Грабительские проценты по договору займа под залог недвижимости заставляют должников отказываться от жилья

Грабительские проценты по договору займа под залог недвижимости заставляют должников отказываться от жилья

Источник: LIFE

25-09-2019, 09:24

4 155

Узнали детали новой мошеннической схемы, по которой заёмщиков лишают квартир, обещая меньший процент и выгодные условияГрабительские проценты по договору займа под залог недвижимости заставляют должников отказываться от жилья​​​​Сейчас на рынке кредитования распространяется так называемая псевдозалоговая схема. Она позволяет нечистым на руку ростовщикам оставлять людей без крыши над головой и средств к существованию. Суть заключается в том, что заёмщик временно закладывает недвижимость в обмен на выгодный кредит, но продолжает в ней жить по договору аренды с новым собственником. Правда, в документах есть хитрые пункты, благодаря которым мошенники продают его жильё. Так люди ради займа в размере 400–800 тысяч рублей теряют квартиру стоимостью несколько миллионов. Расскажем о деталях.Людей, которые хотят быстро получить кредит, уговаривают заложить недвижимость. Жертв убеждают в том, что итоговая сумма займа в этом случае будет больше, а проценты — меньше. При этом внешне всё выглядит как подписание стандартного договора займа под залог.На словах ему объясняют, что он продолжит жить в квартире, платить коммунальные платежи и даже останется зарегистрированным на этих квадратных метрах. Всё это усыпляет бдительность жертвы. На самом же деле доверчивый гражданин подписывает договор обратного выкупа.Особенности мошеннической схемы объяснила руководитель проекта Общероссийского народного фронта «За права заёмщиков» Евгения Лазарева.

— Человек фактически продаёт недвижимость за сумму кредита и берёт своё же жильё в аренду у нового собственника, которым теперь является кредитор. Дальнейшая задача злоумышленников — искусственно создать условия для просрочки платежей.

Условия договора сформированы таким образом, что нарушить его гораздо проще, чем соблюсти. Граждане пытаются с этими кредиторами договориться, но навстречу им никто не идёт.

В результате жильё стоимостью, условно, два миллиона отходит кредитору за какие-то 800 тысяч, — поясняет Лазарева.

Злоумышленники успешно используют лазейки в законодательстве. Несмотря на то что все понимают, что действуют именно мошенники, их очень сложно привлечь к ответственности. Найти состав преступления для возбуждения уголовного дела чаще всего невозможно.

Кроме того, псевдокредиторы действуют как частные лица, а значит, не находятся под контролем надзорных органов Центробанка.

Грабительские проценты по договору займа под залог недвижимости заставляют должников отказываться от жилья

Грабительские проценты по договору займа под залог недвижимости заставляют должников отказываться от жильяИзданию удалось пообщаться с одной из пострадавших в Новосибирске. Пенсионерка Светлана Чиповская не только лишилась единственного жилья, но и продолжает выплачивать обманувшему её псевдокредитору долг по договору займа.

— Два года исправно отдаю ему половину пенсии. Через суд он выставил меня на улицу. Квартиру мою уже перепродал. Когда я обратилась за юридической помощью, мне сказали, что это не заём, а обычный договор купли-продажи.

Я первый раз в жизни брала заём и даже представления не имела, как он оформляется, — сокрушается Светлана Чиповская. — Мне сын предложил помочь и собирался отдать все деньги кредитору, чтобы вернуть квартиру.

Но тот отказался, заявив, что такая схема их не устраивает. Там целая группа действует.

Пострадавшие создали инициативную группу и вместе с представителями ОНФ обратились за помощью в Генеральную прокуратуру и к региональному полпреду президента. Разбирательство продолжается. Благодаря тому что лишившиеся квартир сибиряки объединились и подали коллективный иск, одного из злоумышленников удалось привлечь к ответственности.

Против него возбудили уголовное дело по статье 159.4 УК РФ «Мошенничество».По словам экспертов ОНФ, больше всего случаев зафиксировано в Сибирском федеральном округе. В региональном отделении проекта «За права заёмщиков» нам сообщили, что там уже около 200 пострадавших лишились жилья. И цифра продолжает расти.

Эксперт проекта Общероссийского народного фронта «За права заёмщиков» по Новосибирской области Антон Канунников предупреждает.что чаще всего жертвами мошенников становятся пенсионеры. При этом добиться справедливости, по словам Канунникова, потерпевшим чрезвычайно сложно.

— Правоохранители очень неохотно занимаются этими делами, постоянно отказывают в возбуждении уголовных дел.

Прокуратура возвращает дела обратно, но в полиции собирают отказной материал и снова отказывают, — поясняет Канунников. — Суды без уголовного дела также отказываются принимать иски, поскольку не видят состава преступления, ведь потерпевшие сами подписали все документы.

Грабительские проценты по договору займа под залог недвижимости заставляют должников отказываться от жилья— Первый и самый главный совет: ни в коем случае не ввязывайтесь в схемы, когда для получения кредита вы отдаёте в залог жильё. У наших граждан существует ошибочное мнение, что единственное жильё, тем более когда там прописаны дети, нельзя забрать ни при каком раскладе. Однако в законе чётко прописано, что если по договору займа существует залог в виде жилого помещения, то взыскание на него может быть наложено в большинстве случаев, — поясняет председатель коллегии адвокатов Евгений Корчаго.

— Второй совет: если вам необходим кредит или заём, лучше обращаться не в микрофинансовые организации и тем более не к частным лицам, которые предлагают подобные схемы, а в банки, — советует адвокат.

Конечно, банк потребует предоставления множества документов.

Но в этом случае шанс быть обманутым сведён к минимуму, поскольку банки действуют в правовом поле и под серьёзным контролем Центробанка и других надзорных органов.

По словам Корчаго, если человек всё же попал в такую преступную схему и понимает, что под видом кредиторов действуют мошенники, необходимо сразу же обратиться в правоохранительные органы. В заявлении нужно указать причины, по которым гражданин считает, что его ввели в заблуждение.

Шансы на привлечение мошенников к ответственности возрастают в несколько раз, если заявление коллективное.

Может ли физическое лицо обратить взыскание на квартиру или дом по договору займа и залога?

Мы — ваш онлайн-юрист ????????‍⚖️Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

При этом Законом об ипотеке предусмотрены особенности ипотеки жилых домов и квартир: согласно его специальным нормам обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ч. 1 ст. 78).

Таким образом, исходя из приведенных норм права, обращение взыскания на квартиру, которая была заложена по договору ипотеки в обеспечение возврата кредита или целевого займа, допускается судом в случае, если кредит или заем был предоставлен банком или кредитной организацией либо иным юридическим лицом. Между тем договор ипотеки заключен между гражданами в обеспечение возврата займа, выданного К.С.А. ответчику Х.Т.А.

(ЭТО Апелляционное определение Саратовского областного суда от 13 августа 2014 г. N 33-4132.)

Вопрос: я дал человеку 1000 000 рублей по договору займа, был также заключен договор залога квартиры. он мне сейчас объясняет, что с него брать нечего (он не работает), а залог я не получу потому что статья 78 договора об ипотеке разрешает забирать жилье только банкам и иным юр. лицам, а я физ лицо.

Я могу обратить взыскание на предмет залога или нет?

Грабительские проценты по договору займа под залог недвижимости заставляют должников отказываться от жилья

Здравствуйте, Павел!

Я могу обратить взыскание на предмет залога или нет?

Павел

Лично Вы — нет. Но если Вы обратитесь в суд с требованием об обращении взыскания на предмет ипотеки, то да, такое возможно.

он мне сейчас объясняет, что с него брать нечего (он не работает), а залог я не получу потому что статья 78 договора об ипотеке разрешает забирать жилье только банкам и иным юр. лицам, а я физ лицо.

Павел

Плохой у Вас заемщик. Мало того, что долг возвращать не желает, так ещё и нормы ищет в своё оправдание…

Нет, он не прав. Согласно ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.Следовательно, при заключении договора займа между гражданами (физическими лицами) Вы как займодавец потребовали в качестве обеспечения возврата суммы займа предоставление в залог объекта недвижимости. Если при этом были соблюдены все требования по залогу недвижимости (заключение письменного договора о залоге, государственная регистрация этого договора, внесение в ЕГРН сведений о наличии обременения), то при наступлении оснований, предусмотренных договором займа, Вы вправе обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на предмет залога.

Читайте также:  Выдача микрозайма без договора: правомерно ли это?

Удачи!

Консультация юриста бесплатно

Павел, здравствуйте!

В случае, если у должника данное жилое помещение является единственным пригодным местом проживания, то обратить на него взыскание в данной ситуации не представляется возможным.

В Определении Конституционного Суда РФ от 17.01.

2012 N 13-О-О «По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 78 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ была сформулирована следующая чёткая позиция по данному вопросу, в последствии подтверждаемая Конституционным Судом РФ неоднократно:

Так, абзац второй части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания.

Между тем этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру — при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

http://legalacts.ru/doc/oprede…

  • Вывод: обратить взыскание на предмет залога в виде квартиры, являющейся для должника единственным пригодным местом проживания, суд вправе только при наличии одновременно следующих условий:
  • 1) квартира заложена в обеспечение возврата кредита или целевого займа, выданного банком или другим юридическим лицом;
  • 2) кредит или целевой заём предоставлены на приобретение или строительство данной квартиры.
  • Имеется ли у Вас информация о другом движимом или недвижимом имуществе, находящемся в собственности должника, за счёт обращения взыскание на которое можно было бы получить удовлетворение своих требований?

Займы под залог недвижимости незаконны. Верховный суд встал на сторону заемщиков

Грабительские проценты по договору займа под залог недвижимости заставляют должников отказываться от жилья

К сожалению, в наше время ростовщики используют схему выдачи займов под залог недвижимости, в результате которой заемщики остаются и без денег, и без жилья. И если банки действуют в рамках закона, то многие «серые» кредиторы пользуются менее законными методами. В данной статье поговорим именно про всевозможные МФО, оказывающие такие «услуги».

По сути, выдача займа под залог недвижимости – это ипотека! Чтобы избежать ненужных вопросов, сразу поясню, у многих сложилось ложное мнение, что ипотека – это кредит. Нас самом деле:

ипотека – сдача недвижимости, земли в залог для получения кредитной ссуды под закладную. Т.е. ипотека – это ЗАЛОГ недвижимости, как мера обеспечения обязательств по кредитному договору.

Всегда закладная «вытекает» из кредитного договора, а не наоборот.

Все, кто покупал недвижимость в ипотеку, знают, что они подписывают КРЕДИТНЫЙ договор и закладную. На территории нашей страны нет ни одного ИПОТЕЧНОГО договора. Есть обременение «Ипотека в силу закона».

Это так, лирическое отступление, чтобы не путаться в терминологии

Законодательством четко регламентирован порядок таких сделок, в частности обязательство сторон зарегистрировать закладную. Без регистрации закладной право кредитора на недвижимое имущество, в случае невыплаты кредита заемщиком, может быть признано ничтожным.

Естественно, в случае если должник перестает платить, то эти вопросы могут быть решены только в судебном порядке. Банки, пусть нехотя, но работают именно в правовом поле.

То есть действительно в банках есть услуга под названием «кредит под залог недвижимости». Подписывается кредитный договор, закладная, которая сдается на регистрацию, заемщику предоставляются деньги.

В случае невыполнения заемщиком своих обязательств – подается иск в суд.

Такая схема работы менее прибыльна для кредитора, более рискованна, бегать по судам – дело долгое и непредсказуемое. Поэтому «серые» ростовщики действуют проще.

Схема сделки

МФО выдают займ под довольно серьезные проценты, в среднем от 3 до 10% в месяц (от 36 до 120% годовых). На это составляется договор займа (или кредитный договор – в данном случае разница не принципиальна). Одновременно с ним заключается договор купли-продажи, с заемщика берется нотариальная доверенность на право подачи на государственную регистрацию перехода права собственности.

Естественно, как только заемщик перестает платить – он лишается своей недвижимости.

Договор купли-продажи есть, доверенность на регистрацию тоже в наличии – нет никаких препятствий для переоформления недвижимости.

Естественно, даже грабительские ломбардные проценты часто кредиторов не удовлетворяют, и они на только получают сумму займа с процентами, но и перепродают недвижимость третьим лицам (зачастую подставным).

Простыми словами: 1 августа заключен договор займа, договор купли-продажи, выдана доверенность. Расписка в получении денежных средств по займу подается как расписка в получении денег под договору купли-продажи.

15 августа кредитор оформляет эту недвижимость на себя (у него все для этого есть), 15 сентября перепродает третьему лицу. Заемщик в это время даже не знает, что он уже не владелец недвижимости.

Даже данные в ТСЖ не подаются, чтобы заемщик не увидел, что он уже не владелец недвижимости. Все это вскроется гораздо позже, когда заемщик выплатит практически все что мог. Схема мошенническая? Чисто по-человечески – да. С точки зрения закона – спорно.

Ведь человек добровольно подписал и два договора и доверенность у нотариуса. Фактически получается, что эти два договора никак не взаимосвязаны.

Поэтому суды всегда вставали на сторону новых владельцев недвижимости, объективно считая их добросовестными приобретателями.

При этом договор займа практически в учет не брался, в силу того что положения закона о регистрации ипотеки не были соблюдены, закладная не регистрировалась (точнее она в природе не существовала).

Верховный суд положил этому конец

В течение последних месяцев сразу несколько дел оказались в Верховном суде, и по результатам их рассмотрения суд признал договоры купли-продажи притворной сделкой! Фактически было доказано, что для обеспечения обязательств по договору займа проводилась купля-продажа, при этом изначально передача права собственности и права пользования объектом сторонами не предполагалась, что по сути своей и является притворной сделкой.

Таким образом, на порочной практике выдачи таких займов ставится большой и жирный крест! Позиция Верховного суда любыми судами низших инстанций всегда имеет приоритет, соответственно, все дальнейшие разбирательства по подобного рода делам будут рассматриваться с оглядкой на позицию Верховного суда.

Естественно, понимая, что судебный порядок будет явно проигрышным, «серые» ростовщики просто прекратят подобную практику. Или, как минимум, серьезно ограничат, выбирая наименее образованные и подкованные категории заемщиков, которые в суд не пойдут.

Заключение

Я не хочу давать никаких оценочных суждений людям, которые в принципе обратились за подобными займами – никогда не знаешь, с чем завтра в жизни столкнешься. Я не думаю, что хоть один человек брал подобный займ на свадьбу или путешествие, зачастую они берутся в безвыходной ситуации, когда все легальные банки отказали.

Но даже если вам пришлось обращаться в такие компании, убедительная просьба смотреть что вы подписываете, и заранее думать о возможных последствиях! Если вы сами не достаточно подкованы – обратитесь к специалистам! Консультация юриста будет стоить 1000–2000 рублей. Это гораздо меньше, чем можно потерять, подписав все не глядя.

Надеюсь, статья вам понравилась. Жду комментариев с мнениями.

За оценку публикации звездами буду благодарен!

Вс вступился за берущих в долг под залог недвижимости заемщиков

Верховный суд (ВС) РФ вступился за права заемщиков, берущих в долг под залог недвижимости: он указал, что когда такие отношения оформляются под видом купли-продажи дома или квартиры, то суды должны тщательно разбираться, являются ли сделки настоящими, мнимыми, притворными или прикрытыми.

Такую позицию высшая инстанция обосновала в постановлениях сразу по трём делам о попытках расторгнуть подобные сделки. Эксперты отмечают, что такая принципиальная позиция Верховного суда может положить конец бизнесу «ростовщиков», которые специализируются на таком недобросовестном отъеме жилья граждан, попавших в сложную материальную ситуацию.

Мнимая сделка

Жительница Липецка заключила договор займа на 2 миллиона рублей на 1 год с условием уплаты 5% от взятой в долг суммы ежемесячно.

Гарантией возврата займа должен был служить залог квартиры, принадлежащей ей на праве собственности.

При этом договор залога квартиры стороны не зарегистрировали и кредитор предложил истице оформить договор купли-продажи квартиры, пояснив, что спорный договор будет являться договором залога по расписке.

В подтверждение он дал заявительнице письменное обязательство не отчуждать квартиру до 1 января 2016 года при условии своевременного исполнения обязательств по долговой расписке. А при неисполнении обязательств квартиру в течение 3 месяцев можно было продать для погашения задолженности.

Читайте также:  Ипотека станет проще для семей с 2 и более детьми

В итоге женщина какое-то время оплачивала долг и проценты, а потом перестала из-за нехватки денег, и ее квартиру купили третьи лица.

Суды Липецка встали на сторону покупателей и в удовлетворении иска о признании сделки мнимой отказали. Суд первой инстанции исходил из того, что доказательств заключения сторонами договора займа в материалах дела не имеется, апелляционная инстанция согласилась с таким решением.

Но Верховный суд РФ указал, что «реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости».

Он напомнил положения статьи 170 Гражданского кодекса о том, что мнимая сделка — совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия — ничтожна (пункт 1).

Ничтожной считается и притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другое соглашение. А к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2).

Истица со ссылкой на мнимый характер договора купли-продажи квартиры указывала на то, что при его заключении стороны подразумевали договор займа с залогом спорной квартиры.

«При таких обстоятельствах судам первой и апелляционной инстанций для правильного разрешения спора надлежало самостоятельно дать правовую квалификацию заявленным требованиям и разрешить вопрос о наличии либо отсутствии предусмотренных пунктом 2 статьи 170 ГК РФ оснований для признания названного договора купли-продажи недействительным как притворной сделки, прикрывающей договоры займа и залога», — отмечает ВС.

Другими словами, суды обязаны были установить действительные правоотношения сторон, в рамках которых покупатель квартиры дала обязательство не отчуждать ее до определённого срока, а в случае неисполнения долговых обязательств продать недвижимость в счёт задолженности. Также судам было необходимо дать оценку действиям истицы по неоднократному перечислению на счёт покупательницы крупных денежных сумм, указывается в постановлении.

Однако суды никакой оценки этим обстоятельствам не дали, тогда как они имели существенное значение для правильного разрешения спора. В результате дело направлено на новое рассмотрение в апелляционной инстанции.

Суть правосудия

Ещё одна спорная сделка, в которой пришлось разбираться Верховному суду РФ, была заключена в Ставрополе, где стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на нем.

Истица указала, что попала в сложную жизненную ситуацию, поэтому одолжила 300 тысяч рублей на 1 год с условием уплаты 5% от суммы займа ежемесячно. В этот же день стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и дома.

Из материалов дела следует, что заявительница ежемесячно платила заемщику 15 тысяч рублей, при этом она являлась фактической хозяйкой дома: оплачивала коммунальные услуги, несла бремя содержания жилья, обрабатывала земельный участок. Тем не менее заёмщик продал недвижимость и участок третьему лицу, который потребовал выселения заявительницы и членов ее семьи.

Женщина подчеркнула, что договор купли-продажи, в том числе жилого дома, являющегося единственным жилищем заявительницы и членов ее семьи, заключен как необходимое условие для получения займа в целях обеспечения возврата заемных денежных средств. При этом она продолжала осуществлять права и обязанности собственника спорного имущества, пользуясь им и неся бремя его содержания.

Жительница Ставрополя полагала, что при заключении договора стороны не преследовали цели фактического отчуждения продавцом недвижимого имущества. Между тем покупатель просил суд выселить семью истицы и обязать ее передать ему ключи.

Предгорный суд Ставропольского края удовлетворил требования истицы, посчитав сделку мнимой, претензии же покупателя он оставил без удовлетворения. Однако Ставропольский краевой суд это решение отменил и вынес новое, которым, наоборот, отказал истице и частично удовлетворил требования продавца. Апелляционная инстанция уже не увидела в сделке мнимого характера. Но ВС это мнение не разделил.

«Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (пункт 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, статьи 2, 18 Конституции Российской Федерации) предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах)», — отмечается в постановлении.

ВС напоминает, что суды в ходе процесса должны установить правоотношения сторон, определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, вынести обстоятельства на обсуждение. Эта обязанность не снимается с судей даже если стороны не ссылались на такие обстоятельства, подчеркивает высшая инстанция.

При этом суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Этим требованиям гражданского процессуального законодательства апелляционное определение не соответствует: судьи не дали оценку расписке заемщика об обязанности вернуть имущество как только будет погашен долг. Также в определении не содержится выводов, по которым суд апелляционной инстанции не принял эту расписку в качестве относимого и допустимого доказательства, указывает ВС.

Между тем, по мнению высшей инстанции, этот довод являлся юридически значимым для выяснения характера возникших отношений сторон и их надлежащей квалификации в целях правильного выбора норм, подлежащих применению как при рассмотрении спора.

Дополнительная ссылка истицы на то, что договор купли-продажи недвижимости носил мнимый характер, сама по себе не исключала, что между сторонами в действительности был заключен договор залога жилого дома в целях обеспечения возврата займа. Однако этот вопрос на обсуждение сторон поставлен не был, говорится в постановлении.

Эти нарушения ВС посчитал существенными, в связи с чем отменил определение Ставропольского краевого суда и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Притворная или прикрытая сделка

В несправедливую ситуацию попали и жители Саратова, заключившие и договор купли-продажи квартиры и договор займа, по которому покупатель должен был передать им 3 миллиона рублей под 5% в месяц сроком на два года. При этом «продавцы» квартиры получили всего 2,7 миллиона рублей, а в договоре о продаже их квартиры фигурировала сумма 4 миллиона рублей, но больше денег от покупателя они не видели.

На самом же деле, по утверждениям заявителей, квартира передавалась в залог для обеспечения возврата долга и после исполнения обязательств предполагалось ее возвращение заемщикам обратно. Однако покупатель успел перепродать их недвижимость для того, как считают истцы, чтобы создать видимость добросовестности приобретения квартиры.

При этом он не предпринимал никаких действий по вселению в квартиру, не имел ключей и не нёс бремя её содержания, а продавец продолжала являться членом ЖСК, она и её дочь продолжали проживать в квартире и оплачивали все коммунальные расходы.

В связи с этим заявители посчитали сделку по купле-продаже квартиры притворной и просили отменить оба договора. Решением Волжского суда Саратова в удовлетворении их требований было отказано.

  • Апелляционная инстанция Саратовского областного суда это решение отменила и приняла новое, которым исковые требования были удовлетворены.
  • Однако ВС РФ счёл, что в ходе процесса были допущены ошибки.
  • Он сослался на пункт 87 постановления пленума от 23 июня 2015 года No 25, в котором разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

«Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учётом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)», — указывается в решении.

Для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 88 постановления пленума).

  1. ВС указывает, что из содержания нормы ГК и разъяснений пленума следует, что в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью суду необходимо установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны.
  2. При этом следует учесть, что признание договора притворной сделкой не влечёт таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении них предусмотрены иные последствия — применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, напоминает ВС РФ.
  3. Он указывает, что апелляция установила обстоятельства, свидетельствующие о притворности сделки по продаже имущества, и сделала вывод о том, что действительная воля сторон была направлена на достижение правовых последствий, характерных для залога недвижимого имущества.
  4. «Следовательно, суду апелляционной инстанции надлежало применить к притворной сделке правила прикрываемой сделки, с учётом её существа и содержания, чего в нарушение закона и разъяснений Пленума сделано не было», — поясняет ВС.
  5. Он также считает, что суд неправомерно уклонился от выяснения вопроса, реально ли покупатель передал продавцу денежные средства, а именно это обстоятельство и должно было повлиять на принятие решения о наличии или отсутствии оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой.
  6. Данное дело также направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.
  7. Комментарий эксперта
  8. Управляющий партнёр коллегии адвокатов «Тарло и партнеры» Алексей Попов отмечает, что позиция Верховного суда сразу по трём делам свидетельствует о борьбе высшей инстанции с порочной практикой, когда недобросовестные ростовщики пользуются неблагополучной ситуацией с деньгами у граждан и отнимают у них жильё.
Читайте также:  Применим ли судебный приказ к тем должникам, которые не платили за мусор?

«Объединение позиций этих постановлений в одну историю совершенно оправданно. Все они касаются тематики предоставления займа фактически под залог недвижимости, который с целью обхода довольно сложных процедур обращения взыскания на залог завуалирован под куплю-продажу этой недвижимости.

Такая недвижимость, переоформленная на заимодавца по договору купли-продажи, реализуется (продаётся) им третьим лицам по заниженной относительно рыночной стоимости цене в ускоренном порядке в случае нарушения сроков возврата займов, выданных под грабительские ломбардные проценты в условиях использования, как правило, сложного положения нуждающегося в деньгах заёмщика. Такую порочную практику, указывая на это как на противоправное поведение недобросовестной стороны, использующей неграмотность и сложившиеся тяжелые обстоятельства, вызвавшие нужду в деньгах собственников недвижимости, Верховный суд обоснованно предотвратил», — отметил Попов.

Он считает, что на примере рассмотрения конкретных дел ВС РФ «продемонстрировал недопустимость при их разрешении нижестоящими судами формального правового подхода в оценке заключённых договоров без учета фактических обстоятельств, свидетельствующих о явном притворном характере таких сделок — договоров купли-продажи квартир, имеющих своей целью в действительности прикрытие заемных отношений с залогом этих квартир».

«Несмотря на то, что граждане, вступающие в такие рискованные взаимоотношения, в принципе должны были осознавать возможные последствия, Верховный суд признал их слабой стороной, пострадавшей от действий предприимчивых ростовщиков, которые были признаны недопустимым злоупотреблением.

Такая позиция в целом справедлива, поскольку обе стороны понимали, что целью совершения купли-продажи квартиры является не сделка купли-продажи в собственном смысле, а временное (заключенное на определенный срок) обеспечение возвратности займа, что было установлено на основе имеющихся доказательств и фактических обстоятельств. Следовательно, к правоотношениям сторон требуется применять положения закона о тех сделках и правоотношениях, которые стороны на самом деле имели ввиду. В этих отношениях именно граждане-заемщики оказались пострадавшими, так как именно заимодавцы получили незаконные и необоснованные выгоды и преимущества из своего положения, недобросовестно используя права «собственников» по существу заложенной недвижимости в обход положений законодательства об ипотеке, а именно, порядка обращения взыскания и реализации заложенной недвижимости в счёт погашения обеспеченного таким залогом долга», — поясняет управляющий партнёр «Тарло и партнёры».

  • Тем самым, подчеркивает он, Верховный суд положил конец довольно распространённому бизнесу различных некредитных учреждений и предприимчивых физических лиц — своего рода ломбардам недвижимости, — использующих подобные схемы.
  • «Теперь такие ростовщики-заимодавцы рискуют подвергнуться всем негативным последствиям расторжения или признания недействительными заключённых сделок с такой «залоговой» недвижимостью, которая может быть изъята у них и у последующих приобретателей, в том числе вполне добросовестных в зависимости от конкретных обстоятельств, в пользу заемщиков (бывших собственников), тогда как заимодавцам придётся довольствоваться только правом получить выданные в займы деньги, причём эти обязательства будут уже ничем не обеспечены», — полагает Попов.
  • Алиса Фокс

Погашение долга имуществом

Люди используют кредиты для разных целей: от приобретения нового жилья до оплаты лечения. Обстоятельства бывают разные, и порой возникают ситуации, когда по какой-то причине человек становится не в состоянии выплачивать обязательства по кредиту.

В ряде случаев, если это предусматривают условия договора, банки могут настаивать на погашении долга имуществом, предлагать условия, которые окажутся невыгодны самому заемщику.

В остальных ситуациях имущество может использоваться для погашения задолженности, только если речь идет об индивидуальном предпринимателе (ИП), или человек сам принимает такое решение, если хочет быстро расплатиться с кредитором.

Содержание статьи

Что представляет собой погашение имуществом

Современное кредитование дает возможность получить ссуду под залог собственности: в таком случае заемщик имеет возможность получить кредит на большую сумму, чем без залога.

Но, если клиент вдруг перестанет платить по кредиту, произойдет передача залогового имущества кредитору в счет займа. Выплата задолженности, по сути, превратится в уступку собственности.

Когда имущество переходит к кредитору, обязательства с заемщика снимаются, если стоимость собственности равна или превышает сумму кредита. Сразу нужно прояснить несколько нюансов:

  • если ссуда была взята под проценты, они обычно начисляются в полном объеме еще до начала выплат;
  • после передачи собственности обязательства завершаются, задолженность считается погашенной;
  • если залоговое имущество имеет большую стоимость, чем сумма задолженности, кредит с его помощью погашается полностью, остаток средств возвращается заемщику;
  • стоимость имущества должна соответствовать реальной или рыночной цене.

Налогообложение передачи имущества

Передача собственности в счет выплат по кредиту, согласно пункту 1 статьи 39 Налогового кодекса, считается реализацией имущества и, как любая реализация, облагается налогами. Может потребоваться составление соответствующих документов и их передача в фискальные органы.

Стоит учесть, что, если стоимость имущества расходится с суммой задолженности, могут возникнуть налоговые риски. Нужно внимательно отнестись к составлению документов. Грамотные и ответственные кредиторы не допустят такого риска для заемщика и подскажут, как можно его избежать.

Виды оплаты имуществом

Банковская организация или другой кредитор могут принять имущество в счет задолженности по нескольким алгоритмам.

Добровольное погашение. Ситуация возникает, если заемщик сам имеет желание погасить задолженность и прекратить обязательства в счет какого-либо имущества, а кредитор не против такого исхода. Если обе стороны достигнут соглашения, кредит будет погашен. В качестве собственности, которую можно передать в счет задолженности, получатель может принять:

  • недвижимое имущество (жилые и нежилые помещения, земельные и подземные участки, машиноместа, предприятия, объекты незавершенного строительства, имеющие фундамент);
  • автомобиль или оборудование;
  • сырье или готовый продукт;
  • ценные бумаги, акции, облигации.

Если заемщик — юридическое лицо, он может выпустить дополнительные акции для передачи кредитору.

Залог и продажа. Так как при составлении договора заемщик отдает в залог какое-либо имущество (обычно машину или квартиру), если он перестанет выплачивать обязательства, кредитор будет иметь возможность выставить залоговое имущество на торги.

Правда, до такого поворота дело доходит не слишком часто, так как и кредитору, и заемщику выгоднее договориться о реструктуризации.

Для тех, кто испытывает временные финансовые сложности, могут быть предусмотрены индивидуальные условия погашения: даже для банка это более оптимальный выход, чем альтернативные варианты.

Принудительное погашение. Такое встречается редко, как правило в случаях, когда дело доходит до судебных разбирательств. И для кредитора, и для заемщика суд менее выгоден, чем соглашение на добровольной основе, так что по такому сценарию ситуация развивается нечасто.

Для заемщика наиболее оптимальный выход — связаться со своим кредитором и договориться об индивидуальной схеме погашения задолженности или о реструктуризации.

Более того, даже если понадобится передача собственности, на добровольной основе это выгоднее и удобнее для самого клиента.

Могут ли забрать квартиру за долги по кредиту?

Как оплатить обязательства имуществом добровольно

Соглашение о передаче имущества в счет задолженности можно оформить, если на это согласны обе стороны. Часто подобное развитие событий инициирует сам заемщик, желая быстрее избавиться от обязательств. Общие условия соглашения приведены в Гражданском кодексе РФ, и после его подписания вносить изменения в документ уже нельзя. В соглашении обычно указываются следующие сведения:

  • вид компенсации;
  • порядок и сроки выполнения обязательств;
  • сумма задолженности, которая будет погашена в счет имущества;
  • полностью ли будет передана собственность или кредитору ее передадут частично;
  • понадобится ли выплачивать неустойку.

Сведения об НДС также фиксируются в договоре. Задолженность будет погашена после того, как имущество официально перейдет к кредитору, и это будет отражено документально. В случае с недвижимым имуществом возможна реализация, при которой оно выставляется на аукцион, а вырученные за него средства идут в счет задолженности. Остаток суммы возвращается заемщику.

Обязательно ли выплачивать имуществом

Если речь идет о добровольной передаче, то она возможна лишь по инициативе обеих сторон соглашения. Если собственность не передана в залог при заключении договора, никто не вправе обязать заемщика использовать ее для выплаты имущества.

Если кредитор называет Вас должником и сообщает, что потребует от Вас имущество против Вашей воли, скорее всего, это мошенничество или сообщение заведомо ложных сведений.

Принудительное взыскание возможно лишь по решению суда, а судебное разбирательство грамотные кредиторы стараются не инициировать.

Для добросовестной организации приоритет — избавление клиента от кредитной нагрузки, поэтому она предложит максимально широкий спектр вариантов решения проблемы. Если Вы не хотите выплачивать задолженность имуществом, вполне возможно, что Вы сможете договориться о реструктуризации или индивидуальном графике выплат.

Если у Вас возникли вопросы, то мы готовы предложить анонимную консультацию. Воспользуйтесь услугой анонимный звонок и просто начните диалог с оператором. Доверительные отношения между оператором ЭОС и клиентом — залог успешного разрешения финансовых проблем.

Позвоните на номер анонимной линии ЭОС 8 800 775 02 04с 8:00 до 20:00 мск

Задайте все интересующие Вас вопросы

Получите консультацию оператора

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *