Как получить компенсацию за жилье в случае признания сделки незаконной?

Многие знают, что в 2020 году были пересмотрены правила выплаты за счет казны РФ компенсации добросовестному приобретателю за утраченное им жилье (соответствующие изменения внесены в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).

В частности, из условий выплаты компенсации исключено указание на то, что жилье должно быть единственным. Кроме того, размер компенсации более не ограничивается суммой в 1 млн руб., а рассчитывается судом исходя из реального ущерба либо, если это заявит добросовестный приобретатель, из кадастровой стоимости жилого помещения.

Значит ли это, что теперь получить компенсацию за утрату жилья стало проще? Давайте разбираться.

1. Условия для выплаты компенсации за счет казны

Условиями, при одновременном наличии которых осуществляется выплата компенсации за счет казны Российской Федерации, являются следующие:

  • приобретенное имущество истребовано в порядке виндикации – истребования из чужого незаконного владения (ст. 302 Гражданского кодекса РФ);
  • приобретатель является физическим лицом;
  • приобретатель является добросовестным.

А теперь о перечисленных условиях подробнее.

Во-первых, очень важно понимать, что норма о компенсации за счёт казны распространяется не на все случаи утраты приобретателем жилого помещения. Речь о компенсации идёт только в тех случаях, когда жильё истребовано судом из чужого незаконного владения по сделке, совершенной неуправомоченным отчуждателем! По все остальным параметрам эта сделка должна отвечать признакам действительной сделки.

Подробнее

Исходя из ст. 302 ГК РФ, если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли, то оно может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.

Например, договор купли-продажи квартиры заключен, расчёт произведен, переход права зарегистрирован, покупатель – теперь уже новый владелец квартиры – спокойно обустраивается на новом месте и тут вдруг неожиданно выясняется, что сделка совершена мошенниками без ведома собственника.

Естественно, что собственник предпринимает все действия, чтобы вернуть себе утраченное имущество через суд.

  • В случае если сделка, по которой приобретено имущество, признана недействительной и имущество возвращено продавцу в порядке применения последствий недействительности сделки (двусторонней реституции), выплата компенсации не производится.
  • Во-вторых, норма о компенсации за счёт казны не распространяется на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — только на граждан!
  • В-третьих, добросовестность приобретателя должна быть установлена судом, а судебный акт — вступить в законную силу.

Как получить компенсацию за жилье в случае признания сделки незаконной?

Добросовестным признается приобретатель, который, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), не знал и не мог знать, что приобретает недвижимость у лица, не имеющего на неё прав.

2. Алгоритм получения компенсации добросовестным покупателем

Итак, предположим, у приобретенной Вами квартиры нашёлся законный собственник, который не давал своего согласия на её продажу и потому обратился в суд; суд постановил истребовать квартиру из Вашего владения и вернуть её законному владельцу. Что делать Вам? Как вернуть свои деньги? Где искать мошенника, который незаконно продал Вам чужую квартиру?

Наш совет: запастись терпением и вооружившись знаниями, отстаивать свои права.

Шаг первый. Обратиться в суд с иском о признании Вас добросовестным приобретателем и о возмещении убытков с продавца.

Кстати, признать Вас добросовестным приобретателем могут и в процессе рассмотрения дела об истребовании у Вас имущества в порядке статьи 302 ГК РФ. В таком случае Вам необходимо будет заявлять требования только о возмещении убытков с продавца.

Шаг второй. В случае положительного решения суда и вступления его в законную силу начать исполнительное производство, обратившись в службу судебных приставов (ФССП).

Шаг третий. Дождаться окончания 6-месячного срока, в течение которого приставы должны взыскать с продавца в Вашу пользу полную сумму ущерба.

Шаг 4. Если чуда не случится и в течение 6 месяцев убытки приставами не будут взысканы или будут взысканы не в полном объеме, получить в ФССП подтверждающие этот факт документы.

Шаг 5. Повторно обратиться в суд теперь уже с иском к Российской Федерации о выплате компенсации в порядке, предусмотренном гл. 10.1 Закона «О государственной регистрации» № 218-ФЗ, приложив к нему документы, полученные от судебного пристава.

В исковом заявлении указать размер компенсации. Он может быть равен либо сумме реального ущерба, т.е. цене приобретенного объекта недвижимости, установленной в договоре, либо, кадастровой стоимости объекта.

При выплате компенсации к Российской Федерации переходит право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков в связи с истребованием от него жилого помещения.

Как получить компенсацию за жилье в случае признания сделки незаконной?

Шаг 6. При положительном решении суда дождаться вступления его в законную силу, получить исполнительный лист и предъявить его в территориальный орган федерального казначейства.

3. Важные дополнения

Новые правила распространяются на судебные решения, по которым истребуют недвижимость, вступившие в силу после 1 января 2020 года.

Но есть приятная новость: если жильё у добросовестного приобретателя будет пытаться истребовать государство по истечении 3-х лет со дня совершения сделки, суд в силу ч. 4 ст. 302 ГК РФ откажет в удовлетворении этого требования.

Ещё один важный момент связан с кратностью использования права на компенсацию за счёт казны. В законе закреплено, что компенсация «однократная и единовременная». Буквальное трактование нормы позволяет сделать вывод о том, что компенсация может быть выплачена гражданину один раз в жизни в отношении одного объекта.

И последнее: если в процессе доказывания добросовестности приобретателя вскроются нарушения, допущенные органом регистрации, то компенсация будет выплачиваться в порядке, предусмотренном статьей 66 Закона «О государственной регистрации» № 218-ФЗ.

Как получить компенсацию за отобранное мошенниками жилье

Право добиваться с мошенников компенсаций за потерю жилья добросовестными покупателями получило министерство финансов. Постановлением правительства это ведомство уполномочено на предъявление требований о взыскании средств с нечестных продавцов.

С января нынешнего года вступили в силу поправки в законодательство, усиливающие защиту покупателей жилья. Добросовестный приобретатель, лишившийся позже купленной квартиры, может взыскать ущерб с виновника проблем.

Но если в течение полугода, несмотря на решение суда в его пользу, деньги так и не были взысканы, он вправе потребовать компенсацию от государства, пояснили в Росреестре.

Ему выплатят сумму либо в размере реального ущерба, либо в размере кадастровой стоимости квартиры.

Как получить компенсацию за жилье в случае признания сделки незаконной?

Марат Хуснуллин: Рынок ипотеки нужен экономике всей страны

«Само положение о компенсации не ново, но ранее сумма была ограничена одним миллионом рублей, а сейчас она не ограничена — размер компенсации подлежит установлению в рамках судебного процесса», — поясняет Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России.

Добросовестным, согласно Гражданскому кодексу, считается покупатель, полагавшийся при заключении сделки на данные Единого госреестра недвижимости (если в судебном порядке не будет доказано, что он должен был знать о недобросовестности продавца). Поэтому еще до сделки следует запрашивать выписку из ЕГРН, советуют в Росреестре. Спрашивать разрешение хозяина жилья или сообщать ему о таком запросе не требуется.

Однако, основываясь только на данных ЕГРН, нельзя быть уверенным, что в сделке все законно, подчеркивают в агентстве недвижимости «Азбука жилья».

Нужно проверять, например, реален ли нынешний продавец, действителен ли его паспорт. Может оказаться, что предыдущий собственник состоял на учете в психоневрологическом диспансере.

Потом найдутся наследники, будет проведена посмертная экспертиза и все последующие сделки будут отменены.

После выплаты компенсации из казны разбираться с виновником потери жилья и требовать с него деньги будет уже Российская Федерация в лице минфина, определено постановлением правительства. Министерство ответственно и за ведение реестра перешедших к РФ прав требования.

В реестр должны включаться информация о реквизитах судебных актов, документах, подтверждающих выплату компенсаций, сведения о виновниках потери жилья, суммы, подлежащие взысканию.

Должен быть зафиксирован результат — взыскана ли положенная сумма или же она признана безнадежной к взысканию.

После выплаты компенсации из казны разбираться с виновником потери жилья и требовать с него деньги будет

Процесс получения компенсаций не такой быстрый, отмечает президент РОО «Право на защиту» Андрей Тютюнин. Судебный процесс по взысканию денег с недобросовестного продавца может занять от 4 до 10 месяцев в зависимости от количества судебных инстанций.

После вступления в силу решения суда экс-владелец жилья обращается в службу судебных приставов и полгода ожидает взыскания средств. Если деньги ему не вернули, следующий шаг — подача иска к Российской Федерации.

«Предполагаю, что такой судебный процесс не потребует экспертиз и может быть решен судом за 4-8 месяцев», — считает Тютюнин. И только после этого может быть получена компенсация.

При взыскании компенсаций важно учитывать, кто, кому и когда предъявлял иски и требования. Так, если жилье было истребовано судом у честного покупателя до января 2020 года, величина компенсации будет зависеть от того, когда он предъявил требования о ее выплате — в нынешнем году (тогда расчет будет идти по новым правилам) или ранее (тогда по старым), уточняет Уваров.

Если жилье было изъято до начала нынешнего года в собственность государства, субъекта РФ или муниципального образования, потерявший его владелец вправе обратиться с иском к РФ о компенсации ущерба (по новым правилам) до конца 2022 года. Кстати, в конце прошлого года было также введено ограничение на изъятие помещений у честных владельцев органами власти: суды должны отказывать в таких исках, если добросовестный собственник владеет квартирой более трех лет.

Читайте также:  Как подготовиться к оформлению банкротства физлица?

Как получить компенсацию за жилье в случае признания сделки незаконной?

Выросло количество афер с квартирами

Есть и еще одно исключение, уточняют в Росреестре. Если покупатель потерял квартиру из-за ненадлежащего исполнения своей работы органом регистрации прав (то есть подразделением Росреестра), то убытки ему возмещаются в рамках ответственности этой организации (но также из казны РФ и в полном объеме).

Рынок недвижимости становится все менее защищенным, показало исследование Финансового университета при правительстве РФ.

По словам директора Центра исследований и экспертиз Финансового университета при правительстве РФ Венеры Шайдуллиной, статистика за последние пять лет и первое полугодие текущего года в отношении преступлений, связанных с операциями с недвижимостью, показывает, что 50 процентов преступлений совершается в крупном и особо крупном размере.

Это большой урон для граждан, считает эксперт. Соотношение количества вынесенных приговоров по доказанным в суде случаям мошенничества к общему количеству зарегистрированных случаев составляет приблизительно один к пяти.

Количество исков по сделкам с частными домами и приватизированными квартирами составило в 2019 году 7338, из них 5722 удовлетворены.

«Это говорит о том, что мошеннические схемы совершенствуются и выявить их представляется достаточно сложным», — подчеркнула эксперт. Также она отметила, что жертвами мошенников становятся граждане, подписавшие договор купли-продажи недвижимости в простой письменной форме.

Более того, преступность становится более умелой — зачастую невозможно доказать преступный умысел, квалифицировать дело как мошенничество. В итоге пострадавшим гражданам приходится судиться в гражданском порядке и порой проигрывать.

Но далеко не в каждом случае лишившиеся квадратных метров граждане могут рассчитывать на компенсации от правительства. Допустим, если люди не озаботились грамотно оформить наследство, появился ушлый родственник и забрал половину квартиры, разве это мошенничество с его стороны? Чистый семейный спор.

Но его можно было бы избежать, соблюдая правила правовой гигиены: избавить себя от проблем люди могли бы, обратившись к нотариусу.

Кстати, в этом случае у человека есть полная гарантия, что ему не придется проходить долгую и сложную процедуру возмещения убытков из казны: нанесенный вред полностью компенсирует нотариус.

Как рассказала Венера Шайдуллина, в рамках исследования была разработана стратегия по усовершенствованию действующего законодательства. «На первом этапе предлагается ввести нотариальное удостоверение определенных видов сделок, по которым зафиксировано наибольшее количество случаев мошенничества, — говорит она.

— Если мы увидим снижение количества приговоров по таким видам сделок, то можно будет установить такую нотариальную форму для всех видов сделок.

Второй этап — это принятие федерального закона о риелторской деятельности, который будет эту деятельность регулировать, определит требования к риелторам и ответственность за оказание услуг ненадлежащего качества».

«Это первый шаг признания государством своей ответственности за то, что граждане незаконно лишаются жилья»

Госдума приняла в окончательном чтении закон о компенсации за жилье в случае признания сделки незаконной. Закон нужный и актуальный. Но так ли все просто?

Как получить компенсацию за жилье в случае признания сделки незаконной? Сергей Мальгавко/ТАСС

Госдума приняла в третьем, окончательном чтении поправки в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Новый закон защитит права лишившихся жилья граждан, которые, приобретая такую недвижимость, не знали о ее «криминальном» прошлом.

Проект закона о компенсациях добросовестным приобретателям был внесен в Госдуму правительством в декабре 2015 года после требований Конституционного суда.

В апреле 2016 года его стали рассматривать в Госдуме, первое чтение он прошел в мае, а затем — тишина на целых три года. Объяснить Business FM такой большой перерыв парламентарии не смогли.

И вот практически молниеносное принятие во втором и третьем чтениях уже в 2019 году.

Итоговый вариант документа отличается от изначального в одном важном пункте — в размере компенсаций. Минэкономики предлагало ограничить выплаты 1 млн рублей. В итоге законодатели уговорили правительство расщедриться: убытки будут компенсировать полностью. Однако есть одно «но».

Это касается только тех, с кем случится такая неприятность, как изъятие купленной квартиры уже после вступления закона в силу, то есть начиная с будущего года. Все те 36 тысяч случаев, о которых говорил спикер Госдумы Вячеслав Володин, остаются со старыми законами.

Обратную силу закон имеет для тех, у кого жилье изъяли в собственность государства, при этом они получат не более 1 млн, еще по старой статье. Правда, если в потере жилья виноваты госорганы, то ущерб будет возмещен полностью.

Не у дел окажутся и те, кто уже успел подать иск с требованием компенсации: их дела будут рассматривать тоже по старым правилам.

Впрочем, компенсация не будет даваться гражданам слишком легко, отметил руководитель группы ГЧП и проектного финансирования в московском офисе Capital Legal Services Дмитрий Раев.

— Для этого им нужно будет для начала просудиться с тем лицом, которое приобрело их недвижимость незаконно, постараться получить от него компенсацию. Если это будет невозможно и будут соблюдены другие условия, которые в законе указаны, тогда в этом случае необходимо будет обратиться за компенсацией из бюджета.

— Допустим, человек купил квартиру, а потом выясняется, что кто-то из бывших собственников вернулся из тюрьмы, или вдруг обнаружились какие-то наследники, дети внебрачные, что-то еще. Эти случаи тоже сюда относятся?

— Если будет доказано, что покупатель был добросовестным. Но, тем не менее, если он теряет квартиру по каким-то причинам, о которых вы сказали, то да, он может претендовать вот на такую компенсацию.

В законе не прописано, какие именно случаи попадают под его действие — помимо прямых обманов и подлогов, есть варианты, когда закон обходят. Например, при приватизации квартиры родители выписывают своего ребенка, чтобы затем избежать проблем с опекой, спокойно приватизируют, а затем продают жилье. Но ребенок вырастает и заявляет о нарушении своих прав.

Или такой пример, о котором Business FM рассказали риелторы. Мужчина поменял паспорт и обнаружил, что в графе о браке нет печати, но не стал ничего предпринимать. Затем он продал квартиру, через какое-то время жена с ним развелась и потребовала признать сделку незаконной.

Здесь налицо не только сокрытие фактов со стороны продавцов, но и халатность проверяющих и регистрирующих органов. Проблема в том, что покупатель не может проверить досконально всю историю недвижимости.

Он может сделать запрос в ЕГРН, где указывается только текущая ситуация, и по ней все может быть нормально. Немного больше возможностей у риелторов: они могут запросить архивные данные домовой книги.

Может, государству лучше сделать систему учета более прозрачной? Тогда не придется потом тратить миллиарды на компенсации.

К тому же, по новому закону, истец может потребовать не сумму, которую он потратил, а кадастровую стоимость жилья.

Первый заместитель председателя комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Михаил Емельянов отмечает, что все равно размер компенсации будет определять суд.

— Суд будет решать, все будет зависеть от давности и когда приобреталось, как изменилась стоимость жилья, стоимость денег и так далее.

— Даже если взять жилье по самой низкой стоимости — это все равно будет очень внушительная сумма. Если ее всем возвращать, из какого источника возьмут эти деньги?

— Далеко не всем возвращают.

В основном, в случае смерти человека, который был одним из звеньев этой цепи, либо это прекращение деятельности юридического лица, поэтому далеко не все, к сожалению, наши граждане, которые пострадали, по этому закону получат компенсацию. Это первый шаг признания государством своей ответственности за то, что граждане незаконно лишаются жилья, в этом ценность этого законопроекта.

В других странах, которые принято называть цивилизованными, такая проблема, как потеря недвижимости из-за нечестной сделки, конечно, есть, но не распространена. Работа ответственных лиц зачастую застрахована от возможных ошибок, и государство в разрешении таких споров финансово не участвует, рассказал главный редактор портала Prian.ru Филипп Березин.

Филипп Березин главный редактор портала Prian.ru

Читайте также:  Прописали зятя ? Теперь он имеет право на ваше жильё

Есть еще одна категория добросовестных покупателей, которую новый закон не учел: те, чье жилье снесли по требованию крупных компаний.

Там тоже по документам все было в порядке, но оказалось, что, к примеру, труба проложена слишком близко.

В Госдуме Business FM сказали, что законопроект, защищающий права этих граждан, примерно год лежит на рассмотрении и в будущем его обязательно примут. Вот только когда, не уточнили.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Новые правила компенсации добросовестным покупателям за утрату приобретенного жилья

Новые правила компенсации добросовестным покупателям за утрату приобретенного жилья

С 1 января 2020 года вступили в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников.

Поправки уточняют понятие «добросовестный приобретатель недвижимого имущества» и одновременно совершенствуют механизм компенсации убытков, возникших в результате сделки, признанной незаконной.

Кадастровая палата и Росреестр Татарстана разъяснили, в каких случаях лишившийся приобретенного жилья добросовестный покупатель может рассчитывать на полную компенсацию причиненного ущерба.

Кто такой добросовестный приобретатель

Согласно поправкам в Гражданский кодекс РФ с 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.

Актуальные сведения об объекте недвижимости можно получить только из ЕГРН. Выписка из реестра недвижимости позволяет еще до совершения сделки проверить представленные продавцом данные об объекте, владельце, отсутствии или наличии обременений.

Поэтому если право собственности перешло другому владельцу, сведения об актуальном правообладателе будут отражены в выписке.

Заказать выписки сведений ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также о переходе прав на объект недвижимости может любое заинтересованное лицо, через МФЦ или на портале Росреестра (rosreestr). Получать разрешение владельца недвижимости на получение этих сведений не требуется.

Выписка сведений из ЕГРН помогает потенциальному покупателю обезопасить себя до совершения сделки, а в случае истребования приобретенной недвижимости законным владельцем по решению суда – компенсировать убытки, имея статус добросовестного приобретателя.

 Механизм выплаты компенсации

С 1 января 2020 года начали действовать правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения.  Механизм реализации компенсационных выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как прокомментировала и.о.

заместителя руководителя Управления Росреестра по Республике Татарстан Людмила Кулагина, в жизни действительно возможны случаи, когда гражданин приобретает недвижимость по всем правилам, а затем выясняется, что у нее есть законный собственник, который ничего не знал о сделке и теперь требует возврата своего имущества. Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а значит, добросовестный покупатель рискует оказаться на улице.

Так вот по новым правилам добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может теперь требовать компенсацию за счет государства в тех случаях, когда решением суда с лица, ответственного за причинение добросовестному приобретателю ущерба в связи с  истребованием жилого помещения, взысканы убытки в пользу добросовестного приобретателя, но по независящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного документа к исполнению.

Предельный размер компенсационной суммы новыми правилами не устанавливается.

Размер компенсации будет определяться судом на основании суммы, составляющей реальный ущерб, либо, по требованию самого добросовестного приобретателя, в размере кадастровой стоимости жилого помещения (действующей на дату вступления в силу судебного акта о его истребовании, за вычетом сумм, возмещенных приобретателю третьим лицом).

Как отметила заместитель директора Кадастровой палаты по Республике Татарстан Лейсан Рахматуллина, примечательно, что закон имеет обратную силу для случаев, когда жилье было истребовано у добросовестных покупателей в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. Таким образом, граждане смогут обратиться в суд с иском о выплате компенсации в течение трех лет со дня вступления в силу новых правил.

При выплате компенсации со стороны государства, органы власти также получат право в дальнейшем предъявить регрессный иск недобросовестному продавцу для возмещения причиненных убытков.

Пресс-служба

В россии вводятся новые правила компенсации добросовестным покупателям за утрату приобретенного жилья | последние новости

С 1 января 2020 года вступают в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников.

Поправки уточняют понятие «добросовестный приобретатель недвижимого имущества» и одновременно совершенствуют механизм компенсации убытков, возникших в результате сделки, признанной незаконной.

Федеральная кадастровая палата разъяснила, в каких случаях лишивший приобретенного жилья добросовестный покупатель может рассчитывать на полную компенсацию причиненного ущерба.

Кто такой добросовестный приобретатель

Согласно поправкам в Гражданский кодекс РФ с 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.

Актуальные сведения об объекте недвижимости можно получить только из ЕГРН. Выписка из госреестра позволяет еще до совершения сделки проверить представленные продавцом данные об объекте, владельце, отсутствии или наличии обременений.

Поэтому если право собственности перешло другому владельцу, сведения об актуальном правообладателе будут отражены в выписке.

Заказать выписки сведений ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также о переходе прав на объект недвижимости может любое заинтересованное лицо, через МФЦ или с помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты. Получать разрешение владельца недвижимости на получение этих сведений не требуется.

Выписка сведений из ЕГРН помогает потенциальному покупателю обезопасить себя до совершения сделки, а в случае истребования приобретенной недвижимости законным владельцем по решению суда – компенсировать убытки, имея статус добросовестного приобретателя.

Механизм выплаты компенсации

С 1 января 2020 года начинают действовать правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения. Механизм реализации компенсационных выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

«На рынке недвижимости возможны случаи, когда гражданин приобретает дом или квартиру по всем правилам, а затем получает повестку в суд об истребовании имущества из незаконного владения.

Выясняется, что у недвижимости есть законный собственник, который ничего не знал о сделке и теперь требует возврата своего имущества», — комментирует эксперт Кадастровой палаты Надежда Лещенко. Согласно ст.

301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а значит, добросовестный покупатель рискует оказаться на улице.

По новым правилам добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может требовать компенсацию за счет государства в тех случаях, когда решением суда с лица, ответственного за причинение добросовестному приобретателю ущерба в связи с  истребованием жилого помещения, взысканы убытки в пользу добросовестного приобретателя, но по независящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного документа к исполнению.

Предельный размер компенсационной суммы новыми правилами не устанавливается.

Размер компенсации будет определяться судом на основании суммы, составляющей реальный ущерб, либо, по требованию самого добросовестного приобретателя, в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества (действующей на дату вступления в силу судебного акта о его истребовании, за вычетом сумм, возмещенных приобретателю третьим лицом).

«Закон будет иметь обратную силу для случаев, когда жилье было истребовано у добросовестных покупателей в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. В течение трех лет со дня вступления в силу новых правил граждане смогут обратиться в суд с иском о выплате компенсации», — отмечает Надежда Лещенко.

При выплате компенсации со стороны государства органы власти также получат право в дальнейшем предъявить регрессный иск недобросовестному продавцу для возмещения причиненных убытков.

Истребование имущества из чужого незаконного владения — советы адвоката по возврату имущества

По статистике Росреестра, в первом полугодии 2019 года российские суды рассмотрели более 980 исковых заявлений об истребовании имущества из незаконного владения другим собственником, при этом 267 исков касалось истребования жилья. Но суды неохотно удовлетворяют подобные иски, по 74 заявлениям требования были полностью удовлетворены.

Читайте также:  Государство усилит борьбу с нелегальными МФО

Исковое заявление об истребовании имущества из чужого незаконного владения – инструмент защиты вещных прав собственника. В статье рассказываем, куда обращаться с таким иском и для каких ситуаций он подходит.

Виды незаконного владения имуществом

Гражданский кодекс в статьях 301 и 302 выделяет ряд ситуаций с незаконным владением имуществом.

  • Похищение у собственника имущества в результате кражи или мошеннических действий, в результате которых права на имущество переходят к третьим лицам, не имеющим никаких полномочий на владение.
  • Собственник потерял имущество, а затем права на него заявили третьи лица без получения согласия от собственника. При этом прежний собственник по-прежнему владеет имуществом, и закон признает владение нового собственника незаконным.
  • Права на имущество были получены третьими лицами в результате обмана или угроз при заключении сделки с имуществом. Обычно такие ситуации возникают при сделках с жильем, но могут касаться и другого имущества.

Кроме того, незаконным владением признают:

  • Если у законного собственника есть все доказательства того, что спорное имущество действительно ему принадлежит. Для недвижимого имущества это будет выписка из ЕГРН.
  • Владелец докажет, что лишился имущества без своего согласия в результате кражи, потери, угроз или обмана, а также мошенничества.
  • Имущество находится у незаконного владельца на момент подачи иска в суд.

В каких случаях можно истребовать имущество из незаконного владения

Потребовать от незаконного владельца вернуть имущество прежний собственник может лишь в том случае, если укажет на признаки, по которым его можно опознать. Например, это могут быть:

  • Наличие заводских номеров и других меток от производителя;
  • Номера, поставленные предприятием в ходе инвентаризации на баланс;
  • Другие маркировки на имуществе или опознавательные знаки.

Если новый собственник утратил имущество в результате гибели или опознавательные знаки на нем стерлись и провести идентификацию не получится, то исковое заявление суд не примет, и истребовать имущество из незаконного владения невозможно. Однако законный владелец может потребовать компенсировать нанесенный ему ущерб или потребовать возместить неосновательное обогащение.

Порядок истребования

Досудебный или претензионный порядок разрешения спора с незаконным владельцем действует в том случае, если это условие указано в договоре, на основании которого незаконный владелец получил имущество.

Например, если исковое заявление подается в отношении собственности компании, то сначала необходимо направить досудебную претензию.

Если незаконный владелец не ответил на нее в течение 30 календарных дней, то уже исковое заявление подается в арбитражный суд.

Как получить компенсацию за жилье в случае признания сделки незаконной?

В четверг, 25 июля, Государственная дума приняла в третьем чтении поправки в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Они направлены на совершенствование правил выплаты компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

Закон направлен на защиту граждан, которые приобрели жилье с «криминальным» прошлым и не знали об этом, а оно затем было истребовано судом.

Например, продавец был не владельцем квартиры, а мошенником, и осуществил сделку по липовой доверенности или копиям документов. Или недвижимость находилась под арестом, в залоге, на нее были наложены какие-либо иные обременения.

Согласно Гражданскому кодексу, «проблемная» недвижимость может быть истребована в судебном порядке из имущества наследников или покупателей мошенника, который незаконно ее приобрел.

В каких случаях по действующему законодательству выплачивается компенсация?

Ст. 31.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает право на получение за счет государственного бюджета разовой компенсации за утрату жилья.

Она выплачивается собственнику жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение.

Компенсацию можно получить при следующих условиях:

1. Если решение суда о возмещении вреда, причиненного в результате утраты жилья, вступило в законную силу;

2. Если возбуждено исполнительное производство;

3. Если взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению.

Сумма компенсации соответствует размеру причиненного ущерба, но не может превышать один миллион рублей.

Ранее аналогичные положения были включены в закон «О государственной регистрации недвижимости»: ст. 68, в которой они были указаны, должна была вступить в силу с 1 января 2020 года. Однако законопроект признал ее утратившей силу и заменил статьей 681.

Кто и при каких условиях сможет претендовать на компенсацию со вступлением в силу поправок?

Статья 681 предполагает, что добросовестный гражданин, лишившийся жилья, сможет требовать в судебном порядке однократной компенсации из государственного бюджета, если в течение полугода ему не был возмещен ущерб причинителем вреда. Далее лицо, ответственное за причинение убытков, будет выплачивать ущерб в счет государства.

Также законопроект предполагает, что получить компенсацию смогут добросовестные граждане, которые приобрели жилье и до вступления поправок в силу. Обратиться в суд с требованием о выплате компенсации можно будет в течение трех лет после вступления в силу новых норм.

В каком размере будут выплачивать компенсацию?

После вступления поправок в силу возможная сумма разовой компенсации от государства значительно вырастет. Она будет равняться размеру реального ущерба либо определяться по кадастровой стоимости жилья — на выбор самого пострадавшего гражданина.

Когда новые правила получения компенсации вступят в силу?

Поправки должны вступить в силу с 1 января 2020 года.

Конституционный суд: честные покупатели квартир имеют право на компенсацию от государства при признании сделки недействительной

Знаковое постановление вынес Конституционный суд РФ на прошлой неделе. Благодаря нему, граждане, которые добросовестно купили квартиру, но лишились ее не по своей вине в результате признания сделки недействительной, могут получить компенсацию от государства.

Постановление КС РФ вынесено по результатам рассмотрения жалобы двух мурманчан Князик и Пузырина. В 2010 году они приобрели квартиру по договору купли-продажи. Уже в 2011 году по решению Октябрского районного суда г.

Мурманска договор купли-продажи был признан недействительным по независящим от покупателей квартиры причинам, поскольку продавец не имел права на продажу квартиры. Суд взыскал с продавца в пользу Князик и Пузырина стоимость квартиры.

В ноябре 2011 года судебные приставы возбудили исполнительное производство, но в течение 1 года не смогли взыскать с продавца присужденные деньги.

Статья 31.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дает в таком случае право добросовестным приобретателям квартир получить разовую компенсацию от казны РФ в размере реального ущерба, но не больше 1 миллиона рублей.

Князик и Пузырин решили воспользоваться своим правом на получение такой компенсации и обратились с соответствующим иском в суд. Ответчиками по делу выступали Минфин РФ и Росреестр в лице территориальных органов.

Суд первой инстанции и апелляционный суд в удовлетворении иска отказали, поскольку не усмотрели нарушения закона в действиях регистрирующего органа.

Конституционный суд РФ в постановлении обратил внимание на то, что на основании положений Гражданского кодекса РФ граждане имеют право на возмещение убытков, причиненных в результате незаконных действий госорганов, за счет казны РФ.

При этом государство должно нести риск ошибок, допущенных государственными органами. Такие ошибки не должны устраняться за счет пострадавших граждан — заинтересованных лиц. КС РФ также напомнил, что в пояснительной записке к законопроекту о введении ст.31.

1 ФЗ о госрегистрации, предполагалась выплата разовых компенсаций независимо от вины государства.

К сожалению, в большинстве случаев суды отказывают гражданам во взыскании разовой компенсации со ссылкой именно на отсутствие вины регистрирующего органа.

КС РФ пришел к выводу, что такая практика и трактовка законодательства не соответствует Конституции РФ.

Проблему можно было бы устранить путем своевременного принятия нормативного акта, который бы конкретизировал процедуру получения разовой компенсации. Но Правительство РФ так и не сделало этого в течение более 10 лет.

Важно: Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?

Граждане Князик и Пузырин по постановлению КС РФ получили право на пересмотр своего дела о взыскании компенсации. Постановление окончательно и не подлежит обжалованию.

Читать также:
Постановление Конституционного суда РФ №13-П от 04.06.2015

фото: ellushomes.com

Новость с сайта «Правовые решения». Советы юриста

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *