Как выбрать правильного риэлтора?

Правильный выбор риэлтора или агентства недвижимости — один из важнейших этапов при подготовке к покупке или продаже жилья.

Хороший агент поможет сэкономить нервы и деньги, сориентирует вас в процессе покупки и убережет от обмана.

 Волшебной формулы по выбору отличного агента не существует, хотя можно выделить шаги, которые увеличат ваши шансы на успех. Расскажем, как выбрать подходящего риэлтора и на что обращать внимание при выборе.

Как выбрать правильного риэлтора?

Как правильно выбрать риэлтора: 5 советов по поиску

В России работа риэлторов не лицензируется с 2002 года, да и закона для регламентации их деятельности не существует. Это существенно усложняет подбор агента: мало кто знает, как оценить его профессионализм. Есть ряд вопросов, ответы на которые помогут выбрать подходящего риэлтора.

1. Выбирайте риэлтора в агентстве недвижимости

В успешном агентстве, которое давно на рынке, легче выбрать надежного риэлтора. Но это не значит, что частные риэлторы или работники маленьких агентств «плохие».

Просто, как правило, крупное и опытное агентство бережет свою репутацию, работает только с профессионалами и заботится об их квалификации, направляя на курсы и семинары. Также в такой компании вы гарантировано не встретите мошенников, чего не скажешь об агентствах-однодневках.

Как выбрать правильного риэлтора?

Правда, есть и недостатки. У них много клиентов, поэтому работа напоминает конвейер. Вас могут направлять от одного специалиста к другому и каждому придется заново объяснять свои требования.

Среди частных риэлторов и сотрудников маленьких агентств тоже есть профессионалы. К тому же, они уделяют клиентам больше сил и времени, так как только нарабатывают репутацию и надеются на ваши рекомендации. Тут больше вероятность встретить мошенника, поэтому частных специалистов лучше выбрать по рекомендации близких.  

2. Выясните, в какой области специализируется риэлтор

Хороший специалист работает в 1-2 областях. Если ваш кандидат говорит, что занимается арендой жилья и офисов, сделками со вторичным жильем и новостройками, покупкой земельных участков и домов в частном секторе — его нельзя назвать специалистом.

Как выбрать правильного риэлтора?

Если вы выбираете риэлтора в крупном городе, то он должен специализироваться не только на типе недвижимости, но и на отдельном районе или квартале. Выберите риэлтора, который работает по понравившемуся району города.

Хороший способ оценить знание местного рынка — просто спросить. Спросите о среднем времени продажи квартир в недавно сданных домах района и средние цены на квартиры, также спросите об отличиях квартир друг от друга и нюансах местного рынка, о которых вы должны знать. Владеть такой информацией в масштабе всего города сложно, поэтому качество услуг риэлторов-универсалов ниже.

Как выбрать правильного риэлтора?

3. Изучите опыт специалиста и отзывы его клиентов

Узнайте, сколько сделок с успехом заключил ваш риэлтор. Если у него позади сотни выгодных сделок и большой опыт работы, можно поверить, что он справится на пять и выбрать его. Обратите внимание и на мелочи: есть ли у него блог, продвигает ли он бизнес через соцсети, рассказывает ли там о своих достижениях.

Об успешности риэлтора может свидетельствовать и количество объявлений, размещенных от его имени. У профессионалов всегда много объектов.

Изучите отзывы клиентов, они могут помочь выяснить то, что от вас пытались скрыть. Но опирайтесь только на независимые ресурсы. Изучать хорошие отзывы на сайте агента или в его инстаграме бесполезно.

Как выбрать правильного риэлтора?

Но даже многолетний опыт и хорошие отзывы не гарантируют качество услуг агента, если они устарели. Ситуация на рынке постоянно меняется, вынуждая риэлторов быть гибкими и всегда оставаться в курсе актуальных изменений. Меняются законы, правила госорганов, способы продвижения и т.п.

Если у риэлтора 20 лет стажа, не стоит полагаться лишь на это. Проверьте его квалификацию: узнайте о его маркетинговом плане продажи жилья, последнем пройденном обучении, используемых каналах и технологиях.  

4. Узнайте, есть ли у риэлтора план

Спросите, как риэлтор собирается работать с вашим объектом. Он должен вам разъяснить, какие действия собирается выполнить и в какие сроки, какими инструментами будет пользоваться. Использование в работе размещение объявления о продаже на «Авито», «Циане» и в местных газетах нельзя назвать эффективным. Это можно сделать и самостоятельно.

Как выбрать правильного риэлтора?

План хорошего риэлтора содержит минимум 25 различных инструментов продвижения. Там должны быть указаны:

  • Способы подбора целевых покупателей или продавцов;
  • Площадки для размещения объявлений;
  • Периодичность их обновления;
  • Обработка полученных откликов.  

Чтобы составить план, риэлтор должен изучить ваши пожелания к покупке или объект продажи. Узнать район, участок, квартал, в котором располагается жилье. Если вы выбрали риэлтора по этой территории, то он даже во сне должен рассказать вам сколько двушек-студий сейчас продается в этом районе.

Как выбрать правильного риэлтора?

5. Убедитесь, что не заключаете договор с мошенником

Чтобы не выбрать мошенника, следует обращать внимание на ряд признаков:

  • Агент в договоре не указывает сроки и условия продажи квартиры. Это может свидетельствовать о его поиске быстрой наживы: риэлтор продает квартиру по цене чуть ниже рынка или, наоборот, затягивает процесс надолго, ожидая покупателя дороже.
  • Риэлтор обещает скидку с комиссии за свои услуги. Это может значить, что он работает с вами в тайне от агентства, экономя на комиссии работодателю. В этом случае вы действительно сэкономите, но лишитесь ряда услуг агентства. Таких, как страхование ответственности компании или послепродажное обслуживание.
  • Вознаграждение риэлтора ниже среднерыночного. В демпинге заинтересованы либо новички, либо мошенники. О ценах на услуги риэлтора мы рассказывали в статье.
  • Риэлтор вытягивает деньги сверх комиссии, прикрываясь обходом очередей в регпалате, доплатой госорганам за прием документов, ускорением процесса и т.п. Такое действительно может быть, но вы не сможете проверить, куда ушли деньги. Договоритесь заранее, что все внеплановые расходы идут из комиссии.

Как выбрать правильного риэлтора?

Теперь вы знаете, как выбрать риэлтора при продаже или покупке. Не забывайте проверять его репутацию, квалификацию и специализацию.

Елизавета Кобрина

Как выбрать хорошего риелтора: основные заблуждения клиентов

Как выбрать правильного риэлтора?

Многолетняя риелторская практика позволила аналитикам «PRO ОБМЕН» систематизировать ошибочные ожидания клиентов, обращающихся в агентства недвижимости. Как правило, их представления о работе рынка недвижимости основаны на опыте друзей, знакомых и отрывочной информации из Интернета. Поэтому одновременно с решением «квартирного вопроса» приходится знакомить клиента с азами алгоритмов работы с недвижимостью.

Основные заблуждения при выборе риелтора

Хороший риелтор: кто он?

Что отличает профессионала от дилетанта?

Опытный риелтор сразу назовет клиенту рыночную стоимость его квартиры. Он знает реальные цены сделок в конкретном районе и их динамику. Он понимает и сумеет донести до клиента мысль, что при проведении альтернативной сделки важно не только получить за продаваемую квартиру максимальную цену, но и быстро подобрать подходящий вариант для покупки в рамках ее цены.

Он не будет экономить на рекламе и разместит объявление (в статусе «премиум») на популярных площадках, эффективность которых проверена его личным опытом. Воспользуется скидкой, которые предоставляют ему рекламные сервисы за объем публикаций.

Мало того, у любого профессионала есть свой набор рекламных технологий, который позволяет эффективно информировать потенциальных покупателей. Сейчас многие из них используют ипотечный кредит. Риелтор учитывает в работе и это.

Он выставит квартиру на портале, где клиенты-ипотечники смогут получить скидку по процентной ставке.

Как выбрать правильного риэлтора?

Хороший риелтор обязательно будет присутствовать на показе квартиры вместе с клиентом. Он встретит покупателя у подъезда, пообщается с ним до и после визита в квартиру. То, что поначалу может показаться клиенту пустой тратой времени, в нужный момент обернется источником важной информации.

А еще… На переговорах и при внесении аванса грамотный риелтор, уступая на взгляд клиента требованиям покупателя, на самом деле отстоит ключевые пункты клиентских интересов.

Его цель – выйти на максимально выгодную для клиента сделку, а не подавить оппонента своими профессиональными компетенциями.

В чем основная задача риелтора?

Многократно повысить вероятность проведения сделки с недвижимостью – вот основная задача любого профессионального риелтора.

Он гарантирует качественную юридическую проверку, не позволит купить неликвид, квартиру с долгами по коммунальным платежам или попасть в ситуацию, когда толпа забытых наследников попытается отсудить квартиру у покупателя.

И помните, что настоящий мастер рынка недвижимости будет управлять продажей квартиры клиента, а не потакать его эмоциям и капризам.

Как не попасть на недобросовестного риелтора

Чтобы обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью и распознать недобросовестного риелтора, нужно придерживаться ряда правил. Вместе с экспертами рассказываем, каких именно

Как выбрать правильного риэлтора?

Pressmaster/shutterstock

Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.

Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.

Правило 1. Экспресс-мониторинг

Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости.

Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании.

Читайте также:  Что скрывают банки в своих кредитных договорах?

В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.

Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме.

Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов.

Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.

Как выбрать правильного риэлтора?

Образец удостоверения системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости России в виде пластиковой карты ( Гильдия риелторов Москвы)

«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию.

Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов.

Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.

Правило 2. Страхование ответственности

Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке.

Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность.

Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью.

Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру.

Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:

  • риск заключить договор с недееспособным продавцом;
  • риск приобрести квартиру у продавца, который не получил согласия своего супруга;
  • риск истребования квартиры из вашего владения законным собственником.

Правило 3. Выписка и время на изучение договора

Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).

Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.

Правило 4. Осмотр квартиры и задаток

Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.

Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.

Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить.

Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен.

Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.

Правило 5. Заниженная цена

Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой.

«Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб.

В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.

Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.

Правило 6. Поведение риелтора

Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».

Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:

  • не показывают оригиналы документов, на основании которых они приобрели квартиру;
  • отказываются показать квартиру. Отговорки могут быть любые — от чрезмерной занятости до болеющего коронавирусом родственника;
  • просят внести задаток, подтверждающий ваше намерение заключить договор;
  • действуют по доверенности;
  • существенно занижают стоимость квартиры по сравнению с рыночной;
  • торопят сделку и отказываются от привлечения юристов.

Правило 7. Заключение сделки у нотариуса

Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки.

При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке.

Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.

Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.

Как найти риэлтора?

При ответственных операциях с недвижимостью люди обращаются к риэлтору. К какому? Тому, которого посоветует друг? Или кого предложит известное агентство недвижимости? Наш второй выпуск «Школы безопасности» посвящен выбору риэлторов. Консультантом выступает юрист, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.

Поиск риэлтора

Метод сарафанного радио не всегда подходит. Как и в любой другой профессии, у риэлтора тоже есть специализация. Один отлично продает квартиры, другой – ас в аренде. Нелишним будет спросить у знакомых, которые советовали вам именно этого человека, в чем конкретно он помог. Может, он просто присутствовал на сделке и проверил договор купли-продажи, а у вас сложная многоходовая задача.

Сегодня хороший риэлтор обязательно имеет страницу в социальных сетях (по крайней мере, в столицах и крупных городах), и это оправдано. С помощью соцсетей грамотный специалист может проявить себя: многие, например, ведут блоги или записывают видео, в которых рассказывают о рынке недвижимости, демонстрируя таким образом свою компетентность.

Потенциальный клиент может «издалека» оценить человека, которому доверит, возможно, главную сделку всей жизни.

Просмотрите социальную активность риэлтора, его манеру общения, круг интересов – будет ли вам с ним комфортно? Следует внимательно относиться ко всему, что пишет агент: вы можете обнаружить, что он, например, путается в юридических вопросах (а вам важна именно эта часть сделки), или он ругается матом, а для вас это нонсенс.

На это можно возразить, что и без социальных сетей специалист может прекрасно работать. Спорить смысла нет – действительно, можно обойтись и без соцсетей.

Но присутствие человека в интернете все же свидетельствует об открытости и о том, что он ориентируется в тенденциях: это необходимо, поскольку мир меняется, и сфера недвижимости меняется вместе с ним.

Сейчас уже никто не продает жилье только с помощью газетных объявлений, так что интернет, в любом случае, вошел в нашу жизнь.

Поиск профессионала через отраслевые сообщества (например, через Московскую ассоциацию риэлторов) – тоже не панацея и не гарантирует хоть какой-то результат. Кроме того, своих специалистов пытаются продвигать и различные базы недвижимости, но их рейтинги формируются не по качеству работы, а по активности самих брокеров.

  • Правильно: пользоваться соцсетями (потому что в них виден человек), собирать и читать отзывы и любую другую информацию о потенциальном агенте.
  • Как понять, что перед вами ненадежный застройщик? Школа безопасности-1
  • Плохой риэлтор
Читайте также:  Почему люди не могут получить свои деньги даже после решения суда?

При покупке квартиры сотрудничество с «плохим» риэлтором может закончиться как минимум потерей предоплаты. Максимум – и деньги потеряете, и квартиру не купите. При продаже есть шанс «продать», не получив деньги.

Если клиент безграмотен, и, не думая, выполняет все просьбы сомнительного риэлтора, велики шансы остаться ни с чем. Квартира – это не колбаса, которой всего лишь можно отравиться и испортить себе пару дней.

Потеря единственной квартиры может оказаться потерей всего.

Важно, чтобы риэлтор всегда был доступен для разговора, не скрывался, умел прилично себя вести – эти абсолютно предсказуемые моменты являются залогом того, что вы найдете общий язык. Если же он отказывается отвечать на какие-то вопросы, путается или отвечает коротко и агрессивно – это тревожный сигнал.

Важно, чтобы мог рассказать о своём опыте. Чем больше лет, тем лучше для наработки профессионализма.

Правда, и тут могут быть вопросы: человек может каким-то образом протянуть лет 10 в агентах, проводя по паре сделок в год.

Это не опыт! Просите отзывы – нормальные риэлторы собирают рекомендации от своих клиентов. Рекомендации должны быть разными по стилю! Нарваться на обман можно и в этом случае.

Начало работы

Без риэлтора можно обойтись только в самых простых случаях, а их крайне мало: например, если речь идет о родственном обмене, когда все друг другу доверяют и даже деньги передают без банковских ячеек. Даже сделки между соседями не гарантируют спокойствия, иногда сами собственники могут не знать о наличии проблем.

Недавно клиенты покупали квартиру у соседей, с которыми были в дружественных отношениях не один десяток лет.  Неожиданно с соседкой стало сложно договариваться, да и документы на квартиру у нее почему-то оказались сплошь кривые. В итоге пришлось выступать посредником – «медиатором» между двумя сторонами.

Кстати, важная часть работы риэлтора и заключается в правильной стыковке интересов разных сторон.

Существует мнение, что риэлтор должен только искать или продавать жилье, поэтому сразу при знакомстве спрашивайте, что входит в услуги вашего специалиста. Многие «эксперты» ленятся и говорят, что они не выезжают на квартиры или не изучают историю в подробностях.

Этот вариант не самый лучший, ведь опытный риэлтор, выехав на объект, уже наметанным глазом сможет определить проблемы с перепланировкой или обратить внимание на соседей, а то и на самих продавцов.

В силу профессии и большого практического опыта риэлторы могут знать и замечать значительно больше, чем простой покупатель.

Учтите, что количество опций, в том числе, может зависеть от оговариваемых комиссионных. (В Москве размер комиссионных варьируется от 100 тыс. рублей за сделку до 5% от цены квартиры/загородного дома).

Обычно с риэлтором заключается договор, в котором прописываются его обязанности и перечень предоставляемых услуг. Договор заключается в свободной форме, стандартная форма необязательна. При этом обязательно должно быть прописано то, зачем вы обратились риэлтору.

Если продать квартиру – значит, в договоре с ним должны быть указаны желаемые суммы, сроки продажи и т.д.

Если вам нужно купить квартиру и важна юридическая безопасность сделки – нужно указать параметры поиска (чтобы вам не показывали то, что категорически не подходит, на это часто жалуются покупатели).

Сколько бы ни велись споры о риэлторской деятельности, в российской действительности брокер не может просто помогать с продажей или покупкой. Наш нормальный агент должен быть немного психологом, много – юристом. Риэлтор должен уметь проверить правоустанавливающие документы и понимать, что подписывает его клиент, и где могут быть основные юридические проблемы.

Нужно знать, как проверять историю недвижимости (кто был прописан ранее, сколько раз перепродавалась недвижимость и т.д.) – так риэлтор поймет, будут ли в дальнейшем проблемы у клиента. Возможно, путем многочисленной перепродажи произошло «отмывание» мошеннически полученной квартиры.

В обычной выписке ЕГРН об этом не сообщается, оттуда можно узнать только, кто собственник на данный момент и есть ли какое-то обременение.

Риэлторы, брокеры, председатели ТСЖ

Существует неофициальная классификация профессиональных участников рынка недвижимости.

Есть так называемые частные риэлторы. Чаще всего их деятельность никак не оформлена документально.

Это и является их основным минусом – в случаях, когда что-то пойдет не так, клиент не сможет пожаловаться куда-то выше, начальства у такого специалиста нет. Да и вообще, таких агентов как бы тоже нет.

Но совершенно не значит, что частные риэлторы плохо работают, среди них много настоящих профессионалов.

Еще один вид риэлтора – агент, работающий в агентстве недвижимости. Есть вероятность, что вам достанется стажер, который проводит с вами свою первую сделку. Несколько успокаивает тот факт, что за его спиной стоит более опытный специалист – начальник отдела или юрист компании. Если вы встретили стажера и его никто не контролирует – у вашей сделки могут быть проблемы.

Особый вид риэлторов, работающих в агентстве, – агент, делающий «левую» сделку. Нередко его сбивает с пути праведного сам клиент, желающий снизить комиссионные и предлагающий работать в обход компании. В итоге клиент получает сокращенный объем услуг (у брокера не будет юридической поддержки компании).

И часто такой агент боится «засветиться» перед своей компанией и работает в неудобное для покупателей время. И кроме того, возможно, в своей компании выбранный специалист выполнял простые функции – сбегать к нотариусу или получить справку, показать квартиру.

Для полноценного проведения сделки у него может не хватить квалификации.

Еще бывают риэлторы-юристы. Не всегда это юристы со специализацией в недвижимости, но их, например, по знакомству, просят помочь в сделке: «Ну ты же юрист, проверь документы!».

И вот, приходит юрист по уголовному праву на составление договора.

Общие знания есть, а как конкретно происходит сделка с недвижимостью, на что действительно стоит обратить внимание, а к чему можно не придираться, он не знает.

И последний вид – человек, который самостоятельно провел свою собственную сделку. Или обладающий какими-то полномочиями в локальном масштабе.

Например, председатель местного ЖСК, который технически может провернуть дело и который решил заработать на том, что в отличие от большинства хоть что-то понимает.

Но на одной продаже опыта не наберешь и после обращений к таким «специалистам» проблемы тоже встречаются, и часто.

Как выбрать риэлтора. Технический подход

В х к этой статье на канале после критики мне предложили рассказать о своем подходе к выбору риэлтора для сделки купли-продажи квартиры.

Исполняю свое обещание.

Внимание! Очень длинная статья!

Карта процесса выбора

План поиска риэлтора

Начальные положения

1. Схема рабочая от слова «совсем». Работает не только в России.

2. Это технический подход. Который подойдёт для тех, кто любит четкую последовательность и может при принятии решений отделять эмоции от прагматичных факторов.

3. Это ресурсозатратный подход. Потребует намного больше времени, чем тратит средний клиента на выбор риэлтора.

4. Метод не даст вам 100% гарантии, что вы выберите самого лучшего агента. Но гарантирует, что избавит вас от типичных ошибок при поиске агента по недвижимости.

5. Вся схема – мой взгляд, опирающийся на мой опыт. У вас все может по-другому и при этом замечательно работать.

Пройдемся по схеме.

1. Зачем мне риэлтор

Первый и самый важный вопрос, на который вам надо будет честно ответить себе.

Что вы ходите, чтобы агент сделал за вас? И самое главное почему?

Помните, что, нанимая риэлтора, вы никоим разом не перекладываете на него ответственность за конечный результат.

Агент может выполнить какие отдельные работы и нести ответственность за это (как и какую именно – отдельный вопрос). Но в конечном итоге вы – тот, кто несет всю ответственность за решение своего вопроса.

Именно об этом вопрос «Что я точно не отдам в руки риэлтора?» Как минимум, вы должны оставить за собой принятий решения по условиям продажи или покупки квартиры, размера своих комиссий и дополнительных расходов.

Как только вы поняли для себя, а зачем вы хотите отдать деньги агентству недвижимости или частному маклеру, можно переходить к следующему шагу.

У вас может получиться много списков, которые в итоге облегчат вам выбор агентаУ вас может получиться много списков, которые в итоге облегчат вам выбор агента

2. Какой результат я хочу получить

До того, как начать выбор агента, вы определяете желаемые параметры будущей продажи или покупки квартиры. Естественно, ваши цифры должны базироваться на текущем состоянии рынка. Но в то же время не стоит занижать до минимума свои «хотелки».

Будьте готовы к тому, что после общения с агентом и подписания договора с ним цифры могут измениться (подсказка – определите для себя диапазон цифр).

Читайте также:  Зачем проверять собственника автомобиля перед покупкой через сайты судов?

3. Что для меня важно в АН и/или агенте

Самый интересный пункт.

Сразу скажу, что не может быть параметром для выбора агента:

✸ сколько лет на рынке агентство. Агенты приходят и уходят. Реже меняются собственники и директора. И за 3, 5, 10 и тем более 20 лет в компании поменялось все много раз. Вам важно текущее положение агентства.

✸ опыт работы риэлтора. Вам важен не общий стаж работы (тем более он бесполезен) и даже не общее количество завершенных сделок.

✸ отзывы незнакомых вам людей, даже звезд любого масштаба. У каждого клиента своя непохожая на 100% на другие проблема и вопрос в сфере недвижимости.

Как нет 100% одинаковых квартир, так нет и 100% одинаковых клиентских ситуаций. Что делал агента для других людей и как у него это получалось – все это лично вам ничего не даст для принятия решения.

Слова, которые вы не можете проверить лично, – пустые для вас.

✸ красивый офис, грамоты, дипломы и прочее. Вы будете работать де-факто с риэлтором, а не компанией. И для получение нужного результата вам важен не офис и вкусный кофе, а реальный опыт агента и другие его качества.

Теперь поговорим, на что стоит обращать внимание.

Что точно «Нет»?

Это всегда пункт №1. Что вы не примите ни в каком виде в агенте, его манере разговаривать, вести переговоры, умение торговаться? Какие характеристики компании заставят вас навсегда забыть о ее существовании? Здесь могут быть любые пункты.

Таким способом вы отметете неподходящие агентства и риэлторов, не тратя на них много сил и времени

Как риэлтор ведет переговоры?

При обсуждении вашей ситуации вы уже в переговорном процессе с риэлтором. Посмотрите, что и как делает агент, пытаясь вам продать себя, условия работы с ним и своего работодателя. Задавайте каверзные вопросы, торгуйтесь по комиссии.

И наблюдайте за поведением риэлтора. Уже на этом этапе вы можете отсеять слишком незаинтересованных в получении результата агентов.

Как агент будет решать ваш вопрос?

Ключевой вопрос. Именно тут и риэлтор и должен показать свой опыт. Ведь вам нужен не агент, который сделал 100 сделок по квартирам, а тот, кто уже 100 раз решал подобные вопросы и получал нужные клиенту результаты.

Вместо отзывов незнакомых людей, получите из первых рук информацию об реальном опыте агента. А если агент не захочет рассказывать вам о процессе решения ссылаясь на что угодно (мне однажды агент отказался объяснять как он будет продавать мою квартиру, ссылаясь на .. корпоративные стандарты), то можете вставать и уходить. Или, если есть желание, покупать кота в мешке.

Придется серьезно подумать, прежде чем даже начать поиски своего агентаПридется серьезно подумать, прежде чем даже начать поиски своего агента

Хочу ли я контролировать агента?

Для меня ответ всегда «да», но для вас это может быть и «точно нет». Если вы выбираете «да» тогда вам надо понимать, как и каким образом вы собираетесь это сделать.

В России есть агентства недвижимости, которые давно внедрили систему отчетности для клиентов в процессе исполнения договора. Меньше компаний готовы рассказывать вам без вашей подсказки, что можно еще сделать, чтобы вы могли продать/купить квартиру быстрее, дороже/дешевле и так далее.

Но вам может не повезти и тогда придется обсуждать и договариваться с риэлтором о форме отчетности.

С чем я готов(а) мириться?

В мире нет ничего идеального, тем более среди риэлторов. Какие недостатки вашего агента не помешают вам работать вместе? Какие минусы агентства недвижимости не будут для вас критичными? Это ваши компромиссы, в которых не стоит заходить слишком далеко.

Личное впечатление

В любых договорных отношениях есть формальные и неформальные договорённости. Работа с агентством недвижимости – не исключение. У вас всегда будет что-то, о чем договорились устно, потому на бумаге это бессмысленно прописывать.

Поэтому вы должны доверять своему риэлтору. Без доверия никуда. Хотите вы этого или нет. Вопрос доверия – дело каждого и каждый сам определяет верить или нет тому или иному человеку.

И решить, верите ли вы тому или иному агенту по недвижимости, можно только при личной встрече.

4. Где искать

Рекомендации

Хороший канал, который, однако не стоит переоценивать. Даже риэлтор, пришедший к вам по рекомендации от хорошего человека, остается лишь кандидатом. Он тоже должен пройти все ваши ступени отбора.

Но предложим, что вам никто никого не порекомендовал.

У больших агентств большие и красивые офисы.У больших агентств большие и красивые офисы.

Крупные агентства недвижимости

Крупные компании привлекают внимание большого количества клиентов. Люди идут туда, потому что компания на слуху, ее реклама повсюду в городе или сайт компании выпадает в первых строчка при поиске в интернете.

Но есть и недостатки. Агенты в больших компаниях настроены на поточную работу. Их задача – выполнять планы закрытия сделок и получения комиссии. И если вашу сделку для агента будет выгодно перенести на потом, он сделает это. И грамотно обоснует это вам.

К тому же, у риэлтора в больших компаниях, как правило, много договоров в работе одновременно. И вы, вполне вероятно, не сможете получать столько сил, времени агента, сколько надо было бы по-хорошему.

Плюс, в больших агентствах вы вряд ли сможете что изменить в договоре с ними.

Малые агентства и частные маклеры

Здесь минусы большого агентства становятся плюсами и наоборот. Ваш риэлтор будет, скорее всего, выделять вам столько ресурсов, сколько надо.

Планов продаж нет или очень условны. Во главу поставлено, все-таки, решение вопроса клиента таким образом, чтобы они пришел еще раз и порекомендовал риэлтора/агентство другим. Здесь вы можете смело рассчитывать на отчетность и бóльшую вовлеченность агента.

Но есть и минусы – юридическая поддержка чаше всего будет слабее, чем в крупных агентствах. Заменить агента, если вас не устроит его работа, тоже вряд ли получится.

  • Все тоже самое касается частных маклеров, которые можно смело рассматривать как микроагентства недвижимости.
  • Проделав всю предварительную работу, вы можете выходить «в поля» и встречаться с кандидатами на должность «риэлтор».
  • Помните – работа с риэлтором накладываете на вас обязательства.
  • Если у вас возникли вопросы по методу отбора или считаете, что его можно было улучшить,– добро пожаловать в комментарии.

Подписывайтесь на канал «Риэлтор не нужен!»! Комментируйте, задавайте вопросы и жмите «Нравится и делиться с друзьями!

Как покупать квартиру на вторичном рынке с помощью агентства недвижимости

Рекомендации экспертов Российской Гильдии Риэлторов  

Партнерский материал

Приобретать квартиру на вторичном рынке с помощью агентства недвижимости или самостоятельно? Это вопрос предстоит решить каждому покупателю жилья. 

Самостоятельная покупка, скорее всего, потребует у вас больше сил и времени. Сколько раз вы покупали квартиру: один или вообще делаете это впервые? В любом случае советуем быть готовым к тому, что придется узнать и изучить много новой информации и учесть массу деталей и нюансов, например, при оформлении документов.

Как выбрать риелтора? 

Задача риелтора — упростить и упорядочить процесс покупки жилья. Но и специалиста по недвижимости также нужно выбирать с умом. К примеру, не стоит полагаться только на тот факт, что компания на слуху.

Выбрать подходящее агентство недвижимости в своем городе вы можете на DomClick.ru

Российская Гильдия Риэлторов в работе с агентствами недвижимости советует руководствоваться тремя простыми правилами.

1️⃣Проверьте, состоит ли агентство недвижимости в Едином реестре сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости РГР. Там же можно узнать, есть ли у агента аттестат, подтверждающий его знания и компетенции. Для удобства пользователей на сайте работает поиск по компаниям и сотрудникам.

2️⃣Внимательно прочитайте договор, который заключаете, так как это единственный документ, который будет регламентировать ваши с риелтором отношения. Единых и обязательных требований к условиям договора нет, поэтому на рынке встречаются разные варианты.

Настаивайте на том, чтобы включить в договор пункт, предусматривающий проведение правовой экспертизы и исследование истории квартиры.

Особенности российского законодательства не дают на 100% убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.

Но если риелтор возьмет на себя обязательство провести правовую экспертизу и предоставить в письменной форме заключение, то он и будет отвечать за убытки клиента, которые могут возникнуть из-за ненадлежащего исполнения этого обязательства. Объем ответственностей риелтора также определяется условиями договора.

Какие риски могут быть при покупке недвижимости?

3️⃣Перед заключением договора с агентством недвижимости обязательно узнайте, застрахована ли ее профессиональная ответственность и на какую сумму. В качестве доказательства требуйте предъявить страховой полис. Только при его наличии вы будете максимально защищены. Отметим, у сертифицированного агентства недвижимости ответственность перед клиентом застрахована.

Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик. 

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *