов, найдут информацию о бывших владельцах, затребуют все необходимые документы.

Одним словом, проявят максимальную бдительность при покупке, и тогда очень скоро смогут беззаботно попивать чай с баранками на уютной кухне своего и только своего дома.

Вопросы, которые следует задать продавцу

  • Кто продает недвижимость — собственник или его доверенное лицо?
  • Сколько у квартиры владельцев?
  • На каком основании получено жилье и зарегистрировано ли право собственности?
  • Есть ли несовершеннолетние среди собственников или пользователей?
  • Сколько человек прописано в квартире?
  • Если продавец состоит в браке, согласен ли супруг на продажу?
  • Нет ли третьих лиц, претендующих на право владения или пользования жильем?
  • Существуют ли обременения, ограничивающие права на недвижимость?
  • Как долго продавец владеет квартирой?

Зачем задавать эти вопросы, станет понятно дальше.

Распоряжаться квартирой может только ее владелец, поэтому важно выяснить у продавца, кто он: собственник или действующее по доверенности лицо. Второй вариант хуже, и не только потому, что в этом случае придется собирать досье на обоих.

Продажа по доверенности — удобный инструмент для мошенников. Они могут «выбить» документ из недееспособного хозяина, а то и вовсе изготовить фальшивку и продавать квартиру постороннего человека, работающего по контракту далеко от дома.

Как не повторить типичных ошибок покупателей и не стать жертвой аферистов?

Если владелец жилья находится в зоне доступа, следует настоять на встрече с ним. Вам необходимо убедиться, что он действует по доброй воле и только в силу обстоятельств перепоручил продажу другому человеку.

Второй момент — доверенность необходимо проверить на подлинность и актуальность. Даже если вы убеждены, что перед вами не липа, выясните, не отменил ли собственник право вести продажу от своего имени.

Может статься, документ давно отозван, а вам показывают экземпляр, оставшийся на руках у доверенного лица.

Доверенность на продажу недвижимости должна быть заверена нотариально. Раньше, чтобы убедиться в ее подлинности, приходилось договариваться о встрече с выдавшим ее нотариусом.

С января 2017 года стало намного проще: Федеральная нотариальная палата создала интернет-сервис для проверки подобных документов.

Теперь, зная реквизиты доверенности, каждый может выяснить, внесена ли она в единый реестр.

Попросите продавца предъявить паспорт и без стеснений изучите его страницы. Чтобы убедиться в подлинности документа, воспользуйтесь специализированным сервисом на сайте Федеральной миграционной службы.

Такая проверка — скорее формальность, но она даст понять, существует ли паспорт с указанными данными. За действительно значимой информацией о личности продавца следует обратиться в местное подразделение ФМС.

Кроме того, необходимо получить подтверждение полной вменяемости владельца жилья, а это щекотливый и тонкий момент.

Представьте, что перед вами — душа-человек, вызывающий безграничное доверие. Обращаться к такому с предложением прогуляться до районного психдиспансера как минимум неловко. Забудьте про деликатность — вы страхуете свой тыл.

Если вскоре после заключения сделки родственники продавца заявят в суде, что он был не в себе, ваша тактичность выйдет вам боком. Попросите в вежливой форме собственника съездить с вами в психоневрологический и наркологический диспансеры и получить документ о том, что он не состоит у них на учете.

Внесите нотку юмора — скажите, что готовы за компанию получить такие же справки для себя.

Если продавец водит автомобиль, может оказаться достаточным убедиться в наличии прав. Гражданам, состоящим на учете в ПНД, их не выдают. Но справки из диспансеров, полученные на этапе заключения договора купли-продажи, все-таки надежнее.

Кроме паспорта и справок, подтверждающих адекватность действий, владелец жилья должен предоставить:

  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую право собственности;
  • нотариально заверенное согласие супруги/а на продажу жилья, если состоит в браке;
  • свидетельства о рождении детей;
  • выписку из домовой книги с перечнем зарегистрированных в квартире жильцов;
  • оформленное у нотариуса согласие на продажу от других собственников недвижимости;
  • договор ипотеки, если квартира куплена с привлечением жилищного займа.

Свидетельство о регистрации права собственности с 2016 года упразднили. Раньше именно оно служило главным подтверждением законного владения недвижимостью. Сейчас на смену ему пришла выписка из ЕГРН. Но документ о госрегистрации остался на руках у владельцев, и это часто вносит путаницу.

Например, разведенные супруги поделили совместное жилье, и каждый зарегистрировал долевую собственность. Но у того из них, на кого прежде была оформлена квартира, все еще остается свидетельство о праве собственности. То есть, фактически ему принадлежит одна комната, а покупателю он может предъявить документ о владении всей квартирой.

Будьте бдительны и ориентируйтесь только на данные выписки из ЕГРН.

Допустим, найденный вариант вас устраивает по всем параметрам, и продавец, он же собственник, оказался вне подозрений. Хорошие сапоги — надо брать? Ни в коем случае, пока вы не получите полную информацию обо всех проживающих в квартире людях.

А также о тех, кто по каким-то причинам живет отдельно, но зарегистрирован на этих квадратных метрах, имеет право пользования недвижимостью или другие основания для проживания. При покупке квартиры всех этих людей предстоит выписать, и на этом этапе покупателя может поджидать масса чудесных открытий.

Существует несколько категорий лиц, чье право пользования жилплощадью сохраняется и после продажи. Среди них:

  • члены семьи, в свое время отказавшиеся от приватизации квартиры;
  • дети, которые не достигли совершеннолетия и либо остались без родительского попечения, либо находятся под опекой;
  • те, кто занимает жилплощадь на основании завещательного отказа;
  • бывшие владельцы, продавшие ранее «вашу» квартиру с условием своего бессрочного проживания в ней;
  • лица, занимающие квадратные метры на основании договора безвозмездного пользования или найма.

Чтобы получить сведения обо всех жителях заинтересовавшей вас квартиры, потребуется выписка из домовой книги — желательно архивная, как более информативная. Данные о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент, содержатся в Едином жилищном документе.

Читайте также:  Почему не стоит покупать военный билет?

Запрашивать подобную информацию вправе только собственники недвижимости или прописанные жильцы. Если продавец твердо намерен утаить от вас кого-то из домочадцев, правда может открыться только после покупки, как бы добросовестно вы не «копали».

Поэтому при наличии сомнений стоит заручиться услугами опытного юриста или риелтора.

Вы еще не передумали?

Возможно, имеет смысл рассмотреть вариант покупки жилья в новостройке? Тоже не стопроцентная гарантия беспроблемной сделки, но опасностей меньше. Особенно если вооружиться рекомендациями, как не попасть на горе-застройщика и не потерять деньги.

Квартирой в строящемся доме никто до вас не владел, у нее нулевая правовая история, поэтому меры предосторожности сводятся к изучению репутации строительной компании.

Критерии оценки простые: опыт работы на рынке, степень финансовой устойчивости, количество, качество и сроки сдачи построенных объектов. Специалисты компании «МИР недвижимости» выбрали лучших застройщиков Санкт-Петербурга и предоставили пользователям возможность легко найти перспективный проект по заданным параметрам:

Если ваш выбор по-прежнему — вторичный рынок, придется скрупулезно собирать информацию, анализировать факты и просчитывать шаги, стараясь свести риски на нет.

Это страшное слово — риелтор

Вы находите интересный вариант квартиры от собственника и договариваетесь о просмотре. На встречу же является посредник, который представляется другом/родственником/коллегой владельца. Поясняет, что хозяин жилья в отъезде и поручил ему вести продажу.

Показать доверенность без предварительного задатка отказывается. Некоторые риелторы действуют именно так — выдают себя не за тех, кем являются, темнят и юлят. Бегите от таких подальше. В лучшем случае они нагреют руки на вашей сделке на несанкционированные 300-400 тысяч рублей.

Худший вариант даже рассматривать не стоит.

Когда посреднику можно доверять

Добросовестный риелтор никогда не скрывает правду.

Он по первому запросу показывает доверенность от собственника для подтверждения своих полномочий и предоставляет документы, из которых следует, что доверитель действительно обладает правом собственности на квартиру.

Риелтор-профи не станет требовать от вас передачи задатка — подобное соглашение заключается только между покупателем и собственником. Роль агента по продаже сводится исключительно к помощи в составлении документа и присутствию при передаче денег.

Как определить, что риелтор — мошенник? Тема для отдельной статьи.

Вы, как покупатель, тоже можете заключить договор с риелтором, переложив на него обязанности по поиску подходящего жилья.

Хороший специалист с выработанным профессиональным чутьем — находка для тех, кто слабо ориентируется в специфике рынка. Кроме того, договор предусматривает страхование ответственности перед клиентом.

Если риелтор допустит просчет, из-за которого сделку признают недействительной, вы получите компенсацию ущерба в рамках оговоренной суммы.

На каком основании?

Непременно следует узнать, на каком основании возникло право собственности нынешнего хозяина на рассматриваемую недвижимость. Этот момент — своеобразный краеугольный камень в деле проверки юридической чистоты жилья.

Имея точное представление о том, как квартира попала к владельцу, вы сможете определить круг требующих проверки документов, а также сделать выводы о наличии/отсутствии третьих лиц, способных претендовать на жилплощадь.

В зависимости от причины, по которой квартира оказалась во владении продавца, документ-основание может быть представлен:

  • договором передачи жилья в собственность — для приватизированной недвижимости;
  • договором купли-продажи — в случае приобретения квартиры на вторичном рынке;
  • договором со строительной компанией, если жилье покупалось в новостройке;
  • договором дарения;
  • свидетельством о праве на наследство;
  • добровольным соглашением или судебным решением о разделе имущества, если речь идет о совместной собственности бывших супругов;
  • ипотечным договором;
  • справкой о выплаченном пае;
  • договором пожизненного содержания в случае получения квартиры под обязательства ренты.

Если квартира получена в наследство

Вам не повезло. И это лишь отчасти шутка. Покупать такое жилье рискованно, особенно если со дня вступления в наследство не прошло трех лет. По истечении срока исковой давности вероятность возможных сюрпризов заметно сокращается, но к нулю не сводится.

Забытый родственник может свалиться как снег на голову в любой момент, сообщить, что не знал об открытии наследства и заявить о своих правах на квартиру, которую вы давно считаете своей.

Не стоит скидывать со счетов и другую категорию наследников — тех, кому положена обязательная доля, даже если недвижимость завещана другому лицу.

Как застраховаться от возможных притязаний?

Лучшее, что вы можете сделать, — отказаться от квартиры. Но если вариант очень уж привлекательный, постарайтесь обильно подстелить соломку. Досконально изучите свидетельство о праве на наследство и выясните, не предоставляется ли кому-то из семьи права на пожизненное проживание в квартире.

Убедитесь, что среди родственников продавца нет наследников той же очереди, что и он. Если есть, получите от них письменный отказ от наследства. Попросите продавца составить и заверить у нотариуса заявление о том, что все требования потенциальных наследников он обязуется удовлетворить за свой счет.

И наконец, застрахуйте сделку.

Титульное страхование обеспечивает защиту на случай утраты вами права собственности на купленное жилье.

Если суд признает сделку незаконной (из-за появления неизвестного ранее наследника или по другим причинам, о которых вы не знали на момент покупки), вы сможете вернуть свои деньги.

Но только в том случае, если судьи сочтут вас добросовестным приобретателем. Так называют покупателей недвижимости, совершивших все необходимые действия для проверки юридической чистоты квартиры.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние

За защитой прав детей следят органы опеки и попечительства — сделки с жильем с участием несовершеннолетних редко происходят без их вмешательства. Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, продавец обязан получить от органов опеки разрешение на продажу жилья.

Не обойтись без такого документа и в случае, когда дети остались без родителей или находятся под опекой. А если у несовершеннолетнего есть родители и он не имеет доли в квартире, то независимо от факта его прописки разрешения от органов опеки не требуется.

Разобраться самостоятельно в этих тонкостях непросто, поэтому если вы твердо намерены приобрести квартиру, в которой прописаны дети, стоит обратиться за помощью к опытному юристу.

А что скажет вторая половина?

Если продавец состоит в браке и квартира является совместным с супругом имуществом, без нотариально заверенного согласия последнего она не может быть продана. Часто недвижимость принадлежит обоим супругам, даже если они в разводе. В таких случаях тоже требуется получить согласие второго из пары.

А теперь представьте, с какой легкостью человек может «потерять» паспорт и оформить новый — чистый, без штампов.

Кто подтвердит, что за его плечами нет женитьбы и развода? Где гарантия, что после покупки жилья не нагрянет его бывшая супруга и не потребует через суд свою долю? Идеальный вариант, если собственник состоит в браке с тем человеком, совместно с которым приобреталось жилье, и супруги единодушны в желании его продать.

История квартиры: копайте глубже

Чтобы понять, насколько благонадежен выбранный вами вариант, попросите собственника сделать запрос на расширенную выписку из ЕГРН. В этом документе будут отражены все события, происходившие с объектом за последние 20 лет. Вам важно выяснить, нет ли в прошлом квартиры темных пятен, таких, как:

  • сомнительные сделки, особенно с участием государственных предприятий и юридических лиц;
  • частые перепродажи со сменой собственников;
  • судебные споры;
  • факт нахождения под арестом или в залоге у банка.

Если окажется, что у квартиры есть обременения или не так давно она находилась в эпицентре конфликта, стоит дважды подумать, иметь ли с ней дело. Регулярный переход недвижимости из рук в руки — и вовсе красный флажок для покупателя. За такими действиями явно просматривается мошенническая схема продаж по поддельным документам.

Минимизируйте риски

Какой покупатель не хотел бы найти квартиру своей мечты — подходящую по характеристикам и цене, с единственным (совершеннолетним и дееспособным) собственником, владеющим недвижимостью с момента ее постройки.

Реальность, увы, вынуждает спускаться с небес на землю. Поиск жилья с безупречно чистой историей — квест для настойчивых и удачливых.

Поэтому не остается ничего другого, как держать ухо востро, прислушиваться к внутреннему голосу и следовать ряду правил:

  • отказывайтесь от квартиры, если со дня последнего перехода в право собственности не прошло трех лет;
  • отвергайте варианты продаж по доверенностям;
  • проходите мимо, если цена недвижимости заметно ниже рыночной;
  • продолжайте поиск, если столкнулись сразу с несколькими настораживающими маркерами: большим количеством домочадцев, прописанными в квартире детьми, инвалидами или выбывшими в неизвестном направлении родственниками;
  • всесторонне проверяйте владельца недвижимости и историю квартиры;
  • фиксируйте факт дееспособности продавца в день заключения договора;
  • заверяйте сделку у нотариуса;
  • оформляйте титульное страхование как минимум на 4 года после покупки, а лучше на 7 или даже 10 лет.

И обязательно верьте, что найдете квартиру, которую сможете купить без колебаний и страхов. Не жалейте времени и сил — они с лихвой окупятся стабильностью и душевным равновесием.

Какие есть риски при покупке недвижимости: советы от юриста по недвижимости

Всего юристы насчитывают более 100 рисков и обстоятельств, которые могут привести к утрате права собственности. Расскажем о самых популярных причинах, которые ставят под угрозу сделки на вторичном рынке. 

Квартира имеет нарушения в процессе приватизации

Риски возникают, если при проведении приватизации не были учтены все прописанные в квартире лица. Например, часто нарушаются права несовершеннолетних, которые не были включены во время приватизации в список владельцев. 

Скрытые жильцы в квартире 

Даже спустя несколько лет в вашу квартиру могут вселиться жильцы. А именно, если они были временно выписаны в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные учреждения, проходили срочную службу в армии, имеют право пожизненного проживания в квартире и ещё в ряде обстоятельств. 

Квартира была получена по наследству или договору дарения

После покупки квартиры есть вероятность возникновения наследников, претендующих на жилье. Оспорить дарственную можно через суд с признанием ничтожности договора дарения. 

Читайте также:  Независимость судебной системы

Продажа квартиры с ущемлением интересов сторон 

Сделка может быть расторгнута, если владелец квартиры заявит, что его ввели в заблуждение, принудили к сделке, а также если он находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения и не осознавал свои действия в момент подписания договора. 

Отказ продавца предоставить дополнительные документы на квартиру

Например, если продавец не предоставит архивную выписку из домовой книги или согласие супруга на продажу, сделку также могут признать недействительной.

По статистике, 70% сделок на вторичном рынке могут быть расторгнуты по суду, поэтому рекомендуем обратиться за проверкой к юристам. Юридическая проверка поможет вам принять решение, стоит покупать выбранную квартиру или нет.

Заказать юридическую проверку

Что проверяют юристы?

  • Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
  • Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
  • Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
  • Наличие обременений и арестов
  • Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
  • Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
  • Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
  • Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
  • Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки

Проверить квартиру

При отсутствии рисков вы будете уверены, что приобретаете надежное жильё. Если же юристы выявят риски, вы можете выполнить их рекомендации и обезопасить сделку.

Как правильно продавать недвижимость и получить деньги с выгодой

Самое первое и самое важное правило любого успешного дела? Ответ очевиден и очень прост.  Но для начала одна история…

Продажа недвижимости сравни ремонту

Мои знакомые в период заслуженного отпуска решили сделать ремонт в своей двухкомнатной квартире.

Долго копили, планировали, генерировали идеи и вот наконец настал тот час… Решили, что целесообразно будет потратить весь бюджет на качественные материалы, а ремонт проводить своими силами.

Ведь когда-то они помогали делать ремонт родителям, а еще можно подглядеть в интернете, ну и друзья помогут, у них недавно закончился ремонт своей квартиры. Вобщем, решили сэкономить)).

К ремонту квартиру подготовили быстро. Затем начали самостоятельно выравнивать стены, заливать полы, переносили розетки и т.д. Все давалось с огромным трудом и с достаточно большими временными затратами. Не буду описывать весь процесс, но к концу отпуска ремонт так и не был закончен.

Времени на продолжение этой эпопеи не осталось, как впрочем, и сил. Было принято решение пригласить бригаду специалистов для завершения. И понеслось….

Оказалось, что рановато они установили натяжной потолок и положили ламинат, стены не выровняли как следует, стяжку сделали неправильно и т.д., и т.п.

После подсчета стоимости работ нанятой бригады строителей, учитывая, что придется многое переделывать, и докупки материалов для ремонта, бюджет на ремонт пришлось значительно увеличить. Получилось, что личный опыт и помощь друзей при ремонте, в их случае оказались бесполезными, скорее даже совершенно не полезными.

И изучение в течение полугода мастер-классов бывалых строителей из интернета, и их советы, в руках дилетантов сыграли против. Поздно поняли, что гораздо дешевле было бы доверить работу профессионалам с самого начала. А могли бы свой отпуск провести на море, ремонт сделали бы быстрее и обошелся бы он в разы дешевле.

Подобный результат вы получите при самостоятельной продаже недвижимости. А рисков при этом гораздо больше.

Риски при продаже недвижимости

Самый главный риск самостоятельной продажи — потерять то, что нажито непосильным трудом — вашу недвижимость и остаться без денег.

Если вы не являетесь профессионалом рынка недвижимости и продаете недвижимость самостоятельно, то вы непременно столкнетесь со множеством проблем. При этом вы потеряете деньги на рекламу объекта, нервы и деньги, торгуясь с профессионалами, представляющими потенциальных покупателей и, вдобавок, приобретете юридические риски по сделке.

При всем этом, вероятнее всего, что до самой сделки вы так и не дойдете.

90% сделок с недвижимостью проводится профессиональными риэлторами. При этом профессионалы на сделке предпочитают работать с профессионалами.

Начиная продавать свою недвижимость каждый считает, что его жилье непременно стоит дороже аналогичных. Завышенная цена отталкивает потенциальных покупателей, ищущих подобную площадь в этом районе.

Пока вы не решаетесь снизить цену до рыночной, ваш потенциальный покупатель сделает выбор в пользу рыночного предложения.

А вы за свои деньги, потраченные на рекламу, хорошо поможете продавцам аналогичной недвижимости.

Не правильно оцененная недвижимость в итоге всегда продается по цене, гораздо ниже рыночной.

Не чуть не лучше вариант, когда вы позволяете свою недвижимость продавать нескольким риэлторам одновременно.

При таком варианте ни один из риэлторов не будет чувствовать свою ответственность за результат, у него не будет мотивации выкладываться и серьезно помогать.

А ваш потенциальный покупатель, видя неограниченное количество объявлений о продаже вашего объекта, да еще с разной ценой, решит, что с вашей недвижимостью что-то не так и выберет другой объект.

И даже если вам удастся самостоятельно дойти до сделки купли-продажи, вы несете неоправданные юридические риски. Не правильно составленный договор, несвоевременно подписанный документ, не правильно произведенные расчеты и повышается риск не дополучить от покупателя всю оговоренную сумму, а то и вовсе не получить денег за проданную вами недвижимость.

Существуют способы безопасных расчетов при сделках с недвижимостью, о которых вам расскажет только специалист.

А насколько вы подкованы в вопросах налогообложения при сделках с недвижимостью, учитывая частые изменения в этой сфере в последние годы? Уверена, что либо вы вовсе не обладаете познаниями в этой области, либо ваши знания поверхностны.

При продаже каждого второго объекта недвижимости возникает необходимость заплатить налог с продажи недвижимости.

Консультанты в налоговой инспекции не подскажут вам как правильно оформить сделку, чтобы минимизировать ваши налоги или вовсе их избежать, разумеется в соответствии с законодательством РФ. У налоговой инспекции иная задача.))

Только профессиональный риэлтор, сопровождающий вашу сделку продажи недвижимости, подскажет вам, как провести продажу без ущерба для вашего бюджета.

И последнее, но при этом не менее важное. Многие продавцы недвижимости хотят, чтобы комиссию их риэлтору оплатил покупатель. Согласитесь, что странно просить покупателя оплатить комиссию риэлтору, который в сделке защищает интересы продавца. 

Запомните, риэлтору Продавца, который защищает только интересы Продавца, работу оплачивает Продавец. 

Ни один профессионал любой сферы деятельности никогда не будет работать бесплатно или за минимальное вознаграждение. Знания и опыт получают и копят годами, совершенствуют постоянно. Это огромный труд.

Никто и никогда знаниями не будет делиться с вами безвозмездно.

Уверена, что и вы не готовы разбрасываться вашими профессиональными знаниями, полученными большим трудом, временем и, скорее всего не бесплатно.

А теперь ответ на вопрос, заданный в начале статьи. Он действительно очевиден.

Доверяйте профессионалам!

  • Самое важное правило любого успешного дела – это профессиональный подход.
  • Каждым делом должен заниматься профессионал: стричь и красить волосы – парикмахер, лечить — врач, строить – строитель, а продавать недвижимость – риэлтор.
  • Правильный продавец недвижимости не готов идти на неоправданный риск и не будет самостоятельно продавать недвижимость, не имея достаточных знаний и навыков продаж недвижимости.
  • Получить достаточные навыки и знания в условиях постоянно меняющегося законодательства, не имея постоянной практики, продав когда-то квартиру и начитавшись советов в интернете, невозможно!
  • Правильный продавец недвижимости никогда не попадет в руки мошенников, потому что всегда с ним рядом надежный, профессиональный риэлтор!
  • Членами нашей Ассоциации являются профессиональные риэлторы, которые обладают колоссальным опытом работы, постоянно совершенствуют свои знания и навыки, проходя обучения, посещая семинары, встречи, конгрессы с партнерами — непосредственными участниками сделок с недвижимостью, которыми являются банки, нотариусы, юристы в сфере недвижимости, налоговые и регистрирующие органы.
  • Наши риэлторы обладают достаточным уровнем знаний для того, что грамотно организовать и провести продажу вашей квартиры, защищая только ваши интересы в сделке с недвижимостью.
  • Доверяйте свою недвижимость только профессионалам своего дела!
  • Тогда и то, что нажито непосильным трудом сбережете, и нервы останутся целыми.

©  Кудоярова А.А.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *