И снова, купили квартиру, но не смогли этого доказать

Покупка квартиры во вторичке может привести в суд. Юрист Николай Кандиранда и риелтор Виктория Сергеева на конкретных примерах рассказали, как не пополнить эту статистику и избежать подводных камней при приобретении вторички.

И снова, купили квартиру, но не смогли этого доказать

Наши эксперты

  • Николай Кандиранда, юрист
  • Виктория Сергеева, риелтор 

Покупка квартиры на материнский капитал

Супруги купили квартиру у молодой семьи с детьми, которая в свое время приобретала квадратные метры с использованием материнского капитала. Сделка прошла госрегистрацию, супруги справили новоселье и сделали дорогой ремонт.

А спустя некоторое время новые владельцы обнаружили в почтовом ящике судебную повестку и иск от прокуратуры. В данной ситуации покупатели отделались легким испугом, суд не отменил сделку по продаже квартиры.

Спасло покупателей от потери квадратных метров только то, что продавцы квартиры сразу приобрели другое жилье, в котором наделили детей долями.

 Если бы безответственные молодые родители в последующем не приобрели альтернативное жилье, то суд мог признать недействительной сделку купли-продажи квартиры в части детских долей. После этого новые собственники оказались бы владельцами доли в квартире, а не квартиры целиком.

И снова, купили квартиру, но не смогли этого доказать 

Почему возникло судебное разбирательство

Продавцы квартиры нарушили права несовершеннолетних по обеспечению жильем за счет материнского капитала. Перед продажей квартиры следовало наделить долями всех членов семьи, включая детей. 

Совет юриста:

Внимательно изучить договор купли-продажи квартиры на предмет использования материнского капитала. Заказать выписку ЕГРН по приобретаемой квартире и убедиться, что дети наделены долями в этой недвижимости.  

Совет риелтора:

В договоре купли-продажи не всегда есть информация об использовании материнского капитала. Ипотечный договор также может перезаключаться с несколькими банками в течение срока ипотеки, и закладная может не иметь записи о маткапитале. Для надежности лучше взять из всех этих банков справки о погашении кредита и посмотреть по суммам выплат, не было ли перечисления материнского капитала. 

И снова, купили квартиру, но не смогли этого доказать

Покупка квартиры с жильцами

Молодой человек приобрел у банка по соблазнительно приятной цене квартиру, которая была предметом залога по ипотеке. Квартира продавалась с зарегистрированными в ней жильцами – родственниками заемщика.

 Покупатель на полгода погряз в судебных разбирательствах в попытках признать тех самых родственников утратившими право пользования и подлежащими выселению.

Еще три месяца пришлось потратить на реализацию процедуры выселения судебными приставами. 

И снова, купили квартиру, но не смогли этого доказать

Почему возникло судебное разбирательство

Если квартира является местом постоянной регистрации человека, то принудительно выписать его можно только через суд. При этом нужно доказать, что человек утратил право проживания в этом помещении. 

  1. Совет юриста:
  2. Приобретать квартиру свободной от зарегистрированных лиц. 
  3. Совет риелтора:

Обратите внимание также на временную регистрацию. Встречаются ситуации, когда продавец квартиры сделал кому-то временную регистрацию на 3 года, а человек потом уехал. Если он сам не сможет или не захочет выписываться до истечения срока, то отменять временную регистрацию придется тоже через суд, что дорого и долго.

И снова, купили квартиру, но не смогли этого доказать

Межевание

Супруги-пенсионеры имели загородный дом. Новый сосед купил землю рядом и поставил забор частично на земле пенсионеров, которая отмежевана не была. А вот участок обидчика был надлежащим образом поставлен на кадастровый учет.

 Получилось так, что границы смежных земельных участков наложились друг на друга и забор, возводимый соседом в строгом соответствии с границами его участка, частично оказался на земле стариков.

 Итогом всего стало судебное разбирательство, которое, впрочем, завершилось мировым соглашением.

И снова, купили квартиру, но не смогли этого доказать

Почему возникло судебное разбирательство

Не было своевременно проведено межевание земельного участка, поэтому в Росреестре не были юридически зафиксированы его границы. Как следствие, при межевании участка соседа не возникло препятствий для возникновения новых границ, которые прошли по неотмежеванной земле. 

Совет юриста:

Изучить на публичной кадастровой карте информацию о границах приобретаемого и смежных земельных участков или заказать соответствующую выписку ЕГРН. Воздержаться от покупки земельного участка, не прошедшего процедуру межевания, либо требовать скидку в размере стоимости его межевания и быть готовым к возможным искам в будущем. 

Совет риелтора:

Конечно, лучше иметь документы о межевании. Однако даже в этом случае нужно выезжать на место и сверять план с фактическими границами участка. Дело в том, что со временем соседи могут прирезать себе часть заброшенной земли и даже поставить там строение, которое будет сложно снести. Кроме того, нередко встречаются ошибки.

И снова, купили квартиру, но не смогли этого доказать

Приватизация и бывшие члены семьи

Гражданин приобрел квартиру у бывших супругов, в которой муж когда-то отказался от участия в приватизации. В результате приватизации собственником стала только жена, а вот проживали в квартире они вместе. Супруга продала жилье и снялась с регистрационного учета. Бывший супруг выписываться отказался.

 Во время подготовки к суду выяснилось, что экс-супруг выписывался из квартиры на некоторый период, но впоследствии был зарегистрирован супругой вновь. С точки зрения закона право пользования квартирой прекращается в случае выезда бывшего члена семьи в другое место жительства.

Поэтому бывший муж утратил свое право пожизненного проживания в приватизированной квартире, нам удалось через суд снять его с регистрационного учета и выселить. 

И снова, купили квартиру, но не смогли этого доказать

Почему возникло судебное разбирательство

Все члены семьи сохраняют право пожизненного проживания в приватизированной квартире, даже если написали отказ от участия в приватизации. Продажа квартиры не отменяет этого права. 

Совет юриста:

Требовать у продавцов документы, из которых можно установить, кто из жильцов реализовал свое право на приватизацию, а кто воздержался. Настаивать на добровольной выписке из квартиры всех зарегистрированных лиц до совершения сделки.  

Совет риелтора:

В историях с приватизацией квартир в прежние годы случалось игнорирование детей или отсутствие письменных отказов членов семьи от участия в приватизации жилья.

 Впоследствии такие квартиры переходили из рук в руки, и восстановить сведения о законности приватизации жилья рядовой покупатель не имеет возможности. Это означает риск столкнуться с неожиданным появлением претендентов на долю в квартире или на проживание в ней.

Остается надеяться на истечение срока давности по возможным претензиям обделенных родственников.

И снова, купили квартиру, но не смогли этого доказать

Наследование

По завещанию племянники получили от дяди в наследство квартиру. У дяди в другом городе осталась дочь от первого брака, которую он в завещании не упомянул. Позднее племянники продали квартиру, сделка прошла госрегистрацию.

Однако через месяц в суд поступило исковое заявление от дочери дяди о защите ее права на обязательную долю в наследстве. Дело она выиграла, за ней признали право на долю в квартире. Сделка по продаже квартиры была расторгнута.

И снова, купили квартиру, но не смогли этого доказать

Почему возникло судебное разбирательство

Дочь дяди – несовершеннолетняя и имеет право на обязательную долю в наследстве. Игнорирование ее интересов в завещании привело к тому, что свои права ей пришлось отстаивать в суде, а сделка по продаже квартиры была оспорена. 

  • Совет юриста:  
  • Единственный способ избежать неприятностей в данном случае – титульное страхование, то есть страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично. 
  • Совет риелтора: 

В России нотариус не ищет наследников по закону, он проверяет права тех, кто заявил о своем праве на наследство. Зачастую такой поиск просто невозможен – как, например, нотариус узнает, сколько у этого мужчины было детей?

Готовых рецептов при сделках с недвижимостью нет, потому что у каждой квартиры есть своя история, и эта история повлияет на возможное решение суда.

Н.Реестр

Ипотека, субсидии, наследство, выделение долей, приватизация, дарение, продажа, браки, разводы, рождение детей, достижение ими совершеннолетия и многое другое – заранее выяснить и учесть все нюансы юридического статуса квартиры бывает очень непросто.

Помочь в этом может отчет по проверке недвижимости. Отчет на базе выписки ЕГРН можно получить через онлайн-сервис Н.Реестр, достаточно указать адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер.

Наталья Петракова

Может ли продавец квартиры требовать доплату после заключения сделки?

Несколько лет мы с мужем снимали однокомнатную квартиру. Летом собственник квартиры предложил нам купить ее за кадастровую стоимость. Мы согласились и наняли специалиста для проверки юридической чистоты и последующей помощи в составлении договоров.

В середине октября сделка была завершена: мы взяли ипотеку, заключили договор купли-продажи, получив все необходимые документы и согласие супруги собственника, наши права на собственность успешно зарегистрировали в Росреестре. Продавец получил свои деньги из банковской ячейки и выдал расписку об этом, мы подписали передаточный акт — и спокойно разошлись.

Спустя две недели утром позвонила зареванная жена продавца квартиры: «Мы вот вам свою квартиру продали так дешево! Ни на что денег у нас не хватает теперь! Подарите нам еще 100 тысяч рублей?»

По шкале удивления от 1 до 10 у меня было 11.

На закономерный отказ сделать такой подарок слезы супруги собственника резко высохли, и она начала грозить нам судом.

Угрозы заключались в том, что в передаточном акте было описано только состояние квартиры, но не была описана мебель и сантехника. Поэтому, если я не подарю 100 тысяч рублей, меня оставят якобы в голых стенах: отсудят каждую раковину.

То, что всю мебель и технику оставят нам, так как собственнику они не нужны, действительно оговаривалось только устно. Этот вопрос нам был безразличен, так как за три года аренды этой квартиры мы давно привезли собственную мебель и технику — есть все чеки, — а недостающее были готовы докупить, если бы оно не отошло нам. Впоследствии все содержимое квартиры действительно осталось нам.

Мне показалось, что такая угроза отсудить мебель и технику звучит по меньшей мере нелогично. Ведь после покупки квартиры за эти две недели с момента подписания передаточного акта мы уже успели ее как минимум изрядно переделать под себя: сменили мебель, например.

Но собственник, его жена и его дочь продолжают практически каждый день названивать нам, скандалить и портить настроение. Несмотря на провокационный тон, они получали только вежливый отказ и настойчивую просьбу перестать тратить своими скандалами наше время. Но в конце концов трубки брать мы перестали.

  • Может ли такая ситуация иметь под собой какие-то реальные основания для суда?
  • Можно ли в такой ситуации, если нас не оставят в покое, самим обратиться в суд, взыскать компенсацию за беспокойство и остановить этот цирк?
  • Большое спасибо за ваше время, хорошего вам дня.
  • Елена
Читайте также:  Полномочия финансового управляющего при банкротстве физлиц

Объясню, что могут потребовать бывшие владельцы, а что нет — и когда.

Обычно, если квартиру покупают с мебелью и техникой, все это описывают в акте приема-передачи квартиры, чтобы не было потом вот таких споров.

Или заключают отдельный договор купли-продажи мебели и техники, пусть за символическую цену.

Еще иногда в акте или в самом договоре пишут фразы вроде «Квартира передается покупателю в том состоянии, как она есть на день заключения договора, со всем имуществом, расположенным в квартире».

Настоятельно рекомендую читателям на будущее: если покупаете квартиру с мебелью и ремонтом, не поленитесь и опишите все, что покупаете. Или напишите в договоре примерно такую фразу: «Все имущество продавца, находящееся в квартире в день ее передачи покупателю, переходит в собственность покупателя, цена указанного имущества включена в стоимость квартиры».

Тут получается, что вы покупали чужую квартиру, но в ней уже было ваше имущество. И у вас есть чеки. Кроме того, если вы арендовали эту квартиру несколько лет, у вас, может быть, есть договор аренды. У вас есть друзья-свидетели, которые могут подтвердить, что именно вы покупали мебель и технику. Это хорошо.

Но у вашего продавца есть проблемы. Во-первых, он должен доказать, что это имущество вообще его. На ваше счастье, у вас есть чеки, тут нет проблем. Во-вторых, продавец должен аргументировано доказать, что его мебель и техника остались в квартире в вашем «незаконном владении» или вообще когда-то там были: ведь они нигде в договоре не описаны.

Даже если у продавца есть какие-то чеки о покупке чего-либо, никакой связи с вами и купленной квартирой напрямую нет. Купил и купил. Куда дел? Не знаю.

Но не все так хорошо. Вот, например, решение Заринского городского суда Алтайского края, где продавец истребовала у покупателя комплект мебели, который был в квартире и который она не продавала. Правда, для этого ей потребовалось привлечь свидетелей, которые подтвердили, что квартиру продавали без мебели, а мебель предлагали купить отдельно.

Кроме того, суду представили договор на изготовление этой мебели по заказу продавца, где был указан адрес доставки и установки. В этом случае продавец смог доказать, что ее мебель осталась в квартире и намерений ее дарить у нее не было. Поэтому суд требования истца удовлетворил и постановил истребовать мебель в пользу законного владельца.

Или вот решение Азнакаевского городского суда Республики Татарстан, где суд постановил взыскать имущество, оставленное в квартире. Огромный перечень, почти на 190 тысяч рублей. Но, опять же, у продавца была видеосъемка, в которой суд рассмотрел все это имущество, которое находилось в купленной квартире, а в договоре описано не было. Верховный суд это решение поддержал.

Продавец квартиры может потребовать вернуть ему его вещи (мебель, технику, личные вещи, вплоть до картин и подсвечников) если:

  1. В договоре прямо не написано, что вы купили квартиру со всеми вещами;
  2. Есть доказательства, что эти вещи принадлежит продавцу (чеки, договоры, показания свидетелей);
  3. Если доказательства, что это имущество находится в проданной квартире. Причем находилось там как до продажи, так и после (фото, видео, свидетельские показания);

В этом случае иск выиграть продавец может, и потребовать вернуть вещи. А за те вещи которые вы уже выкинули — получить компенсацию.

Сложно сказать однозначно, не читая договор. Отталкивайтесь от того, как составлен акт приема-передачи. Если у продавца вдруг есть все документы на какое-то его ценное имущество, оставшееся у вас, и еще фотографии этого имущества в спорной квартире, то теоретически он может выиграть в суде. Поэтому вариантов я вижу два.

Вариант 1. Если вам действительно не нужна та техника, вещи и мебель, верните ее. Требовать от вас денег продавец не может, только вернуть свои вещи.

Если будете возвращать — задокументируйте каждый шаг. Кто, когда, кому и что передал. Что никто не имеет претензий.

Вы можете заявить, что того имущества, от которого вы уже избавились, никогда в квартире и не было вовсе. Доказывать обратное — задача продавца.

Вариант 2. Игнорируйте бывшего собственника квартиры. Если дело дойдет до суда, найдите свидетелей с вашей стороны, которые подтвердят, что продавали вам квартиру со всем имуществом по устной договоренности, а на свое имущество покажите суду чеки и договоры.

Еще можно попробовать такой аргумент: в суде нужно сказать, что все это имущество вам подарили.

Но это мое личное мнение и выводы. Положительных решений суда с подобной аргументацией мне найти не удалось. Так что все будет в руках вашего юриста и суда.

Заставить продавца и его семью перестать вас доставать тяжело. Никакого закона они не нарушают. Можете заблокировать их телефонный номер.

Можете показать, что вы готовы к любым событиям: скажите продавцу, что готовы защищать себя в суде, у вас есть чеки на все ваши личные покупки, поэтому забрать оттуда ваши вещи они не смогут.

Разве что можете пригрозить заявить в полицию по факту вымогательства. Но только на словах. Действительно заявлять не стоит, проблем будет больше, чем пользы.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Как не потерять квартиру после покупки

В Госдуму РФ в августе внесен проект закона о защите прав добросовестных приобретателей приватизированных ранее жилых помещений.

Инициатива предлагает не давать право  истребовать приватизированное ранее жилье от добросовестного приобретателя-гражданина госорганам и органам местного самоуправления.

Документ будет распространяться и на случаи, в которых жилье приобреталось безвозмездно или выбывало из владения органов власти помимо их воли.

Законодательная инициатива была направлена в парламент, в том числе после жалобы Александра Дубцова в Конституционный Суд РФ, касающаяся ущемления прав россиянина как добросовестного покупателя жилья.

Напомним, в 2015 году был удовлетворен иск Депимущества города Москвы о выселении Александра Дубцова из купленной им ранее квартиры. Было решено возвратить недвижимость в собственность города. В результате разбирательства суд не признал Дубцова добросовестным приобретателем.

Кроме того было установлено, что имущество собственника выбыло из владения помимо его воли. Приобретая квартиру, Дубовец оказался последним участником цепи договоров купли-продажи квартиры, которая принадлежала жителю города, умершему в середине 1990-х годов и не имевшего наследников.

После принятия этого решения все вышестоящие судебные инстанции также подтвердили его. 

Существуют случаи, когда лицо продает квартиру, на которую не имеет права, покупатель не знает об этом, но выполняет все условия сделки. В данном случае можно говорить о понятии «добросовестный покупатель».

Отстоять свое право добросовестного покупателя нельзя, если квартира похищена или была утрачена собственником помимо его воли. Например, сделка была оформлена по поддельным документам, а реальный собственник не осведомлен, что его пустующую квартиру продали.

Также бывают ситуации, когда потеряно еще не все, но нужно крайне внимательно подходить к сделке.

Почти 64 тысячи москвичей защитили недвижимость от мошенников

Недавняя смена собственника

Неоднократная смена собственников за короткий период времени – это плохо. Данным маневром  пользуются мошенники, желая замаскировать аферу. Минимальный риск – при сделке, когда квартира уже три года находится в собственности. После истечения этого сорока заканчиваются сроки исковой давности по требованиям бывших собственников.

Проверить историю квартиры можно, получив выписку из ЕГРП,  там находятся данные обо всех сделках, совершенных в отношении данного имущества.

Недееспособные продавцы

Бывают ситуации, когда продавцом квартиры оказывается недееспособный человек. В стране много дел об оспаривании сделок, совершенных такими гражданами, все они оспариваются в судах.

Для определения, является ли дееспособным продавец квартиры, стоит получить справку из психоневрологического диспансера, также дееспособность собственника могут подтвердить водительские права.

Стоит обратить внимание на то, зарегистрированы ли в квартире граждане, которые могут вызывать подобные опасения. Они могли быть собственниками ранее, а потом передать свои права по безвозмездной сделке.

Например, пожилой человек дарит квартиру кому-то из своих детей, сын или дочь решают продать недвижимость, а потом недееспособный человек идет в суд и заявляет об отсутствии воли на момент заключения договора дарения. Если это удастся доказать, то суд признает сделку недействительной, а вы останетесь без квартиры.

Есть и другой сценарий. Можно купить квартиру у недееспособного человека, после этого он обращается в суд, там признают сделку недействительной (например, после проведения психоневрологической экспертизы). Квартира не передается ему до возвращения покупателю всех полученных денег.

При этом он все равно может вселиться туда и спокойно проживать, не отдавая обратно всей суммы. Покупатели в такой ситуации становятся правообладателями, но не собственниками. Если жилье будет единственным для продавца, арест на квартиру также наложить не удастся.

Решить подобную проблему будет крайне тяжело.

Справка из ПНД при продаже-покупке квартиры

Заниженная стоимость

Часто для ухода от налога продавцы занижают стоимость жилья в договоре в несколько раз. Покупатели нередко идут им навстречу. Нужно понимать, что если такая сделка по каким-либо причинам будет расторгнута, обратно вернутся только те деньги, которые указаны в договоре.

Жильцы, которых временно выписали

Стоит проверить историю квартиры перед покупкой  на прописку и выписку жильцов (все это должно содержаться в домовой книге, в расширенной выписке, в обычных выписках данные о выписанных заключенных не содержатся). Оттуда могли выбыть несовершеннолетние дети либо лица, которые находятся в местах лишения свободы.

Если детей отправили в детский дом (органы опеки и прокуратура отслеживает подобные случаи), по решению суда сделку признают недействительной. Бывшие жильцы, которые на момент сделки находятся в заключении, сохраняют право на жилье.

Вернувшись, этот человек может опять зарегистрироваться в квартире и свободно проживать.

Претензии супругов

Бывшие супруги могут предъявить друг другу в суде претензии на квартиру в течение трех лет с момента расторжения брака.

Не стоит забывать, что независимо от того на кого была оформлено жилье во время брака, и муж, и жена могут претендовать на недвижимость, если нет письменного согласия второго супруга на продажу.

Читайте также:  Имеют ли право судебные приставы взыскивать с дохода должника, который меньше прожиточного минимума?

Соответственно при покупке недвижимости стоит обращать внимание на семейное положение продавца, а в случае подобного казуса лишний раз обдумать возможную сделку.   

Принят закон, признающий совместные завещания супругов

Наследники

Если вы решили приобрести квартиру, доставшуюся собственнику по наследству, стоит узнать, на основании чего он получил недвижимость. Известно, что получить жилье в наследство можно разными способами. Уже после совершения сделки неожиданно могут объявиться не учтенные ранее наследники.

Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов лучше еще перед сделкой узнать как, когда и на кого оформлялось завещание. Возможно, в нем не учли наследников первой очереди. Одной из причин подобных ситуаций является оформление документа недееспособными престарелыми собственниками.

Разумеется, подобные договоры купли-продажи признаются недействительными. Неучтенные наследники в суде могут отстоять свое право.

Тут также действует правило трех лет: если к продавцу остались вопросы, а срок еще не прошел, стоит как следует задуматься над необходимостью совершения сделки.

Важно помнить!

Чтобы свести все риски к минимуму, нужно: взять выписку из ЕГРН, узнать, кто собственник, сверить данные с паспортом; также лучше убедиться, что в отношении квартиры нет ограничений, судебных споров или ареста; также нужна выписка из ЕГРН о переходе прав на квартиру, это даст информацию о том, у кого в собственности было жилье последние годы, если оно было перепродано несколько раз – это повод подумать об отказе от сделки. Также лучше сделать копии всех документов.

Основные ошибки при передаче денег за квартиру

Все ограничения и обременения указаны в выписке ЕГРН. Чтобы получить выписку из ЕГРН, нужно знать адрес и номер квартиры. Получить ее можно через МФЦ или через сайт Росреестра. За это взымается пошлина – 400 рублей, а выписку дадут через пять рабочих дней.

При возникновении проблем с квартирой в суде можно доказать, что вы добросовестный покупатель и пострадали от обстоятельств, которые возникли по вине продающей стороны.

Если доказать это удастся (нужно предоставить доказательства того, что имущество приобретено за деньги, кроме того, выписка из ЕГРН будет показывать отсутствие ограничений на момент продажи), то будет заключен договор между сторонами сделки. По нему продавец должен либо приобрести равнозначную квартиру покупателю, либо предоставляет для этого деньги.

Если суд признает, что покупатель сделал не все возможное для проверки юридической чистоты квартиры, отстоять свое право не удастся. Известны случаи, когда покупатель не поговорил с соседями о квартире, в результате чего был признан недобросовестным.

Чтобы уйти от описанных выше рисков, лучше всего обратиться за нотариальным удостоверением. Только нотариус на 100% обеспечит необходимую чистоту сделки.  Он будет действовать в общих интересах, и может запрашивать и нужные для сделки документы, проверять их подлинность, увидеть какие-либо нюансы, не заметные сторонам. И главное: нотариус  несет ответственность за удостоверенную сделку.

Возврату подлежит

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.

В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.

Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.

Что случилось

В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.

Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.

Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.

После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.

Как доказать непригодность квартиры

Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.

Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована.

Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Это положение утверждено российским правительством.

Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.

Как правильно составить договор

При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира.

Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья.

Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.

Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи.

Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям.

Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.

Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.

И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.

Как определить качество квартиры

На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:

1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.

2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.

3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.

4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.

Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали.

Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы.

Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Как доказать, на чьи средства купили квартиру?

ovchinnikovfoto/Depositphotos

Отвечает адвокат Уральской коллегии адвокатов Свердловской области Антон Задоркин (Екатеринбург):

Данная ситуация, к сожалению, не в пользу матери наследодателя. Такие споры разрешаются в суде, и бабушка может обратиться с исковым заявлением, ответчиками по которому будут выступать остальные наследники.

Однако перспективы такого искового заявления сомнительны, поскольку покупателем стал сын от своего имени. Перечисление денежных средств от матери к сыну не служит доказательством того, что фактически мать является собственником квартиры.

Данные денежные средства будут расцениваться как дарение или неосновательное обогащение.

В случае, если все-таки в платежном поручении от матери к сыну было указано назначение платежа, например «на приобретение квартиры для ФИО матери», и будут иные письменные доказательства, допустим переписка, тогда шансы на положительный исход дела повышаются. Но, судя по сложившейся судебной практике, эти шансы не велики.

  • Составлять завещание – обязательно?
  • Вступление в наследство на квартиру
  • Также не стоит забывать и позицию других наследников по делу, которые наверняка будут возражать в удовлетворении исковых требований, что будет являться дополнительной проблемой для доказательства факта приобретения спорной квартиры именно матерью наследодателя.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

В данном случае шансов на то, чтобы двое наследников-детей не претендовали на наследство, очень мало.

В силу закона (если у умершего сына не было завещания на свою маму) наследниками первой очереди являются мама, дети и жена умершего. Так как брак был расторгнут, бывшая жена право на наследство не имеет.

Читайте также:  Когда супруга может отсудить часть подаренной квартиры?

Факт перечисления денег от продажи маминой квартиры на счет сына можно трактовать как дарение денег.

Возможный вариант: признание покупки квартиры на имя сына незаконной сделкой. Но здесь нужно знать конкретные обстоятельства дела. И перспективы здесь очень небольшие. Второй вариант: договориться с внуками о том, чтобы они отказались от наследства в пользу бабушки.

Третий вариант — это разделить наследство по 1/3 доли каждому из наследников. Важно понимать, что лишить внуков наследства просто так не получится. Есть основания для признания наследника недостойным.

Но там должны быть очень веские причины, например совершение преступления в отношении умершего отца.

Отвечает заместитель генерального директора по продажам АН «Бон Тон» Валерия Цветкова:

По закону указанные дети являются наследниками первой очереди вместе с родителями (вне зависимости от того, вкладывали ли они деньги или нет). Согласно документам собственником жилья является сын, а завещания, устанавливающего другой порядок наследования, судя по всему, нет. Таким образом, вступление в наследство идет по закону.

Можно ли отсудить часть квартиры, если она в дарственной, а собственник умер?

Можно ли признать дарственную недействительной?

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

На мой взгляд, доказывать, что квартира была приобретена на средства матери, не имеет смысла. Вне зависимости от источника денежных средств и при отсутствии у наследодателя супруги квартира будет включена в состав наследства.

Из предоставленной информации видно, что наследниками первой очереди будут двое детей и мать наследодателя. В данном случае при отсутствии завещания квартира перейдет в собственность наследников в пропорции по 1/3 доли каждому.

В свою очередь мать может попытаться включить в состав наследства долг наследодателя в виде переведенных ему денежных средств. Данный долг или признается другими наследниками, или включается в состав наследства в судебном порядке. Судебная практика по таким спорам противоречивая, и конечный результат будет зависеть от конкретных обстоятельств дела.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В случае смерти человека, который при жизни не оставил завещания, наследство осуществляется по закону. Наследниками первой очереди являются родители, дети и супруги. Ваша квартира должна быть разделена на троих.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. Сможет ли брат претендовать на мою наследственную квартиру?
  5. Как нам с мужем лучше вступить в наследство на квартиру?
  6. Наследство и завещание: 25 полезных текстов

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Купили квартиру, а продавец решил вернуть жилье обратно

Ну, наверное все слышали о сроке исковой давности, который составляет три года, а по сделкам с недвижимостью всего один год.

Так вот, купили мы квартиру, вторичку. Дом не новый, но место хорошее. До сих пор радуемся, что из всех вариантов, которые тогда рассматривали выбрали именно этот.

Это сейчас гарантии банка, безналичные перечисления и т.п. А тогда расчеты производили наличными и как Вы понимаете не в рублях.

Что-бы сократить риски по поддельным купюрам некоторые банки предоставляли такую услугу — «банковская упаковка» — когда они проверяли купюры, считали, делали справку и все это собирали в полиэтиленовую вакуумную упаковку. Вот такими «кирпичиками», принесенными в карманах и рассчитывались по сделкам.

Живем в новой квартире, радуемся . . . Живем в новой квартире, радуемся . . .

Живем мы значит в «новой» квартире, радуемся простору 4-х комнат. Но через год после сделки, жена увидела бывшую хозяйку квартиры, которая крутилась у подъезда. Бывшие оставили не балконе какой-то хлам и обещали позже его забрать. Мы честно хранили его почти год, но потом выбросили. И вот, думаем они пришли наконец-то забрать . . . а отдать то нечего. Но мы ошиблись.

Недели через две приходит повестка в суд и копия заявления, из которого мы узнаем, что продавцы ссылаясь на свое «состояние измененного сознания» утверждают, что совершили сделку ошибочно и просят Договор Купли-Продажи (ДКП) расторгнуть.

Да, теоретически это звучит не так страшно: при расторжении сделки стороны приводятся в исходное состояние — т.е. продавцу возвращается квартира, а покупателю сумма.

Но если с квартирой сделать ни чего нельзя, то деньги продавец мог потратить и хоть суд постановит сумму вернуть, но практически это сделать не реально (т.е. как мне пояснили — могут перечислять мне в размере 10% от пенсии ежемесячно). Как Вам такой расклад? Тут мы и очканули не по детски.

После первого заседания суда, где мне объяснили суть претензии, пошел я к адвокатам в Мировой суд. Пообщался с несколькими и понял (ни кому не в обиду), что им все равно с каким результатом я выйду из этой ситуации.

Но, мне повезло, я нашел адвоката с собственной частной конторой, который почитал материалы и сказал: мне интересно, я возьмусь! За дела, которые я могу проиграть я не берусь, у меня Имя. Но за услуги я беру дорого! . . . не переживай, платит проигравшая сторона, я тебе потом объясню.

1) В общем «состояние измененного сознания » доказать не удалось, плюс квартира в равных долях принадлежала трем собственникам, а как говорил папа Дяди Федора — «С ума по одиночке сходят. Это только гриппом вместе болеют»

  • ???? Шутка Юмора: Как звали папу Дяди Федора, если младшую в семье они называли Вера Павловна? ответы пишите в х!

_____Аферисты не успокоились и подали апелляцию, изменив суть искового заявления — на покупку квартиры. Новая претензия была сформулирована, как расторжение «кабальной сделки», когда продавцов ввели в заблуждение и совершили сделку по заниженной цене ущемляя интересы их стороны.

  • Я наверное не объяснив назвал людей «аферистами», извините. Просто в ходе адвокатского расследования выяснилось, что данная квартира была куплена в результате нескольких таких предыдущих схем: когда квартира продавалась, договор расторгался, и покупатель оказывался и с возвращенной квартирой и со спрятанными деньгами (которые не возвращались, а использовались чуть позже для расширения жил площади.) Стартовой была комната в общежитии за городом. Поэтому все таки — аферисты!

_____Наверное мне повезло, но квартиру я покупал при посредничестве Агентства по недвижимости (названия не напишу, их уже все равно нет). Правда этого доказать в суде не удалось, все документы они (агенты) изъяли в момент, когда «помогали» получить «зеленку».

Но, объявление (тогда еще в газету) они подавали официально, платное и самое главное с указанием цены!!! Чрез адвокатский запрос редакция газеты предоставила и копию объявления и копию сопроводительных документов «рекламодателя» и факт оплаты размещения объявления организацией.

2) Так как была указана фиксированная цена и она совпадала со стоимостью в ДКП — второе заседание суда тоже не дало мошенникам результата.

_____Третий выход мошенников был наверное «актом отчаяния», так как апелляция уже в областной суд сопровождалась третьим вариантом заявления, в котором продавцы просили расторгнуть ДКП на основании того, что опекунский совет, разрешивший продажу квартиры при наличии несовершеннолетнего собственника, сделал это в нарушении закона получив взятку от продавцов — о чем они собственно и признаются.

3) На это заседание суда были приглашены представители районной администрации и опекунского совета, которые (наверное по мнению истцов) должны были в суде подтвердить, что взяли взятку. Но этого не случилось. В суде рассмотрели письменный ответ опекунского совета, в действиях которого суд не усмотрел ни каких нарушений.

За результаты всех заседаний суда я отдельно поблагодарю адвоката. Потому, что это сейчас так легко и плавно я описываю ход дела, а приготовится и грамотно опровергнуть все обвинения я бы не смог

И на последнем заседании мой Адвокат попросил судью внести в протокол, что при подаче следующей апелляции истцы должны будут оплатить гос-пошлину в размере 10% от суммы сделки — это должно было остановить бурную фантазию продавцов и завершить этот цирк.

У Фемиды завязаны глаза, потому что ей все равно, кто положит на весы больше денегУ Фемиды завязаны глаза, потому что ей все равно, кто положит на весы больше денег

Адвокат рекомендовал мне наказать «обидчиков» и подать на возмещение затрат на его услуги (что должна сделать проигравшая сторона) — но я делать этого не стал. Мне было приятно, что человеку, который мне помог заплатил именно я и именно из своих. Да и еще раз общаться с той стороной у меня не было ни какого желания.

Пусть мой рассказ хоть немного поможет Вам сделать какие-то выводы. как и что нужно делать при крупных бытовых сделках.

А я предложу вывод из области психологии (так как канал посвящен, прямо или косвенно, именно этому направлению):

  • Поставив человека в безвыходную ситуацию — Вы! заставляете его сражаться «не на жизнь, а на смерть», тем самым усложняя себе задачу! Покажите ему более или менее приемлемый выход и вероятность Вашей победы увеличится в разы.

А у вас были подобные истории, поделитесь в х.

а если понравилась история, не забывайте нажать ????

Подписывайтесь на канал «СЕРАЯ ПРЕSSA «Работа не волк!» И делитесь историями в х.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *