Как признать электронную регистрацию недвижимости недействительной?

Казалось бы, столько душевных и материальных ресурсов было вложено в заключение сделки. Зачем же ее оспаривать? Однако на практике, увы, порой возникают разные случаи.

Например, покупатель спустя какое-то время обнаружил долг по коммунальным платежам, оставшийся ему в наследство от предыдущих хозяев, или на квартиру претендует еще кто-то, или приватизация жилья была проведена некорректно и т.д.

В итоге, кроме недовольства, у покупателя появляются основания расторгнуть договор или признать его недействительным. Как это сделать – мы сейчас подробно расскажем.

Какие сделки можно оспорить?

Главное в таких случаях – следовать букве закона. Глава 9 Гражданского Кодекса РФ подробно перечисляет причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной (и основания их оспорить). Они таковы:

  • положения сделки нарушают законы или прочие нормативные акты;
  • они противоречат нормам правопорядка или нравственности;
  • сделка совершена с малолетним гражданином, людьми в возрасте от 14 до 18 лет, а также лицами с ограниченной дееспособностью или вовсе недееспособными;
  • сделка совершена под влиянием угроз, обмана, шантажа или насилия (в законе это называется «пороками воли»);
  • сделка совершена в состоянии заблуждения – или лицом, не осознававшим значения и последствия своих действий;
  • сделка сама по себе ничтожна или мнима.

Что такое «ничтожная сделка»?

Ее особенность в том, что она изначально была заключена с нарушениями требований закона – и, следовательно, ее не нужно оспаривать.

Хотя, чтобы вернуть деньги или квартиру, обращаться в суд придется в любом случае. Вторая сторона крайне редко соглашается вернуться на исходные позиции – если она не преднамеренно нарушила закон.

В остальных случаях для возвращения статус-кво необходимо иметь на руках решение суда.

Есть следующие основания признать сделку ничтожной:

  • договор не только нарушает сам закон (такова оспоримая сделка), но и права третьих лиц;
  • при заключении были использованы поддельные или недействительные документы;
  • владелец жилья на момент продажи потерял право распоряжаться имуществом;
  • сделка является мнимой или притворной.

О последних двух видах стоит рассказать поподробнее. Оба они подразумевают то, что сделка фактически не заключена (даже при наличии документов).

Но если при мнимой сделке не было даже намерения ее совершать (и потому права участников сделки не меняются), то притворная прикрывает совершенно иную сделку – например, дарение.

К таким также можно отнести сделки, соответствующие виду договоров, но имеющие иные условия: например, в договоре указана одна цена квартиры, а продана она за другие деньги.

Как признать электронную регистрацию недвижимости недействительной?

Кто может оспорить сделку?

Круг лиц, правоспособных в плане признания недействительности сделки, очень широк. Это могут быть сами стороны – продавец и покупатель, их супруги и наследники, в том числе несовершеннолетние дети (если их права нарушены), опекун или попечитель стороны.

Кроме того, оспорить сделку может орган опеки (если было нужно его согласие для заключения сделки, но оно не было получено), прокурор, выявивший нарушение прав, а также банк-кредитор (если без его согласия была продана ипотечная квартира).

Если же оспаривается сделка при банкротстве, по причине ее фиктивности в суд могут обратиться кредиторы или финансовый управляющий.

Сроки для оспаривания

Это очень важная деталь, от которой не в последнюю очередь зависит успех дела. Для начала другой стороне, если она не хочет решать дело миром, подается иск. На него необходимо ответить в течение 30 дней. Если ничего не произошло или сторона отказалась удовлетворить требования, дело передается в суд с соответствующими документами.

С того момента, как заявитель узнал об обстоятельствах недействительности сделки, начинается отсчет времени. Если сделку нужно оспорить, срок исковой давности будет составлять один год. Если признать ничтожной – 3 года. Если же сделку оспаривают третьи лица (см. выше), которые не участвовали в сделке непосредственно, срок исковой давности увеличивается до десяти лет.

Как признать электронную регистрацию недвижимости недействительной?

Порядок признания сделки недействительной

Он будет практически одинаков независимо от того, что вы хотите сделать – признать сделку ничтожной или оспорить ее. Правда, в первом случае будет проще собрать доказательства. Для этого, а также на прочих этапах обращения в суд, может понадобиться помощь профессионального юриста.

Итак, общий порядок действий таков:

  1. Собрать доказательства недействительности сделки (документы или диктофонные записи – в случае обмана и угроз).
  2. Попытаться решить со второй стороной вопрос миром. Обязательно задокументируйте результат: если ответчик откажется, это будет доказательством в суде.
  3. Составить исковое заявление.
  4. Подать иск в суд. Лучше сделать это лично, чтобы иск не был случайно утерян на почте.
  5. Оплатить госпошлину. Ее стоимость напрямую зависит от цены жилья: если оно стоит не дороже 200 тыс. рублей, то нужно умножить 2% от цены имущества на 3200; если в пределах от 200 тыс. до 1 млн рублей – 1% от цены умножить на 5200; если больше 1 млн – 0,5% цены умножить на 13200. Однако сумма не может превышать 60 тыс. рублей.
  6. Присутствовать на заседании суда и получить его решение.
  7. Дождаться вступления решения в силу и обратиться к ответчику. Если он снова откажется выполнять требования, можно обращаться к судебным приставам, которые заставят его подчиниться.

В суд, конечно, нужно приходить с определенным пакетом документов. Независимо от того, кто обращается в суд – продавец или покупатель, нужно подать исковое заявление, доказательство попытки мирно решить вопрос, копию договора купли-продажи и квитанцию об оплате госпошлины.

Продавцу также будет необходимо добавить к ним выписку с банковского счета (в доказательство неоплаты суммы покупателем) и иные доказательства того, что сделка противоречит закону.

Покупателю – подтверждение права собственности, справку о передаче денег продавцу, подтверждения угроз и обмана, если они были, а также иные доказательства противозаконности сделки, зависящие от конкретного случая.

Исковое заявление составляется по определенному образцу. В правом верхнем углу располагается контактная информация: наименование суда (он должен быть городским или районным, по месту расположения квартиры), ФИО истца и ответчика, их личные данные и адреса. Далее рассчитывается цена иска по приведенной выше схеме.

В основной части указывается вся информация о сделке: когда она была заключена, какие условия при этом нарушены и чьи права ущемлены. После этого можно просить вернуть либо недвижимость (если заявление подает продавец), либо уплаченные деньги (если покупатель). Также в прошении можно потребовать компенсацию судебных издержек.

В заключении описывается приложенная к иску документация и ставятся подписи сторон, а также дата оформления.

Подавая в суд на недобросовестного дельца, нужно иметь в виду не только расходы, но и потраченное время.

Если поиск доказательств, составление и подачу иска можно осуществить быстро, то вот ждать судебного заседания можно до двух месяцев, еще неделю – его решения и еще месяц – вступления этого решения в силу.

А если ответчик откажется в добровольном порядке выполнять условия, то взыскание может растянуться на много месяцев, а то и на годы. Поэтому никогда не стоит пренебрегать возможностью урегулировать вопрос без участия суда: есть небольшой шанс, что проблема решится проще и быстрее.

Даже зная, как происходит признание сделки по квартире недействительной, а также то, что таковыми оказываются до 15% договоров, прибегать к этому не хочется. Поэтому будьте крайне внимательны на стадии проверки документов в ходе купли-продажи, следуйте требованиям закона – и знайте свои права и обязанности.

Не помешает также прописать в договоре ответственность за его нарушение: это послужит дополнительной гарантией безопасности. При всех этих условиях вы сможете заключить правомерную сделку и не опасаться ее расторжения.

Специалисты агентства недвижимости «Трансферт» с радостью помогут вам, в том числе в юридическом плане – и максимально обезопасят от ненадежных сделок. Обращайтесь!

Последние поступления объектов

Кс разъяснил, когда нельзя истребовать имущество от добросовестного приобретателя

13.07.2021
 4641

Как признать электронную регистрацию недвижимости недействительной?Конституционный суд РФ. Moscow Live

Конституционный суд РФ огласил постановление по делу о проверке на соответствие Основному закону страны нормы Гражданского кодекса РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Заявитель проиграл виндикационный иск, связанный с покупкой находящейся в совместной собственности бывших супругов квартиры.

Согласно судебным материалам, Владимир Гуков почти двадцать лет являлся титульным собственником квартиры в Ангарске. В августе 2015 года, через два месяца после развода, он без согласования с экс-супругой продал жилище своему родственнику. Спустя год у квартиры опять сменился владелец.

По договору купли-продажи им стал Евгений Мокеев. В 2018 году бывшая супруга Гукова в суде добилась раздела совместно нажитого имущества и признания сделки по продаже квартиры ее бывшим мужем недействительной. Женщина дождалась, пока решение вступит в законную силу, и подала уже к Мокееву виндикационный иск.

В 2019 году суд пошел ей навстречу и истребовал у Мокеева ½ долю спорной квартиры, а также исключил из ЕГРН запись о нем как о собственнике жилья. Доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, а трехлетний срок исковой давности истек, были отклонены.

Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение в силе.

В своей жалобе в КС Мокеев указал, что лишился ½ доли единственного жилья в результате применения судами п. 1 ст. 302 ГК РФ. При этом сделка купли-продажи между ним и родственником Гукова не признана недействительной.

  По мнению заявителя, данное правовое регулирование не гарантирует защиту прав собственности тем, кто действовал осмотрительно и разумно при заключении договора купли-продажи и не мог знать об отсутствии полномочия на распоряжение жилым помещением, поскольку это будет установлено на основании судебного решения значительно позднее, и, кроме того, лишает его даже компенсации. Мокеев указал, что оспариваемая норма на практике становится основанием для истребования от законного титульного владельца (добросовестного приобретателя) доли жилого помещения, находящегося у него на праве собственности, и потому противоречит Конституции РФ.

Позиция КС (в изложении пресс-службы суда) свелась к следующему.

Имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя из них оно приобретено, — сведения в ЕГРН могут не содержать информации об общей совместной собственности.

Таким образом, факт внесения в этот реестр записи с указанием одного из супругов не отменяет законного режима имущества, и оба супруга являются его собственниками.  

Разумное и осмотрительное поведение добросовестного приобретателя, полагающегося на сведения ЕГРН, не предполагает выяснения им судьбы этого имущества. Иное возлагало бы на покупателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости.

Читайте также:  Почему с кредитных карт нельзя снимать наличные деньги?

Вместе с тем, как указал КС, бывший супруг, сведений о котором не имеется в реестре, должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и позаботиться о его своевременном разделе или хотя бы о внесении указания о себе как о сособственнике в запись о регистрации права. В отсутствие же таких действий недопустимо возложение неблагоприятных последствий совершения сделки на добросовестных участников гражданского оборота. 

Обстоятельства дела могут свидетельствовать о незаинтересованности бывшего супруга судьбой своего имущества или означать, что данное лицо полагалось на осуществление правомочий бывшим супругом.

Допускается, что отчужденное спорное имущество не может считаться выбывшим из владения сособственника, не участвовавшего в сделке, помимо его воли. При этом права такого бывшего супруга могут быть защищены путем предъявления требований к другому супругу.

Но гражданин, приобретший жилое помещение у третьего лица, обладает меньшими возможностями по оценке рисков, чем бывший супруг — участник общей совместной собственности.

Таким образом, не подлежит удовлетворению иск бывшего супруга, который не принял меры по оформлению своего права собственности, но добился признания сделки о ее продаже недействительной, предъявленный к добросовестному приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН и ставшему собственником законно. Иное нарушало бы баланс прав и интересов всех участников гражданского оборота, отметил КС.

  • КС пришел к выводу, что в данном истолковании оспариваемая норма не противоречит Конституции РФ и не предполагает истребования жилого помещения в делах, аналогичных рассмотренному. 
  • Кроме того, КС указал, что законодатель вправе внести изменения в правовое регулирование отношений, связанных с государственной регистрацией прав на имущество, находящееся в совместной собственности бывших супругов.
  • Дело Мокеева подлежит пересмотру.

Признание недействительным ДКП «якобы» единственной квартиры должника в рамках исполнительного производства

Не так давно ко мне обратился клиент с интересным кейсом. Существует должник, назовём его «Вася» и клиент который просудил задолженность к Васе, получив испол. лист на более 5 млн. руб.Клиент после получения испол. листа вместе со своим «бывшим» адвокатом как и полагается пошел к приставам с заявлением о возбуждении ИП. 

Производство возбудили, арестовали немного кэша на Васиных счетах , нашли земельный участок без капитальных построек стоимость которого не более 300 т.р. и «единственное» жильё в Москве (квартира). 

Пока пристав возился с процессуальными действиями и выдавливал из себя постановление о наложении ограничений на регистрационные действия по квартире и земельному участку, Вася ту самую квартирку в центре Москвы скинул по договору купли-продажи своему товарищу и оформил сделку в росреестре. 

После чего ограничения на рег. действия всё же были наложены. Но собственник жилья уже совсем другое лицо.      

Теперь немного про Васю. Вася парень мутный. У Васи несколько юр. лиц зарегистрированных на него в ЕС — правда как показала проверка юрики пустые как «карманы Васи». 

У Васи скорее всего есть недвижка в ЕС, но по по документам Вася недвижимостью конечно же не владеет. Живет Вася постоянно в ЕС, там у него и ID Саrd уже давно имеется с постоянным местом регистрации в одной из стран ЕС.

 

Изучив всю ситуацию, у меня возникла пару мыслей: 1) А что если попробовать оспорить сделку по купле-продаже квартиры, указав на то, что сделка мнимая и совершена с целью уклонения Васи от уплаты долгов. Реализовал квартиру Вася быстро, сразу после возбуждения исполнительного производства.

 Получив деньги от реализации, Вася не спешил погашать требования своих кредиторов и деньги куда то дел. Да и были деньги то вообще, а то может наличка, да под расписку ? И регистрацию Вася в паспорте даже не менял и прописан в той же квартире которую реализовал. В общем пробовать доказать мнимость сделки, что бы без реституции.

 

2) А что если доказать что имущество у Васи не единственное. С тем умылом: зачем Васе было продавать недвигу ? Где ему жить то теперь ? Наверное есть у Васи в ЕС где жить, вот Вам и Васина ID европейское, уважаемый суд. А значит жильё-то не единственное. 

3)  Ну и зафиналить иском об обращении взыскания на кваритру, с последующей реализацией её на торгах в счет погашения требований кредитора.  

И это всё не в рамках процедуры банкроства физика.  

В оспаривании сделок много не практикую, поэтому и решил обратиться к УВАЖАЕМЫМ коллегам за консультацией и разъяснениями.За участие в обсуждении всем отдельное Спасибо!

Жду комментариев.      

Решение о признании не приобретшей права пользования жилым помещением, признании регистрации по месту жительства гражданина Российской Федерации недействительной

  • РЕШЕНИЕ
  • Именем Российской Федерации
  • 25 июля 2016 года                                                                                                             п. Увельский
  • Челябинской области
  • Увельский районный суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи К.С.Е.

прокурора Р.И.С.,

секретаря К.Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Увельского района Челябинской области в интересах Российской Федерации к А.Д.Р. о признании не приобретшей права пользования жилым помещением, признании регистрации по месту жительства гражданина Российской Федерации недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Увельского района Челябинской области, действуя в интересах Российской Федерации, обратился в суд с иском к А.Д.Р. о признании не приобретшей права пользования жилым помещением, признании регистрации по месту жительства гражданина Российской Федерации недействительной.

В обоснование требований прокурор указал, что прокуратурой Увельского района Челябинской области проведена проверка исполнения миграционного законодательства по факту массовой регистрации в жилом помещении по адресу: Челябинская область, Увельский район, АДРЕС, в ходе которой установлено, что гражданка Российской Федерации А.Д.Р. зарегистрирована в указанном жилом помещении, вместе с тем в данное жилое помещение не вселялась и не проживала в нем. Г.М.А. является собственником указанного жилого помещения.

В судебном заседании прокурор Р.И.С. исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.

Ответчик А.Д.Р. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещалась надлежащим образом. Судебное извещение, направленное по месту регистрации ответчика возвращено в суд с отметкой «истек срок хранения».

Назначенный в соответствии со статьей 50 Гражданского процессуального кодекса РФ в качестве представителя А.Д.Р. адвокат К.Н.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку мнение ответчика ему не известно.

Представитель третьего лица Управления ФМС России по Челябинской области при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принял.

Третье лицо Г.М.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещалась надлежащим образом. Судебное извещение, направленное по месту регистрации возвращено в суд с отметкой «истек срок хранения».

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону' и иным право вы м актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

  1. Статья 30 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения при надлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
  2. В силу статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, местом жительства гражданина признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
  3. Фиктивное отсутствие граждан по адресу регистрации по месту жительства затрудняет либо делает невозможным реальное исполнение ими обязательств перед государством, юридическими и физическими лицами, и делает невозможным обеспечение исполнения государственными органами и органами и органами местного самоуправления функций по защите прав и законных интересов государства и граждан в различных областях.

В соответствии с п. 8 ст.

2 Закона РФ от 25 июня 1993 года № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 376-ФЗ) под фиктивной регистрацией гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства понимается регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства на основании представления заведомо недостоверных сведений или документов для такой регистрации, либо его регистрация в жилом помещении без намерения пребывать (проживать) в этом помещении, либо регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства без намерения нанимателя (собственника) жилого помещения предоставить это жилое помещение для пребывания (проживания) указанного лица.

Изложенная норма в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 376-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» принята в целях предотвращения нелегальной миграции и усиления ответственности за нарушения правил регистрационного учета, поскольку фактическое отсутствие граждан, зарегистрированных по месту жительства, делает невозможным реальное исполнение ими гражданско-правовых обязательств перед другими гражданами, юридическими лицами и государством.

В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также инее заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как можно добиться признания недействительным договора купли-продажи квартиры? И в каких случаях это возможно?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Условия при которых он является незаконным

Правоспособность любой имущественной сделки определяется заключением гражданско-правового договора — ст. 425 ГК РФ (узнать о том, как составить типовой договор купли-продажи квартиры, а также посмотреть образец документа, можно здесь).

Когда речь идёт о недвижимости, юридическая сила документа приобретается после регистрации ДКП в Росреестре (ст. 131, 587 ГК РФ).

С момента получения документа о регистрации сделки покупатель начинает законно владеть недвижимостью, а продавец – полученными взамен деньгами.

Статья 587 ГК РФ. Обеспечение выплаты ренты

  • При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
  • Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
  • При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
Читайте также:  Как защитить свое жилье, чтобы его не продали без вашего ведома?

Ненадлежащий пакет документации или сомнительная правоспособность объекта и сторон сделки не допускают регистрацию купли продажи, признавая договор недействительным.

Расторжение договора, или его оспаривание – гражданская процедура, направленная на отмену правовых последствий, следующих за его заключением. Допускается при условии, что договор был заключён надлежащим образом и по сути выступает правоспособным документом.

Этим процедура оспаривания отличается от признания договора недействительным или ничтожным (ст. 166, 167 ГК РФ).

Подробно о том, можно ли совершить расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, допускается ли аннулирование этого документа после гос. оформления.

Нормы оспаривания договора регулируются статьёй 450 ГК РФ и следуют из обязательств сторон, включённых в положения купчей. Если стороны обязались исполнить установленные договорённости, но не исполнили их или исполнили ненадлежащим образом, возникают условия, допускающие прекращение правовых отношений.

Кто может обжаловать?

Продавец вправе инициировать оспаривание сделки:

  1. Если им не были получены деньги в полном объёме, указанном в положениях купчей на квартиру. То есть по той или иной причине контрагент уклоняется от предоставления оплаты, или её недоимки.
  2. Если новый собственник не вступает в фактические права. То есть, отказывается от подписания акта приёмки жилого помещения, или не вселяется в него.

У покупателя таких причин может возникнуть значительно больше. В их числе:

  • Отказ бывшего правообладателя от составления передаточного акта. Без него покупатель не может вступить в фактические права, и сделка остаётся оформленной лишь на юридическом уровне.
  • Отказ бывших жильцов от выселения или снятия с регистрационного учёта. Это грубое нарушение имущественных прав, в особенности, если прописанные жильцы – женщины с малолетними детьми, которых недопустимо выписывать без их желания.
  • Если сделка нарушила права третьих лиц, которые выдвинули встречные претензии на пользование жильём. Так же является грубым нарушением законных прав покупателя, создавая препятствия владения квартирой.
  • Были обнаружены обременения. Например, объект находится в залоге у кредитного учреждения, или на него наложен арест. Такие обстоятельства могут полностью отменить вступление договора в силу и признать его ничтожным, а сделку недействительной.
  • Квартира оказалась неправоспособной. То есть выяснилось, что документация на неё не оформлена должным образом, или ряд документов отсутствует. В ряде случаев такие ситуации могут поставить под сомнение владение квартирой будущим собственником, передавая ему все юридические проблемы и ответственность за них.
  • Техническое состояние жилья оказалось хуже, чем было обещано продавцом и указано в договоре. Зачастую существующие проблемы выявляются только после вселения в помещение, а иногда – при наступлении отопительного сезона, когда отопительная система работает ненадлежащим образом.

Перечисленные причины могут признаваться правомерными только при условии, что в положения купчей внесены пункты, подтверждающие их отсутствие. На этом основании делаются выводы о недобросовестности контрагента и нарушении имущественных прав взыскателя. Их актуальность отменяется:

  1. Если договором не обещано тех преимуществ, на которые притязает инициатор его расторжения, даже если это представляется очевидным.
  2. Когда актом приёмки указывается на имеющиеся недочёты в состоянии помещения (или иные), что существенно повлияло на стоимость квартиры.

Ошибка в составлении

Не может служить причиной расторжения техническая ошибка, допущенная при составлении договора, если она не явилась нарушением интересов одной из сторон. В этом случае составляется дополнительное соглашение, исправляющее ошибку. Соглашение подаётся в регистрирующий орган и корректирует правоспособность сделки.

Недобросовестные действия контрагента нередко становятся осознанными, заведомо спланированными мошенническими уловками. Они могут иметь различные нюансы, но общие схемы одинаковы. При покупке квартиры от застройщика чаще всего используются следующие:

  • Оформление ДДУ через подставные компании, с последующим банкротством и исчезновением ответственного учредителя.
  • Замораживание строительства, отказ от возврата денежных средств.
  • Получение денежных средств по предварительному ДДУ, который не подлежит регистрации.
  • Продажа одной квартиры нескольким дольщикам.

Подставные компании формируются также на вторичном рынке, это так называемые «чёрные риэлторы», преступные действия которых отличаются особым цинизмом в отношении участников сделки. Здесь широко применяются:

  1. Продажи несуществующего жилья, или не принадлежащей продавцам недвижимости по поддельным документам.
  2. Недобросовестно полученные генеральные доверенности, по которым незаконно сбывается недвижимость.
  3. Получение аванса или задатка от покупателя, с последующим исчезновением. Иногда – заключение купчей и получение расчёта по договору, с исчезновением по пути к отделению Росреестра.
  4. Под видом технической ошибки в предмете договора, продаётся совершенно иной объект с существенно ухудшенными техническими и кадастровыми характеристиками.

Перечисленные случаи допускают оспаривания сделки, но зачастую виновники их заключения не оставляют своих достоверных контактных данных.

ВАЖНО: Исковое производство допускается только в том случае, когда известны паспортные данные ответчика и место его проживания или регистрации.

Согласно общим нормам сделку можно оспорить в течение года. Срок отсчитывается с того момента, когда был заключён договор, или когда пострадавшая сторона узнала о нарушении собственных имущественных интересов, но не позже, чем через 3 года после подписания купчей.

Если производство дела инициировано притязаниями на жильё со стороны третьих лиц, оспаривание допускается в течение трёх лет с момента завершения регистрационной процедуры. Через 3 года срок исковой давности заканчивается (ст. 196 ГК РФ).

Пошаговая инструкция: как отменить?

В первую очередь нужно выписать претензии, которые потерпевшая сторона предъявляет в качестве причин для расторжения. Далее нужно сверить их с положениями договора, экземпляр которого был получен после регистрации сделки, выписать отдельно и отметить:

  • положения, которые требовались к исполнению;
  • которые не исполнены полностью или частично;
  • исполнены недобросовестно.

Нарушения договорённостей, указанных в тексте непротиворечиво и не допускающих интерпретации, следует подтвердить документально.

Сбор доказательств

По каждому установленному нарушению договорённостей нужно собрать официальные бумаги, которые будут служить обоснованием позиции пострадавшей имущественно стороны. В зависимости от ситуации, в их числе могут быть:

  1. Выписки из поквартирной книги или акты управляющей компании о проживании прежних хозяев на отчуждённой жилплощади.
  2. Справки из ЖЭУ, заключения эксперта о технических нарушениях.
  3. Документы из банка, или из Службы судебных приставов, кадастровая справка об обременении, в случае залога или обременений.
  4. Решение органа опеки и попечительства, если сделка нарушила права несовершеннолетних или недееспособных лиц.
  5. Иные документальные подтверждения, исходящие из претензий пострадавшей стороны.

Если речь идёт об отсутствии оплаты или передаточного акта – этот факт указывается в исковом заявлении и рассматривается со слов пострадавшей стороны. Доказать неправомерность обвинений должен контрагент сделки.

ВНИМАНИЕ: Судебное производство не назначается, если не предприняты попытки внесудебного урегулирования вопроса.

Инициатор расторжения сделки официально обращается к контрагенту с претензионным письмом, в котором указывает пункты и факты не исполненных им обязательств, уведомляя о необходимости прекращения действия договора по соглашению сторон или в судебном порядке путём оспаривания. Составленное письмо лучше всего отправить почтой:

  • заказным отправлением;
  • с описью вложения;
  • уведомлением о получении.

Полученные квитанции об отправке и уведомление о получении письма станут доказательством проведения процедуры.

Если будет получен ответ с согласием, контрагенты аннулируют сделку, составив новый гражданско-правовой договор купли продажи, на основании которого объект возвращается прежнему собственнику.

При отсутствии ответа в течении месяца, или его отрицательном характере, можно подавать иск.

Куда обращаться?

Подсудность данного вопроса относится к суду общей юрисдикции первой инстанции, которым выступает районный суд по месту расположения объекта недвижимости, в отношении которого возник спор (ст. 28 ГПК РФ).

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Если регистрация ещё не завершилась, требуется её приостановить подачей заявления в Росреестр.

Составление заявления

Исковое заявление составляется истцом по установленной форме (ст. 131 ГПК РФ). После составления «шапки» и наименования документа в нём указывают:

  1. Характеристики приобретённой (проданной) квартиры, реквизиты договора.
  2. Основания, по которым сделка оспаривается. Приводятся цитированием из текста документа, с обоснованием их недобросовестного исполнения (не исполнения).
  3. Перечень доказательств, подтверждающих заявленное в иске. Здесь же даются ссылки на свидетельские показания лиц, готовых подтвердить правомерность взыскания.
  4. Ссылка на источники законодательства, допускающие прекращение последствий сделки.
  5. Просьба к суду о признании иска, двусторонней реституции и внесении соответствующих сведений в Росреестр.

В заключение ставится дата и подпись истца, даётся перечень приложений.

Двусторонняя реституция – мера, принимаемая после признания договора недействительным, которая выражается в возвращении сторонам полученного по сделке и приведение имущественных дел в состояние, существующее до начала заключения договора.

Прилагаемая документация

Кроме доказательной базы и подтверждения досудебной процедуры, прилагаются:

  • договор купли продажи;
  • выписка из ЕГРН;
  • паспорт;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Представители предъявляют нотариально удостоверенную доверенность, реквизиты которой вносятся в исковое заявление. Если пакет документации в регистрирующем органе, предъявляется расписка из Росреестра.

Истец уплачивает госпошлину в размере 300 рублей (ст. 333.33 НК РФ). Без подтверждающей квитанции исковое заявление не принимается.

Сроки

Исковое производство продолжается не более двух месяцев, если не потребуется отложить заседание для проведения дополнительных мероприятий. Если процедура регистрации ещё не завершена, а приостановлена, по справке из суда приостановка продляется до трёх месяцев. На основании принятого решения, договор вступает в силу или проводится двусторонняя реституция.

СОВЕТ: В течение 10 дней после получения выписки из решения суда допускается его апелляция в областном или кассационном суде.

Чтобы избежать рисков, покупателю предварительно нужно проверить правоспособность продавца и убедиться, что объект принадлежит именно ему.

Так как мошенники зачастую выставляют к показу не принадлежащие им квартиры, нужно проверить всю документацию, которая должна представляться в оригиналах.

Дубликаты правоустанавливающего документа или его нотариально удостоверенная копия вкупе с генеральной доверенностью должна вызвать несомненное опасение.

При работе с компаниями посредниками, нужно посмотреть их учредительную документацию и лицензии на право заниматься данным видом деятельности. А так же обязательно выйти на официальный сайт компании и запросить в поисках сведения о компании и её сотрудниках.

Для того чтобы договор можно было оспорить, нужно выписать и сохранить паспортные данные собственника или представительствующего лица. Дополнительные гарантии представит нотариальное удостоверение или титульное страхование купли продажи.

Читайте также:  Пособие по уходу за ребенком до 3х лет будет повышено с 2020 года

В каких случаях сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной?

Оспоримая сделка — это сделка, не отвечающая обязательным требованиям закона, которая может быть признана недействительной по решению суда.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной судом, если она нарушает требования закона, права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ст. 166 ГК РФ).

Признать оспоримую сделку недействительной может только суд. Поэтому, пока не предъявлен иск о признании сделки недействительной, она будет считаться действительной.

Основания оспоримости устанавливаются законом. В частности, оспоримыми являются сделки, совершенные:

  • с нарушением требований закона или иного правового акта, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ) (за исключением ничтожных сделок, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания их недействительности судом);
  • без необходимого по закону согласия, если из закона не следует, что они ничтожны или не влекут иных правовых последствий для лица, которое дает согласие (ст. 173.1 ГК РФ);
  • с нарушением условий осуществления полномочий органом юридического лица (п. 1 ст. 174 ГК РФ); Подробнее… Например, устав юридического лица ограничивает полномочия директора по совершению той или иной сделки самостоятельно без согласования общего собрания участников.
  • в ущерб интересам представляемого гражданина или юридического лица (п. 2 ст. 174 ГК РФ); Подробнее… Например, заключение директором общества сделки по продаже недвижимого имущества по цене в два раза ниже рыночной.
  • под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); Подробнее… Например, заблуждение стороны относительно технического состояния приобретаемого имущества. При этом сделка не может быть признана недействительной, как совершенная под влиянием заблуждения, если приобретатель не проявил обычную для деловой практики осмотрительность.
  • под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ). Подробнее… Например: ООО обратилось в суд с иском к ИП о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, как заключенному под влиянием угрозы и неблагоприятных для ООО последствий, а именно ИП угрожал ООО тем, что в случае отказа от сделки обратится в органы прокуратуры в целях информирования об уклонении ООО от уплаты налогов.

2. Как минимизировать риски при заключении сделок?

2.1. Как минимизировать риски при заключении сделки купли-продажи недвижимости?

Как показывает статистика, самым распространенным видом сделок с объектами недвижимости является купля-продажа.

При этом, как показывает судебная практика, насчитывается достаточное количество оснований, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры или прочей недвижимости.

Проверить юридическую силу правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов можно с помощью нашего сервиса «Правовая экспертиза документов«.

Естественно, каждый участник сделки купли-продажи должен иметь представление об основных рисках оспоримости сделок с недвижимостью. Однако, поскольку покупатель объекта недвижимости справедливо считается наиболее уязвимой стороной сделки, остановимся подробнее на наиболее распространенных покупательских рисках:

  • риск попасть в мошенническую схему, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего для мошеннических действий с недвижимостью используются поддельные паспорта и нотариальные доверенности; Доверенность по распоряжению имуществом обязательно должна быть нотариально удостоверенной (ст. 185.1 ГК РФ, ст. 15 Закона № 218-ФЗ). Для проверки действительности доверенности обязательно обратитесь к сервису: http://reestr-dover.ru.
  • риск появления наследников, которые не знали о смерти наследодателя, и пропустили срок вступления в наследство; В случае, если внезапно появившиеся наследники решат оспорить сделку купли-продажи квартиры в суде, необходимо доказать, что Вы являетесь добросовестным приобретателем, то есть не знали и не могли знать о таких наследниках, приобрели недвижимость по разумной рыночной цене. Возврат сторон в первоначальное положение в данной ситуации невозможен, т.к. придется истребовать имущество у добросовестного приобретателя.
  • риск нарушений при приватизации: дети, зарегистрированные в жилом помещении на момент приватизации, не  включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановления нарушенных прав в течение 3 лет, после достижения полной дееспособности (18 лет). Кроме того, лица, зарегистрированные в жилом помещении до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней; До подписания договора проверьте историю квартиры на предмет прописанных в ней людей, их возраста и степени родства на момент приватизации. Для этого запросите у продавца архивную выписку из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в помещении.
  • риск нарушения прав супруга(и) собственника: в случае, если совместно нажитое имущество супругов продано одним из супругов без согласия другого, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе вправе обратиться в суд и оспорить сделку купли-продажи квартиры в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (ст. 34 СК РФ); Подробнее… По общему правилу, нотариально заверенное согласие второго супруга требуется для заключения одним из супругов:
    • сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (купля-продажа, мена, дарение);
    • сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма;
    • сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации (аренда, рента, уступка права требования, замена стороны в обязательстве);

    В случае, если в Росреестр не будет представлено необходимое для совершения сделки согласие (супруга, уполномоченного органа) на распоряжение отчуждаемой недвижимостью, такая сделка будет зарегистрирована, но при этом в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена отметка об отсутствии в представленных документах необходимого согласия (разрешения) на ее совершение (п. 5 ст. 38 Закона № 218-ФЗ).

    Рекомендации покупателю:перед совершением сделки (купли-продажи, мены, дарения, аренды и др.), в результате которой, Вами будут приобретены права на недвижимое имущество, удостоверьтесь, что данное имущество приобретено продавцом до вступления им в брак.

    Сделать это можно, попросив продавца представить Вам документ о заключении брака и правоустанавливающие документы на приобретаемую Вами недвижимость.

    В случае если продавец состоит в зарегистрированном браке, во избежание риска признания сделки недействительной, следует получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение сделки.

  • риск нарушения прав несовершеннолетних детей при невыполнении родителями обязательства о выделении долей детям в связи с использованием материнского (семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья;

    Подробнее…

    Приобретая жилье, родитель в  письменной форме обязуется перед Пенсионным фондом наделить каждого члена семьи долей в жилом помещении в 6-месячный срок после оформления права собственности.

    Если детей не наделили долями, объект выставили на продажу без выполнения этого обязательства и от покупателя скрыли факт использования материнского капитала при приобретении жилого помещения, сделка может быть признана недействительной.

    Рекомендации покупателю: Если у продавца недвижимости есть не менее 2-х детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (даты, когда в России начали выплачивать материнский капитал), то до заключения договора купли-продажи выясните, использовался ли при ее приобретении материнский капитал. Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. В противном случае, скорее всего, обязательство оформить недвижимость в общую собственность осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск.

  • риск нарушения прав несовершеннолетних детей: опекун не имеет права без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного (купля-продажа, мена), влекущих уменьшение имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ);
  • В данном случае предусмотрена нотариальная форма сделки(ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

    Подробнее…

    При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний (т.е.

    орган опеки и попечительства) обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.

    Рекомендации покупателю: до подписания договора, в случае если Вы заключаете такой договор с лицом, не достигшим совершеннолетнего возраста, либо лицом, сделку от имени которого совершает попечитель, попросите опекуна (попечителя) показать Вам полученное им разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки от имени подопечного.

  • риск признания продавца в возрасте более 70 лет недееспособным или ограниченно дееспособным: спустя определенное время продавец (либо иное лицо, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки) может подать в суд иск о признании сделки недействительной, в силу того, что он, хотя и дееспособный, в момент совершения сделки был не в состоянии понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

    Рекомендации покупателю: перед заключением договора купли-продажи с лицом старше 70 лет, а также в случае возникновения сомнений в дееспособности продавца запросите у него справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую дееспособность.

    Если вы уже определились с выбором объекта недвижимости, получите по нему полную и достоверную информацию из ЕГРН, чтобы изучить «картину рисков». Для этого запросите самостоятельно либо предложите это сделать продавцу (определенные сведения выдаются только правообладателю объекта) следующие выписки из ЕГРН:

    Минимизировать риск заключения оспоримой сделки можно, заказав на нашем сайте  ПАСПОРТ ОБЪЕКТА, который содержит объективную и достоверную информацию, полученную из официальных источников, проанализированную и обобщенную квалифицированными специалистами в едином документе. 

2.2. Как минимизировать риски при заключении договора долевого участия?

Ещё одной распространённой операцией с недвижимостью является заключение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома: ежегодно в России заключается до 700 тыс. договоров долевого участия.

Участие в долевом строительстве регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ).

Для минимизации рисков оспоримости сделки при заключении такого договора необходимо учитывать несколько существенных моментов:

  • Если денежные средства для строительства многоквартирного дома привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ); Подробнее…

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *