Банкрот может продать квартиру и угодить за решетку

Какие бы усилия люди ни прикладывали, проверяя недвижимость перед покупкой, все равно остается большая вероятность ее потерять. В первую очередь это относится к ситуациям с банкротством продавцов. Рядовому покупателю, не обладающему достаточным опытом работы на рынке недвижимости, увидеть признаки потенциальной опасности не под силу. Попробуем разобраться вместе.

Банкрот может продать квартиру и угодить за решетку Банкротом в один миг не становятся. bankrotbook.ru

Не мы такие, жизнь такая

Единственное, что приходит в голову обычному человеку перед покупкой недвижимости в связи с несостоятельностью продавца, – это проверить его по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве. Не найдя там никаких записей о собственнике, покупатель обычно успокаивается. И бывают такие случаи, когда через некоторое время он все-таки теряет купленное жилье.

А все потому, что Федеральным законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрена возможность признания сделки незаконной задолго до признания должника банкротом. И срок в таких случаях исчисляется годами, предшествующими сделке.

Например, суд может признать недействительной продажу недвижимости за год до подачи должником заявления о признании его банкротом, если посчитает, что стоимость объекта была ниже рыночной. Получается, купили вы квартиру подешевке. А продавец быстро прокутил все деньги. Потом влез в долги и меньше чем через год после сделки объявил себя банкротом. И поэтому квартиру у вас отберут.

Еще более «веселая» ситуация складывается, если суд решит, что покупатель знал или мог догадываться о коварных намерениях будущего должника. В этом случае будут признаны недействительными сделки, совершенные за три (!) года до подачи продавцом заявления о банкротстве.

Причем вы можете купить недвижимость у порядочного гражданина. Который, в свою очередь, купил ее у потенциального банкрота. Или такая цепочка может быть еще больше. Но все эти сделки будут признаны судом недействительными, а недвижимость подлежит изъятию в пользу кредиторов. И тогда вам придется изрядно попотеть, доказывая свою добросовестность.

Ищем признаки банкротства

Что можно сделать, чтобы избежать подобного развития событий?

Во-первых, никогда – запомните,никогда! – не занижайте стоимость недвижимости в договоре купли-продажи. Широко распространенная практика встречных расписок в случае возможного банкротства продавца не поможет вам вернуть незафиксированную договором разницу.

Банкрот может продать квартиру и угодить за решеткуС решением суда не поспоришь. userapi.com

Тут и основную то сумму получить обратно будет проблематично, когда человек банкрот. Но, по крайней мере, сделка не будет выглядеть для суда подозрительной. И у него не будет повода применять нормы Закона о банкротстве.

Во-вторых, всегда проверяйте историю продажи приобретаемой недвижимости. Если прежние владельцы избавлялись от нее, едва купив, хорошего не жди. Это явный признак каких-то проблем, которые неизбежно проявятся.

Особенно стоит остерегаться недвижимости, которая была за последние год-два оформлена на родственников или друзей продавца. Тем более, если он продолжает в ней жить. Это почти всегда означает, что он знает о надвигающемся банкротстве и пытается вывести свои активы из-под удара.

В-третьих, тщательно проверяйте продавца на наличие исполнительных производств и участию в судебных делах. Обычно банкротом за один день не становятся. Этому предшествуют годы беспорядочной финансовой деятельности, которая всегда на виду.

Даже если все имеющиеся исполнительные и судебные дела погашены, то их количество, периодичность появления и суммы долга расскажут о многом. Кроме того, в последнее время из-за пандемии информация на сайтах приставов и судов обновляется с опозданием. Неприятные сюрпризы могут появиться уже после сделки.

Будет нелишним запросить кредитную историю продавца (ее дадут вам в банке с его согласия). И если в последнее время он задерживает платежи по кредитам, а также недавно сменил свое место жительства, стоит отказаться от покупки немедленно. Это как раз те условия, которые позволят суду впоследствии признать сделку недействительной.

К сожалению, не существует никаких законных методов, позволяющих избежать потенциального риска потери недвижимости в случае банкротства бывшего собственника. Даже титульное страхование не спасет. И покупка через ипотеку тоже. На квартиру, находящуюся в залоге у банка, тоже можно наложить арест.

  • В каких случаях вас могут выселить из единственного жилья, а в каких нет?
  • Развелся, да недоразвелся. Отобрали квартиру, потому что муж не отнес бумажку в ЗАГС
  • Квартира «со скидкой». Купила квартиру у «наследника» и осталась на улице
  • Подписывайтесь на Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

lightsource/Depositphotos.com

К сожалению, невозможно проверить будущие действия бывшего собственника. Если он наберет кредитов на сумму свыше 500 тысяч рублей и в течение трех месяцев не будет их оплачивать, то суд примет иск о его банкротстве.

Поэтому в течение трех лет с момента продажи квартиры сделка может быть признана недействительной и жилье пойдет в конкурсную массу, где новый собственник станет лишь одним из кредиторов.

В реестр кредиторов новый собственник попадет на общих основаниях и получит деньги от продажи квартиры и другого имущества банкрота пропорционально. Тот факт, что это жилье будет для покупателя единственным, также не поможет в этом вопросе.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Как отличить честного продавца квартиры от мошенника?

Что такое «банкротство физлица»?

Если должник не может вернуть долг, в частности не способен вносить регулярные платежи по кредиту, то он имеет право подавать заявку на банкротство.

Банкротиться можно с любой суммой долга, но целесообразно это делать, начиная с суммы, превышающей 250–300 тысяч рублей.

Обязанность банкротиться возникает, когда сумма задолженности превышает 500 тысяч рублей, а просрочка выплаты долга — свыше трех месяцев.

Процедура банкротства длится около года и стоит от 100 тыс. рублей. Чаще всего юридические компании дают годовую рассрочку по оплате услуг. Банкрот лишается имущества: на торги выставляется недвижимость (кроме единственного жилья), транспорт, предметы роскоши и бизнес.

На время банкротства у должника блокируются все банковские счета и карточки, к тому же нужно отдавать часть зарплаты в конкурсную массу кредиторам. После банкротства запрещено занимать руководящие должности в течение трех лет, открывать ИП в течение пяти лет, а также можно забыть о новых кредитах — их больше никто не даст.

Какая сделка признается недействительной?

Сделка с собственником, которого в течение трех лет после этой сделки суд объявляет банкротом, почти всегда признается недействительной, если была совершена между родственниками, а также если была проведена по заниженной стоимости. Однако если продавец купил себе другое жилье, то сделку не оспорят.

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Покупка квартиры без риелтора

Как обезопасить себя?

Можно посоветовать приобретать квартиру в новостройке, тогда этот риск исключается. Также уменьшается риск при покупке квартиры в ипотеку: банк проверяет продавца и при его плохой репутации кредит не одобрит. Но вообще надо смотреть на личность того, кто продает жилье: солидный человек, занимающий хорошую должность, вряд ли наберет кредитов и обанкротится.

Есть еще вариант: может помочь титульное страхование, то есть страхование от потери права собственности. Однако здесь надо изучать правила, выяснять, считается ли банкротство страховым случаем. И важный момент: страховая компания откажет в выплате, если будет доказано мошенничество.

Как проверить, проходит ли продавец процедуру банкротства в момент сделки?

Информация о банкротстве публичная — она представлена в открытом доступе на сайте ЕФРСБ и в картотеке арбитражных дел. Также юристы проверяют базу судебных приставов по исполнительным производствам.

Следует понимать, что любые сделки продавца, находящегося в процессе банкротства, незаконны, если не получено согласие финансового управляющего. В последнем случае сделки возможны, если затем деньги поступают в конкурсную массу для удовлетворения требований кредиторов. При отсутствии согласия финансового управляющего процедура будет оспорена.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты
  • 3 мошеннические схемы на вторичке
  • 20 статей о том, как купить вторичную квартиру
  • Цены на вторичное жилье в России: итоги 2018 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Вс указал на возможность оспорить сделки по перепродаже имущества банкрота как единую сделку

19 июня Верховный Суд вынес Определение № 301-ЭС17-19678 по делу об оспаривании конкурсным управляющим сделок по отчуждению недвижимого имущества должника, впоследствии сменившего несколько собственников.

Недвижимость, проданная организацией, впоследствии признанной банкротом, сменила ряд владельцев

В марте 2015 г. ООО «Фармстронг» продало Олегу Хуртину два нежилых здания и земельный участок. Цена договоров купли-продажи составила свыше 124 млн руб., которую покупатель обязан был уплатить в срок не позднее 30 дней со дня заключения сделок. Стороны согласились отступить от правил ст.

488 ГК РФ о залоге товара, проданного в кредит: с момента госрегистрации перехода права собственности на отчуждаемые объекты и до момента завершения расчетов имущество не считалось находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

Читайте также:  Права несовершеннолетних детей.что нужно знать

Госрегистрация перехода права собственности на одно здание состоялась в апреле 2015 г., а на остальную недвижимость – 10 июня.

В середине июля того же года в арбитражный суд поступило заявление о признании ООО «Фармстронг» банкротом, которое было оставлено без движения. Сразу после этого новый владелец недвижимости продал ее ООО «МВС Груп» за 124,8 млн руб. Соответствующий договор купли-продажи также предусматривал условие об отсрочке платежа и невозникновении права залога у продавца в силу закона.

В конце июля суд возбудил банкротную процедуру в отношении общества «Фармстронг». В дальнейшем указанные объекты недвижимости за непродолжительное время сменили еще ряд собственников, некоторые из объектов были раздроблены.

Апелляция и кассация не стали удовлетворять требования конкурсного управляющего по оспариванию сделок

Далее конкурсный управляющий оспорил в судебном порядке сделки купли-продажи активов должника в виде недвижимости. Арбитражный суд признал договоры купли-продажи недействительными и взыскал с покупателя 124 млн руб.

Впоследствии апелляция рассмотрела обособленный спор по правилам судопроизводства в суде первой инстанции и привлекла к участию в деле в качестве третьих лиц новых собственников недвижимости.

В ходе дальнейшего рассмотрения спора конкурсный управляющий уточнил заявленные требования и просил признать недействительными не только первоначальные договоры купли-продажи спорных активов, но и все последующие сделки с ними как единую сделку, направленную на безвозмездный вывод активов должника.

В связи с этим он просил суд применить последствия недействительности прикрываемой сделки, восстановив право собственности должника на отчужденное имущество.

В итоге апелляция отменила определение первой инстанции, признав договоры купли-продажи недвижимости Олегу Хуртину недействительными и отказав в применении последствий их недействительности. В остальной части заявление конкурсного управляющего было оставлено без рассмотрения.

Вторая инстанция сочла, что по указанным договорам за несколько месяцев до возбуждения дела о банкротстве должника было отчуждено все его недвижимое имущество, которое не было оплачено покупателем.

Сами договоры содержали условия, существенно отличающиеся от обычно применяемых независимыми участниками гражданского оборота (отсрочка платежа с одновременным отказом от права залога), при этом доходы покупателя заведомо не позволяли ему оплатить приобретенные объекты.

Таким образом, указал суд, в момент заключения сделок стороны осознавали, что встречное предоставление со стороны покупателя не будет осуществлено.

Апелляция добавила, что конкурсный управляющий не доказал осведомленность конечных собственников о противоправной цели заключения первоначальных договоров купли-продажи спорного имущества, а также то, что все сделки были объединены стремлением достичь единого результата – передачи права собственности на имущество должника конечным приобретателям. В связи с этим суд счел, что право собственности должника на спорное имущество подлежит защите посредством предъявления виндикационных исков вне рамок дела о банкротстве с соблюдением общих правил подсудности.

Окружной суд согласился с выводами апелляции и взыскал с Олега Хуртина действительную стоимость перепроданного им имущества. В кассационной жалобе в ВС конкурсный управляющий должника оспорил судебные акты нижестоящих инстанций.

ВС напомнил правила определения фиктивных сделок по отчуждению имущества должника

Изучив материалы дела № А11-7472/2015, Верховный Суд напомнил, что при отчуждении имущества должника в преддверии его банкротства и последующем оформлении передачи права собственности на такое имущество от первого приобретателя к иным лицам по цепочке сделок следует различать две ситуации.

Во-первых, когда волеизъявление первого приобретателя отчужденного имущества должника соответствовало его воле – т.е. приобретатель вступил в реальные договорные отношения с должником.

В этом случае при отчуждении таким приобретателем спорного имущества на основании последующих сделок права должника (его кредиторов) защищаются путем предъявления заявления об оспаривании первой сделки по правилам ст. 61.8 Закона о банкротстве к первому приобретателю и виндикационного иска по правилам ст.

301 и 302 ГК к последнему приобретателю, а не с использованием правового механизма, установленного ст. 167 Кодекса.

Во-вторых, возможна ситуация, когда первый приобретатель, формально выражая волю на получение права собственности на имущество должника путем подписания договора об отчуждении, не намеревался нести отраженные в этом договоре правовые последствия. Имущество после отчуждения его должником все время находится под контролем бенефициара, который принимает решения относительно распоряжения им.

Как пояснил Верховный Суд, во втором случае госрегистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к промежуточным покупателям не препятствует квалификации данных сделок как ничтожных на основании п. 2 ст. 170 РФ ГК.

При этом наличие доверительных отношений между формальными участниками притворных сделок позволяет отсрочить юридическое закрепление прав на имущество в реестре и объясняет временной разрыв между такими сделками, поэтому не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее ничтожность сделок.

В связи с этим, указал ВС, цепочкой последовательных сделок купли-продажи с разным субъектным составом может прикрываться одна сделка, направленная на прямое отчуждение должником своего имущества в пользу бенефициара. Такая сделка может быть признана недействительной как подозрительная согласно ст. 61.2 Закона о банкротстве.

«Поскольку бенефициар является стороной прикрываемой (единственно реально совершенной) сделки, по которой имущество выбывает из владения должника, право кредиторов требовать возврата имущества в конкурсную массу подлежит защите с использованием правового механизма, установленного ст.

167 ГК, а не путем удовлетворения виндикационного иска», – подчеркивается в определении.

Согласно разъяснениям ВС существенное значение для правильного рассмотрения такого обособленного спора имеют обстоятельства, касающиеся перехода фактического контроля над имуществом, а также реальности передачи прав на него по последовательным сделкам.

ВС выявил нарушения, допущенные нижестоящими судами

Верховный Суд пояснил, что апелляция фактически уклонилась от проверки доводов заявителя о реальности сделок по выводу имущества в пользу бенефициаров, связанных с должником.

Вторая инстанция также не стала оценивать показания Олега Хуртина – в частности, о том, что он не собирался приобретать указанное имущество, поскольку его доходы заведомо не позволяют оплатить данное приобретение.

«При этом суд апелляционной инстанции не учел, что в отношении прикрывающих сделок документы, как правило, изготавливаются так, что у внешнего лица создается впечатление будто бы стороны действительно следуют условиям притворных договоров.

Бенефициар, не имеющий формальных полномочий собственника, не заинтересован в раскрытии своего статуса перед третьими лицами, поэтому он обычно не составляет документы, в которых содержатся явные и однозначные указания, адресованные должнику и участникам притворных сделок, относительно их деятельности.

В такой ситуации суду апелляционной инстанции следовало проанализировать поведение лиц, которые, по мнению конкурсного управляющего, участвовали в оформлении притворных договоров.

О наличии их подконтрольности бенефициару как единому центру, чья воля определяла судьбу имущества должника, в частности, могли свидетельствовать следующие обстоятельства: действия названных субъектов скоординированы в отсутствие к тому объективных экономических причин; по отдельности эти действия противоречат экономическим интересам и возможностям каждого из лиц; данные действия не могли иметь место ни при каких иных обстоятельствах, кроме как при наличии подчиненности одному и тому же лицу и т.д.», – отмечается в определении.

ВС добавил, что, если заинтересованные лица привели достаточно серьезные доводы и представили существенные косвенные свидетельства, которые во взаимосвязи позволяют признать убедительными их аргументы о совершении лишь одной прикрываемой сделки по прямому отчуждению должником своего имущества бенефициару, бремя доказывания обратного переходит на стороны цепочки последовательных договоров купли-продажи, ссылающихся на самостоятельный характер отношений по каждой из сделок.

Как пояснил Суд, в ситуации неправомерного завладения чужим имуществом по недействительной прикрываемой сделке с использованием ничтожных притворных сделок купли-продажи у утратившей имущество стороны возникает реституционное требование к другой стороне прикрываемой сделки – бенефициару, исходя из требований ст.

167 ГК. Однако это не является препятствием для признания за потерпевшим права требовать возмещения имущественного вреда, возникшего вследствие противоправного вывода активов, от лиц, участвующих в заведомо незаконной схеме, в результате умышленных противоправных действий которых был утрачен контроль над имуществом.

В определении подчеркивается, что хотя основания этих требований различны, они преследуют единую цель – возместить в полном объеме убытки продавца, поэтому обязательства приобретателя (бенефициара – стороны недействительной прикрываемой сделки) и причинителя вреда (лица, участвующего в выводе активов через подписание притворных договоров) являются солидарными, что также позволяет исключить возникновение неосновательного обогащения у пострадавшего.

Таким образом, Верховный Суд отменил постановления апелляции и кассации и вернул в отмененной части обособленный спор на новое рассмотрение во вторую инстанцию.

Апелляции рекомендовано предложить уточнить заявления конкурсному управляющему с учетом разъяснений ВС, определить круг лиц, подлежащих привлечению к участию в обособленном споре, и их процессуальный статус.

Кроме того, суд должен определить, являлись ли спорные договоры притворными, и исходя из этого, дать правовую квалификацию избранному конкурсным управляющим способу защиты нарушенного права компании-должника.

Адвокаты прокомментировали выводы Суда

Адвокат, партнер Tenzor Consulting Group Антон Макейчук полагает, что в данном определении ВС повторил свои правовые позиции по вопросам оспаривания сразу всей цепочки сделок по выводу активов в рамках банкротного дела. «Одно из первых определений подобного рода (№ 305-ЭС15-12239) было принято Верховным Судом в декабре 2016 г.

Читайте также:  Перерасчет пенсии за детей: кому положен и как оформить?

, хотя до этого указанный подход был отражен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15 июля 2014 г. № 1004/14, в котором упомянута возможность признания недействительной всей цепочки сделок. Затем в постановлении АС Уральского округа от 4 февраля 2015 г.

№ Ф09-6661/12 была признана недействительной цепочка сделок между третьими лицами как связанных со сделками самого должника», – отметил он.

ВС показал, когда прекращение дела в связи с его неподведомственностью суду является правовым пуризмом По мнению Верховного Суда, кассационная инстанция не должна отменять судебные акты и прекращать производство по делу исключительно в целях соблюдения правила о подведомственности, а не для устранения существенной судебной ошибки

По мнению эксперта, в целом такой подход безусловно верный и согласуется с позицией о правовом пуризме, изложенной в том числе в Определении ВС от 28 мая 2019 № 308-ЭС16-6887, согласно которой недопустимо, чтобы суды, формально соблюдая процессуальное законодательство, тем самым отдавали приоритет формальному над существом. «В комментируемом определении также справедливо отмечено, что существенное значение для правильного рассмотрения данного обособленного спора имели обстоятельства, касающиеся перехода фактического контроля над имуществом, реальности передачи прав на него по последовательным сделкам», – подытожил Антон Макейчук.

Партнер и руководитель практики «Арбитражное, налоговое и банкротное право» КА г. Москвы № 5, адвокат Вячеслав Голенев считает, что в рассматриваемом споре ВС пытается развивать доктринальные подходы к соотношению реституции и виндикации при истребовании имущества, выбывшего из конкурсной массы должника.

«В целом можно согласиться с подходом, предложенным Судебной коллегией ВС, которая разделила ситуации с оспариванием вывода имущества из конкурсной массы.

В случае реального приобретения надлежащим иском является виндикационный, вне рамок дела о банкротстве – в такой ситуации конкурсный управляющий (кредиторы) будут истребовать от конечного приобретателя имущества в общеисковом порядке.

Таким образом, приобретатель имущества имеет шанс на защиту от предъявленного иска, заявляя о добросовестности приобретения. Однако, на мой взгляд, доктрина добросовестного приобретателя в части недвижимого имущества фактически не работает)», – отметил он.

По мнению адвоката, в случае фиктивного характера приобретения имущества по «цепочке сделок» применяется реституция «от первого продавца к последнему приобретателю».

«Притворными в таком случае могут быть не только сами договоры, но и субъектный состав сделок – за счет доверительных отношений истинный бенефициар (сам должник или контролирующее его лицо) будет скрыт за “ширмой бумаг и лиц”.

В этой части ВС фактически процитировал собственное Определение от 31 июля 2017 № 305-ЭС15-11230, которое заложило основу для “разделения” сделок прикрытия и сделки, прикрываемой в ситуации обособленного спора об их оспаривании», – пояснил Вячеслав Голенев.

Эксперт также обратил внимание на вывод Верховного Суда о том, что существенное значение для правильного рассмотрения спора такого рода имеют обстоятельства, касающиеся перехода фактического контроля над имуществом и реальности передачи прав на него по последовательным сделкам.

«Это более четкое разъяснение, которое, наверное, будет более понятно нижестоящим судам.

Несмотря на его явное практикообразующее значение, полагаю, что арбитражным судам все равно будет сложно отделять одни типы ситуаций (реальные) от других (фиктивные), при этом и в том, и в другом случае конечным приобретателям активов должника не позавидуешь, даже если они были добросовестны», – резюмировал он.

Продаем «единственное» жилье должника. Исследование судебной практики

Исследуя вопрос исполнительского иммунитета единственного жилья при банкротстве граждан я понял, что нет глубокого исследования судебной практики касательно критериев его неприменения. То есть, как правило, взыскатели, понимающие, что у гражданина жилье единственное пригодное для проживания опускают руки и позволяют должнику исключить его из конкурсной массы.

Но это не правильно. Как известно,  правосудный и независимый маятник судов склонился в сторону кредиторов и суды направо и налево все, что имеет нотку аффилированности и недобросовестности признает недействительным. 

Дела по этой категории споров доходят до верховного суда крайне редко и каждое определение судебной коллегии грохочет как гром среди ясного неба в юридическом сообществе. Поэтому, основывая свою небольшую статью на постановлениях доблестных, но не всегда справедливых и независимых окружных судах.

В этой статье мы рассмотрим конкретные критерии, которые позволили окружным судам прийти к выводу о том, что «единственное жилье» не подлежит исключению из конкурсной массы и его стоимость подлежит распределению между кредиторами.

Всего таких критериев я выявил 10, некоторые из них вполне себе понятные и многие скажут, что нового я ничего не сказал, но вы удивитесь, что и на ровном, казалось бы, месте суды умудряются не только «упасть», но и «упасть» дважды.

Апартаменты являются нежилым помещением, предназначенным для временного проживания граждан. На апартаменты не распространяется правило абз. 2 п. 1 ст. 446 ГПК.  

  1. Жилое помещение, находящееся в залоге.

Диспозиция абз. 2 п. 1 ст. 446 ГПК содержит четкое указание на возможность обращения взыскания на предмет ипотеки.

…за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращео взыскание. 

Тем не менее, суды умудряются на только исключить  квартиру из конкурсной массы в первой инстанции, но и оставить в силе определение суда первой инстанции.

  1. Недобросовестное поведение должника

Да, сейчас именно о деле Фрущака. Верховный суд отстоялся в сторонке не сказал ни слова относительно недобросовестного поведения должника, а лишь применил полный набор преюдиций и направил дело на новое рассмотрение. Заседания в первой инстанции еще не было, но посыл уже ясен. Более подробно об этом деле можете прочесть тут. 

Верховный суд сослался на постановление Московского областного суда, который указал следующее:

Действия должника в период обращения взыскания на спорную квартиру направлены на создание видимости наличия обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на спорную квартиру, и сокрытие имущества от обращения на него взыскания, что свидетельствует о недобросовестном поведении должника, который злоупотребил правом, пытаясь уйти от уплаты долга. 

Вспомним определение Верховного суда № 305-ЭС18-13822 от 04.02.2019 по делу №А40-109796/2017.

Верховный суд отказал в исключении единственного пригодного жилья из конкурсной массы на основании того, что данное исключение нарушило бы права единственного кредитора должника – его бывшей жены.

Суд проводит очень интересное толкование условий мирового соглашения, заключенного между бывшей женой и должником, и приходит к выводу о том, что необходимо учитывать интересы не только должника и его новой семьи, но и бывшей жены и ребенка.

Более подробно об этом определении я писал тут. 

  1. Сокрытие жилого помещения от кредиторов

В постановлении от 18.09.2017 N Ф04-3265/2017 по делу N А03-4289/2016 Арбитражный суда Западно-Сибирского округа указал, что должник на основании судебного решения о признании за должником права собственности на спорную квартиру в силу приобретательной давности владеет квартирой, но при этом должным образом это право не зарегистрировал, в квартире никто не зарегистрирован.

Суд указал, что должник в данной квартире не зарегистрирован и не проживает. В спорном жилом помещение проживают посторонние для должника люди.

Факт наличия единственного жилого помещения в собственности не должно и не презюмирует возникновения в отношении него исполнительского иммунитета.

  1. Соблюдение исключительно интересов должника

В постановлении от 04.10.2017 N Ф07-436/2017 по делу № А56-71357/2015 Арбитражный суд Северо-Западного округа отметил:

Возражая против удовлетворения заявления должника, кредитор указал, что выбранный должником для проживания объект недвижимости по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище.

Согласно произведенной финансовым управляющим Козяковым А.В. оценке имущества должника, стоимость квартиры составляет 20 873 635 руб., а стоимость жилого дома – 1 000 000 руб.

…Вывод суда первой инстанции о том, что проживание должника в доме в  Ленинградской области исключает возможность обеспечения условий, необходимых для достойного существования, не мотивирован в достаточной степени.

Данное обстоятельство судами не учтено. Принятыми по делу судебными актами соблюдены исключительно имущественные интересы Закревского П.А. в ущерб интересов его кредиторов.

Квартиру за 20 млн. придется продать, а жить должник будет в доме за 1 млн рублей.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 27.06.2018 N Ф05-8500/2018 по делу N А40-9889/2017.

  1. Не является единственным жильем.

Странные ипотечные дела: зачем должникам хотят разрешить самостоятельно продавать залоговое жилье

На первый взгляд, законопроект выглядит спасением для утопающих и учитывает интересы обеих сторон: банк получит компенсацию потерь, а должник – избавится от долга и будет располагать дополнительными средствами для удовлетворения требований иных кредиторов. Однако опрошенные ДОЛГ.РФ эксперты видят совершенно иные последствия внедрения инициативы.

Инициатором новации стала заместитель председателя Госдумы Ирина Яровая.

Согласно ее идее, должников по кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой, следует наделить правом самостоятельной реализации предмета залога.

Читайте также:  Что делать если не возвращают аванс за квартиру?

При этом Ирина Яровая предлагает установить определенные рамки: размер займа не должен превышать 15 млн руб., а недвижимость не должна использоваться в предпринимательских целях.

В случае наличия долга сам должник вправе направить в адрес залогодержателя уведомление о намерении самостоятельно реализовать залоговый актив. После этого банк не вправе обращать взыскание на заложенное имущество.

В ответ на такое заявление кредитная компания направляет должнику сведения о минимальной сумме, за которую должно быть реализовано имущество. В нее войдут сумма основного долга и неустойка, рассчитанная на дату подачи заявления о самостоятельной реализации.

Механизм самостоятельной реализации предусматривает отчуждение имущества в пользу третьего лица по цене, не ниже минимально указанной банком. Сделка оформляется путем заключения трехстороннего договора купли-продажи без проведения аукциона или торгов в рамках 6 месяцев с момента подачи заявления залогодержателю о самостоятельной продаже.

Банк имеет право содействовать продавцу, например, помогать с рекламой объекта.

Разница между ценой продажи актива и суммой, которая необходима для погашения требования банка, перечисляется в распоряжение должника.

Залогодатель в любой момент может отказаться от самостоятельной продажи недвижимости, тогда кредитная компания вправе подать заявление в суд за разрешением обратить взыскание на предмет залога. Однако если банк успел подать такое заявление в суд прежде, чем должник «созрел» на самостоятельную продажу, то действовать будут старые правила о реализации путем проведения торгов или аукциона.

По мнению Ирины Яровой, инициатива выдвинута в целях обеспечения защиты гарантий граждан и для соблюдения баланса интересов банков и их клиентов.

Заместитель председателя Госдумы уверена, что стимулировать кредитование нужно одновременно с внедрением «механизмов защиты заемщиков от необоснованных потерь при процедуре добровольного или вынужденного отказа от обязательства и реализации заложенного имущества в счет обеспечения исполнения долгового обязательства».

Согласно действующему законодательству, проценты до кредитных договоров начисляются вплоть до полного возврата заемных средств. Их начисление не прекращается даже после открытия исполнительного производства. Это провоцирует усугубление положения заемщика.

При реализации актива через аукцион или торги последнему также приходится оплачивать услуги организаторов таких мероприятий, оценщиков и зачастую исполнительные сборы, что еще больше увеличивает расходы.

Предлагаемый Ириной Яровой механизм позволит должнику выручить сумму, которая покроет и долг перед банком и позволит закрыть часть долговых обязательств перед иными кредиторами: не придется привлекать к процессу посторонних лиц, не придется нести дополнительные расходы, а актив можно будет продать дороже, чем на торгах.

Предлагаемый проектом механизм устанавливает право залогодателя – физического лица осуществить реализацию заложенного имущества самостоятельно в случае подачи залогодателем соответствующего заявления с соблюдением интересов обеих сторон. Срок реализации заложенного имущества не может составлять более шести месяцев со дня направления залогодателем – физическим лицом залогодержателю заявления о самостоятельной реализации заложенного имущества.

Депутат уверена, что именно должник заинтересован как можно быстрее закрыть свой долг и остаться в плюсе, вот почему предложенная ей схема должна работать. При этом положительный исход предполагается для всех: банк получит возмещение, должник – погасит долг и будет располагать средствами, вырученными сверх суммы, минимально обозначенной кредитной организацией.

Законопроект приведет к злоупотреблениям со стороны должников

По словам Максима Доценко, председателя экспертного совета «Общероссийский профсоюз арбитражных управляющих», инициатива, выдвинутая Ириной Яровой, в целом носит позитивный характер.

Он отметил, что благодаря новации можно будет организовать эффективную и динамичную реализацию имущества без длительных судебных процедур при возникновении долговых ситуаций.

«Вместе с тем не исключено и злоупотребление со стороны должников, которые могут быть заинтересованы только в том, чтобы затянуть процедуру взыскания», — уверен эксперт.

Максимальная выгода при самостоятельной продаже не более, чем иллюзия

Михаил Сачёв, президент Российского антикризисного союза (РОСАНТИ), президент Уральской СРО арбитражных управляющих (Союз «УрСО АУ»), посчитал, что Яровая предлагает популистский законопроект, который скорее напоминает заботу о собственном реноме, чем реальный интерес о проблемах граждан.

«Я вообще не вижу никакого улучшения ситуации для людей, взявших ипотеку, при принятии данного законопроекта. Потому что надо понимать, что с максимальной выгодой недвижимость может продать только человек, который хорошо знает рынок, может объективно оценить ситуацию на рынке и сам объект продажи», — комментирует эксперт.

По его мнению, простой гражданин в действительности не способен продать жилье с заявленной максимальной выгодой. В реальной ситуации произойдет лишь потеря кредиторами заложенных на процедуру шести месяцев.

Кроме того, экономию расходов, которую якобы можно достичь при самостоятельной реализации, можно назвать фиктивной (привлечение ФССП, организатора торгов).

«Ни для кого не секрет, что максимальная выгода от реализации недвижимости – это все-таки ее продажа на аукционе, если речь идет об интересном объекте. В обратном случае при прямой продаже вместо экономии 3%, можно лишиться 10 и более процентов от цены, за которую можно было бы реализовать жилье путем проведения аукциона», — считает Михаил Сачёв.

Эксперт обратил внимание и на то, что для успешной и выгодной продажи недвижимости нужна реклама, нужны специалисты, юристы, консультанты, необходимо знание законодательства, умение собирать документы и так далее. Все это требует вложений.

«Кажущаяся максимальная выгода, предложенная Яровой, может привести на деле к реализации русской поговорки: за морем телушка полушка, да рубль перевоз», — объясняет президент РОСАНТИ.

По его словам, планируемая максимальная выгода в реальности окажется всего лишь иллюзией. Она приведет к огромному количеству расходов у реального человека, который никогда в жизни не торговал недвижимостью и впервые получил ипотеку.

Эксперт также отметил, что очень часто срок экспозиции недвижимости на региональных рынках превышает предложенные Яровой 6 месяцев. Поэтому он выдвинул альтернативный вариант, как можно поспособствовать защите прав должников.

«У нас есть сейчас Фонд обманутых дольщиков. Так давайте создадим Фонд ипотечников, попавших в тяжелую материальную ситуацию, и будем временно их поддерживать. В принципе уже есть близкая к этому структура – ДОМ.РФ – она вполне может выкупать квартиры должников и в дальнейшем реализовывать их по максимально рыночной цене», — предлагает Михаил Сачев.

Законопроект породит мошеннические схемы

Преподаватель МФЮА Дмитрий Гладышев согласен с мнением коллеги о популистском характере инициативы. Он также предположил, что, возможно, внесение законопроекта лоббируется рядом кредиторов, например, банков.

В пояснительной записке указано, что внедрение законопроекта не потребует внесение иных изменений в действующее законодательство. Однако Дмитрий Гладышев увидел в этом противоречие.

Если допустить вступление в силу этой инициативы без сопутствующих поправок в иные законы, он просто не будет работать или принесет с собой негативные последствия, спровоцировав недобросовестное поведение должника и мошеннические схемы.

Высвобождение квартиры из-под залога (ипотеки) и дальнейшее оспаривание перечисления денежных средств ипотечному банку.

Вполне возможно, что после добровольной реализации механизма продажи имущества собственником жилья по цене выше, чем цена залога или цена погашения кредита, должник может уйти в просрочку по другим кредитам или обязательствам и начать процедуру банкротства. И тогда, уже в процедуре банкротства, продажа этого имущества может быть оспорена.

«Если вырученная разница с продажи не будет направлена на погашение требований иных кредиторов, самостоятельная реализация объекта залога, даже если она произошла с согласия залогового кредитора, будет рассматриваться, как преимущественное удовлетворение требований одного кредитора перед другими», — поясняет эксперт.

Затягивание переговоров с кредиторами для того, чтобы вести процедуру банкротства со своим финансовым управляющим.

«Уведомляя банк о добровольной реализации предмета залога, должник тем самым заставляет банк на 6 месяцев отказаться от принудительного взыскания и подачи заявления о банкротстве. Тем временем должник может подать заявление самостоятельно, со своим финансовым управляющим и реализовывать имущество с помощью последнего», — комментирует преподаватель МФЮА.

Пробел с понятием минимальной цены.

В законопроекте упоминается, но никак не расшифровывается понятие «минимальная цена».

Кто будет устанавливать минимальную цену на объект недвижимости? Будет ли она равна залоговой цене или остатку задолженности? Будет ли она приравниваться к кадастровой стоимости объекта недвижимости либо к некой минимальной границе рыночной стоимости? В последнем случае возникает вопрос, на какой момент рассчитывать стоимость: на момент просрочки, продажи либо на какой-то иной момент?

Сговор с банком о минимальной цене продажи.

«Возможен вариант, когда должник с банком договорятся о минимальной цене, ниже рыночной, по которой банк разрешит продать квартиру заинтересованному лицу. Таким образом, объект уйдет из конкурсной массы, как и разница, которая могла бы поступить от реализации объектов банкротства и остатка кредита», — предупреждает Дмитрий Гладышев.

В позитивном, на первый взгляд, законопроекте кроется не малая доля подводных камней. Вполне возможно, что принятие очередной непроработанной новации не только ухудшит ситуацию с материальным положением должников по ипотеке, но и откроет для недобросовестных участников кредитных взаимоотношений ряд возможностей для использования мошеннических схем.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *