Четыре самых популярных способа обмана у риэлторов

Покупатели недвижимости часто попадаются на удочку отлаженных схем мошенников. Согласно ст. 159 УК РФ под мошенничеством понимается хищение чужого имущества или переход прав собственности на него посредством обманных действий, злонамеренного вхождения в доверие физическому лицу.

Недвижимость предполагает оборот крупных сумм денег, именно поэтому мошенники придумывают все новые и новые схемы обмана. С целью предотвращения попадания в список «жертв» нужно знать какие махинации с квартирой наиболее распространены.

Виды мошенничества при продаже квартиры

На данный момент известны наиболее распространенные схемы мошенничества с квартирами, помогающие определенным лицам получить нужный результат.

Фальшивые бумаги

В первую очередь покупатель обращает внимание на наличие документов, подтверждающих собственность продавца. Здесь существуют варианты фальшивок, о которых нужно знать каждому приобретателю:

  1. Дубликат. Квартирные мошенники часто имеют на руках такие юридически правомочные документы и совершают несколько продаж.
  2. Подделка. Происхождение таких документов ненастоящее, обычно на лицо преступный сговор. До момента его обнаружения подписываются несколько договоров купли-продажи.
  3. Отсутствие штампа «погашено». Номинально действующий документ помогает мошенникам провести несколько сделок.
  4. Генеральная доверенность. В данном случае стороной сделки выступает лицо, имеющее отозванную доверенность или уже умершего человека.

Перепродажа

  • Четыре самых популярных способа обмана у риэлторовОсуществление быстрых сделок – еще один вид обмана, входящий в группу «мошенничество с квартирой».
  • Псевдо-продавцы выстраивают такую цепочку: покупают жилье у частично или полностью недееспособных лиц, перепродают ее другому лицу (сообщнику) и затем оформляют сделку с потенциальным покупателем.
  • В итоге при расследовании дела выявляется факт незаконной первоначальной продажи и договор с «последним» собственником просто аннулируется.

Другая недвижимость

Мошенничество с жильем по другому адресу – очень распространено среди приезжих граждан. Жилищные злоумышленники снимают и показывают одну квартиру, а продают совершенно другую или вовсе несуществующую.

Для убедительности улицы выбираются со схожими названиями, а иногда даже специально подменяют номер домов и квартир. Выясняется все уже после регистрации договора купли-продажи.

После смерти владельца

Как правило, после смерти человека остаются наследники. Этот факт не остался без внимания участников мошенничества в сфере недвижимости. Используются следующие варианты действий:

  1. Выморочная собственность. Когда умирает человек, не имеющий наследников, мошенники объявляют себя таковыми и продают то, что им не принадлежит.
  2. До факта наследования. Вступление в наследство происходит в течение полугода, именно за этот срок желающие наживы реализуют квартиры. Когда появляется настоящий наследник он, естественно, оспаривает сделку.
  3. Махинации наследников. Нередко законные получатели после смерти владельца жилья заключают договоры купли-продажи без ведома других участников спора. Разумеется, такие договоры также подлежат обжалованию.

Четыре самых популярных способа обмана у риэлторов

Занижение цены

Мошеннические схемы при продаже квартиры в виде искусственно заниженной стоимости являются очень популярными. На низкую стоимость всегда существует больший спрос, а это позволяет продать одну квартиру несколько раз, нажившись только на авансах от покупателей. Этот вид обмана используется так же в случае желания избежать налоговых обязательств продавцу.

Внимание: детский вопрос

Четыре самых популярных способа обмана у риэлторов

Другими словами покупатель приобретает новую квартиру, но не успев порадоваться новому жилью, ему сообщают органы опеки, что все недействительно.

Доли детей не были выделены продавцами, а значит права несовершеннолетних нарушены. Все будет возвращено на свои места, что доставит немало хлопот приобретателю.

Долевое строительство

Еще один вид мошенничества с жильем заключается еще в первоначальной стадии застройки: покупатель вступает в долевое строительство, а компания  поручает строительство дома другой фирме, которая, в свою очередь, переносит полномочия на третью.

В итоге первая фирма исчезает с деньгами, а претензии от граждан к третьему лицу считаются недействительными.

Махинации на  Avito

Этот способ обмана с недвижимостью встречается нечасто, но случаи были зафиксированы. Продавец квартиры выставляет отличные фото и сообщает о срочной продаже по низкой цене. При этом в контактах указан e-mail или номер иностранного оператора. После перечисления залога, преимущественно, крупной суммы, все связи обрываются.

Мошенничество при покупке квартиры

Мошенничество на рынке недвижимости может быть и со стороны покупателей. В основном это касается предложения задатка, распространены такие варианты:

  1. В случае промедления с оформлением документов покупатель требует двойного возврата суммы.
  2. Существует сговор между двумя «покупателями», которые перебивают задаток друг у друга, тем самым требуя вернуть его в двойном размере и запугивая продавца перепродажами.
  3. Задаток в договоре меняется на залог, что может запутать несведущего человека. В результате продавец оказывается должником.

Методы защиты от афер с недвижимостью

Мошенники при покупке или продаже квартиры прибегают  к десяткам разнообразных схем и ловушек. Для того, чтобы обезопасить себя от уловок и не оказаться «пойманным» на доверии, юристы рекомендуют выполнять следующие действия:

  1. Четыре самых популярных способа обмана у риэлторовТщательно проверять все документы продавца и покупателя, просить только оригиналы паспорта, доверенностей, розовых свидетельств и остальных.
  2. Заказать выписку из ЕГРП, где будут указано наличие или отсутствие обременения.
  3. Получить информацию о статусе продавца в специальных диспансерах, органах опеки.
  4. Выяснить семейное положение, есть ли у продавца дети и документы, дающие « зеленый свет» на продажу.
  5. Проверить все ли в порядке с материнским капиталом, не будут ли нарушены права ребенка.
  6. Выяснить сроки вступления в наследство и наличие других наследников;
  7. Не переводить деньги, не убедившись в реальности собственника и только после личной встречи.
  8. Внимательно смотреть на все подписываемые бумаги, сверяя адреса, термины, паспортные и иные данные.
  9. Определить есть ли прописанные граждане в квартире, особенно отбывающие наказание или проходящие военную службу по контракту.

Если избежать мошенничества не удалось

Когда не удалось защитить себя от обмана и сделка оказалась проблемной необходимо в срочном порядке обратиться в соответствующие органы:

  • любое отделение полиции;
  • прокуратура;
  • суд.

При этом нужно найти все подтверждения, касающиеся сделки, особенно доказательства факта передачи денежных средств.

Заключение

Аферисты пользуются широким арсеналом ложных методов покупки или продажи имущества. Любому физическому лицу нужно быть начеку, не стесняться требовать все документы, встречаться лично со второй стороной сделки. Можно воспользоваться услугами риэлтора, которые имеют большой опыт в проверке добросовестности покупателей и продавцов.

Главное — убедиться, что компания давно работает в этой сфере и имеет положительные отзывы. Покупка и продажа квартиры может быть  приятной, если соблюдать все меры предосторожности и знать свои права.

Вся правда о том, как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартир

Четыре самых популярных способа обмана у риэлторов

  • Многие, боясь собственной неопытности, для покупки или продажи недвижимости нанимают профессионалов.
  • Но порой даже агентство, которое у всех на слуху или имеющее массу положительных отзывов оказывается ловушкой.
  • Чтобы совершить сделку без потерь следует очень внимательно все контролировать на каждом этапе.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Риски при сделке через посредника

Самыми распространенными рисками при продаже квартиры являются:

  • Выбранный риэлтор оценивает вашу квартиру очень низко, по сравнению с её рыночной стоимостью. В таком случае стоит насторожиться: возможно он заинтересован в снижении цены, потому что хочет провернуть скрытую сделку и получить прибыль сверх той, что указана в заключенном с ним договоре. Всегда необходимо мониторить цены на схожие объекты недвижимости,это поможет избежать обмана.
  • Нанятый агент может торопить с расчетами, предлагать совершить сделку самому и передать продавцу деньги лично. Стоит обязательно брать расписки и в договоре указывать именно ту сумму, за которую продается жилье, чтобы в случае отката сделки каждый получил ровно то, что потерял. Если в квартире остается мебель и техника, то стоит указать и ее. Расписку покупателю стоит давать только когда вся сумма уже получена на руки или зачислена на расчетный счет в банке. Проведение сделки через банк позволит избежать расчета фальшивыми купюрами и обмана со стороны покупателя и недобросовестного риэлтора.
  • Передача оригиналов документов по доверенности риэлтору может привести к тому, что «доверенное лицо» окажется ненадежным и либо оформит недвижимость на подставное лицо, либо реально продаст квартиру, но средства оставит себе. Любая передача оригиналов документов третьим лицам чревата проблемами. Так как бумаги могут потеряться, повредиться, использоваться в корыстных целях. Потому до момента заключения сделки передавать можно только копии и то с осторожностью.
  • Некомпетентный риэлтор может загубить продажу на корню. Профессионал своего дела поможет выгодно показать плюсы любой квартиры, даже если она не видела ремонта много лет. Ведь всегда найдутся те, кто купит жилье только за вид из окна или близость к транспортным развязкам и наличие всей инфрастуктуры в шаговой доступности.
    А вот «специалист» с низкой компетентностью вряд ли грамотно преподнесет все положительные моменты. В этом случае реализация квартиры может значительно затянуться. В итоге собственник будет вынужден либо снижать стоимость, либо искать другого риэлтора, что снова приведет к временным затратам.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  1. Первое, на что стоит обратить внимание при выборе риэлтора – реальная сумма его вознаграждения. Часто специалисты в этой области мастерски прячут истинные размеры своего гонорара. Указанные в начале фантомные 30 000-50 000-70 000 рублей могут после совершения сделки перерасти в процент с продаж, а там уже счет идет на сотни тысяч рублей. И потом окажется, что это было прописано в договоре и что указанные цифры, это просто минимальный порог выплаты агенту.
  2. Вторая популярная уловка – это формальное исполнение условий договора со стороны риэлтора. То есть агент может просто подделывать акты о показах квартиры, если в ней никто не живет и на бумаге имитировать бурную деятельность. А квартира так и будет стоять без показов.
  3. Риэлтор может вынудить клиента снизить цену, попросту скрыв его объявление от покупателей. Таким образом, чрезмерно длительное ожидание приведет к тому, что продавец вынужденно снизит планку, а агентство все равно получит указанную в договоре сумму.
  4. Также агент может попросту втереться в доверие к продавцу, особенно если последний из категории повышенного риска – пенсионер, алкоголик, наркоман, инвалид. Если риэлторы обманывают своих клиентов, то они могут обманным путем получить у таких граждан оригиналы документов и доверенность и распорядиться квартирой по своему усмотрению.
  5. Главная задача риэлтора – получение прибыли. Одним из способов для этого являются скрытые комиссии, когда агент убеждает продавца снизить цену и получает себе больше денежных средств. При этом интересы самого продавца никто в этой ситуации не защитит.

Методы обмана клиентов

Видов обмана у нечистых на руку агентов много. Это может быть:

  • Риэлтор может взять предоплату и при этом включить в договор практически неосуществимые моменты, используя подставного покупателя, например, включить требование, чтоб вся семья была выписана в течение суток, в том числе несовершеннолетние дети.
  • Агент может продать квартиру дороже и разницу взять себе, особенно, если продавец написал на имя риэлтора генеральную доверенность. Разницу между суммой продажи с сделки он возьмет себе, ну и про свой гонорар не забудет.
  • Также сам агент может подсунуть фальшивые деньги при расчете наличными, если передача средств происходила через него. Потому стоит все операции с деньгами проводить в банке и проверять денежные средства на специальном оборудовании.
  • Если риэлтор в сговоре с покупателем, а передача денег оговорена через банковскую ячейку, то намеренное затягивание процесса сделки может привести к тому, что закончится срок доступа продавца к ячейке и он рискует остаться и без квартиры и без денег.
  • Если продавец занижает стоимость недвижимости по договору чтоб уйти от налогов, то он рискует получить на руки именно стоимость по договору и лишиться разницы между договорной и фактической стоимостью квартиры. Потому не стоит прибегать к таким уловкам, чтоб не остаться у разбитого корыта. Ибо доказать, что устно договаривались на другую сумму будет сложно.
Читайте также:  Стоит ли делать рефинансирование ипотеки?

Проблем при продаже квартиры можно избежать, если делать все грамотно, не отказываться от услуг специалистов и правильно выбрать и проверить агентство. Профессиональный риэлтор не будет требовать от продавца оригиналы документов и придумывать хитрости для выманивания денег. Интерес агента должен быть в продаже квартиры, а не в выманивании денег с неосведомленного продавца.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас 

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Уловки и хитрости риэлторов при покупке/продаже квартиры. Реально ли найти хорошего риэлтора

Последнее обновление: 02-09-2021

В каждом городе можно найти фирмы или отдельных людей, которые живут только за счет операций с недвижимостью. Конкуренция огромная.

Если не предпринимать каких-либо уловок, не манипулировать клиентами, то можно остаться без хлеба.

Так как услуги риэлтора при покупке квартиры стоят не дешево, то будет полезно знать какие уловки используют риелторы в своей работе.

как обезопасить себя при покупке квартиры.

Инструкция: как заполнить декларацию 3 НДФЛ и получить имущественный вычет.

Уловки и хитрости риэлторов при покупке / продаже квартиры

Эксклюзивный договор с агентством недвижимости

Вам предлагают продать / подобрать квартиру, при этом с другими агентствами вы работать не должны – это прописывается в договоре. Скорее всего попросят внести предоплату. Результат для тех кто покупает квартиру, первую неделю – две вам будут постоянно звонить, предлагать какие-либо варианты. Но, чем дольше вы будите думать, тем меньше будет предложений от риэлторов.

Так или иначе, но Вы  начнете сами искать квартиры. Вернуть деньги назад не получится. Результат для тех кто покупает квартиру, сначала будет много показов, но чем дольше квартиру не будут покупать, тем их станет меньше. Ждать бесконечно продавец не сможет и либо расторгнет договор, а это потеря денег и времени (если была предоплата за услуги), либо  придется снижать цену.

Объявления

Нашли объявление о продаже квартиры (как и где искать квартиру читайте здесь), вроде бы все устраивает. Звоним.

Оказывается что такого варианта уже давно нет или цена выросла, но риелтор может подыскать что-нибудь другое. Скорее всего квартиры как в объявлении и не было.

Самое не приятное в данном случае, что таких объявлений очень много. Найти и купить квартиру без риэлтора очень сложно, но можно.

Другая квартира

Позвонили по объявлению, вроде бы вариант устраивает. Поехали смотреть. Если нужна была 2-ка с раздельными комнатами, с окнами на юг, то на месте может оказаться совершенно другой вариант. Северная сторона, студия, не тот этаж и т.д.

Расчет на то, что клиент посмотрит квартиру и может быть она понравится. Или другой пример, квартира оказалась с перепланировкой, а это уже лишние трудности при оформлении и не факт что банк одобрит.

Таким образом могут обеспечиваться просмотры квартир которые продаются по эксклюзивному договору (см. выше пункт №1).

Давление

Приехали, посмотрели квартиру, вроде бы не плохой вариант, но торопиться не хочется.

Риелтору же интереснее оформить сделку как можно быстрее, поэтому начинается: квартиру смотрели другие люди, после вас еще будут смотреть, квартира быстро уйдет, других таких вариантов не найти. Могут при показе вдруг появиться второй покупатель, реальный или подставной.

В большинстве случаев это манипуляция, сразу после просмотра принимать решение не стоит. Чтобы “остыть”, отложите все на завтра, а с утра проанализировать так ли хорош данный вариант.

Не вся информация

При продаже квартиры могут всплыть различные нюансы.

К примеру, квартира в собственности менее 3 лет и продавец может захотеть чтобы стоимость занизили или компенсировали потери (при продаже квартиры, которая была в собственности менее 3-х лет платятся налоги).

Другой пример, в процессе оформления может выясниться что на квартиру претендуют еще несколько лиц. Хорошо если это произойдет до покупки, а иначе сделку могут признать недействительной. Защититься можно с помощью титульного страхования.

Эффект контраста

Одна и та же квартира может произвести разное впечатление. Очень много факторов способны повлиять на мнение человека. К примеру, смотрели квартиру вечером, вроде бы все хорошо, но при осмотре днем выяснилось что ближайшие дома загораживают свет.

Пример второй, предлагают посмотреть несколько вариантов, первый может оказать отвратительным, а второй на этом фоне будет уже не так и плох. На самом же деле, вторая квартира также может оказаться также не лучшим вариантом. Пример третий, могут показать две похожие квартиры, но первая будет продаваться заведомо дороже.

Теперь, если вторая квартира будет стоить на 50-100 тысяч рублей дешевле, то это покажется хорошим вариантом.

Читайте договор

При подписание договора с агентством недвижимости, и предварительный договор с продавцом, важно внимательно все прочитать и не бояться требовать внесения изменений. Если отказываются что-либо менять, то это повод насторожиться. Лучше отказаться от варианта квартиры, чем потерять деньги.

Завышенная цена

Покупатель будет торговаться, поэтому цена указывается выше желаемой. В случае чего всегда можно скинуть, а если купят за выставленную стоимость,то еще лучше. Поэтому нужно торговаться и еще раз торговаться. Это настоящее искусство. Хотите почувствовать себя увереннее, сходите перед осмотром квартиры на рынок и попрактикуйтесь. Очень помогает.

Дополняйте в х с какими уловками и хитростями риэлторов приходилось сталкиваться.

Как найти хорошего риэлтора?

На что стоит обратить внимание, о чем спросить:

  • Риэлтор должен создавать положительное впечатление своим профессионализмом и уверенностью. Если перед вами человек, который что-то вяло бормочет, не может ответить четко на поставленный вопрос, то стоит задуматься.
  • Опыт работы и наличие рекомендаций. От того как сработает риэлтор, а в дальнейшем и агентство недвижимости, зависит где Вы будите жить в дальнейшем, сколько придется заплатить за это, да и безопасность покупки.
  • Лучше работать с агентством недвижимости которое не один год на рынке. Иначе, есть вероятность, что в один прекрасный день может риелтор может заболеть или просто пропасть. А ведь у него могут быть ваши деньги или документы.
  • Сколько квартир в настоящее он продает / ищет? Чем больше, тем меньше он сможет уделить вам времени.
  • Видел ли он предлагаемый вариант? Зачастую риэлтор осматривает квартиру первый раз вместе с покупателем, а это трата времени клиента, т.к. актуальную информацию получить можно только осмотрев квартиру.
  • Берется ли оплата с продавца / покупателя? Тут должны быть либо интересы покупателя, либо интересы продавца.
  • Есть ли в агентстве юрист? Распечатать типовой договор может каждый, но грамотно составить с учетом законодательства и конкретно продаваемой квартиры – дело специалиста.
  • Какие есть нюансы при продаже / покупке? Пример, сделка сорвалась так как продавец не захотел ждать оформления долго, а риэлтор не знал что оформление при ипотеке проходит быстрее.

Еще ряд полезных статей для тех кто только планирует купить квартиру.

  • Что такое черновая отделка квартиры (фото).
  • Сколько стоит сделать ремонт в квартире.
  • План ремонта квартиры.

На этом мой опыт заканчивается. Дополнить данную заметку, поделиться своим опытом, можно в х ниже.

Уловки риелторов: как «револьверные продажи» жилья маскируют под технологии

Жизнь — это движение: вместе с новым витком развития рынка меняются и принципы работы с клиентами.

Сфера недвижимости стремится к прозрачности, совершенствованию качества услуг и внедрению smart-решений, позволяющих быстрее работать с информацией и упростить процессы документооборота.

 Модные сервисы и технологии вносят свои коррективы, и даже старые методы работы — такие как «револьверные продажи» — обретают новое лицо под маской инноваций.

Сам принцип «револьверных продаж» нельзя назвать новым — более того, по своей идее он является отголоском эпохи становления рынка, когда риелторы «пылесосили» данные о продаже квартир и тем самым собирали базу для своей работы.

Собственно, это и есть ключевой момент: риелтор, хорошо знающий свой район или даже округ, занимается целенаправленным сбором данных в своей локации.

Сейчас ему в этом помогают онлайн-площадки и каталоги, из которых можно почерпнуть сведения о реализуемых квартирах.

Сначала начинается обычный обзвон — частный риелтор узнает, насколько актуально выставленное объявление, давно ли оно висит в базе, сколько просит собственник за жилье и на какую вилку дисконта согласен.

Остается только определить, по какой цене выставить «замануху»  — несуществующую квартиру в попытке привлечь внимание покупателя.

 Зачастую это личное жилье риелтора, которое указывается в объявлении с заниженной стоимостью, а после того, как начались звонки, клиента стараются переориентировать на другие предложение в том же районе.

Более того, если одни риелторы работают сами по себе, будучи частными маклерами, то другие, объединяясь в некую команду, создают некое подобие платформы и умной альтернативы для клиента. Однако по факту за «роботом» и технологическими сервисами стоит группа людей, которая занимается «мифическим» подбором квартир и берет за это повышенную комиссию. Дополнительный посредник начинает «выжимать» тех риелторов, которые уже работают с участниками сделки.

Сама схема состоит в следующем: как только клиент заинтересовался «заманухой» и контакт с потенциальным покупателем установлен, начинаются просмотры других вариантов квартир, сопоставимых по площади и локации. Как правило, риелтор демонстрирует очень хорошее знание района, чем и подкупает.

Он может рассказать, чем знаменита школа по соседству, куда пойти гулять в выходные и где можно купить самые свежие фермерские продукты. Такой человек — кладезь знаний: о чем не спроси, он все знает. Поэтому неподготовленный человек может не заметить умысла и находиться в плену очарования.

  На самом деле во время показа всячески умалчивается вопрос цены, поскольку вокруг нее будут разворачиваться дальнейшие действия.

Риелтор будет называть разную стоимость для участников сделки. Он будет давить на продавцов, стараясь максимально снизить ценовую планку, но сделает это вовсе не в интересах другой стороны.

Покупатель, наоборот, заплатит больше, чем есть на самом деле: так как у риелтора найдутся для этого все аргументы.

Иными словами, если квартира стоит 10 млн рублей, то продавца будут убеждать реализовать её, допустим, за 9,8 млн рублей, а покупателя совершить приобретение за 10,2 млн рублей, а разницу между этими суммами посредник положит себе в карман.

Конечно, ближе к сделке клиентам становится очевидной разница в суммах, однако мастерство риелтора заключается в том, чтобы замаскировать свою комиссию под «интересы продавца».

Читайте также:  При сделках с недвижимостью без юриста не обойтись?

В ход идут самые разные аргументы. Например, что собственники жилья конфликтуют собой, и какую-то часть суммы нужно заложить отдельно, чтобы сделка не сорвалась.

 Еще одно обоснование — необходимость гасить долг за коммунальные услуги.

Все эти доводы похожи на правду, поэтому за фасадом убедительных фраз очень сложно увидеть реальную ситуацию.

Клиент верит в то, что эти действия совершают в его интересах, а риелтор получает свои деньги, уводя их под расписку.

 Кроме того, такие посредники стараются сделать все, чтобы участники сделки ушли от своих агентов и доверили решение квартирного вопроса одному человеку.

  Таким  образом,  вся схема «замыкается» на одном «специалисте», а люди, которые могут разгадать умысел, исключаются из поля зрения покупателя и продавца.

Вместе с этим можно констатировать, что не каждый клиент попадает на удочку таких посредников. Почувствовав неладное, люди отказываются от такой помощи и обращаются в крупные агентства, чтобы минимизировать свои риски и  получить  услугу «под ключ». Также есть и фактор  экономии. Размер комиссии в таких случаях в два раза выше, чем обычно.

Если речь идет о простой продаже квартиры, то средний заработок классического риелтора, работающего в крупном и зарекомендовавшем себя агентстве недвижимости,  составляет 100 000 — 200 000 рублей для квартир недорогого сегмента,  для объектов  бизнес-класса и выше — 2-3% от стоимости сделки. Однако комиссия в денежном эквиваленте зачастую оказывается выше средних цен. Просто ее настоящий размер «скрыт» от участников сделки.

Завышенное «вознаграждение», связанное с разницей в стоимости для продавца и покупателя, в то же время не делает данный способ привлекательной бизнес-схемой для риелторского бизнеса, и не только с морально-этической точки зрения.

Нужно очень сильно  исхитриться, чтобы убедить участников сделки в абсолютной надежности  сделки и  нарисовать красивую картинку.

  По факту работа такого посредника превращается в «театр одного актера», который сначала должен проработать огромное количество квартир, потом зацепиться за потенциального покупателя, а далее втереться в доверие настолько, что человек не увидит «схемы» за розовой пеленой.

Пусть даже сайты и пестрят фразами про «большую базу данных», «собственный движок», «магию технологий», «алгоритмы обработки» и «искусственный интеллект», такие продажи очень трудоемки в «обработке» клиента и внушении истины в последней инстанции.

Большая комиссия нивелируется сложностью процесса,  муками совести и необходимостью приложить все свои навыки красноречия, чтобы добиться результата. Продавцы и покупатели не настолько глупы, чтобы их можно было ввести в заблуждение с помощью нескольких нехитрых манипуляций.

Пока одни риелторы начинают пробовать различные схемы, то другие, насытившись экспериментами, возвращаются к классической форме работы с учетом реальных новшеств рынка, а не придуманных сервисов для клиента.

Как обманывают продавцов квартир

20/03/2019

    Существует несколько схем, которые продавцы квартир используют для обмана покупателей. Они хорошо известны многим. Однако рынок недвижимости не стоит на месте, а постоянно развивается. Это значит, что появляются новые способы обмана. Чтобы снизить риск стать жертвой обстоятельств, рекомендуется заранее знать эти схемы.

Расписка за фактически неполученные деньги

    Это довольно популярная схема, к которой прибегают продавцы жилья. Используется, когда квартира приобретается в ипотеку. Один из обязательных документов – это расписка в получении денежных средств. Однако далеко не всегда есть деньги на первоначальный взнос при одобренной ипотеке.

    Таким образом, стоимость квартиры искусственно завышается по просьбе покупателя. При этом продавец требует написать расписку, что ему будет переведена на счет или передана наличными сумма, на которую завысили стоимость объекта. Как правило, сумма составляет не более 990 тысяч рублей, так как за более крупные суммы предусмотрена уже уголовная ответственность.

    Все делается по обоюдному согласию, чтобы заемщик смог предъявить документы в банк. Но, после получения расписки (обычно через несколько дней) мошенники отказываются от продажи недвижимости и просят вернуть деньги в соответствии с распиской.

    Покупателю приходится возвращать деньги, ведь на расписке его подпись. Если продавец обратится в суд, то закон будет на его стороне. Рассказав все, как есть, заемщика могут привлечь к ответственности за попытку обмануть кредитора.

Обезопасить себя возможно двумя способами:

  • получить дополнительно расписку с продавца, что он, фактически, не получает деньги в виде первоначального взноса;
  • работать исключительно через агентства недвижимости и составлять к предварительному договору купли-продажи дополнительное соглашение, которое не передается в банк.

Списание средств с карты под предлогом предоставления аванса

    Иногда люди находят объявления в газете, после чего звонят потенциальным продавцам. При этом они утверждают, что их вариант им полностью подходит, но они боятся, что жилье будет продано другим.

Чтобы зарезервировать его, мошенники просят назвать номер карты и три последних цифры на обороте банковской карты. Довольные продавец сообщает и ждет аванса.

Но, фактически, получает только смс от банка о списании денежных средств.

    На самом деле, чтобы зачислить деньги на карту, не нужно знать цифры с другой стороны карты. Необходимы только сам номер карты и ФИО клиента, чтобы удостовериться, что данные были введены правильно.

Стоит отметить, что эта схема характерна для многих сфер. Обезопасить себя можно следующим образом:

  • не предоставлять реквизиты своей банковской карты;
  • выполнять все в соответствии с законом и только после подписания предварительного договора купли-продажи.

Заплатили меньше или фальшивыми купюрами

    Некоторые мошенники просят осуществлять взаиморасчеты без присутствия в банке или в агентстве недвижимости. Они предлагают передать денежные средства наличными и потом поехать в Росреестр для переоформления права собственности.

Практика показывает, что довольно сложно самостоятельно пересчитать вручную большую сумму. Есть риск ошибиться.

Более того, проверить подлинность купюр без применения специальной техники невозможною таким образом, продавец сам себя ставит в заведомо невыгодное положение.

    Соглашаться на такое является абсурдом, но иногда люди, желающие сэкономить на риелторе и банковском обслуживании, соглашаются на них. Более того, ими движет желание как можно быстрее завершить сделку.

    Если после сдачи документов в Росреестр продавец успевает обнаружить обман, он может обратиться в эту организацию, чтобы потребовать прекратить работу. Однако деньги, затраченные на госпошлину он теряет. Но регистрация права собственности происходит довольно быстро, поэтому не всегда удается все обнаружить своевременно. Тогда нужно признавать сделку ничтожной в судебном порядке.

Вот как можно обезопасить себя:

  • осуществлять взаиморасчеты исключительно через банк безналичным способом;
  • проводить оплату в отделении банка или в агентстве недвижимости, чтобы проверили правильность купюр;
  • арендовать банковскую ячейку для предоставления взаимных гарантий.

Как остаться без квартиры при залоге

    Иногда необходимо срочно получить кредит. Обращаясь в банк, требуется предоставить большое количество различных документов. При этом величина отказа будет довольно большой, если нужна действительно большая сумма.

А на проверку уходит несколько дней. Можно подать заявки сразу в несколько банков, но это, все равно, займет не один день на сбор и проверку документов.

Поэтому иногда приходится обращаться в небольшие компании или к частным инвесторам, предлагая им в качестве обеспечения собственное жилье.

Далее возможно следующее:

  • вместе с договором и рядом других документов заемщику предоставляют договор дарения жилья (не читая бумаги, многие автоматически подписывают все и остаются без жилья);
  • подписание кредитного договора, а не договора займа (в первом случае возможно отчуждение недвижимости при возникновении просрочки).

    Таким образом, необходимо внимательно изучать условия сотрудничества с кредиторами. Не стоит идти к частным непроверенным инвесторам. Они постараются все свои издержки списать на заемщика. Банки или МФО работают строго в соответствии с действующими законами, поэтому вероятность обмана клиента в них отсутствует.

    Многие, читая данную статью, уверены, что их не обманут. Однако нужно помнить, что методы воздействия на потенциальную жертву могут быть различными. При этом есть довольно большой риск встретить мошенников в реальной жизни.

Чтобы снизить вероятность обмана необходимо:

  • внимательно читать все договоры и другие бумаги, которые подписываются;
  • при сделках с недвижимостью обращаться к профессионалам, которые будут их курировать;
  • осуществлять взаиморасчеты только в банке при проверке купюр;
  • не соглашаться на сомнительные схемы.

    Все эти правила знают все, однако некоторые по-прежнему становятся жертвой мошеннических действий. В некоторых случаях возможно лишиться жилья и денег. При этом что-то доказать в судебном порядке будет довольно проблематично.

Как обманывают риелторы: 8 самых распространенных способов | Деньги

Людей, которые не хотят сотрудничать с агентами по недвижимости много. И такое недоверие вполне обоснованно. Некомпетентность, желание «впарить» что-нибудь подороже и похуже, побыстрее получить комиссионные и растворится – примерно так работает большинство риэлторов. А цены на свои услуги они выставляют немалые.

Предположим, существует некое местное агентство недвижимости «Адрес». Или «Ключик». Позиционирует оно себя как коллектив профессионалов, 25 лет на рынке и знает все о недвижимости в своем городе.

Хочет брать большие деньги за сделки, которые априори не может проводить компетентно.

А все потому, что коллектив профессионалов – это бывшие продавцы, разнорабочий хабалистый персонал и может быть 1-2 более-менее адекватных человека, один из которых даже знает, что такое Административный Кодекс и Гражданское право.

Это типичный портрет большинства агентств недвижимости. Все, что они могут предложить клиенту – это продать то, что можно купить и без них. Так что ниже поговорим о том, какие уловки используют риэлторы для того, чтобы закрыть сделку выгодно для себя. А не для вас.

Читайте, анализируйте, применяйте на практике.

Размещение несуществующих объектов на досках объявлений

Этот способ нельзя назвать мошенничеством, скорее это введение в заблуждение потенциального покупателя. Чаще всего целью риэлтора является привлечение потенциальных клиентов.

Схема следующая:

  1. Размещается хорошая квартира (или другая недвижимость) на досках объявлений (чаще всего на Авито) по очень выгодной цене.
  2. Риэлтор добавляет фейковые или чужие фото (или объекта который уже продан). Более опытные размещают много фото и пишут подробное описание объекта, дилетанты же ограничиваются 1-2 фото и кратким описанием.
  3. Создается ажиотаж вокруг объекта и у вас появляется непреодолимое желание приобрести крутую недвижимость дешево.
  4. Вы звоните по объявлению или связываетесь через чат на сайте — и тут наиболее возможно 2 варианта развития событий: риэлтор сразу говорит, что объект продан и навязчиво предлагает другой (якобы похожий) или сообщает, что объявление актуально и приглашает в офис (или встретится в другом месте).
  5. Вас приглашают в офис или предлагают встречу на улице (якобы рядом с объектом).
  6. Неопытный риэлтор будет стараться не отвечать на ваши вопросы и быстрее склонить вас к личной встрече. У опытного заготовлены ответы на часто задаваемые вопросы, но он также будет акцентировать внимание на просмотре объекта
  7. С хорошим настроением вы приходите на встречу и тут оказывается, что объект уже продан или за него уже внесли задаток. Риэлтор чтобы выглядеть честным человеком рассказывает, что объект приобрели с минуты на минуту и он не успел вам сообщить. Конечно такая ситуация вполне может произойти и не факт, что перед вами обманщик.
  8. И тут начинается самое интересное — риэлтор начинает уговаривать вас посмотреть похожие варианты, которые по его мнению не хуже, а может даже лучше текущего. Чаще всего вам пытаются впихнуть менее выгодный вариант или проблемный объект. Но бывают ситуации, когда риэлтор предлагает и неплохие варианты (но все же менее выгодные).
  9. Альтернативным путем развития события служит ситуация с задатком. Как правило требования задатка на улице в срочном порядке — первый признак мошенничества.
  10. Успехом для риэлтора будет уговорить вас посмотреть другие его объекты, ну а в случае с задатком — вас просто кинут и денег вы больше не увидите.
Читайте также:  Ипотечный брокер — ненужный посредник или помощник в покупке квартиры?

Что же нужно делать, чтобы не стать жертвой мошенника-риэлтора? Ниже описан итоговый план действий конкретно для этой схемы.

Как действовать, чтобы и время не потратить и не прозевать выгодный объект

  1. Звоня по телефону настойчиво спрашивайте у продавца (неважно собственник это или риэлтор) — актуально ли предложение и цена на него. Если продавец уверяет что объект действительно продается по такой цене — предупредите его, что вы не рассматриваете другие варианты (если это действительно так) и вас интересует именно этот объект.

  2. Сразу спросите не имеет ли недвижимость юридических ограничений или проблем (например с отоплением или канализацией).
  3. Прямо спросите продавца о том является ли он представителем агентства по недвижимости или занимается частной риэлторской деятельностью.

    Если это агентство посмотрите их сайт и прочитайте отзывы (отзывы можно прочитать и о частном риэлторе вбив в поисковик его инициалы).

  4. Точный адрес — не все риэлторы готовы разглашать точный адрес и на это есть одна причина — это его работа и он не заинтересован в том, чтобы вы покупали недвижимость напрямую у собственника т. к.

    в данном случае он не получит комиссию. Это нормальная практика, но вы в праве узнать пересечение улиц. Некоторые разглашают точный адрес дома или даже квартиры. Всю полученную информацию нужно тщательно проверить и проанализировать.

  5. Пробиваете номер телефона через поисковые системы и если находите негативные отзывы о деятельности продавца тщательно анализируете их.

    Очень часто риэлторы конкурируя пишут негативные отзывы друг другу с целью перетянуть клиентов себе. Лучший выход из этой ситуации перезвонить продавцу и спросить его про найденные негативные отзывы. На основе полученного ответа можно сформировать первоначальное мнение. Даже самый лучший риэлтор может иметь негативные отзывы — это нормально, т. к. всем не угодишь.

    В этом вопросе вам поможет собственная интуиция. Но опытные риэлторы-обманщики используют чистые номера телефонов, информации по которым в интернете нет.

  6. E-mail – еще одни способ поймать мошенника за руку. Неопытные любители легкой наживы забывают менять электронную почту, а вы можете прочесть отзывы о ее адресате — опять же через поисковые системы.

  7. Все вышеперечисленные шаги вы делает до встречи с риэлтором. Если продавец не вызывает опасений едете на встречу и смотрите объект.
  8. Важный момент — лучше звонить с нового номера телефона, который куплен с целью прозвона по объявлениям. Не рекомендуем использовать личный номер — т. к.

    вам будут бесконечно названивать риэлторы, мошенники и прочие нежелательные лица. Можно использовать виртуальный номер (например у Тинькофф мобаил или Yota есть возможность менять номера часто без покупки новой сим карты).

  9. Если вас пригласили в офис — это чаще всего агентство по недвижимости. Здесь нет ничего страшного — кроме потраченного времени впустую.

    Заходя в офис сразу убедитесь, что интересующий объект действительно существует. Если начинаются отмазки и истории о проданном объекте — разворачиваетесь и уходите. Не забудьте добавить таких риэлторов в черный список в своем мобильном телефоне (можно помочь другим людям и написать негативный отзыв о их деятельности на специальных сайтах).

  10. Конечно если вы пришли в агентство и перед вами вежливый риэлтор и он уверяет, что имеется объект который не хуже проданного — следует его выслушать. Возможно это соответствует действительности и вы действительно можете приобрести выгодно недвижимость.

    Однако если вам без раскрытия деталей (кроме точного адреса) навязчиво предлагают ехать смотреть этот якобы похожий объект — не соглашайтесь (скорее всего ничего выгодного вы там не увидите)

  11. Если вам предложили встречу на улице (якобы рядом с объектом) или в другом месте — скорее всего это частный риэлтор и это более опасный вариант.

    Если в агентстве вы крайне редко встретите риэлторов-мошенников, то частному риэлтору кинут вас очень легко.

  12. Перед любым просмотром объекта вам нужно посмотреть примерные цены на недвижимость в данном районе (чтобы вам не продали жилье по завышенной цене).
  13. Нужно повторно спрашивать продавца о наличии проблем с недвижимостью.

    В большинстве случаев риэлторы-обманщики до самого конца скрывают юридические или физические проблемы объекта. Как минимум вы потратите очень много времени впустую, как максимум у вас появится много проблем. Уточняйте каждый момент, не стесняйтесь быть дотошными.

  14. Смотреть похожие объекты (в ситуации с проданным) — можно только у риэлтора который вызывает доверие и соблюдает деловую этику. Всех остальных просто игнорируйте.
  15. Рассмотрим вариант когда риэлтор говорит, что за объект уже внесен задаток.

    Возможно он не обманывает и кто-то действительно вас опередил (вспоминаем, что предложение было действительно выгодным). Честный риэлтор не будет предлагать вам внести больший залог или же очень покупать квартиру в ускоренном порядке, но он может предложить другой объект (т. к. продавать это его работа).

    На данном этапе никогда не спешите, даже если вас убеждают что больше такого объекта в городе не найти.

  16. Отдельно стоит отметить ситуацию с задатком — мошенник может требовать задаток на месте (якобы у него есть покупатель, но он хочет продать объект именно вам). Никогда не давайте никаких задатков без документального подтверждения, в противном случае вы рискуете попрощаться с этим деньгами.
  17. И еще одна небольшая, но важная деталь — например в объявлении указаны женские инициалы, а при звонке отвечает мужчина (или наоборот) — это повод для дополнительной проверки продавца на предмет мошенничества.

Это были 17 простых советов которые помогут вам распознать риэлтора-мошенника и не потратить драгоценное время впустую.

Небольшое отступление: если вы ищите недвижимость в Краснодаре или Краснодарском крае — Жилищный центр КАЯН будет рад помочь. С нами вам не придется проходить все этапы проверок по вышеописанной схеме — т. к.

все продаваемые нами объекты реальные и цены указаны точно.

Пусть это и звучит как самореклама, но далеко немногие агентства могут похвастаться — только реальными объектами на сайте, действительно честным подходом и работающей службой качества (работаем в интересах клиента).

Схема три: лживая информация в объявлениях

Как это работает: риэлтор публикует объявление, в котором могут быть ненастоящие фото, не полное описание, умышленное сокрытие недостатков.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно

  • — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
  • +7 (495) 128-73-40 (Москва)
  • +7 (812) 603-71-55 (Санкт-Петербург)
  • 8 (800) 302-33-75 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Или: указывают этаж, который выгоден с точки зрения продажи, а на самом деле такой квартиры нет и не было. Когда клиент приезжает смотреть объект, риэлтор ему говорит примерно следующее: «ой, а эту квартиру вот только что купили, прям только уехали сделку закрывать. Но, в этом доме еще одна продается, давайте посмотрим, чтоб не зря ездили хоть».

В данном случае риэлтор не особо рассчитывает на то, что он продаст квартиру. Но, он получит себе в базу еще один контакт, который потом можно будет конвертировать в клиента.

Что делать: если вы нанимаете риэлтора, следите за тем, чтобы он указывал достоверную информацию о продаваемой квартире. Требуйте, чтобы перед публикацией объявления его текст и фото согласовали с вами.

Подмена адресов квартиры с мошенническими целями

Здесь все гораздо серьезней т. к. покупатель может крупно попасть на деньги. Описываем всю схему по этапам:

  1. Риэлтор (или лицо которое выдает себя за риэлтора) желает продать убитую (проблемы с ремонтом) квартиру дорого. Производится подмена адресов по следующему принципу:
  2. Например квартира без ремонта или требующая капитального ремонта находится по адресу: ул. Автолюбителей 23 кв. 12 — ее и хочет продать дорого наш персонаж. Для этого он арендует соседнюю квартиру (чаще всего на один месяц) в которой отличный ремонт и зачастую присутствует мебель и бытовая техника — в идеале эта квартира находится на одном этаже с продаваемой (например ул. Автолюбителей 23 кв. 14).
  3. Мошенник меняет табличку с номером квартиры на двери (и на продаваемой и на арендуемой) и естественно показывает покупателю квартиру с отличным ремонтом, но по документам попытается продать именно убитую (ту, что без ремонта).
  4. Покупатель не замечает подмены и готов купить квартиру (чаще всего именно квартиры проходят по это схеме). Неопытный мошенник начнет спешить с оформлением квартиры (это и поможет распознать его).
  5. У мошенника не всегда получается арендовать квартиру на том же этаже или в том же доме. Чаще всего это соседний дом, т. к. большинство людей могут быстро сопоставить этаж и номер квартиры. Однако в высотных домах (16 и более этажей) — не всегда сразу удается определить какие номера квартиры соответствуют этажу.
  6. В описанном выше случае он постарается встретится с вами не у двери объекта (как это обычно происходит), а где то рядом на районе (например у станции метро). Дальше задействовав автомобиль вас подвезут к заранее подготовленному дому, чтобы скрыть подвох. Чаще всего такое происходит в спальных районах — где дома идентичные.
  7. После просмотра с вами заключается договор (где конечно указывается действительный адрес) и вы становитесь «счастливым» обладателем убитой квартиры требующей огромных вложений при этом существенно переплатив.

До аванса/задатка квартира не проверяется

После того как вы нашли подходящую квартиру, первым шагом будет получение документов для её проверки. Но как же быть если вторая сторона настаивает на получении предоплаты до их предоставления? При чем, обычно подсовывают шаблонные соглашения о задатке без какой-либо конкретики.

Внеся предоплату до получения первичных документов, покупатель сильно рискует, т.к. если по итогам проверки будут обнаружены какие-либо проблемы, от покупки такого жилья лучше отказаться, а задаток могут не вернуть.

И это будет правомерно, если в соглашении не были описаны конкретные условия возврата денег.

Как не попасть в эту ситуацию и вычислить мошенника

  1. Перед просмотром воспользуйтесь онлайн картами

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *